Økonomi. Colliers STATUS. 2. kvartal Svag økonomisk vækst. Årlig realvækst i BNP. > Markedsviden

Transkript

1 Colliers STATUS. kvartal 1 Økonomi Svag økonomisk vækst Den økonomiske vækst i Danmark i 13 landede på beskedne, % efter et svagt fjerde kvartal med et fald i aktiviteten. Danmark har således stadig til gode at komme tilbage til høj økonomisk vækst efter den finansielle krise i 8. Årene 8 og 9 bød på fald i den økonomiske vækst, mens 1 bød på en vækst på 1, %. Siden er den økonomiske aktivitet så igen gået lidt ned i gear med kulmination i 1, hvor væksten var negativ. I de kommende år forventer de fleste økonomiske prognoser igen en positiv vækst mellem 1 og %. Den økonomiske vækst i Europa er ligesom den danske præget af lavvækst med enkelte undtagelser. Væksten i USA er noget højere end på vores breddegrader. Totalt set er der gradvis fremgang i den internationale økonomi, som forventes at fortsætte de næste år. Tallene for forbrugertilliden i første halvår af 1 ligger på ca. 5, hvilket er en stigning i forhold til gennemsnittet for de seneste år. Det pæne niveau for forbrugertilliden giver dermed håb om, at danskernes forbrug vil stige i fremtiden og dermed skabe en højere omsætning i detailbranchen. Også arbejdsmarkedet viser pæne takter i øjeblikket. Bruttoledighedsprocenten er ifølge de seneste tal faldet til 5,1 % af arbejdsstyrken, hvilket er det laveste siden juni 9. Ejerboligmarkedet er meget stabilt i øjeblikket. På landsplan ligger både ejerlejlighedspriser og huspriser næsten konstante. Der er dog stor regional variation med fald i priserne i nogle dele af landet og stigning i andre specielt i de større byer. Et positivt tegn på boligmarkedet er faldende salgstider i alle regioner, hvilket afspejler et mere aktivt marked. Der er fortsat meget lav inflation i Danmark, lidt lavere end i EU som helhed. Lande som Tyskland og Storbritannien trækker EU-inflationen op, mens andre lande ligefrem har negativ inflation det gælder fx Bulgarien, Grækenland, Cypern og Kroatien. Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. > Markedsviden Årlig realvækst i BNP 3,, 1, -,8 1, 1,1 -,, 1, 1,7 1,9 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. anne.kaagandersen@colliers.com Direkte , og Danmarks Nationalbank Note: 1, 15 og 1 er baseret på skøn.

2 Investering Stabilt transaktionsniveau Der er god efterspørgsel efter investeringsejendomme fra en række investorer. Boligudlejningsejendomme går som varmt brød. Køberne af de ældre boligejendomme er både private velhavere og ofte lokale ejendomsselskaber. De ældre boligejendomme sælges ofte til ret lave afkast på grund af udviklingsmulighederne i ejendommene og forventningerne om meget lav tomgang både nu og fremover. Hvis der er en eller to ledige lejligheder i en mindre ejendom i fx en studieby, sker det også, at de handles som et udvidet forældrekøb, som sikrer en lejlighed til familiens børn, samtidig med at det er en fornuftig investering og placering af midler for forældrene. De institutionelle investorer og de større udenlandske investorer køber ofte nyopførte boligejendomme primært i de allerstørste byer. Lejeloven er langt mindre kompliceret for de nyere boligejendomme, og desuden har man mulighed for at sælge ejendommen som ejerlejligheder, hvis det på et tidspunkt viser sig givtigt. Transaktionsvolumen for ejendomme landede i 13 på næsten samme niveau som 1, nemlig ca. 18 mia. kr. Transaktionsvolumen var meget højere i 5-7, mens det nuværende transaktionsniveau svarer til niveauet i -. Tallene omfatter handler med erhvervsejendomme og boligejendomme med mindst fire lejligheder. Tallene omfatter dog ikke transaktioner med selskaber. Ud over boligejendomme er der god efterspørgsel efter primært beliggende ejendomme. Det gælder både retailejendomme, fx på Strøget i og i centrum af andre byer, og centralt beliggende kontorejendomme. Køberne er større ejendomsselskaber, institutionelle investorer og ikke mindst udenlandske investorer. Transaktioner Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Mia. kr og Colliers Renteudvikling i Danmark % Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid 3 måneder 1-årig statsobligation Der er god aktivitet i byudviklingen både i og. I skyder bygningerne op på havneområdet både boliger, kontorer og undervisningsinstitutioner. Desuden er CeresByen skudt godt i gang med blandt andet det nye Via Campus med undervisningsfaciliteter på 5. m og Niras nye kontordomicil. I er der fokus på udviklingen i og omkring Nordhavnen, hvor den prisbelønnede FN-bygning for alvor har skudt gang i udviklingen af området. På trods af tidligere forventninger om rentestigninger er den korte rente stadig lav, og renten på en 1-årig statsobligation er faldet en smule efter at have udvist en stigende tendens. Realkreditinstitutter og banker er stadig forsigtige, når de kreditvurderer, men der synes at være en vis opblødning. Et af de segmenter, hvor der er størst mulighed for at opnå finansiering, er boligejendomme, specielt i de større byer. Generelt er det nemmest at få finansiering til core-investeringer, men investorens soliditet vurderes stadig nøje. Colliers STATUS. kvartal 1 Investering Colliers International Danmark

3 Kontor Tomgangen marginalt faldende Den målte tomgang for kontorlokaler faldt marginalt fra første til andet kvartal 1, således at tomgangen på landsplan nu er målt til 1,1 %. Niveauet efter den ret store stigning frem til årsskiftet 13/1 er altså bibeholdt. Den højeste tomgang er målt i s omegn, men der er også høje tomgangsrater fx i Nordsjælland, Østjylland og på Fyn. Tomgangen i by er faldet markant (,9 procentpoint) det seneste kvartal, således at den nu er opgjort til 9, %, hvilket nogenlunde svarer til niveauet i 13. Markedet for kontorlokaler er stadig lejers marked med god mulighed for, at lejer kan forhandle gunstige vilkår, fx vedrørende indretning, lav startleje m.m. Colliers oplever, at en række virksomheder er blevet mere optimistiske, hvilket betyder stigende efterspørgsel efter kontorlokaler centralt i flere byer fx og, om end der stadig er høj tomgang i begge byer. Den øgede efterspørgsel retter sig primært mod de moderne lokaler, hvilket primært skyldes, at der er højere effektivitet i disse lokaler, i og med at der skal bruges færre kvadratmeter pr. ansat, og der er mindre energiforbrug. er alene på grund af sin størrelse sit eget marked med mange delområder med forskellige karakteristika. I det centrale er der kun få moderne og effektive lejemål, men en lang række ældre og mindre lokaler med sjæl. En lang række virksomheder ønsker fortsat den centrale beliggenhed, men også fx i Ørestad er der god efterspørgsel. Her opnås moderne kontorer til en lidt lavere leje end fx på havnefronten. Trenden med befolkningsvækst i såvel som i de andre større danske byer betyder også øget efterspørgsel efter kontorlokaler, idet befolkningsvæksten giver lettere adgang til arbejdskraft, ligesom det giver efterspørgsel og har betydning for den generelle optimisme i virksomhederne. Endelig betyder befolkningsvæksten, at nogle kontorer i den ældre ejendomsmasse omdannes fra erhverv til bolig. Konjunkturbarometer for serviceerhverv % Andelen af ledige lokaler inden for kontor pr. 1. april 1,1,1 1,3 PR. LANDSDEL (%) 1,7 1,1 1,7, 7,3 9, 1 I HELE LANDET (%) Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for kontor pr. 1. april 1 Kr. pr. m ekskl. drift Afkastkrav for kontor pr. 1. april 1 3, ,5 % 5,5 %, % 5,75 %, % , % Note: Nettotal, omsætning i alt Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS 3 Colliers STATUS. kvartal 1 Kontor Colliers International Danmark

4 Retail Andelen af ledige lokaler inden for retail pr. 1. april 1 Pæn forbrugertillid 8,8 PR. LANDSDEL (%) Tomgangen for retail blev pr. 1. april 1 målt til, %, hvilket svarer til niveauet for de seneste knap to år. Colliers vurderer, at tomgangen er meget varierende, idet der næsten ingen tomgang er på primære placeringer, mens der er ret høj tomgang på sekundære placeringer. Der kan være lokale forskelle fra dette mønster særligt i byer, hvor der for nylig er etableret et butikscenter, eller et nyt butikscenter er på vej. I sådanne byer påvirkes tomgangen af rokeringer i lang tid både inden og efter etableringen af et center. Niveauet for markedslejen følger langt henad vejen tomgangen. På de primære placeringer er der ikke pres på lejen, og på en række butikker er der afståelser. Derimod er der på en række sekundære placeringer et vist pres på lejen og gode muligheder for som lejer at forhandle sig til favorable vilkår. Som nævnt under den generelle økonomiske beskrivelse ser de seneste tal for forbrugertilliden ret pæne ud. I første halvår af 1 ligger forbrugertilliden på ca. 5, hvilket er en stigning i forhold til gennemsnittet for de seneste år. Det pæne niveau for forbrugertilliden giver håb om, at danskernes forbrug vil stige i fremtiden til glæde for detailbranchen. Tallene fra Detailomsætningsindekset fra Danmarks Statistik viser marginal (sæsonkorrigeret) fremgang i omsætningen i første kvartal 1 i forhold til kvartalet før. Salget af beklædning er faldet en smule, mens omsætningen af dagligvarer og øvrige forbrugsvarer er steget. Set over en længere periode er omsætningsindekset stadig noget under indeksets værdi i fx 7, men niveauet er højere, end det var i starten af årtusindet. En anden vigtig faktor for omsætningen i detailhandlen er udviklingen i internethandlen, som alle følger med stor bevågenhed, men som ingen til fulde kender konsekvenserne af. Der er ingen tvivl om, at teknologien har givet forbrugerne nye muligheder for shopping fra en lang række af specialiserede butikker i ind-og udland. Ud over det større udvalg, som specialiseringen har medført, betyder e-butikker et pres på priserne. Der skal være en grund til at besøge en fysisk butik, og dette findes ofte på de centrale strøg og i bymiljøer, hvor shoppingoplevelsen er stor, men ikke altid i andre butikker Udvikling i forbrugertillid i detailhandelen ,8 Grafik kilde 5,9 3,8 5, 3, 9, 7, 7,,9 5,9 I HELE LANDET (%) Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for retail pr. 1. april 1 Kr. pr. m ekskl. drift Afkastkrav for retail pr. 1. april ,5 %,5 %. 5,5 % 5,5 % 5,5 % 5,5 % Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS. kvartal 1 Retail Colliers International Danmark

5 Industri og logistik Tilgængelighed er vigtig Tomgangen for industri- og logistiklokaler blev pr. 1. april 1 målt til 3,9 % på landsplan. Det er en marginal nedgang i forhold til kvartalet før, og det er nu første gang, at tomgangen nominelt er under % siden sommeren 1, om end den kun er marginalt under. Efterspørgslen efter ældre industriejendomme er ikke stor nok til at hindre tomme lokaler i mange områder. Ofte er lokalerne ikke tidssvarende, og de er bygget til en speciel anvendelse. For mange virksomheder kan det betale sig at bygge nyt for at få det skræddersyet og for at opnå energieffektive lokaler. Det betyder også, at mange af disse lokaler kan lejes eller erhverves til en endog meget lav pris. I visse områder omdannes industribygninger til anden anvendelse som fx boliger, kontorer eller kreative iværksætterklynger. Det er imidlertid oftest relevant, når beliggenheden er bynær, således at den nye aktivitet forenes med den eksisterende by. Ellers er efterspørgslen efter de større og velbeliggende ejendomme med god tilgængelighed klart størst. Colliers vurderer, at efterspørgslen efter denne type af ejendomme i øjeblikket er stigende. Der er også efterspørgsel efter grunde til nybyggerier, som kan sikre moderne og tilpassede lokaler. Der er markant forskel på markedslejen for sådanne nye byggerier og ældre industri- og logistikejendomme. Derudover er der også markant forskel på markedslejen i nybyggede og allerede eksisterende ejendomme. De nye ejendomme kan skræddersys til den enkelte virksomheds behov, og driftsomkostningerne kan minimeres. Markedslejen, som er angivet i Colliers MarkedsPULS, afspejler niveauet i moderne, men ikke nybyggede industri- og logistikejendomme. Generelt er markedet for industrilokaler fortsat lejers marked. Markedslejen er nogle steder under pres og andre steder er det muligt for lejerne at forhandle sig til en række favorable vilkår. Beskæftigelsen i industrien Antal i Andelen af ledige lokaler inden for industri og logistik pr. 1. april 1,,1 5, 5, 5,9, 3,3,,,5 I HELE LANDET (%) PR. LANDSDEL (%) Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for industri og logistik pr. 1. april 1 Kr. pr. m ekskl. drift Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. april 1 7,75 % 7,5 % Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS,1 8,5 % 7,75 % 7,5 % 7,75 % Colliers STATUS. kvartal 1 Industri og logistik Colliers International Danmark

6 Demografi Befolkningsvækst i de store byer I øjeblikket er der meget fokus på den store befolkningsvækst i og. Men det er værd at bemærke, at det ikke er i så mange år, at befolkningen i de helt store byer er vokset mere end i de øvrige områder af Danmark. For bare 1 år siden var der større procentvis vækst i de såkaldte mellemkommuner, som er forskellige købstæder, fx Holbæk, Ringsted osv., end i fx. Generelt har væksten de sidste år været højest i bykommuner og mellemkommuner. Bykommuner består primært af kommunerne i Hovedstadsområdet samt, og, mens mellemkommunerne omfatter fx Tårnby, Holbæk, Ringsted og Horsens Kommuner. Også i landkommunerne har der været befolkningsvækst de fleste år, men noget lavere vækst end landsgennemsnittet, og fra 1 har befolkningen været faldende. Landkommunerne omfatter fx Vordingborg, Kerteminde, Billund og Sønderborg. For den sidste gruppe af kommuner de såkaldte yderkommuner har der stort set i hele perioden været befolkningstilbagegang. Gruppen omfatter ø-kommuner som fx Bornholm, Læsø og Ærø, men også fx Skive og Thisted Kommuner. De regionale forskelle bliver endnu tydeligere, hvis man i stedet ser på forskellen i forhold til landsgennemsnittet. Her er det tydeligt, at der er sket et skifte de seneste ca. år, hvor bykommunerne stikker af med høj befolkningsvækst, mens de tre øvrige kommunetyper alle har en vækst lavere end landsgennemsnittet. Hvorfor er det så, at befolkningen i fx og vokser så hurtigt nu? Spørgsmålet er enkelt, men svarmulighederne er mange: > Beskæftigelsesmulighederne er størst i de store byer blandt andet fordi sektorer med vækst er serviceerhverv, som ofte koncentrerer sig i byerne. Årlig befolkningsvækst, forskellige kommunetyper 1,5 1,,5, Grafik kilde -,5-1, Bykommuner Mellemkommuner Landkommuner Yderkommuner I alt Kilde: Indenrigsministeriets nøgletal og Colliers Afvigelse fra gennemsnitlig årlig befolkningsvækst, forskellige kommunetyper 1,,5 Bykommuner Mellemkommuner Landkommuner Yderkommuner > har en meget ung befolkning med relativt få gamle og relativt mange unge. De få gamle betyder, at der er relativt få dødsfald, og samtidig er andelen af befolkningen i den mest fertile alder ca meget stor i. Det giver store fødselsoverskud. > Andelen af unge, som flytter til de store byer efter uddannelse, er vokset og det dræner andre områder for unge mennesker. > De store byer er blevet så rare at bo i også med børn at folk ikke har lyst til at flytte ud til forstæderne eller til andre byer. > Det er blevet moderne at bo i storbyer. > Boligmarkedet har været frosset, så mange familier er blevet tvunget til at blive i byerne. Colliers STATUS. kvartal 1 Demografi Colliers International Danmark, -,5-1, -1, Kilde: Indenrigsministeriets nøgletal og Colliers

7 Den fremtidige befolkningsudvikling Hvis man skal forsøge at spå om fremtiden, er det værd at skele til befolkningsprognoserne fra Danmarks Statistik. Hvert år udarbejder Danmarks Statistik i samarbejde med DREAM en befolkningsprognose for hele Danmark. Det er et stort regnestykke at holde styr på, idet befolkningen opdeles i både 1-års aldersgrupper efter køn og efter herkomst og det bliver i alt til. grupper. I landsfremskrivningen gøres forskellige antagelser om dødshyppighed, fertilitetskvotienter og vandringer ind og ud af Danmark. Specielt den fremtidige indvandring er svær at estimere, da den ikke i så høj grad som de andre kvotienter er baseret på den nuværende befolkning. Når landsfremskrivningen er klar, producerer Danmarks Statstik fremskrivninger for 11 landsdele og 98 kommuner, som afstemmes til landsfremskrivningen både når det gælder døde, levendefødte og nettotilflyttede. I fremskrivningerne for landsdele og kommuner indgår herkomst ikke, ligesom lokale forhold om fremtidig udbygning af boliger, erhvervsudvikling mv. heller ikke inkluderes. Fremskrivning af flytningerne mellem landsdele og mellem kommuner bestemmes ud fra de seneste fire års flytninger. Fremskrivningerne afslører store regionale forskelle i befolkningsvæksten de næste år. Ud fra prognosen vil befolkningen i vokse med mere end 15 % de næste 1 år. Også i s omegn og i Østjylland vil befolkningen vokse en del. Omvendt er der et kraftigt fald i befolkningen på Bornholm og også et markant fald i Vest- og Sydsjælland. For Danmark som helhed vokser befolkningen med knap %. Som nævnt ovenfor er en af grundene til den høje befolkningsvækst i, at befolkningens alderssammensætning giver et fødselsoverskud. Alderssammensætningen er illustreret i befolkningspyramiderne, som tydeligt viser, at har mange unge mennesker og kun få ældre. Det betyder helt enkelt, at der fødes flere mennesker, end der dør. Den anden del af befolkningsvæksten i stammer fra nettotilflytning. er præget af både stor tilflytning og fraflytning, blandt andet på grund af de mange uddannelsesinstitutioner. Som nævnt baseres befolkningsprognosen på flyttemønsteret de seneste fire år. Flyttemønsteret er noget mere varierende end fertilitet og dødelighed og usikkerheden derfor større. I 1 udgør nettotilflytningen til på godt 9. personer en noget større andel af befolkningsvæksten end fødselsoverskuddet på knap 5.5 personer. Procentvis befolkningstilvækst fra 1 til ifølge befolkningsprognose Danmark Byen s omegn Østjylland Østsjælland Nordjylland Fyn Sydjylland Vestjylland Nordsjælland Vest- og Sydsjælland Bornholm -15, -1, -5,, 5, 1, 15,, Befolkningspyramide 1 for 9 år 88 år 8 år 7 år år 5 år 8 år år 3 år år 1 år 8 år år Mænd Kvinder 5. 1 år 1 år 9 år 88 år 8 år 7 år år 5 år 8 år år 3 år Mænd Kvinder år 1 år 8 år år Bidrag til befolkningstilvæksten i i 1 1. Befolkningspyramide 1 for hele Danmark Levendefødte Døde Tilflyttede Fraflyttede 7 Colliers STATUS. kvartal 1 Demografi Colliers International Danmark