Colliers STATUS. 3. kvartal 2016 ØKONOMI. Pæn vækst i eksport og forbrug. Årlig realvækst i BNP

Transkript

1 Colliers STATUS. kvartal ØKONOMI Pæn vækst i eksport og forbrug Reviderede beregninger fra Danmarks Statistik viser, at bruttonationalproduktet er steget med, % i. kvartal, når der korrigeres for prisudvikling og sæsonudsving. Den økonomiske fremgang blev understøttet af fortsat pæn vækst i det offentliges og husholdningernes forbrug, samt eksporten. Dermed er det andet kvartal i træk med positiv vækst. Væksten har dog kun været, % i første halvår i forhold til samme periode sidste år, pga. tilbagegangen i andet halvår. Fremgangen er hjulpet godt på vej af reallønsfremgang som følge af en meget lav inflation. Der har gennem de seneste måneder været meget fokus på arbejdsmarkedet, da beskæftigelsen er faldet henover sommermånederne. Faldet i beskæftigelsen dækker over en stigning i den private sektor og et lidt større fald i det offentlige sektor. Siden januar i år er lønmodtagerbeskæftigelsen dog øget med over 8 tusinde personer, og over 9 tusinde personer siden april. Historisk set er arbejdsmarkedstallene usikre over sommerperioden, så der er stor sandsynlighed for at der er tale om et enkeltstående tilfælde og ikke en vending. Samlet set vurderes arbejdsmarkedet fortsat til at være stærkt, og den lave ledighed øger risikoen for flaskehalsproblemer for virksomhederne. Generelt viser nøgletallene for dansk økonomi, at vi er inde i en periode med lav vækst, på knap % i, som forventes at stige til knap % i løbet af de kommende år. Det bør nævnes, at der gemmer sig større regionale forskelle bag tallene, med som den største drivkraft til væksten. Som en lille, åben økonomi er Danmark relativt påvirket af den økonomiske udvikling hos de største handelspartnere og udviklingen i verdensøkonomien generelt. Den seneste måned har været karakteriseret af forholdsvist rolige finansmarkeder. Usikkerhed over fremtiden præger dog stadigvæk økonomien, på trods af lave oliepriser og renter. Den negative effekt af Storbritanniens udmeldelse af EU er endnu ikke slået igennem, og det er uvist hvor stor en betydning den kommer til at have. International uro har medført stor usikkerhed om den globale vækst hvilket har påvirket den danske økonomi negativt. Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og Markeds- PULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. > Markedsviden Årlig realvækst i BNP %,,, -, -, -,7,9,,8 Joseph Alberti Research Analyst Cand Polit. -, 7 8 joseph.alberti@colliers.com Direkte og Danmarks Nationalbank Note: 8 er baseret på skøn.

2 INVESTERINGER Transaktionsvolumen % højere end i Transaktionsvolumen i. halvår var på 8, mia. kr., eller ca. % mere end samme periode sidste år. Foreløbige tal tyder på at der også har været god aktivitet i tredje kvartal. Dette tegner godt for resten af året, da transaktionsvolumen i. kvartal historisk har været højere end gennemsnittet. Transaktionsvolumen forventes at nå knap mia. kr. for hele året, hvilket vil være en stigning på ca. % i forhold til. Boligsektoren stod for langt størstedelen af investeringerne i. kvartal, i høj grad på grund af investeringer fra ejendomsselskaber og -fonde. Velbeliggende detailhandelsejendomme har også haft øget interesse, og det forventes at internationale investorer fortsætter med at have fokus på netop dette segment. Transaktionsvolumen Mia. kr 8 7 ' '7 '8 '9 ' ' ' ' ' ' ' Etablerede udenlandske investorer fortsætter med at investere i danske ejendomme, og nye internationale aktører kommer hele tiden til. På trods af historiske lave afkastkrav på, % og, % for hhv. prime detailhandel og prime kontorejendomme står erhvervsejendomsmarkedet meget stærkt, primært pga. en historisk lav rente og en forholdsvis stabil økonomi. Danmark er med til at tiltrække kapital fra investorer som søger en sikker havn for deres formuer. Renten er faldet til meget lave niveauer og pengemarkedsrenten har været negativ siden januar. Renten på den danske -årige statsobligation er forsat meget lav og er faldet til præcis % i løbet af august måned. Den Europæiske Centralbank har signaleret, at dens renter ikke bliver sat yderligere ned og der er derfor udsigt til stabile officielle renter de næste par år. Det stabile, lave renteniveau er, sammen med adgangen til kapital, en af hovedårsagerne til de store investeringer i ejendomsmarkedet. Kilde: Colliers International Renteudvikling i Danmark % Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid måneder -årig statsobligation Transaktionsvolumen fordelt på ejendomstype i. kvartal % 7 % Bolig Årlig inflation % Kontor 8 % 8 % % Detail Industri og logistik Andet - 7 Kilde: Colliers International Danmark EU Kilde: Eurostat Colliers STATUS. kvartal INVESTERING Colliers International

3 BOLIG Stigende priser men opbremsning i etagebyggeriet De årlige ændringer på huse og ejerlejligheder er steget i samtlige regioner de sidste kvartaler i træk. I forhold til for et år siden er huspriserne i gennemsnit steget med, % mens ejerlejligheder i gennemsnit er steget med hele 8, %. Huspriserne steg mest i Region Hovedstaden med,9 % mens priserne på lejligheder er steget mest i Region Nordjylland med 9, %. De stigende boligpriser er altså ikke kun et storbyfænomen, men er noget som hele landet mærker. Afkastkravene har holdt sig stabile i det sidste kvartal, men der er dog stadig et nedadgående pres på dem. Det samlede boligbyggeri faldt med % fra første til andet kvartal. Politisk har boligskatterne være meget omdiskuteret på det seneste, da ejendomsskatterne skal forhandles som led i en samlet skattereform. Derudover er det nye ejendomsvurderingssystem er på vej og forventes færdigt i begyndelsen af 9. Boligskatterne virker som en automatisk stabilisator for boligmarkedet og samfundsøkonomien generelt. Kvadratmeter boligareal pr. person pr.. april,,9 7,,9,,9,,9, 7, Nationalbanken gennemførte i deres seneste kvartalsoversigt en analyse af boligpriserne med henblik på at undersøge om der er en boligprisboble under opsejling. På landsplan er der ikke noget, der tyder på at det danske boligmarked står overfor en boligprisboble, men i er der flere faktorer som peger på at boligmarkedet er i risikozonen. Lærernes Pension har investeret over mio. kr. i 9 udlejningsboliger i det gamle godsbaneområde i, som får navnet Østeråparken. Det er pensionskassens første ejendomsinvestering udenfor og. er en by i vækst og udvikling, hvilket har gjort investeringen attraktivt for Lærernes Pension. Byggeriet igangsættes i slutningen af og forventes at være afsluttet juni 8. Prisudvikling for salg i almindelig fri handel Boligprisindeks (=) (=) Ejerlejligheder i alt Danmark Enfamiliehuse EU Kilde: Eurostat Colliers STATUS. kvartal BOLIG Colliers International

4 KONTOR Nye tendenser på kontormarkedet Kontorer bliver i stigende grad konverteret til boliger for at kan møde den voksende efterspørgsel i storbyerne. Flere børnefamilier vælger at blive boende i uddannelsesbyerne, hvilket medfører at Danmark er et af de lande i EU som oplever den største urbanisering. For at imødekomme den stigende efterspørgsel efter boliger er flere ejendomsejere med ældre kontorejendomme ved at skabe flere boligkvadratmeter ved at konvertere deres erhvervsejendomme. Dette kan give god økonomisk mening, da tomgangen for boliger er væsentligt lavere end for kontor i øjeblikket. Kontorhoteller, også kaldt servicerede kontorer, er en trend som virkelig har slået igennem. Det henvender sig til alt lige fra mindre kreative virksomheder til topmoderne corporate kontorhoteller. Der kommer flere og flere kontorhoteller til, og de har højere og højere udlejningsprocenter. Endelig har flere kontorhoteller været i stand til at tage højere priser. Det er endnu et tegn på at virksomhedskulturen er ved ændre sig til at matche de behov og krav om mobilitet og fleksibilitet moderne virksomheder har. Ledige lokaler pr. landsdel (%),7 8, 8,, 8,,8 8,8,,9 7,9 7,9 Ledige lokaler i hele landet (%) Andelen af ledige lokaler inden for kontor pr.. juli Tomgangen for kontorlokaler steg på landsplan med, procentpoint og var dermed på 8, % pr.. juli. Stigningen har været kraftigst i Region Nordjylland hvor tomgangen er steg fra 7, % til 8, %, hvilket svarer til ca. 9 tusinde m² ledige kontorlokaler. 7 Byggeselskabet Mogens de Linde købte ejendommen Kuglegården på den gamle flådestation Holmen efter et offentligt udbud. Bygningerne har været ejet af forsvaret siden 7-tallet og øger byggeselskabets portefølje på Holmen. Ejendommen blev solgt for mio. kr. for. m² fordelt på bygninger. Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for kontor pr.. september Kr. pr. m² ekskl. drift..8 Antal beskæftigede i tusinde Afkastkrav for kontor pr.. september,%,7%,7%.7,%.,7%.,7% Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS. kvartal KONTOR Colliers International

5 DETAIL Historisk lav tomgang Nye restauranter har haft et kraftigt indtog i gadebilledet, og har presset tomgangen for detailhandelslokaler i bund. Der er ikke kun tale om et fænomen i og, også i provinsbyerne er der kommet mange spisesteder til. Mens den øgede handel over nettet har haft en negativ effekt på tomgangsniveauer, vokser nye caféer, restauranter og take-away steder frem allevegne. Forklaringen bag den høje vækst i restaurationsbranchen er først og fremmest en ændring i forbrugsmønstret, vi spiser oftere ude. Derudover er det nye, nordiske køkken blevet moderne og samtidig har der være masser af nye koncepter, bl.a. for juice, burgere, bagerier, osv. Lejemæssigt er restauranterne villige til at betale op til. kr./m²/år i leje, nogle steder endda lidt mere. Ledige lokaler pr. landsdel (%),8,9,,, 9, 7, 7,,,9, Andelen af ledige lokaler inden for detail pr.. juli Tomgangen for butikslokaler faldt, procentpoint til,9 % på landsplan. Dette er det laveste antal tomme butikslokaler i over år. Restauranter har været med til at presse tomgangen på butikslokaler så langt ned, at der ikke har været så få ledige eller udbudte detailhandelslokaler på landsplan siden januar. I skal vi helt tilbage til 8 for at finde et tilsvarende tomgangsniveau (, %). Udviklingen har især været drevet af region Nordjylland, hvor tomgangen er faldet med, procentpoint fra 8, % til,9 %. Forbrugertillidsindikatoren viste et svagt fald fra,8 i august til,8 i september og ligger dermed nogenlunde uændret, men dog under gennemsnittet for det seneste år. Detailsalget i august faldt med, % i forhold til juli, når tallene er korrigeret for prisudvikling, normale sæsonudsving og effekten af handelsdage. Ledige lokaler i hele landet (%) 7 Kilde: Oline-ED Statistikken 7 Unipension Ejendomme har solgt Frederiksberggade for 7 mio. kr. til et afkast på under pct. Det. m² store hjørneejendom beliggende på Strøget i blev købt af Standard Life Investment og bekræfter en fortsat stor international efterspørgsel efter strøgejendomme. Markedsleje for detail pr.. september Kr. pr. m² ekskl. drift Udvikling i forbrugertillid Afkastkrav for detail pr.. september,%,%,%,% - -,%,% - 7 Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS. kvartal DETAIL Colliers International

6 INDUSTRI OG LOGISTIK Mangel på industriejendomme Flere virksomheder oplever besvær med at finde moderne industri- og lagerejendomme som lever oppe til deres krav. Under finanskrisen faldt efterspørgslen for industriejendomme drastisk, og nybyggeriet gik helt i stå. Siden slutningen af 9 har der hvert år været en stigning i industriens beskæftigelse og produktion, så industrien er ved at være tilbage på samme aktivitetsniveau som før finanskrisen. Dermed står Danmark i den situation at udbuddet af moderne industriejendomme er meget begrænset, mens efterspørgslen bliver større og større for hvert år. Det skaber et strukturelt problem, hvor den næste generation af industri- og logistikejendomme der skulle overgå til udlejning ikke er bygget. Ledige lokaler pr. landsdel (%),,,9,,8,,9,,,, Andelen af ledige lokaler inden for industri og logistik pr.. juli E-handel fortsætter med at vokse og forventes at omsætte for over 7 mia. kr. i, en stigning på % i forhold til sidste år. Især vokser handel på mobiltelefonen kraftigt, og næsten halvdelen af danskerne handler i dag på nettet fra deres mobil eller tablet. Det voksende marked presser prisen, hvilket medfører at forbrugeren ofte finder varer til betydeligt lavere priser end i butikkerne. Dette medfører flere krav til virksomhedernes lagerog logistikkapaciteter. Den samlede industriproduktion faldt med, % fra juli til august. I faktiske tal er produktionen, % højere end august. Danmarks statistiks sammensatte konjunkturindikator for industrien er faldet fra -7 i august til -8 i september. Dermed er indikatoren fortsat negativt, som den har været siden maj. Ledige lokaler i hele landet (%) NLI Eiendomsinvest har solgt en ejendomsportefølje bestående af. m² fordelt på 8 ejendomme i Danmark, Norge og Sverige for over, mia. kr., heri et varehus på Sjælland. Salget markerer Round Hill Capitals indtræden i det skandinaviske marked. 7 Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for industri og logistik pr.. september Kr. pr. m² ekskl. drift Industriens salg Mia. kr. 9 Afkastkrav for industri og logistik pr.. september 8 7,% 7,7% 7 7,% 7,% 7,% 7,% Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS. kvartal INDUSTRI OG LOGISTIK Colliers International