Thorvaldsensvej 83 7000 Fredericia Bygningsgennemgang februar 2015 INGENIØR NE A/S CVR nr. 7801 5217 www.ingenior-ne.dk post@ingenior-ne.dk Hovedkontor Østre Havnevej 4 6700 Esbjerg Tlf. +45 7518 0111 Kolding Egtvedvej 1 6000 Kolding Tønder Ndr. Landevej 2A 6270 Tønder Medlem af TECH SAM gruppen Rådgivende Ingeniører FRI
Indhold 1. Resume... 2 2. Indledning... 3 3. Tilstandsvurdering... 4 3.1. Bygningsdele... 5 3.1.1 Tag... 5 3.1.2 Ydervægge... 12 3.1.3 Døre og vinduer... 14 3.1.4 Fundamenter og krybekælder... 16 3.1.5 Afløb i jord og bygninger... 18 3.1.6 Tekniske anlæg... 21 3.1.7 Øvrige bygningsdele... 28 Side 1 af 34
1. Resume Generelt fremstår boligen i god stand udvendigt. Bygningen trænger til en gennemgribende indv. renovering af alle overflader og tekniske installationer. Væsentligste bemærkninger til boligen er at der er revne i midtervæg i stue. Der henvises til gennemgang af disse bygningsdele for nærmere gennemgang. Af mindre punkter som står over for øjeblikkelig vedligeholdelse kan bl.a. nævnes følgende punkter: Tagsten eftergås Zink ved sternbræt Aftræk for tørretumbler. Af større punkter som står over for vedligeholdelse/udbedring i den nærmeste periode (0-2 år) kan bl.a. nævnes følgende punkter: Udskiftning af vinduer på haveside Sokkel ved teknikskab renoveres. Afløb spildevand renoveres Vand - og varmeanlæg renoveres. El-anlæg renoveres. Gulve, lofter, køkkener udskiftes og renoveres. Hvis ikke ovenstående punkter vil blive iværksat, vil det medføre en forringelse af bygningen med en øgede omkostninger til renovering til følge. Specielt de større renoveringspunkter bør håndteres inden for en kortere periode. Side 2 af 34
2. Indledning Generelt fremstår boligen i god stand udvendigt. Bygningen trænger til en gennemgribende indv. renovering af alle overflader og tekniske installationer. Til boligen hører have. Der er skur i have og overdækket terrasse. Bygning Bygningsmassen består af 1 boligenhed. Stueplan er indrettet til lejlighed med badeværelse med wc. Eksisterende wc og bad er slået sammen til ét rum ifm. renovering. De to små værelser er sammenlagt til et stort rum. I bygningen er der loftrum som er er tilset ved gennemgangen. Jf. BBR-meddelelsen er der følgende arealopgørelser på bygningerne (Kilde: www.ois.dk): Bygning Etage Areal [kvm] Bemærkninger Boligareal 106 Overdækket areal 13 Bebygget areal 106 Gennemgangen af bygningen er alene foretages ud fra en vurdering af den samlede bygningsmassen og dens installationer. Der er ligeledes ikke foretaget destruktive indgreb, og der er heller ikke foretaget nærmere inspektion af kloak og øvrige installationer i terræn. Nærværende rapport fokuserer desuden alene på den samlede bygningsmasses tilstand, og der tages ikke højde for tidssvarende eller æstetiske forbedringer eller ændringer af bygningen. Side 3 af 34
3. Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen er beskrevet bygningsdelsvis og er indskrevet i skema med følgende indhold: Indhold Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Forklaring Beskrivelse af de anvendte materialer, konstruktionsprincipper og lignende. Beskrivelse af hvordan vurderingen er fortaget- fx: Visuel stikprøvekontrol, tegningsgennemgang, destruktiv prøve. Beskrivelse af bygningsdelens tilstand. Det år hvor bygningsdelen er indbygget i bygningen. Oplyst leve tid i år. Restlevetiden er det antal år, der forventes at gå, inden bygningsdelen skal udskiftes eller renoveres. Det forudsætter, at bygningsdelen løbende vedligeholdes i restlevetiden. Ud fra restlevetiden og vedligeholds intervaller, beskrives kort anbefaling af tiltag. Side 4 af 34
3.1. Bygningsdele 3.1.1 Tag Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tag Røde teglsten på lægter og spær med undertag. Visuel stikprøve udført fra terræn. Generelt er taget på bygningen i fin stand. Dog bør det bemærkes, at enkelte tagsten har vippet sig lidt i bunden og der forventes vedligeholdelse/udbedring af dette. Tag mod sti side Taghætter er slutter ikke tæt mod tagsten. Tag på have side Side 5 af 34
Udhæng Der mangler zinkindækning mellem undertag og sternbræt. Nedsat levetid, da sternbræt ikke er overfladebehandlet på siden ind mod taget. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Tegltag er oplagt i 2012 (oplyst af beboere) Teglsten: 50 år Teglsten: ca. 42-47 år Taghætter tilrettes. Der skal forventes reduceret levetid på sternbræt grundet manglende zinkindækning. Udskiftes når sternbræts levetid er opbrugt. Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrum Div. materialer Visuel stikprøve udført fra wienerstige stående på gulv i bryggers. Loftrum er generelt i god stand. Det vurderes at der er tilstrækkeligt med ventilation i loftrummene. Træværk/spær vurderes at være i fin stand. Der er ved øvrige boliger i bebyggelsen registret, at der ikke er særlig meget ventilation ved tagfod mellem isolering og undertag. Svarende til 2 cm. Det ser dog ikke ud til at være et problem da loftsrummet er tørt. Side 6 af 34
Bygning Loftrum i bygning Kondensisolering af aftræk Brandmur Mørtel ført op til undertag. Side 7 af 34
Vindafstivning af tagflade med lægte. Indbygnings år Spær fra 1971. Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag. Adgang sker via loftslem uden indbygget stige. Side 8 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrende og nedløb Tagrender og nedløb fra tag er udført i zink og stål på hus og plast på udestue. Visuel stikprøve Tagrender og nedløb i zink. Render er skjulte så de kunne ikke besigtiges. Tagrender i plast og nedløb med kæde på overdækning Indbygnings år Render ukendt. Rør i 2012. Normal levetid Tagrender og rør: 30-40 år Pakninger: 8-10 år Skønnet rest levetid Tagrender: Ukendt. Side 9 af 34
Anbefalet tiltag Rør: 27-37 år Pakninger: 5-7 år Ingen nødvendige tiltag. Renders restlevetid afhænger af om de er fra opførelsestidspunkt eller skiftet ifm. taget. Side 10 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagudhæng og stern Udført i malerbehandlet træ. Visuel stikprøve Generelt er træværk i god stand. Dog trænger sternbrædder på gavl til malerbehandling. Udhængsbrædder, sti side Sternbrædder Sternbrædder trænger til afrensning og malerbehandling. Udhæng Udhængsbrædder haveside Overdækket areal er behandlet under selvstændig fane. Side 11 af 34
Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Træværk: 45 år Træværk: 10-20 år. Generelt trænger sternbrædder til alm. vedligeholdelse i form af malerarbehandling. Udhæng på begge sider er i god stand. Indenfor en årrække må der forventes vedligehold med malerarbejde. 3.1.2 Ydervægge Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tegl vægge Teglsten Visuel stikprøve Facade fremstår i fin stand. Dog bør der udføres partiel omfugning af studsfuger ved gavl. Bygning Facade mod sti Gavl Side 12 af 34
Udvaskede studsfuger i et omfang ca. 5 % Murværk haveside Rulleskifte under vinduer og let facade Der kan registres en hårfin revne under rulleskifte. Indbygnings år 1971 Normal levetid Teglvæg: ca. 50-70 år Mørtelfuger: 25-35 år Skønnet rest levetid Teglvæg: ca. 5-25 år Mørtelfuger: ca. 0-5 år Anbefalet tiltag Gavl omfuges hvor studsfuger er udvaskede. Det må forventes at levetiden på fuger på har en begrænset restlevetid og der må forventes øgede vedligeholdelsesudgifter. Side 13 af 34
3.1.3 Døre og vinduer Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Døre og vinduer Trævinduer med termoglas Træ med energiglas Visuel stikprøve Vinduer og døre på sti side er skiftet i 2014 inkl. lette facade og fuger. Generelt er døre og vinduer på havesiden nedslidte og trænger til gennemgribende vedligeholdelse/udskiftning. Flere af glaslisterne bør skiftes. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskift disse. Flere vinduer er nedbrudte i trærammen. Gummifuger omkring vinduer på haveside trænger til udskiftning. Bygning Facadedør Vinduer fra 2014. Vinduer på haveside. Side 14 af 34
Nedbrudt træramme på vinduer og fuger. Let parti over brystning er ikke skiftet. Trænger til malerbehandling. Terrassedør Nedbrudt karm. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Vinduer og døre: 30-40 år Gummifuger: 5-10 år Vinduer, nye: 29-39 år Vinduer, gamle: 0 år Gummifuger: 4-9 år Døre og vinduer trænger til gennemgribende vedligeholdelse/udskiftning på havesiden. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Vinduer mod haveside er skiftet i 2014. Side 15 af 34
3.1.4 Fundamenter Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Fundamenter/sokkel Alm. pudset sokkel Visuel stikprøve Generelt er sokkel mod sti og haveside i god stand. Sokkel ved teknikskab og hjørne gavl renoveres grundet afskallet puds grundet rusten armering. Sokkel stiside Afskallet sokkelmaling. Korroderet armering og afskalning af puds til følge ved teknikrum. Revne i sokkel ved gavl Side 16 af 34
Sokkel haveside Indbygnings år - Normal levetid Fundament: over 80 år Sokkelpuds: 20-30 år Skønnet rest levetid Fundamenter: 35 år Sokkelpuds: 0-10 år Anbefalet tiltag Fundamenterne er generelt i fin stand. Dog skal der udføres udskiftning og renovering af sokkelpuds ved teknikskab inkl. betonrenovering af korroderet armeringsstål. Sokkelmaling renoveres. Side 17 af 34
3.1.5 Afløb i jord og bygninger Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Afløb i terræn Ukendt. Ej udført Ukendt Ukendt Ukendt Ukendt Der bør foretages nærmere undersøgelse af den udv. kloak for at kunne belyse dette punkt nærmere. Side 18 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Afløb i bygningen Afløbsskål og kloak Eksisterende tegninger på byggesagsarkiv angiver støbejernsrør under terrændæk. Visuel stikprøve Afløb er nedslidte og ifm. renovering af div. rum med afløb bør der udføres nye afløbsinstallationer. Afløb, vaskemaskine Rillet i gulv og ført til gulvafløb. Gulvafløb kælder Rist udskiftes. Vandslange er ført i loftsrum og ud til have for at kunne lave tapsted for vand. Dette er ikke en byggeteknisk god løsning. Side 19 af 34
Afløb, bad Indbygnings år 1971 Normal levetid 40-50 år Skønnet rest levetid 0-5 år Anbefalet tiltag Afløb er nedslidte og bør renoveres indenfor en kortere periode. Det må formodes at kloak er renoveret i fm etablering af nyt badeværelse. Side 20 af 34
3.1.6 Tekniske anlæg Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vand- og varmeanlæg Div. materialer Visuel stikprøve Vand- og varmeanlægget er af ældre dato. Systemet er funktionsdygtigt men har en begrænset levetid. Bygningen opvarmes med fjernvarme og radiatorer. Radiatorer køkken Armatur og sanitet bad af nyere dato. Side 21 af 34
Gulvarmetermostat i bad Vandmåler er placeret i bryggers under el-tavle. Side 22 af 34
Varmtvandsbeholder er af ældre dato Afløb, sikkerhedsventil til varmtvandsbeholder Ført til spand. Spand er fuld og vand løber ud på gulv. Forholdet undersøges nærmere. Bør føres til afløb. Side 23 af 34
Rørinstallation Fjernvarmemåler ved brygges i teknikskab Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Varmeanlæg: 30-40 år Vandanlæg: 30-40 år Varmeanlæg: 0-2 år Vandanlæg: 0-2 år Det anbefales, at vand- og varmeinstallationer gennemgås nærmere og at store dele af installationen udskiftes, eller at der foretages en gennemgribende renovering. Foretages der ingen renovering/udskiftning af installationen må der forventet løbende omkostninger ifm. udskiftning af komponenter. Installationer til bad må formodes skiftet ifm renoveringen. Side 24 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Ventilation Div. materialer Visuel stikprøve Boligen er naturligt ventileret. Aftræk fra tørretumbler i bryggers. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ikke udført byggeteknisk korrekt, da krave ikke er ført til underside af loft. Ingen nødvendige tiltag. Dog udbedres aftræk for tørretumbler. Side 25 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand El-anlæg Div. kabler, el-tavler stik Visuel stikprøve El installationen bærer præg af at være indbygget ved boligens opførelse. Der er ældre og nyere installationer i bygningen. Installationerne er desuden udført som både skjulte og synlige installationer. El tavle i bryggers Komfur af nyere dato Side 26 af 34
Kontakt og afbryder Udskiftet ifm renovering af bad. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt, men indbygget i perioder El-installationer: 20-30 år El-installationer: Ca. 0-5 år Det anbefales, at der bestilles et el-syn ved en autoriseret elinstallatør for en komplet gennemgang af el-installationen. Side 27 af 34
3.1.7 Øvrige bygningsdele Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. gulve Tæpper, vinyl og klinker Visuel kontrol Boligen er udført med forskellige typer af gulvbelægning. Nogle er mere slidte end andre, fælles for dem alle er dog, at de vurderes at være nedslidte inden for få år. Bryggers, epoxy Korkment, køkken Side 28 af 34
Bad, klinker Gang, tæppe Kammer, tæppe Indbygnings år Normal levetid Ukendt Korkment: 10-15 år Laminat: 15-20 år Trægulv: 15-20 år Klinker: 15-20 år Side 29 af 34
Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Korkment: 0-5 år Laminat: 0-5 år Trægulv: 0-5 år Klinker: 0-5 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 30 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. døre Div. døre Visuel kontrol Dør, gang Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Indvendige døre: 15-20 år Indvendige døre: 0-5 år Ingen nødvendige tiltag, men dørene fremstår i varieret stand. Side 31 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. Lofter + væg Pin up gipslofter Visuel kontrol Bryggers, pin up loft Sammenlagte værelser med pin up loft j Pil angiver hvor adskillelse væg mellem kamre var før. Side 32 af 34
Væg mellem stue og bryggers Lodret revne i midt skillevæg. Det blev oplyst, at revne kom efter kloakrenovering i området. Revne vurderes at være i ro, men forholdet bør undersøges nærmere. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Gipslofter: 15-20 år Liste lofter: 15-20 år Gipslofter: 0-2 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Forholdet med revne i midtervæg undersøges nærmere. Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Køkken og bad Div. materialer Visuel kontrol Køkken ældre dato Bad og WC (to separate rum) Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 33 af 34
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Skur og overdækket tegning Div. materialer Visuel kontrol Skur og overdækning er i god stand. Bygninger har ikke nævneværdig værdi. Overdækket areal Skur Levetid er udtjent. Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Bygningen er god stand. Side 34 af 34