Forslag til Lokalplan nr. H107 Samt tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2013 for en del af villaområdet mellem Louisiana og Bjerre Strand i Humlebæk
INDHOLDSFORTEGNELSE LUFTFOTO MED LOKALPLANAFGRÆNSNING 1 REDEGØRELSE 2 INDLEDNING 2 OFFENTLIG HØRING 2 LOKALPLANOMRÅDET 3 LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL 4 LOKALPLANENS INDHOLD 4 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 7 LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER 9 TILLÆG NR. 5 TIL KOMMUNEPLAN 2013 10 1 LOKALPLANENS FORMÅL 11 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG OPDELING 11 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 11 4 UDSTYKNINGER 12 5 VEJE, STIER OG PARKERING 12 6 TEKNISKE INSTALLATIONER 13 7 BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG YDRE FREMT. 13 8 BEVARING AF BYGNINGER OG TRÆER 14 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 14 10 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 15 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN OG SERVITUTTER 15 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG 15 DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN KORTBILAG Kortbilag 1: Lokalplanens afgrænsning Kortbilag 2: Delområder Kortbilag 3: Bevaringsværdige bygninger og træer Kortbilag 4: Markering af skrænttop (luftfoto marts 2014) Redaktionelle bemærkninger Lokalplanforslaget er udarbejdet i et samarbejde mellem Grundejerforeningen for Humebæk og Fredensborg Kommune, Center for Plan og Miljø. Lokalplanforslaget er trykt i Fredensborg Kommunes trykkeri
Luftfoto med lokalplanafgrænsning
REDEGØRELSE INDLEDNING Fredensborg Byråd har i henhold til Planloven vedtaget at offentliggøre et forslag til lokalplan H107 For en del af villaområdet mellem Louisiana og Bjerre Strand i Humlebæk. OFFENTLIG HØRING Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside www.fredensborg.dk Fra 14. maj 2014 til 25. juli 2014 er lokalplanforslaget samt kommuneplantillæg nr. 5 fremlagt til offentligt eftersyn på kommunens biblioteker, hvor det kan gennemses inden for de normale åbningstider. Eksemplarer af lokalplanforslaget kan rekvireres ved henvendelse til Center for Plan og Miljø på Rådhuset, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal, telefon 72 56 50 00. Indsigelser imod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sendes til Fredensborg Kommune, Center for Plan og Miljø, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal eller plan@fredensborg.dk inden den 25. juli 2014 kl. 12 og vil herefter indgå i byrådets endelige behandling af forslaget. Efter udløbet af indsigelsesfristen den 25. juli 2014 kan byrådet efter fornyet behandling af lokalplanforslaget vedtage planen endeligt. Hvis der rettidigt er fremsat indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, kan byrådets vedtagelse tidligst ske 4 uger efter udløbet af indsigelsesfristen. BORGERMØDE Borgermøde om lokalplanforslaget afholdes onsdag den 28. maj 2014 kl. 17-19 i rådhuskælderen på Rådhuset Egevangen 3b i Kokkedal. 2
LOKALPLANOMRÅDET Afgrænsning Lokalplanområdet omfatter en del af det eksisterende villaområde mellem Louisiana og Bjerre Strand som vist på Kortbilag 1. Området svarer til 5 for villaområdet i byplanvedtægt for Humlebæk Nord I og II fra 1953 samt tillæg nr. 2 4. Den nye Lokalplan H107 skal derfor erstatte bestemmelserne i byplanvedtægtens 5 og tillæg nr. 2 4. Lokalplanområdet er beliggende i byzone og udgør ca. 21, 3 ha. Kort om villaområdets historie Omkring 90 % af lokalplanområdets areal tilhørte oprindeligt Krogerup Hovedgård. Hofjægermester Oscar Brun som overtog Krogerup i 1889 frasolgte arealer til parceller i området, og i 1901 blev visse indskrænkninger i den frie benyttelse af parcellerne i området tinglyst via en deklaration. Deklarationen var gældende i 100 år. Den sikrede bl.a., at der ikke måtte bygges nærmere skrænttop end 20-30 alen (12,6-18,6 meter). I tiden efter kystbanens anlæggelse opføres store sommervillaer langs kysten fra Louisiana til Sletten. Østsiden mod Øresund blev først bebygget, og mod land blev der udlagt til nyttehaver. Lige før og under 1. verdenskrig blev næsten hele østsiden af Kystvej bebygget med sommervillaer. I perioden 1921-40 gennemførtes nye vejanlæg langs kysten til afløsning af de snævre gamle strandvejsstrækninger. I 1921-24 bygges Ny Strandvej fra Kommunens sydlige del ved Nivå til Humlebæk Kirke, og i 1937 føres vejen videre til Espergærde. Gl. Strandvej bliver derfor til en rolig lokalvej. I 1950érne overgik mange af de oprindelige sommervillaer langs kysten på Gl. Strandvej og Kystvej til helårsbeboelse, og der kom nye, ofte mindre villaer til på de tidligere havelodder. 1896 1939 1948 3
LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Grunderforeningen for Humlebæk og Fredensborg Kommune har haft et ønske om at udarbejde en ny lokalplan for området med bestemmelser som skal sikre områdets karakter af villaområde og fastlægge bestemmelse om at der ikke må bygges nærmere skrænttop end 12,6 meter gældende for ejendomme mod Øresund. For at sikre og bevare de markante kystskrænter indeholder lokalplanen forbud mod terrænregulering samt etablering af bebyggelse eller anlæg. Der er bestemmelser for etablering af mindre terrasser samt badehus ved skræntfod. For at bevare områdets grønne karakter indeholder lokalplanen bestemmelse om at hegn i området skal være levende. Der er udpeget enkelte træer som skal bevares og der er indført et maksimalt bebygget areal som skal sikre friarealer. Der er en del bevaringsværdige bygninger i området, og de sikres bl.a. mod nedrivning. En del af lokalplanen ligger stationsnært i forhold til Humlebæk Station. I henhold til Kommuneplan 2013 samt Fingerplan 2013 er udpeget områder til byfortætning. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, ifølge det til en hver tid gældende bygningsreglement. LOKALPLANENS INDHOLD Områdets anvendelse, opdeling i delområder og bygningstyper Lokalplanen fastlægger uændret områdets anvendelse til boligformål i form af villabebyggelse. Der er mulighed for at drive liberalt erhverv som der almindeligvis kan drives fra egen bolig. Området er karakteristisk ved at de ældste, største og i bevaringsmæssig sammenhæng mest interessante villaer er placeret øst for Gl. Strandvej og Kystvej. De mindre og lavere villaer er placeret i lokalplanområdets vestlige del. Lokalplanområdet opdeles derfor i to delområder som fremgår af kortbilag 2. Delområde A for villabebyggelsen, og delområde B for Kystejendomme. Den oprindelige byplanvedtægt fra 1953 indeholder ikke krav om eller forbud mod at anvende bestemte materialer f.eks. i facader eller på tage. Derfor fremstår områdets villaer varieret med hensyn til materiale- og farveholdning og det er intensionen at fastholde dette i den nye lokalplan. Der er forskellige stilarter repræsenteret fra perioden omkring 1900 til i dag. Områdets bevaringsværdige bygninger skal ved renovering og istandsættelse tilpasses den enkelte bygnings oprindelige materiale- og farveholdning. Bevaringsværdige bygninger Indenfor for lokalplanområdet findes en række bygninger med høj og middel bevaringsværdi. Det er bygninger med en SAVE-værdi mellem 1 til og med 4. Disse bygninger er allerede udpeget i Kommuneplan 2013, som 4
bevaringsværdige og nu i lokalplanen. En bygning er bevaringsværdig når den er optaget som bevaringsværdig i en Kommuneplan eller omfattet af et forbud mod nedrivning i en lokalplan eller byplanvedtægt. De bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet fremgår af kortbilag 3. Bygningerne blev registret efter SAVE-metoden i 1999 i det tidligere Fredensborg-Humlebæk Kommune. `SAVE` er en sammenskrivning af `Survey of Architectural` Values in the Environment`, som er en kortlægning af arkitektoniske værdier i miljøet. Fredensborg Kommune har i primo 2014 igangsat et projekt omkring SAVEregistrering, som bl.a. indebærer en genregistrering af bygninger i det tidligere Fredensborg-Humlebæk Kommune samt en registrering af alle bygninger opført før 1940 i det tidligere Karlebo Kommune. I forhold til de bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet kan en genregistrering betyde ændring i den enkelte bygnings SAVE-værdi / bevaringsværdi. Læs mere om bevaringsværdige bygninger i Kommuneplanen. Byggeri i forhold til skrænttop En deklaration tinglyst i 1901 som omfattede ejendommene mod Øresund var gældende indtil 2001. Den sikrede, at der ikke måtte bygges nærmere skrænttop end 20-30 alen (12,6-18,6 meter). Størstedelen af ejendommen ved Gl. Strandvej, og Kystvej overholder den tidligere deklarations bestemmelse om minimum 12,6 meters afstand til skrænttop. På enkelte ejendomme er der dog bygget og opført anlæg tættere på skrænten, og i visse tilfælde helt ud på den markante kystskrænt. Kortbilag 4 viser en tegning af skrænttoppens placering på de enkelte ejendomme aftegnet fra luftfoto optaget i 2013. Skitsen herunder viser princippet om, at bebyggelse og anlæg ikke må etableres nærmere skrænttop end 12,6 meter. Bebyggelse omfatter både beboelsesbygninger, mindre bygninger som pavilloner, udhuse og lignende. Anlæg omfatter f.eks. hævede terrasser. Bæredygtighed og Byfortætning Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, ifølge det til en hver tid gældende bygningsreglement. Ud fra et bæredygtighedsprincip bør udbygning af bysamfundene ske ved fortætning og i mindre grad ved udvidelse. En del af lokalplanområdet er i henhold til Kommuneplan 2013 udpeget som stationsnært område, og der gives principiel mulighed for byfortætning på nogle af de største ejendomme i 5
delområde A. Muligheden for byfortætning på den enkelte ejendom afhænger af de konkrete forhold på ejendommen. Byfortætning på en ejendom kan f.eks. være indretning af flere boliger i bestående villaejendomme, dobbelthuse eller ved udstykning. Se 4 for principper for byfortætning samt krav til mindstegrundstørrelser. Klimatilpasning I Danmark har vi gennem de senere år oplevet flere kraftige regnskyl med oversvømmelser til følge. Effekten af den øgede mængde nedbør kan hos den enkelte grundejer modvirkes ved at sikre tilstrækkelige friarealer til lokalforsinkelse, fordampning, og evt. nedsivning. Det kan bl.a. ske ved at begrænse de befæstede areal på den enkelte ejendom, og anvende belægninger, som tillader nedsivning eller ved at etablere opsamlingsbassiner. I henhold til Fredensborg Kommunes Klimatilpasningsplan 2014-2017 skal risikoen for afledte oversvømmelser vurderes ved planlægning for byfortætning. Det eksisterende villaområde ligger i lavrisikoområdet i forhold til skadevoldende oversvømmelser i forhold til Kommunes vidensniveau i marts 2014. I henhold til Kommuneplan 2013 skal der ved byfortætning sikres, at grønne områder og friarealer bevares. Derfor indeholder 4 en bestemmelse om et maksimalt bebygget areal for den enkelte ejendom. Inden for lokalplanområdet vil der på ca. 20% af grundene være mulighed for byfortætning, men om der f.eks. er mulighed for udstykning og bygge nyt afhænger af de faktiske forhold på den enkelte ejendom. Da området i dag er et fuld udbygget boligområde vurderes byfortætningen at ske langsomt, og gennem en lang årerække. På et borgermøde afholdt i forbindelse med fremlæggelse af principperne for lokalplanen blev efterspurgt eksempler på beplantning på kystskrænterne som i kraft af deres rodnet er med til at mindske risici for jordskred f.eks. ved kraftig regn. På kystskrænterne kan der med fordel anvendes de hjemmehørende arter som Havtorn, Klitrose og slåen. Havtorn Klitrose Slåen Kystsikring Ønsker en grundejer at etablere kystbeskyttelse, skal ansøgningen sendes direkte til Kystdirektoratet. Renovering eller genoprettelse af kystbeskyttelse samt ændringer af terrænet må kun udføres efter tilladelse af Kystdirektoratet. Vedligeholdelse af lovlig anlagt kystbeskyttelse kan ske uden tilladelse, da ejeren af kystbeskyttelsen har pligt til at holde det i god og forsvarlig stand. 6
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Kystnær byzone Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen. Det er et eksisterende villaområde, og er omgivet af bymæssig bebyggelse mod nord, syd, og vest. Set fra Øresund tegnes kystlandskabet af de markante kystskrænter, og den bagvedliggende bebyggelse. En af intensionerne med lokalplanen er ikke at tillade terrænregulering, og at friholde kystskrænterne for bebyggelse og anlæg. Da der er opført en del terrasser og små bade/bådhuse i forvejen indeholder lokalplanen retningslinjer for etablering af fremtidige terrasser, og mindre badehuse ved skræntfod. Samlet set vurderes de planlagte ændringer i lokalplan H107 ikke at have væsentlig visuel indflydelse på kystlandskabet, hvorfor der ikke er udarbejdet særlige visualiseringer. Naturbeskyttelsesloven I henhold til Naturbeskyttelseslovens 22 er strandbredder og andre kyststrækninger åbne for færdsel til fods, kortvarigt ophold og badning. Det gælder dog ikke for arealer, der inden 1. januar 1916 er udlagt som have eller inddraget under en erhvervsvirksomhed, der drives på ejendommen. Matriklerne mod Øresund på den østlige side af Gl. Strandvej og Kystvej blev udstykket til sommerhusbebyggelse før 1916. Derfor er det administrationens vurdering, at Naturbeskyttelseslovens 22 ikke er gældende for disse ejendomme. Lokalplanområdet er ikke omfattet af strandbeskyttelse. Museumsloven Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af Museumsloven, og arbejdet skal stoppes og Museum Nordsjælland Hørsholm skal kontaktes. Fingerplan 2013 Landsplansdirektivet, Fingerplan 2013, fastsætter de overordnede retningslinjer for udviklingen i hovedstadsområdet. Et af de centrale elementer i fingerplanen er stationsnærhedsprincippet. Fortætning i de stationsnære områder skal bidrage til en trafikal adfærd, hvor væsentlig flere benytter kollektiv transport. I henhold til fingerplan 2013 skal byudvikling derfor fremmes i områder med stor nærhed til en station. Kommuneplan 2013 Kommuneplan 2013 fastlægger følgende rammer Rammeområde HB04 Parcelhusområde mellem Louisiana og Bjerre Strand Anvendelse: Boligområde åben lav Max. bebyggelsesprocent: 30 % for den enkelte ejendom Max. Højde: 1 etage med udnyttet tagetage Andet: a) Stranden langs Øresund skal være offentlig tilgængelig overensstemmelse med Naturbeskyttelseslovens bestemmelser. 7
b)hvor det er muligt etableres stier fra vejnettet til stranden. c)karakteristiske bygninger og bymiljøer bevares. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for område HB 04, idet der fastlægges selvstændige bebyggelsesprocenter for de to delområder A og B. Der er derfor i forbindelse med lokalplanforslaget udarbejdet et tillæg nr. 5 til Kommenplan 2013 med et nyt rammeområde HB43, som indgår som en del af lokalplanforslaget. Eksisterende byplanvedtægt Lokalplanområdet er omfattet af byplanvedtægt for Humlebæk Nord I og II. Ved den offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses byplanvedtægtens 5 samt tillæg nr. 2 4 for villaområdet. Grundvand Lokalplanområdet er beliggende i et område med drikkevandsinteresser. Vandforsyning Området er omfattet af Fredensborg Kommunes vandforsyningsplan og forsynes fra den kommunale vandforsyning. Spildevand Området er omfattet af Fredensborg Kommunes spildevandsplan. Spildevand ledes til offentlig kloak. Området er fælleskloakeret. Tagvand og vand fra udendørs befæstede arealer skal så vidt muligt nedsives på egen grund. Varmeforsyning Området er forsynet med Naturgas. Affald Affald skal håndteres og sorteres i forhold til Kommunens gældende affaldsregulativ. Vejlovgivning Gl. Strandvej har status som offentlig vej. De øvrige veje inden for lokalplanområdet Kystvej, Kastanie allé, Strand allé, Jernbane allé samt en del af Nyvej har status som privat fællesveje. Jordforurening Jordforurening håndteres i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning for området. Miljøvurdering Fredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan, og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klagevejledning til miljøvurdering Afgørelsen om, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes, kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på e-post til nmkn@nmkn.dk Natur- og Miljøklagenævnet skal modtage klagen inden 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 8
Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet sender en opkrævning på gebyret, når klagen er modtaget. Natur- og Miljøklagenævnet begynder ikke behandling af klagen, før gebyret er betalt. Vejledning om gebyrordningen kan ses på Naturklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk Natur- og Miljøklagenævnet betaler gebyret tilbage, hvis klageren får helt eller delvist ret. Ønskes afgørelsen om miljøvurdering indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsen. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde der kan foregribe den endelige plans indhold. Efter 17 i Planloven gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at fremkomme med bemærkninger er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for offentliggørelsen af lokalplanforslaget og indtil planen er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. 9
TILLÆG NR. 5 TIL KOMMUNEPLAN 2013 FOR FREDENSBORG KOMMUNE I forbindelse med vedtagelse af Lokalplan H107 udarbejdes tillæg til kommuneplanen med ændring af bebyggelsesprocenten for boligbebyggelsen. Eksisterende rammeområde: Rammeområde HB04 Parcelhusområde mellem Louisiana og Bjerre Strand Anvendelse: Boligområde åben lav Max. bebyggelsesprocent: 30 % for den enkelte ejendom Max. Højde: 1 etage med udnyttet tagetage Andet: a) Stranden langs Øresund skal være offentlig tilgængelig i overensstemmelse med Naturbeskyttelseslovens bestemmelser. b) Hvor det er muligt etableres stier fra vejnettet til stranden. c) Karakteristiske bygninger og bymiljøer bevares. Nyt rammeområde: For område HB 43 For en del af parcelhusområdet mellem Louisiana og Bjerre Strand fastsættes følgende rammer for indholdet af lokalplaner: Anvendelse Boligformål. Max. bebyggelsesprocent på 30 for den enkelte ejendom i delområde A og 20 for den enkelte ejendom i delområde B. Max. højde 1 etage med udnyttet tagetage. Andet: a) Stranden langs Øresund skal være offentlig tilgængelig i overensstemmelse med Naturbeskyttelseslovens bestemmelser. b) Hvor det er muligt etableres stier fra vejnettet til stranden. c) Karakteristiske bygninger og bymiljøer skal bevares. I henhold til Lov om planlægning vedtages ovenstående tillæg nr. 5 til Kommuneplan til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd, den 28. april 2014 10
LOKALPLAN H107 - for en del af villaområde mellem Louisiana og Bjerre Strand I henhold til lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er: at fastholde områdets karakter af villaområde at sikre områdets særlige naturværdier bl.a. kystskrænterne at sikre områdets bevaringsværdige bygninger at understøtte mulighed for bæredygtige og klimamæssige løsninger 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG OPDELING 1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler: Ejerlav: Krogerup by, Humlebæk 1aa, 1cr, 1h, 1hi, 1i, 1k, 1ku, 1l, 1lb, 1ld, 1le, 1m, 1n, 1o, 1p, 1q, 1r, 1s,1t, 1u, 1v, 1y, 1ø, 3a, 3aa, 3ab, 3ac, 3b, 3c, 3d, 3f, 3g, 3h, 3i, 3k, 3m, 3n, 3q, 3s, 3t, 3u, 3v, 3x, 3y, 3z, 3æ, 3ø, 4aa, 4ac, 4ad, 4ae, 4ag, 4al, 4am, 4an, 4ap, 4aq, 4b, 4c, 4d, 4g, 4h, 4i, 4k, 4l, 4m, 4n, 4o, 4p, 4q, 4r, 4s, 4v, 4x, 4y, 4z, 4æ, 4ø, 5a, 5b, 5c, 5d, 5e, 5g, 5h, 5i, 5k, 5l, 5m, 5n, 5o, 5p, 5q, 5t, 5u. Ejerlav: Nederste Torp by, Humlebæk 2aa, 2ab, 2au, 2av, 2az, 2bo, 2f, 2fd, 2fk, 2ft, 2fx, 2h, 2i, 2k, 2l, 2æ, 2ø, 3ab, 3ad, 3ao, 3at, 3dr, 3du, 3dø, 3f, 3g, 3k, 3n, 3q, 3z, 6b, 6c, 7a, 7aa, 7ab, 7ac, 7ag, 7ah, 7al, 7an, 7ao, 7ap, 7aq, 7ar, 7as, 7at, 7au, 7av, 7ax, 7ay, 7az, 7aæ, 7b, 7c, 7d, 7e, 7f, 7g, 7h, 7k, 7l, 7m, 7n, 7o, 7p, 7r, 7s, 7v, 7x, 7y, 7æ. Lokalplanområdet opdeles i delområderne A og B, som vist på kortbilag 2. Delområde A for villaområdet Delområdet B for kystejendomme 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 1. Anvendelsen i delområde A og B er fastlagt til boligformål. 2. For delområde A gælder, at der på hver ejendom må opføres ét 11
beboelseshus til højest 2 familier. (Se 4 stk. 1 for krav til mindstegrundstørrelser ved tofamilie/dobbelthuse.) 3. For delområde B gælder, at der på hver ejendom kun må opføres ét beboelseshus for én familie. 4. For delområde A og B gælder, at der i den enkelte bolig kan drives liberalt erhverv som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af at virksomheden drives på en sådan måde: at karakteren af boligen ikke forandres herunder skiltning og lignende. at karakteren af boligområde ikke brydes. at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende at parkering til bolig og virksomhed sker på egen grund 4 UDSTYKNING OG BYFORTÆTNING 1. I delområde A kan der ske byfortætning efter følgende principper: Indretning af flere boliger i bestående villaejendom nyopførelse af dobbelthus ved udstykning I forbindelse med byfortætning fastsættes følgende mindste grundstørrelser for enfamiliehuse og tofamilie-/dobbelthuse: Grundstørrelser for enfamiliehuse må ikke blive mindre end 700 m 2. Grundstørrelse for hver boligenhed i et tofamilie-/dobbelthus må ikke blive mindre end 500 m 2. 2. I delområde B er der ikke mulighed for byfortætning. I delområde B er matrikulære ændringer som udstykning til selvstændige ejendomme eller sammenlægning af ejendomme ikke tilladt. Mindre skelreguleringer er tilladt. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 1. Langs vejene i lokalplanområdet pålægges en byggelinje på 5 meter fra vejskel. Carporte, garager, udhuse og lignende kan placeres mellem vejskel og byggelinje. 2. Eksisterende offentlige tilgængelige stier i området skal bibeholdes. 12
3. I delområde A og B skal der ved nybyggeri på hver ejendom indrettes minimum 2 parkeringspladser pr. bolig. 6 TEKNISKE INSTALLATIONER 1. Der kan etableres solenergianlæg på facader og tage f.eks. solceller og solfangere under forudsætning af, at det ikke indebærer væsentlige reflektionsgener. Bestemmelsen gælder ikke for de i lokalplanen udpegede bevaringsværdige bygninger. 7 BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG YDRE FREMTRÆDEN Indenfor delområde A gælder: 1. Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 30. 2. Det maksimalt bebyggede areal for hver ejendom må ikke overstige 40% af grundens areal. 3. Bebyggelse må højst opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Den maksimale bygningshøjde er 8,5 meter. 4. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, ifølge det til en hver tid gældende bygningsreglement. (Det maksimalt bebyggede areal omfatter beboelsesbygninger, småbygninger som drivhuse, carporte og lignende.) Indenfor delområde B gælder: 5. Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 20. 6. Bebyggelse må højst opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Den maksimale bygningshøjde er 8,5 meter. 7. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, ifølge det til en hver tid gældende bygningsreglement. 8. For ejendommene på Gl. Strandvej nr. 15-45 samt Kystvej nr. 1-31c gælder, at der ikke må placeres bebyggelse og anlæg nærmere skrænttop end 12, 6 meter. Bebyggelse omfatter beboelsesbygninger, mindre bygninger som pavilloner, udhuse og lignende. Anlæg omfatter f.eks. hævede terrasser. (Byggelinjen på 20 alen = 12, 6 meter svarer til byggelinjen i deklarationen fra 1901 omtalt i redegørelsen, og den hidtidige praksis i forhold til placering af byggeri i området.) 9. Der må ikke foretages terrænregulering eller etableres bebyggelse eller anlæg på kystskrænterne. Se undtagelse ved mindre bygning ved skræntfod 7 stk. 11. 10. Det er tilladt at etablere en mindre terrasse i træ på højest 20 m 2 ved 13
skræntfod. Der må etableres åbent gelænder i forbindelse med terrassen, men ikke faste sidder i form af plader så det får karakter af fast hegn. Bestemmer for mindre bygning ved skræntfod i delområde B: 11. Det er tilladt på egen ejendom at opføre en mindre bygning ved skræntfod på maksimalt 10 m 2, og bygningens totalhøjde må maksimalt være 2,5 meter. 12. Mindre terrænregulering i forbindelse med placering og tilpasning af mindre bygning ved skræntfod er tilladt. Fredensborg kommune skal godkende omfanget af terrænregulering. 13. Bygningens facader skal udføres i træ og fremstå med afdæmpede farver i forhold til omgivelserne f.eks. grøn, brun eller sort. 14. Der må ikke anvendes reflekterende materialer. 8 BEVARING AF BYGNINGER OG TRÆER 1. Bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet fremgår af kortbilag 3. 2. Bevaringsværdige bygninger i området må ikke nedrives uden tilladelse fra Fredensborg Kommune. 3. Enhver ændring af bevaringsværdige bygninger i det ydre ved ombygning eller tilbygning kræver tilladelse fra Fredensborg Kommune. Det gælder ændringer ved vinduer, døre, tagmaterialer eller overfladebehandling. 4. Der må ikke etableres solenergianlæg på de i 8 stk. 1 nævnte bevaringsværdige bygninger. 5. På de bevaringsværdige bygninger må antenner eller parabolantenner ikke placeres på tage, bygningsfacader eller udvendigt på altaner, men kan placeres indvendigt på altaner eller f. eks. på terræn når den samlede højde ikke overstiger 2,5 meter. 6. De på kortbilag 3 viste træer bevares. Træerne må ikke stynes uden tilladelse fra Fredensborg Kommune. 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN Indenfor delområde A gælder: 1. Ubebyggede arealer inden for delområdet skal indrettes som have. 2. Hegn mod nabo- og vejskel skal være levende hegn med en maksimalhøjde på 2 meter. 14
Indenfor delområde B gælder: 3. Ubebyggede arealer inden for delområdet må kun anvendes som have. Haven på skrænterne mod Øresund kan fremstå som naturområde. 4. Hegn mod nabo- og vejskel skal være levende hegn med en maksimal højde på 2 meter. 5. Større både og uindregistrerede køretøjer herunder campingvogne må ikke opbevares på ubebyggede arealer. 10 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 1. Før ny bebyggelse tages i brug skal der være etableret de under 5 stk. 3 nævnte anlæg til parkering. 11 OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT OG SERVITUTTER 1. Ved den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen ophæves Byplanvedtægt for Humlebæk Nord nr. I og II 5 for villaområdet samt tillæg nr. 2 4 for det af lokalplanen omfattede område. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 1. Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplan kan indrømmes af byrådet, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Ændringer i lokalplanen kan ske efter byrådets vedtagelse efter reglerne om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner. I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages foranstående Lokalplan H107 til offentlig fremlæggelse. 15
I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan H107 til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd 28. april 2014 Thomas Lykke Pedersen / Kim Herlev Jørgensen Borgmester Kommunaldirektør 16
H28 H30 H30 1aa 1cr 1h 1hi 1i 1k 1ku 1l 1lb 1ld 1le 1m 1n 1o 1p 1q 1r 1s 1t 1u 1v 1y 1ø 3a 3aa 3ab 3ac 3b 3c 3d 3f 3g 3h 3i 3k 3m 3n 3q 3s 3t 3u 3v 3x 3y 3z 3æ 3ø 4aa 4ac 4ad 4ae 4ag 4al 4am 4an 4ap 4aq 4b 4c 4d 4g 4h 4i 4k 4l 4m 4n 4o 4p 4q 4r 4s 4v 4x 4y 4z 4æ 4ø 5a 5b 5c 5d 5e 5g 5h 5i 5k 5l 5m 5n 5o 5p 5q 5t 5u 26g 2aa 2ab 2au 2av 2az 2bo 2d 2f 2fd 2fk 2ft 2fx 2h 2i 2k 2l 2æ 2ø 3ab 3ad 3ao 3at 3dr 3du 3dø 3f 3g 3k 3n 3q 3z 6b 6c 7a 7aa 7ab 7ac 7ag 7ah 7al 7an 7ao 7ap 7aq 7ar 7as 7at 7au 7av 7ax 7ay 7az 7aæ 7b 7c 7d 7e 7f 7g 7h 7k 7l 7m 7n 7o 7p 7r 7s 7v 7x 7y 7æ v
A B v
H28 H30 H30 1hh 1hh 1ab 1ag 1cu 1cø 1fz 1gl 1gø 1hs 1hø 1iø 1ks 1kv 1l 1lc 1ld 1li 1lr 1lv 1ma 1mf 1mn 1mz 1n 1nd 1nf h 1o 1p 1q 1r 1s 1t 1u 1v 1y 1ø 3a 3aa 3ab 3ac 3b 3c 3d 3f 3g 3h 3i 3l 3m 3n 3q 3s 3t 3u 3v 3x 3y 3z 3æ 4a 4aa 4ac 4ad 4ae 4ag 4al 4am 4an 4ap 4aq 4b 4c 4e 4g 4h 4i 4k 4l 4m 4n 4o 4p 4q 4r 4s 4v 4x 4y 4z 4æ 4ø 5a 5b 5c 5d 5e 5g 5h 5i 5k 5l 5m 5n 5o 5p 5t 5u 26g 29h 7000h 7000r 7000y 1x l 2av 2ay 2bb 2bt 2bu 2d 2dn 2ds 2e 2f 2fd 2fk 2fp 2ft 2fu 2fx 2h 2k 2l 2ø 3aa 3ai 3aq 3as 3c 3dp 3dq 3dr 3dy 3dz 3dæ 3eb 3g 3n 3r 3z 3æ 3ø 4ao e 5bd 5be 5bo 6a 6b 6c 7a 7aa 7ab 7ac 7ag 7ah 7al 7an 7ao 7ap 7aq 7ar 7as 7at 7au 7av 7ax 7ay 7az 7aæ 7b 7c 7d 7e 7f 7g 7h 7k 7l 7m 7n 7o 7p 7r 7s 7v 7x 7y 7æ 000a 7000e 7000r 7000s 000z v
H28 H30 H30 1aa 1cr 1h 1hi 1i 1k 1ku 1l 1lb 1ld 1le 1m 1n 1o 1p 1q 1r 1s 1t 1u 1v 1y 1ø 3a 3aa 3ab 3ac 3b 3c 3d 3f 3g 3h 3i 3k 3m 3n 3q 3s 3t 3u 3v 3x 3y 3z 3æ 3ø 4aa 4ac 4ad 4ae 4ag 4al 4am 4an 4ap 4aq 4b 4c 4d 4g 4h 4i 4k 4l 4m 4n 4o 4p 4q 4r 4s 4v 4x 4y 4z 4æ 4ø 5a 5b 5c 5d 5e 5g 5h 5i 5k 5l 5m 5n 5o 5p 5q 5t 5u 26g 2aa 2ab 2au 2av 2az 2bo 2d 2f 2fd 2fk 2ft 2fx 2h 2i 2k 2l 2æ 2ø 3ab 3ad 3ao 3at 3dr 3du 3dø 3f 3g 3k 3n 3q 3z 6b 6c 7a 7aa 7ab 7ac 7ag 7ah 7al 7an 7ao 7ap 7aq 7ar 7as 7at 7au 7av 7ax 7ay 7az 7aæ 7b 7c 7d 7e 7f 7g 7h 7k 7l 7m 7n 7o 7p 7r 7s 7v 7x 7y 7æ v