Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 10. november 2017 Lokalplan 1074, Storbylandsby II, Christiansbjerg - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg, samt Tillæg nr. 121 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidigt udarbejdet Tillæg nr. 121. Lokalplanen gælder for et område på Christiansbjerg i den nordlige del af Aarhus. Området afgrænses mod øst af Vestereng, mod syd af boldbanerne, hvor Christiansbjerg IF holder til, mod vest af vejkrydset Halmstadgade, Olof Palmes Allé og Nehrus Allé, hvor den kommende letbane kommer til at køre, og mod nord af Danmarks Medie- og Journalisthøjskole. Grunden mod nord er solgt til en privat projektudvikler, som ønsker at udvikle området til boliger, når Journalisthøjskolen flytter i nye lokaler på Katrinebjerg. Lokalplanområdet, der er på ca. ca. 10.150 m 2, er ved planens udarbejdelse kommunalt ejet. Lokalplanens delområde I, delområde II og størstedelen af delområde VI er beliggende i byzone, mens delområde III er beliggende i landzone. Delområde I og II sælges med henblik på at opføre boliger på arealet. Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 1 af 8
Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra Sociale Forhold og Beskæftigelse og Østjysk Bolig, for at muliggøre at området kan anvendes til tæt-lavt boligbyggeri med opførelse af 40 boliger. Det er Sociale Forhold og Beskæftigelses ønske, at området skal anvendes til en såkaldt storbylandsby. Begrebet storbylandsby dækker over et boligområde, hvor helt almindelige borgere bor side om side med socialt udsatte, således at de to grupper samles omkring et fællesskab, som og kan støtte integrationen mellem beboerne. Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 15. juni 2017 til den 31. august 2017. I høringsperioden kom der ingen høringssvar. 2. Beslutningspunkter At 1) Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg, vedtages endeligt, med de rettelser der fremgår af afsnit 5.4 samt bilag 2, At 2) Tillæg nr. 121 til Kommuneplan 2013 vedtages endeligt 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra Sociale Forhold og Beskæftigelse og Østjysk Bolig, for at muliggøre at området kan anvendes til tæt-lavt boligbyggeri med opførelse af 40 boliger. 4. Relationer til mål Med Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg, gives der mulighed for at opføre spændende og attraktive boliger til socialt udsatte og med god betjening af offentlig trafik. Desuden indgår de 40 boliger i en helhedsplan med projektudviklingen på Journalisthøjskolen, der har et fælles mål om at udvikle en varieret bydel med en blandet beboersammensætning. Dette er i tråd med Aarhus Kommunes boligpolitik, som blandt andet indeholder et indsatsområde vedrørende Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 2 af 8
mangfoldighed i form af blandede boligtyper, boligstørrelser og ejerformer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Forslag til lokalplan Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg. Lokalplan nr. 1074 gælder for et område på Christiansbjerg i den nordlige del af Aarhus. Området afgrænses mod øst af Vestereng, mod syd af boldbanerne, hvor Christiansbjerg IF holder til, mod vest af vejkrydset Halmstadgade, Olof Palmes Allé og Nehrus Allé, hvor den kommende letbane kommer til at køre, og mod nord af Danmarks Medie- og Journalisthøjskole. Grunden mod nord er solgt til en privat projektudvikler, som ønsker at udvikle området til boliger, når Journalisthøjskolen flytter ned i nye lokaler på Katrinebjerg. Lokalplanforslaget for Storbylandsby II er en del af en større helhedsplan for omdannelse af området med Journalisthøjskolen, der har til formål at skabe både sammenhæng indadtil og med de omkringliggende arealer. Lokalplanområdet anvendes pt. til byggeplads for anlægsarbejdet med letbanen og er i kommuneplanen udlagt som område til offentlige formål. I lokalplanens delområde tre, som ligger på Vestereng, er områdets anvendelse fastlagt til grøn kile, herunder rekreative formål og jordbrugsformål. Der er vejadgang til området fra Halmstadgade via matrikel.nr. 7000br, som er offentlig vej. Lokalplanen giver mulighed for at opføre tæt-lav boligbebyggelse og etagebyggeri i op til 3 etager. Bebyggelse i delområde I skal være minimum 2 etager og må maksimalt være 3 etager, mens den i delområde II maksimalt må være i 2 etager. Det samlede etageareal inden for lokalplanområdet må ikke overstige 2.500 m 2, fordelt på maksimalt 1.500 m 2 for Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 3 af 8
delområde I og 1.000 m 2 for delområde II, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 48 for delområde I og II samlet. Bebyggelsen disponeres således, at der mod lokalplanens nordlige grænse etableres en højere bebyggelse i to til tre etager, og mod syd etableres bebyggelse i en til to etager, således at bebyggelsens højde vokser op mod Journalisthøjskolen og helhedsplanens højere bygninger. I områdets vestlige del etableres et grønt område ud mod Vestereng, og i tråd med helhedsplanen skabes en grøn overgang mellem bebyggelsen og de rekreative arealer i Vestereng. Områdets bebyggelse etableres som mindre enheder. Formgivningsmæssigt vil bebyggelsen udgøre en fælles enhed, således at bygningerne i form, materialer og proportioner får et ensartet udtryk og derigennem en stærk karakter. I lokalplanområdets nordlige grænse etableres bebyggelsen tæt ved vejen og stien nord for lokalplanområdet, således at bebyggelsen er med til at tegne vejens forløb og give den en urban, bymæssig karakter. For at forstærke dette, kan der mellem de mindre bygningsenheder desuden etableres mure, pergolaer eller lignende, således at bebyggelsen fremstår sammenbygget. Omkring indgange til bebyggelsen samt private udendørs opholdsarealer indrettes bebyggelsen med private zoner. Dette kan udføres ved brug af forskydninger i bebyggelsen, etablering af gårdhaver og afskærmning eller lignende. Adgangsvej til området vil ske fra Olof Palmes Allé via en ny vej, der etableres som fælles adgangsvej for hele helhedsplanens område. I forlængelse af vejen etableres en offentlig stiforbindelse, der vil være adgangsgivende for cyklister og gående til supercykelstien i Vestereng. Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 4 af 8
Vejadgang til storbylandsbyens bebyggelse etableres centralt i området, og der etableres en fælles parkeringsplads med minimum 10 parkeringspladser. Igennem lokalplanområdet etableres stier som adgangsveje til boligerne. Forslag til Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg, samt Tillæg nr. 121 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag 1. 5.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidigt udarbejdet Tillæg nr. 121. Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 14.06.01 OF udlagt til offentligt formål og rammeområde 14.00.01 GK, der er fastlagt til grøn kile, herunder rekreative formål og jordbrugsformål. For rammeområde 14.06.01 OF gælder bl.a. bestemmelser om en maksimal bygningshøjde på 12 m. Tillæg nr. 121 er afgrænset til kun at omfatte lokalplanens delområde I og II. I tillæg nr. 121 til Kommuneplan 2013 gives der mulighed at ændre rammen fra offentlig formål til boligformål. Den maksimale bygningshøjde på 12 m og en maksimal bebyggelsesprocent på 60 bibeholdes. 5.3 Besvarelse af indkomne høringssvar Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 15. juni 2017 til den 31. august 2017. I høringsperioden kom der ingen høringssvar. 5.4 Rettelser til lokalplanforslaget Foruden præciseringer og redaktionelle rettelser foreslås følgende ændret: Ny illustrationsplan er indsat (side 5). Afsnittet Opholdsarealer og beplantning (side 8) er suppleret med teksten: Opholdsarealerne tilplantes med robuste, blandede løvfældende træer såsom frugttræer. Desuden er friarealer rettet til opholdsarealer. Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 5 af 8
Kortbilaget er tilpasset med byggelinjer, så det svarer til den opdaterede bebyggelsesplan. Teksten i punktet Støjmæssige forhold, boldbaner (side 25) er opdateret. Forslag til ændring af bestemmelserne fremgår af bilag 2. 5.5 Helhedsplan Området er en del af en helhedsplan for omdannelse af hele området omkring Journalisthøjskolen, som inden for få år flytter til nye rammer på Katrinebjerg. Området omdannes hovedsageligt til boligområde, evt. med mulighed for en mindre andel erhverv samt dagligvareforsyning. For hele helhedsplanens område, og dermed også storbylandsbyen i nærværende lokalplan, skabes et samlet område med en sammenhængende arkitektur og infrastruktur, ligesom regnvandshåndtering, affaldshåndtering og lignende løses samlet. Med en beliggenhed mellem by og bypark bliver helhedsplanens område i fremtiden et bindeled mellem det grønne rekreationslandskab i Vestereng og andre vigtige byfunktioner: beboelse, mobilitet og offentlige programmer og arbejdspladser. Et sigte i helhedsplanen er derved at facilitere overgangen mellem det grønne og byen. Helhedsplanen omfatter et samlet areal på ca. 41.500 m² og har en størrelse og tæthed, der vil få en høj bymæssig karakter. Som en del af helhedsplanen indrettes derfor lokale rum mellem bebyggelserne ligesom de enkelte områder i planen skal have klare identiteter for at skabe lokal identitet, tilhørsforhold og variation. Storbylandsbyen, som denne lokalplan omhandler, vil være et af disse lokale identitetsområder. Et klart strategisk sigte i helhedsplanens er at viderebringe og genskabe den arkitektoniske kulturarv i området, ikke mindst bevaring af de væsentligste dele af den arkitektoniske kulturarv fra den tidligere journalisthøjskole. I særdeleshed bevares den markante hovedbygning mod Olof Palmes Allé samt den karakteristiske terrænbearbejdning og beplantning. Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 6 af 8
Helhedsplanen vejbetjenes via en ny fordelingsvej med hovedadgang i krydset omkring Nehrus Allé og Olof Palmes Allé, som vil forløbe som en fordelingsvej rundt i området og med højre ind- og udkørsel til Olof Palmes Allé længere mod nord. I forlængelse af vejen etableres desuden en stiforbindelse frem til supercykelstien i Vestereng. 6. Strategi for borgerinddragelse Ud over fordebatten og den lovbestemte offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget, har der den 19. april 2017 været afholdt borgermøde om helhedsplanen for omdannelse af området med Journalisthøjskolen. 7. Konsekvenser for ressourcer Det statslige tilskud til kvoten for mindre boliger i lokalplanen kræver en endelig vedtaget lokalplan inden udgangen af 2017. Omfanget af støjproblematikken med støj fra de nærliggende boldbaner har vist sig at være mere udfordrende end først antaget. I lokalplanforslaget er der beskrevet en løsning på støjproblematikken med en ca. 4 meter høj støjskærm, som efterfølgende har vist sig ikke at være tilstrækkeligt. Med den opdaterede viden om støjproblematikken viser det sig, at der nærmere er tale om en løsning med et støjværn på 6 meter. Støjskærmen skal placeres på egen matrikel, men der vil forsøges at finde alternative løsninger ved at inddrage naboarealet og derved opnå en bedre løsning for projektet, uden at dette kan genere boldbanerne og driften af denne. Udformning af en løsning til håndtering af støj fra boldbanerne skal ske i samarbejde med Sport og Fritid, og der skal findes en løsning, inden der kan søges om byggetilladelse. Løsninger til håndtering af støj fra både boldbanerne og skydeklubben finansieres af bygherre, evt. med medfinansiering fra bygherre på Journalisthøjskolen, som også har udfordringer i forhold til støj. Der er foretaget en screening for at afgøre, om lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af krav om miljøvurdering. Påvirkningerne på miljøet er vurderede til ikke Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 7 af 8
at være væsentlige, og der er i lokalplanen redegjort for evt. udfordringer i forhold til støj. Kristian Würtz / Lone Dannerby Paulsen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 1074, Storbylandsby II, Halmstadgade 11, Christiansbjerg, samt Tillæg nr. 121 til Kommuneplan 2013. Bilag 2: Forslag til rettelser i lokalplanforslaget. Tidligere beslutninger 07.06.2017: Byrådet vedtog Forslag til Lokalplan 1074, Storbylandsby II, Christiansbjerg mhp. offentlig fremlæggelse. Sagsnummer: 17/002976-2 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 12.463 Sagsbehandler: Simon Detjen Schmidt Tlf.: 29 20 96 67 E-post: sids@aarhus.dk Lokalplan 1074, Storbylandsby II Halmstadgade 11, Christiansbjerg - Endelig side 8 af 8