2. Social Bolighandlingsplan - Tvedvej Resume: Forbedring af fire eksisterende boliger på Tvedvej til social udsatte. Sagsfremstilling: har vedtaget en bolighandlingsplan for det sociale område for at sikre et tilstrækkeligt antal boliger af en standard, der modsvarer behovet på det sociale område. Boligerne på Tvedvej vil være tredje etape e i forbedringen af boligmassen til de mest socialt udsatte borgere. Behovet for renovering for at opnå en rimelig standard vil blandt andet være maling af klimaskærmen, etablering af fjernvarme, bad i hver bolig, forbedring af toiletforhold, udskiftning af vinduer, nyt tag, nye tagrender, fornyelse af indervægge, fornyet gulvbelægning samt indvendig maling og rengøring af loft, vægge og træværk. Boligerne kan forbedres for 1,570 mio. kr. Uddybende bilag vedlægges. Påvirkning på andre områder: Afledt drift: Økonomi (1.000 kr.): 2012 2013 2014 2015 Efter 2015 Anlægsudgift Finansiering Afledt drift 1.57 0 Netto 1.57 0 3
Boliger til socialt udsatte borgere - forbedring af boligerne på Tvedvej Boligerne på Tvedvej hører blandt de boliger, der ligger under det niveau, der ellers udbydes både på det private og almene marked samt i kommunalt regi. Taget skal udskiftes og nogle vinduer og døre trænger til fornyelse, hertil kommer at vægge, træværk og gulve indvendig også er forvitrede og skal have en gennemgribende renovering. Helt overvejende er bygningernes stand så dårlig, at de inden for en kort tidshorisont ikke længere vil kunne anvendes til beboelse uden væsentlig renovering. Opdateringen og forbedringen af boligmassen til socialt mest udsatte borgere blev sat i gang med fornyelse af boligerne på Hellegårdsvej 61 i 2009, og senest har Økonomiudvalget den 12. april 2011 indstillet til Byrådet, at boligerne på Trappebæksvej erstattes af nye almene boliger på samme matrikel. Nærværende notat belyser de muligheder, der er for at gøre boligerne på Tvedvej mere tidssvarende. Samlet er det anbefalingen, at ejendommen renoveres alternativt afhændes. Muligheder for fornyelse på Tvedvej For at bringe boligerne op til en rimelig standard skal boligerne på Tvedvej renoveres eller erstattes af andre boliger. Beboerne deles om bad og toilet. Tvedvej 36-38 38 ligger indenfor et rekreativt område, hvor byggemulighederne er begrænsede for så vidt angår et reelt nybyggeri. En umiddelbar vurdering af planforholdene er, at der ikke kan etableres nye boliger uden et nyt plangrundlag, hvilket vil betyde et kommuneplantillæg og formentlig en lokalplan. Etablering af nye almene boliger Etablering af boliger svarende til de boliger, der er etableret på Hellegårdsvej 61 vil have en anlægsomkostning på knap 1 mio. kr. pr bolig samt ca. 0,300 mio. kr. til rydning af de eksisterende boliger. Opføres boligerne efter lov om almene boliger mv. har det en kommunal omkostning svarende til 14 % af anlægsudgiften, ca. 0,500 mio. kr. i alt ca. 0,800 mio. kr. Nye boliger opført som skæve huse Boligerne kan som alternativ opføres efter reglerne for Skæve Huse, hvortil der kan ydes tilskud på op mod 0,400 mio. kr. pr bolig. Boliger svarende til boligerne på Hellegårdsvej vil ikke kunne opføres med maksimalt tilskud det faktiske tilskudsbeløb vil afhænge af Socialministeriets isteriets vurdering af det konkrete projekt. Faktorer som størrelse, handicapegnethed, mulighed for samkvem med børn mm indgår i bedømmelsen. Endvidere er der krav om en social vicevært eller anden kommunalt finansieret social foranstaltning. Hvis der regnes es med et tillæg på 0,200 mio. kr. pr. bolig vil den omkostning, der skal forrentes, være ca. 0,800 mio. kr. pr bolig 6,400 mio. kr. i alt. Renovering af eksisterende boliger En renovering af de eksisterende boliger vil på trods af standen kunne gøres mindre gennemgribende end boligerne på Trappebæksvej krævede. Behovet for renovering for at opnå en rimelig standard vil være maling af klimaskærm, etablering af bad i lejlighederne, forbedring af toiletforhold. Hertil kommer udskiftning af nogle vinduer, nyt tag, nye tagrender, udskiftning af indervægge, fornyet gulvbelægning samt indvendig maling og rengøring af loft, vægge og træværk samt etablering af ny varmekilde. Dette vil andrage ca. 1,570 mio. kr. 4
Konsekvenser for husleje Uanset hvilken model der vælges, vil en forbedring eller fornyelse af boligerne give en højere husleje for lejerne, hvilket henset til brugergruppens behov er et væsentligt element. Mulighederne for boligstøtte vil afhænge af lejernes forsørgelsesgrundlag. I ovennævnte beregning er anlægsudgifterne forsøgt minimeret med henblik på at minimere huslejestigningen for lejerne. Det er væsentligt også ved fornyelse af boligerne at sikre, at målgruppen er i stand til at afholde boligudgifterne. Nuværende husleje er mellem 1.135 og 1.6000 kr. pr måned. Lejen er så lav, at hverken pensionister eller kontanthjælpsmodtagere kan opnå hjælpe til betaling af huslejen. Huslejestigning ved etablering af nye almene boliger Ved rømning af matriklen og opførelse af nye almene boliger svarende til boligerne på Hellegårdsvej, vurderes huslejen (eksklusiv forbrug) at blive ca. 3.500 kr. pr måned. Huslejen skal dække boligernes drift samt afdrag på lånet til etablering af boligerne. Boligstøtten vil også være at sammenligne med de muligheder, der er for lejere på Hellegårdsvej. Pensionister uden anden indkomst vil kunne opnå ca. 1.200 kr. i boligstøtte, mens lejere på kontanthjælp vil kunne opnå 540 kr. i boligstøtte. Nettohuslejestigningen vil på grund af den lave førhusleje for pensionister vil blive ca. 900 kr. Og kontanthjælpsmodtagere vil få en nettostigning på ca. 1.400 kr. pr måned. Kontanthjælpsmodtagere, der ikke kan påtage sig denne ekstraudgift, vil i stedet kunne tilbydes en anden bolig i en af kommunens ejendomme. Huslejestigning ved opførelse e af skæve huse Skæve huse udlejes efter samme regler som almene boliger. Huslejestigningen vil derfor også svare til stigningen for almene boliger. Afhængig af tilskuddet størrelse kan der dog forventes en mindre huslejestigning end ved opførelse af almene boliger, jf. ovenfor. Ved et tilskud på 0,200 mio. kr. pr bolig bliver huslejen på ca. 3.600 kr. Og mulighederne for boligstøtte vil være nogenlunde som for opførelse af almene boliger efter de almindelige regler. Huslejestigning ved renovering Den endelige huslejestigning vil bero på i, hvilket omfang renoveringen kan tilsiges at have forbedret boligen for lejerne. Eksempelvis er nye vinduer ikke en forbedring men henhører under almindelig vedligeholdelse. På baggrund af de faktiske udgifter og den vurdering, der skal foretages iht. lejeloven er værdien af det lejede lig den faktiske værdi, og det vil betyde en sluthusleje på månedligt ca. 2.200 kr. Både førtidspensionister uden anden indtægt og kontanthjælpsmodtagere vil kunne opnå ca. 350 kr. pr måned i boligstøtte, således at den samlede nettostigning bliver ca. 250-750 kr. pr måned. 5
Anbefaling. Administrationen anbefaler ud fra en samlet vurdering, at boligerne renoveres. I den forbindelse vurderes det, at en renovering på trods af en relativt stor renoveringsudgift på kr. ca. 7.500 pr. kvm., har en række fordele. Primært er det via renoverings-løsningen muligt, at boligudgiften for lejerne holdes nede. Huslejestigningen er kr. 250 750/md. Dernæst sikres det, at der fortsat findes et rimeligt og prisbilligt bynært alternativ til de mest udsatte borgere. Et salg anbefales ikke, da der er behov for denne form for billige boliger, og der ikke kan peges på alternative centrale placeringer. En renovering kan gennemføres uden ny lokalplan. 6
3. Social Bolighandlingsplan 3 decentralt placerede husvildeboliger til socialt udsatte borgere. Resume: Der er stigende behov for alternative boliger til socialt udsatte borgere. Helt konkret mangler der en boligmasse, der henvender sig til dobbeltbelastede borgere med udadreagerende adfærd. Sagsfremstilling: Målgruppen er kendetegnet ved en afvigende adfærd som følge af misbrugs- og psykiske problemstillinger. Målgruppen har generelt svært ved at fastholde boliger i alment boligbyggeri og i kommunale boliger, hvor der er nærtliggende naboer. Aktuelt er der behov for at etablere 3 afsides liggende boliger til målgruppen, således, at målgruppens adfærd ikke skaber unødige problemer for naboer og lokalsamfund i øvrigt samtidig med, at der skabes rammer r for borgeren til at etablere eget hjem. Det foreslås, at der enten købes eksisterende boliger eller etableres boliger ved nybygning. Nybygning af enkeltboliger vurderes dog på forhånd kun praktisabelt på kommunale grunde. Disse er i de senere år afhændet i stort omfang, hvorfor det vurderes mest sandsynligt, at køb af landligt beliggende husmandssteder er mest realistisk. Behovet for afsides liggende boliger kan imødekommes ved at anskaffe 3 boliger over de næste 3 budgetår. Boligerne kan erhverves og renoveres for ca. 1,2 mio. kr. pr bolig. Som supplement foreslås, at der gives adgang til inden for samme ramme, at Socialafdelingen lejer tilsvarende huse i kortere perioder. Udgifterne hertil vil være dels indskud og dels istandsættelser efter endt leje. Påvirkning på andre områder: Afledt drift: Økonomi (1.000 kr.): 3 boliger á ca. 1,2 mio. kr. over 3 år. Anlægsudgift Finansiering Afledt drift 2012 2013 2014 2015 1.200 1.200 1.200 Efter 2015 Netto 1.200 1.200 1.200 7