Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 9635 56 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 1020 30 Telefax 36 1020 40 www.deloitte.dk A/B Godthåbsvej 4-6 CVR-nr. 33 82 02 16 Årsrapport 2012/13 Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited
A/B Godthåbsvej 4-6 Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse for 2012/13 6 Balance pr. 30.06.2013 7 Noter 9 Note, værdiansættelse af andele 13 Likviditetsoversigt for året 2013/14 16
A/B Godthåbsvej 4-6 1 Foreningsoplysninger Forening A/B Godthåbsvej 4-6 Godthåbsvej 4-6 2000 Frederiksberg C Bestyrelse Martin Spanggaard Kai Jeppesen Christian Boksic Oliver Salomon Anna Grethe Gaarde Administrator Advokat Carsten Kirstein Nikolaj Plads 26 1067 København K Telefon 33 12 22 33 Fax 33 32 22 13 Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Godkendt på foreningens generalforsamling, den Dirigent
A/B Godthåbsvej 4-6 2 Administrator- og bestyrelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapporten for 2012/13 for A/B Godthåbsvej 4-6. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet givet et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling pr. 30.06.2013, samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 01.07.2012-30.06.2013. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 23. september 2013 Administrator Advokat Carsten Kirstein Bestyrelse Martin Spanggaard Kai Jeppesen Christian Boksic formand Oliver Salomon Anna Grethe Gaarde
A/B Godthåbsvej 4-6 3 Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i A/B Godthåbsvej 4-6 Vi har revideret årsregnskabet for A/B Godthåbsvej 4-6 for regnskabsåret 01.07.2012-30.06.2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance samt noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsrapporten Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.06.2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 01.07.2012-30.06.2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelsen af revisionen De i årsregnskabet anførte budgettal har ikke været underlagt revision. København, den 23. september 2013 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Eigil Hansen statsautoriseret revisor
A/B Godthåbsvej 4-6 4 Anvendt regnskabspraksis Generelt Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A med de fravigelser og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, samt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er klassificeret efter foreningens art og aktiviteternes omfang samt foreningens ønsker med hensyn til præsentationen. Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Vedligeholdelse er de omkostninger, der er afholdt for at holde ejendommen ved lige, uden at den derved bringes i bedre stand end ved erhvervelsen. Omkostninger herudover tillægges ejendommens anskaffelsessum som forbedringer. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld) samt renter af bankgæld og øvrig gæld. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af et beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesarbejder på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger mv.).
A/B Godthåbsvej 4-6 5 Anvendt regnskabspraksis Balancen Materielle anlægsaktiver Ejendommen optages til foreningens anskaffelsessum med tillæg af forbedringsudgifter. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Foreningens øvrige materielle anlægsaktiver indregnes til kostpris på anskaffelsestidspunket, og der foretages derefter afskrivning baseret på aktivernes forventede brugstid efter følgende principper: Inventar, driftsmateriel mv. 10 år Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele samt resterende overførsel af årets resultat. Under "Andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse af foreningens ejendom. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgælden værdiansættes til lånets restgæld. Øvrige gældsposter Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 14. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligloven samt foreningens vedtægter. Vedtægterne bestemmer desuden, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende.
A/B Godthåbsvej 4-6 6 Resultatopgørelse for 2012/13 Ikke Ikke revideret revideret Realiseret Realiseret budget budget 2011/12 2012/13 2012/13 2013/14 kr. Note kr. t.kr. t.kr. 1.242.457 Boligafgift, medlemmer 1.267.886 1.263 1.277 16.900 P-pladsleje, medlemmer 18.000 17 18 0 Øvrige indtægter 53.741 0 0 1.259.357 Indtægter 1.339.627 1.280 1.295 (269.272) Skatter og afgifter 1 (280.106) (282) (294) (116.641) Forsikringer (96.286) (117) (70) (46.589) Renholdelse mv. 2 (67.235) (42) (62) (439.918) Vedligeholdelse 3 (311.172) (350) (403) Anslået vedligeholdelsesdel, (1.552.575) byggesag (73.513) 0 0 (88.250) Administration mv. 4 (193.275) (117) (101) (19.217) Afskrivninger 7 (19.217) (19) (19) (2.532.462) Omkostninger (1.040.804) (927) (949) (1.273.105) Resultat før finansielle poster 298.823 353 346 3.299 Finansielle indtægter 5 6.165 3 1 (359.895) Finansielle omkostninger 6 (355.559) (356) (347) (1.629.701) Årets resultat (50.571) 0 0 Forslag til resultatdisponering: Overført til "Reserveret til ved- (1.024.764) ligeholdelse af ejendommen" 180.000 180 180 Overført til "Overført resultat mv.": 144.922 Betalte prioritetsafdrag 151.830 152 159 (19.217) Regnskabsmæssige afskrivninger (19.217) (19) (19) (730.642) Overført restandel til årets resultat (363.184) (313) (320) (604.937) (230.571) (180) (180) (1.629.701) Disponeret i alt (50.571) 0 0
A/B Godthåbsvej 4-6 7 Balance pr. 30.06.2013 2013 2012 Note kr. kr. Ejendommen matr. nr. 14 M og 14 FT, Frederiksberg 7 8.987.245 9.006.462 Anlægsaktiver 8.987.245 9.006.462 Tilgodehavender, andelshavere 0 1.406 Forudbetalte omkostninger 22.309 65.860 Tilgodehavender 22.309 67.266 Likvide beholdninger 8 465.585 662.054 Omsætningsaktiver 487.894 729.320 Aktiver 9.475.139 9.735.782
A/B Godthåbsvej 4-6 8 Balance pr. 30.06.2013 2013 2012 Note kr. kr. Andelsindskud 888.860 875.560 Overført resultat mv. 1.468.636 1.617.507 Egenkapital før andre reserver 2.357.496 2.493.067 Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen 360.000 180.000 Andre reserver 360.000 180.000 Egenkapital 9 2.717.496 2.673.067 Kreditforeningslån 10 6.634.043 6.785.873 Varmeregnskab 2012/13 19.872 5.099 Varmeregnskab 2013/14 11 21.568 18.079 Skyldige omkostninger 12 54.825 226.329 Forudbetalt boligafgift mv. 2.635 2.635 Deposita, portkontrol 24.700 24.700 Gældsforpligtelser 6.757.643 7.062.715 Passiver 9.475.139 9.735.782 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 13 Beregning af andelskrone og andelenes værdi 14
A/B Godthåbsvej 4-6 9 Noter Budget Budget 2011/12 2012/13 2012/13 2013/14 kr. kr. t.kr. t.kr. 1. Skatter og afgifter 109.828 Ejendomsskatter 116.064 118 126 52.378 Skorstensfejning og renovation 53.444 56 56 107.066 El- og vandafgift 110.598 108 112 269.272 280.106 282 294 Vandforbrug: 2012/13 2.620 m³ 2011/12 2.567 m³ Elforbrug: 2012/13 6.193 kwh 2011/12 6.081 kwh 2. Renholdelse mv. 44.589 Trappevask mv. 61.119 42 62 2.000 Renholdelse 6.116 0 0 46.589 67.235 42 62 3. Vedligeholdelse 0 Snedker og tømrer 136.853 129.828 VVS, øvrige arbejder 98.470 28.438 Elektriker 10.368 149.313 Murer 0 97.080 Maler 0 29.985 Gård, have 0 0 Dørpumpe 6.820 0 Udskiftning af dørtablo 31.000 0 Gårdrenovering 19.661 5.274 Diverse materialer og småanskaffelser 8.000 439.918 311.172 350 403
A/B Godthåbsvej 4-6 10 Noter Budget Budget 2011/12 2012/13 2012/13 2013/14 kr. kr. t.kr. t.kr. 4. Administration mv. 38.125 Administrationshonorar 42.025 39 41 6.750 Advokat 25.500 30 10 27.500 Revision og regnskabsmæssig assistance 28.325 29 29 0 Regnskabsmæssig assistance, tidl. år 1.875 0 0 0 Arkitekthonorar 37.731 0 0 0 Valuarvurdering 15.205 0 0 966 Gebyrer, bank 2.035 3 2 1.919 Opkrævningsgebyrer 1.884 2 2 11.725 Møder og generalforsamling 15.253 12 15 386 Kontorhold og porto 832 1 1 879 Kontrolrapport, Brunata 910 1 1 0 Ingeniørbistand 21.500 0 0 0 Andre honorarer 200 0 0 88.250 193.275 117 101 5. Finansielle indtægter 3.299 Renter, pengeinstitutter 276 3 1 0 Renter, øvrige 5.889 0 0 3.299 6.165 3 1 6. Finansielle omkostninger 359.895 Prioritetsrenter 355.559 356 347 359.895 355.559 356 347
A/B Godthåbsvej 4-6 11 Noter 2013 2012 kr. kr. 7. Ejendommen matr. nr. 14 M og 14 FT, Frederiksberg Anskaffelsessum primo 8.916.785 8.528.641 Årets tilgang, skønnet forbedringsdel, byggesag 0 388.144 8.916.785 8.916.785 Bredbånd Saldo primo 89.677 108.894 Afskrivning, 10% p.a. af 192.166 kr. (19.217) (19.217) 70.460 89.677 Ejendommen, bogført værdi i alt 8.987.245 9.006.462 Ejendomsværdi pr. 01.10.2012 42.700.000 42.700.000 Heraf grundværdi 7.078.600 7.078.600 8. Likvide beholdninger Nordea, konto nr. 8070 109 221 465.585 662.054 465.585 662.054 Andels- Overført indskud resultat mv. I alt 9. Egenkapital kr. kr. kr. Egenkapital før andre reserver Saldo 01.07.2012 875.560 1.617.507 2.493.067 Tilgang nye andele, nr. 6, 4. tv. 13.300 13.300 Tillægsværdi nye andele 81.700 81.700 Betalte prioritetsafdrag 151.830 151.830 Regnskabsmæssige afskrivninger (19.217) (19.217) Rest af årets resultat (363.184) (363.184) 888.860 1.468.636 2.357.496 Andre reserver Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Henlagt til udvendig vedligeholdelse primo 180.000 Årets reservation til vedligeholdelse 180.000 Egenkapital i alt 2.717.496 360.000
A/B Godthåbsvej 4-6 12 Noter 10. Kreditforeningslån Hovedstol Renter Restgæld Kursværdi Udløb kr. kr. kr. kr. Nykredit, 4,6836% 2037 a) 7.000.000 355.559 6.634.043 6.634.043 355.559 6.634.043 6.634.043 a) Kontantlån. Pålydende rente 4 pct. p.a., konvertibelt. Effektiv rentesats 4,6836 p.a. 2013 2012 kr. kr. Opdeling af lån: Langfristet del 6.475.043 6.633.873 Kortfristet del (næste års afdrag) 159.000 152.000 6.634.043 6.785.873 11. Varmeregnskab 2013/14 Indbetalt fra beboere 57.200 51.000 Tilbageholdt varme, fraflyttere 3.000 4.000 Afholdt varmeudgift (38.632) (36.921) 21.568 18.079 12. Skyldige omkostninger Administrationshonorar 0 19.100 Opkrævningsgebyrer 0 1.000 Revision og regnskabsmæssig assistance, afsat 28.325 27.500 Advokat 21.500 50.000 Håndværkere 5.000 125.229 Vicevært 0 3.500 54.825 226.329 13. Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser Ejerpantebrev nom. 495.000 kr. med pant i ejendommen matr. nr. 14 M og 14 FT, Frederiksberg er i behold. Der påhviler ikke andelsboligforeningen eventualforpligtelser.
A/B Godthåbsvej 4-6 13 Note, værdiansættelse af andele 14. Beregning af andelskrone og andelenes værdi Under henvisning til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal det oplyses, at salg af andele er underlagt prismaksimeringsbestemmelserne. Den maksimale værdi opgøres på grundlag af den værdi ejendommen værdiansættes til i andelsværdiberegningen. Ifølge lovens 5, stk. 2 kan ejendommens værdi fastsættes til følgende værdier i andelsværdiberegningen: Litra a, anskaffelsessummen Litra b, handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) Litra c, seneste offentlige vurdering Opmærksomheden henledes på, at andelsværdien påvirkes af ændringer i ejendommens værdiansættelse. Over tid sker der ændringer i ejendommens værdiansættelse, som vil have væsentlig indflydelse på andelsværdien, såvel i opadgående som nedadgående retning. Ejendomme der værdiansættes i henhold til valuarvurdering vil derudover variere afhængig af den enkelte valuars konkrete faglige skøn ved opgørelsen af ejendommens handelsværdi. 2013 2012 kr. kr. Beregning efter litra a, anskaffelsessummen Egenkapital før andre reserver ifølge årsregnskabet 2.357.496 2.493.067 Andelskapital 888.860 875.560 Maksimalværdien pr. andelskrone opgøres således: Egenkapital = 2.357.496 2.493.067 Andelskapital 888.860 875.560 Maksimal værdi pr. andelskrone 2,6523 2,8474 Der er ikke foretaget beregning efter litra b, idet handelsværdivurdering ikke er foretaget.
A/B Godthåbsvej 4-6 14 Note, værdiansættelse af andele 14. Beregning af andelskrone og andelenes værdi, fortsat Beregning efter litra c, seneste offentlige vurdering Egenkapital før andre reserver ifølge årsregnskabet 2.357.496 2.493.067 Regulering, ejendommens værdi: Ejendommens bogførte værdi (8.987.245) Ejendomsværdi 01.10.2012 42.700.000 33.712.755 34.081.682 Regulering, prioritetsgæld: Prioritetsgæld, bogført restgæld 6.634.043 Prioritetsgæld, kursværdi af restgæld (6.634.043) 0 (623.492) Reguleret egenkapital 36.070.251 35.951.257 Maksimalværdien pr. andelskrone opgøres således: Reguleret egenkapital 36.070.251 35.951.257 Andelskapital 888.860 875.560 Maksimal værdi pr. andelskrone 40,5804 41,0609 Det må antages at den offentlige vurdering er følsom over for renteudsving. I henhold til foreningens vedtægter er andelsværdien gældende fra datoen for generalforsamlingen til den efterfølgende generalforsamling. I henhold til domspraksis skal værdien nedsættes, såfremt ejendommen medregnes til den seneste offentlige vurdering og der fremkommer en ny offentlig vurdering, der medfører, at andelskronens værdi ikke kan opretholdes.
A/B Godthåbsvej 4-6 15 Note, værdiansættelse af andele 14. Beregning af andelskrone og andelenes værdi, fortsat Maksimal Vedtaget værdi pr. værdi pr. Nominel andel pr. andel pr. Antal andel 30.06.2013 30.06.2012 boliger kr. kr. kr. Nr. 4, st. + 1. 1 116.550 4.729.640 4.785.645 Nr. 6, 4. th. 1 53.375 2.165.976 2.191.624 Bagbygning st., bagbygning 1. 2 49.000 1.988.437 2.011.983 Nr. 4, st. + kld. 1 46.200 1.874.812 1.897.012 Bagbygning 2. 1 42.000 1.704.375 1.724.557 Nr. 6, st. tv. 1 38.150 1.548.140 1.566.472 Nr. 6, 1. tv., 2. tv., 3. tv. 3 32.550 1.320.890 1.336.531 Nr. 4, 2. th., 3. th., 4. th. 3 32.200 1.306.687 1.322.160 Nr. 4, 2. tv., 3. tv., 4. tv, 3 31.500 1.278.281 1.293.417 Nr. 6, 1. th., 2. th., 3. th. 3 30.800 1.249.875 1.264.675 Nr. 4, 5. tv. 1 28.060 1.138.685 1.152.168 Bagbygning, kld. 1 25.000 1.014.509 1.026.522 Nr. 6, st. th. 1 14.525 589.430 596.409 Nr. 6, 4. tv. 1 45.850 1.860.609 1.336.531 23 Samlet for 23 andele 36.070.251 35.951.257 Andelskronens maksimale værdi 40,5804 41,0609 Bestyrelsen foreslår, at værdien pr. andelskrone fastsættes til 40,5804 Vedtaget værdi pr. andelskrone på generalforsamlingen den 14.11.2012 41,0609 Ejendommens beboere fordeler sig i antal således pr. 30.06.2013 Andelshavere 23
A/B Godthåbsvej 4-6 16 Likviditetsoversigt for året 2013/14 Budget 2013/14 t.kr. Budgetteret resultat for 2013/140 Prioritetsafdrag (159) Afskrivninger 19 (140) Udbetalinger Varmeregnskab 2012/13 (20) Forudbetalt boligafgift mv. (3) Årets likviditetsforskydning (163) Likvide beholdninger pr. 30.06.2013 466 Forventede likvide beholdninger pr. 30.06.2014 303 afo\ip\t:\data\14\428200\[428200re13-01.xls]forside