NOTAT Indkomne bemærkninger til Lokalplan SK 46 Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, Holbæk Oplyser, at kontrol i arkiverne viser, at Sorøholmen i middelalderen var bebygget med Cistercienserklosteret grundlagt i 1162 med tilhørende anlæg, som afløste det tidligere Benediktinerkloster, grundlagt ca. 1150. Ved Reformationen overgik klostret til kronen, som senere omdannede det til Kgl. Ridderakademi (1623). De skriftlige kilder og udgravninger viser, at selve byen nordfor først for alvor blev anlagt i 1600-årene, hvor Storgade, Søndergade, Vestergade, Østergade og Rolighed udgjorde gadenettet. Den 22. april 2015 J.nr. 340-2013-55910 Rådhusvej 8 4180 Sorø T 5787 6000 soroekom@soroe.dk www.soroe.dk Lene Eriksen T 57 87 63 46 ler@soroe.dk Sorø Bymidte er kulturarvsareal, jf. Kulturstyrelsens system nr. 168669. Museet anbefaler, at der forud for ethvert jordarbejde anmodes om en detaljeret udtalelse fra museet. Det må forventes, at der ved jordarbejder skal være en arkæolog tilstede og foretage en arkæologisk overvågning. Fagcenter Teknik, Miljø og Drifts bemærkninger Det foreslås, at afsnittet Museumsloven på side 13 i lokalplanens redegørelse udbygges, så det kommer til at lyde: Museumsloven Sorøholmen var i middelalderen bebygget med Cistercienserklosteret grundlagt i 1162 med tilhørende anlæg, som afløste det tidligere Benediktinerkloster, grundlagt ca. 1150. Ved Reformationen overgik klostret til kronen, som senere omdannede det til Kgl. Ridderakademi (1623). Skriftlige kilder og udgravninger viser, at selve byen nordfor først for alvor blev anlagt i 1600-årene, hvor Storgade, Søndergade, Vestergade, Østergade og Rolighed udgjorde gadenettet.
Sorø Bymidte er kulturarvsareal, jf. Kulturstyrelsens system nr. 168669. Museum Vestsjælland anbefaler, at der i god tid forud for ethvert jordarbejde anmodes om en detaljeret udtalelse fra museet i henhold til museumslovens 25. Dette for at imødegå unødige udgifter til arkæologiske undersøgelser og uplanlagte standsninger af jordarbejderne, jf. museumslovens 27. Det må forventes, at der ved jordarbejder skal være en arkæolog tilstede og foretage en arkæologisk overvågning. Vagner Pedersens Ejendomme ApS, Alléen 29 A, 1. Kommer som ejer af ejendommene Alléen 29, Slagelsevej 1 og Slagelsevej 1A med indsigelse, fordi lokalplanforslaget gør det muligt, at butikkerne i Storgade og Holberg Arkaden tillige vil kunne anvendes til liberale erhverv fremadrettet. Indsigelsen har baggrund i, at kommunen for år tilbage vedtog Lokalplan nr. 51, som betyder, at den erhvervsmæssige anvendelse af ovennævnte ejendomme er begrænset til liberale erhverv. Ejendommene havde tidligere også været anvendt til detailhandel som bager, gardinforretning, købmand, trikotage forretning m.v. Begrundelsen for Lokalplan nr. 51 var, at detailhandel skulle ligge i centrum, og at man ikke ønskede handlen spredt uden for Sorø centrum. De senere år er det imidlertid lykkedes at sprede detailhandlen mest muligt, så der næsten ikke er noget tilbage i Sorø centrum. Samtidig ønsker man nu at ændre anvendelsen af ejendommene i bymidten, så der bliver fri adgang for liberale erhverv, håndværk mv., uden at der tilsvarende åbnes for, at de nævnte ejendomme ved Alléen/Slagelsevej får mulighed for også at udleje til detailhandel. Har i en årrække udviklet sine lejemål i retning af udlejning til de brancher, der nu åbnes mulighed for i Sorø centrum. Har i dag bl.a. en alternativ behandler, en begravelsesforretning, en frisør, en ejendomsmægler og et solcenter - forretninger som fremover vil kunne overføres til lejemål i bymidten. Dette vurderes ikke at være en fair og ensartet måde at behandle byens erhvervsdrivende ejere på. Fagcenter Teknik, Miljø og Drifts bemærkninger Liberaliseringen af anvendelsesbestemmelserne for lokalplanområdet er et forsøg på at imødegå den tendens til tomme butikslejemål, der i disse år kendetegner bymidten i Sorø og mange andre byer. Som i 1994, hvor Lokalplan nr. 51 for hjørnet Alléen/Slagelsevej blev vedtaget, er det fortsat en politisk målsætning - og i øvrigt et krav i planloven - at detailhandlen primært skal lokaliseres i bymidten. Undtagelserne fra dette princip i de senere år har omfattet etablering af butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper (biler og byggematerialer mv.) ved Industrivej/Nordmarksvej samt etablering af tidssvarende dagligvarebutikker i lokalcentre uden for bymidten. Sidstnævnte har betydet en ganske betydelig omsætningsstigning i Sorø-områdets dagligvarehandel/en styrket handelsbalance på dette felt, men har samtidig - bl.a. sammen med den stigende internethandel - medført tomme butikslejemål i bymidten. 2
Styrkelse af Sorø bymidte har høj prioritet politisk. Derfor er der intet ønske om at trække detailhandel med almindelige udvalgsvarer ud af bymidten, hvilket den efterspurgte lempelse af Lokalplan nr. 51 ville kunne medføre. Desuden ville en sådan planlægning ikke kunne lade sig gøre i forhold til planlovens nuværende detailhandelsbestemmelser. Det pågældende område ligger således for langt fra den i kommuneplanen afgrænsede bymidte (knapt 300 meter), til at det kan indgå i dette detailhandelsområde, men samtidig for tæt på bymidten til at området vil kunne udlægges som et lokalcenter. Som hovedregel bør der nemlig være min. 500 meter mellem områder, der er udlagt til detailhandel/centerformål. På baggrund af ovenstående kan den fremsendte indsigelse ikke imødekommes ved lokalplanens endelige vedtagelse. Lokalrådet for Gammel Sorø v/ formand Jens Kjems Toudal Påskønner Byrådets bestræbelser på at skabe en samlet lokalplan for bymidten, som også omfatter Torvet. Finder dog det fremsendte lokalplanforslag unødvendigt vanskeligt at læse og sammenholde med bestemmelserne i de gældende lokalplaner 91 og 91A og mener, at kommunen som minimum burde have medsendt en sammenstilling af de gældende planers bestemmelser med bestemmelserne i forslaget til Lokalplan SK 46. Har valgt selv at udarbejde en sådan sammenstilling, som er vedlagt høringssvaret. Områdets anvendelse Finder det bemærkelsesværdigt, at de fleste af de nyindretninger i stueplan, som ikke er tilladt i de gældende lokalplaner, vil blive tilladt, hvis planforslaget bliver endeligt vedtaget. Finder det i den sammenhæng stærkt betænkeligt og næppe i overensstemmelse med ønsket om at opretholde et sundt, bredspektret forretningsliv baseret på detailhandel og lignende i bymidten, at Byrådet med et pennestrøg åbner for anvendelser af udlagte butiksarealer, som er totalt ude af trit med gældende bestemmelser. Vurderer, at planforslaget åbner mulighed for, at de mest kapitalstærke og profitable anvendelser kan fortrænge andre - set fra et samlet byog borgersynspunkt - mindre profitable, men ønskelige, anvendelser. Anfører, at kulturelle formål er nævnt som et nyt, selvstændigt punkt, men at det i praksis er uændret pga. undtagelsesbestemmelsen i 3.1 i Lokalplan nr. 91 for Storgade. Finder det uklart, om de undervisningsformål, som i lokalplanerne 91 og 91A er nævnt på linje med liberale erhverv som ikke-tilladte erhverv, vil være det i henhold til lokalplanforslaget. Anbefaler, at dette præciseres i den endelige lokalplan. Hilser med tilfredshed, at lokalplanforslaget rummer et nyt forbud mod spillehaller, og at der som en ny mulig anvendelse er medtaget Mindre kunde-/publikumsorienterede værksteder, f.eks. skræddere, skomagere og kunsthåndværkere. Finder, at netop sådanne anvendelser vil kunne medvirke til at fastholde et ønskeligt bybillede for Sorø bymidte. 3
Undrer sig over, at de gældende planers passus om, at Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil, er udgået. Anerkender, at den samme passus kan findes som en generel bestemmelse i planforslagets afsnit om Retsvirkninger, men mener, at det vil stå klarere, hvis det også står samme sted som i de gældende planer. Er uforstående over for undtagelsesbestemmelsen i planforslagets 3.3, for så vidt angår Storgade 31A, der tillades indrettet til liberalt erhverv. Mener, at denne enhed burde være omfattet af den generelle bestemmelse om, at nuværende anvendelse kan fortsætte og påpeger, at der også på andre ejendomme i Storgade er andet end beboelse over stueplan. Foreslår på den baggrund, at den nævnte undtagelse slettes, og der i stedet indsættes følgende formulering i både 3.3 og 3.4: Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil og kan sælges eller overdrages til nuværende formål. Undrer sig over, at de fastsatte, maksimale butiksstørrelser i planforslagets 3.6 er større, end dem der fremgår af hhv. 3.3 i Lokalplan nr. 91 og 3.4 i Lokalplan nr. 91A. Finder det således urealistisk, at der vil komme dagligvareforretninger på op til 3.500 m 2 og udvalgsvareforretninger på op til 2.000 m 2 inden for lokalplanområdet. Mener, at det vil klæde lokalplanen, hvis den - som de eksisterende lokalplaner - forholder sig til Sorø bymidtes realiteter i stedet for til nogle standardiserede talstørrelser for ny byudvikling. Stiller i denne sammenhæng spørgsmålstegn ved, hvorfor de 5.000 m 2 tilladt butiksareal i Storgade (Lokalplan nr. 91) og de 4.000 m 2 i Holberg Arkaden (Lokalplan nr. 91A) i planforslaget er blevet summeret op til 10.000 m 2. Mener, at 3.6 i Lokalplan nr. 91A for Holberg Arkaden allerede er overtrådt, idet der findes en snæver indgang fra sydsiden til arkadetorvets sydøstlige hjørne. Undrer sig i den forbindelse over, at denne adgang ifølge planforslagets 3.7 må udvides i bredden for at forbedre adgangsforholdene til en arkade og et arkadetorv, som kommer til at spille en stadig mindre rolle, hvis der ikke kræves adgang til alle butikkerne fra arkaden. Finder, at også dagligvarebutikker fortsat skal være underlagt et krav om adgang fra arkaden. Foreslår i den sammenhæng følgende konkrete formulering som erstatning for den nuværende undtagelsesbestemmelse: Dagligvarebutikker er dog på grund af deres generelt lange åbningstid undtaget fra denne bestemmelse, idet de også kan have en indgang fra pladsen uden for arkaden, som kan være åben i butikkernes åbningstid, også når arkadens øvrige butikker er lukkede og arkaden er lukket for offentligheden. Peger i den forbindelse på, at planforslagets nye mulighed (i 3.9) for mere permanent udstillingsaktivitet og udeservering på arkadetorvet - som lokalrådet i øvrigt ikke har nogen indvendinger mod - kan medføre en forlænget åbningsperiode for arkaden i forhold til udvalgsvarebutikkers normale åbningstid. Derved vil den af 4
rådet foreslåede, reviderede bestemmelse om adgang til dagligvarebutikker fra arkaden få afgørende betydning. Parkeringsforhold Har intet principielt imod de to nye paragraffer (4.1 og 4.2) om parkeringsforhold, men undrer sig over, at Byrådet lægger så stor vægt på muligheden for at fredeliggøre arealet foran det gamle rådhus, at der i planforslaget er indsat en paragraf herom. Dette set i lyset af, at Byrådet for nyligt har vedtaget at afbryde samarbejdet med SET, som er den væsentligste, publikumsrettede aktivitet på stedet, og at man har afvist et tilskud fra Realdania til renovering af Torvet. Mener ikke, der er brug for at fredeliggøre området på grund af den væsentligste, tilbageværende aktivitet i form af Byrådets møder i den renoverede byrådssal. Bevaring af bygninger Har ingen bemærkninger til dette nye afsnit, kun fuld tilslutning. Bebyggelsens omfang og placering Finder det stærkt betænkeligt, at der i 7.1 gives mulighed for at opføre en bygning i to etager på den sydøstlige del af Torvet. Finder de to etager på hver 75 m 2 vildt overdrevne i forhold til arealet af den nuværende bistros areal, som den (måske) forudsættes at erstatte. Finder det herudover uacceptabelt, at en eventuel bygning ikke er pålagt opført i de tidligere bygningers byggestil ( 7.2), men tværtimod kan gives et moderne udtryk ( 8.10). Medgiver, at en bistro-lignende aktivitet som den nuværende på Torvet er ønskelig, da den har stor søgning og skaber liv på Torvet. Finder det imidlertid helt ude i hampen at give mulighed for en stor, ny, moderne bygning på Torvet. Vedtages lokalplanen med denne paragraf, overflødiggør det efter lokalrådets opfattelse den omtalte fredeliggørelse i 4.1, da det reelt vil være første skridt til en total nedlæggelse af Torvet som åben plads i Sorøs bymidte. Finder det desuden stærkt betænkeligt, at man med bestemmelsen reelt nedlægger Valencias fortovsservering, som især sidst på dagen om sommeren vil komme til at ligge i skygge af og under alle omstændigheder meget tæt på en ny bygning opført det pågældende sted. Finder, at den indendørs aktivitet, der er forbundet med en bistro-funktion passende kan henlægges til Storgades/Torvets østside, f.eks. til det tomme butikslejemål på Storgade 6, hvor der tidligere var busstation, og som i de senere år bl.a. har huset forretningen Ea og en blomsterbutik. Henstiller, at Byrådet fjerner 7.1 fra lokalplanen i forbindelse med dens endelige vedtagelse, og som en konsekvens heraf også udelader 8.10 om bygningens udtryk. I 7.2 savnes en forpligtelse til reparation af de skader, som er påført Storgade i tidens løb. Specifikt tænkes på, at det ved nedrivning eller brand mv. bør pålægges ejere af ejendomme, som ikke harmonerer med tidligere bygningers byggestil, at genopføre i netop denne byggestil. 5
Fagcenter Teknik, Miljø og Drifts bemærkninger Det er ikke praksis at udarbejde en minutiøs sammenstilling af før og efter ved revision af lokalplaner, da det er ganske ressourcekrævende. Desuden vurderes det at være vigtigere, at dem, der læser lokalplanforslaget, forholder sig til dette som en samlet ny helhed. Områdets anvendelse Det et korrekt, at lokalplanforslaget åbner mulighed for en række anvendelser, der ikke tidligere har været tilladt i området - og at markedskræfterne dermed gives friere spil. Dette har imidlertid været det primære politiske formål med at igangsætte planprocessen, i håb og forventning om derved at kunne imødegå tendensen til tomme butikslejemål. Det kan oplyses, at den mulige anvendelse til kulturelle formål med lokalplanforslaget er udvidet til at gælde i hele lokalplanområdet. I Lokalplan nr. 91 er denne anvendelse kun mulig på Storgade 5, 7, 9, 15 og 17 (jf. denne plans 3.1.1). Fagcentret medgiver, at det ikke i lokalplanforslaget tydeligt fremgår, om undervisningsformål er tilladt i stueplan eller ej, ligesom det - pga. den hidtidige regulering - er nærliggende at sidestille denne anvendelse med liberalt erhverv, som det nye planforslag åbner for. Undervisning kan imidlertid ikke betragtes som liberalt erhverv, og da det ikke er nævnt som en tilladt anvendelse i planforslagets 3.1, vil det heller ikke fremover være tilladt i planområdets stueetage. Dette foreslås tydeliggjort ved at udbygge planforslagets 3.5, så denne bestemmelse kommer til at lyde som følger: 3.5 Det er ikke tilladt at etablere spillehaller inden for lokalplanområdet, og i stueplan er etablering af undervisningsformål heller ikke tilladt. Formuleringen om, at eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil, er taget ud i forbindelse med lokalplanrevisionen, da det ikke er en konkret bestemmelse for lokalplanområdet, men en generel regel/ret, der udspringer af planlovens 56, stk. 2 - og som derfor også fremgår af planforslagets afsnit om Retsvirkninger, hvor den vurderes at høre hjemme. Den nævnte planlovsbestemmelse - som også kaldes kontinuitetsbegrebet - indebærer, at en hidtidig ret til at udnytte en ejendom på en måde, som er i strid med en ny lokalplan, først bortfalder, når retten ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år. Undtagelsen i forhold til Storgade 31A, 1. sal, blev indført i forbindelse med vedtagelsen af Lokalplan SK 33 for Postgårdkarréen, som også gælder en del af randbebyggelsen langs Storgade. Der er tale om en boligenhed, der som den eneste i Storgade i så høj grad er omkranset af erhvervsenheder, hvilket har gjort den meget vanskelig at sælge til boligformål. Da der er tale om en bolig, vil enheden ikke - som lokalrådet antager - kunne indrettes og anvendes til liberalt erhverv under henvisning til retten til at fortsætte eksisterende lovlig anvendelse. 6
Det er korrekt, at de maksimale butiksstørrelser er fastlagt til dét, der er muligt i henhold til planloven, og som ligeledes er indarbejdet i kommuneplanens bestemmelser for Sorø bymidte. Fagcentret medgiver også, at det er store - og på mange placeringer urealistiske - butiksstørrelser set med Sorø-briller. Samtidig er det imidlertid opfattelsen, at det vil være ærgerligt, hvis mindre butiksstørrelser en dag kommer til at stå i vejen for et spændende butiksprojekt, f.eks. en sammenlægning af enheder i Holberg Arkaden til en stor fødevare- eller udvalgsvarebutik. Bestemmelser om butiksstørrelser er nemlig (ligesom anvendelsesbestemmelser) at betragte som principper i en lokalplan, hvorfor de ikke senere vil kunne fraviges med dispensation. Derfor bør de foreslåede størrelser fastholdes. Når det samlede butiksareal i planområdet er hævet/sat til 10.000 m2, er det tilsvarende for at sikre, at en formel overligger ikke kommer til at stå i vejen for etablering af nye butikker. Det bemærkes i den sammenhæng, at nye butikker ikke kun vil kunne etableres i nybyggeri men også i lokaler, der i dag rummer f.eks. banker og ejendomsmæglere. Sådanne anvendelsesændringer vil således også tære på den maksimale butikskapacitet i området. Den ret smalle dør i Holberg Arkadens sydside har hidtil ikke været en adgangsdør til arkaden, men en flugtvej der kun kan benyttes til at komme ud af arkaden ved brand. I forbindelse med dispensationen til opførelse af en ny Aldi syd for arkaden, er der imidlertid samtidig meddelt dispensation til, at der må etableres adgang til Holberg Arkaden gennem den pågældende dør. Derfor er det allerede nu lovligt også at anvende denne som adgangsdør. Når lokalplanforslaget muliggør, at den pågældende passage gøres bredere, er det for at gøre det nemt og indbydende for den nye dagligvarebutiks kunder også at besøge arkaden - netop for at understøtte, at arkaden også fremadrettet spiller en vigtig rolle i bymidtens detailhandel og byliv i øvrigt. Parkeringsforhold De to nye bestemmelser om parkeringsforhold på Torvet er baseret på konklusioner fra den forundersøgelse af Kulturfirkanten/bymidten, som blev gennemført i 2012 i et samarbejde mellem Sorø Kommune og Realdania. Uanset den aktuelle situation i forhold til SET og et opgivet torveprojekt vurderes det således at være relevant at indarbejde de anbefalinger/muligheder, som forundersøgelsen pegede på. Dette for ikke at skulle ud i dispensationer eller ny lokalplanlægning, hvis torveprojektet på et senere tidspunkt skulle blive taget op igen. Bebyggelsens omfang og placering Fagcentret anerkender lokalrådets bekymring for, at en ny bygning på Torvet bliver for stor, moderne/skæmmende og skyggende. For at sætte bekymringen lidt i relief kan det imidlertid oplyses, at det byggefelt, der på planforslagets Kortbilag 1 er udlagt til formålet, har et areal på ca. 300 m 2. En ny bygning på stedet vil således i grundplan maksimalt komme til at udnytte en fjerdedel af byggefeltet. 7
Hvad eventuelle skyggegener for ejendommene øst for Torvet angår, kan det oplyses, at der som led i forundersøgelsen i 2012 blev udarbejdet skyggediagrammer af den eksisterende bebyggelse i området. Herfra er neden for indsat to udsnit, hvor skyggevirkningen fra det gamle rådhus på Torvet 2 kan give et indtryk af, hvad høj bebyggelse på denne side af Storgade betyder for bebyggelsen på den anden side af gaden. Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at det gamle rådhus er ca. 13,5 meter højt, mens en ny bistrobygning i to etager højst vil blive 10 meter høj. 21. juni kl. 18.00 21. september kl. 15.00 Hvad bygningens stil/udtryk angår, er det såvel forundersøgelsens anbefaling som fagcentrets vurdering, at en sådan fritliggende bygning bør gives et let og moderne udtryk for derved at underordne sig/respektere den omkringliggende købstadsbebyggelse. Det er på denne baggrund fagcentrets opfattelse, at såvel 7.1 (der åbner mulighed for bygningen) som 8.10 (der regulerer bygningens udseende) bør fastholdes i deres nuværende form. I forhold til ønsket om, at kommunen med lokalplanen forpligter sig til at reparere de skader, som er påført Storgade i tidens løb, er det fagcentrets vurdering, at den nuværende 7.2 i lokalplanforslaget allerede iagttager dette hensyn. Der vurderes således at være taget højde for det i bestemmelsens sidste formulering: at der - i alle tilfælde - tages behørige hensyn til den omkringliggende købstadsbebyggelse og sikres en god indpasning. Laura Staxen Bruun, Bodil Hvass Kjems, Rune Sonnenborg, Cathrine Weirup, Jannie Petersen Høringssvarets afsendere er fem gymnasieelever fra Sorø Akademi, der i øjeblikket arbejder på at forbedre Sorøs handelsmæssige potentiale ved hjælp af innovation. De fokuserer i den forbindelse på Torvets store potentiale som et nyt, velfungerende samlingspunkt i hverdagen. Sorø opfattes som en by med stort potentiale: Omgivelserne er velholdte, smukke og emmer af tradition, byen er omgivet af natur og sø og har samtidig et aktivt byliv. 8
Har oplevet, at Torvets aktivitetsniveau falder drastisk i hverdagene og vil gerne gøre noget ved dette. Sorøs borgere mangler et sted, hvor unge, ældre og især børnefamilier kan komme og opleve et hyggeligt, vedkommende og æstetisk flot bymiljø, der fungerer som et samlingssted i Sorø, som i mange henseender kan fungere som akademisk og politisk centrum, hvor debatten kan blomstre. Mener, at det vil fremme forholdene for byen, hvis følgende punkt i lokalplanen ændres: 3.1 Områdets anvendelse: Der kan ikke tillades nyindretning til følgende og beslægtede anvendelser: Restauranter/cafeer. Hvis randbebyggelsens stueplan udvides til ikke kun at indeholde detailhandel, men også restaurations- og caféforretning, vil der kunne tillades nyindretning på Torvet. Konkret foreslås en nyindretning af Torvets areal, som indebærer en nyetableret café med borde/stole på Torvet samt anlæg af blomsterbede m.v. Foreslår endvidere, at lokalplanen udvides til at indbefatte hele Torvets areal, således at naturen bliver bragt ind i bybilledet, og Torvet bliver en integreret del af byen, hvor det er attraktivt at opholde sig. Vurderer, at disse tiltag - ny café med udeservering, grønne arealer og en bredere mulighed for markedsaktivitet - kan fremme Torvets potentiale som samlingssted for byens borgere. Fagcenter Teknik, Miljø og Drifts bemærkninger De fremsendte forslag og bemærkninger giver indtryk af, at afsenderne har forholdt sig til den gældende Lokalplan nr. 91 for Storgade og ikke til forslaget til Lokalplan SK 46. De ændringer, der efterspørges, er således generelt imødekommet med det nye lokalplanforslag - herunder muligheden for etablering af en ny café på/ved Torvet. Det skal i den sammenhæng bemærkes, at en lokalplan kun udstikker nogle rammer/muligheder for aktiviteter - den forpligter ikke nogen til handling. At kommunen indarbejder de efterspurgte muligheder i en ny lokalplan, er derfor ikke ensbetydende med, at der f.eks. kommer en ny café på Torvet. Her spiller bl.a. markedskræfterne og private erhvervsinitiativer også en afgørende rolle. Frederiksberg Lokalråd v/ formand Tina Hyldegaard Område A Foreslår, at det overvejes, om der ikke kan gives mulighed for andre anvendelser end boliger på første sal i Område A (langs Storgade), uden at det går ud over helheden og lokalplanens formål. Forslaget fremsættes med afsæt i en vurdering af, at det er bedre med en anvendelse, der ikke skader, end at enhederne slet ikke bruges. Område B Der henvises til, at en ny bygning på Torvet vil kunne opføres i hele to etager med et areal på hver 75 m 2 og et samlet etageareal på 150 m 2. Samtidig påpeges det - 9
med henvisning til planforslagets anvendelsesbestemmelser - at en sådan ny bygning reelt vil kunne bruges til en bred vifte af anvendelser, f.eks. et motionscenter. Sammenholdt med planforslagets mulighed for, at bygningen gives et moderne præg (f.eks. ved anvendelse af glas) anbefales det at gennemtænke/revurdere bestemmelsen - og herunder overveje, om denne mulighed overhovedet skal foreligge bygningsmæssigt. I det mindste bør det overvejes, hvad anvendelsen kunne forestilles at være. Generelt Lokalrådet noterer sig, at der fortsat er hensigtsmæssige bevaringsbestemmelser i bymidten, at Torvet er medtaget i planlægningen, samt at der fortsat er fokus på skiltning og anden by-inventar. Samtidig noteres det, at der med denne lokalplan muligvis kan komme liv i Holberg Arkaden med mulighed for at etablere et tidssvarende supermarked, med de krav et sådan vil indebære. Det undrer imidlertid, at der ikke er medtaget forhold omkring trafikafvikling og en positiv stillingtagen til opholdsarealer. Begge emner, som der på det offentlige møde i maj 2014 var stor fokus på. Lokalrådet ser derfor frem til, at der i forlængelse af den nye lokalplan bliver set på dels den mere aktivitets- og attraktionsmæssige del af Sorøs byliv. Dels hvordan en gentænkning af trafikafviklingen kan medvirke til en positiv udvikling i bymidten. Det er ikke nødvendigvis lokalplanstof, men vil være en vigtig parameter i udviklingen og udnyttelsen af den ramme, som den nye lokalplan nu vil give. Fagcenter Teknik, Miljø og Drifts bemærkninger Område A Bortset fra den nævnte boligenhed på Storgade 31 A er det ikke fagcentrets indtryk, at der er store problemer med at sælge/omsætte boliger over Storgade. Samtidig udspringer det pågældende krav i lokalplanforslaget af et ønske om, at Storgade skal fremstå levende også efter butikkers og øvrige virksomheders lukketid. På den baggrund er det fagcentrets opfattelse, at der ikke bør ændres ved planforslagets krav om boliger over Storgade. Område B Hvad anvendelsen af en mulig ny bygning på Torvet angår, står der på side 9 i lokalplanforslagets redegørelse følgende om den foreslåede byggemulighed: Byggefeltet fastlægges for at åbne mulighed for en flytning eller nyopførelse af den eksisterende torvebistro, når/hvis dette skulle blive aktuelt. Dette med afsæt i anbefalingerne fra den forundersøgelse af Kulturfirkanten, Torvet og arealet ned til Klosterporten, som Sorø Kommune fik gennemført i 2012 i samarbejde med Realdania. Det er imidlertid korrekt, at dette afsnit ikke er fulgt op i planforslagets juridisk bindende bestemmelser. Det er imidlertid et bevidst valg at holde mulighederne åbne, idet en stram anvendelsesbestemmelse for bygningen kan risikere senere at 10
stå i vejen for en spændende/uforudset anvendelse af en ny bygning, f.eks. en kombination af café/bistro, kulturelle aktiviteter mv. En ny bygning vil desuden skulle opføres på kommunalt vejareal, hvilket betyder, at den påtænkte anvendelse vil kræve Sorø Kommunes samtykke i en konkret sag. Generelt I forhold til lokalrådets undren over, at lokalplanforslaget ikke rummer forhold omkring trafikafvikling og en positiv stillingtagen til opholdsarealer, kan det oplyses, at der ikke aktuelt er taget stilling til eventuelle ændringer på disse felter. Desuden har det ligget uden for den aktuelle lokalplanrevisions rammer at forholde sig til de to temaer. Som rådet også udtrykker det, er de nævnte temaer ikke nødvendigvis lokalplanstof, og det er fagcentrets vurdering, at det foreliggende lokalplanforslag ikke begrænser mulighederne for at tage de pågældende temaer op på et senere tidspunkt. DEAS Ejendomsadministration på vegne af ejerne af Storgade 12-14 og Rolighed 7-9 Er overordnet glade for, at der lægges op til en udvidelse af forretningstyper for at undgå butiksdød, da dette er i alles interesse. Er ligeledes glade for, at der forsøges at skabe et fælles look for at bibeholde ejendommenes originale udseende. Ønsker imidlertid en liberal håndtering af kravene til bygningernes fremtræden, som ikke stiller ejerne dårligere ved at skulle afholde yderligere omkostninger på istandsættelse som følge af lokalplankravene. I forhold til private servitutter gøres der indsigelse mod, at der kan ske ophævelse af disse, såfremt de er uforenelige med lokalplanen. Ligeledes gøres indsigelse mod, at rådighedsservitutter kan eksproprieres, når det er væsentligt for at gennemføre lokalplanen. Dette vurderes at være i strid med dansk lov, da der er tale om regulering med tilbagevirkende kraft. Fagcenter Teknik, Miljø og Drifts bemærkninger Lokalplanforslagets krav til bygningernes ydre fremtræden i Storgade er stort set identiske med bestemmelserne i Lokalplan nr. 91 fra 2003 og indebærer derfor ikke en stramning/forøgede udgifter til istandsættelse for bygningsejerne i forhold til dette udgangspunkt. Rolighed 7 og 9 er omfattet af Lokalplan nr. 48, som ikke er berørt af nærværende lokalplanrevision. I administrationen af lokalplankravene bestræber vi os i fagcentret på at være lydhøre og løsningsorienterede overfor bygningsejernes ønsker og behov, samtidig med at vi varetager hensynene til de bygningsmæssige bevaringsværdier og den bagvedliggende lokalplanjura. 11
I forhold til indsigelsen mod, at servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, vil blive ophævet, kan det oplyses, at 9.1 i lokalplanforslaget har hjemmel i stk. 2 i følgende paragraf i planloven: 68. Region-, kommune- og lokalplaner, der er tilvejebragt efter de hidtidige planlove, opretholdes, indtil de ændres efter reglerne i denne lov. Stk. 2. Følgende planer m.v. i henhold til den hidtidige bygge- og byplanlovgivning bortfalder i den udstrækning, de er uforenelige med en lokalplan, og kan i øvrigt ophæves ved bestemmelser herom i en lokalplan: Byplanvedtægter, markplaner, reguleringsplaner, udredningsplaner, retningsplaner, magelægsplaner, beslutninger om friholdelse af et område for bebyggelse samt beslutninger om bevaring af bebyggelsers ydre fremtræden. Der er således bare tale om, at den nye lokalplan erstatter lignende plandokumenter, der er udarbejdet og tinglyst som servitutter efter den tidligere planlovgivning. Ekspropriation af rådighedsservitutter er ikke i strid med dansk lov. Som det fremgår på lokalplanforslagets side 22, er dette således en generel retsvirkning af lokalplaner, som har hjemmel i planlovens 47. Den pågældende bestemmelse i loven har følgende ordlyd: 47. Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Andet Rettelse i afsnit om jordforurening Fagcentret er i løbet af høringsperioden blevet opmærksomt på en fejl i lokalplanforslagets redegørelse, som bør rettes ved planens endelige vedtagelse. Således står der i afsnittet om jordforureningsloven på side 13, at ingen arealer i lokalplanområdet er kortlagt som forurenede i henhold til jordforureningsloven. En del af grunden under Holberg Arkaden er imidlertid kortlagt på vidensniveau 2 (hvilket betyder, at forureningen er undersøgt og afgrænset). Afsnittet om jordforureningsloven foreslås på den baggrund rettet, så det i den endelige lokalplan får følgende ordlyd: Jordforureningsloven Et areal under Holberg Arkaden (matr. nr. 13L, Sorø Bygrunde) er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven. Herudover er hele området omfattet af områdeklassificeringen. Derfor skal eventuel flytning af jord fra området under alle omstændigheder anmeldes til kommunen i henhold til jordforureningslovens bestemmelser. 12
Justering af 8.7 og 8.8 I forbindelse med en konkret sag på en ejendom i Storgade er fagcentret i høringsperioden blevet opmærksomt på, at lokalplanforslagets 8.7 ikke i alle tilfælde er den arkitektonisk bedste løsning. Bestemmelsen foreskriver bl.a., at vinduer i tagetager normalt skal udføres med kviste, medmindre de sidder i mindre rum. På nogle bygninger kan f.eks. en kombination af kviste og ovenlysvinduer på en tagflade være en bedre løsning - også ud fra hensynet til bygningens bevaringsværdi. På denne baggrund foreslås en justering af 8.7 - herunder ved at den del af indholdet i den pågældende bestemmelse, der vedrører kvistes udformning, foreslås flyttet til 8.8. Derved kommer 8.7 kun til at omfatte tagvinduer, og 8.8 kommer til at rumme al regulering af kviste. Konkret foreslås bestemmelserne revideret som følger: 8.7 Fra: Vinduer i tagetagen skal normalt udføres med kviste med zinkflunke. Mindre lofts- og toiletrum kan udføres med forsænkede veluxvinduer udviklet til bevaringsværdige bygninger. Til: Vinduer i tagfladen skal udføres som ovenlysvinduer udviklet til fredede og bevaringsværdige bygninger (som f.eks. Velux GVO eller GVR klassisk tagvindue). 8.8 Fra: Kviste skal udføres i proportioner og med en placering, der er tilpasset tagfladen samt bygningen som helhed, og som hovedregel med skjulte inddækninger. Til: Kviste skal udføres i proportioner og med en placering, der er tilpasset tagfladen samt bygningen som helhed, og som hovedregel med zinkflunke og skjulte inddækninger. Der foreslås ingen ændringer i den øvrige del af 8.8. Lene Eriksen Planlægger 13