Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. januar 2017 Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig Endelig vedtagelse af Lokalplan nr. 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade, Sydhavnen, Aarhus Midtby. 1. Resume Lokalplanen gør det muligt at opføre et opføre et domicilbyggeri på op til 12.000 m 2 i 6 etagers højde. Ved den offentlige fremlæggelse er der indkommet 4 høringssvar. Høringssvarene handler om en ny risikobekendtgørelse, virksomhedsforhold på havnen i nærheden af lokalplanområdet samt det særlige kulturmiljø, der i området. Teknik og Miljø anbefaler, at høringssvarene ikke giver anledning til ændringer i lokalplanforslagets bestemmelser. Dog foreslår Teknik og Miljø, at redegørelsesdelen bliver tilføjet nogle oplysninger. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1038, godkendes til endelig vedtagelse med de ændringer, der fremgår af afsnit 5. At 2) bemærkninger indkommet i forbindelse med lokalplanens offentlige fremlæggelse besvares, som det fremgår af afsnit 5. At 3) den sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen af Lokalplan 1038 godkendes og indgår Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 1 af 7
som en del af lokalplanens redegørelse, som det fremgår af indstillingens afsnit 5. 3. Baggrund Aarhus Kommune har efter udbud indgået aftale med bygherren om salg af byggeret. 4. Relationer til mål Sydhavnskvarteret er et areal i den sydlige del af omdannelsesområdet De Bynære Havnearealer. Teknik og Miljø er ved at lægge sidste hånd på en udviklingsplan for Sydhavnskvarteret, der skal danne ramme for udvikling, udbud, salg og byggemodning af området. Den forventes færdig i starten af 2017. Det er aftalt, at køber er forpligtet til at respektere og eventuelt tilpasse projektet til udviklingsplanen. 5. Sagsfremstilling Lokalplanen omfatter området, der afgrænses af Spanien mod vest, Jægergårdsgade mod syd, Kulbroen mod nord og delvist af Kalkværksvej mod øst. Området bliver udlagt til lettere erhvervsformål, hvor det er muligt, at opføre et samlet etageareal på 12.000 m² i op til 6 etagers højde. Bebyggelsen er placeret med en sammenhængende facadelinje langs Spanien. Bemærkninger til lokalplanen Forslaget til lokalplan har været offentlig fremlagt fra den 20. september til den 15. november 2016. Der er indkommet høringssvar fra: Erhvervsstyrelsen Miljøstyrelsen AAK Denmark, Slipvej 4 Lokalt Kulturmiljøråd Høringssvarene handler om en ny risikobekendtgørelse, virksomhedsforhold på havnen i nærheden af lokalplanområdet samt det særlige kulturmiljø, der i området. Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 2 af 7
I nedenstående er en gennemgang af høringssvar, der i deres fulde ordlyd er vedlagt som bilag. Ny risikobekendtgørelse Erhvervsstyrelsen kvitterer for Teknik og Miljøs redegørelse for, hvordan vi har indarbejdet den ændrede bekendtgørelse om risiko. Teknik og Miljøs kommentar: Efter den nye bekendtgørelse skal kommunen spørge risikomyndighederne, forholde sig til svaret, og det skal fremgå af lokalplanens redegørelse. Der har været en omfattende kontakt til Miljøstyrelsen og Østjyllands Brandvæsen om risikoforhold i hele forløbet og igen i forhold til den nye bekendtgørelse. Nedenfor i Forslag til ændringer i Lokalplanen samt i bilaget af samme navn fremgår den ændring af afsnittet om risiko, som der er enighed med Erhvervsstyrelsen om. Virksomhedsforhold på havnen Miljøstyrelsen har vurderet, at lokalplanen ikke vil indskrænke drifts- og udviklingsmulighederne for de nærliggende havnevirksomheder, såfremt bygningerne i lokalplanområdet som anført i miljørapporten etableres som tæt byggeri over kote 28,5, og at luftindtag, vinduer, der kan åbnes, altaner og evt. tagterrasser placeres under denne højde. Miljøstyrelsen anfører dog, at denne forudsætning ikke fremgår direkte af lokalplanens bestemmelser som det har været Aarhus Kommunes hidtidige praksis - men kun af den tilhørende miljørapport. Teknik og Miljøs kommentar Et kommende byggeri skal indrettes sådan, at byggeriets brugere ikke udsættes for lugt- og luftforurening over vejledende grænseværdier fra havnevirksomheder, som Miljøstyrelsen refererer miljørapporten. Teknik og Miljø vil sikre, at kotebestemmelsen iagttages i byggesagsbehandlingen. AAK Aarhus Karlshamn mener ikke, at lokalplanen tager tilstrækkelig højde for borgernes positive oplevelse af og tryghed ved virksomhedens erhvervsaktiviteter i Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 3 af 7
naboområdet. De mener, der er risiko for konfliktoptrapning, når flere borgere med lokalplanen kommer tættere på havnevirksomhederne. De finder det modstridende, når lokalplanens afsnit om risikoforhold beskriver, at en risikovirksomhed som AAK ikke udgør en risiko samtidig med, at lokalplanen stiller krav om, at glaspartier monteres med ikke splintrende glas og luftindtag med ammoniakfølere. De beskriver endvidere, at lokalplanen og miljøvurderingen ikke er konsistent i krav eller anbefalinger om dette forhold. Yderligere mener de, at lokalplanen ikke tydeligt nok beskriver lugtgener, og anbefaler, at lokalplanen beskriver gener fra lugt i området. Yderligere finder de, at lokalplanens beskrivelse af lugt fra Aarhus Slagtehus er uklar. Teknik og Miljøs kommentarer Det er et grundlag for lokalplanlægning i området, at de eksisterende virksomheder, inden for rammerne af deres nuværende miljøgodkendelser, kan fortsætte uændret. Teknik og Miljø har i den aktuelle lokalplansag nøje vurderet de relevante miljøforhold og udarbejdet lokalplanen, så der er balance mellem at drive erhverv på havnen og fortsætte byudviklingen i naboområdet. Teknik og Miljø anerkender AAKs synspunkt om at tydeliggøre og præcisere lokalplanen, for dermed at undgå misforståelser. Nedenfor i Forslag til ændringer i Lokalplanen samt i bilaget af samme navn fremgår de ændringer og tilføjelser, der foreslås. Kulturmiljø Lokalt Kulturmiljøråd er bekymrede for, om det projekt, lokalplanen giver mulighed for, sammen med andre storskala byggerier overfor ved Frederiks Plads og foreslåede projekter på strækningen mod Europaplads, vil komme til at danne grundlag for og sætte standard for udviklingen af den øvrige Sydhavn. Dette må efter Rådets opfattelse absolut ikke blive tilfældet. Teknik og Miljøs kommentar Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 4 af 7
Lokalt Kulturmiljøråds bekymring vil indgå i overvejelserne om det igangværende arbejde med Udviklingsplan for Sydhavnen samt i vurderingen af de forskellige projekter i området. I denne sammenhæng skal det nævnes, at Teknik og Miljø arbejder på et tillæg til Højhuspolitikken, der vil omfatte samme område som Lokalt Kulturmiljøråd omtaler, hvor afvejningen af bevaringsinteresser også vil indgå. Ændringer i lokalplanen Teknik og Miljø foreslår i forlængelse af Erhvervsstyrelsens og AAKs bemærkninger, at afsnittet om Risiko bliver ændret. Det skal beskrive, hvilke risikomyndigheder der er blevet hørt, hvad der er spurgt om, hvad de har svaret, og hvordan der er konkluderet. Yderligere anbefales det at tilføje Teknik og Miljøs vurdering: at risikoen er meget lav for lokalplanområdet, med en sandsynlighed markant under de fastsatte acceptkriterier. Som ekstraordinært sikkerhedstiltag er der sat krav til lamineret glas til forebyggelse af glasskader i tilfælde af en eksplosion samt krav til ammoniakfølere på luftindtag i tilfælde af ammoniakudslip. Samt at det entydigt fremgår, at der er tale om krav (ikke anbefalinger) til glas, der ikke splintrer, samt ammoniakfølere. Lugtafsnittet bliver tilføjet tekst om, at det kan lugte i området, men at det er inden for grænseværdierne, samt en præcisering om lugt fra Aarhus Slagtehus. Herudover indstiller Teknik og Miljø, at der foretages en lovbestemt ændring af afsnittet om Miljøvurdering. Teknik og Miljø foreslår desuden at foretage nogle redaktionelle rettelser i lokalplanforslaget og kommuneplantillægget. Bilag 3 - forslag til ændringer i Lokalplanen, indeholder den fulde tekst. Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 5 af 7
6. Strategi for borgerinddragelse Der har været afholdt en række offentlige arrangementer om arbejdet med udviklingsplanen for Sydhavnen, og der vil komme flere i forbindelser med færdiggørelsen. Samtidig er der gennemført et forløb med interessenter i og uden for området. Samtidig med at der vil være en øget opmærksomhed på information af trafikafvikling i byggeperioden. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanen har i sig selv ingen kommunaløkonomiske konsekvenser. Konsekvenser for miljø Der er udarbejdet en miljørapport som en del af den lovpligtige miljøvurdering. Rapporten har været offentligt fremlagt i samme periode som forslaget til lokalplan og kommuneplantillægget. Der er under den offentlige fremlæggelse indkommet en bemærkning fra AAK Denmark. De bemærker at miljøvurderingens omtale af Aarhus Slagtehus ikke giver mening. Bemærkningen er blevet fulgt op med en præcisering af lokalplanens afsnit om lugt. Camilla Fabricius / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 1038 Bilag 2: Bemærkninger til lokalplanen Bilag 3: Forslag til ændringer i Lokalplanen Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 14. september 2016 at offentliggøre forslag til lokalplan 1038. Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 6 af 7
Byrådet vedtog den 9. marts 2016 for lukkede døre salg af grund til erhvervsbyggeri. Sagsnummer: 16/013153-18 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 9.295 Sagsbehandler: Carsten Lützen Tlf.: 89 40 26 56 E-post: carstenl@aarhus.dk Lokalplan 1038, Erhvervsbyggeri ved Spanien og Jægergårdsgade - Endelig side 7 af 7