Status lovliggørelse af byggeri i kolonihaver

Transkript

1 By- og Kulturforvaltningen Status lovliggørelse af byggeri i kolonihaver Igennem de seneste år har By- og Kulturforvaltningen arbejdet med lovliggørelse af forskellige forhold i kommunens haveforeninger. Overordnet set arbejdes der med følgende indsatsområder, med det formål at bevare den oprindelige tanke og intention med kolonihaverne: Overbebyggelse på de enkelte havelodder Håndtering af ulovlige spildevandsforhold Ulovlig helårsbeboelse i havehusene Dette dagsordenpunkt giver et overblik over projektets udvikling samt en status på indsatserne og det fremtidige arbejde. Helt aktuelt vil forvaltningen i starten af marts 2018 bede Odense Havelodselskab om at tilse, at 116 havelejere nedbringe byggeri fra deres havelodder til det maksimalt tilladte senest den 1/ Begrundelsen er, at mængden af byggeri ikke overholder den fastsatte bebyggelsesprocent på 15 % af haveloddets areal, dog max. 60 m 2, samt at der ikke forefindes skriftlige tilladelser til byggeriet. Kravet om at fjerne byggeriet er vedtaget af By- og Kulturudvalget den 18/ Erhverv og Bæredygtighed Nørregade Odense C Tlf DATO 20. februar 2018 REF. ANHEN Sagsnr.: A Generelt I Odense Kommune er der i alt 33 kolonihaveforeninger. 28 af haveforeningerne ligger på kommunal jord og udgør tilsammen ca havelodder. Haveforeningerne er i Kolonihaveloven betegnet som varige, hvilket betyder, at områderne ikke kan afvikles eller anvendes til andet end kolonihaveformål. Ud over de 28 foreninger, som ligger på kommunal jord, er der yderligere fem kolonihaveforeninger i Odense Kommune: 2 haveforeninger på privat jord. 2 haveforeninger på Odense Havns jord. 1 forening på kommunal jord, der som den eneste også tillader hønsehold o.l. Dette dagsordenpunkt omhandler primært indsats og status i de 28 haveforeninger som ligger på kommunal jord, og som udlejes til Odense Havelodselskab. Odense Havelodselskab består af en kredsbestyrelse på fem personer, som alle har en kolonihave i Odense Kommune. Kredsbestyrelsen varetager Odensekredsen i relation til Kolonihaveforbundet, som tager hånd om kolonihaverne på nationalt niveau. Odense Kommune har som grundejer et tæt samarbejde med Odense Havelodselskab. Odense Kommune lejer jorden til Odense Havelodselskab, som videreudlejer til foreningerne, som derpå udlejer til de enkelte havelejere. 742ef a9b d052c4c227.docx 1/8

2 Kolonihaveprojektets baggrund Arbejdet med kolonihaverne udspringer af projektet Den bæredygtige kolonihave fra Odense Kommunes Miljøpolitik. Det overordnede formål er at sikre fremtidens kolonihaver i Odense Kommune med afsæt i Ny Virkelighed Ny Velfærd. Ved projektets opstart var formodningen, at meget spildevand håndteres ulovligt ved direkte udledning fra de enkelte huse, og da der samtidig kunne konstateres en øget brug af haverne, blev der erkendt et miljømæssigt behov for at få kortlagt spildevandsudledningen og lovliggjort forholdene. Strategien er, via en dialogbaseret tilgang, at få løst udfordringerne i forhold til kommunens forpligtelser på spildevandsområdet Projektets opstart Oprindeligt var et primære fokus lovliggørelse af spildevandsforhold. Projektet fik dog hurtigt en ekstra dimension, da Odense Havelodselskab gjorde Odense Kommune opmærksom på deres udfordringer med at styre byggeriet i haveforeningerne. Ansvaret for tilladelser til byggeri har ligget hos den enkelte bestyrelse, men har flere steder båret præg af utilstrækkelig opmærksomhed eller aftaler over hækken. Det betyder, at der mange steder ikke foreligger skriftlige tilladelser til byggerierne og ikke mindst, at der er bygget væsentlig mere end bestemmelserne i lejekontrakten giver lov til. En tredje udfordring, som Odense Havelodselskab bragte frem var, at mange anvender deres havehus som helårsbolig, hvilket ifølge Kolonihaveloven ikke er tilladt. I praksis er det vanskeligt at påvise, at en kolonihave anvendes til helårsbeboelse. Der har andre steder i landet været haveforeningsbestyrelser, der har forsøgt opsigelse af havelejere på baggrund af helårsbeboelse. Selv meget omfattede dokumentation med videoovervågning har dog ikke været tilstrækkeligt. Der findes derfor ingen eksempler på, at det er lykkedes bestyrelserne at opsige en havelejer, selvom reglerne tydeligt har været tilsidesat. Ifølge lejekontrakten mellem Odense Havelodselskab og Odense Kommune fra 1980 måtte byggeri kun udgøre 10 % af haveloddets areal, dog max. 50 m 2. Enkelte haveforeninger var og er desuden underlagt lokalplaner eller fredningskendelser med andre bestemmelser, som der desuden ikke er blevet taget højde for i haveforeningernes bestyrelser ved meddelelse af tilladelse til byggeri. Selvom bestemmelserne kun gav lov til max. 50 m 2 er det Odense Havelodselskabs vurdering, at mange havelodder er overbebygget. Odense Havelodselskab anmodede derfor Odense Kommune om at hæve den tilladte byggeprocent til 15 %, max. 65 m 2. Ønsket blev begrundet med, at Odense Kommune havde udvist passivitet ved ikke at føre tilsyn over en længere årrække. Noget som Odense Kommune i øvrigt ikke er forpligtet til. En hævelse af den tilladte byggeprocent til 15 %, max. 65 m 2 ville bevirke, at langt det meste af byggeriet i haveforeningerne bliver lovliggjort. Herefter ville Odense Havelodselskab nedsætte et byggeudvalg, som skulle sørge for, at der fremadrettet ville komme styr på byggeriet. Formålet med at hæve 2/8

3 byggeprocenten skulle desuden være at få ensartet bestemmelserne, så alle foreningerne har ret til at bygge det samme. Med afsæt i ovenstående erfaringer har kolonihaveprojektet overordnet set tre fokusområder: Spildevand håndteres mange steder uforsvarligt og ulovligt Der bygges mere og større end tilladt og mange hus ligger for tæt og udgør en brandrisiko Mange haver anvendes ulovligt til helårsbeboelse Indsatser i 2015 Spildevandshåndtering Der blev skabt overblik og grundlag for de kommende indsatser i forhold til spildevandshåndtering i kolonihaverne med afsæt i fokusgruppesamtaler og workshops med de enkelte haveforeningsbestyrelser. Formålet var at beskrive omfang, behov og forslag til spildevandsløsninger for de enkelte haveforeninger. Dette forarbejde pegede på, at nogle af haveforeningerne med fordel kunne kloakeres, da de enten ligger i områder med drikkevandsinteresser eller nær åbent vandløb, og samtidig har højt aktivitetsniveau og dermed store spildevandsmængder. I samarbejde med VandCenter Syd gik Odense Kommune i gang med at undersøge muligheder og økonomi i forbindelse med kloakering af specifikt seks haveforeninger med i alt havelodder, hvoraf ca vurderedes at have eksisterende ulovlige spildevandsforhold. Principperne for kloakering af haveforeninger var i grove træk som følger: Odense Kommune ejer jorden, og kan derfor afholde anlægsudgiften til etablering af kloaknettet Anlægsudgiften kan efterfølgende opkræves fra havelejerne via en forhøjet haveleje Havelejerne skal selv stå for engangsudgiften til at koble toilet, bad etc. på det etablerede kloaknet Med udgangspunkt i ovenstående foretog forvaltningen en rækker beregninger for at kunne give et overslag på prisen for kloakering af de seks haveforeninger, med henblik på senere politiks behandling. Byggeri og helårsbeboelse På baggrund af Odense Havelodselskab ønske om at hæve byggeprocenten blev der den 18/ forelagt et beslutningspunkt for By- og Kulturudvalget. Udvalget traf beslutning om at hæve byggeprocenten til 15 %, dog max. 60 m 2 samt at give tilladelse til et nærmere defineret antal småbygninger pr. havelod. For at ensrette de bestemmelser, som haveforeningen er underlagt, blev det desuden besluttet at udarbejde lokalplaner for haveforeningerne. Ydermere blev det besluttet, at alt byggeri skal registreret i BBR og at byggeri over 60 m 2 skulle lokaliseres og kræves fjernet senest den 31/ /8

4 I forsøg på at stramme op på ulovlig helårsbeboelse besluttede udvalget endvidere, at skærpe lejekontraktens bestemmelser for, hvornår ophold i haveforeningerne er lovligt. Indsatser i 2016 Kortlægning af byggeri og spildevandsforhold Beslutningen om at lempe bestemmelserne for byggeri, udarbejde lokalplaner og samtidig sikre, at overbebyggelse fjernes, gav anledning til at By- og Kulturudvalget den 26/ besluttede at igangsætte kortlægning af omfanget af overbebyggelse. Med udgangspunkt i en aftalemodel mellem Odense Kommune og Odense Havelodselskab, skulle Odense Havelodselskab sørge for at havebestyrelserne udarbejdede oversigter over byggeri og spildevandsforhold på de enkelte lodder. Samtidig blev der udarbejdet et tillæg til lejekontrakten, hvor bestemmelserne bebyggelsesprocent blev ændret til 15 %, max. 60 m 2. Opgaven med at skabe overblik blev på baggrund af udlejningskonstellationen, overdraget til Odense Havelodselskab med den nødvendige opbakning fra Odense Kommune. Til formålet udarbejdede Odense Kommune skemaer til udfyldelse af de enkelte bestyrelser. I september 2016 modtog Odense Kommune bestyrelsernes vurdering af hvilke havelod-der, der har ulovlige forhold inden for følgende områder: Ulovlig spildevandshåndtering bl.a. med det formål at kvalificere kloakeringsplanerne Overbebyggelse Byggeri for tæt på skel, som kan udgøre en brandrisiko Flere småbygninger end tilladt Mere end én etage Derpå foretog forvaltningen besigtigelse af alle haveforeningerne, dels for at verificere bestyrelsernes oplysninger og dels for at se på de fysiske forhold i relation til lokalplanlægningen. Med udgangspunkt i bestyrelsernes indberetninger og vurderingerne fra besigtigelserne, udarbejdede forvaltningen skema med handlingsplaner specifikt for hvert muligt ulovligt forhold. Af de havelodder vurderes følgende at gøre sig gældende: Ca. 300 havelodder har byggeri, som overskrider den tilladte bebyggelsesprocent Ca havelodder har ulovlige spildevandsforhold Ca havehuse ligger for tæt på havelodsskel og udgør potentielt en brandrisiko Skemaer med handlingsplaner blev målrettet de enkelte havelodder, så den enkelte lejer fik et skema til udfyldelse for hvert ulovligt forhold, som bestyrelserne og Odense Havelodselskab har konstateret. Fristen for at udfylde handlingsplaner for lovliggørelse blev sat til den 1/ /8

5 Indsats mod helårsbeboelse Angående helårsbeboelse besluttede By- og Kulturudvalget udvalget den 26/1 2016, at anmode Beskæftigelses- og Socialudvalget om at se på praksis for folkeregisteradresser i kolonihaverne. Lokalplanlægning af haveforeninger Det indledende arbejde med lokalplanlægning og tilpasning af kommuneplan startede op i slutning af Planen er, at alle kommunens kolonihaveforeninger skal lokalplanlægges, med undtagelse af de to foreninger beliggende på Odense Havns grund. Dette skyldes, at de to foreninger ikke er varige kolonihave og derfor kan opsiges. Der skal altså lokalplanlægges for 31 haveforeninger i alt. Seks af de 31 haveforeninger er imidlertid beliggende inden for fredningen af Odense Å-dal, og kan derfor først lokalplanlægges, når revisionen af byggebestemmelserne er afklaret med Fredningsnævnet, som grundet fredningen er myndighed for disse foreninger. Én enkelt haveforening afventer beslutning om kloakering, og lokalplanlægges derfor først, når der er truffet beslutning herom. I første omgang lokalplanlægges der altså for 24 af haveforeningerne, mens de resterende syv afventer. Indsatser i 2017 Spildevandshåndtering - politisk beslutning om kloakering Den 25/ besluttede Odense Byråd at igangsætte kloakeringsprojekt i to haveforeninger; H/F Roerskov og H/F Rosenbækken, som begge er beliggende i områder med store drikkevandsinteresser. I alt udgør de to foreninger 407 havelodder. Beslutningen blev at foretage kloakeringen af de to foreninger over en treårig periode fra 2018 til 2020 for samlet udgift på 26 mio. kr. Odense Kommune afholder som udgangspunkt udgiften, som efterfølgende betales tilbage via en permanent forhøjelse af havelejen pr. havelod med ca. 320 kr. pr. måned. Arbejdet med projektering af kloakeringerne startede op i Det forventes, at forvaltningen i foråret 2018 kan forelægge en politisk sag med et endeligt økonomisk overblik på baggrund af detailprojekteringen. Den 25/ blev det endvidere besluttet at fremlægge en særskilt sag vedrørende kloakering af yderligere fire haveforeninger i efteråret Imidlertid afventes detailprojekteringen for H/F Roerskov og H/F Rosenbækken, før en sag om kloakering af yderligere haveforeninger forelægges til politisk behandling. Forventeligt kan sagen fremlægges i foråret De haveforeninger, som ikke bliver kloakeret, vil skulle have individuelle spildevandsløsninger på de havelodder, der fremadrettet ønsker spildevandsproducerende faciliteter. En løsning kan f.eks. være en nedgravet samletank eller ved små spildevandsmængder, med en dunk under vasken. Dunken vil skulle tømmes i foreningens fælles spildevandstank. Handlingsplaner for byggeri og individuel spildevandshåndtering I løbet af foråret 2017 indsendte havelejerne deres skemaer med handlingsplaner for lovliggørelse eller dispensationsansøgning for byggeri og spildevandsforhold. Herigennem tog havelejerne hver især aktivt stilling til egne forhold og til hvornår og hvordan de skal løses. På baggrund af handlingsplanerne foretog Odense 5/8

6 Kommune og Odense Havelodselskab endnu en besigtigelse i haveforeningerne, primært for at foretage stikprøvekontrol af de byggeriopmålingerne, som havelejerne havde indberettet. I efteråret 2017 afsluttedes besigtigelserne og arbejdet med individuel behandling af handlingsplanerne blev påbegyndt. På grund af det omfattende administrative arbejde var det ikke muligt at udsende krav om lovliggørelse til havelejerne med frist den 31. december 2017, som politisk vedtaget. Den 31/ anmodede forvaltningen derfor By- og Kulturudvalget om at godkende, at fristen for lovliggørelse af for stort byggeri blev udsat til 1/ Udvalget godkendte udsættelse af fristen. Lokalplanlægning Udkast til 24 lokalplaner blev sendt i offentlig høring fra den 11/ til den 17/ Som en del af den offentlige høring blev der afholdt åbent hus i rådhushallen den 28/ fra kl Her havde alle interesserede mulighed for at tale med Odense Kommune om lokalplanerne samt andre relevante emner ved forskellige stande, f.eks. om regler for byggeri og spildevand, muligheder for brandsikring, rottebekæmpelse m.m. Der var ca besøgende på dagen. Indsatser i 2018 Handlingsplaner for byggeri og individuel spildevandshåndtering Odense Kommune lægger nu sidste hånd på besvarelser til havelejerne med krav om lovliggørelse af de forskellige forhold. Sager om spildevand håndteres af Odense Kommune som spildevandsmyndighed, og afgørelse eller påbud sendes direkte til de enkelte havelejere. Krav om lovliggørelse af for stort byggeri eller byggeri for tæt på havelodsskel udarbejdes ligeledes af Odense Kommune. Her er det dog ikke den enkelte havelejer, som Odense Kommune stiller krav om lovliggørelse til, men derimod Odense Havelodselskab, da det er dem Odense Kommune har lejekontrakt med. Odense Havelodselskab er ansvarlig for at videreformidle til haveforeningernes bestyrelser og dernæst de enkelte havelejere. I brevene vedrørende byggeri stiller Odense Kommune krav om, at byggeri over 60 m 2 lovliggøres ved, at en del af byggeriet fjernes. Jf. udvalgsbeslutningen den 31/ sættes fristen for lovliggørelse af byggeriet til den 1/7 2018, hvorefter Odense Kommune sammen med Odense Havelodselskab vil foretage opfølgende tilsyn. I alt vil Odense Kommune på nuværende tidspunkt stille krav om lovliggørelse af overbebyggelse på 116 haveloder fordelt på 22 foreninger beliggende på kommunal jord. Derudover vil der på et senere tidspunkt, når der er truffet beslutning om ændring af bestemmelserne indenfor Fredning af Odense Å-dal, ligeledes blive stillet krav til lovliggørelse af byggeri i de sidste seks haveforeninger omfattet af fredningen. Se desuden dagsordenpunkt 1 af 27. februar 2018 om korrigerende fredningen for kolonihaveområder indenfor fredningen af Odense Å-dal. 6/8

7 Brevene med krav om lovliggørelse af byggeri i de 116 havelodder, som beskrevet ovenfor, vil blive sendt til Odense Havelodselskab primo marts 2018, og vil forventeligt snarest herefter være de enkelte havelejere i hænde. Det fremtidige arbejde Opfølgning på lovliggørelse af byggeri Som nævnt ovenfor stiller Odense Kommune via Odense Havelodselskab krav om, at 116 havelejere fjerner overbebyggelse senest den 1/ Efter fristen udløb vil Odense Kommune sammen med Odense Havelodselskab foretage opfølgende tilsyn på de pågældende havelodder. Det forventes, at en betragtelig andel af havelejerne vil have imødekommet Odense Kommunes krav om at lovliggøre byggeriet inden fristen udløb. De havelejere, som enten ikke reagerer på skrivelse, som de modtager fra Odense Kommune via Odense Havelodselskab vil dernæst blive kontaktet direkte af Odense Kommune via digital post. Odense Kommune vil her igen stille krav om lovliggørelse. Det forventes, at henvendelsen direkte fra Odense Kommune vil medføre at yderligere et antal havelejere vil acceptere at bringe byggeriet i orden. Hvis havelejeren efter disse gentagende henvendelser ikke reagerer, overdrages sagen på ny til bestyrelsen, som vil foretage en formel skriftlig ophævelse af havelejerens kontrakt efter egne interne bestemmelser. Herefter skal havelejer fraflytte. Det forventes, at yderligere havelejere tilpasser sig kravene for ikke at blive bortvist fra haveforeningen. Hvis havelejeren fortsat modsætter sig at lovliggøre og ikke vil fraflytte, overdrages sagen til Fogedretten, som skal påtage sig at udsætte havelejeren. Haveforeningen vil dernæst kunne lovliggøre havehuset, og sælge det videre til ny lejer på vegne af den udsmidte lejer. Sidstnævnte kan blive omkostningstungt for haveforeningerne. Forvaltningen har med ekstern juridisk bistand afklaret, at Odense Kommune lovligt vil kunne hjælpe Odense Havelodselskab og foreningerne økonomisk i præcedensdannende sager, f.eks. udsmidning på grund af overbebyggelse. Det kan ikke afvises, at det kan blive nødvendigt. Forvaltningen forventer at forelægge en status for By- og Kulturudvalget i efteråret Kloakering af kolonihaveforeninger Forvaltningen forventer at forelægge en sag om status på kloakering af H/F Roerskov og H/F Rosenbækken i foråret I den forbindelse vil der blive forelagt en sag om kloakering af yderligere fire haveforeninger. Indsats mod helårsbeboelse Et af kolonihaveprojektets formål er bl.a. at fastholde områder til kolonihaveformål, dvs. fritidsophold, og dermed sikre, at der ikke udvikles uofficielle parcelhusområder. Helårsbeboelse er i den kontekst et vigtigt fokusområde, som i praksis er vanskeligt at håndhæve. Det er forvaltningen og Odense Havelodselskab hensigt, at den store opmærksomhed i områderne og fortsat øgede fokus på lovlige forhold i haverne, på sigt vil dæmme op for, at 7/8

8 haverne anvendes ulovligt både i forhold til reel helårsbeboelse, men også som dækadresse for udbetaling af f.eks. udeboende SU o.l. By- og Kulturforvaltningen arbejder sammen med både Folkeregisteret og Kontrolgruppen, og er i tæt dialog for at minimere tildelingen af folkeregisteradresse i haveforeningerne og dæmme op for etablering af ulovlige dækadresser. 8/8