NOTAT: Behandling af bemærkninger til forslag til lokalplan 576 for dagligvarebutik ved Broengen og kommuneplantillæg 14 Nordmarkens lokalcenter

Transkript

1 Teknik og Miljø Plan og Byggesag Plan og Udvikling Sagsnr Brevid Ref. HABR Dir. tlf. NOTAT: Behandling af bemærkninger til forslag til lokalplan 576 for dagligvarebutik ved Broengen og kommuneplantillæg 14 Nordmarkens lokalcenter 18. november 2011 I dette notat sammenfattes alle bemærkninger mv. fra lokalplanens høringsperiode fra den 1. juli til den 16. september Kommunen modtog 9 skriftlige bemærkninger, herunder en underskriftsindsamling med i alt 457 underskrifter. Der var borgermøde på Jyllinge Skole den 18. august Notatets indhold: 1. Resumé af høringssvar og sammenfatning af borgermøde 2. Behandling af høringssvar uddybende gennemgang af høringssvar og byrådets vurdering 3. Oversigtsskema for høringssvar Resumé Under høringen er der indkommet i alt 9 høringssvar. Svarene er primært protester mod en discountbutik, som bidragyderne mener er overflødig og vil betyde lukning af den eksisterende dagligvarebutik på Osvej. Ejerne af supermarkedet på Osvej anfører at have investeret i tillid til gældende planer og vil gå konkurs, hvis omsætningen forsvinder til discountbutik. Ejerne spørger endvidere, om kommunen vil stille økonomisk garanti ved konkurs og om de må opsætte reklamesøjle, der ses af ny butiks kunder. Et af høringssvarene er en underskriftsindsamling (uden nærmere bemærkninger), som indeholder 157 underskrifter med "ja" til en ny butik og 300 underskrifter med "nej" til ny butik. Flere mener, at planforslaget er for dårligt, og at der ikke bliver tale om et center, samt at den bagvedliggende rapport, som er betalt af ansøger, er et partsindlæg med fejl og fordrejelser. Der er forslag om at udskyde beslutningen til kommuneplanrevision Flere udtrykker bekymring for den øgede trafik. Indsigelserne kommer fra beboere i området, den eksisterende dagligvarebutik, ejer af ejendommen med den eksisterende dagligvarebutik, Jyllinge Centeret, og en andelsboligforening. DN savner stillingstagen til sprøjtegifte og krav om lavenergibyggeri. Der blev afholdt borgermøde den 18. august I mødet deltog formand for Teknik- og Miljøudvalget samt forvaltningen, og herudover havde 34 borgere fundet vej frem til mødet. Flere udtrykte skepsis over for et beslutningsgrundlag i form af rapport, som er betalt af ansøger. Det gjaldt især over for behov for en butik og over for trafikkonsekvenser. Omsætning vil blive taget fra eksisterende butikker. Det blev foreslået, at udskyde etableringen af en butik så længe der er krise og indtil Broengen udbygges med boliger. Der var ønske om afskærmning med vold og beplantning, at projektører skal være slukket om natten samt at der ikke bliver mulighed for bannere. Referat af mødet findes i FICS, brevid Forvaltningen foreslår, at der foretages følgende ændringer: at der indsættes en generel formulering om at undgå sprøjtegifte, at det gøres muligt at søge tilladelse til nedsivning af regnvand, at der i overensstemmelse med kommuneplanen stilles krav om lavenergibyggeri samt at det ikke bliver muligt at opsætte banner på facaden.

2 Side2/8 Behandling af høringssvar Detailhandel Bemærkninger: Der er kritik af planlægning for en discountbutik, som er overflødig og vil betyde lukning af den eksisterende dagligvarebutik på Osvej eller i bedste fald omdannelse til en anden discountbutik. Hasarderet at tillade butik før boligudbygning af området. Kommuneplanen har taget hensyn til samlet bymiljø og bør ikke ændres uden samlet vurdering i Kommuneplan Der vil ikke blive tale om et sammenhængende center. Ejere af supermarked har investeret i tillid til gældende planlægning og mener at ville gå konkurs og ønsker kommunal garanti. Blandt høringssvar er underskriftsindsamling med 157 underskrifter for "ja" og 300 underskrifter for "nej" til ny butik. Efter forvaltningens vurdering er der i området et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til at et supermarked og en discountbutik kan eksistere side om side, såfremt de to butikker begge er attraktive og samlet kan supplere hinanden. Dette gælder også selv om dagligvarebutikkerne i Jyllinge Centeret står foran udvidelser, og selv om der sker butiksudvidelser umiddelbart nord for kommunen. Udbygningerne i Jyllinge vil samlet set kunne øge Jyllinges samlede attraktion inden for dagligvarehandel og mindske den handel, der i dag går ud af Jyllinge (ca. 9% af anslået forbrug). Men det er meget usikkert, hvordan den interne konkurrence vil være. Der er ikke tvivl om, at det eksisterende supermarked på Osvej må ventes at afgive omsætning til en ny discountbutik. Hvor stor denne andel vil blive, vil afhænge af supermarkedets konkrete evne til at markere sig i den væsentligt hårdere konkurrence. Supermarkedets følsomhed over for midlertidig eller varig nedgang i omsætning vil desuden være afhængig af butikkens aktuelle økonomiske konsolidering. Forvaltningen finder det på det foreliggende grundlag ikke muligt at give garantier for den eksisterende butiks fremtid. Planlagt udbygning af Broengen med ca. 150 boliger vil på sigt understøtte lokalcenteret. Der er andre eksempler på, at centerområder, som gennemskæres af en større gennemgående vej, fortsat fungerer som sammenhængende centre. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen. Trafikforhold Bemærkninger: Trafikforhold og -sikkerhed på Værebrovej og område ved Osvej, Blodhøjvej og Rådalsvej er ikke gode, og det vil blive værre, når trafikken øges ved ny butik. Støj fra Værebrovej er urimelig høj, asfalt bør udskiftes, og der bør opsættes støjhegn ved boliger samt evt. chikaner og fartoplysningsstandere. Cykelsti/fortov er for smal. Vej og sti ligger i forskellige højder, og der er ingen afskærmning. Der vil ske ulykker. Cowi er inhabil og kommunen bør indkalde til særskilt borgermøde om trafik før beslutning. Rema 1000 vil betale omlægning af kryds, men kommunen bør fremægge omkostninger til øvrig trafiksikkerhed. Vejen Broengen er meget befærdet af både biler og svage trafikanter. Af hensyn til trafiksikkerhed foreslås derfor, at Broengen lukkes for ind- og udkørsel på Værebrovej og ca. 50 m af vejen omdannes til grønt område. Broengen føres i stedet mod syd og udmunder i den planlagte forlængelse af Osvej. Den eksisterende butik ønsker kompensation fra kommunen for nedgang i omsætning under vejarbejde.

3 Side3/8 Det er korrekt, at der ved en øget trafikmængde kan forventes en mindre stigning i antallet af ulykker. Ombygningen af det eksisterende 3-benede signalregulerede kryds til et 4-benet kryds er dog den bedste måde at håndtere dette på. Roskilde Kommune har et ønske om at erstatte den eksisterende dobbeltrettede cykelsti langs Værebrovej med enkeltrettede stier på begge sider. Dette er der dog ingen aktuelle planer om, da det bl.a. vil kræve ekspropriation og en større anlægsbevilling. Det er ikke et anliggende, der kan pålægges bygherren, og er derfor ikke en del af projektet, som er afledt af lokalplanen, men projektet bliver forberedt for en stitilslutning. I Roskilde Kommunes strategiske anlægsplan er der afsat midler til en sti langs Værebrovej i årene 2016 og Roskilde Kommune har ingen grund til at vurdere COWI som inhabil. Det er normal procedure, at bygherre betaler for udarbejdelse af lokalplan, og Roskilde Kommune kvalitetssikrer. Forslaget om at sløjfe Broengens adgang til Værebrovej og i stedet lede den til den planlagte forlængelse af Osvej er udmærket, men vil kræve en ændring eller dispensation fra lokalplanen for dette område. Dette forslag kan derfor ikke behandles i forbindelse med det aktuelle lokalplanforslag. Der ydes ikke kompensation for nedgang i omsætning under vejarbejde jf. Vejlovens 69. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen. Skiltning, afskærmning og belysning Bemærkning: Skiltning er for kaotisk beskrevet, og der bør være forbud mod bannere. Ejere af den eksisterende dagligvarebutik på Osvej ønsker oplyst, om de må opsætte reklamesøjle ved den nye butik, når der er tale om ét center. Der er ønske om afskærmning ved vold og beplantning samt at lys slukkes om natten. I lokalplanforslaget indgår, at der ikke må opsættes reklameflag, men at der er mulighed for et 2 x 8 meter banner på bygningens facade. Forvaltningen har genovervejet spørgsmålet og finder, at et så stort banner vil virke meget dominerende. Forvaltningen har aftalt med bygherre, at muligheden for banner fjernes. Øvrige bestemmelser for skiltning er detaljeret beskrevet og fastholdes. Lokalplanforslaget indeholder bestemmelse om, at der kun må skiltes for egen virksomhed i lokalplanområdet. Forvaltningen vurderer, at skiltning for virksomheder på den modsatte side af Værebrovej vil skabe forvirring og virke forstyrrende for trafikken. Butikker indgår naturligt i bymiljøer og bør derfor ikke afskærmes med volde. Lokalplanen fastsætter derimod krav til afskærmende grøn beplantning omkring butikken og mulighed for at opsætte fast hegn eller støjskærm ved varegård. Lokalplanen indeholder krav til belysning, herunder forbud mod projektører og spots, men forvaltningen finder det ikke realistisk at kræve belysning ved en butik i byområde slukket om natten. Forvaltningen foreslår, at der foretages mindre redaktionelle rettelser i redegørelsen samt at de understregede ord indsættes i bestemmelse 7.7 Skiltning og belysning: "Der må ikke opsættes reklameflag og bannere inden for lokalplanområdet." Følgende sætning udgår af bestemmelsen: "Der må dog opsættes ét banner på bebyggelsens facade mod Osvejs forlængelse med en maksimal størrelse på 2 x 8 meter." Historie Der mangler analyse af og respekt for områdets historie. Roskilde Museum har bidraget til såvel rammelokalplan 526 for hele området Broengen som til den aktuelle lokalplan for en del af området. Hensyn til historiske spor er afvejet i rammelokalplanen.

4 Side4/8 Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen. Brug af spøjtegifte og krav om nedsivning DN savner hensyntagen til grundvand i forhold til brug af sprøjtegifte. Selv om der ikke kan nedlægges forbud mod sprøjtegifte i lokalplaner, ser DN gerne at der medtages en formulering, der peger på alternativ regulering, som det er sket i lokalplan 577 for Tofteengen. DN finder endvidere, at nedsivning bør være krav, hvis jordbunden er egnet. Formuleringen i lokalplan 577 er medtaget efter anmodning fra Københavns Energi, der er bekymret for kildepladszonen i dette lokalplanområde. Forvaltningen foreslår, at der i redegørelsen medtages en lignende formulering under afsnittet Miljømæssige forhold: "For at sikre grundvand mod forurening foreslås det, at der i andet regi end lokalplanen ses på regulering af sprøjtegifte". Det er ikke muligt at stille krav om nedsivning i en lokalplan. Ved en fejl indgår muligheden for at opnå tilladelse til nedsivning kun af redegørelsen, men ikke i bestemmelserne. Forvaltningen foreslår, at der foretages mindre redaktionelle rettelser i redegørelsen samt at der i bestemmelse 10.3 Teknisk forsyning indsættes følgende: "Spildevand tilsluttes det offentlige spildevandssystem. Miljømyndigheden kan, på nærmere angivne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tag og befæstede arealer. Der kan kun gives tilladelse til nedsivning af overfladevand fra befæstede arealer, herunder parkeringsarealer, efter forudgående rensning. Alternativt skal overfladevand tilsluttes det offentlige regnvandssystem." Lavenergibyggeri DN mener, at krav om lavenergibyggeri er en betingelse for alt nybyggeri i kommunen. Det er korrekt, at kommunen stiller krav om lavenergibyggeri uden for de områder, der i varmeforsyningsplanen er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Bygherre har accepteret at kravet indsættes i lokalplanen inden endelig vedtagelse. Forvaltningen foreslår, at der i redegørelsen indsættes to supplerende sætninger. Under afsnit om Forhold til anden planlægning, Kommuneplan 2009: "Ifølge kommuneplanens generelle rammer skal al lokalplanpligtigt nybyggeri opføres som lavenergibyggeri". I redegørelsens afsnit om Varmeforsyning indsættes følgende formulering: "I overennstemmelse med kommuneplanen stilles der krav om at byggeri opføres som lavenergibebyggelse". Endvidere insættes under bestemmelse 10.3 Teknisk forsyning følgende formulering: "Bygninger skal opføres som lavenergibebyggelse, der på tidspunkt for ansøgningen om byggetilladelse opfylder krav til lavenergibebyggelse, som er fastsat i gældende bygningsreglement."

5 Side5/8 Indsigers navn Indhold af bemærkning Evt. ændringer i planerne DN v/ Jørn Borggreen SuperBest Osvej 3 v/ Mette og Niels Hjort 1. På grund af område med særlige drikkevandsinteresser og kildepladszone bør behov for forbud mod sprøjtegifte indgå i teksten lige som i lokalplan 577 Tofteengen. 2. Nedsivning bør være krav, hvis jordbundsforhold er egnet. 3. Krav om lavenergibyggeri er en betingelse for alt nybyggeri i kommunen. 4. Gør indsigelse. Har ombygget SuperBest for ca. 6 mio. kr. i tillid til gældende planer og udsigt til flere kunder, ikke ekstrem hård konkurrence. Vil gå konkurs, hvis omsætning forsvinder til Rema Der er i forvejen Rema 1000 i Ølstykke, og en Føtex åbner til december. Rema 1000 er også trussel for Jyllingecenteret. Skræmmende at byrådet vil lukke norsk selskab ind og smadre alt. I Viby blev Kvickly erstattet af Fakta, da Rema 1000 kom. I Rønnede gik SuperBests omsætning ned med først 40 % siden 25 %, da der åbnede en Rema Mange eksempler på tomme centre: Sorø, Ringsted, Næstved, Frederikssund. Der mangler ikke indkøbsmuligheder. 5. Kan kommunen stille økonomisk garanti, hvis SuperBest går konkurs? 6. Utrygge ved at analyse er betalt af Rema Ad. 1: Imødekommes kan dog kun indskrives som opfordring, da det kan ikke stilles som krav i lokalplan Ad.2: Imødekommes delvist - lokalplanens bestemmelser tilrettes, så nedsivning gøres muligt, men det kan ikke stilles som et krav i lokalplan Ad.3: Imødekommes kommunen stiller krav om lavenergibyggeri uden for de områder, der i varmeforsyningsplanen er udlagt til kollektiv formeforsyning Ad. 4: Er noteret Ad. 5: Uden for lokalplanregi kommunen kan ikke stille økonomisk garanti Ad. 6: Er noteret at ansøger betaler omkostninger til lokalplan mv. er normal procedure Ad. 7: Uden for lokalplanregi der gives ikke kompensation for nedgang i omsætning under vejarbejde jf. vejlovens 69 Ad. 8: Imødekommes ikke foreslået skiltning vil skabe forvirre og forstyrre trafikken

6 Side6/8 Advokat Lise Bouet på vegne af K/S Osvej 3-5 Jyllinge Centret v/ Bo Nielsen og Henrik G. Jensen 7. Trafikforhold er ikke gode. Ombygning vil koste omsætning lige som to tidligere gange Osvej har været gravet op. Ønsker erstatning for ulempe. 8. Spørger da det er ét center - om SuperBest må opsætte reklamesøjle, som kan ses af Rema 1000's kunder. 9. Gør indsigelse. Ny butik kan forventes at betyde lukning af butik på Osvej 3-5. Butik med fuldt varesortiment vil mistes. Vil være vanskeligt at finde anden anvendelse for bygninger og grund. 10. Henviser til supplerende detailhandelsanalyse, hvor enkeltstående butikker frarådes. Ny butik er enkeltstående, da den ikke hænger ikke sammen med to eksisterende butikker. 11. Butik etableres på baggrund af Rema 1000's initiativ og rapport betalt af Rema Der bør udføres uafhængig analyse inden afgørelse. Sætter spørgsmål ved saglige hensyn, når kommunen opnår at Rema 1000 afholder udgifter til Osvejs forlængelse. 12. Protesterer mod ny butik med pågældende placering og på foreliggende grundlag. Rema 1000 vil medføre lukning af supermarked med varenumre. I bedste fald omdannes den til discountbutik med varenumre. Behov for forretning er ikke dokumenteret og smuldrer i Ad. 9: Er noteret Ad 10: Kommuneplantillæg 14 udlægger området til lokalcenter, og der er andre eksempler på centerområder, som gennemskæres af veje. Ad. 11: Se punkt 6 Ad. 12: Er noteret Ad. 13: Se punkt 10 Ad. 14: Uden for lokalplanregi håndteres på anden vis i forvaltningen Ad. 15: Se punkt 6 Ad. 16: Roskilde Museum har bidraget til såvel rammelokalplan 526 for hele området som til den aktuelle lokalplan Ad.: 17: Mulighed for banner

7 Side7/8 Helle og Dov Goldstein, Værebrovej 33, Britt og Carsten Olsen, Broengen 7, Winnie og Eilif Mikkelsen, Osvej 1 Dorthe Sørensen og Jakob Christensen, Værebrovej 40, Lis Olsen og Finn Ohlendorff, Broengen 9, Lisbeth Kjærulff og Kurt Hansen, Broengen Jyllinge Dorthe Sommer Sørensen og Jakob Christensen Værebrovej 40 takt med krisen. 13. Malplaceret at kalde området et lokalcenter, man skal kunne gå uforstyrret mellem forretninger. 14. Uacceptabelt, at sikkerhed på Værebrovej ikke er overvejet. Kommunen bør holde særskilt borgermøde om trafikken. 15. Cowis rapport er betalt af Rema 1000 og dermed et partsindlæg. 16. Mangler analyser af områdets historiske betydning. 17. Skiltning er kaotisk beskrevet i lokalplan. 18. Bygning bør skærmes helt af mod omgivelser. 19. Gør indsigelse. Eksisterende butik vil lukke og lokalt vareudvalg forringes. Hensyn til eksisterende dagligvarehandel er ikke behandlet sagligt. 20. Kommunen har ikke udvist selvstændig kritik af ønsker fra Rema 1000, og Cowis rapport er partsindlæg fuld af fejl og fordrejelser. 21. Trafiksikkerhedsmæssigt er forslaget uforsvarligt, da kun selve krydset reguleres og ikke cykelstien. 22. Kommunen viser ikke respekt for miljø og historie - savner redegørelse for historie. 23. Savner krav til byggematerialer og afskærmning. 24. Foreslår af hensyn til trafiksikkerhed, at Broengen lukkes for ind- og udkørsel på Værebrovej og ca. 50 m udtages. Øvrig skiltning er detaljeret beskrevet - se også punkt 8 Ad.: 18: Lokalplanen fastsætter krav til afskærmende grøn beplantning Ad. 19: Er noteret Ad. 20: Kommunen har vurderet Cowis rapport - se i øvrigt punkt 6 Ad. 21: Uden for lokalplanregi trafikken håndteres på anden vis i forvaltningen Ad. 22: Se punkt 16 Ad. 23: Krav til byggeriet udformning og byggematerialer samt grøn afskærmende beplantning er detaljeret fastsat i lokalplanen Ad. 24: Uden for det aktuelle lokalplanområde håndteres på anden vis i forvaltningen

8 Side8/ Jyllinge af vejen omdannes til grønt område. Broengen føres i stedet mod syd og udmunder i den planlagte forlængelse af Osvej. Inge Bertelsen Rådalsvej Jyllinge Underskriftsindsamling v/ Heidi og Lars Lykke Jensen Elmevej Jyllinge A/B Grønningen v/finn Gulbeck 25. Protesterer mod ændring af kommuneplanen for at tilgodese Rema Kommuneplanen har hidtil taget hensyn til det samlede bymiljø. Der er ikke behov for butik, heller ikke for pendlere. Ny butik vil resulterer i død for begge butikker. Hasarderet at tillade butik før boligudbygning af området. Beslutning om lokalcenter bør afvente samlet Kommuneplan Trafikforhold på Værebrovej farlige. 27. Spørger hvilke udgifter kommunen vil få til trafikomlægning og byggemodning. 28. Underskriftsindsamling med henholdsvis "ja" eller "nej" til Rema Ifølge indsendernes optælling har 157 underskrevet for "ja", og 300 har underskrevet for "nej". 29. Støj fra Værebrovej mellem Jyllinge Parkvej og Møllevej er allerede urimelig høj. Der vil komme flere biler end Rema 1000 angiver. Ønsker asfalt på Værebrovej udskiftet til støjfri asfalt og støjhegn på begge sider, samt evt. chikaner og fartoplysningsstandere. Ad. 25: Er noteret Ad. 26: Uden for lokalplan/ kommuneplanregi håndteres på anden vis i forvaltningen Ad. 27: Ansøger afholder udgifter, der er direkte afledt af projektet Ad. 28: Er noteret Ad. 29: Uden for lokalplanregi håndteres på anden vis i forvaltningen