YY Kommune 27-03- 2007 Ved brev af 14. december 2006 anmodede den daværende Y Kommune Statsamtet Nordjylland om vejledende at vurdere, hvorvidt kommunen lovligt kan betinge en kommunal garanti til etablering af ustøttede private andelsboliger af, at andelshaverne er bopælsregistreret i Y Kommune. Vedlagt Y Kommunes brev var et brev af 5. oktober 2006 fra K A/S, hvori selskabet på vegne af Andelsboligforeningen D under stiftelse har søgt kommunen om delvis garanti på realkreditforeningslån til etablering af andelsboliger. Ligeledes vedlagt var Y Byråds beslutning af 4. december 2006, hvori byrådet behandlede ansøgningen om kommunal garantistillelse. Det fremgår af brev af 5. oktober 2006 fra K A/S, at Andelsboligforeningen D under stiftelse påtænker at etablere 12 1-planshuse på grunde a ca. 120 m 2 ved T-vej. Den ansøgte kommunale garanti udgør 300.000 kr. pr. bolig ved en anskaffelsessum på forventet 2,0 mio. kr. eller i alt ca. 3,6. mio. kr. ved opførelse af 12 boliger. Det er tilføjet, at det forholdsvis lave antal boliger skyldes, at der på en del af byggearealet er klitfredning. TILSYNET MED KOMMUNERNE I REGION NORDJYLLAND STATSFORVALTNINGEN NORDJYLLAND AALBORGHUS SLOT SLOTSPLADSEN 1 9000 AALBORG JOURNAL NR.: 2007-613/34 SAGSBEHANDLER: KJONOR DIREKTE TELEFON: 7256 8729 TELEFON: 7256 8700 TELEFAX: 9631 0020 GIRO: 3001 5557410 EAN - NR. 5798000362345 SE- NR. 29 37 62 98 nordjylland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk EKSPEDITIONSTID: 10-14 Ved beslutningen af 4. december 2006 godkendte Y Byråd at yde en kommunal garanti på 3,6 mio. kr. for realkreditforeningslån til etablering af de 12 ustøttede private andelsboliger. Den kommunale garanti er givet under forudsætning af, at beboelse i andelsboligerne lovligt kan betinges af bopælsregistrering i Y Kommune Ved beslutning af 13. december 2006 godkendte Sammenlægningsudvalget for YY Kommune Y Byråds betingede garantistillelse til andelsprojektet. I sit brev af 14. december 2006 til Statsamtet Nordjylland oplyste Y Kommune nærmere, at kommunen har ønsket at sikre, at der opføres andelsboliger som udelukkende benyttes af personer bosiddende i Y Kommune. Håndhævel-
sen af denne betingelse ønsker kommunen at sikre via indføjelse af en bestemmelse i andelsforeningens vedtægter, hvorefter hver andelshaver skal være folkeregistreret i Y Kommune. Ligeledes ønsker kommunen indføjet en bestemmelse om, at eventuelle ændringer af vedtægterne skal godkendes af Y Kommune. Den 9. marts 2007 rettede Statsforvaltningen Nordjylland telefonisk henvendelse til YY Kommune og anmodede om nærmere oplysninger om baggrunden for ønsket om bopælsregistrering i kommunen i forbindelse med andelsprojektet. YY Kommune oplyste i den forbindelse, at kommunen via en nylig samkøring af BBR-registeret og CPR-registeret havde konstateret, at ejerne til omkring 900 ejendomme i Y ikke var bopælsregistreret i kommunen, og at en betydelig del af boligerne i Y, således alene benyttes som ferieboliger. Den tidligere Y Kommune har søgt at imødegå denne udvikling via lokalplan og kommuneplan, hvor områder i kommunen er defineret som områder med helårsbeboelse. Imidlertid har det vist sig meget vanskeligt at fastholde flere områder i Y som områder med reel helårsbeboelse. Mange af områderne anvendes alene som ferieområder, selv traditionelle parcelhusområder. Kommunen tillægger det betydelig vægt, at der i og omkring de kommende andelsboliger ved T-vej er liv året rundt og vil gerne aktivt modvirke, at området i perioder af året ender som et spøgelsesområde. Kommunen har i den forbindelse påpeget, at de kommende andelsboliger kommer til at ligge i et meget attraktivt område i Y, og at dette øger frygten for, at andelsboligerne reelt bliver anvendt som ferieboliger og efterfølgende videresolgt til sådant formål. I forbindelse med støtten til det kommende andelsprojekt ønsker kommunen derfor at sikre en reel helårsbenyttelse ved indføjelse af en bestemmelse i foreningsvedtægterne om, at andelshaverne skal have folkeregisteradresse i kommunen. Ustøttede private andelsboliger blev som boligtype indført ved lov nr. 935 af 20. december 1999 om ændring af almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Af bemærkningerne til lovforslaget (L 34, saml. 1999/2000, tillæg Till. A s. 1027) fremgår bl.a., at formålet med indførelsen af den nye boligtype er at skabe en endnu bredere vifte af boligtyper end den eksisterende, således at der bliver endnu bedre mulighed for at blande SIDE 2
boligformerne i de enkelte by- og boligområder. Samtidig forbedres mulighederne for at imødekomme den stærke interesse - især blandt den ældre del af befolkningen - for andelsboligformen. Det fremgår videre af lovbemærkningerne, at kommunerne med muligheden for at yde garanti i overensstemmelse med decentraliseringsbestræbelserne i boligpolitikken får et redskab, som de på frivillig basis kan benytte til at tilpasse boligforsyningen til lokale boligbehov, og hvor der er sammenhæng mellem beslutningskompetence og økonomisk ansvar. Kommunernes adgang til at yde støtte til ustøttede private andelsboliger fremgår nu af kap 11 b i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 857 af 8. august 2006. I lovens 160 n er det fastsat, at kommunerne kan yde delvis garanti for realkreditforeningslån til etablering af andelsboliger. Garantien kan gives til bl.a. andelsboligforeninger, som er stiftet eller under stiftelse, eller selskaber og fonde, der påtager sig at etablere andelsboliger med henblik på overdragelse til en andelsboligforening. Af bemærkningerne til det oprindelige lovforslag (L 34) om ustøttede private andelsboliger fremgår videre, at byrådet kan knytte de vilkår til tilsagnet, som byrådet finder er nødvendige for at sikre, at garantien ikke bliver aktiveret. Den 15. marts 2007 rettede Statsforvaltningen Nordjylland telefonisk henvendelse til Socialministeriet, under hvis ressortområde de ustøttede private andelsboliger hører i etableringsfasen, og forespurgte om adgangen til at knytte vilkår til den kommunale garantistillelse. Ministeriet oplyste i den forbindelse, at det er byrådet der afgør, om den ønsker at give garanti til etablering af ustøttede private andelsboliger, ligesom det er byrådet, der fastsætter de relevante betingelser i forbindelse med garantitilsagnet. Ministeriet præciserede efterfølgende, at de betingelser, der stilles til garantitilsagnet, ikke nødvendigvis skal tage snævert sigte på at minimere risikoen for at udløse den kommunale garanti. De af byrådet knyttede vilkår til garantitilsagnet skal imidlertid være saglige. Det fremgår videre af almenboliglovens 160 m, at ustøttede private andelsboliger er omfattet af kapitel II i lov SIDE 3
om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligloven). Det betyder, at kommunal støtte efter reglerne i kapitel 11 b i almenboligloven, forudsætter at der er tale om en andelsboligforening med de karakteristika, der kendetegner en andelsboligforening, som er reguleret af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligloven). Efter 7 i andelsboligloven udarbejder økonomi- og erhvervsministeren en vejledende normalvedtægt for en andelsboligforening. I normalvedtægten er der bl.a. fastsat følgende: 3. Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der bebor eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i andelsboligforeningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud eller den aftalte overdragelsessum. Stk. 2. Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand. Stk. 3. Ved flytte ind forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand. Stk. 4. Hver andelshaver må ikke benytte mere end én bolig i andelsboligforeningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende og har fået bestyrelsens tilladelse til at fremleje boligen efter vedtægtens 11. Statsforvaltningen Nordjylland skal herefter vejledende udtale: I henhold til almenlovens 160 n kan byrådet yde delvis garanti for realkreditlån til etablering af de planlagte andelsboliger. Byrådet kan knytte betingelser til garantistillelsen, og det må antages at byrådet ikke alene kan betinge garantien af vilkår, der snævert skal sikre, at den kommunale garanti ikke bliver aktiveret, men at byrådet tillige kan knytte andre betingelser til garantitilsagnet, forudsat at disse er saglige. Y Kommune (nu YY Kommune) har anført at kommunen tillægger det betydelige vægt, at det kommende andelsboligprojekt ved T-vej bliver et boligområde, hvor der er liv og aktivitet hele året rundt og kommunen vil således gerne sikre sig, at området reel anvendes til helårsbeboelse. SIDE 4
Det er påpeget, at det planlagte andelsboligprojekt skal etableres i et meget attraktivt område i Y, og at dette øger frygten for, at boligerne reelt bliver anvendt som ferieboliger og efterfølgende videresolgt til sådant formål. I andelsboliglovgivningen, jf. herved den af Økonomi- og Erhvervsministeriet udarbejdede normalvedtægt er det forudsat, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse. Det følger endvidere af vedtægten, at helårsbeboelse indebærer, at andelshaveren flytter ind boligen sammen med sin husstand. Statsforvaltningen Nordjylland finder herefter ikke, at det vil være ulovligt at betinge den kommunale garanti af, at der til denne knyttes en betingelse om, at andelshaverne skal være bopælsregistreret (have folkeregisteradresse) i YY Kommune. Kopi af dette brev er sendt til Socialministeriet samt Erhvervs- og Byggestyrelsen. Med venlig hilsen C. Rosholm /Klaus Josefsen SIDE 5