1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Annemette Lyngh Fælledvej 18 2200 København N Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at indklagede havde annonceret, at 3 ejerlejligheder ville blive solgt til højeste bud, men at klagerne som højestbydende alligevel ikke kunne erhverve ejerlejligheden, idet sælger ikke ville sælge ejendommen til klagernes tilbudte pris. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde 3 ejerlejligheder til salg i en ejendom. Klagerne var interesserede i at afgive bud på en af ejerlejlighederne. Sælger af ejerlejlighederne var et firma. Af salgsaftale indgået mellem indklagede og sælger fremgik det dels, at der var indgået aftale om, at indklagede skulle forestå annoncering, dels at sælger selv skulle udarbejde salgsprospekt/brochurematerialer. Det fremgik videre af salgsaftalen: [ ]
2 Udformningen af brochure samt øvrig markedsføring som sælger/udbyder måtte ønske at indrykke i medier, via eget mediebureau, skal godkendes af Nybolig Annemette Lyngh/Nybolig marketing. [ ] Den 10. oktober 2008 blev der indrykket en annonce i en landsdækkende avis. Det fremgik af annoncen bl.a.: Den 12. oktober 2008 blev der afholdt åbent hus arrangement i ejerlejlighederne, hvor bl.a. den ene af klagerne var til stede. Klagerne har til sagen oplyst, at de fik oplyst, at lejligheden skulle sælges til højeste bud i en lukket budrunde, samt oplyst, at de herefter bød på den af ejerlejlighederne, som i annoncen den 10. oktober 2008 var angivet til at være vurderet til kr. 4.995.000,00. Klagernes bud lød på kr. 3.125.000,00. Indklagede har for nævnet forelagt en budblanket og oplyst, at denne er magen til den blanket, som klagerne underskrev i forbindelse med afgivelse af lukket budrunde.
3 Af denne budblanket fremgår: [ ]Sælger kan frit vælge mellem alle de indkomne bud og kan helt undlade at sælge ejendommen til en af de bydende.[ ] Klagerne har til sagen oplyst, at de ikke kan genkende denne blanket. Den 21. oktober 2008 kontaktede klager 1 indklagede, idet klagerne var blevet ringet op af en af indklagedes medarbejdere, som havde oplyst, at klagerne var højestbydende på den ønskede ejerlejlighed. Indklagede svarede den 22. oktober 2008 bl.a.: Jeg har modtaget din nedenstående mail og som [indklagedes medarbejder] meddelte dig g.d., ønsker sælger at sælge for kr. 3.6 mill. Hvis du ønsker at erhverve lejligheden for det, så vil jeg fremsende dig udkast til købsaftale. Umiddelbart ser sælger ikke grund til at afholde møde derom p.t. Den 22. oktober 2008 skrev klager 1 på ny til indklagede, og forespurgte indklagede, om der var enighed om, at klagerne var højestbydende med et bud på kr. 3.125.000,00. Hertil svarede indklagede samme dag bl.a.: Jo, det er korrekt læs betingelserne på det du har skrevet under, sælger har ret til ikke at acceptere. Det fremgår af det videre forløb, at sælger ikke ønskede at sælge under en pris på kr. 3.600.000,00. Der blev således ikke indgået en købsaftale mellem klagerne og sælger. I perioden 25. oktober 2008 til den 6. januar 2009 forhandlede klager 1 og sælger af ejerlejligheden direkte om klagernes evt. køb af ejerlejligheden. Den 30. oktober 2008 skrev sælger til indklagede og beklagede, at sælgers markedsføringskampagne vedrørende salget af de 3 ejerlejligheder havde givet indklagede problemer. Sælger anførte bl.a.: Vi burde som nævnt ikke have sat dit logo i annoncerne uden din accept, og vi burde selvfølgelig have gjort opmærksom på at Auktionen i praksis blev afholdt som en lukket budrunde, hvor vi kunne afvise alle tilbud. Den 5. januar 2009 skrev sælger via e-mail direkte til klager 1 bl.a.:
4 Vil lige høre om den lejlighed stadig har din interesse hvis du kan få den til budprisen. Og om du i givet fald kan slå til uden at skulle sælge andre ejendomme. [ ] Men dette er en uofficiel forespørgsel. Klager 1 svarede den 6. januar 2009: [ ]Jeg ved det sq ikke rigtigt [sælgers navn]. lejlighedspriserne ser jo ud til at styrtdykke også i år og markedet er totalt låst Er lejligheden færdiggjort med altaner, badeværelse, køkkenhylder? [ ] Det fremgår af sagen, at klagerne ikke købte ejerlejligheden. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Klagerne brugte mange timer og undersøgelser på at udregne et fornuftigt bud på ejerlejligheden og mødte op til den annoncerede auktion søndag den 12. oktober 2008, hvor klagerne imidlertid fik at vide, at lejligheden i stedet skulle sælges til højestbydende i en budrunde, og en budblanket blev udleveret til klagerne. Indklagede har til nævnet fremsendt en budblanket, hvoraf det fremgår, at sælger frit kunne vælge mellem alle de indkomne bud, og at sælger kunne vælge helt at undlade at sælge ejendommen til en af de bydende. Klagerne kan ikke genkende denne blanket, som ser ud til at være en standardblanket. Materialet, som klagerne underskrev, var tilpasset salgsprospektet på ejendommen, som skulle sælges til højestbydende på auktionslignende vilkår. Senere på ugen fik klagerne meddelelse om, at klagerne var højestbydende med et bud på kr. 3.125.000,00, men at sælger ikke ville sælge under kr. 3.600.000,00. Klagerne mener således, at der er tale om misvisende markedsføring, da der intet fremgik af annoncerne om en mindstepris, eller om at sælger frit kunne forkaste alle tilbud. Indklagede vidste på forhånd, at annonceringen var ulovlig, og indklagede kendte ligeledes til, at sælger som annonceret ikke ville sælge til højestbydende. Indklagede har nævnt, at hun havde sat 6 af sine medarbejdere på opgaven med åbent hus arrangementet den 12. oktober 2008. Det er overvejende usandsynligt, at indklagede ikke skulle have haft kendskab til markedsføringskampagnen og indholdet af annoncerne. En sådan salgsindsats med stort anlagt åbent hus arrangement har
5 indklagede naturligvis været bekendt med og godkendt inden indrykningerne. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at indklagede ikke kunne stoppe annonceringen. Klagerne har kontaktet de pågældende aviser, som begge bekræfter, at annoncerne kunne have været stoppet helt frem til torsdag formiddag før det åbne hus søndag den 12. oktober 2008. Dette er således lang tid efter, at indklagede påstår, at hun havde set annonceringen. Klagerne kan ikke genkende indklagedes udlægning af, at klagerne ved besigtigelsen blev informeret om, at annonceringen var fejlagtig. Først da klagerne bliver bekendt med, at klagerne var højestbydende, fik klagerne oplyst, at sælger ikke ville sælge til den tilbudte pris. Klagerne er af den opfattelse, at det er uden betydning, at klagerne efterfølgende nødtvunget har underskrevet en budrundeblanket. Annonceringen er ikke god ejendomsmæglerskik, hvorfor indklagede bør drages til ansvar for prisdifferencen på kr. 475.000,00, således at klagerne kan erhverve lejligheden som højestbydende til kr. 3.125.000,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede skal beklage de indrykkede annoncer, som indklagede dog vil præcisere, blev indrykket af sælger. Indklagede er naturligvis klar over, at det ikke er muligt at sælge en ejendom på den måde, og indklagede kunne ikke drømme om at udarbejde en sådan annonce. Indklagede må derfor kraftigt tage afstand fra klagernes påstand om, at indklagede bevidst har overtrådt diverse love om god etik med mere. Nyboligs logo med foto af indklagede har tidligere været brugt af sælgers layout firma til udformning af brochuremateriale, plakater med mere, hvorfor dette firma lå inde med dette. På Nyboligs hjemmeside havde indklagede under alle 3 boliger anført åbent hus arrangement og anført at boligerne ville blive solgt ved en lukket budrunde med angivelse af budfrist med mere. Det var aftalt med sælger, at der skulle være åbent hus i 2 timer på alle 3 ejerlejligheder, så naturligvis var indklagede vidende om arrangementet, men indklagede var ikke vidende om annonceringens udformning. Sælgers annonce blev indrykket i en lokal avis den 8. oktober 2008 samt i 2
6 landsdækkende aviser henholdsvis den 10. og 12. oktober 2008. Indklagede blev torsdag den 9. oktober 2008 bekendt med annoncens udformning og forsøgte forgæves at få stoppet annoncerne i de 2 landsdækkende aviser. Samtlige kunder, som ringede på annoncerne, blev dog med det samme informeret om, at der var fejl i den indrykkede annonce, og at der ikke var tale om en auktion, men om en lukket budrunde. Det samme blev samtlige besøgende på det annoncerede åbent hus arrangement informeret om. Budblanketter samt information herom blev udleveret til kunderne sammen med det øvrige salgsmateriale på ejerlejlighederne. Af budblanketten fremgik, at sælger frit kunne vælge mellem alle de indkomne bud, og at sælger kunne vælge helt at undlade at sælge ejendommen til en af de bydende. På det åbne hus arrangement havde indklagede en lang samtale med klager 2 og dennes far om den situation, indklagede var havnet i med annoncen. Klager 1 fik ejerlejligheden fremvist af en af indklagedes medarbejdere den 16. oktober 2008 efter afholdelse af åbent hus arrangement den 12. oktober 2008. Indklagedes medarbejder meddelte klager 1, at der ikke var tale om en auktion, men om en lukket budrunde, og at indklagede beklagede den meget uheldige formulering i annoncen. Ved denne fremvisning ønskede klager ikke at modtage en budblanket, idet klager 1 oplyste, at han allerede havde sådan en. Da klager 1 selv er statsaut. ejendomsmægler og tidligere indehaver af en ejendomsmæglerforretning, antog indklagede, at han havde forståelse for den situation, indklagede var blevet bragt i. Ved arrangementet deltog sælger samt i alt 6 medarbejdere fra indklagedes forretning for at sikre, at alle fremmødte blev informeret om fejlinformationen i annoncen. Klagerne blev eneste bydende i budrunden, hvilket blev oplyst klagerne, og det blev samtidig oplyst, at sælger ikke ønskede at sælge til dette bud. Klagerne afleverede deres bud på en underskrevet budblanket, hvori tilbudsgiver var gjort opmærksom på, at sælger frit kunne vælge mellem alle de indkomne bud eller helt undlade at sælge ejendommen til en af de bydende. Nævnet udtaler: Det fremgår af 2, stk. 3, i bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde: Salget må ikke tilrettelægges efter et hollandsk ur -princip, hvorved forstås et salg,
7 hvor prisen for en ejendom nedsættes gradvist efter en forud fastlagt plan, indtil en køber accepterer prisen. Salget må heller ikke tilrettelægges efter andre auktionslignende fremgangsmåder, herunder som en frivillig offentlig auktion. Indklagede havde i salgsaftalen med sælgerne betinget sig, at det markedsføringsmateriale, som sælger udarbejdede på forhånd skulle godkendes af indklagede. Herefter og efter indklagedes forklaring om forløbet vedrørende annonceringen af den ulovlige auktion, finder nævnet det ikke godtgjort, at indklagede var vidende om sælgers annoncering af auktionen over ejerlejlighederne, ligesom nævnet ikke finder grundlag for at fastslå, at indklagede havde kunnet nå at standse annonceringen, men alligevel undlod dette. Nævnet skal bemærke, at klager 1 tidligere har været ejendomsmægler og tidligere har været indehaver af en ejendomsmæglerbutik. Nævnet finder i den forbindelse, at denne klager således måtte være bekendt med, at det ikke er tilladt at udbyde en ejendom på auktionslignende vilkår, jf. budbekendtgørelsen 2, stk. 3. I forbindelse med klagernes afgivelse af bud på ejerlejligheden modtog klagerne en budblanket. Nævnet lægger til grund, at det af den blanket, som klagerne modtog, fremgik, at sælger frit kunne vælge mellem alle de indkomne bud, og at sælger helt kunne undlade at sælge ejendommen. Nævnet finder derfor ikke, at kunne pålægge indklagede erstatningsansvar over for klagerne. Nævnet skal endvidere bemærke, at allerede fordi klagerne efterfølgende af sælger fik tilbud om at erhverve ejendommen til den af klagerne tilbudte pris, men klagerne afviste dette, ses klagerne ikke at have lidt noget tab. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand