21302035 Låneomlægning. Ekspeditionstid. Afslag. Klageren havde i sin ejendom to lån, dels et obligationslån til det indklagede realkreditinstitut 1 med 1. prioritetsret, og dels obligationslån med 2. prioritetsret til institut 2. Klageren henvendte sig til institut 1 i august 2010 med henblik på omlægning af det indestående 1. prioritetslån. Institut 1 fremsendte i august 2010 et låneomlægningstilbud til klageren og sendte samtidig en rykningsanmodning til institut 2. Rykningstilsagnet blev ikke opnået. Klageren fik i november 2010 tilbud fra institut 2 på en provenuneutral omlægning af 2. prioritetslånet. Institut 2 fremsendte i forlængelse heraf en rykningsanmodning til institut 1. Institut 1 afviste rykningsanmodningen. Klageren kontaktede på ny institut 1 i foråret 2012 med henblik på låneomlægning. Institut 1 afviste at imødekomme denne anmodning. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om at instituttet skulle omlægge det indestående lån. Instituttet påstod frifindelse. Nævnet henviste til, at vurdering af ejendomme og afgørelsen af, hvornår der kan ydes lån og på hvilke vilkår, er et udlåns- og kreditpolitisk anliggende, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette gælder også i forbindelse med låneomlægning, herunder instituttets stillingtagen til, hvorvidt omkostninger kan medfinansieres, samt hvorvidt der kan skiftes lånetype og ydes (yderligere) afdragsfrihed. Nævnet fandt, at der ikke i denne sag var grundlag for at fravige dette udgangspunkt, og frifandt derfor realkreditinstituttet. K E N D E L S E afsagt den 31. oktober 2013 JOURNAL NR.: 2013-01-02-035-N INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S KLAGEEMNE: Låneomlægning. Ekspeditionstid. Afslag. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. oktober 2013 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Per F. Møller Morten B. Pedersen Jacob ElverumLars K. Madsen
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Klageren havde i sin ejendom to realkreditlån. Dels et 5 pct. obligationslån til det indklagede realkreditinstitut på oprindelig 1.553.000 kr., som var ydet med afdragsfrihed frem til 30. juni 2016 og med 1. prioritets panteret, dels et 5 pct. obligationslån på oprindelig 656.000 kr. til realkreditinstitut 2, som var ydet med 2. prioritets panteret. Efter det oplyste henvendte klageren sig i august 2010 til indklagede med henblik på omlægning af det indestående lån til indklagede. Indklagede fremsendte den 18. august 2010 et tilbud på omlægning af 1. prioritetslånet til et variabelt forrentet obligationslån på 1.628.000 kr. med renteloft og afdragsfrihed. Lånet var forudsat ydet med 1. prioritets panteret. Indklagede fremsendte den 30. august 2010 følgende rykningsanmodning til realkreditinstitut 2: På foranledning af vor kunde: (klageren) som ønsker at optage et lån i (indklagede) til omlægning uden provenu, sender vi anmodning om rykningstilsagn. Hvis du kan acceptere anmodningen, beder vi dig venligst oplyse ekspeditionsgebyr, tinglysningsafgift samt kontonummer på vedlagte rykningstilladelse og returnere denne i underskrevet stand til (indklagede) senest d. 09.09.2010 Indklagede opnåede ikke det ønskede rykningstilsagn. Klageren fik den 9. november 2010 tilbud fra realkreditinstitut 2 på en provenuneutral låneomlægning af lånet til realkreditinstitut 2. Realkreditinstitut 2 fremsendte den 9. november 2010 følgende rykningsanmodning til indklagede: Ejer af nævnte ejendom har fået tilbudt et nyt Rentetilpasningslån med mulighed for afdragsfrihed kr. 675.900,00. Da vi forestår omprioriteringen, skal vi på ejers vegne forespørge, om pantebrev Opr. kr.: 1.553.000,00 2
fremover kan respektere det nye lån. Prioritetsstillingen efter den ændrede respekt fremgår af vedlagte accept for rykning. Til orientering vedlægges en kopi af lånetilbud og en tingbogsattest. Vi indestår for, at provenuet af det nye lån alene anvendes til indfrielse af foranstående lån samt omkostninger i forbindelse med omprioriteringen. Nettoprovenuet opgøres efter Finansrådets fortolkning af 2. september 1993, og eventuelt overskud vil blive brugt til nedbringelse af restgæld på det nye lån eller på jeres pantebrev. Ekspeditionsgebyr og evt. afgift vil blive sendt til jer, når alle forudsætninger for sagens påbegyndelse er på plads Efter det oplyste afviste indklagede rykningsanmodningen fra realkreditinstitut 2. Efter det oplyste kontaktede klageren på ny indklagede i foråret 2012 med henblik på låneomlægning. Indklagede afviste denne anmodning. Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet at omlægge det indestående lån. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren oplyser, at han forgæves har forsøgt at få omlagt sit lån hos indklagede. Forløbet startede i august 2010, hvor klageren fik accept og fik tilsendt et lånetilbud. Klageren tiltrådte lånedokumenterne m.v. i perioden fra 11. til 27. august 2010. Efterfølgende fik klageren at vide, at realkreditinstitut 2 ikke ville godtage omlægningen. Derefter begyndte problemerne. Klageren fik den pågældende rådgiver hos indklagede til at kontakte realkreditinstitut 2 for at se, om det ikke kunne lade sig gøre. Det førte ingen steder hen, tværtimod forsvandt alle de papirer, som klageren havde sendt til rådgiveren. Klageren prøvede så selv at kontakte realkreditinstitut 2, men realkreditinstitut 2 ville ikke acceptere. Klageren kontaktede så igen indklagede. Her fik han en ny rådgiver, som så ville prøve at kontakte realkreditinstitut 2, men efter ca. 3 måneder fik klageren at 3
vide, at rådgiveren ikke kunne komme i kontakt med nogen fra realkreditinstitut 2, der kunne hjælpe. Klageren ringede gentagne gange i den mellemliggende tid for at høre, hvordan det gik med hans sag, men blev kun en gang ringet op bare for at få at vide, at rådgiveren stadig ikke havde hørt noget. Alt dette sker i løbet af 2011. I april 2012 henvendte klageren sig igen til indklagede og fik kontakt til en tredje rådgiver, som uden nogen spørgsmål bare afviste ham med, at rådgiveren kunne se, at realkreditinstitut 2 tidligere havde afvist at rykke. Rådgiveren rådede herefter klageren til at sælge (det kan man jo kalde rådgivning, der vil noget). Klageren kontaktede så igen realkreditinstitut 2 for at få dette institut til at acceptere en låneomlægning. Realkreditinstitut 2 bad om, at indklagede igen sendte klageren et tilbud. Det bad klageren så indklagede om at gøre, hvorefter han blev bedt om at sende alle de papirer ind, som han også gjorde i 2010. Efter indsendelse af papirerne i juli 2012 fik klageren den 2. august 2012 den besked, at indklagede ikke kunne imødekomme hans forespørgsel om omlægning, ikke noget om hvorfor. Klageren kontaktede realkreditinstitut 2 i starten af december 2012 og forklarede situationen. Realkreditinstitut 2 kontaktede herefter indklagede for at få indklagede til at sende klageren et tilbud, idet realkreditinstitut 2 nemlig godt ville accepterer en omlægning. Det ville indklagede imidlertid ikke. Det blev i stedet aftalt, at realkreditinstitut 2 skulle kontakte rådgiver JM hos indklagede, fik klageren at vide. Dette gjorde realkreditinstitut 2, og det blev lovet, at rådgiver JM nok skulle kigge på sagen og se, hvad der eventuelt kunne gøres. Den 18. januar ringede rådgiver JM fra indklagede og fortalte, at indklagede ikke ville omlægge klagerens lån, da rådgiveren ikke mente, at klagerens økonomi ville kunne holde til det. Det er jo netop en omlægning, der vil kunne hjælpe klageren. Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger: Da klageren i december 2011 henvendte sig til rådgiver JM hos indklagede pr. mail, blev han henvist til rådgiver 2, som han aftalte et møde med den første uge i januar 2012. Rådgiver 2 lovede at undersøge i realkreditinstitut 2, om der var mulighed for, at realkreditinstitut 2 ville acceptere en omlægning. Efter ca. 3 måneder, hvor klageren jævnligt rykkede for 4
svar, fik han at vide, at han selv skulle tage kontakt til realkreditinstitut 2. Dette gjorde klageren så og blev bedt om at sende et budgetskema til realkreditinstitut 2 samt at få indklagede til at sende ham et tilbud på låneomlægning. Klageren kontaktede igen indklagede og bad indklagede om at sende et tilbud. Klageren blev herefter bedt om at fremsende årsopgørelse for ham og hans ægtefælle, incl. R-75 skema, dokumentation for indtægt, opdateret budget over faste udgifter og årsoversigt over lånet til realkreditinstitut 2. Derefter blev klageren bedt om at sende en opdateret liste over hans lån. Listen skulle indeholde oplysninger om kreditorer og restgæld, rentesats og ydelse. Alle disse oplysninger blev sendt med start den 13. juli 2012, og den 2. august 2012 modtog klageren så en mail fra rådgiver JM, hvori der stod, at sagen var gennemgået, og at indklagede ikke kunne imødekomme klagerens anmodning om låneomlægning. (Stadig ikke afvisning på grund af klagerens økonomi). Klageren tog så kontakt til indklagede og blev kontaktet af rådgiver 3, der ville undersøge sagen hos indklagede. Dette fik rådgiver 3 imidlertid ikke noget ud af, idet det kun var rådgiver JM, der kunne tage stilling til sagen, og denne var på kursus. Klageren blev kontaktet telefonisk af en anden rådgiver fra realkreditinstitut 2, som havde talt med indklagedes rådgiver JM. De havde aftalt, at indklagede skulle se på sagen igen, fordi realkreditinstitut 2 godt ville rykke. I januar 2013 modtog klageren en meget mærkelig mail fra indklagedes rådgiver JM, der skrev, som om han slet ikke kendte klageren. Klageren havde bedt om at få lov til at betale en terminsydelse over 3 gange. Det fik han afslag på, men samtidig skrev rådgiver JM, om det ikke var realkreditinstitut 2, der ville omlægge hans lån. Klageren skrev tilbage, at det var indklagede, der skulle omlægge. Denne mail får klageren ikke svar på og kontakter derfor realkreditinstitut 2, som råder ham til at klage. Klageren mener, at han har lov til at omlægge lånet uden ny kreditvurdering, jf. den under Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet citerede avisartikel. 5
INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klageren i 2006 omlagde sit lån hos indklagede til det nuværende 5 pct. fastforrentede lån på oprindelig 1.553.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed, således at der ikke skulle betales afdrag i perioden 8. september 2006 til 30. juni 2016. Som oplyst af klageren henvendte han sig til indklagede i august 2010, idet han ønskede at omlægge det eksisterende lån. Klageren modtog lånetilbud samt låne- og pantsætningsaftale af 18. august 2010 på et lån på 1.628.000 kr. med variabel rente, renteloft og afdragsfrihed indtil 31. marts 2020. I henhold til lånetilbuddet var udbetalingen blandt andet betinget af, at de efterstående panthavere, herunder realkreditinstitut 2, skulle respektere det tilbudte lån. Herudover var tilbuddet som sædvanligt betinget af, at lånet blev udbetalt senest 6 måneder efter tilbudstidspunktet. Indklagede anmodede ved brev af 30. august 2010 om realkreditinstitut 2 s rykningstilsagn. Realkreditinstitut 2 meddelte primo september 2010 indklagede, at realkreditinstitut 2 ikke ønskede at give det anmodede rykningstilsagn, hvorfor lånet ikke kunne udbetales. For fuldstændighedens skyld fremlægges realkreditinstitut 2 s rykningsanmodning af 9. november 2010, hvorefter indklagede blev anmodet om at respektere et lån med variabel rente hos realkreditinstitut 2 på 675.900 kr. Indklagede meddelte realkreditinstitut 2, at indklagede ikke ønskede at respektere det tilbudte lån, hvorefter lånet angiveligt blev bevilget med respekt for indklagedes lån, jf. tingbogsattest af 9. april 2013 (refereret under Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet ). Indklagede har gennem hele forløbet haft 1. prioritet for lånet på oprindelig 1.553.000 kr., som blev ydet i 2006. Indklagede forstår henvendelsen i 2010 fra realkreditinstitut 2 som et forsøg på at opnå 1. prioritet. Det er korrekt, at klageren på ny kontaktede indklagede i foråret/sommeren 2012. Klageren ønskede at omlægge til det billigst mulige lån. Efter en sædvanlig kreditvurdering på grundlag af aktuelle oplysninger om klagerens indtægts- og formueforhold afslog indklagede at omlægge det eksisterende lån. Klageren blev samtidigt orienteret om, at en omlægning sandsynligvis ikke ville være hensigtsmæssig for klageren, idet indklagede med ejendommens belåningsgrad ikke havde mulighed for at tilbyde afdragsfrihed i et omfang, som klageren ønskede. 6
Anbringender Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende, at indklagede på baggrund af en sædvanlig kreditvurdering er berettiget til ikke at imødekomme klagerens ønske om at omlægge det eksisterende lån hos indklagede. OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET: Indklagede har i sagen fremlagt en tingbogsattest pr. 9. april 2013, hvoraf det fremgår at der den 11. januar 2011 er tinglyst et lån på 675.900 kr. til realkreditinstitut 2 med 2. prioritet. Klageren har fremlagt kopi af følgende artikel fra et landsdækkende dagblad: Afdragsfrie lån fortsætter Boligejere, der optog et lån med afdragsfrihed for ti år siden, skal ikke frygte, at de nu skal til at betale afdrag i år. De kan nemlig omlægge deres lån til et nyt afdragsfrit lån. Den nye god-skik-bekendtgørelse fra Finanstilsynet slår nemlig fast, at kunder med afdragsfrie lån ikke skal kreditvurderes igen, hvis de ønsker at lægge deres lån om. -Det er kun ved nyudlån og hvis kunderne skal have penge i hånden, at de skal igennem en ny kreditvurdering, siger, afdelingsdirektør i (indklagede), til TV2 Finans. Regeringen strammer ellers reglerne om kreditvurdering af boligejere fra 1. maj i år. Reglerne betyder, at boligejere skal kunne betale et lån med fast rente og afdrag for at få bevilget et afdragsfrit lån. Men allerede før de nye regler træder i kraft, slår myndighederne delvist bak. I går slog Finanstilsynet nemlig fast, at den regel kun gælder ved nye lån og altså ikke, hvis kunderne skal lave en ren omlægning. Bekendtgørelse nr. 928 af 28. juni 2013 indeholder blandt andet følgende bestemmelse: 19. Et pengeinstitut eller et realkreditinstitut må som udgangspunkt kun tilbyde lån med variabel rente til kunder, der har en økonomi, som efter instituttets vurdering medfører, at kunden kan godkendes til at optage et 30- årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Dette finder tilsvarende anvendelse på lån med afdragsfrihed. Stk. 2. Bestemmelsen finder kun anvendelse på lån med pant i fast ejendom, og hvor lånet ligger inden for 80 % af den faste ejendoms markedsværdi. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010, indeholder i 7 følgende bestemmelse: 7
7. Lån kan uanset 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån. Stk. 2. Der må kun ydes lån efter stk. 1, såfremt pantsikkerheden ikke herved forringes væsentligt Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer, indeholder blandt andet følgende bestemmelse: 30. Instituttet skal foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes Stk. 3. Såfremt ændringer i en vurderet ejendoms markedsværdi medfører, at et pantsikret lån heri ikke længere overholder lånegrænsen herfor, skal instituttet stille supplerende sikkerhed, jf. 152 a, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Stk. 9. Låneomlægning af instituttets egne og foranstående lån kan ske under iagttagelse af stk. 1-4 ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER Vurdering af ejendomme og afgørelsen af, hvornår der kan ydes lån og på hvilke vilkår, er et udlåns- og kreditpolitisk anliggende, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette gælder også i forbindelse med låneomlægning, herunder realkreditinstituttets stillingtagen til, hvorvidt omkostninger kan medfinansieres, samt hvorvidt der kan skiftes lånetype og ydes (yderligere) afdragsfrihed. Nævnet finder, at der ikke i denne sag er grundlag for at fravige dette udgangspunkt, og kan derfor ikke give klageren medhold i klagen. Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen 8