Ejendomsinvestering og finansiering Dag 8 1
Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast Rentesregning Investeringens fordelagtighed I Cash-flow Investeringens fordelagtighed II Levetidskalkuler Strategisk investering og mål Måling af ejendomsafkast Direkte afkast, værditilvækst, totalt afkast. Værdiansættelse af ejendomme Finansiering af fast ejendom Risiko Porteføljeteori Opsamling og spørgsmål 2
Porteføjeteori 3
Porteføjeteori Større investorer køber flere ejendomme. Investeringerne i ejendomme foretages ved strategier for at optimere forventet afkast og risiko. Eksempel: Gynger og karruseller 4
Risiko i en portefølje Når der er flere aktiver, er den samlede risiko afhængig af risikoen for de enkelte aktiver korrelationen mellem aktiverne Høj positiv korrelation afkast 5 tid
Risiko i en portefølje Høj negativ korrelation afkast tid Ingen korrelation afkast tid 6
Risiko for portefølje - eksempel Hus 1 Forventet afkast = 3,9% Risiko = 2,1 Værdi = 10 mio. kr. Hus 2 Forventet afkast = 5,2% Risiko = 2,4 Værdi = 5 mio. kr. Korrelation = 0,30 Samlet forventet afkast = 4,3% Samlet risiko = 1,8 Korrelation = 0,90 Samlet forventet afkast = 4,3% Samlet risiko = 2,2 7
Betydning af korrelationskoefficienten - eksempel fortsat Vi ser stadig på de samme to huse Husk: Risiko for husene hver for sig er 2,1 og 2,4 Korrelationskoefficient -1,0-0,5 0,0 0,3 0,5 0,8 0,9 1,0 Risiko 0,63 1,23 1,62 1,82 1,94 2,10 2,16 2,21 8
Risikospredning i praksis Risiko ved ejendomsinvesteringer minimeres i praksis ved spredning på: geografi (lande, regioner, by/land) branche (kontor, industri mv.) type (store/små lokaler, butikscentre/gadebutikker) NB! Ved ejendomme kan det dog være en fordel at specialisere sig 9
At skabe og pleje en ejendomsportefølje Når man foretager ejendomsinvesteringer kan man: vælge delmarkeder (struktur) vælge ejendomme pleje og udvikle ejendomme 10
Hvordan plejer man så sin portefølje? Sikre at ejendommene konstant er attraktive blandt andet ved: løbende vedligeholdelse at arbejde for god lejersammensætning for at undgå tomgang at investere i udvikling markedsføring 11
Benchmarking Ved hjælp af forskellige analyser kan man benchmarke/sammenligne sig med andre Fordele: Man kan vurdere, hvordan man klarer sig i forhold til andre Man får mulighed for at forstå sin egen portefølje Grundlag for bonusordninger og resultatløn 12
Overvejelser ved benchmarking Hvilket benchmark? benchmark bør afspejle samme vilkår (størrelse, type, geografi) afkast i forhold til benchmark fx 1 procent over gennemsnit eller median i indeks hvert år risikoprofil i forhold til benchmark fx efter 1. år at have mindre end 40 procent risiko for at ramme under indeks Tidsperspektiv Fx at mål skal nås inden for fem år hvis ny ledelse 13
Porteføljeanalyse - benchmarking Forklarer hvorfor man klarer sig bedre/dårligere end benchmark ved hjælp af: strukturscore ejendomsscore 14
Strukturscore Strukturscore: Skyldes ens performance de sektorer, man har valgt at investere i? 15
Input til strukturscore 1 Totalt afkast marked Relativt afkast Butikscentre 7,9 Andre butikker 7,8 Kontor, Kbh. CBD 5,6 Kontor, øvr. Kbh. 6,0 Kontor, øvr. sjælland 10,1 Kontor, Od., Aarh., Aalb 9,3 Kontor, Trekantsomr. 6,4 Kontor, øvr. Danmark 6,4 Industri 5,3 Øvr. erhverv 6,2 Boliger, Kbh. 10,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 11,1 Boliger, øvr. Danmark 10,4 Øvrige 2,3 Alle stående investeringer 7,3 0 2 4 6 8 10 12-10 -5 0 5 16
Input til strukturscore 2 Vægte (% af kapitalværdi) Forskel i vægtning Butikscentre 7,8 Andre butikker 1,9 Kontor, Kbh. CBD 7,1 Kontor, øvr. Kbh. 46,25 Kontor, øvr. sjælland 0,6 Kontor, Od., Aarh., Aalb 5,4 Kontor, Trekantsomr. 1,3 Kontor, øvr. Danmark 2,5 Industri 2,8 Øvr. erhverv 0,8 Boliger, Kbh. 14,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 3,5 Boliger, øvr. Danmark 4,4 Øvrige 0,5 Fond A Andre 0 10 20 30 40 50-20 -10 0 10 17
Strukturscore Vægte og markedets totale afkast Strukturscore Butikscentre Andre butikker Kontor, Kbh. CBD Kontor, øvr. Kbh. Kontor, øvr. sjælland Kontor, Od., Aarh., Aalb Kontor, Trekantsomr. Kontor, øvr. Danmark Industri Øvr. erhverv Boliger, Kbh. Boliger, Od., Aarh., Aalb Boliger, øvr. Danmark Øvrige Alle stående investeringer 7,3 Forskel i vægtning (input 2) -15-10 -5 0 5 10-0,2-0,1 0 0,1 0,2 Relativt afkast (input 1) 18
Ejendomsscore Ejendomsscore: Skyldes ens performance de specifikke ejendomme? 19
Input til ejendomsscore Totalt afkast Relativt afkast Butikscentre 9,4 Andre butikker 9,2 Kontor, Kbh. CBD 5,5 Kontor, øvr. Kbh. 6,2 Kontor, øvr. sjælland 4,3 Kontor, Od., Aarh., Aalb 8,9 Kontor, Trekantsomr. 7,5 Kontor, øvr. Danmark 5,5 Industri 7,2 Øvr. erhverv 12,6 Boliger, Kbh. 11,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 8,3 Boliger, øvr. Danmark 8,6 Øvrige -3,2 Alle stående investeringer 7,6-5 0 5 10 15-10 -5 0 5 10 Fond A Andre 20
Ejendomsscore Relativt afkast og vægt Ejendomsscore Butikscentre 7,8 Andre butikker 1,9 Kontor, Kbh. CBD 7,1 Kontor, øvr. Kbh. 46,25 Kontor, øvr. sjælland 0,6 Kontor, Od., Aarh., Aalb 5,4 Kontor, Trekantsomr. 1,3 Kontor, øvr. Danmark 2,5 Industri 2,8 Øvr. erhverv 0,8 Boliger, Kbh. 14,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 3,5 Boliger, øvr. Danmark 4,4 Øvrige 0,5 Alle stående investeringer 100.0-10 0 10 20 30 40 50-0,2-0,1 0,0 0,1 0,2 Relativt afkast Vægt fond A 21
Struktur- og ejendomsscore Butikscentre Andre butikker Kontor, Kbh. CBD Kontor, øvr. Kbh. Kontor, øvr. sjælland Kontor, Od., Aarh., Aalb Kontor, Trekantsomr. Kontor, øvr. Danmark Industri Øvr. erhverv Boliger, Kbh. Boliger, Od., Aarh., Aalb Boliger, øvr. Danmark Øvrige Alle stående investeringer Score Bidrag fra segmenter til relativt afkast Ejendomsscore -0,2-0,1 0 0,1 0,2 Strukturscore -0,2 0 0,2 0,4 22
Overvejelser ved benchmarking Hvilket benchmark? benchmark bør afspejle samme vilkår (størrelse, type, geografi) afkast i forhold til benchmark fx 1 procent over gennemsnit eller median i indeks hvert år risikoprofil i forhold til benchmark fx efter 1. år at have mindre end 40 procent risiko for at ramme under indeks Tidsperspektiv Fx at mål skal nås inden for fem år hvis ny ledelse 23
Vigtigste pointer ved ejendomsporteføljer Ejendomsporteføljer skal plejes og passes Der kan være sammenhæng mellem afkast på ejendomme Med benchmark kan man analysere sin portefølje struktur valg af ejendomme 24
Investeringer i aktier, obligationer eller ejendomme? Vi har tidligere diskuteret risikospredning i forhold til ejendomsinvesteringer Men man spreder også risiko ved at investere i aktier og obligationer sammen med ejendomme Eller ved at investere indirekte i ejendomme 25
Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) 20 10 9,5 3,1 5,2 0-10 -20-30 -40 10,3 3,6-50 -60-50,3 2008 Gennemsnit 9 år Obligationer Ejendomme Aktier 26 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) 35 30 30,4 25 20 15 13,9 10 5 5,6 3,8 7,2 7,9 0 2012 Gennemsnit 10 år Obligationer Ejendomme Aktier 27 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) 25,0 20,0 21,3 15,0 12,0 13,4 10,0 5,0 4,5 5,9 7,2 0,0 2014 Gennemsnit 10 år Obligationer Ejendomme Aktier 28 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Risiko og korrelation for Danmark Afkast/Risiko Obligationer Ejendomme Aktier Afkast 11,8 13,5 14,0 Standardafv. 0,13 0,12 0,28 Korrelation Obligationer Ejendomme Aktier Obligationer 1,00 0,17 0,37 Ejendomme - 1,00 0,07 Aktier - - 1,00 29 Kilde: Cura Mangement
Den efficiente rand Forventet afkast 1 2 3 Efficient rand = optimale kombinationer af afkast og risiko 4 5 Risiko Ved at sprede sine investeringer kan man forbedre sit afkast uden at risikoen øges!! 30
Den efficiente rand for Storbritannien 1971-2003 14,50% 14,00% Aktier 13,50% 13,00% Afkast 12,50% 12,00% Ejendomme 11,50% 11,00% 10,50% Obligationer 10,00% 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 Risiko 31 Kilde: Cura Mangement
Risiko, afkast og den efficiente rand, alle ejendomme 2000-2008 14,00 12,00 Frankrig 10,00 Holland Danmark Norge Afkast 8,00 Finland Sverige 6,00 4,00 2,00 0,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 Risiko 32 Kilde: IPD og Ejendomsforeningen Danmark
Historisk afkast i aktier, obligationer, ejendomme og guld 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 aktier realkredit ejendomme guld 33
Den efficiente rand 12 10 8 6 4 portefølje Danske aktier Danske realkreditobligationer Ejendomme Guld 2 0 0 5 10 15 20 25 30 34
Porteføljesammensætning givet porteføljeafkast 35
Andel ejendomme af samlede investeringer for større investorer 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Danica Nordea* PFA JØP Pension Fund Codan KP Magistrene* Sygeplejerskerne Topdanmark KP Pension Fund DIP JØP Tryg 36 Kilde: Sadolin & Albæk
Andel ejendomsinvesteringer Hvor mange ejendomme bør man have? Et bud fra simulationsberegninger er 15-20 procent af de samlede investeringer, men det afhænger selvfølgelig af præferencestruktur og risikoprofil Hvorfor er andelene så lavere? illikviditet transaktionsomkostninger ikke-gennemsigtigt marked store enhedsværdier timing af forpligtelser 37
Indirekte investeringer i ejendomme For at øge mulighederne for at investere i ejendomme kan man benytte indirekte investeringer unoterede ejendomsfonde børsnoterede ejendomsselskaber 10-mands anpartsselskaber Fordele Mulighed for at komme ind på markedet Mulighed for risikospredning Enklere i udlandet, hvor man ikke har branchekendskab Ulemper Nødvendigt med god rådgivning Visse problemer med dobbeltbeskatning - derfor REIT Principal/agentproblem 38
Overvejelser ved indirekte ejendomsinvesteringer Skal selskaberne operere i ét eller flere lande? Hvilken risikoprofil ønskes? Er omkostningerne gennemskuelige? mange strukturer for afgiftsbetaling (for management, performance, commitment osv.) 39
Vigtigste pointer... Ved spredning af investeringerne kan man forbedre afkastet uden at risikoen øges Gevinsten ved risikospredning afhænger af samvariationen mellem investeringerne (korrelationskoefficienten) 40
info@ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Havnegade 4 8000 Aarhus C Nørre Voldgade 2 1358 København K 41