VORDINGBORG BOLIGSELSKAB AFD. 3 KALVEHAVE. HELHEDSSKITSE Der har i en årrække været store udlejningsvanskeligheder i Vordingborg Boligselskabs afdeling 3, der fordeler sig over 3 enheder i Kalvehave og Gl. Kalvehave. I maj 2014 stod 13 af afdelingens 55 boliger tomme, og der er ingen aktive ansøgere på ventelisten. Nærværende notat skal sikre en overordnet forståelse af årsager og sammenhænge, der kan forklare situationen i afdeling 3. På denne baggrund opstilles en række løsningsforslag, der kan hjælpe Vordingborg Boligselskab med at løse de udfordringer, der knytter sig til afdeling 3 i Kalvehave. Med afsæt i en analyse af beboersammensætningen i Kalvehave området, samt af områdets gennerelle udvikling, skal en løsning findes i en overvejelse af: Om det vurderes, at der findes et tilstrækkeligt beboergrundlag til at kunne sikre udlejningen i afdeling 3 i fremtiden. Om det vurderes, at afdelingen er attraktiv og konkurrencedygtig i forhold til pris, beliggenhed og boligstandard, for at kunne tiltrække det ønskede beboergrundlag. Udviklingen i Vordingborg Kommune Vordingborg Kommune oplever, især i den østlige del, befolkningstilbagegang og hele kommunen oplever en ændret beboersammensætning. Det er især børn, unge og erhvervsaktive, der fraflytter, mens andelen af ældre udgør en større og større del af befolkningen. Udviklingen relaterer sig til en række strukturelle ændringer i samfundet, og har store konsekvenser for de lokale boligmarkeder. Især i kommunens mindre befolkede områder. Den kommunale centraliseringsstrategi placerer offentlig service i kommunens tre hovedbyer med størst koncentration i Vordingborg by. I de mindre befolkede områder er detailhandel, kulturtilbud og offentlig service på retur, hvilket forstærker tendensen om fraflytning fra småbyerne. Vordingborg Boligselskab oplever store problemer som følge af denne udvikling, og overordnet set er der tomgang i en række boliger i mange af selskabets boligejendomme. Det er især boliger i de mindre landsbyer i Vordingborg Kommune, der er ramt. Udviklingen i Kalvehaveområdet Kalvehave består af havnebyen Kalvehave, Gl. Kalvehave og Viemose, og ligger i Vordingborg Kommunes sydøstlige del, hvor Dronning Alexandrines bro forbinder Kalvehave til Møn. 1
Boligafdelingen spreder sig over Gl. Kalvehave, hvor der er 793 indbyggere(2014) og Kalvehave, hvor der er 617 indbyggere(2014). Mellem de to byer er der åbent landskab. Området ligger ca. 10 km fra motorvejsafkørselen til København, og de 110 km. til hovedstaden tager godt en time og 10 minutter i bil. Der er ca. 16 km til Vordingborg og ca. 13 km. til Stege. Til begge byer er der busforbindelse hvert 30 minut. Kalvehave er præget af at være et område i tilbagegang, hvilket også sætter sine fysiske præg. Selvom der ikke er tale om direkte forfald, så er der flere tomme huse og bygninger. Der bor stadig børnefamilier og findes enkelte børneinstitutioner i området, men generelt er bybilledet tydeligt præget af en aldrende befolkning. Institutioner og by funktioner Kalvehave ligger i et naturskønt område med skov, hav og gode badestrande. Havnen i Kalvehave fungerer i dag primært som turist og lystbådshavn, men der er stadig få erhvervsfiskere tilbage. Om sommeren er der færgeforbindelse fra havnen til Stege havn. Havnebyen er velbesøgt i sommerhalvåret og der findes et sommerhusområde i tilknytning til byen. Uden for Kalvehave ligger øen Lindholm, hvor Statens veterinære Institut for virusforskning (DTH veterinærinstitut) har hjemme. Instituttet har gennem en årrække været under afvikling, og færgen fra Kalvehave til Lindholm betjener i dag ca. 80-100 mennesker, der arbejder på øen. DTU planlægger endelig flytning af forskningsinstituttet til Lyngby i hovedstadsområdet i 2017. Der har i lokalområdet været stor modstand mod flytningen, grundet de videns tunge arbejdspladser, instituttet giver lokalområdet. Hele området har mistet en del handel gennem de seneste år, og i Gl. Kalvehave er der ingen detailhandel eller servicetilbud. Også i Kalvehave er handel og service nedadgående. Byens benzintank lukkede i 2013 og Vordingborg Banks filial i Kalvehave er lukket i april 2014. Tilbage er Kalvehaves Lokalbrugs, der indtil marts 2014 var en Dagli Brugs. Omdannelsen har betydet et mindre udbud af varer, men større lokal indflydelse på sortimentet. Herudover er der en restaurant og en grillbar, og i Viemose ligger et forsamlingshus med forskellige arrangementer året rundt. Der findes en aktiv beboerforening, som arbejder med at arrangere kulturelle begivenheder i området. En gruppe ildsjæle fra foreningen kæmper for at få etableret en strandpark med forskellige funktioner såsom kajakudlejning. Dette lader dog til at have lange udsigter. I 2012 iværksatte Vordingborg kommune en ny skolestruktur, hvor en række lokale skoler i Vordingborg kommune blev nedlagt for at koncentrere eleverne på større centrale skoler. I den forbindelse blev skolen i Kalvehave d. 1. august 2012 lavet om til kompetencecenter for børn med bl.a. ADHD og autisme. Der var i maj 2014 2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 indskrevet 55 elever på skolen, som kommer fra hele oplandet. Børnehaven ved siden af skolen er bevaret. Siden da har børnene i Kalvehave området tilhørt Kulsbjerg Skole skoledistrikt. Kulsbjerg skole ligger i Stensved ca. 10 km. fra Kalvehave og har 0.-9. klassetrin. Det tager ca. 25 min med skolebussen fra Kalvehave. Arbejdspladser Der er relativt få lokale arbejdspladser i området og de fleste af indbyggerne pendler til job eller er efterlønnere eller pensionister. Det har ikke været muligt at få nogen opgørelse over, hvor mange lokale, der er beskæftiget på Lindholm, men med lukningen af instituttet vil området miste minimum 80-100 lokale arbejdspladser. Lukning af handel og service i området har ligeledes bidraget til, at der bliver færre og færre lokale arbejdspladser. Næstved Kommune har lejet sig ind, hvor den gamle bank havde til huse, med henblik på at starte et botilbud til anbragte børn og unge. Hvor mange arbejdspladser dette vil medfølge er uvist. Der er midlertidige arbejdspladser ved den løbende reparation af Møn broen. Dette arbejde bliver dog primært varetaget af indpendlere. Befolkningsudvikling Ifølge Vordingborg Kommunes befolkningsprognose har hele Vordingborg Kommune kun haft en lille befolkningstilbagegang mellem 2003 og 2013. Der har dog i store træk været negativ udvikling for børn og personer i den erhvervsaktive alder og positiv tilvækst blandt de +65 årige. Der forventes frem mod 2016 en negativ befolkningsudvikling for hele Vordingborg kommune. Det har ikke været muligt at finde prognoser, der kun om befatter Gl. Kalvehave og Kalvehave. Tallene for befolknings udviklingen dækker over hele Kalvehaves postnummer. I Kalvehave området har der mellem 2003 og 2013 overordnet set været en negativ befolkningsudvikling. Hvor der i starten af perioden var 2235 indbyggere, var der i 2013 2019 indbyggere, hvilket vil sige, at 216 indbyggere er flyttet i perioden. 2300 2200 2100 2000 1900 Befolkningsudvikling Kalvehave området 2000 1900 1800 1700 1600 Prognose: befolkningsudvikling i Kalvehave området 3
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Den negative udvikling forventes at fortsætte, og ud fra befolkningsprognosen vil området miste yderligere 376 indbyggere frem mod 2026, hvilket svaret til 18 % af indbyggerne. Der har i store træk været negativ befolkningsudvikling i alle aldersgrupper undtagen hos de 65+ årige. 600 550 500 450 400 65-99 årige 700 650 600 550 500 Prognose 65-99 årige Ifølge prognosen vil denne udvikling fortsætte, og området vil opleve en ændret befolkningssammensætning således, at ældre over 65 år i 2026 vil udgøre over 1/3 af indbyggerne i Kalvehave. Mens befolkningstilvæksten i denne gruppe frem til 2013 har ligget hos de 65-79 årige, vil den ifølge prognosen frem mod 2016 ske blandt de 80-99 årige. Dette skyldes, at der er en stor gruppe af ældre, der bliver ældre. Alt i alt bekræfter prognoserne, at der i Kalvehave er en aldrende befolkning, der ikke bliver erstattet af en yngre generation 4
Sociale forhold At Kalvehave kan beskrives som en aldrende by bakkes op af følgende sociale kort. Desuden angiver kortene fordelingen af hustandsindkomst i Kalvehave. De sociale kort angiver generelle betragtninger for et vist antal beboere, på et vist antal m2. Kortene er således ikke indikatorer for tilstande i de enkelte hustande i Kalvehave. Kortene er udviklet gennem et gis baseret system. Decilerne på kortet opdeler Danmark i 10 grupper, hvilket er de 10 % laveste til de 10 % højeste i forhold til en udvalgt variabel. En nogenlunde inddeling for decilerne, ses i nedenstående tabel. Decil Husstandsindkomst 1-3 0-274.000 kr. 4 275.000-349.000 kr. 5-6 350.000-499.000 kr. 7-8 500.000-699.000 kr. 9 700.000-799.000 kr. 10 800.000+ kr. 5
Husstandsindkomst På Kortet ses det tydeligt, at den højeste husstandsindkomst er at finde i det nyere parcelhuskvarter i Gl. Kalvehave (500-700.000 årligt). Også i parcelhuskvarteret nær havnen i Kalvehave er hustandsindkomsten højere end det generelle billede af byen (350-500.000). Generelt er hustandsindkomsten højere i Gl. Kalvehave end i Kalvehave, og især parcelhuskvarteret i den nord- østlige del af byen har en lav hustandsindkomst (under 274.000). Voksenalder En nogenlunde fordeling af decilerne, ses i nedenstående tabel. 6
Decil Voksenalder 1 17-29 år 2-3 30-39 år 4-5 40-49 år 6-7 50-59 år 8-9 60-69 år 10 70+ år Boligsituationen i Kalvehave Boligmassen i Kalvehave-området består primært af ejerboliger i form af parcelhuse og villaer. Som det ses af kortet for voksenalder, er de fleste områder i Kalvehave domineret af en ældre befolkning. Beboerne i de to områder med den højeste hustandsindkomst er også de ældste beboere. Billedet er dog ikke entydigt, da området med den laveste husstandsindkomst er domineret af beboere mellem 60-69 år. Decillerne med 60-69 årige er de mest repræsenterede for hele området. Kortet viser, at den aldrende befolkning i Kalvehave er nogenlunde fordelt over hele byen og kun et enkelt område omkring bygaden i Gl. Kalvehave er voksenalderen 40-49 år. Deciller med voksenalder under 40 år, er ikke repræsenteret i nogen områder. 7
Afdeling 3 Afdeling 3 fordeler sig på 3 grupper af boliger. Boligerne på Hjorsøgårdvej 21-45 og 36-40 placerer sig for enden af et villaområde i udkanten Kalvehave. Boligerne er opført i 1981 som rækkehusbebyggelse i to plan med fladt tag. Hjortsøgårdvej 44 A-C og 46-56 Hjortsøgårdvej 21-45 og 36-40 Tæt ved ovennævnte boliger findes boligerne på Hjortsøgårdvej 44 A-C og 46-56. Boligerne, der er opført i 1991, som rækkehusbebyggelse i et plan, er udgjort af 9 toværelseslejligheder på 70m2. Boligerne fordeler sig i 3 bebyggelser med 3 lejligheder i hver. Boligerne på Sundvej 37-59 og 2-26 ligger i udkanten af det finere villakvarter i Gl. Kalvehave. Bebyggelserne er opført i 1987-1990 og udgøres af 7 små blokke fordelt på begge sider af Sundvej. Udlejningssituationen Det er udelukkende Vordingborgs Boligselskabs afdeling 3, der udgør den almene boligmasse i Kalvehave. Der er i alt 55 almene boliger i Kalvehave og Gl. Kalvehave. 8
Afdelingens boliger er fordelt på 2 et-værelses, 33 to-værelses, 9 tre-værelses og 11 fire-værelses. Der er altså en tydelig overrepræsentation af 2-værelses lejligheder. Der er i maj 2014 tomgang i 10 boliger på Hjortsøgårdvej, hvoraf de 8 er i rækkebebyggelserne i nummer 24-45 og 36-40. Dette svarer til næsten halvdelen af boligerne i denne enhed. En enkelt af de 10 lejligheder er ramt af skimmelsvamp, mens resten kan udlejes. Flere er boligerne har været tomme i flere år. På Sundvej er der i maj 2014 3 tomme boliger, hvoraf en enkelt har været tom i næsten et år. De tomme lejligheder i afdeling 3, der er klar til udlejning, fordeler sig med 8 toværelses og 3 tre-værelses lejligheder. Det er værd at bemærke, at der ikke er tomgang i nogle af afdelingens 11 fire-værelses lejligheder, selvom disse alle ligger i den bebyggelse på Hjortsøgårdvej, der er plaget af de største udlejningsvanskeligheder. I løbet af de sidste 5 år, har den relativt største udskiftning fundet sted i de 3 værelses lejligheder på Hjortsøgårdvej 21-45 og 36-40, med i gennemsnit 2 fraflytninger pr. lejlighed. Det generelle billede for hele afdelingen er, at der i gennemsnit har været lidt over én fraflytning pr. lejlighed de sidste 5 år. Driftspersonalet oplyser, at især boligerne på Hjortsøgårdvej 21-45 og 36-40 er utidssvarende med gamle køkkener, badeværelser og vinduer samt, at hele bebyggelsen er plaget af skimmelsvamp. De resterende boliger er af væsentlig bedre standard og har ikke problematiske mangler. Dog er der ikke udført nogen gennemgribende renoveringer siden de blev opført. Tomme boliger og boliger til salg i Kalvehave Der er generelt mange tomme boliger i Kalvehave, ikke kun de almene, men også ejerboliger. En søgning på Boliga.dk viser, at der i maj 2014 er 33 villaer til salg i området. Der er lange liggetider på boligerne. Størstedelen af boligerne til salg ligger i havnebyen Kalvehave, herunder en del i parcelhuskvarteret i udkanten af Kalvehave. I parcelhuskvarteret vest for bygaden i Gl. Kalvehave, som er et nyere og pænere kvarter, med en del finere beboere, er der også enkelte boliger til salg. Med en enkelt undtagelse er dette område dog ikke præget af lange liggetider. (Det er her Sundvej ligger). 9
Der har efter lukningen af den lokale skole været en massiv flugt blandt børnefamilier fra området. Der er mange, der føler sig klemt, fordi de ønsker at bo tættere på børnenes skole, men ikke kan sælge deres hus. Grundet den negative befolkningsudvikling og det, at en stor andel af områdets beboere er ældre, forventes det, at der i fremtiden vil være flere boliger til salg og flere tomme boliger, da tommer dødsboer vil være meget svære at sælge. Boligpriser Der er for Kalvehave området sammenlignet omkostninger ved at bo i et parcelhus/villa. vs. at bo i en almen bolig. Sammenligningen bygger på årlig m2 pris. Dvs. at lejen for en almen bolig er sammenlignet med de angivne nettoydelser for listede boliger. Udgangspunktet for sammenligningen er parcelhuse af ok stand, så decideret håndværker tilbud og luksusboliger er ikke medtaget i sammenligningen. 1/3 af de boliger der er til salg i Kalvehave området er på over 150 m2. Da det vurderes, at disse ikke kan sammenlignes med de almene boliger, er de sorteret fra. Undersøgelsen tager derfor udgangspunkt i 10 boliger på 3-4 værelser på mellem 95 og 148 m2, der var til salg i maj 2014. De månedlige nettoydelser på boligerne er 2.747 kr. for den billigste og 5.998 kr. for den dyreste. Priserne afhænger af mange faktorer herunder boligens stand, placering, størrelse på have m.m. Den gennemsnitlige nettoydelse for boligerne er på 467,9 kr./ m2 årligt. I sammenligning hermed ligger huslejen på en 3-værelses lejlighed på Sundvej på 847,9 kr./m2 årligt (5.935 kr./md.) og en 4 værelses lejlighed på Hjortsøgårdvej ligger på 826,7 kr./m2 årligt(6.958 kr./md.). Set i forhold til m2 er det altså næsten dobbelt så dyrt at bo i en almen bolig, end alternativet at anskaffe sig et parcelhus i Kalvehave. Kigger man udelukkende på huslejen vil det i gennemsnit koste 4.511,5 kr./md. at bo i et af de parcelhuse der er til salg, mens huslejen på en 3-værelses på Hjortsøgårdvej er på 5.479 og en 4-værelses er på 6.958 kr./md. Også i denne sammenligning er det altså økonomisk fordelagtigt at bo i en ejerbolig frem for en almen bolig. I sammenligningen skal der dog tages højde for, at forbrugsudgifterne i et parcelhus ofte vil være en del dyrere end forbrugsudgifterne i en almen bolig, samt at huslejen i de almene boliger kan nedbringes i form individuel boligstøtte. Den årlige m2 pris kan måske vise sig at være endnu billigere i parcelhusene, da husene i området ofte sælges under udbudsprisen. 10
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Gennemsnitshuset til salg i Kalvehave 3-værelses på Sundvej 4-værelses på Hjortsøgårdvej Herudfra kan det konkluderes, at hvis man udelukkende ser på pris og m2, placerer de almene boliger sig dårligt i konkurrencen i forhold til nærliggende parcelhuse. Her skal det dog tilføjes, at det kan være svært og i nogle tilfælde umuligt at optage realkreditlån til boligkøb i områder som Kalvehave, hvor der er lange liggetider og faldende priser. Derfor skal det overvejes om de almene boliger overhovedet er i konkurrence med ejerboligmarkedet i Kalvehave området. Der er dog solgt 27 parcelhuse i Kalvehave i løbet af 2013, hvilket dokumenterer, at der er en hvis mobilitet i det lokale boligmarked. Boligselskabet oplyser, at grunden til fraflytninger i afdeling 3, oftest er den høje husleje. I den forbindelse findes der eksempler på en lille, men stigende konkurrence fra privatudlejning af parcelhuse. Det er ikke indtrykket at beboere flytter internt i boligselskabet og søger mod de større byer. Afdeling 3 kan derfor i høj grad siges, at være i konkurrence med parcelhusene i området, både i forhold til ejerboliger og privatudlejning. Konkurrencen med ejerboligerne kan ligeledes relatere sig til, at det er fordelagtigt for ny tilflyttere at vælge parcelhuset frem for den almene bolig. Som kommentar hertil skal det nævnes, at de lange liggetider også er et overordnet udtryk for, at der generelt ikke er særlig stor boligefterspørgsel i Kalvehave området. Opsamling Det er især boligerne Hjortsøgårdvej 21-45 og 36-40 der er ramt af tomgang. Udlejningsvanskelighederne relaterer sig både til boligernes stand og det relative store udbud af 2 og 3 værelses, men dette kan ikke alene forklare problemet. Der er både nedgang i handel, service og lokale arbejdspladser i Kalvehaveområdet og området har oplevet en massiv befolkningstilbagegang de sidste 4-5 år. Ifølge befolkningsprognoserne vil denne udvikling fortsætte og de ældre vil udgøre en fortsat større andel af de samlede indbyggere. Det vurderes på denne baggrund, at 11
der ikke vil være et tilstrækkeligt befolkningsgrundlag i Kalvehave til at sikre den fremtidige udlejning af de 55 boliger i afdeling 3. De månedlige udgifter ved at leje en bolig i afd. 3 er generelt meget højere end de månedlige udgifter ved at købe et parcelhus i området. Set i forhold til den nutidige og forventede fremtidige efterspørgsel vurderes det, at afdelingen ikke er konkurrencedygtig. Hverken i forhold til boligernes standard eller pris. Anbefalinger I det følgende vil en række anbefalinger for fremtidsmulighederne for afdeling 3 blive gennemgået. Anbefalingerne er baseret på de udviklingstendenser der er, både i hele Vordingborg Kommune og specifikt i Kalvehave. Hertil er der i anbefalingerne baseret viden og erfaring fra lignende sager. De økonomiske tab fra afdelingen 3 i Kalvehave og lignende afdelinger gør, at boligselskabet tager problemerne alvorligt og handler på situationen i de nødlidende afdelinger. Den løsningsmodel der kan anbefales er at reducere boligafdelingen ved at søge nedlagt og nedrevet 21 af afdelingens boliger. Afdelingens resterende 34 boliger skal sikres en kapitaltilførsel der muliggør at boligafgiften kan nedsættes til ca. 600 kr./m² p.a. Svarende til en nedsættelse med ca. 30%. Når boligselskabet har taget stilling til løsningsmuligheden tages der kontakt til kommunen og efterfølgende til Landsbyggefonden. Den nødvendige finansieringsplan åbner kun i meget begrænset omfang mulighed for økonomisk medvirken fra boligselskabet. Kuben Management A/S Preben Steen Nielsen. 12. juni 2014 Henvisninger http://www.kalvehaveinfo.dk/side8.html Befolkningsudvikling http://www.vordingborg.dk/everest/publications/afdelinger/stab%20udvikling/b efolkningsprognose/befolkningsprognose%202013x2d26/20130417134914/curre ntversion/lokalomr%c3%a5der%20-%20aldersfordeling.pdf http://sjaellandsleden.dk/?page_id=817&lang=da#55 12