Revisorerne Hostruphus Godkendt Revisionsaktieselskab Hostrupsgade 41,8600 Silkeborg Telefon 86 81 1033 Gvr. nr. 20 56 04 95 www.hostruphus.dk Andelsboligforeningen Centrum/Toldboden Skolegade 47, A-D, Toldbodgade 26, D-F 8600 Silkeborg. CVR-nr.: 29 90 00 00 Årsrapport for regnskabsåret 2014 22, regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling den2z/3 2015 ok $r/f'w// dirigent Statsautoriserede Revisorer Registrerede Revisorer FSR
Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Bestyrelsens regnskabspåtegning... 2 Revisionspåtegning... 3-4 Ledelsesberetning Foreningsoplysninger... 5 Bestyrelsens årsberetning... 6 Årsregnskab 1. januar 2014-31. december 2014 Anvendt regnskabspraksis... 7-8 Resultatopgørelse.... 9 Balance... 10-11 Noter... 12-14 Regnskabsmæssig værdi andelsbeviser. 15 Bilag - nøgleoplysninger... 16-18 Side 1
Bestyrelsens regnskabspåtegning Bestyrelsen har i dag behandlet og vedtaget årsregnskabet for 2014 og årsberetningen. Arsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for regnskabsklasse A, samt andelsboliglovens regler og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Vi indstiller årsregnskabet til generalforsamlingens godkendelse. Silkeborg., den 23. februar 2015 ~<I BESTYRELSE (J.~ Dejan Olsen Formand Ulla Christensen Næstformand og sekretær it-_f';j<_ Inge-Lise Madsen Kasserer JI "c/[i_.. Side 2
Den uafhængige revisors erklæringer Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Centrum/Toldboden for regnskabsåret 1.januar - 31. december 2014 omfattende ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, noter og den regnskabsmæssige værdi af andelsbeviserne. Arsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar for den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har givet anledning til følgende forbehold. Forbehold Grundlag/ar konklusion medforbehold Bestyrelsen har ikke medtaget nøgleoplysningsskemaet i noterne, men i stedet medtaget dem som bilag, hvilket er en afvigelse fra andelsboligloven. Side 3
Den uafhængige revisors erklæringer Konklusion med forbehold Det er vor opfattelse, at årsregnskabet bortset fra indvirkningen af det forbehold, der er beskrevet i grundlaget for konklusion med forbehold, giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, foreningens vedtægter samt lov om andelsboligforeninger. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om' årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Silkeborg, den 23. februar 2015 REVISORERNE HOSTRUPHUS Side 4
Foreningsoplysninger Foreningen Andelsboligforeningen Centrum/Toldboden Skolegade 47, A-D, Toldbodgade 8600 Silkeborg. CVR-nr.: 29 90 00 00 26, D-F Stiftet: 1. januar 1993 Regnskabsår: l. januar - 31. december Opført 1. januar 1993 12 andelsboliger 993 samlet antal m2 109 X, Silkeborg Markjorder Bestyrelse Dejan Olsen Ulla Christensen Inge-Lise Madsen Revision Revisorerne Hostruphus Godkendt Revisionsaktieselskab Hostrupsgade 41 8600 Silkeborg Pengeinstitut Nykredit Østergade Il 8600 Silkeborg Side 5
Bestyrelsens årsberetning Generelt Andelsboligforeningen ejer og administrerer ejendommen matr.nr. 109 X, Silkeborg Markjorder, beliggende Skolegade 47, A-D, Toldbodgade 26, D-F, 8600 Silkeborg. Økonomisk udvikling Udviklingen i økonomien i løbet af året har været som forventet og som foregående år. Værdiansættelse af ejendom Det er ledelsens vurdering, at foreningens ejendomme er vurderet forsvarligt. Ejendommene er vurderet til dagsværdi, der henvises til note 2. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt forrykker vurderingen af årsregnskabet. Den forventede udvikling Den hidtidige udvikling ser ud til at fortsætte. Der henvises til budgettet for 2015. Resultatdisponering Årets resultat udgør kr. -3.359, der foreslås anvendt,jfr. resultatdisponering på side 9. Side 6
Regnskabspraksis Generelt Arsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger (andelsboligforeningslovens 6, stk. 5) Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. Indtægter Boligafgift og indbetaling til fællesudgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes regnskabsperioden. resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører Finansielle indtægter består af renter af bankindestående. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af gæld til pengeinstitutter. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til andre reserver, fx til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Side 7
Regnskabspraksis BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grunde og bygninger) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdi på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivningerne tilbageføres i det omfang dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske anskaffelsessum, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan indholdes i opskrivningshenlæggelsen, udgiftsføres over resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender optages til pålydende værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud samt separate konti for opskrivningshenlæggelse, overførte resultater og andre reserver. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Prioritetsgælden indregnes til kursværdi. Lån med fuld ydelsesstøtte efter lov om byfornyelse indregnes ikke i balancen, men noteoplyses under noten for prioritetsgæld i overensstemmelse med andelsboligforeningsloven. Øvrige gældsforpligtelser Øvrig gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. ØVRIGE NOTER Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdien fremgår af årsrapportens sidste side. Andelsværdien opgøres henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes forskrifter. Side 8
Resultatopgørelse Budget 2014 2013 2015 Note kr. kr. kr. (Ej revideret) INDTÆGTER Boligafgifter 469.436 460.572 479.528 Fællesudgifter 160.000 160.000 160.000 Salg af andele O 5.000 O INDTÆGTER I ALT 629.436 625.572 639.528 UDGIFTER Ejendomsskat -51.945-48.774-55.237 Renovation -11.930-11.998-12.005 Bygningsforsikring -13.798-9.491-14.037 El -4.666-5.893-4.172 Techem -13.748-13.611-13.885 Energimærkning -1.111 O -1.000 Vedligeholdelse -36.081-412.884-40.000 Anvendt hensættelse indeværende år O 229.157 O Henlagt til fremtidig vedligeholdelse -240.000-30.000-30.000 Administrationsomkostninger -26.043-9.753-13.000 UDGIFTER I ALT -399.322-313.246-183.336 RESULTAT FØR RENTER 230.114 312.326 456.192 Renter Driftskredit -7.563-6.552-10.000 Prioritetsrenter -235.889-242.159-229.260 Statens ydelsesstøtte 9.979 16.320 4.000 Renter i alt -233.473-232.391-235.260 ÅRETSRESULTAT -3.359 79.935 220.932 Resultatdisponering: Afdrag på prioritetsgæld Overført til tabs- og vindingskonto Disponeret ialt 250.664-254.023-3.359 249.044-169.109 79.935 252.296-31.364 220.932 Side 9
Balance 2014 2013 Note kr. kr. AKTIVER 2 Grunde og bygninger 12.900.000 12.900.000 ANLÆGSAKTIVER 12.900.000 12.900.000 3 Tilgodehavender 18.397 352 Energimærkning 9.995 O Tilgodehavender 28.392 352 OMSÆTNINGSAKTIVER 28.392 352 AKTIVER 12.928.392 12.900.352 Side 10
Balance 2014 2013 Note kr. kr. PASSIVER Andelskapital 2.110.998 2.110.998 Reserve for opskrivninger 3.983.069 3.983.069 Tabs- og vindingskonto -888.790-634.767 Kursreguleringsfond, prioritetsgæld -2.283.221-2.077.282 Indeksering af prioritetsgæld -2.622.570-2.586.557 Afdrag på gæld, akkumuleret 4.530.751 4.280.087 Henlæggelse til vedligeholdelse 240.000 O 4 EGENKAPITAL 5.070.237 5.075.548 5 Gæld til realkreditinstitutter 7.645.515 7.654.228 Langfristede gældsforpligtelser 7.645.515 7.654.228 Kassekredit 162.043 151.556 6 Anden gæld 50.595 19.020 Kortfristede gældsforpligtelser 212.639 170.576 GÆLDSFORPLIGTELSER 7.858.l54 7.824.804 PASSIVER 12.928.392 12.900.352 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 8 Øvrige forhold 9 Pantsatte andelsbeviser Side 11
Noter 2014 2013 Note kr. kr. Administrationsomkostninger Møder, porto, kontor m.v. Kontingent ABF Valuarvurdering Konsulenthonorar (tilstandsrapport) Revision og regnskabsmæssig assistance 267 761 2.256 2.232 7.500 o 6.750 o 9.270 6.759 26.043 9.753 2 Grunde og bygninger Anskaffelsessum Opskrivning til dagsværdi 8.916.931 3.983.069 12.900.000 8.916.931 3.983.069 12.900.000 Seneste offentlige ejendomsvurdering 10.800.000 10.800.000 Ejendommen måles til dagsværdi pr. 31. december 2014 Til denne vurdering er anvendt en afkastsats på 5,25%. Afkastsatsen og ejendommens dagsværdi er vurderet af ekstern valuar primo 2015. 3 Tilgodehavender Tilgodehavende, Energi Midt 572 352 Tilgodehavende, Silkeborg Forsyning 16.292 O Køb/salg af andelsbeviser 1.533 O 18.397 352 Side 12
Noter 2014 2013 Note kr. kr. 4 Egenkapital Andelskapital Indbetalt andelskapital 2.110.998 2.110.998 2.110.998 2.110.998 Reserve for opskrivninger Opskrivning af ejendom, primo 3.983.069 3.983.069 3.983.069 3.983.069 Tabs- og vindingskonto Overførsel tidligere år -634.767-465.657 Overført årets resultat -254.023-169.109-888.790-634.767 Kursreguleringsfond, prioritetsgæld Kursregulering af gæld, primo -2.077.282-1.201.826 Årets kursregulering af gæld -205.939-875.456-2.283.221-2.077.282 Indeksering af prioritetsgæld Indeksering af gæld, primo -2.586.557-2.486.907 Årets indeksering af gæld -36.013-99.651-2.622.570-2.586.557 Afdrag på gæld, akkumuleret Akkumulerede afdrag prioritetsgæld, primo 4.280.087 4.031.043 Årets afdrag på prioritetsgæld 250.664 249.044 4.530.751 4.280.087 Henlæggelse til vedligeholdelse Henlæggelse, primo O 199.157 Anvendt henlæggelse indeværende år O -229.157 Henlæggelse i indeværende år 240.000 30.000 240.000 O 5.070.237 5.075.548 Side 13
Noter 2014 2013 Note kr. kr. 5 Gæld til realkreditinstitutter Nykredit Arets afdrag Arets indeksering Kursregulering af gæld 5.608.669 5.758.062-250.664-249.044 36.013 99.651 2.251.498 2.045.559 7.645.515 7.654.228 Kursværdi Obligationsrestgæld Nominel værdi Udløb Pålydende rente 7.645.515 7.654.228 6.520.351 6.780.035 5.394.017 5.608.669 2034-2050 2034-2050 2,5-3,0% 2,5-3,0% 6 Anden gæld Varmemellemregning med beboere Silkeborg Forsyningsafdeling Forudbetalt husleje Afsat valuarhonorar Afsat revision og regnskabsmæssig assistance 31.434 12.209 o 610 5.461 o 7.500 O 6.200 6.200 50.595 19.020 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, kr. 7.645.515, er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2014 udgør kr. 12.900.000. 8 Øvrige forhold På baggrund af oplysninger fra Statens administration pr. 26. februar 2014, er det oplyst, at foreningen i tilfælde af opløsning skal tilbagebetale kr. 1.200.715 til det offentlige. 9 Pantsatte andelsbeviser Der er pantsatte andelsbeviser i foreningen. Side 14
Regnskabsmæssig værdi andelsbeviser Note Andelsværdi, i.h.t. 5 stk. 2b (valuarvurdering) REGULERING AF ANDELSBEVISERNES VÆRDI Værdiændringen kan opgøres således: Egenkapital ifølge balance 5.070.237 Ændringer til egenkapitalen Tilbageførsel regnskabsmæssig ejendomsværdi Ejendomsværdi, jfr. Andelsbolgforeningslovens regler, valuarvurdering Tilbageførsel af regnskabsmæssig værdi prioritetsgæld Prioritetsgæld, jfr. Andelsboligforeningsregler Fradrag for henlæggelse til vedligeholdelse -12.900.000 12.900.000 7.645.515-6.520.351-240.000 885.164 Egenkapital efter værdiændring 5.955.402 Andelsbevisernes værdi kan opgøres således pr. andelsbolig (baseret på lov om andelsboligforeninger 5): Oprindeligt Oprindeligt Formueværdi Egenkapital indskud pr. Antal indskud 31/12 14 31/12 14 andelsbolig andelsboliger i alt pr. andel i alt Andelsbevis 66 m2 138.902 2 277.804 391.861 783.721 Andelsbevis 83 m2 177.133 3 531.399 499.715 1.499.146 Andelsbevis 86 m2 183.533 6 1.101.198 517.771 3.106.624 Andelsbevis 96 m2 200.597 1 200.597 565.910 565.910 12 2.110.998 5.955.402 Andelsbevisernes værdi pr. andelskrone udgør: 5.955.402 2.110.998 2,821 Side 15
Bilag Note 10 Nøgleoplysninger 1. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Bl B2 B3 B4 B5 B6 31-12-2014 31-12-2013 31-12-2012 Antal BBRAreal m 2 BBRAreal m 2 BBRAreal m 2 Andelsboliger 12 993 993 993 Erhvervsandele Boliglejemål Erhvervslejemål Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. I alt 12 993 993 993 Cl C2 C3 Boligernes areal Boligernes areal Det oprindelige Sæt kryds (BBR) (anden kilde) indskud Andet Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af X andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af X boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Dl Foreningens stiftelsesår D2 Ejendommens opførelsesår 1993 1993 El E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Ja Nej X F1 Sæt kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien X (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 16
Bilag F2 F3 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver Kr. Gns. kr. pr. m 2 12.900.000 12.991 240.000 242 F4 IReserver i procent af ejendomsværdi 2 GI G2 G3 Ja Nej Har generalforsamlingen modtaget offentlige tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? X Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. X oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X 2. Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed HI H2 H3 Gns. kr. pr. andels-m' pr. år Boligafgift 634 Erhvervslejeindtægter O Boliglejeindtægter O J Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m2 (sidste 3 år) 2012 2013 2014 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 211 80 3 KI K2 K3 Gns. kr. pr. andels m2 Andelsværdi 5.997 Gæld - omsætningsaktiver 7.885 Teknisk andelsværdi 13.882 3. Byggeteknik og vedligeholdelse Ml M2 M3 2012 2013 2014 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m2) 24 O 36 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m2) O 416 O Vedligehold, i alt (kr. pr. m2) 24 416 36 (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 17
Bilag 4. Finansielle forhold Q IAndel afforeningens gæld der afdrages på: 100 R 2012 2013 2014 IArets afdrag pr. andels-m2 (sidste 3 år) 236 251 252 (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 18