Lokalplan nr. 1.62. Boliger og bydelscenter ved Ishøj Strandvej. 2011 Ishøj Kommune

Lokalplan nr. 1.62 Boliger og bydelscenter ved Ishøj Strandvej 2011 Ishøj Kommune

Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastsætter regler om bebyggelse og anvendelse af arealer med videre inden for planens geografiske område. En lokalplan fastlægger de konkrete rammer for realiseringen af de mål, der er udstukket i den mere overordnede kommuneplan. Der er efter en lokalplans vedtagelse ikke krav om handlepligt til at gennemføre de forhold, som lokalplanen beskriver. En lokalplan regulerer alene fremtidige forhold og ændringer. Lokalplanen består af to dele; redegørelse og lokalplanbestemmelser. Redegørelsen indeholder en gennemgang af planens baggrund, mål og indhold. Den beskriver lokalplanområdets eksisterende forhold, hensigterne for den fremtidige planlægning samt forhold til den overordnede planlægning og anden lovgivning. Lokalplanbestemmelserne udgør den juridiske del af planen. Her opsummeres lokalplanens indhold i retningslinjer, som er gældende for alle ejendomme i lokalplanområdet. Byrådet skal påse at bestemmelserne overholdes. Lokalplanen er udarbejdet af nb4 arkitekter i samarbejde med Ishøj Kommune. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 2

Indhold Redegørelse 4 Baggrund for lokalplanen 4 Lokalplanområdet 4 Eksisterende forhold Terræn/Bebyggelse/Vejadgang 5 Fremtidige forhold Lokalplanens indhold 5 Anvendelse 6 Bebyggelsen 7 Vej- sti- og parkering 8 Kystnærhedszone 9 Naturbeskyttelsesloven 9 Overordnet planlægning 10 Anden planlægning og lovgivning 12 Retsvirkninger Retsvirkninger 14 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 15 2 Område og zonestatus 15 3 Anvendelse 15 4 Udstykninger 16 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 16 6 Ledningsanlæg 17 7 Bebyggelsens omfang og placering 18 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 19 9 Ubebyggede arealer 20 10 Miljø 21 11 Forudsætning for ibrugtagning 21 12 Grundejerforening 22 13 Aflysning af servitutter 22 14 Ophævelse af lokalplan 22 Vedtagelsespåtegning 23 Kommuneplantillæg nr. 1 24 Vedtagelsespåtegning 24 Kommuneplantillæg nr. 2 25 Vedtagelsespåtegning 26 Bilag Bilag 1: Matrikelkort & afgrænsning af lokalplanområde 27 Bilag 2: Opdeling i delområder med byggefelter 28 Bilag 3: Ny rundkørsel på Ishøj Strandvej 29 Bilag 4: Principskitse 30 Bilag 5: Snit i bebyggelserne 31 Bilag 6: Facader 32 Bilag 7: Illustrationsskitse af etageboliger 33 Bilag 8: Servitutgennemgang 34 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 3

Redegørelse Baggrund for lokalplanen Ishøj Kommune har besluttet, at muliggøre en udvikling af den sydøstlige del af området det lille industriområde til bolig og bydelscenter til serviceerhverv, kontor- og butiksformål. Planen skal skabe mulighed for boliger og etablering af et bydelcenter med mulighed for dagligvare- og udvalgsvarebutikker, servicefunktioner herunder restauranter samt kontor- og administration. Ligeledes skal planen forbedre den lokale betjening i området. Der skal udarbejdes ændrede kommuneplanrammer for at godkende lokalplanen. De ændrede rammer der foreslås er indsat sidst i dette lokalplanforslag Eksisterende lokalplan 1.11.3 ophæves for det område, der vedrører nærværende lokalplan. Fig. 1. Oversigtskort med lokalplanområdets placering Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgør cirka 24.000 m² og er afgrænset af Industrivangen, Industriskellet, Ishøj Strandvej Grønt område ved Pileskoven samt Ishøj Varmeværk jf. bilag 1 Lokalplanområdet opdeles i delområderne 1, 2 og 3 jf. bilag 2. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 4

Eksisterende forhold Bebyggelse Lokalplanområdet er i dag ældre industri- og erhvervsbyggeri i 1-2 etager. På tilstødende matrikel mod vest ligger Ishøj Varmeværk og på øvrige tilstødende matrikler ligger mindre erhvervsvirksomheder. Terræn Terrænet er forholdsvis fladt og befæstet til kørsel. Området er dels asfalteret og dels med løs ral/sten. Området er karakteriseret ved buske i skel uden egentlige store træer. Vejadgang Lokalplanområdet har i dag vejadgang fra Industrivangen og Industriskellet jf. bilag 4. I lokalplanområdets nordøstlige del findes en stiforbindelse mellem Ishøj Strandvej og Industriskellet. Fremtidige forhold Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at opføre en ny bebyggelse med boliger og bydelscenter. I alt planlægges der opført ca. 100-110 boliger, heraf ca. 15 række- og dobbelthuse, resten som etagebyggeri. Etagebyggeriet placeres med bygningskroppe med indbyrdes vinkling som giver et arkitektonisk spændende uderum. Der etableres bydelscenter med mulighed for dagligvare- og udvalgsvarebutikker, servicefunktioner herunder restauranter samt kontor- og administration. Bygningerne opføres med facader i neutrale farver med enkelte partier i kontrastfarver. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 5

Anvendelse Lokalplanområdet består af 3 delområder. Delområder og anvendelse fremgår af bilag 2. Delområde 1 udlægges til etagebyggeri og omfatter ca. 90 boliger. Der er planlagt 2-3 blokke med 6 etager, hvoraf kun de øverste 5 anvendes som boligetager. Bygningerne hæves 1 etage således at stueetagen benyttes til parkeringsarealer, depotrum, skralderum og cykelparkering. Delområde 2 udlægges til række- og dobbelthuse som alle har tilknytning til et fælles ankomstareal. Boligerne har egen parkeringsplads og haverum. Fig. 2. Ortofoto med lokalplanområdets afgrænsning. Delområde 3 udlægges til bydelscenter med mulighed for dagligvare- og udvalgsvarebutikker, servicefunktioner herunder restauranter samt kontor- og administration med tilhørende fri- og parkeringsarealer. Delområde 4 udlægges til vejformål. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 6

Bebyggelsen Ydre fremtræden I delområde 1 er bygningerne indbyrdes vinklet for at tilgodese lysindfald og udsigten for de enkelte lejligheder. Bebyggelsen er terrasseret med skrå grønne beplantede tage til opsugning og forsinkelse af regnvand. Tagterrasser kan etableres på dele af tagene. Bilag 6. Bebyggelsens ydervægge opføres i tegl (inkl. pudsede og filtsede facader), beton eller facadeplader i hvide eller lyse farver og partier af brædde- eller pladebeklædning i lyse jordfarver eller hvid med mindre områder (max 10 %) i andre farver. Inddækninger, tagrender og nedløb i aluminimum/ zink. Delområde 2 er et område med private haver. Række- og dobbelthusene opføres i tegl (inkl. pudsede og filtsede facader), beton eller facadeplader i hvide eller lyse farver og partier af brædde- eller pladebeklædning i lyse jordfarver eller hvid med mindre områder (max 10 %) i andre farver. Inddækninger, tagrender og nedløb i aluminimum/ zink. Tage udføres med ensidig hældning på max 30 grader med grønne beplantede tage til opsugning og forsinkelse af regnvand. I delområde 3, bydelscenteret skal butikkerne have en udadvendt åben karakter og funktion med mulighed for udeservering, (det vil fx. sige vinduespartier uden tonede glas). Materialevalget skal være tegl, beton eller facadeplader. Fx. hvid beton med inddækninger i aluminimum/zink. Alternativt kan facadeplader i lyse jordfarver eller hvid udgøre facadebeklædningen. Tage skal udføres med ensidig taghældning med mindst 5 grader hældning med grønne beplantede tage til opsugning og forsinkelse af regnvand. Af bilag 5, 6 og 7 fremgår eksempler på snit, facader og illustration af fremtidig etagebebyggelse. Omfang I delområde 1 og 2 må der bygges i alt ca. 10.800 m² boliger, fordelt på ca. 100-110 enheder. I delområde 3 må der bygges 5.000 m² bydelscenter samt 1.500 m² kontor- og serviceerhverv og 500 m² restaurant, i alt 7.000 m². Bydelscenteret må dog maksimalt have 3.500 m² dagligvarehandel og maksimalt 2.000 m² udvalgsvarer. Byggefelter er nærmere angivet på bilag 2. Energi I lokalplanområdet stilles der skærpede krav til boligernes energiforbrug. Etageboliger skal således opføres, så de overholder de krav, der findes til minimum lav energiklasse i bygningsreglementet. Dobbelt- og rækkehusene skal leve op til standarderne for nulenergi. Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme, når denne tilslutningsmulighed foreligger medmindre den overholder kriterierne for fritagelsen heraf. Opholdsarealer I delområde 1 tilvejebringes opholdsarealer i terræn, evt. suppleret Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 7

i form af åbne altaner over 5m² og tagterrasser til boligerne. I delområde 2 skal der etableres friarealer og haver tilknyttet den enkelte bolig, samt evt. fælles opholdsarealer. Vej- sti- og parkering Byrådet har besluttet at udvide den eksisterende sti mellem Ishøj Strandvej og Industriskellet med en egentlig tilkørselsvej fra Ishøj Strandvej (med rundkørsel) jf. bilag 3. Den nye stikvej er med 2 vognbaner og med cykelsti og fortov i begge sider. Matrikel 19eo samt en del af matrikel 19 eb udskilles således til offentlig vej. Forlængelsen af Industriskellet udlægges som privat fællesvej. Vejen skal være dobbeltrettet med cykelsti og fortov i begge sider. I området adskilles hårde og bløde trafikanter. Både i form af forskellige belægningstyper og separate vej- og stiforløb. I boligområderne, delområde 1 og 2, skal der kunne etableres mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkering sker under bygning delvis på terræn. I delområde 3, bydelscenteret, etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² erhvervsetageareal. I delområde 1 og 3 skal der ialt etableres min. 8 handicapparkeringspladser. I bilag 4 er skitseret eksempel på mulige fremtidige forhold. Belægninger Adgangs-, torve- og parkeringsarealer skal være befæstede. Gangarealer belægges med belægningssten eller fliser. Parkeringsarealer befæstes med asfalt eller betonsten med tydelig angivelse af hver enkel parkeringsplads. Forpladser og eventuelle torvearealer kan udføres med andre materialer. I udformningen af færdselsarealerne skal der indarbejdes handicapvenlighed. Fodgængerarealer og friarealer i øvrigt skal være udformet så de kan benyttes af personer med nedsat bevægelses- og orienteringsevne. Belysning Belysning på veje, stier, fortov samt parkeringsarealer svarende til belysningsarmaturer og -standere i resten af kommunen. Udendørs oplag For at sikre at området virker indbydende for beboere, kunder m.v. et det vigtigt at ingen former for udendørs oplag finder sted. Varegårde og affaldsstationer skal være afskærmet. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 8

Kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger i det kystnære byområde. Der skal i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonen, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanområdet ligger 1 ½ km fra kystlinien. I de kystnære byzonearealer, der ligger ud til kysten eller indgår i et samspil med kystlandskabet, skal der ske en vurdering af de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på, at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed, at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer, samt at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder Ishøj Havn, og at offentligheden sikres adgang til kysten. Lokalplanen giver mulighed for at opføre bebyggelse i op til 6 etager med en maksimal bygningshøjde på 22 meter. Set fra kysten placeres bebyggelsen foran Ishøj Varmeværk, der med sin skorsten på 75 meter komplementerer den nye bebyggelse. Den nye bebyggelse ligger midt mellem de relativ høje bebyggelser omkring Ishøj Station og Hundige Station, og vil fra kysten fremstå som en del af byen, som ligger inde i landet. Fig. 3. Visualisering af lokalplanområdet, set fra kysten. Naturbeskyttelsesloven Grønt område ved Pileskoven Det grønne område syd for lokalplanområdet er et 3 område. Det er et beskyttet strandengsområde. Det levende hegn er i kommuneplanen udpeget som spredningskorridor for dyre- og planteliv. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 9

Overordnet planlægning Fingerplan 2007 Ishøj Kommune er omfattet af Fingerplan 2007, som er et landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning. Ishøj er beliggende i det ydre storbyområde og de grønne kiler. Fingerplanen fastlægger de overordnede principper for udviklingen i Hovedstadsområdet. Planens formål er at fastholde og styrke Fingerby-strukturen gennem to overordnede principper 1) at byen og trafiksystemerne hænger sammen, og 2) at byen og de grønne områder hænger sammen. Stationsnærhedsprincippet Lokalplanområdet ligger stationsnært. Det betyder, at det ligger indenfor en afstand af 1.200 meter fra Ishøj Station. Fingerplan 2007 er udarbejdet udfra et princip om, at der sker en intensiveret udnyttelse af områderne omkring stationerne. Ifølge Fingerplan 2007 skal kommuneplanlægningen sikre, at byudvikling, byomdannelse og lokalisering af nye funktioner placeres under hensyntagen til den eksisterende og besluttede infrastruktur og til mulighederne for at styrke den kollektive trafik. Ishøj Station er udpeget som knudepunktstation for den kollektive trafik og vil endvidere blive fremtidig endestation for en eventuel letbane langs Ring 3. Hovedstruktur i kommuneplan 2009 Ishøj er bygget op omkring stationen og Ishøj Bycenter, hvor størstedelen af kommunens detailhandel er placeret. Til at servicere lokalområderne er der i boligområderne udlagt lokale centre. Heriblandt er nærværende lokalplanområde i kommuneplanen angivet som bydelscenter. Lokalplanens detailhandel er således i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur. Kommuneplanen angiver, at udviklingen af bydelscenteret, med en miljømæssig vurdering, kan medføre at dele af området kan udlægges til boliger. Der henvises til miljørvurderingen, som angiver at der miljømæssigt ikke vurderes at være hindringer for at udvide anvendelsen af området til også at omfatte boliger. Kommuneplanens rammebestemmelser Planområdet udgør en del af kommuneplanens rammeområde 3.E.5 Det lille industriområde : Anvendelse generelt: Erhvervsområde Zonestatus: Byzone Bebyggelsesprocent: max 80 Max. antal etager: 2 etager Max. bygningshøjde: 9 meter Anvendelse: Erhvervsområde Områdets anvendelse: Industri, værksteder, erhvervs-, kontor og servicebyggeri Særlige bestemmelser: grundstørrelse min. 2.000 m². Der må højest være 1 p plads per 50 m² kontorbyggeri. Der må maksimalt være 5.000 m² detailhandel. Butiksstørrelser må ikke overstige 3.500 m² bruttoareal for dagligvarebutikker og 2.000 m² bruttoareal for udvalgsvarebutikker. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 10

I kommunalplan 2009 er en del af lokalplanområdet udlagt som bydelscenter til at servicere de boliger der omgiver lokalplanområdet. Med inddragelse af dele af lokalplanområdet til boliger øges antallet af boliger, der ligger i nærheden af bydelscenteret. Samlet set er lokalplanens boliger og detailhandel i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur, men der kræves en ny rammebestemmelse/kommuneplantillæg, der fastlægger muligheden for bydelscenter og boliger og regulerer bebyggelsesprocenten i området. Ishøj Varmeværk I Kommuneplan 2009 er følgende retningslinje for Ishøj Varmeværk: For virksomheder der er omfattet af 5 i risikobekendtgørelsen, må der ikke udlægges arealer til forureningsfølsom anvendelse inden for en afstand af 500 meter, med mindre det kan godtgøres, at det ikke er forbundet med miljømæssige problemer. For Ishøj Varmeværk er den tilsvarende afstand 200 meter. Varmeværket fungerer kun som spidslastnings- og reserveværk, og der benyttes alene CO2 neutrale biobrændsler. Der er ikke tale om daglig drift, der kan genere bebyggelsen. I øvrigt finder driften typisk sted i vinterperioder, hvor udendørs ophold er begrænset. I forbindelse med mijøvurderingen er godtgjort, at afstandskravet på 200 meter kan nedsættes til 50 meter. Der henvises til miljøvurderingen. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er på nuværende tidspunkt omfattet af lokalplan nr. 1.11.3 fra 2003. Denne ophæves for den del som vedrører nærværende lokalplanområde. Anden planlægning og lovgivning Servitutter Der er i forbindelse med forarbejdet til lokalplan nr. 1.62 foretaget en gennemgang af servitutter og deklarationer i området for at få afklaret hvilke, der er forenelige med lokalplanen og hvilke, der ikke er tidssvarende og derfor må ophæves. Servitutter, der aflyses i forbindelse med lokalplanen, fremgår af bilag 9. Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lovbekendtgørelse nr. 936 af 24. september 2009, skal der udarbejdes en miljøvurdering af planer og programmer, som tilvejebringes inden for bl.a. fysisk planlægning og arealanvendelse og som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af bilag 3 og 4. Lokalplanen og kommuneplantillæg er omfattet af lovens bilag 4, idet butikscenter er omfattet i punkt 10b. Derfor er der gennemført en afgrænsning (scoping) af hvilke miljømæssige parametre, der skal undersøges nærmere i en miljøvurdering. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 11

Ishøj kommune har afgrænset følgende parametre, som skal undersøges nærmere i en miljørapport. Støj fra trafik og erhverv Skyggepåvirkninger Jordforurening Ishøj Kommune er blevet hørt i henhold til kravet om indledende høring af berørte myndigheder. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger i et område med almindelige drikkevandsinteresser. Lokalplanen giver ikke mulighed for særligt grundvandstruende aktiviteter eller installationer. Museumsloven Henvendelser angående spørgsmål eller fund skal rettes til Kroppedal Museum, Kroppedals Allé 3, 2650 Tåstrup. Der er ikke registreret fund af arkæologisk interesse i området. Ved byggeri, der involverer jordarbejde, bør er inden jordarbejde påbegyndes, anmodes om en udtalelse fra det lokale kulturhistoriske museum, jf. 25 i Museumsloven. Kloakplanlægning Bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes Ishøj Forsynings kloaknet. Kommunens kloaksystem er et separatsystem. På tagene etableres grønne tage, som optager en del af regnvandet og dermed udskyder/ mindsker belastningen på regnvandssystemet. Desuden skal det i forbindelse med projektet undersøges, om der kan indrettes regnvandsbassiner og nedsivning/fordampning af overfladevand. Dette kan udformes som et rekreativt og miljømæssigt tilskud til bebyggelsen. Desuden skal befæstelsen på området reduceres, eller udformes med mulighed for nedsivning (fx græsarmering, så den fremstår grøn). Det skal undersøges om der kan ske afvanding til det tilstødende grønne område. Vandforsyning Lokalplanområdet skal i henhold til vandforsyningsplanen forsynes fra Ishøj Forsyning A/S Ishøj Vand A/S. Renovation Ejendomme er omfattet af kommunens erhvervs- og husholdningsaffaldsregulativ. Brand Der skal sikres brandredningsareal ved hver bygning. Ved gennemgående lejligheder skal der sikres et areal pr. bygning. Ved ikke gennemgående lejligheder sikres et areal på hver side af bygningen. Bygninger i skel skal overholde gældende regler i forhold til branddækning. Udrykningskøretøjer skal kunne holde max 40 meter fra den fjerneste adgangsdør. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 12

Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 13 Varmeforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme, når denne mulighed foreligger. Uanset dette kan der ske etablering af tilskudsvarme i form af vedvarende energikilder såsom solvarme, solceller og lignende, eller der kan gives dispensation fra tilslutningskravet til varmeforsyningsanlæg for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. planlovens 19, stk. 4 og 21 a.

Retsvirkninger Retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, såfremt dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper om anvendelsen og karakteren af området. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Privatretlige servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, vil blive aflyst i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 14

Bestemmelser I henhold til Planloven (LBK nr. 937 af 24. september 2009) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at muliggøre en fornyelse og omdannelse af en del af Det lille industriområde. at omdanne til boligområde. at omdanne til bydelscenter. at fastlægge omfang, placering og udformning af ny bebyggelse. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Det omfatter matr. nr. 19eb, 19ec, 19ed, 19eo og 19eq Ishøj By, Ishøj samt alle parceller der, efter den endelige vedtagelse af lokalplanen, udstykkes fra ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder: 1, 2, 3 og 4 som vist på bilag 2. 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boliger, bydelcenter med mulighed for dagligvare- og udvalgsvarebutikker, servicefunktioner herunder restauranter samt kontor- og administration med tilhørende parkerings- og færdselsarealer. 3.2 Delområde 1 må kun anvendes til etageboliger. 3.3 Delområde 2 må kun anvendes til boliger i form af række- og dobbelthuse. 3.4 Delområde 3 må kun anvendes til detailhandel i form af bydelscenter med mulighed for dagligvarebutikker, udvalgs varer, restaurant, administration, servicefunktioner m.v. med tilhørende fri- og parkeringsarealer. 3.5 Delområde 4 må kun anvendes til vejformål 3.6 I delområde 1 og 2 er det tilladt, at der i boligerne Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 15

drives liberalt erhverv, som der almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at virksomheden/aktiviteten drives af den, der bebor og ejer den pågældende bolig, - at virksomheden/aktiviteten drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom og områdets karakter af boligområde ikke forandres ved skiltning eller lignende. - at virksomheden/aktiviteten ikke optager mere end 25 % af boligen. 3.7 Der må inden for lokalplanområdet i øvrigt kun udøves virksomhed, som ikke medfører gener i form af røg, støj, lugt eller rystelser. 4 Udstykninger 4.1 Matrikulære ændringer må kun foretages i det omfang, de er i overensstemmelse med lokalplanens sigte. 4.2 Delområde 1 kan ikke udstykkes yderligere. 4.3 I delområde 2 kan der foretages sokkeludstykning. Der kan udstykkes til max 15 boliger. Der kan ikke ske yderligere udstykning af fællesarealerne, ligesom fællesarealer ikke kan indgå i sokkeludstykningen. Udstykning kan kun ske udfra en samlet plan for delområde 2. 4.4 Delområde 3 kan udstykkes til grundstykker på mindst 1.000 m². Udstykningen af delområdet kan være en sokkeludstykning. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Der skal udarbejdes en plan for vej -, sti -og parkeringsforhold til byrådets nærmere godkendelse. Veje 5.1.1 Området skal vejbetjenes fra Industriskellet (inkl. nyanlagt stikvej fra Ishøj Strandvej) samt Industrivangen som vist på bilag 3 og bilag 4. 5.1.2 De forskellige trafikarter skal adskilles både i form af forskellige belægningstyper og separate vej- og stiforløb. 5.1.3 Vej mellem delområde 2 og 3 (forlængelsen af Industriskellet) udlægges som privat fællesvej. 5.1.4 Den offentlige vej, som anlægges fra Ishøj Strandvej til Industriskellet skal anlægges som dobbeltrettede vognbaner Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 16

på 7 meter, cykelsti i hver side á 1,5 meter, fortov i hver side á 1,5 meter samt rabat i hver side á 1 meter. 5.1..5 Privat fællesvej mellem delområde 2 og 3 skal anlægges som dobbeltrettede vognbaner på ialt 7 meter, fortov i hver side á 1,5 meter samt rabat i hver side á 1 meter. 5.1.6 Interne veje i lokalplanområdet skal anlægges som dobbeltrettede vognbaner på ialt 7 meter, fortov i hver side á 1,5 meter samt rabat i hver side á 1 meter. Vejene anlægges efter en samlet plan som skal godkendes af vejmyndigheden/ politiet. Stier 5.2 Der skal etableres fortove langs butiksfacader ud til parkeringsareal. 5.2.1 Fodgængerarealer og friarealer i øvrigt skal være udformet, så de kan benyttes af personer med nedsat bevægelses- og orienteringsevne. Der skal være et niveauspring mellem vejbaner og fortove. Parkering 5.3 Der må indenfor lokalplanområdet ikke parkeres lastbiler og varevogne med en egenvægt på over 3.500 kg, bortset fra kortvarig parkering i forbindelse med varetilkørsel, renovation eller lignende 5.3.1 Der må indenfor lokalplanområdet ikke forekomme langtidsparkering af større køretøjer og lystfartøjer, såsom campingvogne, både, trailere og busser med plads til 8 personer eller mere. 5.3.2 I delområde 1 skal parkeringspladserne hovedsageligt anlægges i stueetagerne i hver bygning. 5.3.3 I delområde 1 og 2 skal der etableres mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. 5.3.4 I delområde 3 skal der etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² erhvervsetageareal. 5.3.5 Der skal i delområde 1 og 3 som minimum etableres 2 handicapparkeringspladser til hver bygning, bestående af 1 stk. 3,5 x 5,0 meter til almindelige biler og 1. stk. på 4,5 x 8.0 meter til kassebiler. 6 Ledningsanlæg 6.1 Belysning af interne adgangsveje, stier, fortove og parkeringspladser udføres, så de ikke er til direkte gene for beboere. Det sikres at belysning er afskærmet opad. 6.1.1 I lokalplanområdet skal anvendes belysningsarmaturer og -standere svarende til anden, ny belysning i kommunen. Højde på belysning på veje: maks. 6 meter, på stier Fig. 4: Belysning til pladser og veje. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 17

og fortove: maks. 3,5 meter. Parkeringsarealer: maks. 5 meter. 6.2 Ledninger må kun føres i jord. 6.3 Tag -og overfladevand fra befæstede arealer skal kunne ledes til Ishøj Forsynings regnvandssystem. Spildevand indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes Ishøj Forsynings kloaknet. Det skal det i forbindelse med projektet undersøges, om der kan indrettes regnvandsbassiner og nedsivning/fordampning af overfladevand. Det skal i samarbejde med kommunen undersøges om der kan ske afvanding til det tilstødende grønne område. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Langs Industriskellet og Industrivangen fastsættes en byggelinje på 5 meter fra skel. Mod Industriskellet s forlængelse må der ikke bygges tættere på vej end 1 meter. 7.2 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på bilag 2 viste principielle byggefelter. 7.3 Delområde 1 7.3.1 Der må opføres i alt ca. 90 boliger. 7.3.2 Der er en byggeret på 5.500 m² på matrikel 19ec. 7.3.3 Der er en byggeret på 3.300 m² på matrikel 19ed. 7.3.4 Bygninger må maksimalt opføres i 6 etager. Med skråt tag må den øverste del af taget ikke overstige 22 meter over terræn. 7.3.5 Der må kun indrettes boliger i de 5 øverste etager. 7.3.6 Inddækkede altaner medregnes ikke i de angivne m². 7.3.7 Der skal opføres depotrum i stueetagen i hver blok. 7.3.8 Der skal i hver blok opføres et skralderum til husholdningsaffald. 7.3.9 Der skal ved hver blok opføres en miljøstation til storskrald på terræn, som illustreret på bilag 4. 7.4 Delområde 2 7.4.1 Der må opføres i alt ca. 15 boliger. 7.4.2 Der er en byggeret på 2.000 m² på matrikel 19eq. 7.4.3 Bygninger må maksimalt opføres i 2 etager og højde må ikke overstige 9 meter. 7.4.4 Der må ikke bygges tættere på skel end 2,5 meter. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 18

7.4.5 Der må ikke etableres skur, garage, overdækning eller anden sekundær bygning i delområde 2. 7.5 Delområde 3 7.5.1 Bygninger må maksimalt opføres i 2½ etage og højde må ikke overstige 9 meter. 7.5.2 Der må maksimalt bygges 5.000 m² bydelscenter. Heraf må maksimalt 3.500 m² være dagligvarer og maksimalt 2.000 m² være udvalgsvarer. Desuden kan der bygges optil 1.500 m² kontor- og administration og 500 m² restaurant. 7.5.3 Anden bebyggelse, herunder overdækkede arealer i forbindelse med varetilkørsel skal opføres efter en samlet plan, der er godkendt af byrådet. 7.5.4 Udenfor byggefelterne kan der etableres mindre servicebygninger, overdækkede arealer i forbindelse med indgangspartier samt skure til cykler og indkøbsvogne efter en samlet plan, der er godkendt af byrådet. 7.6 I delområde 1 og 2 må der maksimalt bygges 100-110 boligenheder. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Delområde 1 8.1.1 Ydervægge opføres i tegl (inkl. pudsede og filtsede facader), beton eller facadeplader i hvide eller lyse farver og partier af brædde- eller pladebeklædning i lyse jordfarver eller hvid med mindre områder (max 10 %)i andre farver. Inddækninger, tagrender og nedløb i aluminimum/ zink. 8.1.2 Tage skal være grønne med beplantning til at opsuge og forsinke regnvand. 8.1.3 Tagflader skal være med hældning med tagterrasser på dele af tagene. 8.1.4 Altaner til etageboligerne skal være glasinddækkede. 8.1.5 Miljøstationer må være max 15 m² og 2,5 meter høje. Miljøstationerne skal opføres i ikke-brændbart materiale eksempelvis stål (evt. strækmetal) og skal kunne aflåses. Siderne kan begrønnes med slyngplanter. 8.2 Delområde 2 8.2.1 Ydervægge opføres i tegl (inkl. pudsede og filtsede facader), beton eller facadeplader i hvide eller lyse farver og partier af brædde- eller pladebeklædning i lyse jordfarver eller hvid med mindre områder (max 10 %)i andre farver. Inddækninger, tagrender og nedløb i aluminimum/ zink. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 19

8.2.2 Tagflader skal være med ensidigt hældning på maksimalt 30 grader. 8.2.3 Tage skal være grønne med beplantning til at opsuge og forsinke regnvand. 8.3 Delområde 3 8.3.1 Ydervægge opføres i tegl (inkl. pudsede og filtsede facader), beton eller facadeplader i hvide eller lyse farver og partier af brædde- eller pladebeklædning i lyse jordfarver eller hvid med mindre områder (max 10 %)i andre farver. Inddækninger, tagrender og nedløb i aluminimum/ zink. 8.3.2 Tage opføres med ensidigt hældning på maksimalt 10 grader. 8.3.3 Der må ikke ske større tilklæbning eller afblænding af glasfacader og døre i stueetagen end 15 % af det enkelte vinduesparti. 8.3.4 Skiltning på facade skal ske med løse bogstaver og maksimalt 2 logo-skilte pr. facade som ikke må overstige et areal på 1 m². 8.3.5 Facadeskilte må være oplyst med indvendig lyskilde uden effekter. Skilte må ikke være reflekterende eller blænde. Generelt i lokalplanområdet 8.4 For alle delområder gælder at der ikke må anvendes reflekterende materialer på tage og facader, med undtagelse af glas i forbindelse med vinduer. 8.5 Der må ikke etableres større, synlige tekniske installationer på bebyggelsernes tage med mindre disse udformes som integrerede bygningselementer. 8.6 Der må ikke opsættes flagstænger 8.7 Der må på bygningernes tage opføres solcelle- og solfangeranlæg. 8.8 Antenner, herunder parabolantenner, må kun etableres så de ikke er synlige. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal anvendes til torvedannelse, adgangsarealer, parkeringspladser og grønne arealer. Arealerne skal fremstå som et sammenhængende hele såvel i formsprog som i materialevalg. 9.2 I delområde 1 og 2 skal der etableres fælles opholdsarealer. 9.3 I delområde 1 etableres legeområde. 9.4 Der skal udarbejdes en samlet beplantningsplan samt Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 20

plan for udformning af terræn for området til byrådets nærmere godkendelse. 9.5 Udendørs oplag må ikke finde sted. 9.6 Vare- og affaldsstationer skal afskærmes efter byrådets nærmere godkendelse. 9.7 Skiltning 9.7.1 Mod Ishøj Strandvej kan der opsættes 1 pylonskilt med en maksimal højde over terræn på 10 meter. 9.7.2 Ved indkørslen til delområde 3 kan opsættes 1 pylonskilt med en maksimal højde over terræn på 6 meter. 9.7.3 Pylonskiltene må ikke have en bredde der overstiger ¼ af skiltets højde. Pylonskiltet må være oplyst med indvendig lyskilde. Lyset må ikke kunne blænde trafikanter og beboere, og skal i intensitet være afstemt med den øvrige belysning. Bevægelig belysning, som løbende, blinkende lys samt skiftende farve eller andre effekter, er ikke tilladt. 9.7.4 Øvrig skiltning og reklamering må kun ske efter nærmere aftale med Ishøj Kommune. 10 Miljø 10.1 Delområde 1. Boligerne skal opføres som minimum lavenergiklasse i bygningsreglementet. 10.2 Delområde 2. Boligerne skal leve op til standarderne for nulenergi. 11 Forudsætninger for ibrugtagning 11.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg før bebyggelsen kan tages i brug. 11.2 Ny bebyggelse må ikke uden kommunens tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme, når denne mulighed foreligger. Uanset dette kan der ske etablering af tilskudsvarme i form af vedvarende energikilder så som solvarme, solceller og lignende, eller der kan gives dispensation fra tilslutningskravet til varmeforsyningsanlæg for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. planlovens 19, stk. 4 og 21 a. 11.3 Det skal det i forbindelse med projektet undersøges, om der kan indrettes regnvandsbassiner og nedsivning/ fordampning af overfladevand. Det skal undersøges om der kan ske afvanding til det tilstødende grønne område. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 21

11.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug førend det er dokumenteret, at Bygningsreglementets støjbestemmelser og Miljøstyrelsens vejledning om støj fra veje, støj og vibrationer fra jernbaner samt støj fra virksomheder m.v. kan overholdes. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme eller ejerforeninger indenfor lokalplanområdet. 12.2 Grundejerforeningen skal varetage medlemmernes fælles interesser som ejere indenfor området, og skal derfor forestå drift og vedligeholdelse af stier, fællesarealer, privat fællesvej og andre fælles anlæg. 12.3 Grundejerforeningens vedtægter og efterfølgende ændringer skal godkendes af kommunen. 13 Aflysning af servitutter 13.1 Følgende tilstandsservitutter, lokalplan og byplanvedtægt er uforenelige med denne lokalplan og kan herefter aflyses: 12.1.1 10.11.1960-14761 Byplanvedtægt nr. 1, 12.1.2 17.11.1961-14690 Dok om forbrugertank, anlæg, produkter af Caltex Oil A/S mm, 12.1.3 21.06.1962-8077 Dokumenter om grundejerforening mv, 12.1.4 21.06.1962-8083 Dok om grundejerforening mv, 12.1.5 14.08.1962-10605 Dok om grundejerforening mv, 12.1.6 14.08.1962-10607 Dok om grundejerforening mv, 12.1.7 14.08.1962-10614 Dok om grundejerforening mv, 12.1.8 01.09.1962-11631 Dok om grundejerforening mv, 12.1.9 16.05.1964-5807 Dok om benyttelsen af bådebyggerværksted, 12.1.10 11.12.2003-32424 Lokalplan 1.11.3 med tillæg nr. 5 til kommuneplan 1998 2009 for Ishøj Kommune. 14 Ophævelse af lokalplan 13.1 Lokalplan nr. 1.11.3 vedtaget af Ishøj Byråd den 24. november 2003 ophæves for det område der er omfattet af Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 22

denne lokalplan. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er lokalplanen endeligt vedtaget i Ishøj Byråd den 6. december 2011. På byrådets vegne Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk direktør Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 23

Kommuneplantillæg nr. 1 I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes følgende kommuneplanretningslinje: Ishøj Varmeværk For virksomheder der er omfattet af 5 i risikobekendtgørelsen, må der ikke udlægges arealer til forureningsfølsom anvendelse inden for en afstand af 500 m, med mindre det kan godtgøres, at det ikke er forbundet med miljømæssige problemer. For Ishøj Varmeværk er den tilsvarende afstand 50 meter. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er kommuneplantillægget endeligt vedtaget i Ishøj Byråd den 6. december 2011. På byrådets vegne Ole Bjørstorp Borgmester Ole Horskær Madsen Teknisk direktør Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 24

Kommuneplantillæg nr. 2 I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser som rammer for lokalplaner, der tilvejebringes inden for det på illustrationen viste område. Området afgrænses mod nord af det lille industriområde, mod øst af Ishøj Strandvej og bolig område med enfamiliehuse, mod syd af Pileskoven og mod vest af Ishøj varmeværk. Adgang til området sker ad Ishøj Strandvej. Området omfatter kommuneplanens rammeområde 3.BL.8. Nedennævnte bestemmelser optages i kommuneplan 2009 for området. Område 3.BL.8 for hele området Plannummer: 3.BL.8 Plannavn: Boliger og bydelscenter ved Ishøj Strandvej Hovedanvendelse: Bolig- og centerområde (blandet bolig- og erhvervsområde) Zonestatus: Byzone Bebyggelsesprocent: max 100 % Max antal etager: 6 etager Max bygningshøjde: 22 meter Specifik anvendelse: Boliger, bydelscenter med dagligvarebutik, udvalgsvarer, restaurant med udendørsservering, privat service samt kontor- og administration. Bebyggelsens art: Etagehuse (tæt-høj), rækkehuse (tæt-lav), (Bycenter) Lokalplan: 1.62 Særlige bestemmelser: Maksimalt bruttoetageareal på 5.000 m² til detailhandel. Butikker med dagligvarer max 3.500 m² og udvalgsvarebutikker max 2.000 m². Det er muligt at placere kontorog serviceerhverv op til 1500 etagemeter i det stationsnære område. Ved mere end 1500 etagemeter skal der redegøres for, hvordan der vil arbejdes med supplerende virkemidler for at opnå en høj andel af rejsende med kollektiv trafik. Rammeområde 3.E.5 reduceres svarende til den geografiske udstrækning af den nye ramme 3.BL.8, som vist på illustration. Bestemmelserne i rammeområde 3.E.5 fastholdes uændret. Med kommuneplantillægget bliver lokalplanområdet hermed omfattet af rammeområde 3.BL.8 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 25

Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er kommuneplantillægget endelig vedtaget i Ishøj Byråd den 6. december 2011. På byrådets vegne Ole Bjørstorp Borgmester Ole Horskær Madsen Teknisk Direktør Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 26

BILAG 1 Lokalplanområde Matrikelkort og lokalplanområdets afgænsning Mål 1:1500 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 27

BILAG 2 Delområde 1 Etageboliger ca. 90 boliger 8800 kvm. bebyggelse Delområde 4 Vejformål Delområde 3 Butikker Kontorer 7000 kvm bebyggelse Delområde 2 Dobbelt -og rækkehuse ca. 15 boliger 2000 kvm. bebyggelse 4 Opdeling i delområder med byggefelter Mål 1:1500 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 28

BILAG 3 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 29

BILAG 4 19eo Signatur Lokalplanafgrænsning Miljøstation Handicapparkering Fortov Butiksindgang Principskitse: overvejelser om mulig udformning af delområde 1 og 2 Mål 1:1200 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 30

BILAG 5 Snit i bebyggelserne Mål 1:1000 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 31

BILAG 6 Facader Mål 1:500 Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 32

BILAG 7 Illustrationsskitse af etageboliger Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 33

BILAG 8: Servitutgennemgang Matr.nr. 19ed Byrde bemærkninger 10.11.1960 14761-11 Filnavn: 11_A_434 Byplanvedtægt Bør aflyses. 14.08.1962 10607-11 Filnavn: - 11.12.2003 32424-11 Filnavn: 11_G_15 Dok om grundejerforening mv Lokalplan 1.11.3 med tillæg nr 5 til kommuneplan 1998-2009 for Ishøj Kommune Pligt til medlemskab af grundejerforening. Kan aflyses. Bør aflyses. Matr.nr. 19eo Byrde bemærkninger 13.06.1935 Dok om byggelinier mv Byggelinie langs Ishøj Strandvej. Skal respekteres. 21.02.1940 Dok om anbringelse af bardun m tilbehør til fremførelse af elektricitet Findes ikke i akten. Skal formodentlig respekteres. 10.11.1960 Byplabvedtægt Bør aflyses. 24.09.1963 Dok om byggelinier mv Byggelinie langs Ishøj Strandvej. Skal respekteres. 05.04.1966 Dok om adgangsbegrænsning mv Adgangsbegrænsning til Ishøj Strandvej. Skal respekteres. 11.12.2003 Lokalplan 1.11.3 med tillæg nr 5 til kommuneplan 1998-2009 for Ishøj Kommune Bør aflyses. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 34

Matr.nr. 19eq Byrde Bemærkninger 10.11.1960 14761-11 Filnavn: 11_A_434 Byplanvedtægt Bør aflyses 27.11.1961 15124-11 Filnavn: 11_A_434 14.08.1962 10605-11 Filnavn: 11_G_119 01.09.1962 11631-11 Filnavn: 11_G_119 16.05.1964 5807-11 Filnavn: 11_A_434 29.03.1978 7683-11 11_G_119 11.12.2003 32424-11 Filnavn: 11_G_15 landvæsensnævnsforlig Dok om grundejerforening mv Dok om grundejerforening mv Dok om benyttelsen af bådebyggerværksted Dok om forsynings-/afløbsledninger mv Lokalplan 1.11.3 med tillæg nr 5 til kommuneplan 1998-2009 for Ishøj Kommune Kloakledninger. Skal respekteres. Kan aflyses, hvis ejendommene i området sammenlægges og området kloakrenoveres. Pligt til medlemskab af grundejerforening. Kan aflyses Pligt til medlemskab af grundejerforening. Kan aflyses. Vilkår for opførelsen af værkstedet. Kan aflyses. Kloakledninger mm. Skal respekteres. Kan aflyses, hvis ejendommene i området sammenlægges og området kloakrenoveres. Bør aflyses. Lokalplan nr. 1.62 - december 2011 35