F o r s l a g Lokalplan 94.1 Tillæg 1 til Lokalplan 94 for Høsterkøb by og Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 Høsterkøb Byvej Nedenomsvej Høsterkøb Gadekær
Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. En lokalplan fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på www.rudersdal.dk og www.plansystem.dk En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger. Dette Forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 94 samt Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 er fremlagt fra og med den xxx 2015 til og med den xxx 2015. Har du indvendinger eller ændringsforslag til forslaget til lokalplantillæg eller kommuneplantillæg, skal du skrive til Kommunalbestyrelsen inden den xxx 2015. Kommunalbestyrelsen kan vedtage tillægget til lokalplanen og tillægget til kommuneplanen endeligt, når eventuelle indvendinger eller ændringsforslag har været behandlet. Sjælsø Birkerød Rude Skov Trørød Øresund Holte Jægersborg Hegn Furesø Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen 2
Tillæg 1 til Lokalplan 94 for Høsterkøb by og Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 Redegørelse... 5 Indledning og baggrund... 5 Eksisterende forhold... 5 Lokalplantillæggets formål og indhold... 6 Bevaring af bebyggelse... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 7 Lov om miljøvurdering... 8 Tillæg 3 til Kommuneplan 2013... 11 Lokalplanens bestemmelser... 13 1 Lokalplantillæggets formål... 13 2 Lokalplantillæggets afgrænsning... 13 3 Områdets anvendelse... 13 4 Udstykninger... 13 5 Bebyggelsens omfang og placering... 13 6 Bebyggelsens ydre fremtræden... 14 7 Bevaring af bebyggelse... 14 8 Ubebyggede arealer... 14 9 Veje og stier... 14 10 Tekniske anlæg... 14 11 Ophævelse af byplanvedtægt/servitutter... 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 14 Lokalplanens retsvirkninger... 15 Vedtagelsespåtegning... 15 Tegningsbilag 1. Lokalplanens afgrænsning, bevaringsværdig bebyggelse og byggefelt 2. Ortofoto forår 2014 Lokalplanforslaget er udarbejdet af Rudersdal Kommune. Foto: Rudersdal Kommune 3
4
Redegørelse Indledning og baggrund Som et resultat af masterplanen fra 2011 for daginstitutionernes fysiske rammer og placering i Rudersdal Kommune blev Høsterkøb Børnehave, Nedenomsvej 25, lukket i 2014. I forbindelse med lukningen blev det besluttet, at ejendommen med sin beliggenhed og bevaringsværdi skal afhændes som bolig. Dette tillæg til den gældende lokalplan for Høsterkøb er udarbejdet for at give mulighed for, at ejendommen kan anvendes til bolig. Tillæggets bebyggelsesregulerende bestemmelser skal sikre, at det sker under hensyntagen til ejendommens bevaringsværdi. Eksisterende forhold Ejendommen er beliggende inden for Lokalplan 94, der har til formål at beskytte og bevare det særlige landsbymiljø i Høsterkøb. Lokalplanen fastlægger bestemmelser om bevaring af enkeltbygninger, landsbyens særlige gade- og bebyggelsesstruktur samt de markante grønne træk i og omkring landsbyen. Ejendommen, der er på 1.022 m², er beliggende i den nordlige del af Høsterkøb i hjørnet mellem Nedenomsvej og Høsterkøb Byvej. Mod nord, på den modsatte side af Høsterkøb Byvej, og øst for den bebyggede del af ejendommen ligger boligejendomme bebygget med enfamiliehuse. Mod syd ligger landsbyens idrætsplads, som er knyttet til Høsterkøb Skole. På den vestlige side af Nedenomsvej ligger landsbyens gadekær. Ejendommen ligger som en naturlig del af boligmiljøet i Høsterkøb. Ejendommens bebyggelse set fra haven mod syd. Ejendommens oprindelige bebyggelse er fra 1892 og er i Lokalplan 94, sammen med senere tilbygninger, udpeget med høj bevaringsværdig. Hovedbygningen fremstår som et velproportioneret 5
landsbyhus, der, med sin facade beliggende i skel mod Nedenomsvej, komplementerer den særlige bebyggelsesstruktur, der er langs flere af Høsterkøbs vejstrækninger. Bygningen blev oprindeligt anvendt som Asyl og senere som børnehave. Tilbygningerne er fra 1941 og 1979 og er opført i forlængelse af det oprindelige landsbyhus med facader trukket tilbage fra vejskel. Lokalplantillæggets formål og indhold Formålet med Tillæg 1 til Lokalplan 94 er at muliggøre ejendommens anvendelse til bolig og at sikre, at ombygningen til bolig sker med respekt for det oprindelige landsbyhus bevaringsværdier. Tillægget fastlægger bestemmelse om, at ejendommen kan anvendes til en bolig, at det oprindelige landsbyhus udpeges bevaringsværdigt, og at tilbygninger skal ske i forlængelse af det oprindelige landsbyhus langs Høsterkøb Byvej og med respekt for det bevaringsværdige hus arkitektoniske kvaliteter. Med tillægget er der suppleret og ændret ved de bestemmelser i Lokalplan 94, der har med anvendelse, omfang og placering af bebyggelse og bevaring af bebyggelse at gøre. Hovedparten af Lokalplan 94 s bestemmelser er fortsat gældende for ejendommen. Det gælder også lokalplanens bonusvirkning i forhold til planlovens landzonebestemmelser, som betyder, at lokalplanen erstatter de landzonetilladelser, der ellers ville være nødvendige for lokalplanens, herunder lokalplantillæggets, realisering. Lokalplan 94 s formål fastlægger, at Høsterkøb bl.a. kan anvendes til mindre institutioner for området. At ejendommen Nedenomsvej 25 ikke længere kan anvendes til offentlige formål, herunder institutionsformål, ændrer ikke ved, at der fortsat i henhold til de generelle rammer i Kommuneplan 2013 vil kunne indpasses mindre børneinstitutioner og andre formål rettet mod børn og unge. Tillægget vurderes således ikke at være i strid med Lokalplan 94 s formål. Bevaring af bebyggelse Tillægget til Lokalplan 94 fastlægger bestemmelser om, at det bevaringsværdige landsbyhus på ejendommen Nedenomsvej 25 ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden tilladelse fra Rudersdal Kommunalbestyrelse. I forhold til Lokalplan 94 er der ændret ved den bevaringsværdige bygnings afgrænsning således, at tilbygningerne fra 1941 og 1979 ikke længere er udpeget som bevaringsværdige. For at understøtte den bevaringsværdige bygnings karakter af længehus, herunder bygningens særlige placering med facade i 6
skel mod Nedenomsvej, er der set nærmere på det i Lokalplan 94 fastlagte byggefelt. Det er resulteret i en regulering af byggefeltets afgrænsning, således at det følger Høsterkøb Byvej og ikke giver mulighed for, at fortage udbygning ud i havearealet mod syd. På grund af denne opstramning af byggefeltet giver tillægget mulighed for, at der på den sydlige del af grunden, i en afstand af min. ca. 20 m fra beboelseshusets sydlige facade og 5 m fra vejskel, kan opføres et kombineret garage-/carport- og udhusbyggeri. Dette afviger fra Lokalplan 94, der fastlægger, at sådan bebyggelse primært skal sammenbygges med beboelseshuset og primært skal placeres inden for byggefeltet. Tilbygning skal ske med respekt for det bevaringsværdige beboelseshus proportioner, materialeanvendelse, farver og bygningsdetaljer. Lokalplanens forhold til anden planlægning Tillæg 1 til Lokalplan 94 omfatter en enkelt ejendom, beliggende inden for en allerede eksisterende lokalplan, og har til formål at give mulighed for, at ejendommen kan anvendes til en bolig. Lokalplantillæggets forhold til anden planlægning er begrænset i forhold til dette. Kommuneplan 2013 Tillæg 1 til Lokalplan 94 er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, vedtaget den 19. juni 2013 af Rudersdal Kommunalbestyrelse. Ved Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 overflyttes den ejendom, som er omfattet af lokalplantillægget fra rammeområde Hø.D2 til rammeområde Hø.B4 med henblik på at sikre ejendommens fremtidige anvendelse til boligformål. Zonestatus Ejendommen forbliver, med dens placering i landsbyen Høsterkøb, i landzone. Andre lokalplaner Lokalplanområdet udgør en enkelt ejendom og Lokalplantillæg 1 til Lokalplan 94 fastlægger alene bestemmelser for denne ejendoms anvendelse og bebyggelse. Hovedparten af bestemmelserne i Lokalplan 94 er fortsat gældende for ejendommen. 7
Klima- og energipolitik Tillæg 1 til Lokalplan 94 ligger ikke inden for et af de udpegede risikoområder i Rudersdal Kommunes Klimatilpasningsplan vedtaget 21. maj 2014. Støjforhold Lokalplanområdet er ikke berørt af støj eller rystelser fra jernbaner. Jordforurening Der foreligger ikke særlig mistanke om forurening af jord eller grundvand inden for Tillæg 1 til Lokalplan 94. Lov om miljøvurdering I forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til lokalplantillæg er der foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, lovbekendtgørelse nr. 939 af 3. juli 2013. På baggrund heraf er det kommunens vurdering, at forslaget til lokalplantillæg i henhold til lovens 4, stk. 2 ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Vurderingen bygger på, at forslaget til lokalplantillæg kun fastlægger bestemmelser for en mindre ejendom i en i forvejen lokalplanlagt landsby. Ejendommens anvendelse ændres fra offentlige formål (børneinstitution) til boligformål (en sammenhængende bolig), hvilket ikke vurderes at medføre en øget miljøbelastning. De reviderede bebyggelsesregulerende bestemmelser for ejendommens bevaringsværdige bebyggelse vurderes at få en positiv indflydelse på arkitekturen og det værdifulde kulturmiljø, som landsbyen med omgivende jordbrugsarealer udgør. Klagevejledning Kommunens afgørelse om ikke at udarbejde en miljøvurdering kan, jf. miljøvurderingslovens 16, stk. 1, påklages efter bestemmelserne i planloven. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, skal klage indgives senest den 8. april 2015 til Rudersdal Kommune, byplan@rudersdal.dk, som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. I henhold til planlovens 58, stk. 1, pkt. 4, kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil sige, at du for eksempel kan klage over denne afgørelse, hvis du mener, at kommunen ikke har haft ret til at træffe afgørelsen. Du kan derimod ikke klage over, at kommunen efter din opfattelse burde have truffet en anden afgørelse. Klagen skal være fremsendt skriftligt inden 4 uger fra afgørelsens modtagelse, jf. planlovens 60, stk. 1. 8
Rettidig klage har ikke opsættende virkning, med mindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. lovens 60, stk. 3. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din klage, at der indbetales et gebyr. Gebyret er ved forslagets vedtagelse fastsat til 500 kr. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse, jf. planlovens 62. 9
10
Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 I Kommuneplan 2013 er ejendommen Nedenomsvej 25, som udgør Tillæg 1 til Lokalplan 94 for Høsterkøb by, omfattet af følgende bestemmelserne for rammeområde Hø.D2: Hø.D2 Hø.B4 11
Ejendommen flyttes med Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 fra rammeområde Hø.D2 til rammeområde Hø.B4 med følgende bestemmelser: Hø.D2 Hø.B4 12
Lokalplanens bestemmelser Tillæg 1 til Lokalplan 94 for Høsterkøb by I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastlægges herved følgende suppleringer og ændringer til Lokalplan 94 s bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplantillæggets formål 1.1 Det er lokalplanens formål: At sikre ejendommens anvendelse til boligformål. At sikre ejendommens bevaringsværdige bygning i både udtryk og beliggenhed, også ved tilbygning. 2 Lokalplantillæggets afgrænsning 2.1 Lokalplantillæggets område afgrænses som angivet på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 58 Høsterkøb by, Birkerød. 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets/ejendommens bebyggelse skal anvendes til én bolig. Der kan drives erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, at virksomheden drives af den, som bebor ejendommen, at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke drives på en sådan måde, at områdets karakter af beboelsesområde forandres, og ejendommens karakter af beboelsesejendom brydes, at der ikke til virksomheden etableres skiltning bortset fra 1 mindre oplysningsskilt på maksimalt 30 x 20 cm indeholdende navne og logo, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Behovet for parkering skal vurderes i hvert enkelt tilfælde, men på ejendommen skal der mindst være 1 ekstra parkeringsplads, at erhvervsarealet højst udgør 25 procent af boligarealet, og at der ikke i forbindelse med virksomheden indrettes udstilling eller udendørs oplag. 4 Udstykninger Ingen suppleringer og ændringer til Lokalplan 94. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Ny bebyggelse skal opføres inden for det på tegningsbilag 1 viste byggefelt. 13
5.2 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan placeres uden for byggefeltet i en afstand af min. 20 m fra beboelsesbygningens sydfacade og med en afstand til vejskel på 5 m. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger skal sammenbygges. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden Ingen suppleringer og ændringer til Lokalplan 94. 7 Bevaring af bebyggelse 7.1 Eksisterende bebyggelse, som på tegningsbilag 1 er angivet som bevaringsværdig, må ikke nedrives eller ændres i sit udtryk uden Kommunalbestyrelsens godkendelse. 7.2 Tilbygning til den bevaringsværdige beboelsesbygning skal ske med respekt for dennes proportioner, materialeanvendelse, farver og bygningsdetaljer. Det forudsættes, at principperne i lokalplanens bevaringsvejledning følges, jf. i øvrigt 6 i Lokalplan 94. 8 Ubebyggede arealer Ingen suppleringer og ændringer til Lokalplan 94. 9 Veje og stier Ingen suppleringer og ændringer til Lokalplan 94. 10 Tekniske anlæg Ingen suppleringer og ændringer til Lokalplan 94. 11 Ophævelse af byplanvedtægt/servitutter Ingen suppleringer og ændringer til Lokalplan 94. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning, 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. 14
Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget. Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 i Lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og Lov om planlægning. Vedtagelsespåtegning Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den xxx 2015 Forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 94 for Høsterkøb by med Forslag til Tillæg 3 til Kommuneplan 2013 til offentliggørelse. Jens Ive / Iben Koch Borgmester Direktør 15
16
5g Høsterkøb Byvej 2,5m 2k 58 Nedenomsvej 16a 60 Høsterkøb Gadekær Lokalplanens afgrænsning Bevaringværdig bebyggelse Byggefelt TILLÆG 1 TIL LOKALPLAN 94 for Høsterkøb by 16d TEGNINGSBILAG 1 Lokalplanens afgrænsning, bevaringsværdig bebyggelse og byggefelt Mål 1:500 Dato: 26.02.2015
Høsterkøb Byvej Nedenomsvej Høsterkøb Gadekær Lokalplanens afgrænsning TILLÆG 1 TIL LOKALPLAN 94 for Høsterkøb by TEGNINGSBILAG 2 Ortofoto forår 2014 Mål 1:500 Dato: 26.02.2015
Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej 2 2840 Holte Telefon 46 11 25 00 e-mail: byplan@rudersdal.dk Åbningstid: Mandage og tirsdage kl. 10.00 15.00 Onsdage Lukket Torsdage kl. 10.00 19.00 Fredage kl. 8.00 11.00