Nyhedsbrev nr. 16 12. oktober 2017 1. Kan de gode tider fortsætte? Mange spørger, om priserne og lejen på det tyske ejendomsmarked kan fortsætte med at stige. Svaret må være ja. Lejen stiger på grund af boligmangel og kombineret med fuld beskæftigelse, har tyskerne råd til både at betale mere i husleje og til at købe lejligheder til en høj pris. De fleste analyser peger på, at lejen også fremover vil være stigende. Det skyldes, at efterspørgslen efter boliger i de store byer fortsat vokser, medens udbuddet af boliger særligt nybyggeriet fortsat er på et relativt lavt niveau. Historisk set er boliger således ikke dyre i Tyskland. Hvis vi segmenterer på byer, fremgår det, at priserne stiger mest i de 7 største byer, noget mindre i de mellemstore byer og mindst på landet. Grafen nedenfor illustrerer byggeaktiviteten i Tyskland. Umiddelbart efter genforeningen oplevede Tyskland et byggeboom, hvor der blev opført omkring 250.000 boliger om året. Under krisen i 2008 blev der kun bygget 100.000 boliger årligt, og dette tal er nu steget til 150.000 boliger om året. Vi forventer, at den solide økonomiske vækst sammenholdt med den lave rente og den lave arbejdsløshed vil betyde, at både leje og ejendomspriser vil fortsætte med at stige i de kommende år. Meget af nybyggeriet opføres i landområder, hvor det er billigt at bygge, men det afhjælper ikke boligmanglen i de store byer. I den følgende graf vises de reale ejendomspriser for hele Tyskland. Det fremgår, at selvom ejendomsmarkedet har vist pæne stigninger i de senere år, er de reale priser stort set uændrede i forhold til den historiske udvikling. 2. Regnskabet Regnskabet for 1. halvår følger budgettet for både lejeindtægter og omkostninger. Der ventes for 2017 et ordinært resultat på 5,9% målt på egenkapital og 11,2% på den oprindeligt indskudte kapital. Hertil kommer de ekstraordinære poster, hvorunder hører værdiregulering af ejendommene. 1
Der ventes igen i år en positiv værdiregulering af ejendommene. 3. Refinansiering af lån 14,2 mio. EUR ud af den samlede låneportefølje på 193 mio. EUR er blevet refinansieret med et 5 årigt Euriborlån, hvor renten fastsættes hvert kvartal. Woltmannstrasse, Hamborg Byggeriet, som er kommet godt i gang, er nu nået til 1. sals højde, og vi forventer, at råhuset til de 13 lejligheder er færdigt til det kommende årsskifte. De samlede låneomkostninger på denne del af realkreditlånet er inklusiv bidrag til Nykredit på 0,56%. Hertil kommer omkostningerne ved swapafdækningen af i alt 110 mio. EUR, hvor den gennemsnitlige lånerente er låst på 1,5% frem til 2025/2026. Da den korte rente er negativ, skal der også betales på det korte ben i swappen, svarende til en 3 mdr. Euriborsats på p.t. 0,33%, således at de samlede omkostninger på swapafdækningen er 1,83%. Hermed bliver den samlede låneomkostning: 0,56% på realkreditlånet inklusiv bidrag. 1,83% på swapafdækningen. Svarende 2,39% i samlede omkostninger. Den del af låneporteføljen, som ikke er afdækket med renteswap, har en samlet låneomkostning på kun 0,56%. 4. Det årlige roadshow Sædvanen tro vil der blive afholdt en række investormøder rundt om i landet, hvor Niels Lorentz Nielsen og John Fisker Bødker vil uddybe, hvorledes det går med ejendomsfondene. Woltmannstrasse, Hamborg Döhnerstrasse, Hamborg I Döhnerstrasse bygger vi 6 nye lejligheder på i alt 320 m² i den eksisterende tagetage. Samtidig hæves det eksisterende tag ca. 0,5 m, og der udføres isolering oven på det gamle tag. Herudover sætter vi nye altaner i 16 lejligheder mod havesiden. Fuger i bestående murværk og sålbænke under vinduerne bliver renoveret, og ejendommens tre trappeopgange males. Møderne er planlagt til: Aarhus den 25.10 (Sydbank) Herning den 25.10 (Sydbank) Aabenraa den 31.10 (Sydbank) Kolding den 1.11 (Sydbank) Horsens den 1.11 (Sydbank) Herning den 2.11 (Ringkøbing Landbobank) Tilmelding til møderne kan ske til din sædvanlige bankafdeling. 5. Investeringer Der forventes investeret i alt 12,8 mio. EUR i ejendomsporteføljen i 2017. Heraf er ca. 1 mio. EUR til istandsættelse og forbedring af lejeligheder i forbindelse med lejerskifte. Der sørges dermed for at lejlighederne fremstår pæne og ordentlige, så vi kan opnå den højeste leje for lejemålene. De restende 11,8 mio. EUR anvendes til at udvikle ejendomsporteføljen. De største investeringer gennemgås på de efterfølgende sider. Dönerstrasse, Hamborg, tagelejligheder og altaner Byggesagsbehandlingen har været længe undervejs, og især rednings- og flugtveje for de nye boliger, 2
som etableres i tagetagen har givet udfordringer i designfasen. Løsningen har været etablere nye spindeltrapper mod havesiden, hvortil boligerne i tagetagen får adgang. Arbejdet på ejendommen er påbegyndt i august, og lejlighederne forventes klar til indflytning i sommeren 2018. Hasselbrookstrasse, Hamborg Efter nedrivning af en mindre garage- og kontorbygning i gården i Hasselbrookstrasse, er vi nu ved at være færdige med fire stk. 3-værelseslejligheder på hver ca. 70m². I lejlighederne er der i stue/køkken tilføjet et hjørnevindue, som giver et dejlig dagslysindfald samtidig med at vinduerne tilfører ejendommen et face-lift udefra. Ejendommen var oprindeligt projekteret uden kælder, men i forbindelse med udgravningen stødte vi på et gammelt kældergulv, som viste sig svært at fjerne. Det betød, at vi valgte at hæve hele huset og lavede en højtliggende kælder med plads til store depotrum til samtlige lejligheder. Vossstrasse, Hannover, som bl.a. får nye vinduer renoveret altaner Lejlighederne vil desuden få en tiltrængt indvendig opdatering og gradvist blive renoveret med nye køkener og badeværelser, hvilket også medvirker til en mærkbar forbedring af komforten for ejendommens lejere. Vossstrasse, vinduesparti som fornys Hasselbrookstrasse har fået nye hjørnevinduer i hele ejendommens højde Vossstrasse, Hannover Ejendommen i Vossstrasse vil over det næste år blive mærkbart renoveret. Der er planlagt installeret en ny varmecentral samt nyt stigestrengsystem. Herudover udskiftes ejendommens vinduer, og altanerne renoveres. Herudover er vi ved at søge Hannover Stadt om tilladelse til at bygge to taglejligheder på ejendommens flade built-up tag. Talstrasse. Düsseldorf I Talstrasse har vi nedrevet den gamle erhvervshal, der senest var udlejet til en fliseforhandler, som benyttede hallen til udstilling af vareprøver. Vi har fået byggetilladelse, og er nu i gang med at opføre en boligejendom på ca. 590 m² med fem lejligheder. 3
Talstrasse, Düsseldorf, opførelse af boligejendom Byggesagen, som desuden omfatter en lovliggørelse af eksisterende erhvervslejemål mod gaden, forventes færdiggjort først i det nye år. Servatiusstrasse, Køln Højhuset i Servatiusstrasse 71 har fået nye vinduer, og taget og facaderne er efterisoleret. Herudover er altanerne blevet renoveret og i trapperummet er der lavet brandsikring af elinstallationerne. Servatiusstrasse 71, Køln, efter endt sanering en indbydende og tidssvarende ejendom I stueplan er indgangspartiet fornyet med bl.a. nye postkasser og dørtelefoner, og ejendommen fremstår efter renoveringen både indbydende og tidssvarende. I Servatiusstrasse 69 er erhvervsarealet i stueplan, som vi købte tomt, blevet opdelt i boliger, og vi har lagt en etage oven på en del af arealet. Servatiusstrasse 71, sanering af facader Servatiusstrasse 69, opførelse af nye boliger 4
Ombygningen af erhverv til bolig, og opførelsen af nye boliger, betyder en tilvækst i boligarealet på ca. 1000 m 2. Byggeriet skrider planmæssigt frem, og vi forventer, at det færdiggøres til årsskiftet. Saliering, Køln I ejendommen på Saliering har vi omdannet erhvervslejemål til boliger, og vi er ved at udskifte vandstigestrengene. Arbejdet har dog været noget problematisk, da enkelte lejere ikke har ønsket at give adgang til deres lejemål. Dette til trods planlægger vi i nær fremtid en større renovering, hvor vi vil udskifte elevator og strømforsyningen til de enkelte lejemål. I forlængelse af renovering overvejer vi at møblere en del af de små lejligheder og udleje disse til pendlere, og til en noget højere leje. Samtidig kan det bidrage til et ønsket løft i ejendommens lejeklientel. Langestrasse, Frankfurt, får to nye etager og et haveanlæg I gården har vi revet de gamle trægarager ned og i stedet bygget en p-kælder med plads til 29 biler samt cykler. Saliering, som bl.a. har fået ny varme-rørføring Langestrasse, Frankfurt I Langestrasse bygger vi to ekstra etager på forhuset, hvorved vi øger boligarealet med 400 m 2. Arbejdet skrider godt fremad, og vi forventer, at lejlighederne står klar til udlejning i slutningen af året. I forbindelse med fremføring af nye vandinstallationer og etablering af afløb til de nye boliger, fornys også ejendommens eksisterende forsyningsledninger. Den nye p-kælder i Langestrasse På taget af parkeringskælderen bliver der indrettet en ny gårdhave med buske, træer, bænke og belysning, som kan benyttes af ejendommens beboere. Herudover får de eksisterende boliger i ejedommen nye altaner til gårdsiden, ydervæggene bliver isoleret, og der isættes nye vinduer. Så alt i alt er Langestrasse fra årsskiftet en tidssvarende og moderne ejendom med attraktive faciliteter. 5
Endelig er det planen at bygge to etager på de tilgrænsende boligblokke beliggende på Rechneigraben 1,3 og 5 og Schützenstrasse 14. Dette sidste projekt afventer dog en ny lokalplan for området, som er igangsat. Når projektet er afsluttet, vil vi samlet set have forøget boligarealet i ejendommen med 1.750 m 2. Da udbuddet af beboelsesejendomme til salg i Warszawa er meget begrænset, erhverver vi også velbeliggende kontorbygninger, der er egnede til ombygning til boliger. Den første bygning er allerede købt. 6. Polsk ejendomsfond Core Poland Residential V Polen er et af de meget få lande, hvor ejendomspriserne ikke er steget siden krisen. I 2008 faldt priserne med 30-40%, og de har siden ligget helt fladt, hvilket har betydet, at vi har valgt at se nærmere på Polen og efterfølgende også valgt at investere i Warszawa. Core Poland Residential V bygger ejendomme i Warszawa sammen med TK Development i Ålborg. TK Development har gennem en lang årrække haft et større set-up i Warszawa og bl.a. bygget butikscentre og i de senere år også ejerlejligheder. Det første projekt med 39 lejligheder er ved at tage form. Der er bygget parkeringskælder, monteret elementer og muret skillevægge til 5 af de 6 etager. Centralt beliggende kontorbygning, som ombygges til boliger Der forventes et ordinært driftsafkast på 5-6% plus værdistigning og en positiv valutakursudvikling. Næste tegningsrunde er fastlagt til den 15. november 2017 med betaling den 20. november 2017. Opførelse af bygningen i Warszawa er nu ved at tage form Færdiggørelsen af lejlighederne fortsætter frem til sommeren næste år, hvor vi forventer, at lejlighederne kan lejes ud fra august 2018. Hvis du vil læse mere om den polske ejendomsfond, er Offering Memorandum for Core Poland Residential V nu tilgængeligt på www.coreproperty.dk. Billede af det første byggeprojekt i Warszawa 6
7. Investorinformation Nyhedsbreve som dette udsendes, når der er relevant nyt at fortælle. Hvis du vil modtage nyhedsbrevet på mail, så send os din e-mailadresse. Så vil fremtidige nyhedsbreve og regnskaber komme til dig ad denne vej. Send gerne din e-mailadresse til os på info@coreproperty.dk. Ønsker du yderligere information end den, du finder i nyhedsbrevet, er du altid velkommen til at kontakte Niels Lorentz Nielsen eller John Fisker Bødker. Udbyder og administrator af Core German Residential II Core Property Management P/S Axeltorv 2N, 4. 1609 København V Telefon + 45 33 18 84 40 E-mail: info@coreproperty.dk wwww.coreproperty.dk 7