Opdrag Opdrag Baggrund og formål Metode og datagrundlag... 1 Projektområderne... 3

Transkript

1 Analyse af ejendomsmarked og erhvervsområder i Kolding Kommune, oktober-november 2016

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Opdrag Opdrag Baggrund og formål Metode og datagrundlag Projektområderne Erhvervsstrategi for Kolding Kommune og Business Kolding Demografi Befolkningsprognose Uddannelsesforhold og erhvervsdemografi Erhvervspendling til og fra Kolding Virksomhedernes lokaliseringskrav Branchespecifikke lokaliseringskrav Analyse af erhvervsområder Metode for analysen Kolding Nord/Bramdrupdam Kolding Øst Kolding Nordvest Kolding C Kolding Havn Vonsild Nordic Synergy Park Lunderskov N Lunderskov Ø Vamdrup Christiansfeld N Christiansfeld S Perspektivområde ved Kolding Nord/Bramdrupdam Bønstrup Erhvervspark Erhvervsområdernes kvaliteter Barrierer for omdannelse af eksisterende erhvervsområder Konkurrencesituationen Tendenser på brugermarkedet Kontor Logistik Produktion Ejendomsmarkedet Markedsforhold på bruger- og investeringsmarkedet Efterspørgselssituationen på erhvervsjord Markedsføringsstrategi Potentielle brugertyper Strategi for markedsføring Sammenfatning Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 77

3 1 Opdrag 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af byplanlægger Lene Lindberg Marcussen på vegne af Kolding Kommune, By- og Udviklingsforvaltningen, Nytorv 11, 6000 Kolding, fået i opdrag at udfærdige denne analyse af ejendomsmarked og erhvervsområder, der kortlægger og kvalificerer 14 erhvervsområder i Kolding Kommune, som er udpeget af klienten. 1.2 Baggrund og formål Konkurrencen om erhvervsvirksomheder og de tilknyttede arbejdspladser er særdeles stærk langs med motorvej E45, og udbuddet af erhvervsjord er stort. For at sikre Kolding Kommunes styrke i denne regionale og nationale konkurrence skal der gennemføres en erhvervsanalyse, hvis primære formål er at: Afdække styrkepositioner, potentialer og profiler for erhvervsområder i Kolding Kommune Gennemføre et realitetstjek vedrørende udviklingen i de eksisterende udlagte erhvervsområder Sikre et vidensgrundlag til vurdering af den samlede planlægning for erhverv i kommunen Den samlede erhvervsanalyse omfatter 4 delopgaver: 1. Kortlægning af erhvervsområder 2. Markedsanalyse 3. Kortlægning af myndighedsbehandling 4. Service- og realitetstjek Nærværende analyse af ejendomsmarked og erhvervsområder vil beskæftige sig med en kortlægning af nuværende erhvervsområder i Kolding Kommune samt en markedsanalyse, der skal belyse, hvilke(n) markedsføringsstrategier Kolding Kommune bør satse på. Analysen skal anvendes i sammenhæng med konklusionerne fra de øvrige delopgaver. Analysen omfatter hele Kolding Kommune med prioritering af de store erhvervsområder omkring Kolding samt Christiansfeld, Vamdrup og Lunderskov. Alle erhvervsområder er udvalgt af Kolding Kommune. 1.3 Metode og datagrundlag Nærværende analyse omfatter 14 udpegede erhvervsområder (heraf et perspektivområde) i og omkring Kolding. Analysen tager udgangspunkt i en kort gennemgang af områderne og Kolding Kommune, herunder den demografiske udvikling og den overordnede erhvervsstruktur i kommunen. Et vigtigt aspekt i analysen af områdernes kvaliteter og potentialer er den viden om virksomheders lokaliseringskrav, der bygger på Sadolin & Albæks mangeårige erfaring som mægler og rådgiver for kommuner og virksomheder landet over. 1

4 I selve analysen gennemgås de enkelte erhvervsområder med beskrivelse af området og data for de virksomheder, der er lokaliseret i de enkelte områder. De indhentede virksomhedsdata er baseret på søgninger på NN Markedsdata samt i CVR-registret. Hvert område analyseres ud fra Sadolin & Albæks objektive vurdering og via en scoring af de enkelte områders kvaliteter. Scoringen af de enkelte områder sammenlignes efterfølgende, hvorved det klarlægges, hvilke områder, der egner sig bedst til videnserhverv eller produktions- og logistikerhverv. Virksomheder, der af dataudtrækket står anført med henholdsvis 0 eller 1 ansat ud fra CVR-nr. og P-nr. er dog udelukket af analysen, da disse virksomheder i vid udstrækning består af holdingselskaber og lign., hvilket vil forvrænge resultaterne i analysen. Det skal dog bemærkes, at der vil være enkelte enkeltmandsvirksomheder, der ikke indgår i analysen, selvom deres aktiviteter er baseret på reel erhvervsaktivitet. Analysen omfatter tillige en beskrivelse af konkurrencesituationen i forhold til tiltrækning og fastholdelse af virksomheder inden for kommunen. Viden om konkurrencesituationen og Kolding Kommunes styrkeprofil danner grundlag for det efterfølgende arbejde med at kvalificere salgs- og markedsføringsstrategien og dermed målet om at fremme erhvervsudviklingen i kommunen. Endeligt omfatter analysen et par korte afsnit om tendenser på brugermarkedet samt nogle af de overordnede barrierer, der ofte kan være i kommunernes bestræbelser på at revitalisere ældre erhvervsområder. 2

5 2 Projektområderne Nærværende analyse og efterfølgende arbejde med markedsføringsstrategi omfatter 12 erhvervsområder beliggende i Kolding Kommune, som er angivet med rødskraverede felter på kortet nedenfor. Derudover analyseres to områder placeret i sammenhæng med henholdsvis Kolding Nord/Bramdrupdam og Vamdrup. Det orangemarkerede område ved Kolding Nord/Bramdrupdam er et perspektivområde, mens Bønstrup Erhvervspark fremstår som en del af erhvervsområdet i Vamdrup. De 14 erhvervsområder er primært beliggende i udkanten af Kolding by. I Kolding C findes en række forskellige erhvervsområder under ét, herunder detailbutikker i bymidten, kontorområder og uddannelsesinstitutioner m.m. I Kolding midtby findes også et ældre havneområde, der har en lang historie bag sig, som strækker sig tilbage mod de danske handelsbyers etableringer. Derudover ligger fem erhvervsområder fordelt på tre centerbyer i henholdsvis Lunderskov, Vamdrup og Christiansfeld. For de 14 områder gælder, at de fremstår som erhvervsområder, hvor mange forskellige erhverv ofte er repræsenteret. De forskellige erhvervsområder dækker imidlertid hver sine behov, idet nogle er lokaliseret tæt på motorvej, andre er lokaliseret tæt på de tættere befolkede områder i og omkring Kolding, mens øvrige forefindes i de mindre lokale samfund. Kilde: Kolding Kommune 3

6 Følgende 12 erhvervsområder skitseret på forrige side indgår i analysen: Kolding Nord/Bramdrupdam Kolding Øst Kolding Nordvest Kolding C Kolding Havn Vonsild Nordic Synergy Park Lunderskov N Lunderskov Ø Vamdrup Christiansfeld N Christiansfeld S Derudover behandles to områder med tilknytning til erhvervsområderne i henholdsvis Kolding Nord/Bramdrupdam og Vamdrup: Perspektivområde nord for Højvangen ved Kolding Nord/Bramdrupdam Bønstrup Erhvervspark ved Vamdrup Bønstrup Erhvervspark er et uudnyttet erhvervsområde, mens området nord for Højvangen ved Kolding Nord/Bramdrupdam er et perspektivområde, der kan udlægges til fremtidig erhverv. Alle erhvervsområderne, undtagen perspektivområdet i Kolding Nord/Bramdrupdam, er kommuneplanlagte, og der foreligger lokalplaner samt byplanvedtægter for hovedparten af områderne. 11 af de 14 erhvervsområder er hovedsaligt ældre erhvervsområder med en lang historie. Nordic Synergy Park beliggende ved Kolding SV mod Vamdrup er derimod et nyt erhvervsområde i Kolding Kommune, hvor kommunens ønske er at skabe et vidensmiljø med erhvervsklynger i et naturområde, hvor adgang til infrastrukturen samtidig er god. Udviklingen af området er ifølge Kommuneplan 2013 planlagt til at række ud over kommuneplanperioden i et tidsperspektiv på over 50 år. Området har dog hidtil ikke udviklet sig som ønsket på trods af de gode intensioner. Nærværende analyse vil derfor klarlægge, hvorledes øvrige erhvervsområder er blevet veletablerede, og hvad der skal til for at tiltrække virksomheder til Nordic Synergy Park. Der findes i Kolding Kommune en række mindre erhvervsområder og områder langs Kolding bys indfaldsveje, som ikke vil blive behandlet i nærværende analyse. 4

7 3 Erhvervsstrategi for Kolding Kommune og Business Kolding Kolding Kommune har i samarbejde med Business Kolding og erhvervslivets aktører udarbejdet en samlet strategi for erhvervsudviklingen i Kolding-området, kaldet Erhvervsstrategi De bagvedliggende mekanismer for strategien er identificeret ved de udfordringer, de mener at stå over for i Kolding Kommune, såvel som det øvrige Trekantområde, samt ikke mindst de styrker, der findes i området. Dette er blandt andet fremhævet i form af: centrum for produktion og industri, fokus på design og bredt uddannelsesmiljø. Kolding Kommune har et bredt udvalg af uddannelsesinstitutioner, hvilket potentielt kan fremme muligheden for at tiltrække og opretholde videnserhverv i området. Samtidig har Kolding og de øvrige store byer i Trekantområdet den unikke beliggenhed i krydset mellem motorvej E45 og E20, hvilket kan give stor økonomisk fordel for såvel produktionsvirksomheder som industri- og transportvirksomheder. Trekløveret bag udarbejdelsen af Erhvervsstrategi 2022 har sat ambitiøse mål for erhvervslivet i kommunen, der bygger på at være i top 10 i Danmark på vækstskabelse og dermed skabe mere end nye arbejdspladser netto. Kilderne til at opnå dette mål er: Iværksætteri og nye virksomheder Vækst i eksisterende virksomheder Turisme Handel Tiltrækning af virksomheder Der er i Erhvervsstrategi 2022 stor fokus på at tiltrække nye arbejdspladser og forbedre mulighederne for, at nye iværksættere får forbedrede forhold, der yderligere kan forbedre chancerne for, at de nye virksomheder overlever. Dette skal blandt andet ske i tæt samarbejde med uddannelsesinstitutionerne. Dette kræver dog de rette rammer for at støtte op om de nye virksomheders behov. I Erhvervsstrategi 2022 er hver af ovennævnte kilder behæftede med underordnede mål. Dog bemærkes det, at tiltrækning af virksomheder anføres som et fokusområde i samarbejde med Trekantområdet uden eksakt mål. Ud over fokus på at forbedre mulighederne for erhvervslivet i Kolding ved at tiltrække og fastholde kvalificerede medarbejdere er der fokus på, at en af de vigtigste forudsætninger for en positiv erhvervsudvikling, er en velunderbygget infrastruktur såvel lokalt som regionalt. For at tiltrække virksomheder, uanset om der er tale om videnserhverv, produktions- eller logistikvirksomheder, handler det dog for kommunen om at have de rette varer på hylderne. Dette skal forstås på den måde, at kommunen kan imødekomme de ønsker, de enkelte brancher har til en given virksomhedslokation. Det er derfor vigtigt for kommunen at have fokus på erhvervsstrategien. 5

8 Erhvervsstrategien for Kolding Kommune skal sammenholdes med de rammebetingelser, som nærværende analyse vil beskæftige sig med. Nærværende analyse vil derfor vurdere i hvilke områder, kommunens erhvervsstrategi har potentiale for succes, og i hvilke områder, strategien bør korrigeres i forhold til en fremtidig salgsstrategi. 6

9 4 Demografi 4.1 Befolkningsprognose Kolding er Danmarks syvende største by med ca indbyggere pr Byen er beliggende i Sydøstjylland, som en del af Trekantområdet med Billund, Fredericia, Haderslev, Middelfart, Vejen og Vejle. Trekantområdet er begunstiget af at omkranse motorvejskrydset, der forbinder Danmark med E45 fra nord til syd og E20 fra øst til vest. I Kolding Kommune bor aktuelt knap indbyggere. Befolkningsfremskrivningen fra Danmarks Statistik viser, at det forventes, at Kolding Kommune vil vokse til ca indbyggere i 2045, svarende til en stigning på ca. 11%. Befolkningsfremskrivningen forventes dermed at blive ca. 0,6%-point højere end for hele Danmark samlet. Kolding Kommune er således en del af det østjyske vækstbånd, der strækker sig langs E45 mod nord. 115 Kolding Region Syddanmark Danmark Kilde: Danmarks Statistik er lig indeks 100. Ifølge Kolding Kommunes egne beregninger for , forventer kommunen allerede i 2029 at passere indbyggere, svarende til en stigning på over personer eller 12,4%. Dermed ligger Kolding Kommunes prognose markant højere end tallene fra Danmarks Statistik. Nærværende analyse tager dog udgangspunkt i prognosen fra Danmarks Statistik. Indbyggertallet i Kolding Kommune de seneste syv år viser midlertidig en stigende tendens, jf. tal fra Social- og Indenrigsministeriet. Fra 2015 til 2016 steg antallet af borgere således med 1,0%. Fortsætter denne tendens vil indbyggertallet i kommunen overstige Danmarks Statistiks prognose frem mod 2045 markant Indbyggere Ændring år til år 0,2% 0,2% 0,2% 0,6% 0,8% 1,0% Kilde: Social og Indenrigsministeriet 7

10 Sammenlignes Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning med Region Syddanmarks, ligger Kolding Kommune væsentligt højere, idet forventningerne til regionen er en stigning i indbyggertallet på ca. 6%. I Region Syddanmark er Kolding Kommunes forventede befolkningsfremskrivning kun overgået af Odense og Vejle med forventede stigninger på henholdsvis 16% og 15%. Forventningerne til befolkningsfremskrivningen for såvel Region Syddanmark som for hele landet viderefører den samme urbaniseringstendens, som vi har været vidner til de senere år, hvor befolkningen flytter fra udkantsområderne til de større byer i de mere centrale dele af landet. Kolding Kommune står dermed med gode muligheder for i fremtiden at øge antallet af beskæftigede inden for kommunegrænsen. Dette kræver dog gunstige vilkår for erhvervslivet for at skabe udvikling og skabe vækst, der i sidste ende kan generere de nye arbejdspladser, som den positive befolkningsfremskrivning alt andet lige tilskynder. 4.2 Uddannelsesforhold og erhvervsdemografi Et vigtigt parameter for befolkningens bosætning er udbuddet af og afstanden til jobs i lokalområdet i forhold til den enkeltes uddannelsesniveau. Dette ses omkring universitetsbyerne, hvor højtuddannede oftere bosætter sig som følge af et mere varieret jobudbud med flere videnbaserede erhverv. Der findes aktuelt en god variation af uddannelsesinstitutioner i Kolding med blandt andre erhvervsakademiet International Business Academy (IBA), Designskolen samt SDU Campus Kolding, som tilbyder uddannelser inden for bl.a. design, IT, entreprenørskab og erhvervsøkonomi. Flere af uddannelserne findes endvidere på kandidatniveau, hvoraf mange har fokus på forretning, entreprenørskab og design i samspil hermed. På UC SYD i Kolding tilbydes uddannelser som pædagog, mens International Business College (IBC) har fokus på uddannelser inden for business-området. Derudover følger en række ungdoms- og erhvervsfaglige uddannelser i Kolding. Sammenlignet med øvrige byer i Trekantområdet, står Kolding Kommune stærkt i forhold til udbuddet af uddannelser og uddannelsesinstitutioner. Dette vejer ofte tungt ift. virksomheders rekruttering af kvalificeret arbejdskraft. Mere herom følger i afsnit 5. Indbyggere i Kolding Kommune er generelt rimelig veluddannede og ligger en anelse over niveauet i Region Syddanmark. 26% af indbyggerne i kommunen har en videregående uddannelse mod 24% for regionen. For hele Danmark er andelen dog 28%, hvilket især trækkes op af de befolkningstætte universitetsbyer som København og Aarhus. Figuren nedenfor viser det højeste gennemførte uddannelsesniveau i 2016 for befolkningsgruppen år. Kolding Kommune ligner i vid udstrækning øvrige traditionelle erhvervskommuner i forhold til uddannelsesniveauet. 8

11 Kolding Region Syddanmark 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grundskole Gymnasial udd. Erhvervsfaglig udd. Kort videregående udd. Mellemlange videregående udd. Lang videregående udd. Kilde: Danmarks Statistik For Region Syddanmark er det generelt Odense, Trekantområdet og Esbjerg, der genererer det høje uddannelsesniveau i regionen, grundet udbuddet af videregående uddannelser og højere kvalificerede jobs. Andelen af højtuddannede i Kolding Kommune er steget de senere år, hvilket kan ses i figuren nedenfor. Her ses det, at andelen af personer med en lang videregående uddannelse eller derover er steget fra ca. 4% til ca. 6% fra 2008 til 2016, eller hvad der svarer til en stigning på over personer. Andelen af personer med henholdsvis en mellemlang eller kort videregående uddannelse er også steget i perioden. Andelen af personer med grundskole som højest fuldførte uddannelse er som følge blevet reduceret af de større andele af personer med mere uddannelse. Kolding, 2016 Kolding, % 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grundskole Gymnasial udd. Erhvervsfaglig udd. Kort videregående udd. Mellemlange videregående udd. Lang videregående udd. Kilde: Danmarks Statistik 9

12 Den stigende andel af personer med en videregående uddannelse vurderes i høj grad at kunne tilskrives det brede udvalg af uddannelser, der findes i Kolding som tidligere nævnt, samt at der muligvis er blevet et større udbud af vidensvirksomheder i regionen, hvilket kan have tiltrukket højtuddannede fra andre kommuner. Det skal dog noteres, at såvel Kolding Kommune som Region Syddanmark som helhed har fået en større andel af personer uden uddannelse sammenholdt med de seks registrerede uddannelsesniveauer i figuren. Dette kan bl.a. skyldes det antal flygtninge, der er kommet til Danmark de seneste par år, hvor det kan være vanskeligt at opgøre deres uddannelsesniveau. Den pæne andel af indbyggere med et højere uddannelsesniveau i Kolding sammenlignet med de øvrige kommuner i Region Syddanmark kan betyde, at Kolding Kommune kan have gode muligheder for at tiltrække og fastholde vidensbaserede erhverv i kommunen. Den socioøkonomiske struktur for henholdsvis Kolding Kommune og hele Region Syddanmark er vist i tabellen nedenfor. Data stammer fra Danmarks Statistiks seneste opgørelse i 2011 og skal derfor aflæses med forbehold, men giver et godt indtryk af den socioøkonomiske fordeling. Kolding Syddanmark Personer % % Lønmodtagere grundniveau % 19% Lønmodtager mellemniveau % 5% Lønmodtagere højeste niveau % 9% Topledere % 2% Øvrige lønmodtagere % 11% Selvstændige % 4% Ledige (el. pers. midlertidigt uden for arbejdsstyrken) % 4% Pensionister % 21% Øvrige % 26% Total % 100% Kilde: Danmarks Statistik Kolding Kommune adskiller sig ikke nævneværdigt i forhold til Region Syddanmark eller Danmark i øvrigt på de enkelte kategorier. Ud fra statistikken er der derfor ikke noget der tyder på, at andelen af selvstændige erhvervsdrivende eller personer med højere indkomster (ofte personer med høj uddannelse) er større i Kolding sammenlignet med regionen eller hele Danmark. Figuren nedenfor viser fordelingen af arbejdssteder ud fra de enkelte sektorer (grå) samt andelen af beskæftigede i hver sektor (grøn) i Kolding Kommune i Her ses det, at ca. 27% af alle jobs i Kolding er inden for offentlig administration, undervisning og sundhed, mens denne kategori blot udgør 11% af arbejdsstederne i Kolding. Dermed er en stor andel af Koldings arbejdsstyrke beskæftiget inden for det offentlige jobmarked. Andelen synes ikke overraskende grundet den store offentlige sektor, vi har i Danmark samt det brede udbud af uddannelser, der findes i Kolding, hvor mange som følge er beskæftigede. 10

13 Derudover er en stor andel ansat inden for handel og transport samtidig med, at andelen af arbejdssteder inden for disse er høj. Dette syntes at indikere, at en stor andel af Koldings erhverv er beskæftiget inden for logistikvirksomheder. Antal job 2014 Antal arbejdssteder 2014 Kultur, fritid og anden service Offentlig administration, undervisning og sundhed Erhvervsservice Ejendomshandel og udlejning Finansiering og forsikring Information og kommunikation Handel og transport mv. Bygge og anlæg Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed Landbrug, skovbrug og fiskeri 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Kilde: Danmarks Statistik Kategorien med den tredje største andel af medarbejdere er inden for industri, råstofindvending og forsyningsvirksomhed, hvilke er fordelt på relativt få antal arbejdssteder. Dette skyldes, at der i Kolding findes få men store virksomheder i denne kategori som eksempelvis Alfa Laval, LM Wind Power og Smurfit Kappa, der alle har mange ansatte. Udviklingen i antallet af jobs fra 2008 (grå) til 2014 (grøn) er vist i figuren nedenfor. Som det fremgår er der sket størst forandring i kategorien offentlig administration, undervisning og sundhed, der har oplevet en fremgang på 3%-point, samt Industri, råstofindvending og forsyningsvirksomhed, der er gået tilbage med 3%-point Kultur, fritid og anden service Offentlig administration, undervisning og sundhed Erhvervsservice Ejendomshandel og udlejning Finansiering og forsikring Information og kommunikation Handel og transport mv. Bygge og anlæg Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed Landbrug, skovbrug og fiskeri 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Kilde: Danmarks Statistik 11

14 Stigningen i antallet af jobs inden for offentlig administration, undervisning og sundhed kan have en sammenhæng med det stigende antal højtuddannede i Kolding. Dette er ydermere et vigtigt parameter i Kolding Kommunes fastlæggelse af fremtidig erhvervsstrategi, hvor videnserhverv og offentlige funktioner kan komme til at spille en større rolle i erhvervssammensætningen. Samlet set er antallet af jobs faldet med knap siden 2008, men har dog ligget stabilt på ca siden 2009, hvor faldet på jobs i høj grad vurderes at skyldes den finansielle krise. Det ser dog ikke ud som om, de mistede arbejdspladser er kommet tilbage under de seneste års økonomiske opsving. De øvrige erhvervskategorier er stort set uændrede i forhold til Erhvervspendling til og fra Kolding Den gode infrastruktur i Trekantområdet gør det let for arbejdskraften at pendle mellem job og bopæl i hele regionen. Figuren nedenfor viser antallet af beskæftigede, der pendlede henholdsvis til og fra Kolding Kommune i 2014, samt hvilken kommune, de pendlede henholdsvis fra og til. Pendling til Kolding Pendling fra Kolding Nettopendling Esbjerg Fredericia Haderslev Horsens Odense Vejen Vejle Aarhus Den blå kurve viser nettopendlingen, dvs. forskellen mellem antallet af beskæftigede, der pendler til Kolding Kommune for at arbejde i forhold til antallet af beskæftigede, der bor i Kolding Kommune, men som pendler til jobbet i en af de øvrige kommuner. Som det ses i figuren var der fra alle kommuner, med undtagelse af Esbjerg, en positiv nettopendling af beskæftigede, der pendlede til et job i Kolding Kommune. Dette kan være et tegn på, at der findes et solidt jobudbud i Kolding Kommune. 12

15 Der findes ikke tilgængelige data for de enkelte faggruppers pendlingsmønstre i forhold til bopælskommune/arbejdskommune, så det er ikke muligt at analysere hvilke brancher, der tiltrækker flest ansatte fra de omkringliggende kommuner. 13

16 5 Virksomhedernes lokaliseringskrav For at kunne vurdere et grundareal eller erhvervsområdes kvalitet og attraktivitet er det nødvendigt at kende de faktorer og præferencer, som spiller ind i forbindelse med en virksomheds lokaliseringsovervejelser. De faktorer og præferencer, som virksomhederne ofte fokuserer på varierer naturligvis, men kan overordnet set inddeles i: Økonomi Ejendomskrav Rammebetingelser Økonomi Virksomheder vil oftest vælge den billigste af to eller flere placeringer, hvis de på alle andre punkter matcher hinanden, hvilket medfører, at økonomi er en væsentlig faktor i virksomheders overordnede lokaliseringsovervejelser. Virksomheder er i dag meget fokuseret på totalomkostningen, dvs. ikke kun basislejen, men også de forventede driftsomkostninger, herunder skatter og afgifter samt energiforbruget. Økonomien knytter sig ligeledes til ejendomskravene, hvor bl.a. arealeffektivitet kan være en væsentlig faktor i en nedbringelse af omkostningerne. Et tegn på virksomheders fokus på økonomien på deres virksomhedsadresse ser vi ved, at flere større virksomheder vælger at afsætte den ejendom, de er bosiddende i på sale-and-lease-back vilkår, hvor virksomheden efterfølgende selv lejer sig ind i ejendommen. Dette er en måde for virksomhederne til at mindske pengebindingen i selskabet, som så kan bruges på eksempelvis innovation og produktudvikling. Ejendomskrav En virksomhed har en række specifikke krav til selve ejendommen. Disse er selvfølgelig afhængige af, hvilken branche, den enkelte virksomhed opererer indenfor. Generelt lægger en virksomhed vægt på følgende ejendomsspecifikke krav: Fleksibilitet Ved fleksibilitet forstås hvor let, der kan ændres i indretningen og opdelingen. I ældre ejendomme er væggene typisk bærende, mens nye og mere fleksible ejendomme er bygget op om bærende ydervægge samt en bærende kerne. Øvrige vægge kan derfor flyttes og etableres løbende for at matche virksomhedens aktuelle behov. Dette muliggør løbende justeringer i fordelingen mellem storrumskontorer og cellekontorer m.v. Arealeffektivitet I ældre kontorejendomme er der typisk et arealforbrug på m² pr. medarbejder. I dagens marked forventes arealeffektive ejendomme at have et arealforbrug på ikke over 20 m² (der er her tale om bruttoetagemeter, dvs. inklusive reception, mødelokaler og andre fælleslokaler). Ved flerbrugerejendomme, hvor lejerne deler faciliteterne, kan der foretages en betydelig reduktion af arealforbruget pr. medarbejder. 14

17 Tekniske installationer Der er i dag en række krav til tekniske specifikationer, såsom aircondition/ventilation, kabling, CTS-systemer, adgangskontrol eller mere produktionsspecifikke og/eller sikkerhedsmæssige tekniske installationer. Indeklima og energi Indeklimaet har stor betydning for medarbejdernes produktivitet. Indeklimaet har således et indirekte link til økonomien. Styring af indeklimaet hænger ligeledes sammen med energiforbruget og dermed de samlede ejendomsomkostninger pr. medarbejder. Bygningers energieffektivitet og profil certificeres af en række organisationer, herunder LEED og The European GreenBuilding Programme, og en lang række virksomheder har disse certificeringer som krav i deres lokaliseringsovervejelser. Fællesfaciliteter Fællesfaciliteter omfatter kantine, mødelokaler, fitnessfaciliteter og reception m.v., og efterspørgslen er drevet af de betydelige omkostningsreduktioner, der kan foretages ved at dele faciliteterne med de øvrige lejere i en ejendom. Prestige/signalværdi Ejendommens beliggenhed og arkitektur skal passe til virksomhedens identitet og egenopfattelse. En markant bygning eller kendt adresse kan medvirke til at skabe et image og udgør dermed en reklameværdi for virksomheden. Synlighed Synlighed er ligeledes en vigtig parameter for mange virksomheder, hvilket kommer til udtryk i forbindelse med anlæg af erhvervsvirksomheder langs motorvejene. Virksomheden får mulighed for at eksponere sit brand mod et stort antal trafikanter og potentielle kunder. Synlighed kan i visse tilfælde betyde, at virksomheder er villige til at betale en præmie for beliggenheden, mens det i de fleste tilfælde blot øger omsætteligheden af erhvervsjorden. Parkering Parkeringsforholdene er en meget vigtig parameter i relation til de ejendomsspecifikke krav. Moderne virksomheder stiller i dag krav om, at der er tilstrækkelige parkeringspladser til medarbejdere og kunder. Prisen på parkeringspladser er ligeledes meget vigtig, idet prisen pr. plads kan svinge fra kr. 250 og helt op til kr pr. måned ekskl. moms i de helt centrale dele af København og Aarhus. Kravet om parkering er naturligvis mere udtalt i områder, hvor der er begrænset adgang med offentlig transport. CSR CSR (Corporate Social Responsibility eller Corporate Sustainability and Responsibility) dækker over virksomheders samfundsansvar. Grundlæggende handler CSR om, at virksomheder handler globalt og samfundsmæssigt ansvarligt, f.eks. ved at tage hensyn til menneskerettigheder, sociale vilkår, arbejdsforhold, miljø, klima m.v. CSR indgår således i virksomhedernes lokaliseringskrav gennem ejendommens miljø- og klimaprofil. 15

18 Omgivelser/nærmiljø Omgivelser og nærmiljø er vanskelige at kvantificere, men omfatter bl.a. indkøbsmuligheder, caféer og restauranter samt byliv, men også gener fra støj og støv, hvis der er produktionsvirksomheder i nærområdet. Ved nye erhvervsparker ses også et ønske om stisystemer i området. Kvalitet Kravet til kvaliteten af det enkelte lejemål er meget lejerspecifikt og knytter sig ofte til materialevalg såsom gulvtype m.v. En virksomhed styrer dog ofte kvaliteten af lejemålet gennem valg af møblement, belysning og udsmykning, hvilket ikke har indvirkning på lokaliseringsbeslutningen. Igen afhænger disse krav af den enkelte virksomhedstype og branche men dog i mindre grad end rammebetingelserne ved lokaliseringen. Rammebetingelser Rammebetingelserne består af en lang række parametre, som virksomheder vægter i større eller mindre grad i forhold til hvor, de ønsker at lokalisere sig. Nedenfor er de væsentlige rammebetingelser listet: Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet Adgang til offentlige transportmidler og transporttid, herunder lufthavn Adgang for cyklister Mobildækning/nethastighed Nærhed til virksomhedens kundegrundlag Nærhed til nuværende medarbejdere Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner Klyngedannelse/synergieffekter Synlighed Disse er vigtige parametre i forbindelse med virksomhedernes lokaliseringsovervejelser uanset hvilken branche, der ses på, men vægtningen afhænger af virksomhedstypen, hvor eksempelvis vidensvirksomheder i højere grad ser på adgang til offentlig transport, mens logistikvirksomheder ser på adgangen til motorvejsnettet. 5.1 Branchespecifikke lokaliseringskrav Vigtigheden af de enkelte parametre, herunder økonomi, rammebetingelser og ejendomskrav afhænger af virksomhedstypen. Virksomhedstyper kan opdeles i følgende fem overordnede kategorier, som er baseret på Sadolin & Albæks erfaringer og markedskendskab. Liberale erhverv Selvstændige erhverv, der oftest forudsætter akademiske kvalifikationer. Eksempelvis advokater, arkitekter, revisorer og rådgivere. Handels- og teknologiske virksomheder Virksomheder, der beskæftiger sig med forskning og udvikling af højteknologiske produkter, herunder design, evaluering og testning, samt kontorer 16

19 til medicinal-, farmaceutiske, informationsteknologiske, kemiske eller energiforsyningsvirksomheder. Administrative faciliteter og hovedkontorer for internationale produktionsvirksomheder. Offentlige instanser/organisationer Kontorer tilhørende offentlige instanser, offentlige organisationer, semioffentlige virksomheder og private nonprofitorganisationer. Eksempelvis statslige styrelser, myndighedskontorer, fagforeninger og brancheforeninger. Finansielle virksomheder Kontorer tilknyttet finansielle virksomheder såsom hovedsæder, driftsafdelinger, back office o.l. Eksempelvis kontorer knyttet til banker, pensionskasser og forsikringsselskaber. Produktions- og logistikerhverv Arealer knyttet til virksomheder, der primært beskæftiger sig med traditionel produktion og logistik. Kategorierne dækker i nogle tilfælde over flere brancher (jf. DB07) på én gang og skal forstås som fem overordnede typer af virksomheder, der hver især stiller differentierede krav i forhold til virksomhedslokalisering. Dette anser Sadolin & Albæk som vigtige redskaber til kommuners lokalplanlægning af erhvervsområder og fastlæggelse af erhvervsstrategier. Med udgangspunkt i ovenstående definitioner har Sadolin & Albæk vurderet virksomheders lokaliseringskrav i forhold til økonomi og rammebetingelser, baseret på Sadolin & Albæks erfaringer og markedskendskab hermed. Nedenstående tabel opsummerer resultaterne ved brug af en farvekode, der viser graden af vigtighed for en gennemsnitlig virksomhed i branchen. Brancher Virksomheders lokaliseringskrav Liberale erhverv Handels- og teknologiske virksomheder Offentlige instanser/ organisationer Finansielle virksomheder Produktions- og logistikerhverv Økonomi Motorvej/hovedvej Offentlig transport inkl. lufthavn Adgang for cyklister Rammebetingelser Mobildækning/IT-infrastruktur Kunder Nuværende medarbejdere Rekrutteringsgrundlag Udd.- og forskningsinstitutioner Klyngedannelse Synlighed U. nævneværdig betydning Nogen betydning Væsentlig betydning Afgørende betydning 17

20 Liberale erhverv Liberale erhverv lægger vægt på de nuværende medarbejdere og er hovedsageligt vidensbaserede, hvorfor de nuværende medarbejdere reelt udgør forretningsgrundlaget. Ydermere lægger de liberale erhverv stor vægt på prestige igennem en profileret beliggenhed med stor synlighed i forhold til omgivelserne. Samtidig er et væsentligt krav til den enkelte ejendom, at denne kan være domicil for virksomheden. Dermed er den enkelte ejendom med til at skabe virksomhedens identitet. Handels- og teknologiske virksomheder Handels- og teknologiske virksomheder vil have stor fokus på rekrutteringsgrundlaget. Teknologitunge virksomheder lokaliserer sig ofte uden for centrum, hvorfor virksomhederne er afhængige af, at den geografiske placering er lettilgængelig mht. privat befordring. Handels- og teknologiske virksomheder skiller sig igen ud ved ofte at have et eksplicit krav om en fornuftig adgang til lufthavnsfaciliteter grundet en ofte stor rejseaktivitet. Offentlige instanser/organisationer Disse organisationer vil typisk have fokus på at have et lavt lejeniveau, ligesom der typisk vil være et klart krav til tilgængeligheden og nærheden til centrum. Synlighed har tilsvarende en høj score. Der vil endvidere typisk være et behov for god tilgængelighed med offentlig transport af hensyn til medarbejdere, men også for klienter/borgere. Finansielle virksomheder Finansielle virksomheder har oftest et krav om at ligge omkring centrale byområder. Tabellen ovenfor viser tilsvarende, at finansielle virksomheder ikke stiller så store krav til rammebetingelserne, som de gør til de ejendomsspecifikke forhold. Finansielle virksomheder vil dog have et ønske om en lokalisering, der giver dem en stærk identitet, hvorfor en placering med en høj synlighed i centrale byområder ofte ønskes. Som et resultat af finanskrisen er kravet om prestige og synlighed noget mindre end før krisen. Produktions- og logistikerhverv Virksomheder inden for produktion og logistik lægger stor vægt på adgang til motorvejsnettet samt i nogen grad adgang til eksempelvis havnefaciliteter, kundegrundlag og medarbejderstab. Endvidere vil disse erhverv ofte være fokuseret på, at lejeniveauet er lavt. Normalt vægter adgang til offentlig transport og adgang for cyklister ikke så højt for produktions- og logistikvirksomheders rammebetingelser for virksomhedslokalisering. Sadolin & Albæk er af klienten blevet gjort bekendt med, at der i Kolding Kommune kan være en tendens til, at disse virksomheder lægger lidt større vægt på dette end normalt. På denne baggrund har Kolding Kommune det seneste år fokuseret på at etablere bedre forbindelser til offentlig transport til bl.a. erhvervsområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam. 18

21 6 Analyse af erhvervsområder Følgende afsnit vil analysere de 14 fastsatte erhvervsområder, og analysen indeholder data om de virksomheder og brancher, der er lokaliseret i de enkelte områder. Dette danner grundlag for en vurdering af de enkelte områder og om, hvorvidt der er overensstemmelse mellem områdernes lokalplaner, kommunens erhvervsstrategi og virksomhedernes ønsker og krav til placering, ud fra Sadolin & Albæks markedskendskab om virksomhedstyperne jf. afsnit Metode for analysen Karakteristika for de 12 udnyttede erhvervsområder i henhold til kortoversigt i afsnit 2 fremlægges nedenfor, inklusiv analyse af den uudnyttede Bønstrup Erhvervspark og perspektivområdet ved Kolding Nord/ Bramdrupdam. Virksomhedsdata er indhentet fra NN Markedsdata samt CVR-registret til analyse af de 12 udnyttede erhvervsområder. Det bør dog bemærkes, at enkelte virksomheder kan være udelukkede fra erhvervsområderne på grund af reklamebeskyttelse. Endvidere er virksomheder, der ikke har angivet et antal ansatte på hverken cvr-nr. eller p-nr., blevet ekskluderet fra analysen, idet der her ofte kan være tale om holdingselskaber og lign. uden fysisk drift og produktion. Danske virksomheder opdeles efter overordnede branchekoder (DB07). Dataudtræk for nærværende analyse af de 12 udnyttede erhvervsområder indeholder derfor opdelinger på 21 branchebetegnelser, jf. DB07. Heraf præsenteres de tre hyppigst repræsenterede brancher i hvert erhvervsområde. De 21 branchebetegnelser har Sadolin & Albæk efterfølgende sammensat til 13 mere overordnede brancheinddelinger. Dette giver et bedre overblik over virksomhedssammensætningerne i erhvervsområderne, idet flere brancher kan dækkes under en mere overordnet kategori. 7 overordnede branchebetegnelser er fastholdt, mens sammenlagte eller opdelte brancheinddelinger er udfærdiget således: Forsyningsvirksomheder er en fællesbetegnelse for branchebetegnelserne El, gas- og fjernvarmeforsyning og Vandforsyning, kloakvæsen, affaldshåndtering og rensning af jord og grundvand. Engroshandel og Detailhandel opdeles i to separate brancher af den samlede betegnelse Engroshandel og detailhandel; reparation af motorkøretøjer og motorcykler. Vidensvirksomheder er en fællesbetegnelse for brancherne Information og kommunikation, Pengeinstitut- og finansieringsvirksomhed, forsikring, Fast ejendom, Liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser og Administrative tjenesteydelser og hjælpetjenester. Offentlige funktioner er en fællesbetegnelse for brancherne Sundhedsvæsen og sociale foranstaltninger og Kultur, forlystelser og sport. Andet erhverv dækker over brancherne Andre serviceydelser, Private husholdninger med ansat medhjælp; husholdningers produktion af varer og Eksterritoriale organisationer og organer. De syv fastholdte branchebetegnelser, der supplerer de seks oven for nævnte sammenlægninger udgør: 19

22 - Landbrug, jagt, skovbrug og fiskeri - Råstofindvending - Fremstillingsvirksomhed - Bygge- og anlægsvirksomhed - Transport og godshåndtering - Overnatning og restauration - Undervisning Brancheopdelingen i hvert erhvervsområde giver god baggrundsviden om, hvilke brancher og derpå hvilke virksomhedstyper, der er lokaliseret i de enkelte områder. Dette giver os mulighed for at analysere, om erhvervsområderne lever op til virksomhedernes lokaliseringskrav i forhold til rammebetingelserne i afsnit 5.1. Efter at de enkelte erhvervsområder er blevet analyseret, vil kvaliteterne af de enkelte områder blive scoret på baggrund af de rammebetingelser, som virksomhedstyperne generelt efterspørger. Scoringen er 1-5, hvor 5 angiver en meget god adgang til en given rammebetingelse, og 1 angiver, hvis forholdet er dårligt. Denne analysedel vil endvidere indeholde en vægtet scoring opdelt på hhv. produktions- og logistikerhverv og videnserhverv ud fra Sadolin & Albæks erfaringer med disse branchers krav. Videnserhvervene dækker i vid udstrækning de liberale erhverv, handels- og teknologiske virksomheder og finansielle virksomheder fra afsnit 5.1, samt i mindre grad offentlige instanser/organisationer. Disse fire kategorier efterspørger i nogen grad de samme rammebetingelser men adskiller sig mere fra produktionsog logistikerhvervene. 6.2 Kolding Nord/Bramdrupdam I Kommuneplan er erhvervsområdet omkring Kolding Nord/Bramdrupdam omfattet af Områdeplan 07 Bramdrup, som er et område beliggende 5-9 km nord for Kolding centrum. Erhvervsområdet er beliggende lige nord for motorvej E45 i den nordlige del af Kolding ved bydelen Bramdrupdam og er arealmæssigt det største erhvervsområde i Kolding Kommune på samlet ca. 600 ha. Området deles af Vejlevej, hvor der mod øst er ca. 320 ha erhvervsareal og mod vest ca. 280 ha. 20

23 Fra erhvervsområdet er der to store indfaldsveje til Kolding ad henholdsvis Vejlevej og Fynsvej, mens der er adgang til motorvej E45 fra både Bramdrupdam og Kolding Ø begge inden for kort afstand. Infrastrukturen i området vurderes derfor som særdeles god for såvel medarbejdere som kunder og godstransport. Rundt omkring i erhvervsområdet findes der forskellige busforbindelser mod Kolding. Fra Vejlevej kan der opnås flere forbindelser til bybusser såvel som regionale busser mod Vejle. Fra motorvej E45 er synligheden til området minimal. Derimod er synligheden fra øvrige lande-/hovedveje i erhvervsområdet særdeles god, hvorved der findes mange attraktive adresser langs disse veje i hele erhvervsområdet. Ifølge NN Markedsdata og CVR-registret er der 219 virksomheder med minimum 2 ansatte i erhvervsområdet. Der er en pæn overvægt af SMV er (små og mellemstore virksomheder) med op til 50 ansatte. Der er dog stadig en vis andel af virksomheder med over 100 ansatte (17 virksomheder). Blandt de mere kendte virksomheder i erhvervsområdet kan nævnes Vattenfall, Canon, Würth, Lemvigh- Müller, Sweco, Prime Cargo samt en række bilforhandlere. 21

24 Erhvervsområde Kolding Nord/Bramdrupdam Antal virksomheder 219 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Transport og godshåndtering Liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser Jævnfør de danske branchekoder (DB07) er engros- og detailhandelsvirksomheder de klart mest fremtrædende i erhvervsområdet med ca. 35%, efterfulgt af transport og godshåndtering med 11% og liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser med 8%. Den store andel af engros- og detailhandelsvirksomheder skyldes i høj grad, at denne branchebetegnelse er relativ bred og inkluderer mange typer af butikker. For nærværende analyse er det imidlertid ikke i så høj grad detailbutikker, der er interessante, hvorfor engros- og detailhandelsvirksomhederne efterfølgende opdeles, jf. metode for analysen. Når virksomhederne efterfølgende opdeles efter mere overordnede brancheopdelinger, fås et til nærværende analyse mere nuanceret billede af brancherne i erhvervsområdet. Figuren nedenfor viser på ny opdelingen af brancher, baseret på DB07, efter Sadolin & Albæks overordnede sammenlægninger. Engros- og detailhandel er dog opdelt, således at det nu ses, at det i erhvervsområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam i høj grad er engrosvirksomhederne, der udgør den store del af virksomhederne. Ca. en tredjedel af alle virksomheder i området er engrosvirksomheder. Yderligere en fjerdedel af virksomhederne består af vidensvirksomheder, der ofte består af en stor andel af højt uddannet arbejdskraft. 22

25 21% 32% Engroshandel Vidensvirksomheder 5% 7% Transport og godshåndtering Fremstillingsvirksomhed 11% 24% Offentlige funktioner Øvrige Trods den gode infrastruktur i erhvervsområdet med blandt andet to motorvejstilkørsler til E45, består blot 11% af virksomhederne af branchen Transport og godshåndtering, hvilket umiddelbart kan synes til den lave ende. Omvendt skal det bemærkes, at der er tale om et stort erhvervsområde med mange virksomheder, og hvor spredningen blandt brancherne også er stor. Med udgangspunkt i rammebetingelserne, som beskrevet i afsnit 5, er der foretaget nedenstående scoring af Kolding Nord/Bramdrupdam erhvervsområde. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Rammebetingelse/område Kolding Nord/Bramdrupdam Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 5 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 2 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 5 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 2 Klyngedannelse/synergieffekter 3 Synlighed 4 Det er i høj grad nærheden til god infrastruktur, der betegner dette erhvervsområde, ligesom synligheden fra de store gennemgående veje i området. Den gode infrastruktur er endvidere medvirkende til at give god adgang til virksomhedernes kundegrundlag og medarbejdere. Kolding Kommune har det seneste år arbejdet for at omlægge nye busruter, således at dette erhvervsområde er blevet busbetjent. Dette fremgår bl.a. af Kolding Kommunes Mobilitetsplan Dette har helt klart styrket dette erhvervsområde, hvor det nu vurderes at være på niveau med øvrige erhvervsområder i Kolding såsom Kolding Nordvest og Vonsild. 23

26 Erhvervsområdet ligger ikke i umiddelbar nærhed til Koldings uddannelsesinstitutioner, hvilket trækker ned for området. Udover boligområdet ved Bramdrupdam gør afstanden til erhvervsområdet, at adgangsforholdene for cyklister vurderes som mindre gode. 6.3 Kolding Øst Nordøst for Kolding midtby ved Birkemosevej og øst for Fynsvej ligger et mindre erhvervsområde. Det omkringliggende område har udpræget karakter af at være boligforstad til Kolding langs den nordlige del af fjorden. Boligområdet og erhvervsområdet deles af den gamle GORI-fabrik, der nu huser IBC Innovationsfabrikken, der bl.a. omfatter efteruddannelse og kursusvirksomhed. Flere af ejendommene i erhvervsområdet har relativt store grundarealer, hvorved virksomhederne ligger med god afstand mellem hinanden. Området er omfattet af plannummer 0514-E1 i Kommuneplan 2013, der giver lov til bebyggelsesprocenter på op til 50. Flere af de opførte ejendomme i området er dog opført med bebyggelsesprocenter på mellem 15 og 30. Fra erhvervsområdet er afstanden til Kolding centrum ad Fynsvej ca. 5 km. Via Fynsvej er der ligeledes direkte adgang til E45, hvortil afstanden fra erhvervsområdet er ca. 3 km. Busforbindelserne i nærområdet findes primært ved Gefionsvej, hvortil afstanden er ca. 0,5-2 km. Synligheden til virksomhederne i erhvervsområdet fra Fynsvej og Nr. Bjertvej vurderes at være god og sikrer en god branding af virksomhederne i området. Ifølge de indhentede virksomhedsdata er 32 virksomheder lokaliseret i erhvervsområdet, hvoraf der er en pæn fordeling mellem størrelsen på virksomhederne, fra 2-4 ansatte til , dog med en overvægt af virksomheder med 5-9 ansatte. Størstedelen af erhvervsområdet anvendes som kontorer. Blandt de mere kendte virksomheder i området kan nævnes Niras, Atea og Schneider Electric. 24

27 Erhvervsområde Kolding Øst Antal virksomheder 32 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Information og kommunikation Liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser Der er ifølge dataudtrækket flest virksomheder inden for brancherne engroshandel og detailhandel og information og kommunikation, efterfulgt af liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser. Vor efterfølgende opdeling af brancherne giver imidlertid et lidt anderledes billede af erhvervsområdet. Som det ses i nedenstående figur beskæftiger hele 59% af virksomhederne i erhvervsområdet sig inden for videnserhvervene. Dette stemmer godt overens med de branchespecifikke lokaliseringskrav som nævnt i afsnit 3.2, hvor liberale erhverv og handels- og teknologiske virksomheder ofte ligger vægt på en profileret beliggenhed med stor synlighed i forhold til omgivelserne samt en beliggenhed uden for centrum, hvor den geografiske placering er lettilgængelig. 3% 9% 28% 59% Vidensvirksomheder Engroshandel Offentlige funktioner Øvrige 28% af virksomhederne i erhvervsområdet beskæftiger sig med engroshandel, mens der er én offentlig funktion, svarende til 3%, der dækkes af Sydøstjyllands Politi. 25

28 Med udgangspunkt i rammebetingelserne, som beskrevet i afsnit 5, er der foretaget nedenstående scoring af erhvervsområdet ved Kolding Øst. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Erhvervsområdet vurderes generelt at score ganske pænt, hvor der en rimelig nærhed til såvel motorvejsnettet som til Kolding midtbys funktioner. Rammebetingelse/område Kolding Øst Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 4 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 3 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 3 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 3 Klyngedannelse/synergieffekter 2 Synlighed 4 Størrelsen på erhvervsområdet gør imidlertid, at muligheden for synergieffekter og klyngedannelser vurderes som begrænsede. Området vurderes dog at have god nærhed til den nuværende arbejdskraft og gode muligheder for at tiltrække ny kvalificeret arbejdskraft grundet placeringen tæt på flere af Koldings boligkvarterer. 6.4 Kolding Nordvest I Kommuneplan er erhvervsområdet omkring Harte/Munkebo omfattet af Områdeplan 02 samt delvist Områdeplan 1, der omfatter den nordlige bydel af Kolding. Erhvervsområdet er et af de ældste i Kolding og er beliggende ca. 3-5 km nordvest for Kolding centrum. Området omfatter Kolding Storcenter umiddelbart nord for Kolding midtby og dækker området mod vest mellem Esbjergvej og Egtvedvej og grænser op til motorvej E45. 26

29 Erhvervsområdet har flere større indfaldsveje, der støder op til Vejlevej og Skovvangen, der leder trafikken ind til Kolding midtby. Ved Kolding V findes motorvejskrydset ved E45 og E20 til Esbjerg. I området omkring Kolding Storcenter findes adskillige busforbindelser, herunder både regional- samt bybusser. Afstanden til Vejlevej, hvorfra det bredeste udvalg af offentlig transport findes er maksimalt ca. 1,5 km. Dog er der enkelte buslinjer med flere stop i den vestlige del af erhvervsområdet. Infrastrukturen ved erhvervsområdet har historisk set været knyttet til den daværende infrastruktur siden områdets oprettelse i løbet af 1970 erne langs med Egtvedvej og Esbjergvej. Sidenhen har oprettelsen af Ny Esbjergvej sikret den gode forbindelse til og fra såvel erhvervsområdet som Kolding by fra motorvejen. Området har dog fået markant mindre synlighed, idet trafikken ikke længere føres via de gamle indfaldsveje, der sikrede branding for mange af virksomhederne. Erhvervsområdet er i henhold til Områdeplan 02 inddelt i en række mindre delområder, der rummer forskellige erhvervskategorier, herunder mindre produktions- og lagervirksomheder samt områder til virksomheder med særlige støj-, støv- eller lugtgener. I dataudtrækket over virksomheder i området er der set bort fra alle virksomheder i forbindelse med Kolding Storcenter, der ellers vil give et forvrænget billede af det øvrige erhvervsområde med sine ca. 120 detailbutikker og restauranter. Til trods for, at virksomheder i Kolding Storcenter sorteres fra i analysen, er erhvervsområdet ved Kolding Nordvest fortsat det område med flest virksomheder uden for Kolding C. 224 virksomheder har ifølge de tilgængelige data adresse i dette område. I området er der stor spredning mellem størrelserne på virksomhederne. Knap 100 virksomheder har færre end 10 ansatte, mens knap 80 virksomheder har mellem 10 og 49 ansatte. 10 virksomheder har over 100 medarbejdere på adressen, hvilket vurderes som en relativ stor andel af området. 27

30 Af de mere kendte virksomheder i området kan nævnes Velux, Alfa Laval og Danfoss. Erhvervsområde Kolding Nordvest Antal virksomheder 224 Antal virksomheder fordelt på antal medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Fremstillingsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Overordnet er engroshandel og detailhandelsvirksomhederne klart de højest repræsenterede i Kolding Nordvests erhvervsområde med 97 virksomheder. Fremstillingsindustrien har som den anden bedst repræsenterede blot 29 virksomheder under denne branchebetegnelse, efterfulgt af bygge- og anlægsvirksomheder. Engroshandel 17% 29% Vidensvirksomheder 9% Detailhandel 13% 14% 17% Fremstillingsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Øvrige Ved efterfølgende opdeling af brancherne ses det i figuren nedenfor, at det er engrosvirksomhederne, der er stærkest repræsenteret i området med næsten 30% af alle virksomheder. Vidensvirksomhederne udgør 17%, mens detailhandel udgør tredje flest med 14%. De 14% skyldes, til trods for ekskluderingen af butikkerne i Kolding Storcenter, i høj grad det høje antal detailbutikker langs Vejlevej, hvor flere store boksbutikker har hjemme og kendetegner den østlige del af erhvervsområdet. 28

31 Generelt viser data, at der er en stor variation af brancher i erhvervsområdet ved Kolding Nordvest, hvor fremstillingsvirksomheder og bygge- og anlægsvirksomheder også er stærkt repræsenterede. Derudover er der en stor andel i kategorien øvrige der blandt andet dækker over transport og godshåndtering. Med udgangspunkt i rammebetingelserne, som beskrevet i afsnit 5, er der foretaget nedenstående scoring af Kolding Nordvest erhvervsområde. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Rammebetingelse/område Kolding Nordvest Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 5 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 3 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 5 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 2 Klyngedannelse/synergieffekter 2 Synlighed 2 Erhvervsområdet ved Kolding Nordvest vurderes kvalitetsmæssigt at have mange af de samme kvaliteter som området ved Kolding Nord/Bramdrupdam. I Kolding Nordvest er det også adgangen til motorvejsnettet, der har stor betydning for virksomheders placering i dette område. Den generelle synlighed til området vurderes dog at være markant dårligere end i Kolding Nord/Bramdrupdam, idet trafikken ikke længere ledes via Esbjergvej og Egtvedvej. Langs Vejlevej er der dog god synlighed til de boksbutikker m.fl., som ligger i første række. Adgangsforholdene for cyklister vurderes dog at være bedre end ved Kolding Nord/Bramdrupdam, idet det ligger placeret med kort afstand til flere boligområder. 6.5 Kolding C Inden for bymidten ligger en række forskellige erhverv, hvoraf hovedparten er inden for detailhandel, liberale erhverv og kontor- og servicevirksomheder. Dertil kommer Kolding Havn, hvor der traditionelt set er overvægt af transporterhverv. Som anført i afsnit 4.2, findes der også en række uddannelsesinstitutioner inden for bymidten, herunder Syddansk Universitet, Designskolen, International Business College (IBC) samt Kolding HF & VUC. Disse er inden for de seneste år blevet samlet i Campusområdet, og desuden har IBA planer om at bygge nyt domicil på Gimbelgrunden i samme område. I forbindelse med Campusområdet ligger Design City, der rummer et delvist udnyttet erhvervsområde. Området er under udvikling og kommer til at være en del af et større område, hvor der ønskes samling af uddannelse og videnserhverv inden for blandt andet den finansielle sektor. Her er Finanshuset, hvor Sydbank lejer 4 ud af 9 etager, aktuelt under opførelse. Samtidig ventes et nyt Danske Bank domicil ved siden 29

32 af at stå færdigt i foråret Domicilet skal endvidere huse Realkredit Danmark, Nordania, Danica og Home. I Kolding C findes nogle af de mest attraktive erhvervsejendomme og grundarealer, hvor virksomheder sikres en stor eksponering, og oplandet for såvel kunder, leverandører, samarbejdspartnere og arbejdskraft er størst her. Afstanden til motorvejsnettet er ganske vidst større, men infrastrukturen og de store indfaldsveje til Kolding gør det let at komme dertil. Til gengæld er der, alt andet lige, et større udbud af offentlig transport i form af busforbindelser og kort afstand til banegården, hvorfra der er adgang til og fra hele landet. Ifølge de tilgængelige virksomhedsdata ligger 345 virksomheder og erhverv placeret i Kolding centrum, hvoraf langt størstedelen er mindre virksomheder med hhv. 2-4 og 5-9 ansatte. Dette hænger sammen med den store andel af detailbutikker, der findes i midtbyen, hvor antallet af ansatte ofte er relativt lavt. 30

33 Erhvervsområde Kolding C Antal virksomheder 345 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Sundhedsvæsen og sociale foranstaltninger Liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser At antallet af detailbutikker er stort i Kolding C fremgår endvidere af, at engroshandel og detailhandel er den klart højest repræsenterede branche i dette område, efterfulgt af sundhedsvæsen og sociale foranstaltninger samt liberale, videnskabelig og tekniske tjenesteydelser. Ved en nærmere specificering af brancheopdelingen i Kolding C ses det, at vidensvirksomhederne udgør knap en tredjedel af alt erhverv, mens det er på grund af det store antal detailbutikker, at engroshandel og detailhandel udgør så stor en andel som nævnt ovenfor. 11% Vidensvirksomheder 11% 7% 30% Detailhandel Offentlige funktioner Overnatning og restauration 18% 24% Engroshandel Øvrige I Kolding C ses der, modsat de øvrige analyserede erhvervsområder, en stor andel af offentlige funktioner. Dette er dog ikke usædvanligt, idet offentlige kontorer mv. ofte lokaliseres i storbyernes centrum, hvortil infrastrukturen er god og befolkningstætheden er størst. Det samme gør sig gældende for erhverv inden for overnatning og restauration, hvor adgang til kulturlivet tiltrækker mange spisende og overnattende gæster. 31

34 Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af Kolding C som overordnet erhvervsområde. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Adgangen til offentlig transport og adgangen til virksomhederne via cykel scorer højt i midtbyen og ikkemindst nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner, der i høj grad benyttes af videnserhvervene. Rammebetingelse/område Kolding C Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 3 Adgang til offentlig transport 5 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 5 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 5 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 5 Klyngedannelse/synergieffekter 3 Synlighed 3 Afstanden til motorvejsnettet er den primære faktor, der fører til, at området opnår en middelscore på denne rammebetingelse. Dette kan have en lille betydning for visse vidensvirksomheders ønske om at placere sig i eller uden for centrum af Kolding. Omvendt vurderes dette dog ikke at have den store betydning for detailhandelsbutikkerne i midtbyen. 6.6 Kolding Havn Kolding Havn er en del af Kolding Centrum, men behandles i nærværende analyse som et selvstændigt erhvervsområde. Som nævnt ovenfor har der traditionelt set været en overvægt af transporterhverv på Kolding Havn. I henhold til Områdeplan 00 Bymidten er det planen, at Kolding Havn skal fortsætte i denne henseende men bindes tættere sammen med byen. 32

35 28 virksomheder er i henhold til virksomhedsdatagrundlaget lokaliseret på Kolding Havn, hvoraf størstedelen er mindre virksomheder med op til 9 ansatte. En enkelt virksomhed skiller sig dog ud, idet Smurfit Kappa ifølge de tilgængelige data har registreret mellem ansatte på adressen på havnen. Erhvervsområde Kolding Havn Antal virksomheder 28 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Transport og godshåndtering Fremstillingsvirksomhed På trods af, at havneområder ofte forbindes med transport og godshåndtering, består de primære brancher på Kolding Havn af engroshandel og detailhandel. Her er det dog hovedsaligt engroshandel, der er tale om, hvilket også kan aflæses i efterfølgende figur med 32% af det samlede erhverv. Transport og godshåndtering udgør aktuelt en fjerdedel af havneerhvervene. 33

36 11% 4% 32% Engroshandel Transport og godshåndtering 14% Fremstillingsvirksomhed Offentlige funktioner 14% Vidensvirksomheder 25% Øvrige I Danmark ser vi en tendens til, at de traditionelle havneerhverv ændres i takt med, at Danmarks havneaktiviteter samles på færre men større havne. Herved står gamle historiske havnearealer i mange danske byer tomme, hvilket kommuner i stigende grad benytter til at gentænke anvendelsen af. Her kan eksempelvis nævnes Pakhuset i Kolding, der er omdannet til et arbejdsfællesskab for bl.a. iværksættere, eller Godset, der har fungeret som spillested siden For nogle byer gælder, at de gamle erhvervsarealer på havnen omdannes til boligformål i stedet for. Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af Kolding Havns erhvervsområde. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Havnens placering tæt på centrum af Kolding gør at adgang til offentlig transport (herunder togstation), adgangsforhold for cyklister, nærhed til nuværende medarbejdere samt til evt. nye medarbejdere generelt scorer højt på vor vurdering af området. Rammebetingelse/område Kolding Havn Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 3 Adgang til offentlig transport 5 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 5 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 4 Klyngedannelse/synergieffekter 3 Synlighed 3 For den ofte tunge transport betyder placeringen i centrum dog at afstanden til motorvejsnettet er længere, og de medfølgende støj- og forureningsgener kan være et irritationsmoment for nogle borgere og øvrige erhverv. 34

37 Samtidig kan det dog også være med til at give området liv og kant, hvor samspillet mellem produktionsog logistikerhverv samt videnserhverv skaber rammerne for et velfungerende bynært og blandet erhvervsområde. Sadolin & Albæk vurderer, at der kan være mindre grad at klyngedannelse/synergieffekter i forbindelse med de traditionelle havneerhverv, hvorfor denne rammebetingelse får en middel score. Denne effekt vurderes dog at blive mindsket ved et øget branchemix som følge af flere differentierede erhverv i området. 6.7 Vonsild I Kommuneplan er erhvervsområdet i Vonsild omfattet af Områdeplan 4 og vedrører et område mellem den sydlige del af Kolding by og bydelen Vonsild. Fra erhvervsområdet fører to større indfaldsvej ind til Kolding midtby, hvoraf den ene føres forbi Kolding havn. Afstanden til Kolding centrum er ca. 3-5 km. Området ligger tæt på motorvej E45 ved afkørsel Kolding S, hvortil der er ca. 3-4 km. Adgangen til/fra erhvervsområdet via offentlig transport i form af bus vurderes som rimelig, idet flere busforbindelser stopper på Vonsildvej, der gennembryder området. Derudover har enkelte busser fast rute gennem erhvervsområdet. Med 178 virksomheder i erhvervsområdet tilhører området i Vonsild et af de største erhvervsområder i Kolding. Der er en forholdsvis bred fordeling mellem størrelsen på de lokaliserede virksomheder fra de helt små tomandsvirksomheder til en virksomhed i størrelsesordenen med ansatte. 35

38 Erhvervsområde Vonsild Antal virksomheder 178 Antal virksomheder fordelt på antal medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Fremstillingsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Erhvervsområdet i Vonsild indeholder en del blandede erhverv, hvor specielt engros- og detailhandelsbutikker udgør en stor andel af virksomhederne med flere større boksbutikker i form af blandt andet byggemarkeder og bilforhandlere. I dette område findes imidlertid også en større andel af virksomheder inden for fremstillingsindustrien. Når engroshandel og detailhandel opdeles i henhold til nærværende analyse, udgør fremstillingsvirksomhederne og engrosvirksomhederne i Vonsild erhvervsområde stort set lige store andele. 10% Engroshandel 7% 30% Fremstillingsvirksomhed 10% 13% Vidensvirksomheder Bygge- og anlægsvirksomhed Offentlige funktioner 28% Øvrige Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af Vonsild erhvervsområde. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. 36

39 Fra Vonsildvej og Søndre Ringvej/Tankedalsvej er der god synlighed til virksomhederne ud til vejen, som primært består af store boksbutikker. De øvrige erhverv har mindre synlighed fra hovedvejene. Dette er også hovedårsagen til, at synligheden får en middel score i tabellen nedenfor. Her er det til gengæld et plus, at området ligger relativt tæt på motorvejen, samt at rekrutteringsgrundlaget ved at ligge tæt på Kolding by vurderes at være rimelig god. Afstanden til centrum har dog fortsat en sådan karakter, at adgangen til offentlig transport i forhold til tog er begrænset, og der opnås ikke de store fordele af nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner. Rammebetingelse/område Vonsild Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 4 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 2 Adgangsforhold for cyklister 3 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 2 Klyngedannelse/synergieffekter 2 Synlighed Nordic Synergy Park Nordic Synergy Park er det nye erhvervsområde i Kolding Kommune. Området er beliggende i Kolding SV i krydset mellem motorvej E45 ved Kolding S og Tankedalsvej/Koldingvej, der fører mod Vamdrup. Der er p.t. udbudt to delområder til salg, som må anvendes til bl.a. administration, liberale erhverv, offentlig og privat service (virksomhedsklasse 1), uddannelse og vidensbaserede erhverv. 37

40 Afstanden til Kolding centrum er 5-6 km, hvorimod afstanden til E45 ved Kolding S blot er 1-2 km. Adgang til erhvervsområdet via offentlig transport vurderes ikke at være god, idet nærmeste busstoppested ligger ca. 3 km fra erhvervsområdet og blot én bus kører dertil. Fra Koldingvej/Tankedalsvej er synligheden til erhvervsområdet rimelig. Erhvervsområdet er dog ikke synligt fra hverken E45 eller Hylkedalsvej, hvorfor eksponeringen for virksomheder vil være begrænset. I henhold til Lokalplan for Nordic Synergy Park etape 1, skal der langs Tankedalsvej etableres jordvolde som afskærmning mod trafikstøj til erhvervsområdet. En jordvold på et kortere stykke fra Nova Boulevard mod Kolding er allerede etableret. Derudover skal der etableres støjskærm langs E45 i en højde på mindst 4 meter målt i forhold til eksisterende terræn. Ved etablering af jord-/støjvolde vil erhvervsområdet blive lukket inde, og synligheden vil blive begrænset. Dette er, jf. afsnit 5, et problem i planlægningen i forhold til tiltrækningen af vidensvirksomheder. Erhvervsområdet har ikke opnået den attraktivitet i markedet, der var forventet ved udstykningen af erhvervsjord og den ændrede lokalplan. Aktuelt er det kun TV-Syd, der har bosat sig i det nye område. Dette kan der være flere årsager til, hvilket vil fremkomme senere i nærværende analyse. Det skal tilføjes, at tankerne bag planlægningen af Nordic Synergy Park kom på et tidspunkt i løbet af 00 erne, hvor flere virksomheder flyttede produktionen til udlandet og hvor der var stor tiltro til, at vi i Danmark fremover ville blive overvejende vidensamfund. Der ses i øjeblikket en tendens til, at det billede måske er ved at ændre sig i takt med, at flere virksomheder erfarer, at de ikke kan opnå den samme produktkvalitet i udlandet og derfor flytter produktionen hjem igen. Hermed kan der ligges op til et paradigmeskifte, hvor nogle virksomheder igen samler produktion og udvikling på samme sted eller i samme område. 38

41 Overordnet set har erhvervsområdet dog meget at byde på. Adgangsforholdene til motorvejen er i top, og der er en rimelig adgang til lufthavnen i Billund. Desuden har beliggenheden en kort afstand til Kolding midtby samt det øvrige Trekantområde, hvilket gør, at nærheden for medarbejdere og rekrutteringsmuligheder vurderes at være gode. Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af Nordic Synergy Park. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Rammebetingelse/område Nordic Synergy Park Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 5 Adgang til offentlig transport 1 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 1 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 3 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 2 Klyngedannelse/synergieffekter n.a. Synlighed 2 Det der trækker ned ved erhvervsområdet er ifølge Sadolin & Albæks vurdering, at adgangen til offentlig transport og adgangen for cyklister er dårlig. Nærheden til uddannelses- og forskningsinstitutioner, som kommunen ønsker at samle i ét campusområde tæt på havnen, er for stor i forhold til de i lokalplanlægningen ønskede virksomhedskategorier, hvorfor scoren herfor bliver lav. Det skal endvidere bemærkes, at området scorer lavere end sammenlignelige områder som Kolding Nord/Bramdrupdam og Kolding Nordvest på betingelser som nærhed til kunder og nærhed til medarbejdere. Dette skyldes, at der vurderes at være et større opland for kunder såvel som medarbejdere mod nord. Her kan det naturligvis diskuteres om de ca. 7 min. i bil mellem motorvejstil- og frakørslerne ved Kolding Ø og Kolding S har afgørende betydning herfor. Sadolin & Albæk vurderer dog, at det mentale aspekt ved en beliggenhed i nord frem for i syd kan spille en større rolle for såvel virksomheder som medarbejdere. Det mentale aspekt ved en nord/syd placering ved Kolding kan endvidere være gældende for nogle virksomheder, der har blikket rettet mod den vækstskabelse, der findes i og omkring Østjylland mod Aarhus, der modsat er lavere syd for Kolding mod den tyske grænse. Her kan virksomhedernes identitet, målsætning, image mv. spille ind i forhold til, hvilket hold man ønsker at spille med på. Herved skeles til en lokalisering mod den høje vækst mod nord kontra den lavere vækst med syd. Synligheden fra Tankedalsvej mod Vamdrup er acceptabel, men trafikken hertil er dog begrænset i forhold til, hvad synlighed fra E45 kan betyde for et erhvervsområde, hvor betydeligt flere bilister passerer dagligt. 39

42 6.9 Lunderskov N I Lunderskov findes to erhvervsområder ét nord for Lunderskov, og ét øst for. Lunderskov by er begunstiget af at ligge tæt på Esbjergmotorvejen, der forbindes med E45 ved Kolding V samt en togstation, hvorfra der er forbindelser til både Kolding, Esbjerg og Sønderborg. Fra erhvervsområdet er afstanden til Kolding centrum ca km, mens afstanden til Esbjergmotorvejen er ca. 3 km. Afstanden til motorvej E45 ved Kolding V er ca. 11 km, mens den til E45 ved Kolding S er ca. 12 km. Erhvervsområde Lunderskov N Antal virksomheder 22 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Fremstillingsvirksomhed Engroshandel og detailhandel Bygge- og anlægsvirksomhed 22 forskellige virksomheder er samlet i Lunderskov Nords erhvervsområde, ifølge virksomhedsdata, der både består af mindre virksomheder og 5 virksomheder med mere end 20 ansatte, hvilket anses som et pæn antal taget Lunderskovs begrænsede størrelse i betragtning. 40

43 Fremstillingsvirksomheder udgør 41% af de 22 virksomheder i området, mens engroshandel udgør mere end en fjerdedel. I de mindre bysamfund er det endvidere ikke unormalt, at en del af det lokale erhverv består af lokale håndværksvirksomheder. Dette er også tilfældet i Lunderskov, hvor denne branche udgør 14% af virksomhederne i erhvervsområdet. 14% 9% 5% Fremstillingsvirksomhed 41% Engroshandel Bygge- og anlægsvirksomhed Vidensvirksomheder 27% Øvrige For attraktiviteten af erhvervsområdet er det en stor fordel, at området ligger tæt på Esbjergmotorvejen, samt at der findes togstation i byen. Dette øger mulighederne for at tiltrække arbejdskraft udefra og adgangen til virksomhedernes kunder og nuværende medarbejdere. Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af erhvervsområdet ved Lunderskov N. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Rammebetingelse/område Lunderskov N Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 4 Adgang til offentlig transport 4 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 2 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 3 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 1 Klyngedannelse/synergieffekter 1 Synlighed 2 Afstanden til uddannelses- og forskningsinstitutioner er stor, men vurderes heller ikke at være så relevant for dette område. Det kan være vanskeligt at oprette og drive videnserhverv i mindre tætbefolkede samfund som nærværende område, idet borgere med høj uddannelse har en tendens til at bosætte sig i de større byer. 41

44 Synligheden til virksomhederne fra Koldingvej langs med erhvervsområdet vurderes at være begrænset, hvilket i scoringen ovenfor er udtryk for. Dette sammenholdes endvidere med den relativt lave mængde trafik, der vurderes at køre forbi erhvervsområdet Lunderskov Ø Det andet erhvervsområde i Lunderskov er i høj grad baseret på vindmølleproducenten LM Wind Power, der har dybe rødder i Lunderskov, hvor virksomheden startede med møbelproduktion under navnet Lunderskov Møbelfabrik og siden LM Glasfiber, der blandt andet producerede både. Afstanden fra erhvervsområdet ved Lunderskov Ø til Kolding centrum er ca. 12 km. Afstanden til Esbjergmotorvejen er ca. 4 km, mens afstanden til E45 er mellem km til henholdsvis Kolding S og Kolding V. Målt på antallet af virksomheder er erhvervsområdet ved Lunderskov Ø det klart mindste i nærværende analyse. 4 virksomheder er repræsenteret i området, hvoraf LM Wind Power udgør to af virksomhederne idet de er beliggende på to forskellige adresser i området, henholdsvis på Aage Skouboes Vej og Vingen. Ud over LM Wind Power er Daka repræsenteret i området samt et mindre lokalt værksted. 42

45 Erhvervsområde Lunderskov Ø Antal virksomheder 4 Antal virksomheder fordelt på antal medarbejdere Primære brancher (DB07) Fremstillingsvirksomhed Engroshandel og detailhandel Der hersker usikkerhed om fordelingen af antallet af medarbejdere i de tilgængelige markedsdata for LM Wind Power, der ifølge dataudtrækket har ansatte på hver af de to adresser. Ifølge Sadolin & Albæks kendskab til virksomheden er antallet af ansatte omtrent 200 på de to adresser samlet. Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af Lunderskov Ø. Rammebetingelse/område Lunderskov Ø Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 3 Adgang til offentlig transport 3 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 1 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 3 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 1 Klyngedannelse/synergieffekter 1 Synlighed 4 Vurderingen af erhvervsområdet i Lunderskov Ø vurderes i stor grad på samme vis som området nord for Lunderskov. Dog scorer nærværende område lidt lavere på adgangsforhold til motorveje og adgang til offentlig transport grundet den lidt længere afstand hertil. Synligheden til LM Wind Power, der ligger placeret umiddelbart ud til Lunderskovvej er stor, hvorfor dette erhvervsområde scorer højt på dette parameter. 43

46 6.11 Vamdrup Erhvervsområdet i Vamdrup er størrelsesmæssigt et af de største erhvervsområder i Kolding Kommune på trods af Vamdrupområdets indbyggere. Erhvervsområdet er beliggende i den nordøstlige del af byen mellem Koldingvej og jernbanen, der løber gennem byen. Afstanden til Kolding centrum er km, mens afstanden til motorvej E45 ved Kolding S er 9-12 km. Der er endvidere adgang til Esbjergmotorvejen ved Lunderskov, ca. 12 km fra erhvervsområdet. Til trods for Vamdrups trods alt beskedne størrelse, er erhvervsarealet i byen stort. 55 virksomheder er ifølge virksomhedsdata repræsenteret i nærværende område, der også tæller et par store virksomheder såsom Rockwool, Dansk Auto Logik og Teknos. 44

47 Erhvervsområde Vamdrup Antal virksomheder 55 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Fremstillingsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Ifølge branchekoderne fra de tilgængelige markedsdata er engroshandel og detailhandelsbranchen den størst repræsenterede i området efterfulgt af fremstillingsvirksomheder og bygge- og anlægsvirksomheder. Sadolin & Albæks opdeling af engros- og detailhandel ændrer imidlertid på dette billede, således at der er flest virksomheder i branchen fremstilling. Engrosvirksomheder udgør ca. en fjerdedel. Fremstillingsvirksomhed 9% 11% 11% 29% Engroshandel Bygge- og anlægsvirksomhed Transport og godshåndtering 11% 24% Vidensvirksomheder Øvrige Brancherne bygge- og anlæg samt transport og godshåndtering udgør 11% af alle virksomhederne hver, mens vidensvirksomheder udgør en ikke helt ubetydelig andel på 9%. Her er der tale om bl.a. et reklamebureau og en arkitektvirksomhed. 45

48 Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af erhvervsområdet i Vamdrup. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Rammebetingelse/område Vamdrup Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 2 Adgang til offentlig transport 3 Adgang til lufthavn 2 Adgangsforhold for cyklister 3 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 3 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 3 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 1 Klyngedannelse/synergieffekter 1 Synlighed 2 Den offentlige infrastruktur i forbindelse med erhvervsområdet vurderes som rimelig med flere busforbindelser fra Vamdrup Station, hvorfra enkelte har ruter gennem erhvervsområdet. Der er dog en længere afstand fra Vamdrup Station til dele af erhvervsområdet, hvortil ruten ikke er direkte. Der kan fra Vamdrup Station opnås togforbindelser til Kolding og Sønderborg samt Lunderskov og Esbjerg. Adgang til lufthavn scorer lavere end erhvervsområderne i Lunderskov grundet den lidt længere rejsetid til Billund Lufthavn. Sadolin & Albæk er bekendt med, at Vamdrup har egen lufthavn i umiddelbar nærhed af erhvervsområdet. Dette forhold vurderes dog ikke at have nævneværdig betydning for erhvervsområdet, idet der ikke er tale om en lufthavn med et fast internationalt rutenet. Da der, ud over Dansk Auto Logik A/S, ikke ligger virksomheder direkte ud til Koldingvej omfartsvej er synligheden derfra begrænset. Der er dog en delvis synlighed til flere virksomheder fra togstrækningen gennem Vamdrup by. Erhvervsområdet i Vamdrup indeholder også Bønstrup Erhvervspark, der er udlagt til fremtidig erhvervsformål. Dette område vurderes særskilt i afsnit Generelt vurderes der dog ikke aktuelt at være så stor efterspørgsel efter erhvervsjord i erhvervsområdet omkring Vamdrup, hvilket gør behovet for udbud af yderligere erhvervsjord begrænset Christiansfeld N I Christiansfeld syd for Kolding findes to erhvervsområder. Det ene område er beliggende i den nordlige del af byen lige ud til Koldingvej, der fører direkte ind til Kolding midtby gennem Vonsild. Afstanden til Kolding centrum er ca. 15 km. 46

49 I det nordlige erhvervsområde ligger 26 virksomheder lokaliseret jf. virksomhedsdata. Mest kendt af virksomhederne i området er Danæg. Erhvervsområde Christiansfeld N Antal virksomheder 26 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Engroshandel og detailhandel Sundhedsvæsen og sociale foranstaltninger Fremstillingsvirksomhed Erhvervsområdet i Christiansfeld N er det område i nærværende analyse med den mest lige fordeling af virksomhedsbrancher. Knap en femtedel består af offentlige funktioner og yderligere knap en femtedel er engroshandel. Fremstillingsvirksomheder som Danæg og bygge- og anlægsvirksomheder samt transport og godshåndtering og også bredt repræsenteret. 47

50 23% 19% Offentlige funktioner Engroshandel Fremstillingsvirksomhed 12% 12% 15% 19% Bygge- og anlægsvirksomhed Transport og godshåndtering Øvrige Infrastrukturen til erhvervsområdet vurderes som rimelig, idet afstanden til motorvej E45 blot er 4 km, og samtidig er der god adgang til landevej mod henholdsvis Kolding og Haderslev. For offentlig transport er det muligt at opnå adgang til bus fra Kongensgade maksimalt 1,5 km fra erhvervsområdet. Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af det nordlige erhvervsområde i Christiansfeld. Scoringen er foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Rammebetingelse/område Christiansfeld N Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 3 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 1 Adgangsforhold for cyklister 2 Mobildækning/nethastighed 4 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 3 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 2 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 1 Klyngedannelse/synergieffekter 1 Synlighed 1 Synligheden til erhvervsområdet er begrænset men bedst fra Koldingvej i sydgående retning. Scoren for synlighed vurderes dog til 1 for området under ét. Derudover vurderes effekterne af klyngedannelse/synergieffekter at være lav/ikke eksisterende Christiansfeld S Det andet erhvervsområde i Christiansfeld dækker den sydlige del af byen og er primært kendt for Arlas mejeriproduktion. Området ligger i umiddelbar nærhed til Christiansfeld bymidte. Afstanden til Kolding centrum er ca. 16 km. 48

51 Der findes aktuelt 10 lokaliserede virksomheder i erhvervsområdet, der fordeler sig jævnt på størrelse og branche, jf. de tilgængelige virksomhedsdata. Erhvervsområde Christiansfeld S Antal virksomheder 10 Antal virksomheder fordelt på antal 2-4 medarbejdere Uoplyst Primære brancher (DB07) Fremstillingsvirksomhed Sundhedsvæsen og sociale foranstaltninger Engroshandel og detailhandel Arla udgør den ene af to fremstillingsvirksomheder i området, mens en tandlæge og en hjemmepleje udgør de offentlige funktioner. 49

52 20% 20% Fremstillingsvirksomhed Offentlige funktioner Vidensvirksomheder 10% 10% 20% 20% Detailhandel Bygge- og anlægsvirksomhed Øvrige Infrastrukturen til og fra erhvervsområdet vurderes at være mindre god, idet den primært tunge trafik ledes i en større bue uden om byen, og afstanden til motorvej såvel som hovedvejen til henholdsvis Kolding og Haderslev forlænges betragteligt. Afstanden til motorvej E45 er ca. 5 km. Afstanden til offentlig transport vurderes dog at være bedre grundet beliggenheden tæt på Christiansfelds bymidte og dermed busstation, hvortil afstanden er ca. 1 km. Derudover har tre busruter et stop ud for Arlas ejendom. Med udgangspunkt i rammebetingelserne som beskrevet i afsnit 5 er der foretaget nedenstående scoring af erhvervsområdet i Christiansfeld S. Scoringen er som for de øvrige erhvervsområder foretaget ud fra en generel betragtning, og dækker området ud fra en gennemsnitsbetragtning. Den korte afstand til området ved Christiansfeld N gør, at nærværende erhvervsområde i vid udstrækninger ligner det andet område. Rammebetingelse/område Christiansfeld S Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 2 Adgang til offentlig transport 3 Adgang til lufthavn 1 Adgangsforhold for cyklister 2 Mobildækning/nethastighed 4 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 3 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 2 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 1 Klyngedannelse/synergieffekter 1 Synlighed 1 Vejnettet i Christiansfeld vurderes ikke at lede meget trafik uden ærindekørsel til erhvervsområdet, hvorved synligheden til de lokaliserede erhverv er begrænset. Samtidig vurderes det aktuelle branchemix ikke at kaste megen klyngedannelse/synergieffekt af sig, omend området også må siges at være for lille til dette. 50

53 6.14 Perspektivområde ved Kolding Nord/Bramdrupdam Som tillæg til de 12 udnyttede erhvervsområder beskrevet i de foregående afsnit, har Sadolin & Albæk vurderet attraktiviteten af to aktuelt uudnyttede områder efter samme scoringsprincip. Nord for Højvangen ved Kolding Nord/Bramdrupdam ligger et perspektivområde på ca. 100 ha til erhvervsformål i henhold til Kommuneplan Området er endnu ikke lokalplanlagt, men det indgår som en del af Kolding Kommunes overvejelser i forhold til lokaliseringer af nye virksomheder i kommunen. Perspektivområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam ligger op ad det stærke erhvervsområde i den nordlige del af Kolding, hvor der er god adgang til motorvej/infrastruktur, kunder, medarbejdere. Dettes afspejler sig i den generelt høje scoring. Fra Vejlevej og Højvangen er der god synlighed til området, men vejene vurderes dog at være mindre befærdede sammenlignet med indfaldsvejene i det etablerede erhvervsområde. Kolding Nord/ Bramdrupdam Rammebetingelse/område (perspektiv) Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 5 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 3 Adgangsforhold for cyklister 1 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 4 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 2 Klyngedannelse/synergieffekter n.a Synlighed 4 51

54 Adgangen til offentlig transport, adgang for cyklister og nærhed til medarbejdere vurderes at være lidt lavere end for det øvrige etablerede erhvervsområde. Dette skyldes, at afstanden til Kolding by og de tættere befolkede områder er lidt længere hertil. Scoringen for offentlig transport bygger på en forudsætning om, at der etableres busforbindelse i sammenhæng med det øvrige erhvervsområde, som dog vurderes at blive med lidt færre forbindelser Bønstrup Erhvervspark Bønstrup Erhvervspark ligger i den nordlige del af erhvervsområdet i Vamdrup. Området fremstår dog endnu uudnyttet. I Bønstrup Erhvervspark er en del af området lokalplanlagt, jf. Lokalplan 50. Denne giver bestemmelse om industri-, lager- og værkstedsvirksomheder med en maksimal udendørs støjbelastning på 70 db. Kilde: Danmarks Miljøportal Grundet den tætte placering i forlængelse af det øvrige erhvervsområde i Vamdrup, adskiller scoringen for Bønstrup Erhvervspark sig ikke synderligt fra dette område. Nærhed til kundegrundlag og rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere vurderes at være de primære potentielle fordele ved Bønstrup Erhvervspark, idet det forudsættes at potentielle virksomheder i dette område i høj grad vil være lokalt funderede, som det er tilfældet for en stor del af det øvrige erhvervsområde ved Vamdrup. 52

55 Rammebetingelse/område Bønstrup Erhvervspark Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 2 Adgang til offentlig transport 2 Adgang til lufthavn 2 Adgangsforhold for cyklister 2 Mobildækning/nethastighed 5 Nærhed til virksomhedens kundegrundlag 4 Nærhed til nuværende medarbejdere 4 Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 3 Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 1 Klyngedannelse/synergieffekter n.a Synlighed 2 For perspektivområdet Bønstrup Erhvervspark vurderes adgang til offentlig transport og for cyklister at være lavere end for det øvrige erhvervsområde ved Vamdrup. Dette skyldes, at afstanden til Vamdrup by samt til bus- og togstationen er noget længere Erhvervsområdernes kvaliteter Efter at have gennemgået de 14 erhvervsområder i Kolding Kommune vil de enkelte scoreboards i det følgende blive sammenlignet med hinanden. Det giver et godt visuelt overblik over de enkelte områders kvaliteter i forhold til de øvrige. I første omgang vil scoringer blive sammenlignet, på baggrund af hvordan de har været angivet i de foregående afsnit. Efterfølgende sammenlignes det med en vægtet score ud fra rammebetingelserne i afsnit 5. Nedenfor sammenlignes de 14 erhvervsområders scorer. Først følger de otte erhvervsområder, der ligger i og tæt omkring Kolding, og som derfor er bedst sammenlignelige. Rammebetingelse/område Kolding Nord/ Bramdrupdam Kolding Øst Kolding Nordves t Kolding C Kolding Havn Vonsild Nordic Synergy Park Kolding Nord/ Bramdrupdam (perspektiv) Motorvej/infras truktur Adgang til offentlig transport Adgang til lufthavn Adgangsforhold for cyklister Mobildækning/nethastighed Nærhed til kundegrundlaget Nærhed til medarbejdere Rekrutteringsgrundlag Uddannelses- og forskningsinst Klyngedannelse/synergieffekter n.a. n.a Synlighed Nedenfor følger de seks erhvervsområder, der ligger i periferien af Kolding by. Herved kan disse erhvervsområder bedre sammenlignes. 53

56 Rammebetingelse/område Lunderskov N Lunderskov Ø Vamdrup Bønstrup Christiansfeld NChristiansfeld S Erhvervs park Motorvej/infras truktur Adgang til offentlig transport Adgang til lufthavn Adgangsforhold for cyklister Mobildækning/nethastighed Nærhed til kundegrundlaget Nærhed til medarbejdere Rekrutteringsgrundlag Uddannelses- og forskningsinst Klyngedannelse/synergieffekter n.a 1 1 Synlighed Generelt ses det, at erhvervsområderne tæt på Kolding scorer højere på de fleste parametre, idet der er en markant bedre adgang til både infrastruktur, offentlig transport og motorvejsnettet. Derudover er placeringerne tættere på uddannelses- og forskningsinstitutionerne, og grundet de større erhvervsområder med mere homogene branchesammensætninger vurderes disse at have bedre muligheder for klyngedannelser/synergieffekter. Erhvervsområderne uden for Kolding scorer dog fortsat pænt på nærheden til kundegrundlaget og nærhed til nuværende medarbejdere, hvilket bygger på en forudsætning om, at de repræsenterede erhverv ofte er lokalt orienterede og servicerer kunder lokalt. Som det ses i figurerne halter Nordic Synergy Park efter de øvrige erhvervsområder med kort afstand til Kolding. Dette er især gældende for adgangen til offentlig transport og for cyklister. Sadolin & Albæk vurderer ikke den nuværende forbindelse til busser til at være tilstrækkelig i forhold til at tiltrække nye virksomheder, hvor nogle medarbejdere kan være afhængige af offentlig transport. Sadolin & Albæk anerkender dog problematikken omkring etablering af øget adgang, før behovet er til stede. Det er imidlertid ikke alle scores i rammebetingelserne, der kan sammenlignes 1:1 med hinanden. Adgangen til motorvejsnettet og infrastrukturen vægtes ofte højere end adgangsforhold for cyklister eller adgang til lufthavn. Samtidig kan vægtningen af de enkelte betingelser variere mellem brancherne, hvorfor der efterfølgende udarbejdes en vægtning af rammebetingelserne for produktions- og logistikerhverv samt anden vægtning for videnserhvervene, baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab hertil, jf. afsnit 5.1. De 11 rammebetingelser er derfor vægtet efter Sadolin & Albæks markedskendskab til krav fra virksomhedernes side. Disse vægte er opdelt på et overordnet plan mellem to meget forskellige grupper, i henholdsvis produktions- og logistikerhverv samt videnserhverv, som vist nedenfor. Videnserhvervene dækker i vid udstrækning de liberale erhverv, handels- og teknologiske virksomheder og finansielle virksomheder, samt i mindre grad offentlige instanser/organisationer. Disse fire kategorier efterspørger i nogen grad de samme rammebetingelser men adskiller sig mere fra produktions- og logistikerhvervene. Forskellene kan aflæses i de neden for listede vægte. 54

57 Vægtning af score Produktions- og logistikerhverv Videnserhverv Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet 25% 10% Adgang til offentlig transport 5% 10% Adgang til lufthavn 5% 5% Adgangsforhold for cyklister 0% 5% Mobildækning/nethastighed 10% 10% Nærhed til virksomhedernes kundegrundlag 15% 5% Nærhed til nuværende medarbejdere 10% 10% Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere 5% 10% Nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner 0% 5% Klyngedannelse/synergieffekter 10% 10% Synlighed 15% 20% Ved at vægte de enkelte scoringer fås en samlet score på alle de 14 erhvervsområder. Herved er det muligt at sammenligne scoren i attraktiviteten af et givent erhvervsområde set ud fra en produktions- og logistikvirksomheds synsvinkel samt ud fra en vidensvirksomheds synsvinkel. Nedenfor vises den vægtede score af erhvervsområderne tæt på Kolding for produktions- og logistikerhverv. Her scorer især erhvervsområderne ved Kolding Nord/Bramdrupdam og Kolding Nordvest højt, idet de i høj grad vurderes at dække rammebetingelserne hos industri-, logistik- og produktionsvirksomheder godt. PRODUKTIONS- OG LOGISTIKERHVERV Rammebetingelse/område Kolding Nord/ Bramdrupdam Kolding Øst Kolding Nordves t Kolding C Kolding Havn Vonsild Nordic Synergy Park Kolding Nord/ Bramdrupdam (perspektiv) Motorvej/infras truktur 1,25 1,00 1,25 0,75 0,75 1,00 1,25 1,25 Adgang til offentlig transport 0,10 0,10 0,10 0,25 0,25 0,10 0,05 0,10 Adgang til lufthavn 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,10 0,15 0,15 Adgangsforhold for cyklister 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Mobildækning/nethastighed 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 Nærhed til kundegrundlaget 0,60 0,45 0,60 0,75 0,60 0,60 0,45 0,60 Nærhed til medarbejdere 0,50 0,40 0,50 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 Rekrutteringsgrundlag 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Uddannelses- og forskningsinst. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Klyngedannelse/synergieffekter 0,30 0,20 0,20 0,30 0,30 0, Synlighed 0,60 0,60 0,30 0,45 0,45 0,45 0,30 0,60 4,20 3,60 3,80 3,75 3,60 3,55 3,30 3,80 Sammenlignes de samme erhvervsområder med vægtningen af rammebetingelser for videnserhvervene ser scorerne ud som vist på figuren nedenfor. Her ses det, at den samlede score i Kolding C og Kolding Havn er størst for videnserhvervene, hvorimod disse erhverv halter efter ved de øvrige erhvervsområder. Resultatet er imidlertid ikke overraskende, idet vor erfaring viser, at der i centrum af storbyerne ofte også er den bedste opfyldelse af vidensvirksomhedernes krav til rammebetingelser. Af de vægtede scoringer for Nordic Synergy Park ses det, at området scorer højest på rammebetingelserne ved brancherne inden for produktions- og logistikerhverv og samtidig scorer væsentligt lavere hos videnserhvervene. Dette falder ikke så godt i tråd med planforholdene for Nordic Synergy Park, hvor rammerne 55

58 sigter mod anvendelse for virksomheder inden for administration, liberale erhverv, offentlig og privat service (i miljøklasse 1), uddannelse, forskning og vidensbaserede erhverv. Dette forhold vurderes at være signifikant i forhold til det faktum, at afsætningen af byggeretter i området har været begrænset til TV-Syd. VIDENSERHVERV Rammebetingelse/område Kolding Nord/ Bramdrupdam Kolding Øst Kolding Nordves t Kolding C Kolding Havn Vonsild Nordic Synergy Park Kolding Nord/ Bramdrupdam (perspektiv) Motorvej/infras truktur 0,50 0,40 0,50 0,30 0,30 0,40 0,50 0,50 Adgang til offentlig transport 0,20 0,20 0,20 0,50 0,50 0,20 0,10 0,20 Adgang til lufthavn 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,10 0,15 0,15 Adgangsforhold for cyklister 0,10 0,15 0,15 0,25 0,25 0,15 0,05 0,05 Mobildækning/nethastighed 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 Nærhed til kundegrundlaget 0,20 0,15 0,20 0,25 0,20 0,20 0,15 0,20 Nærhed til medarbejdere 0,50 0,40 0,50 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 Rekrutteringsgrundlag 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 Uddannelses- og forskningsinst. 0,10 0,15 0,10 0,25 0,20 0,10 0,10 0,10 Klyngedannelse/synergieffekter 0,30 0,20 0,20 0,30 0,30 0, Synlighed 0,80 0,80 0,40 0,60 0,60 0,60 0,40 0,80 3,75 3,50 3,30 3,90 3,80 3,25 2,75 3,30 Resultaterne giver en indikation på, at den fremtidige strategi for Kolding Kommune kan være, at satse på at fastholde og tiltrække videnserhvervene til bymidten i stedet for uden for centrum, idet de samtidig er tæt på uddannelses- og forskningsinstitutioner, offentlig transport og på steder, hvor synligheden stadig er stor. Perspektivområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam scorer efter vægtningen fortsat højt samlet, omend dog lidt lavere end det eksisterende erhvervsområde. Her skal dog tages højde for, at klyngedannelse/synergieffekt ikke er vurderet, idet der endnu ikke er lokaliseret virksomheder i dette perspektivområde. Det samme forhold gør sig gældende for Nordic Synergy Park og det uudnyttede Bønstrup Erhvervspark. De vægtede scorer hos produktions- og logistikerhvervene samt hos videnserhvervene for erhvervsområderne uden for Kolding følger i figurerne nedenfor. PRODUKTIONS- OG LOGISTIKERHVERV Rammebetingelse/område Lunderskov N Lunderskov Ø Vamdrup Bønstrup Christiansfald NChristiansfeld S Erhvervs park Motorvej/infras truktur 1,00 0,75 0,50 0,50 0,75 0,50 Adgang til offentlig transport 0,20 0,15 0,15 0,10 0,10 0,15 Adgang til lufthavn 0,15 0,15 0,10 0,10 0,05 0,05 Adgangsforhold for cyklister 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Mobildækning/nethastighed 0,50 0,50 0,50 0,50 0,40 0,40 Nærhed til kundegrundlaget 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 Nærhed til medarbejdere 0,40 0,40 0,40 0,40 0,30 0,30 Rekrutteringsgrundlag 0,15 0,15 0,15 0,15 0,10 0,10 Uddannelses- og forskningsinst. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Klyngedannelse/synergieffekter 0,10 0,10 0,10-0,10 0,10 Synlighed 0,30 0,60 0,30 0,30 0,15 0,15 3,40 3,40 2,80 2,65 2,55 2,35 56

59 Generelt scorer erhvervsområderne uden for Kolding lavere karakterer end områder i nærheden af Kolding. Den naturlige forklaring på dette er, at områderne ikke har den samme kvalitet og attraktivitet grundet bl.a. afstanden til motorvejsnet, mulighed for at rekruttere nye medarbejdere og muligheden for synergieffekter m.v., hvilket smitter af på den vægtede score. VIDENSERHVERV Rammebetingelse/område Lunderskov N Lunderskov Ø Vamdrup Bønstrup Christiansfald NChristiansfeld S Erhvervs park Motorvej/infras truktur 0,40 0,30 0,20 0,20 0,30 0,20 Adgang til offentlig transport 0,40 0,30 0,30 0,20 0,20 0,30 Adgang til lufthavn 0,15 0,15 0,10 0,10 0,05 0,05 Adgangsforhold for cyklister 0,10 0,05 0,15 0,10 0,10 0,10 Mobildækning/nethastighed 0,50 0,50 0,50 0,50 0,40 0,40 Nærhed til kundegrundlaget 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Nærhed til medarbejdere 0,40 0,40 0,40 0,40 0,30 0,30 Rekrutteringsgrundlag 0,30 0,30 0,30 0,30 0,20 0,20 Uddannelses- og forskningsinst. 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 Klyngedannelse/synergieffekter 0,10 0,10 0,10-0,10 0,10 Synlighed 0,40 0,80 0,40 0,40 0,20 0,20 3,00 3,15 2,70 2,45 2,10 2,10 Den samlede vægtede score for videnserhvervene ser, ikke overraskende, mindre god ud, da deres højtvægtede rammebetingelser får lave scorer i analysen. Det kan endvidere konkluderes på resultaterne, at de mindst attraktive erhvervsområder af de 14 analyserede områder ligger i Christiansfeld og Bønstrup Erhvervspark. Områderne ved Christiansfeld er generelt også små og bærer præg af, at det er mindre lokale erhverv, der er lokaliseret her (med undtagelse af Arla og Danæg). 57

60 7 Barrierer for omdannelse af eksisterende erhvervsområder Hvis udbuddet af erhvervsjord ikke matcher efterspørgslen, er der stadigvæk mulighed for, at virksomhederne lokaliserer sig i et ældre, eksisterende erhvervsområde i kommunen. Det vil dog kræve, at ejendomskravene kan opfyldes på tilstrækkelig vis i den eksisterende bebyggelse, eller at der er mulighed for at omdanne eksisterende ejendomme både ved ombygning eller nedrivning. Erhvervsområdet ved Harte/Munkebo i det nordvestlige Kolding hører til de ældste erhvervsområder i kommunen, hvor udbygningen primært er sket i løbet af 1970 erne. Til trods for, at området dengang blev knyttet op på den daværende infrastruktur omkring indfaldsvejene fra Egtvedvej og Esbjergvej, har kommunen været i stand til at opretholde de gode adgangsforhold via rundkørslen på Ny Esbjergvej. Derimod har Ny Esbjergvej ført til en markant mindre synlighed til virksomhederne i området, idet trafikken ikke længere føres via de gamle indfaldsveje, der sikrede branding for mange af virksomhederne. Udfordringen for erhvervsområdet kan dog til gengæld være, at området har en meget varieret sammensætning af bygnings- og virksomhedstyper, hvor bygningsmassen ofte er utidssvarende i forhold til arkitektur, lysforhold, indretningsmuligheder m.v., og at nogle virksomheder ikke længere har behov for en kombination af kontor og lager/produktion. Dette kan ofte synliggøres af længere tomgangsperioder på visse ejendomme, hvilket dog ikke ser ud til at være tilfældet i det aktuelle marked. Hertil kommer, at sammensætningen af virksomhedstyper inden for områderne kan være en barriere for nye lejere/brugere, hvor eksempelvis en moderne vidensbaseret virksomhed ikke ønsker at have en autoophugger eller en støjende produktionsvirksomhed som nabo. De gamle lokalplaner kan i nogle tilfælde reelt have været for rummelige. Samme dilemma ser vi ofte kan gøre sig gældende ved gamle delvist udtjente havnearealer rundt omkring i Danmark, hvor kommuner ofte ønsker at nytænke erhvervssammensætningen i et område, men møder dilemmaer ved at få tilbageværende virksomheder kan give støj- og/eller lugtgener m.v. Der er dog også økonomiske barrierer for omdannelse og revitalisering af eksisterende erhvervsområder. Det drejer sig både om økonomien ved nedrivning med efterfølgende nybyggeri samt ved renovering af eksisterende ejendomme. Nedenstående eksempler illustrerer de økonomiske udfordringer, som ligger i omdannelse i forhold til køb af ubebygget erhvervsjord. Køb af bygninger med nedrivning for øje Som eksempel kan der tages udgangspunkt i en ældre produktionsejendom på i alt m² med tilhørende kontorfaciliteter på 750 m². Ejendommen er opført i betonelementer, og loftshøjden er ca. 5 meter i produktionsdelen. Kontorerne er indrettet som en blanding af cellekontorer og større rum med plads til 4-6 medarbejdere. Udenomsarealerne er befæstede med sf-sten, og der er etableret porte i bygningen. Bygningen fremtræder i fornuftig stand. 58

61 Sådanne ejendomme kan i dagens marked udlejes til ca. kr pr. m² pr. år plus driftsomkostninger. Der er tale om en snitleje, idet kontordelen normalt ligger i niveauet kr pr. m². Investor vil normalt påregne en tomgangsperiode på 18 måneder, hvor der ud over lejetabet også skal betales driftsomkostninger primært skatter og afgifter. For at kunne udleje ejendommen skal der påregnes lidt istandsættelse af kontordelen, hvilket beløber sig til ca. kr pr. m² kontor. Investorernes afkastkrav for en ejendom som den pågældende vil ligge i niveauet 9,0 til 9,25%. Beregningen af ejendommens markedsværdi ses herunder. Lejeindtægt i alt Ikkelejerbetalte driftsomkostninger Afkast, kr Nettostartforrentning 9,25% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang Istandsættelse Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb - Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr Markedsværdien af ejendommen udgør med ovenstående forudsætninger ca. kr pr. m² bygning. For at kunne opføre en ny bygning skal de eksisterende bygninger rives ned. Omkostningen til nedrivning varierer og afhænger af bygningstype og tilstedeværelse af asbest og pcb m.v. Normalt ligger omkostningen i niveauet kr pr. m² bygningsareal. Den samlede investering vil således beløbe sig til kr pr. m² bygningsareal, svarende til kr pr. m² grund ved den traditionelle bebyggelsesprocent på 50 for sådanne erhvervsområder. Prisen på kr pr. m² grund skal holdes op mod prisen på ubebygget erhvervsjord i kommunen, der vurderes at ligge markant lavere for arealer, som har samme eller bedre beliggenhed. Renovering af eksisterende bygninger Renovering af eksisterende produktions- eller logistikejendomme omfatter sjældent de helt store investeringer, idet ejendommens attraktivitet afhænger af areal, loftshøjder, porte og ramper og tilkørselsforhold. Disse faktorer er statiske og kan ikke uden væsentlige bygningsmæssige investeringer ændres på ejendommen. Det betyder i praksis, at ejendommen skal passe til brugeren, før den er attraktiv. Omvendt forholder det sig med kontorejendomme, der i højere grad kan ombygges, således at de afspejler de bygningsmæssige krav, som en moderne virksomhed stiller til indretningen. Der er dog en række økonomiske forhold, som gør, at omdannelsen ikke sker af sig selv. En stor andel af tomgangen for kontorer findes ofte i ældre ejendomme opført i 1970 erne og 1980 erne omkring byernes gamle indfaldsveje. Her er der ofte tale om byggeri af en ganske fornuftig kvalitet, og bygningerne har ofte været anvendt som domiciler eller til back office-funktioner. Det bygningsmæssige 59

62 layout er dog ikke længere tidssvarende, og det er primært bygningsdybde og loftshøjde, som er problemet. Omdannelse af sådanne ældre kontorejendomme er mulig men kræver en betydelig investering, som skal give et tilpas afkast, og investeringen skal typisk afskrives over lejeperioden, hvis specielle indretninger målrettes lejer. En istandsættelse af en kontorejendom fra denne periode omfatter ofte ny gulvbelægning, maling af vægge, ændring af lofter og belysning samt ny kabling. Hertil kommer ændring af indretningen, hvor cellekontorer omdannes til større enheder, og der etableres flere mødelokaler af forskellige størrelser. En sådan istandsættelse koster som minimum kr pr. m² og ofte op til kr pr. m², hvis der foretages større ændringer af indretningen. Disse investeringer skal forrentes, og det medfører en forhøjelse af lejen i forhold til det nuværende niveau for ejendommen. Markedslejen for sekundære kontorejendomme opført i perioden beliggende i traditionelle ældre erhvervsområder såsom eksempelvis Vonsild ligger i niveauet kr pr. m² ekskl. driftsomkostninger. Hvis der skal investeres kr for at kunne tiltrække en ny lejer, og investeringen skal forrentes med 6-7%, vil det medføre en lejestigning på kr pr. m². Denne merleje skal tillægges basislejen i området. Den samlede leje pr. m² efter afkast og afskrivning vil således udgøre ca. kr , hvilket skal ses i forhold til lejeniveauet i mere velbeliggende områder såsom Kolding Nord/Bramdrupdam eller Kolding Nordvest. Markedslejen i Kolding Nord/Bramdrupdam udgør i niveauet kr pr. m² p.a., og Kolding Nord/Bramdrupdam vurderes at være et mere attraktivt område med to motorvejstilkørsler og en forholdsvis god synlighed. Hertil kommer det forhold, at ejendommen fortsat kan lide under lav loftshøjde og et dårligt energimærke i forhold til nye eller nyere ejendomme, ligesom arealeffektiviteten kan være noget bedre i nye ejendomme, altså det forhold, at der skal bruges færre m² men til en lidt højere leje. Samlet set kan det konkluderes, at omdannelse af eksisterende erhvervsområder er en vanskelig proces enten fordi den basale værdi af bygningerne er for høj til nedrivning, de nødvendige investeringer i ældre og utidssvarende kontorejendomme ikke kan gennemføres med det fornødne afkast, eller at det nye lejeniveau ligger for højt i forhold til nyere ejendomme eller områder med en bedre beliggenhed. I praksis betyder det, at udbud af ny erhvervsjord kan være en central parameter i forhold til at kunne tiltrække nye virksomheder eller fastholde eksisterende i kommunen. Dette er imidlertid også sket ved opførelse af Nordic Synergy Park, men noget tyder på, at strategien til at tiltrække de rette virksomheder til området skal være anderledes. Eksempler på ældre industri- og produktionsejendomme, der kan være svære at sælge eller udleje, viser sig eksempelvis langs Vejlevej, hvorfra flere virksomheder er fraflyttet med tomme ejendomme til følge. Her anses området langs Vejlevej generelt at være bynært og attraktivt for boks-butikker og udvalgte kontor- og liberale erhverv. Billedet er dog lidt anderledes for industri- og produktionsvirksomheder. Her kan tomgangen skyldes forhold, hvor de nuværende ejendomme er utidssvarende, og omkostningerne til renovering eller nedrivning ikke er økonomisk rentabel i forhold til ny opførelse andetsteds. 60

63 8 Konkurrencesituationen I afsnit 3 blev erhvervsstrategien for Kolding Kommune og Business Kolding kort gennemgået. Erhvervsstrategier omhandler generelt, hvorledes en kommune kan differentiere sig fra øvrige kommuner, samt hvad de vil fokusere på for at skabe de bedste rammer for kommunens erhvervsliv og tiltrække nye virksomheder i fremtiden. Som det blev nævnt har Kolding Kommune i samarbejde med Business Kolding og nogle af erhvervslivets aktører fokuseret på fem kilder, hvor de tilsammen vil opnå det overordnede mål om vækst og jobskabelse. Én af disse kilder omhandler tiltrækning af virksomheder i samarbejde med Trekantområdet. Dog er der ikke udarbejdet et mål herfor. Sadolin & Albæk anerkender tankerne om at skabe en stærk og attraktiv region i Trekantområdet, hvor kommunerne samarbejder om at tiltrække virksomheder til området, hvilket vil kunne skabe synergieffekter til øvrige erhverv i området. Det skal dog understreges, at de øvrige kommuner i Trekantområdet ikke blot er samarbejdspartnere, men samtidig også er stærke konkurrenter til Kolding. For kommunerne hver især handler det om at tiltrække nye virksomheder og i sidste ende om jobskabelse og skattekroner. Populært sagt er det alles kamp mod alle. Når der ses på Kolding Kommunes konkurrence fra øvrige erhvervsområder i Trekantområdet, er det i høj grad Vejle, Fredericia og Middelfart, der er de største konkurrenter. Det er de hovedsaligt på baggrund af beliggenheden ved motorvejskrydset, hvor E45 møder E20. Dette kryds er et knudepunkt i den danske infrastruktur. Her genereres meget trafik mellem de fire største danske byer i form af København og Odense i øst samt Aarhus og Aalborg mod nord. Sadolin & Albæk vurderer de øvrige kommuner i Trekantområdet (Billund, Haderslev og Vejen) som værende mindre konkurrenter til Kolding. Vi vurderer, at flere virksomheders ønske om at placere sig i eksempelvis Billund eller Vejen ofte kan skyldes en historisk tilknytning til området, eller hvor visse rammebetingelser, jf. afsnit 5, kan spille en mindre rolle for lokaliseringen. Dette kan eksempelvis være nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner eller adgang til offentlig transport. I såvel Vejle som Fredericia og Middelfart findes der motorvejsnære erhvervsområder, hvortil adgangsforholdene er gode, synligheden er i top og adgangen for nuværende og nye medarbejdere er god grundet det store befolkningsopland. Umiddelbart nord for Vejle ligger et erhvervsområde ved Hornstrup. Dette område har traditionelt set været brugt til hovedsalig godstransport og engrosvirksomheder og er ikke mindst kendt for Mercedes-Benz forhandleren Starmark. Området ligger lige ud til E45 med meget god synlighed. De seneste år er flere videnserhverv dog flyttet til området, hvor bl.a. PwC, EY og Rambøll har oprettet kontorer. Herved har virksomhederne let adgang ud til deres kunder, hvor tendensen måske tidligere var, at kunderne kom til dem. Derudover vurderes det i høj grad at være på grund af den store synlighed og den fortsat gode adgang for medarbejderne, der har gjort, at de har valgt at placere sig netop her. Erhvervsområdet er efterhånden smeltet sammen med det øvrige erhvervsområde ved Vejle N, der funktionelt og beliggenhedsmæssigt i forhold til by og infrastruktur på mange måder kan minde om erhvervsområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam i Kolding. For flere virksomheder i første række er synligheden til dette område ved Vejle dog i top modsat tilfældet i Kolding Nord/Bramdrupdam. 61

64 De to erhvervsområder nord for Vejle vurderes at være stærke konkurrenter til øvrige motorvejsnære erhvervsområder i Kolding Kommune. Ved at der de seneste år er begyndt at samle sig andre kontor- og videnserhverv i områderne, har de tilføjet en ny dimension i tiltrækningskraften af virksomheder over for øvrige konkurrenter. I Vinding ved Vejle S findes et andet større erhvervsområde, hvor dele af området er lokaliseret i umiddelbar nærhed til motorvejen. Synligheden hertil er dog lav, og konkurrencen fra dette erhvervsområde vurderes også som lav til moderat. I Fredericia vurderes erhvervsområdet ved Erritsø i Fredericia S at være en stærk konkurrent til Kolding, idet adgang til infrastruktur og nærheden til såvel Fredericia som Middelfart er i top. Derudover er der stor synlighed til en række virksomheder langs motorvejen. Området tæller en stor andel kontorerhverv. Ved Taulov er erhvervsområdet placeret midt imellem sammenfletningen af Østjyske Motorvej og Taulovmotorvej, der forbinder henholdsvis E45 fra nord og E45 fra syd med E20 mod Odense og København. På denne vis ligger erhvervsområdet stærkt placeret i forhold til infrastruktur til hele Danmark, hvilket formentlig også er baggrund for, at flere transporterhverv såsom Danske Fragtmænd, DHL og PostNord har valgt at placere sig her. For DHL har synligheden især været vigtig ved valg af denne placering. Erhvervsområdet vurderes som en stærk konkurrent i forhold til at tiltrække virksomheder, der vægter infrastruktur og synlighed højt. Omvendt vurderes adgang til arbejdskraft at være mere beskeden sammenlignet med øvrige erhvervsområder i Trekantområdet, der ligger i umiddelbart tilknytning til hovedbyerne i området. Syd for Kolding vurderes erhvervsområdet ved Hammelev, vest for Haderslev, som værende den stærkeste konkurrent til Koldings erhvervsområder. Erhvervsområdet er dog et mindre et af slagsen, men ligger placeret tæt op ad E45 og med god synlighed. Området vurderes dog i mindre grad at være en reel konkurrent til Koldings motorvejsnære erhvervsområder. For erhvervsområderne i Christiansfeld vurderes det dog at være en lidt stærkere konkurrent, grundet den kortere afstand imellem de to. Sadolin & Albæk har erfaret, at der de senere år har været et udpræget fokus blandt kommunerne om at tiltrække de store stærke vidensvirksomheder. Her står eksempelvis Apple s valg af etablering af datacenter i Viborg højt på ønskesedlen hos de fleste danske kommuner. Dette kræver dog et langt sejt træk, og vor erfaring siger, at denne type virksomheder er svære at gøre tilfredse. Det kræver derfor meget arbejde i forhold til hyppigheden af denne type virksomhedslokationer. Mulighederne for at tiltrække de lidt mindre lokal- og regionskontorer er derfor noget bedre. Her skal man dog være opmærksom på, at flere virksomheder vælger at samle de små lokale kontorer, der ofte er repræsenteret i flere nærliggende provinsbyer, i én (eller få) regional(e) ejendom(me) med en central og veleksponeret placering. 62

65 9 Tendenser på brugermarkedet Brugermarkedets krav til ejendomme og rammebetingelser udvikler sig løbende som følge af ændringer i forretningsgrundlaget, produktions- og samarbejdsformer, infrastruktur m.v. Det betyder i praksis, at ejendomme og erhvervsområder ikke nødvendigvis opretholder deres attraktivitet på længere sigt. Brugernes krav afhænger som beskrevet i afsnit 5 af branchen, mens de overordnede tendenser kan beskrives på baggrund af en opdeling på kontor, lager/logistik samt produktion. 9.1 Kontor På kontormarkedet igangsatte finanskrisen og den efterfølgende lavkonjunktur et stort fokus på de samlede omkostninger pr. medarbejder samt behovet for fleksibilitet. Brugerne efterspørger i dag arealeffektive lokaler, hvor arealforbruget pr. medarbejder kan reduceres til m² pr. medarbejder og i visse tilfælde under 20 m² pr. medarbejder, hvis der arbejdes med flexible seating. En del af arealreduktionen sker desuden via en optimal anvendelse af mødelokaler, hvor moderne booking systemer kan reducere antallet af uudnyttede lokaler. I flerbrugerejendomme, eksempelvis NCC s Company Houses, indgår deling af servicefunktioner ligeledes i den mulige reduktion af arealforbruget. Her indgår fælles reception, kantine og mødelokaler, hvilket sikrer en optimal anvendelse af lokaler og ressourcer. Disse flerbrugerejendomme er efterspurgte blandt de mindre og mellemstore virksomheder, idet der ofte er tale om moderne og velbeliggende ejendomme med god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Flerbrugerejendomme har også en god fleksibilitet, hvor lejeren kan justere arealet uden flytning, hvis der sker ændringer i antallet af medarbejdere. De moderne flerbrugerejendomme er således en ejendomstype, der vurderes at være attraktiv på lang sigt. Efterspørgslen på domiciler er begrænset, og mange af de større virksomheder har ikke nødvendigvis et ønske om eget domicil. Enkelte brancher, eksempelvis den finansielle, vælger dog fortsat at placere sig i domiciler som følge af den synlighed og prestige, der ofte knytter sig til et domicilbyggeri. Omvendt har denne branche i en årrække valgt at placere sig i lidt mere ydmyge bygninger og placeringer som en følge af finanskrisen og deres rolle heri. Dette kan eksemplificeres ved Design City i Kolding, hvor Sydbank og Danske Bank flytter ind i nærmeste fremtid på attraktive adresser. Her bygger Danske Bank ganske vist selv det kommende domicil, men ejendommen deles med blandt andre Realkredit Danmark og Home. Sydbank har også valgt at flytte ind i en flerbrugerejendom frem for at sidde alene i en stor mondæn ejendom. Rådgivningsvirksomheder ses ofte i flerbrugerejendomme og har tidligere haft filialer i en række af de mellemstore provinsbyer. Der er dog en tendens til, at de nationale rådgivningsvirksomheder samler flere af filialerne i centralt beliggende områder, der med god adgang til infrastruktur kan servicere et stort område både med hensyn til kunder og medarbejdere. Adgangen til offentlig transport er ikke afgørende, hvorimod synlighed vægter for denne gruppe. 63

66 Blandt de helt små virksomheder og i særdeleshed blandt opstartsvirksomheder er der en stor efterspørgsel efter ejendomme målrettet disse. Der kan være tale om prisbillige kontorer i iværksætterhuse eller ældre flerbrugerejendomme i tilknytning til byen, hvor der er mulighed for at skabe et dynamisk miljø med fællesskaber på tværs af virksomhederne. Kravene til kvaliteten af bygninger og lokaler er ikke store, men betalingsevnen er tilsvarende begrænset. 9.2 Logistik På markedet for lager- og logistikejendomme er der fortsat klar fokus på effektivitet, der dog afhænger af, om der er tale om lager eller terminal. For lagerejendomme er der fokus på loftshøjder, og for de helt store nationale og internationale kæder er der tale om fuldautomatiske lagersystemer, der øger effektiviteten. Terminalerne anvendes til at omfordele varer fra lager eller lastbiler til mindre transportenheder, og for disse ejendomme er der stor fokus på ejendommenes tilkørselsforhold. Bygninger skal være betjent fra to sider med et stort antal ramper og porte. Loftshøjden skal være fornuftig, men kan sagtens holdes på 5-6 meter, idet der ikke er tale om lager. For begge typer gælder det, at tilkørselsforholdene skal være effektive, hvilket betyder, at de lokale vejnet fra motorvejen til ejendommen skal være dimensioneret til transportformen. Det stiller krav til størrelsen på rundkørsler og vendepladser m.v. Synlighed er ligeledes en vigtig parameter for disse virksomheder, men vægter sjældent højere end effektive køretider i forhold til kunder og producenter. Den stigende internethandel må forventes at have en langsigtet indflydelse på behovet for terminaler, idet en stigende godsmængde, der skal fordeles til forbrugere, alt andet lige vil medføre et større behov for centralt beliggende enheder. I forhold til behovet for lagerfaciliteter afhænger det af udviklingen i salget fra mindre og nationale/lokale netbutikker i forhold til internationale netbutikker, der reelt blot håndterer ordrer, der efterfølgende sendes direkte fra fabrik eller europæiske centrale hovedlagre. De førstnævnte kan have en positiv effekt på efterspørgslen på mindre og billigere lagerfaciliteter, der ikke nødvendigvis har den optimale beliggenhed i forhold til motorvejsafkørsler. Det vil dog kræve, at der er ejendomme af den rette størrelse eller kan opdeles i mindre enheder. 9.3 Produktion Uanset størrelsen på produktionsvirksomheden er der i dag et krav om funktionelle produktionsejendomme, der understøtter produktionen, uanset om der er tale om højteknologisk produktion eller en håndværksvirksomhed med værkstedsfaciliteter. Det betyder, at gamle produktionsejendomme med lav loftshøjde ikke er eftertragtede, mens elementbyggeri fra 1970 erne efterspørges, så længe der er overensstemmelse mellem pris og kvalitet. Udflagningen af dansk produktion i de seneste år har haft en negativ effekt på efterspørgslen på produktionsejendomme, men det ser ud til, at udviklingen er ved at vende. Flere virksomheder ønsker at hjemtage produktionen, idet de forventede gevinster ikke nødvendigvis står mål med produktionsrisikoen, herunder den opnåelige kvalitet i produktionen. Det kan betyde en øget efterspørgsel på velbeliggende nybyggede eller moderne produktionsejendomme. I denne sammenhæng er det vigtigt, at der i Kolding 64

67 Kommune sikres tilgængelig erhvervsjord med mulighed for produktion også i de højere produktionsklasser. 65

68 10 Ejendomsmarkedet 10.1 Markedsforhold på bruger- og investeringsmarkedet På lejemarkedet er der i Trekantområdet i øjeblikket en stigende efterspørgsel efter lager- og industriejendomme, hvilket først og fremmest skyldes en generelt stigende ordreindgang hos mange lokale virksomheder. Derfor opstår et øget behov for større eller bedre faciliteter for at opretholde de stigende aktiviteter. I dagens marked efterspørger lejere moderne og funktionelle faciliteter på primære beliggenheder, der kan skræddersys til den enkelte lejers behov. Denne tendens har langsomt skabt et lille hul mellem de gode primære beliggenheder og de mere sekundære af slagsen. Sadolin & Albæk oplever, at der især i Vejle og Taulov er stor efterspørgsel efter ledige lejemål grundet den unikke placering tæt på motorvejsnettet. Efterspørgslen i Kolding ligger aktuelt på niveau med den øvrige del af Trekantområdet. Efterspørgslen efter kontorlokaler i Trekantområdet er generelt lidt mindre end for lager- og industriejendomme, hvilket også kan ses på en noget højere tomgangsprocent herfor. Som nævnt i afsnit 8, har vi dog set en efterspørgsel efter kontorlokaler tæt på motorvejen ved Vejle N, hvilket er lidt utraditionelt for denne type. For kontorlokaler gælder, at lejerne sætter stor pris på funktionaliteten i en ejendom, hvor det er muligt at ændre på indretningen og ruminddelingen, hvis virksomheden skulle opleve ændrede behov, enten som følge af en udvidelse eller ved behov for færre kvadratmeter. Gennem de seneste 10 år har tomgangsprocenten for henholdsvis lager- og industriejendomme og kontorer i Trekantområdet forløbet som vist nedenfor. Tomgang, lager- og industriejendomme 5% 4% 3% 2% 1% 0% Tomgang, kontorejendomme 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Tomgangsprocenten for lager- og industriejendomme har været støt faldende siden 2013, hvorimod den for kontorejendomme steg i samme periode indtil medio Faldene i tomgangsprocenter er et udtryk for stigende efterspørgsel efter erhvervsejendomme i Trekantområdet. 66

69 Transaktionsvolumenen for erhvervs- og investeringsejendomme har været stigende i hele 2015 og indtil videre i Før finanskrisen lå renten på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (primære) investeringsejendomme i København og Aarhus, dvs. 4,00-5,00%. Vi oplever derfor, at primære investeringsejendomme giver et historisk højt løbende afkast i forhold til f.eks. statsobligationer. Investorerne foretrækker generelt set en lang lejekontrakt med en stærk lejer og i det hele taget en høj cash flow-sikkerhed. Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for aktiver med tilsvarende bonitet er blevet kraftigt reduceret. Vi har derfor oplevet en positiv udvikling i transaktionsvolumenen og faldende afkastkrav på især primære ejendomme. Totalafkastet på investeringsejendomme nærmer sig 2006-niveauet efter en relativt pæn udvikling siden Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter strøgejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme i landets større byer. De mere sekundære ejendomme har derimod været mindre efterspurgte. Sekundære ejendomme er væsentligt mere risikobetonede, og deres afkastpotentiale er stærkt korreleret med den økonomiske cyklus. Den øgede usikkerhed i økonomien bidrager dermed til, at det sekundære marked har svært ved at finde momentum og tiltrække mærkbar efterspørgsel. De 14 erhvervsområder i nærværende analyse har, jf. afsnit 6, noget blandede beliggenheder. Der findes en række attraktive områder og primære erhvervsejendomme i Kolding C og omkring havneområdet, der ofte tiltrækker opmærksomheds fra en række forskellige investorer. Derudover er de motorvejsnære erhvervsområder efterspurgte, hvortil der også findes attraktive ejendomme i første række ud til hoved- og indfaldsveje. Disse ejendomme vil i vid udstrækning have en vis interesse hos en række private investorer. Hertil har Sadolin & Albæk for nylig bistået en investor ved køb af en større lagerejendom i Kolding Nordvest på en, for området, primær lokation. Nettostartafkastet lå i størrelsesordenen 8,00-8,25% på en mellemlang kontrakt med lejeren. Erhvervsejendomme i de øvrige erhvervsområder i byerne uden for Kolding vurderes generelt at have en lav efterspørgsel fra diverse investorer. Når virksomheder efterspørger ejendomme i disse områder skyldes det primært, at virksomhederne har et specifikt ønske om at lokalisere sig her. Dette skyldes ofte historiske grunde og tilknytning til området, eller at virksomheden vil flytte i større/mindre lokaler i området. Nedenfor vises udviklingen i nettostartafkastet for erhvervsejendomme i Trekantområdet. 67

70 Nettostartafkast, lager- og industriejendomme Nettostartafkast, kontorejendomme Primær Sekundær Primær Sekundær 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% % 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: Sadolin & Albæk A/S 10.2 Efterspørgselssituationen på erhvervsjord Efterhånden som tomgangsprocenten i Trekantområdet falder, vil efterspørgslen efter erhvervsjord alt andet lige stige, idet tomgangsprocenten er et udtryk for efterspørgselssituationen efter erhvervsejendomme. De seneste år har der dog været en beskeden efterspørgsel efter erhvervsjord i Kolding. Dette hænger sammen med, at ældre ledige erhvervsejendomme har kunnet dække behovet hos de virksomheder, der har efterspurgt ejendomme i området. Så længe en virksomhed kun har minimalt behov for ombygning af en eksisterende erhvervsejendom for at kunne dække virksomhedens ejendomskrav, og i øvrigt krav til rammebetingelser, vælger mange virksomheder at søge etablerede ejendomme. Ofte er det virksomheder med specielle ønsker til indretning og øvrige ejendomskrav, der vil søge ledig erhvervsjord, idet ombygningsomkostningerne ellers vil være for store. Der er til Sadolin & Albæks kendskab aktuelt ledig erhvervsjord, der allerede er lokalplanlagt i flere erhvervsområder i Kolding Kommune, herunder blandt andet ved Kolding Nord/Bramdrupdam i området mellem Dons Landevej og Højvangen, samt i Kolding Øst ved Nr. Bjertvej, foruden området i Nordic Synergy Park. De ovennævnte erhvervsområder vurderes alle at være attraktive for de rette virksomhedstyper, og med den rette strategi vurderes disse områder at kunne afsættes i dagens marked med stigende vækst. I afsnit 6 blev perspektivområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam samt det uudnyttede Bønstrup Erhvervspark ved Vamdrup analyseret. Begge perspektivområder vurderes at egne sig bedst til produktionsog logistikerhverv. Kolding Nord/Bramdrupdam vurderes dog også at kunne tiltrække visse videnserhverv, da området også vurderes rimelig attraktivt herfor. Set i lyset af, at en del af Bønstrup Erhvervspark har været lokalplanlagt siden 2002, og at der ifølge Sadolin & Albæks kendskab endnu ikke er opført erhvervsejendomme i lokalplanområdet, kunne det dog tyde 68

71 på, at virksomheder ikke finder dette perspektivområde attraktivt. Det kan derfor overvejes at reducere perspektivområdet ved Bønstrup Erhvervspark til fordel for øvrige erhvervsområder i Kolding Kommune, hvor efterspørgslen og attraktiviteten vurderes at være større. Perspektivområdet ved Kolding Nord/Bramdrupdam vurderes at være et godt og attraktivt erhvervsområde. Før endelig lokalplanlægning af dette område, vurderer Sadolin & Albæk dog, at Kolding Kommune bør afvente et justeret plangrundlag i Nordic Synergy Park, hvor der også vurderes at være gode forudsætninger for et stærkt erhvervsområde, under ændrede lokalplanvilkår. Dermed kan Kolding Kommune teste om der kan pustes nyt liv i Nordic Synergy Park, inden der udlægges ny jord mod nord. 69

72 11 Markedsføringsstrategi Som anført i afsnit 2.1, er Kolding Kommune og Business Koldings erhvervsstrategi, at kommunen skal være i top 10 i Danmark på vækstskabelse og derigennem skabe mere end nye arbejdspladser frem til år Det skal gøres gennem målrettede kilder såsom vækst i eksisterende virksomheder og ved fokus på iværksætteri og nye virksomheder. Dette skal bl.a. komme fra handelsbranchen, jf. Erhvervsstrategi Sadolin & Albæk forudsætter, at Kolding Kommune har haft et ønske om, at de nye virksomheder inden for bl.a. handel vil lokalisere sig i det nye erhvervsområde ved Nordic Synergy Park, i henhold til de gældende lokalplaner for området. De gældende lokalplaner giver bestemmelse om anvendelse til administration, liberale erhverv, offentlig og privat service, uddannelse, forskning og vidensbaserede erhverv, samt elektronik, medicinal eller lign. Her syntes at være en uoverensstemmelse til de branchespecifikke lokaliseringskrav som bl.a. handels- og teknologiske virksomheder såvel som liberale erhverv har fokus på. Handels- og teknologiske virksomheder har, jf. afsnit 5.1, fokus på rekrutteringsgrundlaget. Dette kan for området Nordic Synergy Park være på et acceptabelt niveau i forhold til privat tilgængelighed og let adgang fra hele Trekantområdet. Omvendt har området dog den hage, at adgang til offentlig transport er begrænset. Derudover er der ikke så god nærhed til uddannelses- og forskningsinstitutioner, hvorfra rekrutteringen til denne branche ofte sker. De liberale erhverv lægger stor vægt på prestige igennem en profileret beliggenhed med stor synlighed i forhold til omgivelserne, hvilket også i mindre grad vurderes at være tilfældet ved Nordic Synergy Park. Det synes endvidere bemærkelsesværdigt, med tanke på Kolding Kommunes ønske om oprettelsen af Nordic Synergy Park, at der i Erhvervsstrategi 2022 ikke er fastsat nogle eksakte mål ved tiltrækning af virksomheder som en af kilderne til at opnå vækst i kommunen. Uden en fastlagt strategi for, hvordan de nye virksomheder skal tiltrækkes, synes det umiddelbart svært at se, hvilke virksomheder, der skal satses på og hvordan. For Kolding Kommune handler tiltrækningen af nye virksomheder derfor om at tilbyde de rette erhvervsområder til de rette virksomheder. Derfor er de bagvedliggende erhvervsstrategier, herunder udarbejdelsen af lokalplaner for de enkelte erhvervsområder, vigtige i markedsføringen af Kolding Kommune som erhvervskommune, hvor der satses på vækst og jobskabelse Potentielle brugertyper Som analysen af erhvervsområderne pegede på, er der størst attraktivitet blandt videnserhvervene for en placering i Kolding centrum og i forbindelse med havnearealerne. Det er derimod produktions- og logistikerhverv, som ønsker at placere sig i nærhed til motorvejen, hvor der hurtigt kan opnås forbindelse til virksomhedernes kundegrundlag. Vi har dog samtidig set, at et erhvervsområde som Kolding Nord/Bramdrupdam huser ca. 24% videnserhverv til trods for, at området traditionelt set mest ville betragtes som et område til produktions- og logistikerhverv, herunder især logistikvirksomheder. Området i Kolding Nord/Bramdrupdam har dog mange 70

73 videnserhverv langs med Vejlevej, hvor eksempelvis Company House har adresse, der indeholder en række liberale erhverv og handelskontorerhverv. Området scorede også forholdsvist højt på den vægtede scoring af rammebetingelserne for videnserhvervene. Sadolin & Albæk ser derfor et potentiale i at lave en deling af området ved Kolding Nord/Bramdrupdam, således at det både indeholder industri-, produktions- og logistikerhverv samt liberale erhverv og videnserhverv. Der vil endda måske være mulighed for at skabe en form for akse af videnserhverv i midtbyen til Kolding Nord/Bramdrupdam via erhvervsområdet ved Kolding Øst, hvor der i forvejen er flere i denne branche. Det skal dog understreges, at Sadolin & Albæk dermed ikke anbefaler, at der nu kun skal satses på vidensvirksomheder i Kolding Nord/Bramdrupdam, for produktions- og logistikerhverv er trods alt fortsat den erhvervsgruppe, hvortil dette område generelt set har det bedste match. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at det vil blive svært for Kolding at konkurrere med de større universitetsbyer som Aarhus, Odense, Esbjerg og Aalborg om at tiltrække de tunge vidensvirksomheder, der ofte lokaliserer sig her. Der kan dog være et større potentielt marked for lokale/regionale videnscentre i en by som Kolding. Her kan der eksempelvis skeles til de virksomheder, der har adresse i Company House såsom Alectia, Syd Energi, Accenture og Vattenfall eller i Design City i Kolding, hvor blandt andre Nordea og Trolle Advokatfirma har adresse. Kolding vurderes dog at være i tæt konkurrence med Vejle og til dels Fredericia om tiltrækningen af denne type erhverv. I Vejle, Fredericia og Middelfart findes erhvervsområder med stor synlighed fra motorvejen, hvilket kan være svært at konkurrere imod for Kolding. For de virksomheder, der prioriteter dette højt, vil det være svært for Kolding Kommune at konkurrere mod de øvrige områder. Her kan det vise sig profitabelt at tiltrække andre virksomheder i værdikæden end de virksomheder, der er stor rift om, og som sandsynligvis vælger en anden lokation end i Kolding på grund af eksempelvis parametre som lav synlighed. Her er det en opvejning mod at bruge mange ressourcer på at kæmpe for virksomheder, der måske i sidste ende tabes. I denne sammenhæng findes der også virksomheder, som udadtil synes yderst attraktive, hvorimod de økonomisk ikke bidrager det store til kommunen. Strategien, med at gå efter andre virksomheder i værdikæden end de mest profilerede virksomhedstyper, vurderes at kunne give god mening for Kolding Kommune på baggrund af de åbenlyse øvrige kvaliteter i rammebetingelserne, som mange af erhvervsområderne i og omkring Kolding har. Når en større virksomhed vælger at lokalisere sig i Trekantområdet kan dette samtidig have en afsmittende effekt på blandt andet Kolding i forhold til virksomhedens støttevirksomheder i form af leverandører, grossister, producenter m.v. De seneste år har vist en tendens til, at flere virksomheder begynder at hjemtage produktion fra udlandet, hvorimod mange virksomheder op gennem 00 erne flyttede den ud, hvor produktionen var billigere. Mange virksomheder har dog sidenhen erfaret, at produktionen i udlandet ikke står mål med den kvalitet, der kan leveres herhjemme. Fra at man dengang talte om, at vi i Danmark skulle satse på videnserhverv, anerkendes værdien nu af at have både produktion og udvikling samlet herhjemme. Dette kan skærpe kravene for fremtidige mere lempelige lokalplanforhold, der tilgodeser disse blandede virksomheder. 71

74 Som pendlingsmønstret i afsnit 4.3 viste, har Kolding Kommune positiv nettopendling af beskæftigede fra 7 ud af 8 af de større konkurrerende kommuner omkring sig. Dette giver en indikation af, at der aktuelt er en række attraktive virksomheder i Kolding Kommune, som medarbejderne ønsker at køre efter. Det aktuelle virksomhedsudbud ser derfor allerede ud til at være godt. En overvejelse for Kolding Kommune kan derfor også være at fokusere på at styrke de brancher, der allerede er repræsenteret i erhvervslivet. Overordnet set vurderes det, at der for de motorvejsnære erhvervsområder i Kolding bør satses på produktions- og logistikerhverv inden for logistik, industri og let erhverv. Dette gælder således også for Nordic Synergy Park, hvor det bør overvejes, om der i lokalplanbestemmelserne kan gives lov til anvendelse af virksomheder i de lidt højere virksomhedsklasser. På baggrund af analysen og den aktuelle status på afsætningen af erhvervsarealer i Nordic Synergy Park, anses det at være svært at fuldføre målene for området under de aktuelle lokalplaner, hvilket yderligere fremmer en lempelse af anvendelsesmulighederne. Sadolin & Albæk oplever, at der omkring mange af Kolding Kommunes erhvervsområder generelt er en forholdsvis lav synlighed til virksomhederne, specielt langs E45, sammenlignet med andre sammenlignelige og konkurrerende kommuner. Her vurderes det at være muligt at ændre beplantningen på visse strækninger uden overordnet set at gå på kompromis med det æstetiske udtryk langs vejene. Der skal dog gøres opmærksom på, at der uden for Sadolin & Albæks kendskab kan være gældende lovgivning, som kan forhindre kommunen i at kunne ændre de naturstridige barrierer, eller lovgivning for beskyttelse af støjfølsomme erhverv. Dette kan eksempelvis gælde krav om støjafskærmning mod visse videnserhverv. Herved kan der aktuelt være lovgivning, der strider imod etableringen af motorvejsnære erhvervsvirksomheder, som der ses ved f.eks. Fredericia S og Hedensted. Det skal dog i den forbindelse fra Sadolin & Albæk side præciseres, at god synlighed ikke nødvendigvis omhandler en placering 10 meter fra motorvejsrabatten. God synlighed kan også skabes til et erhvervsområde med meter til motorvejen/hovedvejen, som det er tilfældet ved Kolding Øst, hvor flere virksomheder ligger tilbagetrukket i landskabet, men stadig har god synlighed fra Fynsvej Strategi for markedsføring Sadolin & Albæk vurderer, at Kolding Kommune bør fokusere på at styrke erhvervslivet inden for logistik og lettere produktion, hvor kommunen traditionelt står stærk i kraft af den unikke beliggenhed ved motorvejskrydset i Trekantområdet. I den forbindelse er Kolding Kommune også i besiddelse af tre unikke erhvervsområder med direkte forbindelse til motorvejssystemet. Dette bør give en solid baggrund for at tiltrække de erhverv, der værdsætter sådanne placeringer højt, som fx logistikvirksomheder og de lettere erhverv. Arealer langs med motorvejene er dog begrænsede i Kolding Kommune, hvorfor der med rette kan benyttes motorvejsnære perspektivområder, såsom ved Kolding Nord/Bramdrupdam. Øvrige perspektivområder med lav efterspørgsel bør få mindre fokus og evt. reduceres for at gøre plads til attraktive områder, hvor efterspørgslen vurderes at være højere. 72

75 Det væsentligste for Kolding Kommune er at fokusere på de rammebetingelser, der kan tilbydes til det eksisterende erhvervsliv og eventuelt nye virksomheder. Her har produktions- og logistikerhverv længe været i højsædet. Samtidig har byen formået at tiltrække nogle gode uddannelsesinstitutioner, der åbner op for yderligere muligheder i erhvervslivet. Det skal dog understreges, at disse nye muligheder er en tilføjelse til de eksisterende kerneområder, nærmere end det er et alternativ. Konkurrencen om nye virksomheder er dog stærk fra de øvrige syd- og østjyske kommuner, hvor det ofte kan være de små marginaler, der afgør, om en virksomhed placerer sig i Vejle, Kolding eller Haderslev. De overordnede rammebetingelser vurderes generelt at være gode i Kolding, og Kolding Kommune og Business Kolding har generelt skabt en fornuftig erhvervsstrategi for 2022, hvor erhvervslivet allerede har skabt 500 arbejdspladser, hvilket har medført, at Kolding Kommune er gået med til gradvist at sænke dækningsafgiften. Dette er små tiltag, der er med til, at kommunen kan skille sig ud fra andre erhvervskommuner. En af Sadolin & Albæks vigtigste anbefalinger til Kolding Kommune og Business Kolding i bestræbelserne på at tiltrække nye virksomheder til kommunen er at være klar med et beredskab, når potentielle virksomheder banker på vedrørende en placering i kommunen. Her er det vigtigt, at der står en person eller et team klar med samlede råd og vejledninger i forbindelse med alle de spørgsmål, en virksomhed måtte have. Det er Sadolin & Albæks erfaring, at der i nogle kommuner ofte kan være lang responstid ved forskellige spørgsmål til kommunen, der kræver svar fra forskellige instanser. Her kan der som eksempler nævnes spørgsmål vedrørende dækningsafgift, tilslutningsbidrag og lokalplansbestemmelser, som nye virksomheder ønsker oplysninger om. En hurtig responstid hos kommunen er noget, der har stor betydning for erhvervsvirksomhederne, og som hurtigt kan rygtes virksomhederne imellem, hvilket uden tvivl må siges at være god markedsføring for en kommune. 73

76 12 Sammenfatning Kolding Kommune har ønsket at få afdækket styrkepositioner og profiler for 14 udvalgte erhvervsområder (heraf 1 perspektivområde) i kommunen, samt at få gennemført et realitetstjek vedrørende udviklingen i de udlagte erhvervsområder. Nærværende analyse sammenholder branchedata for erhvervsområderne med baggrundsviden om virksomheders lokaliseringskrav og markedsanalyse af erhvervsejendomme og - områder i kommunen, der kan danne overblik for fremtidig erhvervsplanlægning. I Kolding Kommune forventes der frem mod år 2045, ifølge Danmarks Statistik, en pæn forøgelse på 11% i befolkningstallet. Stigningen i indbyggertallet forventes at blive markant højere end for resten af Region Syddanmark. Kolding Kommunes egne beregninger om befolkningsudviklingen viser dog en endnu større fremtidig stigning. Kolding Kommune står dermed med gode forudsætninger for at øge antallet af beskæftigede i kommunen. Dette kræver en fornuftig erhvervsstrategi, der skal sikre gode vækstbetingelser for kommunens erhvervsliv samt tiltrækning af nye virksomheder, hvis det skal lykkes at skabe flere jobs i området. Blandt de beskæftigede i Kolding Kommune, er der en positiv nettopendling af arbejdere fra øvrige fremtrædende bosætningskommuner i Jylland og på Fyn. Fra henholdsvis Vejle, Vejen og Haderslev var der i 2014 mere end flere personer, der pendlede til Kolding Kommune for at arbejde i forhold til det omvendte scenarie, hvor befolkningen pendler til jobs uden for Kolding. Ifølge statistikken var det kun til Esbjerg, at nettopendlingen var negativ. Den positive nettopendling til Kolding fra syv ud af de otte kommuner vurderes som et tegn på, at kommunen aktuelt har nogle attraktive virksomheder lokaliseret i kommunen. Analysen giver et overblik over de 14 erhvervsområder og giver et godt grundlæggende billede af, hvilke brancher de enkelte områder repræsenterer, samt karakteristika for virksomhedstyperne, herunder bl.a. virksomhedernes størrelser. Denne baggrundsdata giver et solidt grundlag for en efterfølgende scoring af de enkelte områder ud fra virksomhedernes krav til overordnede rammebetingelser, der er baseret på Sadolin & Albæks mangeårige erfaring og markedskendskab som erhvervsmægler. Erhvervsområdernes individuelle scoring er et udtryk for, hvor attraktivt Sadolin & Albæk vurderer de enkelte områder er, sammenlignet med hinanden, ud fra en række parametre som adgang til infrastruktur og offentlig transport, nærhed til kunder og arbejdskraft, mulighed for synergieffekter og synligheden til virksomhederne i området. De enkelte virksomhedsbrancher vurderer dog ikke erhvervsområderne ens og stiller ikke de samme krav til områdernes rammebetingelser, hvorfor områdernes scoring blev vægtet på henholdsvis produktions- og logistikerhverv samt videnserhverv. Disse to virksomhedskategorier stiller vidt forskellige krav til rammebetingelserne. Herefter står det klart, hvilke virksomhedsbrancher, der vil finde de enkelte erhvervsområder attraktive. Resultatet af de vægtede scoringer af erhvervsområderne viser, at erhvervsområdet ved Kolding Nord/ Bramdrupdam er det klart mest attraktive erhvervsområde i Kolding Kommune. Dette stemmer godt overens med vores erfaring med en forholdsvis lav tomgangsprocent på erhvervslokaler og -ejendomme i dette område. 74

77 For erhvervsområdet Nordic Synergy Park viser resultatet, at produktions- og logistikerhverv finder området mere attraktivt end tilfældet er for videnserhvervene. Dette står i modsætning til områdets bestemmelser i henhold til lokalplanerne, der kun giver lov til anvendelse for videnserhvervene og lignende. At branchen, som dette erhvervsområde ellers er tiltænkt, ikke finder området attraktivt, kan være en af hovedårsagerne til, at det hidtil blot er lykkedes for Kolding Kommune at sælge to byggegrunde i området. For samtlige erhvervsområder uden for Kolding C og havnearealerne viser de vægtede scoringer, at det er produktions- og logistikerhverv, der finder disse områder mest attraktive. Ved erhvervsarealer i Kolding Nord/ Bramdrupdam og Kolding Øst er den vægtede scoring for videnserhvervene dog også forholdsvis høj, hvilket kan retfærdiggøre et branchemix i disse to områder. Et sådant mix findes allerede delvist i Kolding Nord/Bramdrupdam, hvor eksempelvis området omkring Company House indeholder en række liberale erhverv og videnserhverv. Anbefalingerne i nærværende analyse er, at Kolding Kommune først og fremmest bør satse på kerneområderne af virksomhedsbrancher, som allerede finder Koldings erhvervsområder attraktive, og som er i stand til at tiltrække pendlere fra en række konkurrerende kommuner. Her er det især logistik- og industrivirksomheder samt de lette erhverv, der lokkes til af den unikke placering ved Trekantområdet tæt på motorvejsnettet. Der findes aktuelt flere ledige grunde rundt om i Kolding Kommune, som er udlagt til erhverv. Heraf vurderes potentialeområdet i den nordlige del af Kolding Nord/Bramdrupdam at være attraktivt. Sadolin & Albæk vurderer dog, at Kolding Kommune først og fremmest bør omlægge plangrundlaget for Nordic Synergy Park og satse på, at udvikle dette erhvervsområde under et nyt plangrundlag. Området har potentiale til at blive et stærkt erhvervsområde og dække en række virksomhedstypers krav til rammebetingelser for virksomhedslokalisering. Hvorvidt der er behov for yderligere udlæg af eller fokus på omdannelse af eksisterende erhvervsområder, afhænger af efterspørgselssituationen og behovet hos den/de efterspørgende virksomheder. Omdannelse af eksisterende etablerede erhvervsområder er en vanskelig proces, enten fordi den basale værdi af en ejendom kan være for høj til nedrivning, de nødvendige investeringer i ældre og utidssvarende kontorejendomme ikke kan gennemføres med det fornødne afkast, eller fordi lejeniveauet kan ligge for højt i forhold til nyere ejendomme eller områder med en bedre beliggenhed. Flere ældre erhvervsområder har ofte en meget varieret sammensætning af bygnings- og virksomhedstyper, hvor bygningsmassen ofte er utidssvarende i forhold til arkitektur, lysforhold, indretningsmuligheder m.v. Udbud af ny erhvervsjord kan derfor være et centralt parameter i forhold til at kunne tiltrække nye virksomheder eller fastholde eksisterende i kommunen. For andre virksomhedstyper kan det være mere hensigtsmæssigt at lokalisere sig i omdannede og mere bynære områder. Ved udbud af ny eller omdannelse af eksisterende erhvervsjord, kan resultaterne af nærværende analyse medvirke til beslutningen om, hvor virksomheder vurderes at ville finde attraktive erhvervsområder samt hvilke virksomhedstyper Kolding Kommune bør satse på hvor. 75

78 Overordnet set vurderes der at være en pæn efterspørgsel efter erhvervsejendomme og -lokaler i Kolding Kommune samt det øvrige Trekantområde. Infrastrukturen i området er unik, væksten i området er høj, og adgangen til kvalificeret arbejdskraft er pæn. Konkurrencen om virksomhederne er dog også stor fra de øvrige hovedbyer. Sadolin & Albæk vurderer ikke, at Kolding Kommune skal satse på at tiltrække store hovedkontorer af nationale/internationale vidensvirksomheder til kommunen. Kolding byder på et pænt udvalg af uddannelsesinstitutioner, hvilket kan tiltrække visse videnserhverv, som størrelsesmæssigt dog svarer til lokale/regionale kontorer, til kommunen. I denne sammenhæng skal det understreges, at midtbyen med den gode adgang til offentlig transport og det gode miljø omkring uddannelsesinstitutionerne vil være det område, virksomhederne vil foretrække som følge af den begrænsede synlighed langs motorvejen. Derudover kan der være potentiale i at tiltrække andet led i virksomhedsværdikæden af virksomheder der ikke lægger afgørende vægt på rammebetingelser som høj synlighed fra f.eks. motorvej. Her er Kolding Kommune oppe imod stærke konkurrenter større motorvejssynlighed. Der findes dog attraktive erhvervsområder omkring Kolding, der opfylder en lang række af de rammebetingelser, som såvel produktions- og logistikerhverv som videnserhverv stiller krav til. Det vurderes derfor, at Kolding Kommune generelt har gode forudsætninger for, at tiltrække virksomheder til kommunen. De attraktive erhvervsområder findes primært på strækningen omkring E45, hvor der aktuelt findes to stærke erhvervsområder. Disse kan suppleres med et nyt tredje område ved Nordic Synergy Park, hvilket dog kræver lokalplanmæssige ændringer, hvor der ikke fokuseres på at tiltrække videnserhverv. Dertil findes der aktuelt i kommunen øvrige potentialeområder, som i flere tilfælde vurderes at være attraktive. Sadolin & Albæk vurderer det også muligt at udbygge eksisterende motorvejsnære erhvervsområder i tilfælde, hvor en virksomhed måtte have specifikke krav om at være lokaliseret i et veletableret område. Kolding Kommune skal gøre sig klar på, at videnserhverv samt produktions- og logistikerhverv er to vidt forskellige typer med vidt forskellige behov og krav i forbindelse med lokalisering. Derfor skal de i lokalplanlægningen og erhvervsstrategien behandles derefter. Hertil er branchernes lokaliseringskrav ved økonomi, ejendomme og rammebetingelserne et vigtigt værktøj. En af Sadolin & Albæks vigtigste anbefalinger til Kolding Kommune og Business Kolding i bestræbelserne på at tiltrække nye virksomheder til kommunen er at være klar med et beredskab, når potentielle virksomheder banker på vedrørende en placering i kommunen. Her er det vigtigt, at der står en person eller et team klar med samlede råd og vejledninger i forbindelse med alle de spørgsmål, en virksomhed måtte have. Her er det også vigtigt, at der er en grundlæggende forståelse for virksomhedernes forskelligartede krav til lokalisering. 76

79 13 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag. Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende analyse. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne analyse. 14 Offentliggørelse Nærværende analyse af ejendomsmarked og erhvervsområder i Kolding Kommune er udarbejdet med klientens interne brug for øje. Analysen må videregives til tredjepart i forbindelse med politiske indstillinger m.v., men må ikke ligge tilgængeligt på internettet som et selvstændigt dokument, der kan downloades. 15 Kvalifikationer og interessekonflikter Undertegnede, Ole Hjorth og René Faaborg Greve, Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne rådgivere og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende analyse. Aarhus, den 10. november 2016 Sadolin & Albæk A/S Ole Hjorth Director, cand.silv., MRICS René Faaborg Greve Konsulent, cand.merc.iec 77

80 Sadolin & Albæk A/S Skovvejen Aarhus C T: E: sa@sadolin-albaek.dk W: sadolin-albaek.dk