Hovedforslag A Lokalplansforslaget forkastes helt

Transkript

1 Bilag 2 - Høringssvar til Lokalplanforslag for dobbelthuse ved Parkvej Der er kommet 2 høringssvar til lokalplanforslaget. Afsender 1 Grundejerforeningen Parkvej Høringssvar Indsigelse mod Allerød Kommune Lokalplan På vegne af Parkvej Grundejerforeningsmedlemmer, i alt 13 boliger gøres hermed indsigelse imod Allerøds Kommunes lokalplanforslag samt tilhørende rettelser til kommuneplanen. Nærværende indsigelses bør vægtes som 13 individuelle indsigelser i administration og byrådets behandling af sagen. Vi gør opmærksom på at denne indsigelse er fra gruppen af naboer som er mest berørt negativt at forslaget, og vægtningen bør derfor tage hensyn til dette. Allerød Kommune Plan og Byg Allerød Rådhus Bjarkesvej Allerød Tlf: kommunen@alleroed.dk Dato: 20. februar 2019 Sagsnr. 15/16508 Naboerne vil gerne anerkende at forslaget i sin udform er en klar forbedring sammenlignet med første udkast. Vi finder dog desværre, at der stadig er talrige og omfattende nabogener forbundet med planen og derfor bør den forkastes eller som minimum undergå revision. Vi håber, at byrådet og forvaltningen, ved behandlingen af indsigelsen, vil være imødekommende over for vores forslag. En mere uddybende beskrivelse af indvendinger, årsager og forslag er anført i henholdsvis bilag A og bilag B. Hovedforslag A Lokalplansforslaget forkastes helt 1. En vedtagelse vil medføre voldsomme nabogener jf. punkter listet under forslag B, som langt vil overstige den naboretslige tålegrænse. Gældende retspraksis er, at der ikke må iværksættes foranstaltninger eller etableres anlæg af almen samfundsmæssig værdi, i det omfang ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes, som led i den almindelige samfundsmæssige udvikling på det pågældende område. Dette finder vi ikke er overholdt i det nuværende lokalplansforslag. 2. Der foreligger ikke nogen byplanmæssig begrundelse for lokalplansforslaget. Planen og høringsbekendtgørelsen anfører blot at byrådet ønsker - dette er ikke tilstrækkeligt. Qua mageskiftets politiske rævekage da spejderne flyttede, så skal nedre pris for provenuet klart fremgå af planens motivation, da kommunen ellers ifalder potentielt erstatningsansvar overfor tilbudsgiver på stadion-grunden. Dette er ikke tydeliggjort i strid med forvaltningsloven og almindeligt offentlighedsprincip. 3. En vedtagelse vil fjerne områdets anvendelse som legeområde, hvor eksempelvis skråningen, hver vinter, flittigt benyttes som kælkebakke for områdets mindste børn. 4. En vedtagelse står i stærk kontrast til Allerød kommunes vision om at være friluftskommune, idet man fjerner rekreative grønne områder, som i dag netop anvendes til dette formål og derved forringer friluftslivet.

2 5. Adgangsforhold som skitseret, anvender en del af Grundejerforeningen Parkvejs udlagte arealer til vejadgang - arealer som pt er udlagt til renovationsplads og fælles parkeringsareal. Dette er unødvendigt, idet tilkørsel til ny bebyggelse, kan ske via eksisterende stiareal. Hovedforslag B Lokalplansforslaget reduceres til 3 enheder Forvaltningen hhv. projektudførende vil kunne indpasse 3 enheder væsentlig mere lempeligt i lokalområdet. Generelle Ændringsforslag: Senior: Der indføres bestemmelse om at boligmassen skal udformes til seniorer, således som tilstødende bebyggelse Parkvej (lokalplan 126). 4.0 Sydligste udstykning begrænses til en enhed, så østvendte facader flugter over linje. I alt 3 beboelsesenheder med 330m2 boligareal. Motivation: idet der er stor højdeforskel, vil den tætte facade medføre urimelige nabogener. Specielt lys-indfald i huse og sol på terrasserne, fjernes eller forringes betydeligt, for Parkvej 29,31,33. Dette vil være væsentligt mere lempeligt med 3 enheder, som derved placeres længere mod vest mere tilbagetrukket i forhold til den eksisterende bebyggelse. En yderligere fordel ved placering af 3 enheder, vil være en forbed-ring af arealkrav til parkering, i forbindelse med den nye bebyggelse. 5.1 Indkørsel skal ske fra Elmevej, med udkørsel via Parkvej. Til formål anlægges ensrettet vej langs linje-føringen for anlagte gangsti sti, som vist på kortbilag 2. Motivation: Delt gene, og mindre motorstøj idet opkørsel ikke sker op ad bakke. Bedre vejforbindelse i kvarteret. Specielt vil adgang for redningskøretøjer og dagrenovationen være forbedret og ikke kræve vendeplads. 5.2 Nuværende sti-område langs forslaget ind-matrikuleres i lokalplanen, og adgang anlægges med bredde på 6.0m inkl. Fortov på 2m. Tilstødende stiareal omlægges til 2m. fortov med kørefast belægning. Fortov og vej udfærdiges samlet uden rabat imellem. Motivation: Sti har tidligere været asfalteret. Det vil give unødige gener at gøre sti-areal + køreareal bredere end nødvendigt, såsom det er skitseret i forslaget. Derudover vil et rabatområde, som skitseret i forslagets bilag 3 vil virke uskønt, og fremstå uplejet. Det areal som bruges fra grundejerforeningen Parkvejs fællesmatrikel er i dag udlagt til parkering og re-novation. Og de 6 meter som forslaget forventer jf. nedenstående vil være en væsentlig og unødig gene. Side 2

3 Økonomisk give det også mere mening at en enhed vedligeholder sti og vej, fremfor kommunen vedlige-holder sti og ny grundejer bekoster vejens vedligehold. Vigtigst vil en ubelagt sti ikke blive benyttet, men i stedet vil det resultere i fodgængere på vejarealet fremfor stien, hvilket er sikkerhedsmæssigt uforsvarligt. Nuværende forslag 10 m. fra sti-matrikel imod nr. 25 Forslag til udførsel af vejadgang: 2m fortov + 4m vej. Stiaresal inmatrikuleres i lokalplan. 7.1 Der må højst opføres 3 boliger i ét plan indenfor lokalområdet. Motivation: idet der er stor højdeforskel i terrænet, vil den tætteste østvendte facade medføre urimelige nabogener. Dette vil være væsentligt mere lempeligt, med 3 enheder som beskrevet i 4.0. Arealkrav til parkering forbedres derved også betydeligt. Yderligere detaljer og information ang. naboretslig tålegrænse og byplansmæssig begrundelse fremgår af Bilag B. På vegne af alle medlemmer i Grundejerforeningen Parkvej Side 3

4 Parkvej nr. 29,31,32,33,34,36,38,40,42,44,46,48 og 50 i alt 13 boliger. Bilag A Detaljer vedr. indsigelsesargumenter, som bør føre til planens forkastelse A.1) En vedtagelse vil medføre voldsomme nabogener, jf. punkter listet ovenfor, som langt vil overstige den naboretlige tålegrænse. Gældende retspraksis er, at der ikke må iværksættes foranstaltninger eller etableres anlæg af almen samfundsmæssig værdi, i det omfang ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes, som led i den almindelige samfundsmæssige udvikling på det pågældende område. Dette finder vi ikke er overholdt i det nuværende lokalplansforslag. En vedtagelse vil medføre voldsomme nabogener jf. punkter listet under forslag A og B. Hvis lokalplanen vedtages, vil dette ifølge 3 uafhængige lokale ejendomsmæglere, medføre et markant prisfald på vores huse. Vedtages planen i dens nuværende form, selvom der ikke er bebygget, anser vi kommunen som værende forvoldende part ved overskridelse af den naboretslige tålegrænse. Nabogenerne er mange og detaljer findes i bilag B. Her skal dog opridses væsentlige gener: Markant værditab påført Parkvej 29, 31, og 33 mere end kr i alt. Væsentlige indkigsgener. Mere end 65 % af boligarealet og samtlige døråbninger eksponeret, herunder badeværelser og soveværelser. Mistet aftensol og solskygge effekter specielt hen under sommerhalvåret, forventeligt omkring 4 måneder. A.2) Der foreligger ikke nogen byplanmæssig begrundelse for lokalplansforslaget. Planen og høringsbekendtgørelsen anfører blot at byrådet ønsker - dette er ikke tilstrækkeligt. Der er ingen offentlig årsag til hvorfor planen ønskes vedtaget. Udvidelsen af Allerød - herunder specielt Blovstrød, er allerede dækket af kommunens langsigtede planstrategi. Jf. Statusnotat nr. 2 vedr. budgetlægning på kommunens hjemmeside. Efter vores opfattelse er der altså ikke nogen byplanmæssig begrundelse for lokalplanens udformning og placering. Idet lokalplanen ikke er begrundet, finder vi, at den skal forkastes. Jf. citat i Bilag B, fra Arne Post artiklen: idet der ikke er en planlægningsmæssig begrundelse for beslutningen, således som planloven kræver.... A.3) En vedtagelse vil fjerne områdets anvendelse som legeområde, hvor eksempelvis skråningen, hver vinter, flittigt benyttes som kælkebakke for områdets mindste børn. Området bliver i dag flittigt brugt som legeområde for de mindste. Ligeså snart der er drysset sne, bliver skrænten om vinteren brugt af de mindste til kælkebakke. Både børn, forældre og ofte Side 4

5 bedsteforældre (bl.a. fra vores seniorbebyggelse) er ofte med når det kælkes på arealets skråning om vinteren. Først når børnene bliver større, bruger de bakken ved busstoppestedet på Blovstrød allé. Men i nærområdet, er det de to eneste kælkebakker der findes. Gennemføres matrikuleringen bortfalder denne mulighed fuldstændigt. Det skal bemærkes, at forvaltningen ikke var opmærksom på arealets brug ved udarbejdelse af forslaget. A.4) En vedtagelse står i stærk kontrast til Allerød kommunes fremtidsvision om, at være friluftskommune, idet man fjerner rekreative grønne områder, som i dag netop anvendes til dette formål og derved forringer friluftslivet. Det sender i vores øjne et markant signal fra Allerød kommune hvor opfattelsen bestemt ikke er pro-friluftsliv, men måske fokuserer mere på kommunens fremtidsvision for antallet af borgere, fremfor borgernes trivsel. Vi mener i stedet man skal tage de langsigtede briller på og overveje, hvordan de grønne rekreative områder BL.R.3 kan bevares, når Blovstrød fremtidigt skal vokse betydeligt både i nord og østlig retning. Bilag B Blok-5 sagen om Slotshusene Vi har igennem arbejdet med denne indsigelse fundet indtil flere artikler om emnet, som vi finder, trækker store paralleller til forslag Største relevans har sagen om Slotshusene fra i medierne kendt som Blok-5 sagen. Sagen vedr. en 2-etages ejendom opført mod vest på en bakke meget tæt på en rækkehusbebyggelse, så ligheden er slående. Dog er sagen noget mere grotesk end forslag Sagsforløbet afviger, men det er værd at bemærke, at et byråd vedtager en lokalplan, som de eksisterende beboere, rettelig ikke har kunnet forvente og som overskrider deres naboretslige tålegrænse. Planen bliver dømt ulovlig, med store omkostninger til følge, både på et menneskeligt plan såvel som et økonomisk. Der findes en udmærket artikel skrevet af ledende planarkitekt Arne Post på området, som refereres hyppigt: Side 5

6 I den sammenhæng finder vi følgende citater væsentlige: Dommen: Landsretten fandt det godtgjort, at både forskydningen af blok 5 og opførelse af støttemuren medførte betydelige gener for sagsøgerne, navnlig i form af forringet udsigt og indbliksgener, samt at generne oversteg hvad sagsøgerne måtte forvente ud fra lokalplanen dispensation, at den naboretlige tålegrænse var overskredet, og at økonomiske hensyn har haft afgørende betydning for vedtagelsen af tillægget til lokalplanen Efter de afgivne forklaringer lagde landsretten til grund, at hensynet til sagsøgerne (naboerne) ikke var blevet inddraget i overvejelserne, hverken ved ændring af projektet, i forbindelse med udstedelse af byggetilladelsen eller under byggeriet.det imødekom en påstand fra sagsøgerne om, at der ved vedtagelsen af lokalplanen var varetaget et ulovligt formål, idet der ikke er en planlægningsmæssig begrundelse for Beslutningen, således som planloven kræver.... Selve-domsudskriften på 77 sider kan findes her: g/%c3%98konomiudvalget/2010 /Maj/%C3%98konomiudvalget/125%20- %20Dom%20i%20sagen%20om%20Slotshaven/ PDF 2 Marianne og Jesper Olsen, Kirsten og Michael Elbo, David Sørensen og Sine Andersen Elmevej 39,41,43 Vi ser med tilfredshed, at Allerød Kommune har taget højde for vores tidligere bemærkninger til det forrige fremsatte lokalplanforslag. Herunder er vi glade for at kunne konstatere at vejadgangen fastholdes ved den eksisterende vejadgang via Parkvej og at der etableres parkeringsmulighed på grunden at byggeriet skal etableres som lav bebyggelse i ét plan at materialevalget for mur og tegl er i overensstemmelse det omkringliggende område at der fastholdes beplantning langs det vestgående skel at der fortsat vil være stiadgang til Sandholmgårdsvej. Idet vi forudsætter at planen på disse punkter ikke ændres ved den endelige fremlæggelse, så har vi følgende bemærkninger til forslaget: - Det kan tilføjes i lokalplanen, at stiadgangen er en offentlig sti. - Det kan præciseres i lokalplanen, hvornår beplantningen langs det vestgående skel skal være etableret - Der kan tages initiativ til, at Allerød Kommune vejforvaltning markerer et parkeringsforbud på Elmevejs vendeplads og den sidste vejstump efter vendepladsen i østlig retning, for at forhindre trængselsproblemer, hvis der ikke er nok parkeringsareal indenfor planen. Side 6

7 3 Banedanmark Vi skal for god ordens skyld oplyse, at vi ikke har bemærkninger til forslaget Side 7