OBH Rådg. Ingeniører A/S Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tel: 7021 7240 CVR: DK 70169916 Kontaktperson Torben Sams Byggeøkonom MDB Bygningskonstruktør m.a.k. Mail: tsa@obh-gruppen.dk LYNGBYGADE 50, 8600 SILKEBORG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE SAGS NR: 201400850 DATO: 25.06.2014 REV.:
Indholdsfortegnelse Besigtigelsens formål... 3 Afgrænsning... 3 Besigtigelse af klimaskærme... 4 1.0 Tagopbygning, ovenlys og inddækninger... 4 2.0 Facader, Vinduespartier og Yderdøre:... 8 Besigtigelse af indvendige bygningsdele... 19 3.0 Bygninger indvendig - generelt:... 19 4.0 Opsummering:... 25 5.0 Fotodokumentation:... 26 OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 2
Tidspunkt Bygningsgennemgangen er udført af byggeøkonom og bygningskonstruktør Torben Sams fra OBH Rådg. Ingeniører A/S og er gennemført onsdag den 11.06.2014 og fredag den 13.06.2014. Besigtigelsens formål Silkeborg kommune afdeling Ejendomme har anmodet OBH Rådg. Ingeniører A/S om et uvildigt bygningssyn af bebyggelsen, beliggende på. Besigtigelsen har til formål at belyse bygningens tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, udfærdiges nærværende tilstandsvurdering, i form af foto med kommentarer, samt afsluttende opsummering. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. Modtagne oplysninger Energimærkningsrapport af 05.11.2010, modtaget den 09.05.2014. Tegninger i form af planer 01, 02, 03 og 04 (skaleret) af 27.02.1996 og 13.03.1996, samt illustrationer/skitser (ikke dateret) er udleveret under besigtigelsen. Bygningsoplysninger BBR-Meddelelse nr. 740-018256, matr.nr. 121æ og 121z, Silkeborg markjorder. Bygningen er jf. BBR-meddelelsen opført som følgende. Bygn. B Bygn. A Bygning A: Opført anno 1960, med om-/tilbygning anno 1974 (Kontor, off. administration og oplag). Bygning B: Opført anno 1919, med om-/tilbygning anno 1974 (Kontor, off. administration og oplag). Bygning A: Er opført med stueplan og 1. sal og samlet bygningsareal udgør i alt 2.095 m 2. Bygning B: Er opført i ét plan, samt kælder og samlet bygningsareal udgør i alt (494 + 100 m 2 ), svarende til 594 Afgrænsning Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i nærværende rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og eventuelle særlige produkter. Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til eventuelle energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i energimærket, samt almen vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling af vægge og slid/striber på gulve og lignende. Der er ikke udtaget skimmeanalyser. Ingeniørgang i bygning A er besigtiget fra lem i gulv. Både i bygning A og bygning B kunne der konstateres reoler med oplag, samt oplag direkte på gulvet, hvormed der var arealer af bygningsdele, som ikke var muligt at besigtige. Øvrige betragtninger Ventilationsanlæg i bygning A (kontordel) var under besigtigelsen ude af drift og iht. ovennævnte energimærke har ventilationsanlægget ikke været indkoblet de seneste 15-20 år, hvorfor det kun beskrives kort i nærværende Tilstandsvurdering. Opvarmning af lager og værksteder sker henholdsvis med strålevarmeanlæg eller ventilationsanlæg placeret over vaskerum. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 3
Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig): 1.0 Tagopbygning, ovenlys og inddækninger BYGNING A: Tagpapdækning ses partielt med udbedringer. Tagpapdækning fremstår med restlevetid på ca. 3-5 år, såfremt den løbende vedligeholdelse opretholdes (foto 0173). Der kan langs rytterlys konstateres tab/henkast af befæstigelse (søm/skruer) efter tidligere reparationer af rytterlys (foto 0179). Skarpe og spidse genstande bør fjernes fra tagpapdækningen, så utætheder ved gang herpå ikke forekommer. I kip er der indbygget rytterlys, i hele bygningens længde. Lysplader i rytterlys er udført som termoplader af plast, hvor ca. 50 % er udskiftet (foto 0178). Flere af pladerne ses med huller og skader, hvormed pladernes isoleringsevne reduceres. Det vurderes at skader kommer fra nedbør. Beskadigede termoplader bør udskiftes, for minimering af varmetab og dermed en reducering i driftsomkostningerne (foto 0172). OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 4
Tagopbygning, ovenlys og inddækninger (fortsat): Tagpapdækning på beton overdækninger mod nord-vest og mod syd-vest ses værende intakt. Restlevetid vurderes til ca. 3 4 år (foto 0129). Tagrender og tagnedløb på bygning A, samt overdækning ved værksted er delvis udført af pvc og zink (foto 0185). Rendejern er udført af varmforzinket stål. Nederste del af tagnedløb mod nord-vest (gårdsiden) er udført af stål/støbejern. Tagrender af zink (mod Lyngbygade) ses værende intakt, dog med enkelte buler. Restlevetid vurderes til ca. 10 år. Tagnedløb (mod Lyngbygade) ses vekslende mellem zink og pvc, og pvc fremstår afbleget hvormed restlevetid vurderes til 2-3 år. Tagrende af pvc og tagnedløb af zink mod nord-vest (gårdsiden) ses værende intakt. Restlevetid vurderes til ca. 7-10 år. Nederste del af tagnedløb (stål/støbejern) mod nord-vest (gårdsiden) ses med korrosion. Restlevetid vurderes til ca. 2 5 år (foto 0124). Nedløbsrør fra taget er ført ned i afløbsrør af pvc, som stikker synligt op over belægningen. Kloakrør af pvc nedbrydes af de ultraviolette stråler og må derfor ikke monteres synligt over jorden. Restlevetid vurderes til ca. 2 5 år. Tag over overdækning ved værksted er udført af stål trapezplader, som fremstår korroderede, hvormed restlevetid vurderes til ca. 2 3 år. Tagrender af zink ses intakte og restlevetid vurderes til ca. 10 år (foto 0116, 0117 og 0118). OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 5
Tagopbygning, ovenlys og inddækninger (fortsat): BYGNING B: Tagbeklædningen ses vekslende mellem fibercement bølgeplader, stålplader og tagpap. Tagkonstruktionen fremstår med sætninger, og tagbeklædningen ses med afskalninger i overfladen og mindre skader langs tagkanter. Fibercement bølgeplader vurderes værende af typen indeholdende asbest og tagbeklædningen ses partielt med udskiftede plader. Hvor tagkonstruktionen ses med sætninger, kan det ikke udelukkes, at bølgeplader er med revner eller skader. Restlevetiden af fibercement bølgeplader vurderes til ca. 5 år, såfremt den løbende vedligeholdelse opretholdes (foto 0186). Tagbeklædningen på manzardkonstruktionen og overdækningen mod syd-vest er udført af lyse stål trapezplader. Restlevetiden af stål trapezplader vurderes til ca. 10 år, såfremt den løbende vedligeholdelse opretholdes. (foto 0201). Tagpapdækning og inddækninger mod syd-vest ses intakt og restlevetid vurderes til ca. 6 år. (foto 0196) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 6
Tagopbygning, ovenlys og inddækninger (fortsat): BYGNING B: Tagrender og tagnedløb er primært udført af zink. Ved manzardtag mod syd-vest ses tagrende og konsoljern udført af pvc. Rendejern til zink tagrender ses partielt med begyndende korrosion og tagrender samt tagnedløb af zink ses partielt med skader. Tagrende af pvc (mod syd-vest) mangler ved 1/3 del af facaden og tagnedløb ved gavl mod nord-vest ses med skade (foto 0242). Tagrender ved overdækning er utæt og fugten herfra ses løbende ned af facaden (foto 0250). Utilsigtet fugtpåvirkning af teglmure vil over tid beskadige denne, med risiko for fugtindtrængning til bagvedliggende konstruktioner. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 7
2.0 Facader, Vinduespartier og Yderdøre: BYGNING A: Vinduer i facade mod nord-vest og gavl mod syd-vest veksler mellem trævinduer med termoglas og vinduer af beton med enkelt lags glas og indvendig træramme med plastfolie. Yderdøre er generelt udført af træ. Herudover er der ledhejseporte i alu. (foto 0114, 0115 og 0136) - Alm. vedligehold i form af justering /smøring af bevægelige dele bør iværksættes i 2014. Facade (nord-vest) Gavl (syd-vest) Vinduer i facade mod syd-øst veksler mellem vinduer af træ og træ/alu. De primære vinduespartier (vurderes at være fra opførelsestidspunktet) er udført af træ, og udskiftede vinduer (oplukkelige) er fra 2005 og 2010 og indbygget i den eksist. trækarm. Mellem alle vinduespartier (udvendig) er der indbygget en lodret stående adskillelse af træ. (foto 0140 og 0142) Facade (syd-øst Vinduer og yderdøre af træ (nord-vest og sydvest) ses med manglende vedligehold i form af overfladebehandling, hvormed den forventede restlevetid af vinduer og yderdøre reduceres. Elastiske fuger omkring disse vinduer og yderdøre ses med revner og huller. Elastiske fuger vurderes generelt som udtjente. (foto 0120 og 0122). Restlevetid for vinduer og yderdøre vurderes til ca. 2 4 år. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 8
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Vinduer af beton i facade mod nord-vest og gavl mod syd-vest ses partielt med afskalning/ nedbrydning i karme og fuger, grundet korrosion i den indstøbte armering. Facade (nord-vest) indv. og udv. Vinduer udført af beton og med enkelt lags glas er ikke tidssvarende, og førend en eventuel renovering af vinduer pågår, bør det overvejes om det totaløkonomisk kan svare sig at renovere vinduespartierne, frem for indbygning af nye tidssvarende vinduespartier. (foto 0125, 0131, 0132, 0136 og 0154) Højt placerede vinduer af beton i facade mod nord-vest og gavl mod syd-vest. Elastiske fuger omkring vinduer ses partielt med fugeslip og revner i overfladen. Elastiske fuger vurderes generelt som udtjente. Yderdør i gavl med adgang til kantine hænger og bør justeres. Cementbaserede fuger mellem vinduespartier af beton ses med svigt i form af udfaldene fuger, som vurderes at stamme fra begyndende korrosion i den indstøbte armering. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 9
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Vinduer i facade mod syd-øst (mod Lyngbygade) er partielt med udskiftede gående vinduer, vekslende mellem træ og træ/alu. Vindueskarm til partier bør overfladebehandles senest i 2015, for opretholdelse af forventet levetid (foto 0011, 0012 og 0013). Restlevetid for karme vurderes til ca. 3 5 år og gående vinduer til ca. 7-10 år, såfremt den løbende vedligeholdelse opretholdes. Der kan i ca. 15 % af de lodret stående adskillelser af limtræ imellem vinduespartier mod syd-øst, konstateres nedbrydning i de nederste ca. 30 cm, grundet manglende vedligehold i form af overfladebehandling. Restlevetid for adskillelser af træ (uden begyndende nedbrydning) vurderes til ca. 6-8 år, såfremt den løbende vedligeholdelse opretholdes Elastiske fuger omkring vinduer ses partielt med fugeslip og revner i overfladen. Elastiske fuger omkring vinduespartier vurderes generelt med restlevetid på ca. 2 3 år. Enkelte af de lodret stående adskillelser imellem vinduespartier mod syd-øst fremstår løse og med manglende skruefastgørelser. (foto 0163 og 0164) Elastiske fuger ved krone/tagkant over hovedindgang ses med fugeslip og fuger vurderes generelt som udtjente. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 10
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Indvendigt kan der ved ca. 10 % af karmene konstateres begyndende afskalning i overfladebehandlingen og enkelte områder med nedbrydning. Det bør derfor overvejes hvorledes en eventuel renovering af vinduespartier skal foregå, og om det totaløkonomisk kan svare sig at renovere vinduespartierne, frem for indbygning af nye tidssvarende vinduespartier. (foto 0013 og 0016) Solafskærmning er udført af en varmforzinket stålramme, hvori lameller af træ er indbygget. Solafskærmningen vurderes generelt værende i god stand. Der kan dog konstateres enkelte lameller med begyndende nedbrydning og generelt bør lameller afrenses for algebegroning og overfladebehandles, for opretholdelse af forventede levetid. Restlevetid for lameller uden begyndende nedbrydning vurderes til ca. 5 8 år, såfremt den løbende vedligeholdelse opretholdes. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 11
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Overdækninger af beton over ledhejseporte i facade mod nord-vest og over ledhejseport i gavl mod syd-vest fremstår med afskalninger i betonlag. Afskalninger ses både i underside og i yderkanter Afskalninger fremkommer ved fugtindtrængning til armeringsjern eksempelvis pga. utilstrækkelig betondæklag, hvormed armeringsjern korroderer og skubber betonlaget væk. Skader i betonlag og korroderet armering bør hurtigst muligt afhjælpes, så svigt i de bærende konstruktioner ikke forekommer. Herudover kan der henvises til side 5 i nærværende rapport, vedrørende restlevetid af tagpapdækningen på betonoverdækninger. Elastiske fuger mellem inddækninger og sålbænke af zink og murværk ses med revner i overfladen, hvormed elastiske fuger anses for værende udtjente (foto 0149 og 0161). Nye elastiske fuger bør indbygges i 2015, for sikring mod fugtindtrængning til murværket. I henhold til Byg-Erfa erfaringsblad (31) 120719 - Sålbænke i murværk, skal fremspring på sålbænke over fugtfølsomme bygningsdele som eksempelvis murværk og pudsede overflader min. være 30 mm. Uhensigtsmæssig udformning af sålbænke kan medføre misfarvninger og skader på det underliggende murværk eller pudsede overflader i form af udkrystalliserede salte, revner og frostsprængte sten, fuger og overflader. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 12
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Der kan konstateres revne i hjørne af murværk (murfelt) der er sammenbygget med overdækning til oplag ved værksted (tømrer) (foto 0076). Det vurderes at revnedannelse er fremkommet ved vindbelastning i overdækningen, og at murværket ikke kan optage de vindlasterne det udsættes for, grundet svigt i mørtelfuger. - Se eventuelt beskrivelse nedenfor. Murværk over overdækning til oplag (tømrer) ses med begyndende nedbrydning og udfaldene mørtelfuger, hvormed der er risiko for fugtindtrængning i murværket (foto 0118). Murværket er i en sådan tilstand, hvor det må forventes, at muren nedrives og opføres på ny. Endvidere mangler stern i modstående ende. (foto 0073 og 0074) Der kan konstateres manglende tætning omkring afløbsrør i ydervæg ved sygeplejedepot. Manglende tætning giver risiko for fugtindtrængning i ydervæggen, samt risiko for indtrængning af skadedyr. - Synligt afløbsrør af pvc nedbrydes af de ultraviolette stråler og må derfor ikke monteres synligt over jorden (foto 0123). Restlevetid vurderes til ca. 2 5 år. Murværket i de to felter stødende op mod hjørnerne til de langsgående facader, ses med nedbrydning i mørtelfuger i form af udfaldene mørtelfuger, svarende til ca. 50 m 2 murværk. Omfugning af murværk bør ske senest i 2015. Ligeledes kan der konstateres revnedannelse og udfaldene mørtelfuger ved de tilstødende betonsøjler / betonbjælker i facaden, svarende til ca. 80 lbm (foto 0136 og 0137). OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 13
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Filtsning / pudslag på betonsøjler og betonbjælker ses i flere områder med revnedannelse og begyndende afskalning (foto 0151). Revnedannelser kan eksempelvis forekomme ved svind i betonlaget (under udtørring) og ved for tyndt indbygget pudslag. Revnedannelser i filtsning / for tyndt indbygget pudslag vil tillade fugtindtrængning, med risiko for yderligere revnedannelser og afskalninger Filtsning / pudslag på betonkonstruktioner i gavl mod syd-vest, ses med begyndende afskalning i flere områder (foto 0152). Det kan derfor anbefales, at bedringsarbejder bør iværksættes senest i 2015, for sikring af den forventede levetid. Ligeledes kan der ved hovedindgangen til bygning A, konstateres begyndende revnedannelser i filtsning / pudslag på betonkonstruktioner (foto 0166). Det kan anbefales, at udbedringsarbejder iværksættes senest i 2015, for sikring af den forventede levetid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 14
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): BYGNING B: Vinduer i bygningen er udført af jern og ruder i vinduer er enkeltlags glas. Vinduer med enkeltlags glas er ikke tidssvarende i bygninger der opvarmes. Enkelte ruder ses revnet. Yderdøre er udført af træ eller alu. Herudover er der en alu ledhejseport i gavl mod syd-øst. Facade (syd-øst) Gavl (nord-vest) Murværk fremstår partielt med udbedringer og i andre områder med gennemgående revnedannelser fra formur til bagmur. Herudover kan der i flere murfelter konstateres svigt grundet fugtindtrængning i murværket. (foto 0158, 0235, 0236, 0241 og 0252) Facade (syd-vest) Vinduer ses generelt med manglende vedligeholdelse i form af begyndende korrosion og manglende overfladebehandling. Restlevetid vurderes til ca. 5 8 år, såfremt den løbende vedligehold pågår senest 2015. Der kan konstateres manglende vedligeholdelse af mørtelfuger rundt om vinduer, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til bagvedliggende konstruktioner (foto 0254). Restlevetid vurderes til ca. 1 2 år. Sålbænk ses med løse teglsten, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til under- og bagvedliggende konstruktioner. Det kan derfor anbefales, at udbedringsarbejder iværksættes senest i 2014, for sikring mod fugtindtrængning (foto 0252). OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 15
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Yderdør i gavl mod nord-vest og gavl mod sydøst ses med manglende vedligehold i form af manglende overfladebehandling. Restlevetid vurderes til 3 5 år, såfremt dørpartier overfladebehandles senest i 2014 og den løbende vedligehold opretholdes. Yderdør til aflåst rum (depotrum / teknikrum) ses med nedbrydning i karm, hvormed døren anses for værende udtjent. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 16
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Murværk i gavl mod syd-øst fremstår med porøse og udfaldene mørtelfuger i ca. 50 % af murværket, samt gennemgående revnedannelser fra formur til bagmur. Murværket har en tilstand, hvor det vurderes værende udtjent. Alternativt kan murværket nedrives og mures op på ny. (foto 0203, 0204, 0207, 0211, 0212, 0259 og 0260). Murværk ved begge flunke (tidligere åbning) i facade mod nord-øst, ses med begyndende nedbrydning i murværket i form af udfaldene mørtelfuger. Det kan anbefales at mørtelfuger udbedres senest i 2015, for sikring af murværket mod fugtindtrængning, samt forventet levetid. Murværk i gavl mod nord-vest fremstår med porøse og udfaldene mørtelfuger i ca. 50 % af murværket. Murværket har en tilstand, hvor det vurderes værende udtjent. Alternativt kan murværket nedrives og mures op påny. (foto 0236, 0238, og 0239). Ca. 40 % af gesimsen i facade mod syd-vest (ved gavl mod nord-øst) fremstår med væsentlig nedbrydning, i form af udfaldene teglsten og mørtelfuger, samt vertikal revnedannelse i murværket over det lavereliggende tag. (foto 0242, 0243 og 0244) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 17
Facader, Vinduespartier og Yderdøre (fortsat): Murværk ved overdækning til oplag mod sydvest, fremstår med nedbrydning grundet fugt fra ovenliggende utæt tagrende. Fugtpåvirkningen vurderes at have stået på over en længere årrække, da opfugtningen kan konstateres på murværket længere inde under overdækningen. (se billedet nedenfor) Det kan anbefales, at udbedringsarbejder iværksættes senest i 2014, for sikring mod yderlige fugtindtrængning. - Da opfugtningen er sket over en længere periode, kan det ikke udelukkes, at murværket skal nedbrydes og opføres på ny, samt der kan tilgå uforudsete forhold i tilstødende konstruktioner eller bygningsdele. Sokkelpuds fremstår med afskalninger i gavl mod nord-vest og i gavl mod syd-øst. Afskalninger af sokkelpuds, giver risiko for fugtindtrængning i sokkel / ydervæggen. Det kan anbefales, at sokkelpuds udbedres i 2014, for sikring mod yderlige fugtindtrængning og opretholdelse af forventet levetid af murværket (foto 0240, 0256, 0258 og 0266). OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 18
Besigtigelse af indvendige bygningsdele Bygninger (indvendig): 3.0 Bygninger indvendig - generelt: BYGNING A: Ventilationsanlæg er indbygget ca. anno 1974 og var ikke indkoblet under besigtigelsen. Det er i forbindelse med besigtigelsen oplyst, at ventilationsanlægget er taget ud af drift for flere år siden. Ud fra ventilationsanlæggets tilstand og alder, vurderes anlægget ikke rentabelt at indkoble, da det omkostnings- og driftsmæssigt ikke vil kunne komme på niveau med gældende normer og krav. Der er under besigtigelsen ikke konstateret erstatning for, hvorledes luftskifte sker i kontorer, herunder teknik- og depotrum, samt servicefaciliteter. Det vurderes derfor, at luftskifte sker ved manuel åbning af vinduer, samt tilførsel af friskluft sker gennem ventiler i nyere vinduer. - Overholdelse af gældende normer og krav, bearbejdes ikke yderligere i nærværende tilstandsvurdering. (foto 0006 og 0010). I EL-tavle på 1. sal kan der konstateres manglende indbygning af afdækningsplade, hvilket giver risiko for personskade. Afdækningsplader bør indbygges hurtigst mulig. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 19
Bygninger indvendig - generelt - (fortsat): Opvarmning i lagerdel og stort vaskerum sker med ældre ventilationsanlæg, som indkobles i de kolde måneder. Anlægget er af ældre dato, men funktionsdygtig iht. personalet. Hertil indkobles kaloriefere som supplement. (foto 0091, 0102, 0105 og 0111) Vi kunne under besigtigelsen ikke konstatere, om der er aktiv serviceaftale på ventilationsanlægget med autoriseret firma. Der var under besigtigelsen ingen yderligere bemærkninger til anlæggene. Opvarmning i serviceværksted og værksted til tømrer, sker med relativt nye varmeflader, opsat under let isoleret loft (foto 0083 og 0094). - Vedr. varmetab ved denne konstruktion, må der henvises til en eventuel energimærkningsrapport. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 20
Bygninger indvendig - generelt - (fortsat): Inventar i te-køkken på 1. sal og anretterkøkken på stueplan, kan der konstateres låger der hænger og inventar er med begyndende nedslidning af vitale dele. Restlevetid vurderes til 1 3 år. (Foto 0023 og 0044) Der kan konstateres korrosion på afløbsrør til håndvaske i WC-rum på 1. sal. (foto 0024 og 0025) Korroderede rør bør udskiftes, så kloakvand fra afløbsrør ikke løber ud i nærværende eller tilstødende rum. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 21
Bygninger indvendig - generelt - (fortsat): Vaskerum med udslagsvask og stålbordplade er ombygget / renoveret indenfor de seneste år og opvarmning sker med gulvvarme. Gipsvæg mod tilstødende rum (sygeplejedepot) og ydervæg er fugtskadet, og der er antydning af skimmeldannelse på gipsvæg (foto 0096). Der kan konstateres revnedannelse i mur til vaskerum (foto 0099 og 0100). Revnedannelse løber horisontal under skinne til branddør. Revnedannelse vurderes at være af ældre dato, hvilket er bekræftet af personale. Det vurderes derfor, at revnedannelse er i ro. Ved yderdør mellem udvendigt oplag og værksted til tømrer, kan der konstateres løst vægpuds omkring dørkarm/lysning (foto 0078). Pudslag bør udbedres, for sikring af tæthed omkring dørkarm. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 22
Bygninger indvendig - generelt - (fortsat): Der kan konstateres revnedannelse i mur til teknikrum med ventilationsanlæg på 1. sal. (foto 0108). Revnedannelsen har et forløb der angiver en betonsøjle, hvormed det vurderes at være en svindrevne mellem to produkter/bygningsdele. Revnedannelse vurderes at være af ældre dato Revnedannelse er tidligere udbedret i de nederste 3 m af vægfladen. Det vurderes derfor, at revnedannelse er i ro. Der kan ligeledes konstateres revnedannelse i dækkonstruktionen ved den store EL-tavle og teknikrum på 1. sal. Revnedannelse vurderes at være af ældre dato og har ikke antydning af risiko for sætning. Det vurderes derfor, at revnedannelse er i ro. Endvidere kan der konstateres revnedannelse i terrændæk i lager. Revnedannelse vurderes at være af ældre dato og har ikke antydning af risiko for sætning. Det vurderes derfor, at revnedannelse er i ro. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 23
Bygninger indvendig - generelt - (fortsat): BYGNING B: Der kan indvendig i bygningen konstateres afskalning af pudslag på bagmur, primært på gavl mod syd-øst. Afskalninger kan være forsaget af revnedannelser i murværk, fugtindtrængning på grund af svigt i mørtelfuger, samt varierende temperaturer i bygningen. Før en eventuel afhjælpning gennemføres, bør det sikres, at ovenfornævnte kilder er elimineret forud for arbejdet. Isolering på varmerør fremstår med mangelfuld tilslutning, hvormed der er risiko frostsprængning, såfremt bygningen ikke opvarmes i den kolde periode af året. (Under besigtigelsen kunne der registreres opvarmningskilder som kalorifere og ELradiator i tilstødende lagerrum og wc.) (Foto 0219, 0220) Kælder fremstår regulær og i god stand. Der er under besigtigelsen ikke konstateret unormale forhold, sammenlignet med andre kældere fra samme tid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 24
4.0 Opsummering: Bebyggelsen består af to selvstændige erhvervsbygninger, der i nærværende tilstandsvurdering henholdsvis benævnes som Bygning A og Bygning B. Bebyggelsen er beliggende i bymæssigt bebyggelse, med indkørsel fra Lyngbygade. Bygning A indeholder kontorer- og servicefaciliteter på henholdsvis stueplan og 1. salsplan, samt lager og værksteder på stueplan. Bygning A er ændret i flere omgange over tid og i forhold til udleveret tegningsmateriale. Ombygninger er registreret i div. ansøgninger og bilag til tegningsmaterialet. Bygning B indeholder lager og servicefaciliteter på stueplan, samt mindre kælder. Bygning A: Vægtes i niveau middel til under middel, grundet udkoblet ventilationsanlæg, bygningsdele med væsentligt forestående omkostninger til udskiftning / vedligeholdelsesarbejder, samt forestående omkostninger vedr. energiforbedringer. Vedrørende energiforbedringer henvises til energimærkningsrapporten. Bygning B: Vægtes i niveau under middel, grundet væsentligt forestående omkostninger til udskiftning / vedligeholdelsesarbejder og bygningsdele med relativt korte restlevetider. Som hovedpunkter kan nævnes; Bygning A: 1) Udskiftning af beskadigede og punkterede lysplader i rytterlys, 2) Relativt få år til at der skal iværksættes en renovering af eksisterende tagpapdækninger, 3) Elastiske fuger omkring vinduer og yderdøre er med restlevetider på ca. 0 3 år. 4) Større arealer af murværk skal fuges om og i nogen grad må det forventes, at murværket nedbrydes og opføres på ny. 5) At vinduespartier og yderdøre i nær fremtid bør udskiftes, 6) At bygningen på sigt overholder gældende lovgivning og krav i forhold til luftskifte, Bygning B: 7) Tagbeklædninger af fibercement bølgeplader (asbest) og tagpap, med relativt få års restlevetid, 8) Murværk i facader der kræver større renoverings- og vedligeholdelsesarbejder, 9) At vinduespartier og yderdøre i nær fremtid bør udskiftes, 10) Bygningen er generelt på et niveau, hvor omkostninger for renoverings- og vedligeholdelsesarbejder skal vægtes i forhold til fremtidig anvendelse. Odense, den 25.06.2014 OBH Rådg. Ingeniører A/S Byggeøkonom MDB Bygningskonstruktør m.a.k OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 25
TILSTANDSVURDERING 5.0 Fotodokumentation: OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 26
Fotodokumentation (fortsat) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 27
TILSTANDSVURDERING Fotodokumentation (fortsat) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 28
Fotodokumentation (fortsat) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 29
Fotodokumentation (fortsat) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN 25 5220 ODENSE SØ. Side 30