Istandsættelseskrav uden istandsættelse?

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 5 juni Juridisk artikel Istandsættelseskrav uden istandsættelse? FORFATTER JURIDISK KONSULENT MOGENS DÜRR I den seneste tid er der blevet refereret en del afgørelser om situationer, hvor udlejer har opgjort et krav mod lejer for istandsættelse af lejemål efter lejers fraflytning, uden at udlejer har udført istandsættelsesarbejderne. Afgørelserne har fået noget forskelligt udfald. I dette nummer af Huset Jura er refereret endnu en afgørelse af denne karakter, og denne afgørelse er ganske interessant. Afgørelsen er refereret som GD 2008/31 Ø på side 14. De tidligere afgørelser Før GD 2008/31 Ø omtales, skal udfaldet af de øvrige afgørelser lige opsummeres. I GA 2006/08 fandt Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn, at lejer var forpligtet til at betale udlejers krav vedrørende istandsættelse af lejemålet efter lejers fraflytning, uanset at lejemålet var genudlejet, uden at istandsættelsesarbejderne var udført. Det fremgår af afgørelsen, at ankenævnet med denne afgørelse ændrede sin hidtidige praksis i erkendelse af, at lejers... fortsættes side 3 Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Istandsættelseskrav uden istandsættelse? Spørgsmål til ministeren Spørgsmål til L110 om proceduren, når der opstår skimmelsvampangreb... 4 Spørgsmål til L110 om konsekvenser af skimmelsvampangreb der skyldes L Udviklingen i huslejeniveauet i de 6 største byer i DK, særligt angående ML 5, stk. 2 lejemål... 6 Grundejernes Domssamling GD 2008/27 Ø - Adgang til lejemål. Tilstrækkelig beskrivelse af påtænkte arbejder... 8 GD 2008/28 B - Skimmelsvamp. Tilbagebetaling af leje og erstatning for indbo m.v. Ikke erstatningsansvar for personskade GD 2008/29 B - Skimmelsvamp skyldtes L s forhold. Ikke forholdsmæssigt afslag til L GD 2008/30 V - L erstatningsansvarlig for skader forårsaget af opbevaring af natriumsulfat GD 2008/31 Ø - Ingen betaling for istandsættelse efter salg af en ejerlejlighed. U s tab var ikke bevist GD 2008/32 Ø - Andelsbolig. Udsættelse af andelshaver nægtet fremme, da andelsboligforeningens krav om, at andelshaver skulle betale gebyr for adkomsterklæringer bestilt af kreditorer, ikke var berettiget efter vedtægterne GD 2008/33 Ø - Andelsbolig/ husordensovertrædelse. Husdyrhold i A/B tilladt, hvorfor eksklusion pga. rottehold skulle behandles i boligret, ikke fogedret GD 2008/34 Ø - Andelsbolig. Reguleringsklausul om efterbetaling af beløb efter køb af andelsbolig tilsidesat efter fortolkning af A/B s vedtægter Skattehjørnet Tilbagesøgning af ejendoms værdiskat for ejendomme beliggende i udlandet. 19 SKM BR SKM SR Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008 1

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 5 juni 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Kristin Jonasson Mogens Dürr Timmy Lund Lars Top Rud-Petersen Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL A/B AH Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 26. maj 2008 Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Forbrugerprisindeks april 2007/2008 = 114,3 / 117,6 2,9 % Nettoprisindeks april 2007/2008 = 115,4 / 119,1 3,2 % Husleje april 2007/2008 = 118,7 / 121,5 2,4 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 5. maj 2008 = 5,4 % / 13,6 % 20-årige realkreditlån 5. maj 2008 = 5,3 % / 8,7 % 30-årige realkreditlån 5. maj 2008 = 6,2 % / 7,9 % 30-årige A-lån i GI 5. maj 2008 = 4,5 % / 6,1 % 30-årige B-lån i GI 2) 5. maj 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 16. maj 2008 = 4,35 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger. 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

3 Juridisk artikel Istandsættelseskrav uden istandsættelse?... fortsat fra forsiden FORFATTER JURIDISK KONSULENT MOGENS DÜRR betalingsforpligtelse ikke er betinget af, at udlejer udfører istandsættelsesarbejderne. I GD 2006/80 Ø fandt Østre Landsret, at en erhvervslejer skulle betale for istandsættelse af et lejemål, som havde været anvendt til værksted, uanset at udlejer genudlejede lejemålet uden at istandsætte det. Det fremgår af domsreferatet, at udlejer havde genudlejet lejemålet til en ny lejer med en lejerabat på grund af lejemålets tilstand. I GD 2007/52 V fandt Vestre Landsret, at lejer ikke skulle betale for istandsættelse af lejemålet i en situation, hvor udlejer havde valgt at sælge ejendommen uden at foretage nogen istandsættelse af lejemålet forinden salget. Det fremgik imidlertid af sagen, at udlejer og lejer i forbindelse med retssagen var enige om, at salgsprisen for ejendommen ville have været den samme, uanset om udlejer havde istandsat lejemålet inden salget. Vestre Landsret begrundede således afgørelsen med, at udlejer ikke havde dokumenteret, at han havde lidt noget tab på grund af lejers manglende istandsættelse af lejemålet inden sin fraflytning. GD 2008/31 Ø Denne sag drejede sig om en situation, hvor udlejer havde udlejet en ejerlejlighed. Efter at lejeren havde opsagt sit lejemål og var fraflyttet, solgte udlejer lejligheden uden at istandsætte lejligheden. Udlejer indhentede kun et tilbud på istandsættelsesarbejderne, og da tilbuddet lød på kr., krævede udlejer, at lejer betalte ca kr. formentlig efter modregning af depositum. Udlejer fik imidlertid ikke medhold i sit krav. Østre Landsret lagde godt nok til grund, at lejerens forpligtelse til at betale for istandsættelse af lejemålet ikke var bortfaldet, fordi udlejer ikke havde udført istandsættelsesarbejderne. Østre Landsret fandt imidlertid, at lejer under de omstændigheder kun var forpligtet til at betale, hvis udlejer også kunne dokumentere, at den manglende istandsættelse havde medført et tab for udlejer ved salget af ejerlejligheden. Det fremgår af sagen, at udlejer hævdede, at prisen for lejligheden efter forhandling med køberen var blevet sat ned fra kr. til kr. mod, at lejligheden ikke blev istandsat inden overdragelsen. Udlejer fik imidlertid ikke fremskaffet og fremlagt en salgsopstilling, som dokumenterede dette under retssagen. Derimod afgav køberen af ejerlejligheden vidneforklaring under landsrettens behandling af sagen, og køberens forklaring stemte ikke overens med udlejers. Køberen forklarede således, at lejligheden var blevet udbudt til en pris på kr., som også var den pris, som hun havde købt den for. Køberen forklarede endvidere, at det alene var udlejer, der bestemte om lejligheden skulle istandsættes før overdragelsen, eller om den skulle overtages, som den var med den konsekvens, at køber fik lov til at flytte ind knap to uger før overtagelsesdagen. På baggrund af bl.a. købers vidneforklaring fandt Østre Landsret, at udlejer ikke havde dokumenteret, at der var lidt et tab på grund af den manglende istandsættelse af lejligheden, og lejer blev derfor frifundet for udlejers krav. Uanset at det kan forekomme urimeligt, at lejer skal slippe for at betale for de skader og det slid, som han selv har forårsaget i lejligheden, er udfaldet af dommen ikke overraskende i betragtning af den vidneforklaring, som køberen af ejerlejligheden gav og som i øvrigt var helt uforenelig med udlejers forklaring. Hvad skal udlejer gøre? Det er vigtigt at notere sig to ting i afgørelsen - for det første at det ikke er en forudsætning for lejers pligt til at betale for istandsættelse af et fraflyttet lejemål, at udlejer faktisk udfører de pågældende istandsættelsesarbejder samt - for det andet at lejer i givet fald kun skal betale for istandsættelse af lejemålet, hvis udlejer kan dokumentere, at lejers manglende istandsættelse inden fraflytning af lejemålet har påført udlejer et tab. Afgørelsen harmonerer således helt med GD 2007/52 V, hvor det også var åbenbart, at udlejer ikke havde lidt noget tab på grund af lejers manglende istandsættelse inden fraflytning af lejemålet. Hvis udlejer efter lejers fraflytning ønsker at sælge den pågældende ejerlejlighed eller ejendommen uden at foretage nogen istandsættelse af lejemålet, er udlejer nødsaget til at sikre sig dokumentation for, at det påfører udlejer et tab. Udlejer er således nødt til at sikre sig, at han efterfølgende kan dokumentere, at prisen for ejerlejligheden eller ejendommen ville have været højere, hvis der var udført de arbejder, som udlejer kræver, at lejer betaler for. Dette kan selvfølgelig gøres ved, at ejendommen udbydes til salg til en pris, hvor det er beviseligt forudsat, at der skal udføres en istandsættelse af lejers tidligere lokaler, og derefter lader det være op til køber at få forhandlet prisen ned med henvisning til den manglende istandsættel- Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008 3

4 Juridisk artikel se. Det kan dog formentlig i mange tilfælde vise sig vanskeligt bagefter at identificere en del af en eventuel prisnedsættelse, som må henføres til den manglende istandsættelse af lejers tidligere lokaler. En mere betryggende fremgangsmåde må derfor være, at udlejer sørger for, at den ejendomsmægler, der skal forestå salget af ejerlejligheden/ejendommen, foretager en værdiansættelse, hvor det er forudsat, at lejers tidligere lokaler istandsættes i nærmere bestemt omfang, samt en værdiansættelse, hvor det er forudsat, at lejers tidligere lokaler overtages, som de er og forefindes. Hermed vil udlejer have væsentlig bedre muligheder for at dokumentere, at der er lidt et tab i forbindelse med salget af ejerlejligheden/ejendommen, og udlejer vil derfor have tilsvarende bedre muligheder for at vinde en tvist med lejeren herom. Spørgsmål til ministeren Spørgsmål til L110 om proceduren, når der opstår skimmelsvampangreb Folketingets Boligudvalg har den 7. april 2008 forespurgt velfærdsministeren om proceduren, når der konstateres skimmelsvampangreb i en bolig, hvad enten forholdet kan relateres til U s eller L s forhold (BOU spørgsmål 7 til L110): Hvordan vil fremgangsmåden være, hvis en kommune, efter henvendelse fra en L, finder ud af, at L s lejlighed er befængt med skimmelsvamp? Hvordan kommer huslejenævnet ind i sagen? Hvad vil der ske, hvis det er omvendt, og det er ejeren, der henvender sig til kommunen vedr. mistanke om skimmelsvamp i L s lejlighed og L nægter ejer, der har mistanke om skimmelsvamp i den pågældende L s lejlighed, adgang til lejligheden? Hvordan kommer huslejenævnet ind i sagen i dette tilfælde? Velfærdsministeren svarede den 21. april 2008 følgende: Efter lov om byfornyelse og udvikling af byer har kommunalbestyrelsen pligt til at føre tilsyn med, at bygninger, som benyttes til beboelse og ophold, ikke ved deres indretning og beliggenhed er sundhedsfarlige eller brandfarlige. Tilsynet omfatter alle boliger og opholdsrum. Der er ikke i loven fastsat nærmere regler for, hvordan kommunalbestyrelsen skal tilrettelægge tilsynsvirksomheden, men kommunalbestyrelsen har ansvaret for at reagere, når den får kendskab til forhold, der skaber behov herfor, samt at tilsynet i øvrigt tilrettelægges således, at formålet med reglerne bliver opfyldt. Tilsynsforpligtelsen betyder, at når kommunen får en henvendelse eller på anden vis bliver opmærksom på, at der er forekomst af fugt og vækst af skimmelsvamp i en bolig, skal kommunalbestyrelsen som det første undersøge, om skimmelsvampen udgør en sundhedsfare for personer, der opholder sig i boligen. Når resultatet af undersøgelsen foreligger, skal kommunalbestyrelsen vurdere, om benyttelsen af bygningen er forbundet med sundhedsfare. Konstateres der nærliggende sundhedsfare, nedlægger kommunalbestyrelsen efter byfornyelsesloven forbud mod, at boligen benyttes til beboelse (kondemnering). I tilfælde af nærliggende sundhedsfare kan det være nødvendigt at kondemnere straks, da andet kan være sundhedsfagligt uforsvarligt. Fristen må aldrig overstige 6 måneder. Vurderer kommunalbestyrelsen, at der er tale om sundhedsfare, som ikke er nærliggende, kan der fastsættes en længere frist for fraflytning end 6 måneder. Når der er nedlagt forbud mod beboelse, skal kommunalbestyrelsen i henhold til byfornyelsesloven anvise husstanden en anden bolig. Kommunalbestyrelsen kan forlange, at ejeren nedriver bygningen, når der er nedlagt forbud mod, at denne anvendes til beboelse. De gældende regler har den negative effekt, at boliger, som har kondemnable forhold, ikke vil blive istandsat, selv om det økonomisk set godt kunne betale sig. Med L 110 gives der derfor mulighed for, at kommunalbestyrelsen i stedet for at nedlægge forbud eller sideløbende med et nedlagt forbud kan påbyde ejeren at afhjælpe de kondemnable forhold, hvis det ud fra en samlet økonomisk, bebyggelsesmæssig og brand- og sundhedsmæssig vurdering vil være rimeligt, at bygningen istandsættes. Kommunalbestyrelsen har mulighed for at give støtte efter byfornyelsesloven til gennemførelse af de påbudte arbejder. Huslejenævnet kommer ikke ind i sagen hvis L alene retter henvendelse til kommunen om skimmelsvampeproblemet. Hvis L derimod har henvendt sig til U, fordi der er skimmelsvampeangreb i boligen, har denne pligt til snarest muligt efter 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

5 henvendelsen at undersøge, om der er tale om et sundhedsfarligt forhold. Hvis undersøgelserne viser, at der er skimmelsvampeskader, skal fugtproblemerne løses, og skaderne afhjælpes. Er der tale om et angreb af skimmelsvamp, som alene er opstået på grund af, at L har foretaget for ringe opvarmning og udluftning, har L selv ansvaret for at fjerne skimmelsvampen. Er der derimod tale om angreb af skimmelsvamp, som skyldes andre forhold end L s manglende opvarmning og udluftning, har U ansvaret for at fjerne skimmelsvampen. Reagerer U ikke på L s henvendelse, eller er der uenighed mellem L og U om problemets løsning, kan L indbringe spørgsmålet for huslejenævnet. Nævnet kan dog ikke pålægge U at gennemføre forbedringer på ejendommen som for eksempel isolering med henblik på at afhjælpe problemet med skimmelsvampen. Kommunens tilsyns- og reaktionsforpligtelse er som beskrevet ovenfor, uanset om det er fra L, fra U eller på anden vis, kommunalbestyrelsen bliver gjort opmærksom på problemet. Kommunen skal således agere uanset kilden til oplysningen om skimmelsvampeproblemer. Det er således kommunen, der i givet fald vil skulle skaffe sig adgang til det lejede for at foretage sine undersøgelser med henblik på at få afhjulpet problemet. Efter LL s regler har U ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. U skal have en begrundet mistanke om, at der eksempelvis er skimmelsvamp i lejemålet for at kunne få adgang. Bestemmelsen indebærer, at U udover i rene nødretstilfælde som for eksempel oversvømmelse i det lejede ikke selv kan skaffe sig adgang til det lejede uden fogedens bistand, idet der da ville være tale om ulovlig selvtægt fra U s side. Hvis der skal foretages arbejder i det lejede for at undersøge et konkret skimmelsvampeproblem, for eksempel i form af destruktive indgreb, og disse arbejder ikke er til væsentlig ulempe for L, skal adgang varsles med 6 ugers varsel, mens andre arbejder skal varsles med 3 måneders varsel. Hvis L nægter U adgang i tilfælde, hvor U har ret til at få adgang til det lejede, vil U kunne hæve lejeaftalen, således at L med kort varsel skal fraflytte det lejede. Huslejenævnet har ikke kompetence til at træffe afgørelse om, hvorvidt L kan nægte udlejeren adgang til det lejede. Tvist herom henhører under boligretten. Karen Jespersen / Pia Scott Hansen TIL Spørgsmål til L110 om konsekvenser af skimmelsvampangreb der skyldes L Folketingets Boligudvalg har den 7. april 2008 forespurgt velfærdsministeren om konsekvenserne af skimmelsvampangreb i lejlighed, hvor angrebet skyldes lejers forhold (BOU spørgsmål 8 til L110): Hvad sker der, hvis der er skimmelsvamp i lejers lejlighed, og skylden hovedsagelig skyldes L s brug af lejligheden? Hvordan gøres erstatningsansvaret op for betaling for renovering af lejligheden? Og hvem skal betale, hvis lejer ingen penge har? Kan U opsige L, hvis der foreligger en sådan situation? Velfærdsministeren svarede den 16. april 2008 følgende: I henhold til byfornyelsesloven er kommunalbestyrelsens tilsyns- og reaktionsforpligtelse i forhold til skimmelramte boliger og opholdsrum uafhængig af, hvem der har ansvaret for skimmelproblemet. Det betyder, at kommunalbestyrelsen har pligt til at undersøge, om der er tale om sundhedsfare og i bekræftende fald nedlægge forbud mod beboelse med en frist, der er afpasset efter risikoen. Herefter har kommunalbestyrelsen pligt til at genhuse husstanden. Det kan være vanskeligt at fastslå, i hvilket omfang et skimmelsvampeangreb skyldes L s brug af det lejede, herunder specielt med hensyn til opvarmning, ventilation, udluftning og fugtproduktion, idet dette forhold skal vurderes i forhold til, hvad der er aftalt mellem parterne om L s brug af det lejede, ligesom der må tages hensyn til bygningens alder, isoleringsforhold og vedligeholdelsesstand. Hvis det entydigt kan fastslås, at et skimmelsvampeangreb i det lejede udelukkende eller i altovervejende grad skyldes L s forhold, vil det være L, der har pligten til at fjerne skimmelsvampen og afholde udgifterne i forbindelse hermed. Undlader L i et sådant tilfælde at fjerne skimmelsvampeangrebet, efter at U har krævet det, kan L risikere, at U vil søge at hæve lejeaftalen efter bestemmelserne i LL 93 om L vanrøgt af det lejede. En ophævelse af lejeaftalen vil have den virkning, at L skal fraflytte med kort varsel. Dette er et omfattende indgreb i L s retsstilling, og det vil derfor ikke være ethvert angreb af skimmelsvamp i det lejede, der vil kunne medføre, at U - efter at have givet L et påkrav om at afhjælpe Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008 5

6 Spørgsmål til ministeren skimmelsvampeangrebet og ændre sin adfærd, så der ikke kommer nye skimmelsvampeangreb kan hæve lejeaftalen. Det må antages, at der skal være tale om et omfattende angreb af skimmelsvamp i det lejede, før domstolene i et konkret tilfælde vil fastslå, at der foreligger vanrøgt fra L s side, så bestemmelsen i LL 93 kan anvendes. Hvis U hæver lejeaftalen under henvisning til L s vanrøgt af det lejede, og L ikke har afhjulpet skimmelsvampeangrebet før fraflytning, vil det være U, der for L s regning må foretage afhjælpningen. U s rimelige udgifter til afhjælpningen vil kunne indgå som en post i flytteopgørelsen, dvs. opgørelsen over, hvilke vedligeholdelsesarbejder og andre arbejder der efter retsforholdet mellem U og L skal gennemføres i det lejede i forbindelse med L s fraflytning, og som det påhviler L at betale for. Beløbet kan ligesom andre økonomiske krav, som U i medfør af lejeaftalen har mod L ved fraflytning, fragå ved U tilbagebetaling af et eventuelt indbetalt depositum ved lejeaftalens indgåelse. Hvis U s krav mod L ikke kan dækkes af et eventuelt indbetalt depositum, må U søge sit krav inddrevet på samme måde, som gælder for inddrivelse af andre fordringer, der ikke er særligt sikrede. Karen Jespersen / Pia Scott Hansen TIL Udviklingen i huslejeniveauet i de 6 største byer i DK, særligt angående ML 5, stk. 2 lejemål Folketingets Boligudvalg har den 26. marts 2008 forespurgt velfærdsministeren om udviklingen i huslejeniveauet i landets 6 største byområder, det såkaldte 6-by samarbejde (BOU Alm. del, spm. 68): Statens Byggeinstitut har i en rapport af Hans Skifter Andersen vurderet, at omkring boliger, eller omkring 16 pct. af alle lejemål, der udlejes i privat udlejningsbyggeri er blevet moderniseret efter 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, der gør det muligt efterfølgende at leje det moderniserede lejemål ud til markedsværdien. I lyset af dette bedes ministeren redegøre for udviklingen i huslejen i privat udlejningsbyggeri i de danske storbyer, der indgår i 6-by samarbejdet (København, Århus, Frederiksberg, Odense, Aalborg, og Esbjerg) før loven om 5, stk. 2 moderniseringer trådte i kraft og frem til i dag? Velfærdsministeren svarede den 24. april 2008 følgende: I tabellen er vist den gennemsnitlige årlige husleje (kr. pr. m 2 ) i private udlejningsboliger i kommunerne: København, Frederiksberg, Odense, Esbjerg, Århus og Aalborg, i 1995 (dvs. før den 1. juli 1996 hvor bestemmelserne i 5, stk. 2 i BRL trådte i kraft) og i Af tabellen fremgår den samlede og den gennemsnitlige årlige stigning i huslejerne (kr. pr. m 2 ) i perioden Huslejeudviklingen vises dels for alle private udlejningsboliger i kommunerne, og dels for identiske boliger dvs. private udlejningsboliger, der både indgik i opgørelsen i 1995 og i Identiske boliger er således eksklusiv private udlejningsboliger opført efter 1995, samt andre boliger, der af forskellige årsager er faldet ud af opgørelsen, fx fordi der ikke kan opgøres husleje i begge år, eller fordi boliger er blevet nedlagt, sammenlagt, overgået til andet ejer- eller udlejningsforhold (primært andelsbolig og ejerlejlighed) mv. Det fremgår af tabellen, at den samlede huslejestigning i perioden 1995 til 2007 for private udlejningsboliger (beliggende i disse kommuner) har ligget på mellem 52 pct. og 80 pct., svarende til en gennemsnitlig årlig huslejestigning på mellem 3,6 pct. p.a. og 5,0 pct. p.a. I disse huslejestigninger indgår bestandsændringer (dvs. huslejeeffekten af til- og afgang af boliger ved eksempelvis nybyggeri, nedlæggelse af boliger eller ændring af ejer- eller udlejningsforhold). For at rense for disse bestandsændringer, vises huslejeudviklingen for identiske boliger. I denne huslejeudvikling indgår fortsat huslejestigninger som følge af øget kvalitet fx som følge af almindelige forbedringsarbejder, byfornyelse og såkaldte 5, stk. 2 forbedringer. Det ses, at huslejestigningen i perioden for identiske boliger har været 3,1 pct. p.a. i København og Odense, 3,3 pct. p.a. i Frederiksberg og Aalborg, samt 3,8 pct. p.a. i Århus. Til sammenligning er forbrugerpriserne (forbrugerprisindekset) i samme periode steget med 2,1 pct. årligt, mens lønningerne (lønindeks for industri) i samme periode er steget med 3,8 pct. årligt. Det skal bemærkes, at SBi s publikation Privat boligudlejning Motiver, strategier og økonomi, som der henvises til i spørgsmålet, opgør den gennemsnitlige årlige husleje i private udlejningsboliger til ca. 800 kr. pr. m 2 i Huslejen er her opgjort på baggrund af et internetsurvey blandt private udlejere. Oplysningerne bygger på 315 besvarelser svarende til en besvarelsesprocent på 13. I SBi s rapport henvises til huslejestatistik indsamlet af Ejendomsforeningen Danmark, som ligeledes viser et højere huslejeniveau end anført i tabellen. I Ejendomsforeningen Danmark s huslejeopgørelse for 2007 opgøres eksempelvis 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

7 den samlede gennemsnitlige husleje i private udlejningsboliger beliggende i henholdsvis København Broer og Frederiksberg til 964 kr. pr. m 2, i Århus til 891 kr. pr. m 2 og i Aalborg til 868 kr. pr. m 2. Det højere huslejeniveau i Ejendomsforeningens opgørelser skal bl.a. ses i lyset af, at de udelukkende indeholder huslejeoplysninger for det lejedes værdi, markedsleje og moderniserede lejligheder og dermed er eksklusiv husleje for de omkostningsbestemte lejemål. Karen Jespersen/ Lise Nielsen TIL Tabel. Husleje og huslejeudvikling i private udlejningsboliger i udvalgte kommuner 1995 og 2007 København Frederiksberg Odense Esbjerg Århus Aalborg Husleje ) Antal boliger Gns. årlig m²-leje (kr.) Husleje ) Antal boliger Gns. årlig m²-leje (kr.) Huslejeudvikling i pct.: Samlet stigning 53,3 52,5 79,5 55,8 67,8 52,2 Gns. årlig stigning 3,6 3,6 5,0 3,8 4,4 3,6 Identiske boliger 3) Antal boliger Gns. årlig m²-leje (kr.) Huslejeudvikling i pct.: Samlet stigning 43,4 47,0 44,7 51,9 57,0 47,6 Gns. årlig stigning 3,1 3,3 3,1 3,5 3,8 3,3 Anm.: Huslejeoplysningerne omfatter ejendomme med 3 eller flere privat udlejede beboelseslejemål (inkl. udlejede ejerlejligheder og ekskl. offentligt ejede udlejningsboliger). Antal boliger omfatter udelukkende boliger med huslejeoplysninger. Dækningsgraden er godt 80 pct. af de private udlejningsboliger, der opfylder kriterierne opgjort via BBR i både 1995 og ) Huslejeoplysningerne for 1995 er fra september 1995 og opgjort på baggrund af registreringerne i Bygnings- og Boligregistret (BBR) i ) Huslejeoplysningerne for 2007 er baseret på huslejeoplysningerne i boligstøtteregistreret primo 2007, der er stratificeret på baggrund af oplysningerne i BBR i For ovenstående opgørelse er datagrundlaget huslejeoplysninger for i alt boligstøttehusstande, der bor i beboelsesejendomme med i alt boliger. 3) Identiske boliger omfatter private udlejningsboliger, der med hensyn til adresse og boligareal indgår i opgørelserne af huslejen i både 1995 og 2007, jf. note 1 og 2. Kilde: Velfærdsministeriet Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008 7

8 Grundejernes Domssamling GD 2008/27 Ø LL 54 og 55 Adgang til lejemål. Tilstrækkelig beskrivelse af påtænkte arbejder Efter at U havde varslet adgang til L s lejemål, opstod der tvist om, hvorvidt U havde krav på at få adgang til lejemålet. U s beskrivelse af de påtænkte arbejder var fyldestgørende, og U havde derfor krav på at få adgang. Det kunne ikke ændre herpå, at et badekar ville blive erstattet af et brusebad Den 22. august 2007 varslede U adgang til L 1-2 s lejemål. Det fremgik af U s brev, at arbejderne ville blive påbegyndt den 23. november Endvidere fremgik bl.a. følgende af brevet: Da der skal udskiftes rørføringer, herunder faldstammer og stistrenge, og da til- og afledning af ejendommens forsyninger er stoppet, vil lejlighederne blive reelt ubeboelige i byggeperioden, der stadig anslås til ca uger. Jeg skal derfor detailvarsle adgang til samtlige lejemål 3 måneder fra i dag, jf. lejelovens 54 og 55, på en sådan måde, at lejemålene må være ryddet af hensyn til håndværkernes arbejde på ejendommen og af hensyn til at fremme arbejdet overhovedet mest muligt. Det bemærkes, at entreprenøren forlanger alle rum tømt for indbo med henblik på at foretage den ret omfattende renovering af facaden. Den eksisterende facade fjernes. Rømningen af lejlighedens indbo er tillige nødvendiggjort af den af udlejer pålagte svampebekæmpelse i nogle af lejlighederne, bl.a. Denne svampebekæmpelse kræver at lejlighederne er tømt for indbo U havde endvidere i brevet henvist til en række tidligere breve til bl.a. formanden for beboerrepræsentationen samt til et tidligere brev af 22. december 2006 til formanden for beboerrepræsentationen. I brevet af 22. december 2006 var der redegjort for, hvilke arbejder der ville blive udført i ejendommen, og der fremgik bl.a. følgende af brevet: Kort kan jeg nævne, at der skal ske vinduesudskiftning mod gadeparti i forbindelse med at facaden sættes i stand, og dermed rykkes lidt ud på grund af isolering m.v. I nogle af lejlighederne er der tale om at fjerne en skillevæg, og for alle lejligheders vedkommende, der berøres af de nuværende arbejder, vil den lille indvendige altan blive inddraget, da der knytter sig mange tekniske problemer i forbindelse med fugtindtrængning til bevarelse af disse altaner. Stuen udvides med altanarealet, og der oprettes fransk altan midt i stuen.der sker eftersyn af alle badeværelser og istandsættelse af flisevæggene, hvor det er nødvendigt. Lejligheden eftergås for eventuelt svampeangreb. De allerede konstaterede svampeangreb udbedres. Tanken med især facaderenoveringen og vinduesudskiftning er at lukke fuldstændigt af for eksisterende kuldebroer. I de lejligheder, der berøres med inddragelse af altan, omlægges parketten. Der opstod imidlertid tvist mellem U og L 1-2 om hvorvidt U havde ret til at få adgang til L 1-2 s lejemål, herunder om, hvorvidt varslingen var foretaget under behørig iagttagelse af LL 55, hvorfor U indbragte sagen for fogedretten. Under fogedretssagen nedlagde U påstand om, at L 1-2 skulle tåle at U fik fysisk adgang til L 1-2 s lejemål i henhold til varslingsskrivelsen af 22. august U gjorde bl.a. gældende - at der var varslet korrekt i henhold til LL 55 - at det nøje var forklaret, hvad der skulle foretages i ejendommen, og hvorfor lejemålene skulle ryddes - at L 1-2 ikke kunne nægte U adgang, da arbejderne ikke ville ændre på det lejedes identitet samt - at formanden for beboerrepræsentationen havde pligt til at orientere L 1-2 om de planlagte arbejder. L 1-2 gjorde bl.a. gældende - at der i varslingsskrivelsen ikke var oplyst tilstrækkeligt om formålet med ønsket om adgang og omfanget af de planlagte arbejder - at L 1-2 havde været henvist til at høre herom fra de øvrige lejere i ejendommen - at køkkener var blevet flyttet og badekar fjernet i andre lejeres lejemål og at L 1-2 ikke ønskede sådanne ændringer - at LL 55 ikke gav ret til at fjerne eksisterende altaner og - at U ikke havde løftet bevisbyrden for at arbejderne var nødvendige. Fogedretten udtalte: Indledningsvist bemærkes, at der mellem parterne er enighed om, at U kan få adgang til lejemålene til at foretage nødvendige undersøgelser og udbedringer af skimmelsvampeangrebene i lejemålene i det omfang arbejderne udføres i overensstemmelse med anvisningerne i SBI 204 og SBI 205. Idet U under sagen har bekræftet, at de varslede undersøgelser og udbedringer af skimmelsvampeangrebene vil foregå i overensstemmelse med disse rapporters anvisninger, finder fogedretten ikke anled- 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

9 ning til at behandle den del af U s begæring, der vedrører adgang til lejemålene i forbindelse med disse varslede arbejder. Om U s adgang til lejemålene med henblik på de planlagte istandsættelsesarbejder bemærkes, at det som udgangspunkt må antages, at en udlejer under iagttagelse af LL s varslingsfrister har ret til at foretage forandringer i det lejede, men at denne ret af hensyn til lejerne dog ikke kan være uden begrænsninger. Fogedretten finder således ikke, at bestemmelsen hjemler U ret til at iværksætte arbejder, der væsentligt ændrer lejemålets identitet eller forringer brugsværdien af det lejede. U s varsling af forandringer i det lejede må som følge heraf indeholde så tilstrækkelig information til lejerne om arbejdernes omfang og karakter, at lejerne sættes i stand til at varetage deres interesser. Det fremgår af sagen, at istandsættelsesarbejderne for nogle lejligheders vedkommende betyder, at en skillevæg skal fjernes. Hverken varslingsskrivelsen af 22. august 2007 eller de vedlagte skrivelser præciserer imidlertid, hvilke lejligheder dette vil gælde for. Hertil kommer, at U - efter det oplyste - alene mundtligt under sagen har oplyst, at arbejderne også indbefatter, at L 1 s siddebadekar fjernes og erstattes af et brusebad, idet siddebadekar af den pågældende type ikke længere kan anskaffes. Det må herefter lægges til grund, at de af U planlagte istandsættelsesarbejder ikke er ensartede for lejerne, men at U desuagtet har informeret og varslet lejerne ved ensartede skrivelser. Under disse omstændigheder finder fogedretten ikke, at U s varsling af 22. august 2007 med vedlagte skrivelser indeholder tilstrækkelig information til L 1-2 om de planlagte arbejders omfang og karakter, hvorfor L s principale påstand tages til følge.. Derfor bestemmes: U s begæring om fysisk adgang til de i sagen omhandlede lejemål nægtes fremme. Fogedrettens afgørelse blev kæret til landsretten, som ændrede afgørelsen med følgende begrundelse: Efter de i sagen foreliggende oplysninger lægger landsretten til grund, at der ikke har været tale om fjernelse af skillevægge i de indkæredes lejligheder. Således som varslingsskrivelsen af 22. august 2007 er udformet, finder landsretten, at L 1-2 er blevet tilstrækkeligt underrettet om de planlagte istandsættelses - og forbedringsarbejder til at kunne varetage deres interesser. Herefter, og da det er ubestridt, at varslingsfristen efter LL 55, stk. 2, er overholdt, tager landsretten U s påstand til følge som nedenfor bestemt. Den omstændighed, at det under gennemførelse af istandsættelsesarbejderne i det ene lejemål eventuelt måtte blive nødvendigt at udskifte et eksisterende siddebadekar med et brusebad, kan ikke føre til et andet resultat. Kendelse afsagt den 8. januar 2008 af Københavns Byret (FS /2007) Kendelse afsagt den 22. februar 2008 af Østre Landsret (2. afd. kære nr. B ) MD GD 2008/28 B LL 11, 12, 13 og 15 Skimmelsvamp. Tilbagebetaling af leje og erstatning for indbo m.v. Ikke erstatningsansvar for personskade Efter at L flyttede ind i et lejemål i et nyt byggeri, viste det sig, at der var betydelige forekomster af skimmelsvamp, og L og L s familie blev syge. Efter ca. 1 ½ år flyttede L og krævede tilbagebetaling af lejen, erstatning for ødelagt indbo m.v. og erstatning for personskade. U skulle tilbagebetale hele lejen for en del af lejeperioden og halvdelen af lejen for den sidste del af lejeperioden. U skulle endvidere betale erstatning for ødelagt indbo m.v. L havde derimod ikke godtgjort, at forholdene i lejemålet var årsag til de helbredsmæssige gener, og U skulle derfor ikke betale erstatning for personskaderne L indgik den 1. april 2005 en lejeaftale med U om et beboelseslejemål på 104 m² i en nyopført bebyggelse. Lejen blev fastsat til kr. pr. måned. Der opstod problemer med færdiggørelsen af lejemålet og L accepterede derfor at flytte ind i et andet lejemål i bebyggelsen for en periode. L flyttede derfor først ind i det lejemål, som lejeaftalen vedrørte, den 13. maj Kort efter L s indflytning opstod der imidlertid alvorlige problemer med fugt og skimmelsvamp i lejemålet og L og L s husstand, i alt fem personer, fik alvorlige helbredsproblemer. Indeklimaproblemerne medførte at L og L s familie flyttede til et andet lejemål i bebyggelsen i februar Der viste sig imidlertid også at være alvorlige indeklimaproblemer i det lejemål, som familien var flyttet til, og i september 2006 ophævede L lejeaftalen Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008 9

10 Grundejernes Domssamling med U. L og L s familie fraflyttede lejemålet den 1. december L anlagde efterfølgende sag imod U og krævede erstatning og tilbagebetaling af leje m.v. for i alt kr. L s krav var sammensat således: Kasseret indbo m.v ,38 kr. Flytning af internet m.v ,50 kr. Fejlvasket beklædning m.v ,12 kr. Depositum ,00 kr. Tilbagebetaling af leje 13. maj 2005 til 15. december ,00 kr. I alt ,00 kr. L tog endvidere forbehold for senere at rejse krav om erstatning for personskadeerstatning, idet disse krav ikke kunne opgøres endeligt på tidspunktet for sagsanlægget. Under sagen blev der afgivet forklaringer af U og L samt fra en række vidner, herunder de personer, som havde arbejdet med bekæmpelsen af fugtproblemerne i lejemålet, og den entreprenør, som havde forestået opførelsen af byggeriet. Af forklaringerne fremgik bl.a. at huset havde føltes klamt og fugtigt, at der var store mug- og skimmelsvamppletter i alle rummene og at L og L s familie blev syge mens de boede i lejemålet. Endvidere fremgik det, at L lånte en affugter, som blev anvendt i lejemålet i tre uger, uden at problemerne forsvandt. Der blev endelig fremlagt en række erklæringer fra bl.a. Teknologisk Institut vedrørende undersøgelser for svampesporer og svampevækst i bebyggelsen. L gjorde bl.a. gældende - at U var objektivt ansvarlig i medfør af LL 13, 1. pkt., fordi det lejede ved lejeaftalens indgåelse savnede egenskaber, som var tilsikrede - at U var objektivt ansvarlig i medfør af LL 13, 2. pkt., fordi det lejede ikke var egnet til beboelse på grund af U s forsømmelse - at U var objektivt ansvarlig i medfør af LL 13, 1. pkt., for personskaderne på L og L s familie, og - at U var ansvarlig for personskaderne på L og L s familie efter dansk rets almindelige ansvarsgrundlag, idet U havde udvist forsømmelser og handlet culpøst i forbindelse med udlejningen af lejemålet og i forbindelse med genhusningen af L og L s familie. U gjorde bl.a. gældende - at L ikke havde løftet bevisbyrden for at der var lidt nogen form for personskade, der berettigede til erstatning efter erstatningsansvarsloven - at L havde udvist egen skyld ved at blive boende i lejemålet efter at have fået U s tilbud om genhusning - at U ikke havde handlet ansvarspådragende - at lejemålet og erstatningsboligen ikke var uden brugsværdi - at L havde hindret en udbedring af fugtskaderne ved ikke at ville give adgang til lejemålet - at fugt i lejemålet havde måttet påregnes af L, da L selv havde presset på for at få lov til at flytte ind så hurtigt som muligt - at U gennem hele forløbet havde foretaget løbende udbedring af de mangler, som L hævdede, at der var i lejemålet - at det lejede ikke savnede egenskaber, som var tilsikrede, og - at U ikke på andet grundlag var erstatningsansvarlig. Boligretten udtalte: Påstand 1 Det lægges efter de foreliggende erklæringer og bevisførelsen i øvrigt til grund, at lejemålet. allerede ved L s indflytning var fugtigt, og at der meget hurtigt derefter forekom udbredt vækst af skimmelsvampe, uden at dette skyldtes beboernes adfærd. U var på et tidligt tidspunkt blevet gjort opmærksom på problemerne og iværksatte efter råd fra sagkyndige forskellige undersøgelser og udbedringsforanstaltninger. Det lægges til grund, at årsagen til problemernes opståen hovedsagelig var kernefugt i de letbetonelementer, der er indgået i byggeriet. Efter alt foreliggende har udbredelsen af skimmelsvamp i nr. 67 haft et sådant omfang og frembudt en sådan fare for beboernes sundhed, at lejemålet må anses for at have været uegnet til beboelse, hvorfor L i medfør af LL 11, stk. 2, har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, der i overensstemmelse med L s påstand sættes til 100 %, således at L kan kræve tilbagebetaling af lejen for perioden 13. maj marts 2006, kr. Efter de foreliggende erklæringer var der tillige forekomst af skimmelsvamp i nr. 93B i et sådant omfang, at manglen har forringet det lejedes værdi for L. Efter en samlet vurdering findes forringelsen at kunne ansættes til 50 %, hvorfor L efter LL 11, stk. 2, har krav på tilbagebetaling af halvdelen af den betalte leje for perioden 1. marts december 2006, svarende til ,50 kr. L s krav på tilbagebetaling af depositummet på kr. tages tillige til følge, da der efter det oplyste ikke består nogen forpligtelser, som beløbet tjener til sikkerhed for. 10 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

11 Den omstændighed, at L havde hævet lejeaftalen, hvilket var berettiget efter LL 12, stk. 1, findes uden betydning for parternes økonomiske opgør, idet L blev boende i lejemålet indtil december Som ovenfor anført lægges det til grund, at nr. 67 allerede ved begyndelsen af lejemålet var fugtigt, og at der meget hurtigt forekom vækst af skimmelsvampe, uden at dette skyldtes beboernes adfærd. Idet boligen som følge heraf reelt var ubeboelig, og idet det ved udlejning til beboelse for L og dennes husstand må anses for at have været tilsikret L, at lejemålet var anvendeligt til formålet uden at indebære sundhedsfare for familien, kan L kræve erstatning efter LL 13, stk. 1. Efter bevisførelsen findes L ikke at have godtgjort et tab af en størrelse som af L opgjort. Da L imidlertid efter alt foreliggende har måttet kassere indbo mv. i ikke ubetydeligt omfang, fastsættes beløbet skønsmæssigt til kr., der omfatter posterne 1-3 i påstand 1. L s påstand 1 tages herefter til følge med et samlet beløb på ,50 kr. med rente som nedenfor fastsat. Påstand 2 Det er almindeligt anerkendt, at skimmelsvampe i bygninger kan indebære sundhedsfare for beboerne. Efter de afgivne forklaringer har L og deres børn haft gener og sygdom - til dels af alvorlig karakter - efter L s opfattelse på grund af forholdene i lejemålene. Med de krav, der sædvanligvis stilles til beviset for en direkte sammenhæng mellem en given påvirkning og konstaterede helbredsgener, findes L imidlertid ikke ved den stedfundne bevisførelse med den fornødne sikkerhed at have godtgjort, at forholdene har været årsag, eller i hvert fald den væsentligste årsag, til helbredsgenerne. Under henvisning til det anførte frifindes U herefter for L s påstand 2. Note: Det er påfaldende, at boligretten finder, at det var tilsikret L, at lejemålet var anvendeligt til beboelse uden sundhedsfare, uden at der nærmere redegøres for, hvorfor der har foreligget en sådan tilsikring. Der er naturligvis ingen tvivl om, at lejemålet har været mangelfuldt, da det ikke har været i den stand, som det burde have været i, hvilket utvivlsom medfører, at L har krav på et forholdsmæssigt afslag. Efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering kan man derimod på ingen måde sidestille det forhold, at et lejemål er mangelfuldt med, at der af udlejer er givet en tilsikring om, at lejemålet ikke vil være mangelfuldt i nærmere bestemt omfang. Efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering kræves der nogle særlige omstændigheder, f.eks. vilkår i lejekontrakten, udtalelser eller vurderinger fra udlejer eller forespørgsler fra lejer, for at der kan foreligge en tilsikring fra udlejer. Når dette er særlig interessant skyldes det, at udlejer er erstatningsansvarlig, hvis et lejemål ikke opfylder de tilsikringer, som er givet til lejeren, hvorimod lejer i andre situationer vil være nødt til at bevise, at udlejer har udvist culpa for at få erstatning på grund af mangler ved lejemålet. Dom afsagt den 6. marts 2008 af Retten i Odense (BS /2006). MD GD 2008/29 B LL 11, 12, 13 og 15 Skimmelsvamp skyldtes L s forhold. Ikke forholdsmæssigt afslag til L Efter at L var flyttet ind i en lejlighed, opstod der problemer med fugt og skimmelsvamp i lejligheden, og L ophævede lejeaftalen. Både L og U fik Teknologisk Institut til at foretage undersøgelser i lejligheden. Problemerne med skimmelsvamp skyldtes L s forhold, og L havde ikke krav på forholdsmæssigt afslag L lejede i august 2005 en lejlighed med en årlig leje på kr. hos U, og L flyttede ind i lejligheden med tre børn den 1. september I forbindelse med overtagelsen af lejligheden, udarbejdede L en mangelsliste, hvori bl.a. blev angivet, at kanten af vindueskarmen var bulet på grund af fugt. L indbragte senere en sag om fugtproblemer for huslejenævnet, som den 6. september 2006 afviste sagen med følgende begrundelse: Nævnet har ved besigtigelse af lejemålet den 6. september 2006 konstateret de af L anførte mangler. Nævnet har lagt til grund, at årsagen til fugt i lejemålet med deraf følgende mug- og skimmeldannelse kan skyldes L s forhold, men ejendommens konstruktion med diverse kuldebroer, og det forhold at lejemålet er en hjørnelejlighed med flere kolde ydervægge kan ligeledes være årsagen. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/

12 Grundejernes Domssamling Nævnet finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse manglerne for opstået på grund af U s manglende vedligeholdelse. Huslejenævnets afgørelse blev ikke anket. L fik herefter udarbejdet en rapport fra Teknologisk Institut om fugtproblemerne i lejligheden. Det fremgik af rapporten af 20. september 2006, at der var konstateret kraftig vækst af skimmelsvampe. L meddelte herefter U, at hun fraflyttede lejligheden den 1. oktober 2006 på grund af fugtproblemerne. I forbindelse med fraflytningen udarbejdede U en fraflytningsopgørelse, som viste, at U havde et resttilgodehavende efter modregning i depositum m.v. på 5.115,15 kr. U fik i oktober 2006 Teknologisk Institut til at lave en undersøgelse af lejemålet, og af rapporten om denne undersøgelse af lejligheden fremgik bl.a. følgende: På baggrund af besigtigelsen og de givne oplysninger kan Instituttet udtale følgende: Der er sandsynligvis en sammenhæng mellem de konstaterede fugtproblemer og manglende udluftning og opvarmning. Ved lav temperatur eller for langvarig udluftning i den kolde årstid, hvor vægfladerne bliver kolde, vil der dannes kondens, og det giver anledning til skimmelvækst. Det er utroligt vigtigt, at nye beboere bliver informeret om, at det er et byggeri med massive ydervægge, og at der blandt andet bør tages følgende forholdsregler: - at hele lejligheden bør opvarmes til minimum 20 grader - at der udluftes 2-3 gange hver dag i 5-10 min. - at der ikke tørres tøj i lejligheden - at der holdes en afstand på min 5 cm. mellem ydervæg og møbler. Forholdsregler vedrørende forebyggelse af skimmelvækst bliver endnu vigtigere, hvis der er flere beboere i lejligheden, da hver person medvirker til at øge fugtigheden i lejligheden. I november 2006 anlagde L sag imod U og nedlagde påstand om, at U skulle betale kr. Kravet bestod i tilbagebetaling af forudbetalt leje og depositum, refusion af udgifter til undersøgelse af lejligheden samt forholdsmæssigt afslag i lejen på kr. om måneden. Under sagen blev det oplyst, at U på grund af fugtproblemer påtog sig at betale en del af udgifterne til maling, efter at de lejere, som boede i lejemålet før L, fraflyttede. L gjorde bl.a. gældende, - at lejemålet havde været behæftet med alvorlige mangler - at U havde handlet svigagtigt, fordi U var klar over, at der var fugtproblemer i lejligheden inden indgåelsen af lejeaftalen og - at det ikke var dokumenteret, at fugtproblemerne ikke skyldtes mangler ved lejemålet. U gjorde bl.a. gældende, at det var overvejende sandsynligt, at de konstaterede problemer skyldtes manglende udluftning og opvarmning. Boligretten udtalte: Da de tidligere lejere fraflyttede lejemålet anførte vicevært.i fraflytningsrapporten, at der havde været fugtproblemer i lejemålet, og at de fraflyttede lejere som følge heraf skulle betalt kr. i endelig afregning. Der er ikke forelagt retten nærmere oplysninger om, hvori de fugtproblemer bestod, og retten finder, at det ikke alene på baggrund af de foreliggende oplysninger er sandsynliggjort, at U burde have givet L nærmere oplysninger herom ved indflytningen. Det er heller ikke sandsynliggjort, at de fugtproblemer, som de tidligere lejere havde haft, havde nogen sammenhæng med de fugtproblemer, som L fik. Retten finder, at det på baggrund af de 2 rapporter, som foreligger fra Teknologisk Institut, er bevist, at L s lejemål var fugtigt og havde skimmelsvamp. I den rapport, som Teknologisk Institut udarbejdede den 17. oktober 2006 anførtes det bl.a., at der sandsynligvis var en sammenhæng mellem de konstaterede fugtproblemer og manglende udluftning og opvarmning. På den baggrund og under hensyn til, at huslejenævnet ved sin besigtigelse af lejemålet den 6. september 2006 også konstaterede, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at anse manglerne for opstået på grund af U s manglende vedligeholdelse, finder retten, at det er sandsynliggjort, at fugtproblemerne skyldtes L s egne forhold. Under disse omstændigheder kan retten ikke give L medhold i, at hun var berettiget til at hæve lejemålet, og at hun kan kræve nedslag i huslejen. Sagsøgeren skal betale for de mangler, som blev konstateret i forbindelse med fraflytningen, og retten giver derfor i det hele U medhold i sin frifindelsespåstand. Dom afsagt den 22. november 2006 af Retten i Kolding (BS /2006) MD GD 2008/30 V ELL 33 og 74 L erstatningsansvarlig for skader forårsaget af opbevaring af natriumsulfat L lejede en bygning, som tidligere havde været anvendt til landbrugsdrift, som lager og anvendte den til opbevaring af natriumsulfat. Opbevaringen forårsagede betydelige skader på stålkonstruktioner i bygningen. L var erstatningsansvarlig herfor og blev dømt til at betale kr. til U Fra 1. november 2000 lejede L en lagerhal på 800 m 2 af U. Lagerhallen havde tidligere været anvendt ved driften af et landbrug. I lejekontrakten var bl.a, anført: 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

13 2. Det lejedes anvendelse Den lejede hal, der er uopvarmet, skal af lejer anvendes til opbevaring af natriumsulfat. Lejer er gjort bekendt med, at bygningens vægkonstruktioner ikke er opført til at modstå tryk fra materiale i løs vægt. Lejer har desuden ret til at anvende hallen til opbevaring af tomme paller, personvognstrailere, plasticruller etc., idet lejer indestår for miljøgodkendelse. 7. Miljøgodkendelse Lejer indestår for, at det oplagrede natriumsulfat er ufarligt og ikke udgør nogen forureningsrisiko. 8. Vedligeholdelse Udlejer forestår sædvanlig vedligeholdelse af den nyopførte bygning. Såfremt der i forbindelse med lejers brug af bygningen sker skader ved påkørsel eller på anden måde, afholder lejer omkostningerne til udbedring af skaderne. Den 18. april 2002 skrev U følgende til L: Jeg anmoder om at tilsende mig præcis oplysning om, hvad der er i det hvide kemikalie, der opbevares i laden. Der forekommer tilsyneladende nogle uforklarlige tæringer i tagrenderne. Jeg ønsker at få undersøgt, om produktet skader bygningen. L sendte som svar herpå den 19. april 2002 en produktbeskrivelse til U, idet L anførte, at produktet ikke var et kemikalie, men et naturprodukt. Den 3. maj 2004 meddelte L bl.a. følgende til U: Det drysser ned fra taget i vores sulfat... Som reaktion herpå foreslog U, at dette problem blev løst med en plastikafdækning. L opsagde imidlertid lejemålet til ophør med udgangen af september Efter L s fraflytning konstaterede U i forbindelse med rengøring af hallen omfattende skader på bygningen. Der blev foretaget fælles besigtigelser af hallen og Landbrugets Byggerådgivning samt Teknologisk Institut afgav rapporter herom. I februar anlagde U imidlertid sag imod L og under sagen nedlagde U påstand om, at L skulle betale kr. til dækning af skaderne på hallen. Der blev foretaget syn og skøn under sagen, og i forbindelse hermed indhentede skønsmanden tilbud på omkostningerne til udbedring af de skader, som skønsmanden konstaterede på bygningen. Tilbuddet lød på kr., og U s påstand var fastsat i overensstemmelse hermed. L nedlagde påstand om frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb. U oplyste bl.a. - at bygningen var genopført i 1999 efter en brand - at bygningen var opført i mursten med limtræsspær og tegltag og - at gulvet var af beton. U oplyste endvidere, at han havde set L s lager i en hal på havnen inden indgåelsen af lejeaftalen, at han var blevet betrygget i, at stoffet ikke var forurenende, at han vidste, at det støvede, men at han nærmest havde sidestillet det med sand. U oplyste endelig, at han ikke havde opdaget skaderne før bygningen var fraflyttet og rengjort. L oplyste bl.a., at han var klar over U s bekymringer for forurening, at der ikke havde været problemer med stoffet, og at han ikke tog særlige forholdsregler i henseende til behandling af maskiner m.v. U gjorde bl.a. gældende, at bygningen ikke blev afleveret i samme stand som ved lejeaftalens begyndelse, at skaderne ikke var udtryk for slid og ælde, at L ifølge lejeaftalen hæftede for udbedringen og at L var ansvarlig ved ikke at have behandlet bygningen forsvarligt. L gjorde bl.a. gældende, at lejekontrakten var udfærdiget af U, at bestemmelsen om skader ikke var tilstrækkeligt nøjagtigt udfærdiget, at L ikke havde udvist uforsvarlig adfærd, samt at skaderne måske ville have været mindre, hvis bygningen havde været opført med undertag. Boligretten udtalte: Det må lægges til grund, at bygningen som følge af oplagringen af natriumsulfat er blevet beskadiget i overensstemmelse med det af skønsmanden anførte, ligesom det må lægges til grund, at udbedring af skaderne vil andrage det af denne anførte beløb. Retten finder ikke, at der i den indgåede lejeaftale er indeholdt bestemmelser eller, at der er andre forhold, der kan medføre, at L ikke er pligtig at aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen. Omkostningerne til udbedring af skaderne bør derfor betales af L, og U s påstand tages til følge. Dommen blev anket til landsretten, men under landsretssagen blev det ikke bestridt, at lejemålet ved overtagelsen var nyopført og nyistandsat, at der var opstået de skader, der var beskrevet i skønserklæringen, at skaderne var forårsaget af opbevaringen af natriumsulfat, samt at lejemålet blev afleveret rengjort. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/

14 Grundejernes Domssamling Under landsretssagen forklarede L bl.a., at han havde natriumsulfat opbevaret andre steder, herunder i stålhaller, uden rustskader, at han antog, at skaderne var opstået på grund af en kombination med fugt, og at han ikke havde overvejet, at bygningen kunne korrosionsbeskyttes. U forklarede, at han ikke havde nogen ide om, at stoffet kunne forvolde sådanne skader på bygningen, og at han ingen anledning havde haft til at korrosionsbeskytte bygningen for indgåelsen af lejeaftalen. Skønsmanden forklarede, at stort set alt metal i bygningen var kraftigt korroderet, at han vurderede, at det ikke ville have været praktisk muligt at beskytte bygningen mod skaderne ved oplagringen. Han forklarede endvidere, at stoffet formentlig kunne opbevares i et betonhus uden stålelementer uden at fremkalde skader, at U s bygning bestod af halvstensmure uden isolering, hvilket han på grund af fugten vurderede som medvirkende årsag til skaderne. Landsrettens udtalte: Efter bestemmelsen i ELL 74, stk. 1, 2. pkt., skal L aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af L s vedligeholdelsespligt, samt mangler som det påhviler U at udbedre. Efter karakteren og omfanget af de skader, som skønsmanden har beskrevet, og som parterne er enige om, herunder at de er fremkaldt af den opbevarede natriumsulfat, er der tale om en forringelse, der er langt videregående end slid og ælde. L var som professionel transportør af natriumsulfaten den, som var nærmest til at kende stoffets egenskaber, herunder risikoen for skader ved opbevaring af stoffet i en bygning, der muligt på grund af manglende isolering i kombination med tilstedeværelsen af stålbeslag m.v. ikke var egnet hertil. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at det har påhvilet U at udbedre de opståede mangler, og U kan af de samme grunde heller ikke delvist pålægges selv at skulle bære udbedringsomkostningerne. I overensstemmelse med udgangspunktet i ELL 74, stk. l, 2. pkt., hæfter L derfor fuldt ud for de anslåede omkostninger ved at bringe bygningen i den stand, som den ville have haft uden de pågældende skader, hvilket også er dækket af ordlyden af 8 i lejekontrakten mellem parterne. Landsretten stadfæster derfor dommen. Dom afsagt den 12. april 2007 af Retten i Kolding (BS /2005). Dom afsagt den 5. maj 2008 af Vestre Landsret (B ). MD GD 2008/31 Ø LL 97 Ingen betaling for istandsættelse efter salg af en ejerlejlighed. U s tab var ikke bevist Efter L s fraflytning, solgte U ejerlejligheden uden at foretage nogen istandsættelse. U krævede alligevel at L betalte istandsættelsesudgifter opgjort på grundlag af indhentede tilbud. U s istandsættelseskrav var ikke fortabt, fordi U ikke havde udført istandsættelsesarbejderne, men U havde ikke dokumenteret, at der var lidt et tab, hvorfor L blev frifundet for U s krav. Køber forklarede, at der ikke var givet prisafslag, fordi lejligheden blev overdraget uden istandsættelse L lejede i 1996 en lejlighed hos U. Det fremgik af lejeaftalen, at lejligheden var nyistandsat ved indflytning, og at lejligheden skulle afleveres nyistandsat ved fraflytning. Det fremgik endvidere, at den indvendige vedligeholdelse af lejligheden påhvilede L i lejeperioden. I 2006 opsagde L lejemålet og fraflyttede lejligheden i april I forbindelse med fraflytningen blev der afholdt fraflytningssyn, og U fremsatte en foreløbig flytteafregning overfor L på baggrund af indhentede tilbud på istandsættelse af de mangler, som var konstateret ved fraflytningssynet. Tilbuddet på istandsættelsesarbejderne lød på kr. L fremsatte indsigelse overfor U s flytteafregning, og sagen blev herefter indbragt for huslejenævnet. Inden L s fraflytning havde U solgt lejligheden, der var en ejerlejlighed, for en købesum på kr. til K. Huslejenævnet godkendte ikke U s flytteafregning, idet huslejenævnet ikke fandt, at U havde dokumenteret, at der var lidt noget tab på grund af den manglende istandsættelse. U indbragte herefter sagen for boligretten og nedlagde påstand om, at L skulle betale ,25 kr. Under boligretssagen forklarede U, at der under fraflytningssynet var enighed imellem U og L om, at lejligheden ikke var nyistandsat, men at L ikke ville betale for istandsættelse af lejligheden, da den allerede var videresolgt. U forklarede endvidere, at en lejlighed af den pågældende størrelse normalt blev solgt for Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

15 kr., at der blev forhandlet en pris på kr. plads med K, og at prisreduktionen på kr. svarede til det tilbud, som håndværkeren havde givet på istandsættelsen. U forklarede endelig, at det oprindeligt var aftalt med K, at lejligheden skulle leveres nyistandsat, men at K i stedet fik en prisreduktion mod selv at sætte lejligheden i stand, samt at K fik lov til at flytte ind tidligere end aftalt, fordi K indvilgede i selv at flytte nogle skabe. L forklarede, at lejligheden var slidt en del steder, da han flyttede ind, og at han kun havde malet lejligheden én gang, mens han boede der. Han forklarede endvidere, at han godt vidste, at lejligheden var solgt, og at han havde fået at vide af K, at hun ville have lavet nyt køkken og badeværelse samt tapetseret og malet. U fremlagde under sagen en købsaftale for en anden lejlighed, som var solgt for kr. pr. 1. juni U gjorde bl.a. gældende - at der var lidt et økonomisk tab som følge af L s manglende istandsættelse af lejligheden - at U havde dokumenteret tabet ved fremlæggelse af købsaftalerne - at istandsættelsesudgifterne var dokumenteret ved fremlæggelse af tilbud fra håndværkere, og - at der ikke i LL er krav om at istandsættelsesarbejder skal udføres, for at L skal betale for dem. L gjorde bl.a. gældende - at det fulgte af retspraksis, herunder TBB V og TBB V, at U kun har krav på betaling for istandsættelse i det omfang det kan bevises, at der er lidt et tab - at istandsættelsen var konverteret til K s overtagelse straks efter fraflytningssynet, hvilket havde været omkostningsfrit for U, og - at prisforskellen på kr. imellem lejligheden og den lejlighed, som U havde fremlagt en købsaftale om, svarede til godt 2 %, og at denne prisforskel meget vel kunne skyldes markedsforholdene og de forskelle, der trods alt var imellem lejlighederne. Boligrettens flertal udtalte: Det er ubestridt, at L har indgået en lejeaftale med U om leje af det omhandlede lejemål. Det fremgår af lejeaftalens 7, at lejemålet skal leveres og afleveres nyistandsat, ligesom den indvendige vedligeholdelsesforpligtigelse påhviler L. Det er ubestridt, at de af U påberåbte istandsættelsesarbejder ikke er udført af L inden fraflytning. De af U indhentede tilbud er endvidere ikke bestridt. Istandsættelse kan opgøres i overensstemmelse med de afgivne tilbud To dommere finder ikke, at U s valg af ikke at istandsætte lejligheden og i stedet give K et nedslag i prisen, fritager L for istandsættelsesforpligtigelsen. Én dommer fandt, at U havde pådraget sig en forøget bevisbyrde for sit tab ved ikke at lade istandsættelsesarbejderne udføre og at U ikke havde løftet denne bevisbyrde. L ankede afgørelsen til landsretten. Under landsretssagen forklarede U, at han i november 2007 havde rettet henvendelse til K for at få udleveret salgsopstillingen, som kunne vise, at prisen for lejligheden var blevet reduceret, men at K ikke havde reageret. K blev afhørt som vidne under landsretssagen, og K forklarede, at hun havde set lejligheden på internettet, hvor den var udbudt til kr., at hun købte lejligheden til denne pris, og at hun og U ikke drøftede, om prisen skulle sættes ned, fordi der skulle gøres nogle ting ved lejligheden. K forklarede endvidere, at det var U der kunne bestemme, om hun skulle flytte ind den 18. april, uden at lejligheden var sat i stand, eller om U skulle sætte lejligheden i stand, således at hun kunne flytte ind på overtagelsesdagen den 1. maj. Med hensyn til salgsopstilling for lejligheden oplyste K, at hun havde henvist U til at rette henvendelse til hendes søster, som havde forestået procedurerne omkring forhandlinger med U og gennemførelse af købet af lejligheden. Landsretten udtalte: Det lægges som ubestridt til grund, at U ikke istandsatte lejligheden, idet lejligheden blev solgt som ejerlejlighed til K uden istandsættelse. Det fremgår af lejekontraktens 7, at lejemålet ved lejemålets ophør skal afleveres nyistandsat. L s forpligtelse kan efter landsrettens opfattelse ikke anses for bortfaldet, fordi U ikke foretog nyistandsættelsen. Forpligtelsen må imidlertid forstås således, at U under de foreliggende omstændigheder kun kan kræve udgifterne til nyistandsættelsen helt eller delvist betalt, hvis det bevises, at den manglende istandsættelse har medført tab i forbindelse med salget af lejligheden. Efter bevisførelsen for landsretten må det lægges til grund, at lejligheden blev udbudt til salg for kr., og at denne pris blev fastholdt og således ikke var til forhandling mellem U og K uanset, at K overtog ejendommen, uden at U havde sat den i stand. Landsretten har herved lagt vægt på K s forklaring sammenholdt med købsaftalens pkt. 14. Landsretten finder det på denne baggrund ikke godtgjort, at den manglende istandsættelse har medført et tab for U i forbindelse med salget af lejligheden. Efter det anførte tager landsretten herefter L s påstand om frifindelse til følge. Note: Dommen viser, at U kun har krav på at få dækket sine udgifter til istandsættelse af et lejemål efter fraflytning, hvis U kan dokumentere, at der er lidt et tab. Hvis det som her drejer sig om en ejerlejlighed, som skal sælges efter lejerens fraflytning, er det derfor vigtigt, at kunne dokumentere, at prisen for ejerlejligheden er forskellig alt efter om ejerlejligheden sælges med eller uden istandsættelse. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/

16 Grundejernes Domssamling Dette forhold skal naturligvis drøftes med ejendomsmægleren inden ejerlejligheden bliver prissat og udbudt til salg. Dom afsagt den 27. september 2007 af Retten i Roskilde (BS /2006). Dom afsagt den 18. marts 2008 af Østre Landsret (2. afd. a.s. nr. B ). MD GD 2008/32 Ø ABL ABL 4a Andelsbolig. Udsættelse af AH nægtet fremme, da andelsboligforeningens krav om, at AH skulle betale gebyr for adkomsterklæringer bestilt af kreditorer, ikke var berettiget efter vedtægterne En udlægshaver foretog via fogedretten 3 udlæg i AH s andelslejlighed, og bad i den forbindelse A/B om at udstede 3 adkomsterklæringer. Herudover blev A/B også anmodet om at få en adkomsterklæring på AH s nabolejlighed, tilhørende AH s tidligere ægtefælle. Ved en fejl bliver gebyr herfor tilskrevet AH s beboerkort hos administrator. AH betalte ikke gebyret for de 4 adkomsterklæringer, og A/B indledte herefter eksklusionssag mod AH for manglende betaling af pligtig pengeydelse i henhold til vedtægterne. Fogedretten og senere landsretten nægtede at fremme eksklusionen, da det alene syntes at fremgå af A/B s vedtægter, at gebyr i forbindelse med belåning og således ikke retsforfølgning, kunne opkræves hos AH. Dette skete til trods for, at vedtægterne henviser til ABL 4a, hvori både belåning og retsforfølgning er anført, som anledning til, at adkomsterklæring kan kræves af A/B (note) I oktober 2007 foretog en kreditor tre udlæg hos AH (samt et i hendes tidligere ægtefælles nabolejlighed), og bad i den forbindelse A/B om underskrift af 4 adkomsterklæringer. Dette skete og A/B opkrævede gebyr herfor hos AH. AH nægtede at betale gebyrerne og blev efter påkrav ekskluderet af A/B. Fogedretten nægtede at fremme fogedforretningen med eksklusion af AH, da A/B s vedtægter ikke gav hjemmel til at opkræve gebyr for afgivelse af adkomsterklæringer, når grundlaget var retsforfølgning. Dette skete med denne begrundelse: Der er enighed om, at det påkrævne beløb indeholder i hvert fald kr. 500, som vedrører adkomsterklæring udstedt på en anden lejlighed end AH s. Fogedretten finder ikke at manglende betaling af en adkomsterklæring vedrørende en anden lejlighed end AH s, kan danne grundlag for eksklusion, uanset om det er A/B eller kreditor, som fejlagtigt har påført AH s navn. Det fremgår endvidere af sagen, at det påkrævne beløb indeholder kr vedrørende adkomsterklæringer, der er udstedt på foranledning af udlægshaver. Fogedretten finder ligeledes ikke, at manglende betaling af dette beløb kan medføre eksklusion af A/B. Fogedretten har herved lagt vægt på, at adkomsterklæringerne er udstedt på foranledning af en anden end AH og uden AH s mellemkomst, samt at det alene fremgår af A/B vedtægter, at A/B kan opkræve gebyr for adkomsterklæringer i forbindelse med belåning af andelslejligheden. Da der således ikke er fremsendt korrekt påkrav til AH, finder fogedretten ikke, at betingelserne for eksklusion var til stede, da A/B ekskluderede AH, jf. 24 i A/B s vedtægter. ( ) Fogedrekvisitionen nægtes fremme. Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse med følgende begrundelse: Det fremgår af sagens oplysninger, at A/B efter anmodning fra udlægshaver, har udstedt fire adkomsterklæringer vedrørende AH s andelsbolig, beliggende L.vej 9, 3. tv. Som gebyr herfor har A/B opkrævet i alt kr. hos AH. Adkomsterklæringerne er afgivet i medfør af ABL 4 a. Det fremgår heraf, at A/B til brug for tinglysning af et pantebrev eller retsforfølgning i en andel efter anmodning fra en AH, långiver eller udlægshaver skal afgive en erklæring om, hvorvidt den, som tinglysningsdokumentet vedrører, er den person, der er godkendt som AH med brugsret til den pågældende lejlighed. 7 i A/B vedtægter er sålydende: Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i ABL. Foreningen kan kræve, at AH betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til ABL 4 a. Vedtægternes 7, 2. pkt., der indeholder hjemmel for at opkræve gebyr for adkomsterklæring, må læses i sammenhæng med vedtægternes 7, 1. pkt., der alene vedrører belåning. A/B har afgivet de omhandlede adkomsterklæringer til udlægshaver til brug for tingslysning af retsforfølgning. Foreningen har derfor ikke haft fornøden hjemmel til at opkræve gebyr herfor hos AH. Påkravet er derfor ikke korrekt. Det tiltrædes som følge heraf, at betingelserne for eksklusion i medfør af vedtægternes 24 ikke var til stede, hvorfor bestemmes: Fogedrettens kendelse stadfæstes. ( ) Note: Afgørelsen er efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse ikke korrekt. Beskyttelseshensynet i relation til reglerne om eksklusion er i denne afgørelse vægtet alt for tungt, og en juridisk forkert afgørelse er truffet. I Landsretten lægges der en begrænsning ind i vedtægternes generelle henvisning til ABL 4a, som der ikke er belæg for, når Landsretten henviser til, at 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

17 GD 2008/33 Ø ABL RPL 597 Andelsbolig/husordensovertrædelse. Husdyrhold i A/B tilladt, hvorfor eksklusion pga. rottehold skulle behandles i boligret, ikke fogedret GD 2008/34 Ø ABL ABL 5 Andelsbolig. Reguleringsklausul om efterbetaling af beløb efter køb af andelsbolig tilsidesat efter fortolkning af A/B s vedtægter vedtægternes 7, 2. pkt. skal læses i sammenhæng med 7, 1. pkt. om belåning. Uanset om 1. pkt. var indført i vedtægterne eller ej, ville reglerne om belåning af og retsforfølgning i andele, jf. ABL 6a gælde, hvorfor den anførte sammenhæng mellem 1. og 2. pkt. i vedtægternes 7, som en begrænsning af A/B s gebyrmulighed ved retsforfølgning, ikke er korrekt. Tages afgørelsen for pålydende, skal stort set samtlige vedtægter i danske andelsboligforeninger ændres, for at der kan gives adgang til at opkræve gebyr for udstedelse af adkomsterklæringer i forbindelse med retsforfølgning. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations (ABF) standardvedtægt af 17. maj 2006, som anvendes i mere eller mindre uredigeret form af et stort antal A/B, lyder i 6, stk. 3 som følger: Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i ABL. Foreningen kan kræve, at AH betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til ABL 4 a. Som det fremgår, er formuleringen identisk med den i sagen anvendte formulering. Kendelse afsagt den 24. januar 2008 af Københavns Fogedret (F /2007). Kendelse afsagt den 12. marts 2008 af Østre Landsret (9. afd. kære nr. B ). TIL En AH holdt ca. 32 rotter i sin andelslejlighed. Alm. husdyrhold i A/B var tilladt. Fogedretten fandtes ikke under disse forhold kompetent til at behandle en eksklusionssag på grund af rottehold, hvorfor denne i stedet skulle behandles af boligretten En AH holdt rotter som kæledyr i bure i sin andelslejlighed. Hun fik leveret rotterne fra politiet, Falck, Dyrenes Værn og private. Hun havde haft både færre og flere end 55 rotter, men idet rotterne jævnligt døde havde AH ca. 32 rotter fast i bure. Der var tit klaget over lugtgener. Der måtte holdes husdyr i A/B. På grund af klager valgte A/B at ekskludere AH, og grundet sagens karakter blev eksklusionssagen sendt direkte i fogedretten. Fogedretten afviste at træffe afgørelse i sagen, da den efter fogedrettens opfattelse burde behandles i boligretten i stedet under medvirken af særlige lægdommere. Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse om, at spørgsmålet om eksklusion og ophævelse skal behandles i boligretten og ikke fogedretten. Begrundelsen lød: Efter de foreliggende oplysninger, herunder at husordenen for andelsboligforeningen til lader hold af husdyr, og at AH har holdt rotter i lejligheden siden 1994, tiltræder landsretten, at sagen bør afgøres af boligretten. ( ) Kendelse afsagt den 14. januar 2008 af Roskilde Fogedret (FS /2007). Kendelse afsagt den 7. februar 2008 af Østre Landsret (20. afd. kære nr. B ). TIL I forbindelse med indgåelse af aftale om køb af andelsbolig blev der også indgået aftale om indsættelse af en reguleringsklausul. Andelsværdien steg på en efterfølgende generalforsamling, og sælger gjorde krav gældende mod køber angående stigningen i andelsværdien. Boligretten fandt, at køber skulle respektere reguleringsklausulen og betale kr yderligere for andelsboligen. Landsretten omgjorde Boligrettens afgørelse, og tilsidesatte reguleringsklausulen ud fra en fortolkning af A/B s vedtægter. Det fremgik af disse, at generalforsamlingens prisfastsættelse var bindende indtil næste års ordinære generalforsamling, hvorfor sælger som AH var bundet af vedtægterne og dermed den gældende prisfastsættelse fra sidste generalforsamling Den 28. juni 2004 solgte sælger sin andelsbolig til køber med overtagelse den 1. juli Prisen var opgjort til kr , heraf udgjorde selve andelsværdien kr A/B s regnskabsår løb fra 1. juli 2003 til 30. juni På den ordinære generalforsamling i A/B den 18. oktober 2004 steg andelsværdien i A/B, og den i sagen omhandlede lejlighed steg Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/

18 Grundejernes Domssamling i ren andelsværdi til kr Stigningen i forhold til den indgåede overdragelsesaftale udgjorde kr Sælger bad efter generalforsamlingen administrator om at opgøre merværdien af andelen, men administrator meldte tilbage til sælger, at reguleringsklausulen ikke havde hjemmel i A/B s vedtægter. Den aftalte reguleringsklausul i sagen lød: Der tages forbehold for regulering af andelsværdien, jf. A/B s årsregnskab pr. 30. juni Dette gælder for såvel køber som sælger, og kan således medføre en efterbetaling for enten køber eller sælger, når årsregnskabet foreligger godkendt på en generalforsamling. Sælger foretog sig herefter ikke noget før i foråret 2006 overfor køber, der nægtede at betale merbeløbet. Stævning blev herefter udtaget. A/B s vedtægters 24 var i 2000 blev ændret, således at bestemmelsen nu lød: på den ordinære generalforsamling, eller om fornødent på ekstraordinær generalforsamling, fastsætter generalforsamlingen andelsværdien. Andelsværdien er bindende indtil næste ordinære generalforsamling fastsætter en ny andelsværdi, også selvom der lovligt kunne være fastsat en højere andelsværdi i henhold til ABL. Boligretten gav sælger medhold i, at hun kunne opkræve en efterbetaling på kr i henhold til reguleringsklausulen, da denne dels ikke blev anset i strid med ABL 5, og dels at værdien på overdragelsestidspunktet den 28.juni 2004 ikke blev antaget til at være væsensforskellig fra den værdi, som andelen udgjorde ved regnskabsårets afslutning den 30. juni Det blev ikke anset som passivitet fra sælgers side, at hun først 1½ år efter den ordinære generalforsamling i A/B i 2004 gjorde sit krav gældende overfor køber. Landsretten omgjorde byrettens afgørelse og tilsidesatte reguleringsklausulen efter en fortolkning af A/B s vedtægter med denne begrundelse: Som gengivet i byrettens dom bestemmer A/B s vedtægter 24, stk. 4, 2. pkt., at generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien er bindende, indtil næste ordinære generalforsamling fastsætter ny andelsværdi, også uanset at der lovligt kunne være fastsat en højere andelsværdi i medfør af ABL. Landsretten lægger efter administrators brev af 21. december 2004 til grund, at denne bestemmelse i vedtægterne har fået sin nuværende ordlyd ved vedtægtsændring i november Der er ikke fremkommet oplysninger om formålet med den nævnte vedtægtsændring. Efter ordlyden af vedtægtsbestemmelsen i 24, hvorefter andelsværdien er bindende, indtil næste ordinære generalforsamling fastsætter en ny andelsværdi, finder landsretten, at sælgeren som AH, der er bundet af foreningens vedtægter, ikke med retsvirkning over for køberen kan forbeholde sig en højere andelsværdi end den værdi, foreningen har godkendt på den senest afholdte generalforsamling. Sælgeren og køberen har derfor ikke med retsvirkning kunnet indgå aftale om en reguleringsklausul, der tager forbehold om en regulering af andelsværdien, som en senere følgende generalforsamling måtte fastsætte på grundlag af årsregnskabet. Den omstændighed, at reguleringsklausulen er konciperet af andelsboligforeningens administrator og købsaftalen med klausulen efterfølgende godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse, kan i denne sammenhæng ikke føre til et andet resultat. Det bemærkes herved, at landsretten finder, at andelens værdi opgjort på overdragelsestidspunktet den 28. juni 2004 i overensstemmelse med det da foreliggende årsregnskab godkendt af generalforsamlingen i efteråret 2003 i medfør af 24, stk kr. - ikke overstiger den værdi, der lovligt kunne fastsættes ifølge ABL s 5, stk. 2, litra b, jf. stk. 1. Endvidere bemærkes, at den opgjorte andelsværdi i overensstemmelse med årsregnskabet, der var godkendt af generalforsamlingen i efteråret 2003, var baseret på en valuarvurdering af ejendommen foretaget den 31. juli Værdifastsættelsen efter vedtægternes 24 er således ikke i strid med reglen i lovens 5, stk. 2, litra b, 2. pkt., om, at valuarvurderingen, der anvendes ved opgørelsen af ejendommens værdi, ikke må være mere end 18 måneder gammel. Det er herved forudsat i bestemmelsens ovenfor citerede motiver, at årsregnskabet med valuarvurderingen typisk først bliver forelagt generalforsamlingen til godkendelse 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Landsretten tager herefter appellantens frifindelsespåstand til følge. ( ) Dom afsagt af retten på Frederiksberg den 8. august 2007 (BS O1-G-4262/2006). Dom afsagt af Østre Landsret den 22. april 2008 (2. afd. as. nr. B ). TIL 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008

19 Skattehjørnet Tilbagesøgning af ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet KPMG orienterede i Huset Jura nr om SKM SR hvorved Skatterådet tiltrådte at ejendom ejet af en skatteyder og beliggende i Sverige skal beskattes efter den laveste værdi af enten ejendomsværdien 1. januar %, 1. januar 2002 eller 1. oktober i indkomståret. Baggrunden for Skatterådets svar i denne sag er EF-domstolens dom af 18. januar 2008 i sag C-256/06 Theodor Jäger, hvor i det er fastslået at en medlemsstat ikke kan beskatte en udenlandsk beliggende fast ejendom højere end indenlandsk beliggende. Det skyldes, at artikel 56 (tidligere 73 B) i Traktaten forbyder alle restriktioner for kapitalbevægelser mellem medlemsstaterne indbyrdes. I den konkrete sag fastsatte Skatterådet derfor ejendomsværdien for % og ejendomsværdien for 2002 ved at tage udgangspunkt i den faktiske anskaffelsespris og regne tilbage til 2001/02 efter et svensk ejendomsprisindeks for fritidshuse i Sverige. Den således beregnede værdi nedsættes yderligere med den forskel, der statistisk set er i Danmark mellem de faktiske markedspriser og de offentlige ejendomsvurderinger. Skatterådet udtalte endvidere i det bindende svar, at det på baggrund af EFdommen ikke længere er muligt, at opretholde de hidtidige regler, der behandler udenlandske ejendomme anderledes and danske. SKAT har nu fulgt Skatterådets bindende svar op med to meddelelser SKM SKAT - om tilbageregning af værdien af udenlandske ejendomme til handelsværdien for 2001/ 2002, med henblik på tilbagesøgning af ejendomsværdiskat - og SKM SKAT om tidsfristen for anmodning om genoptagelse af tidligere indkomstår. KPMG skal her redegøre for disse to meddelelsers betydning for tilbagesøgning af evt. for meget betalt ejendomsværdiskat af ejendom beliggende i udlandet. Indledningsvis vil vi kort redegøre for de hidtidige regler. Hidtidige regler Ifølge ejendomsværdiskattelovens 4 a, stk. 5 anvendes handelsværdien pr. 1. januar 2001 eller handelsværdien den 1. januar i indkomståret som beregningsgrundlag for ejendomme i udlandet. Er den udenlandske ejendom erhvervet efter 1. januar 2001, anvendes imidlertid handelsværdien på købstidspunktet eller handelsværdien den 1. januar i indkomståret. For en tilsvarende dansk ejendom opgøres ejendomsværdiskatten på grundlag af den laveste værdi af: 1. den ansatte ejendomsværdi pr. 1. oktober i indkomståret, 2. den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 %, eller 3. den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar Reglerne fører i de fleste tilfælde til en højere ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme. SKM SKAT I meddelelsen bekræfter SKAT, at konsekvenserne af EF-domstolens dom er, at ejendomme beliggende i udlandet, som ejes og benyttes af en person, der er fuldt skattepligtig til Danmark, skal værdiansættes efter samme principper, som hvis der var tale om en dansk ejendom. Endvidere udtaler SKAT, at der kan være sådanne forskelle i de forskellige landes metoder til at opgøre ejendomsværdierne, at en udenlandsk vurdering ikke umiddelbart kan lægges til grund. Når en udenlandsk vurdering ikke kan anvendes, foretages værdiansættelsen ud fra anskaffelsessummen, der reguleres i forhold til den gennemsnitlige prisudvikling fra 2001/02 og frem til anskaffelsestidspunktet. KPMG finder dog, at hvis den udenlandske vurdering (offentlige vurdering) reelt bygger på værdiprincip i handel og vandel, da bør sådan vurdering og vurderingspraksis anerkendes af danske myndigheder. I forbindelse med at anskaffelsessummen regnes tilbage til 2001/02, anvendes det danske indeks for udviklingen i ejendomspriserne, medmindre et udenlandsk indeks giver et mere nøjagtigt beregningsgrundlag. Ud over reguleringen over tid skal der korrigeres for den gennemsnitlige afstand i procent mellem de offentlige danske vurderinger og de konstaterede, danske handelsværdier. Der er valgfrihed mellem den værdi, der opgøres for 2001 plus 5 %, og værdien for Dette må i overensstemmelse med lovens 4 a, stk. 5 således samlet forstås, at ejendommens handelsværdi pr. 1. januar 2001 plus 5 % eller handelsværdien pr 1. januar 2002 kan anvendes som grundlag for beregning af ejendomsværdiskatten. Kan handelsværdien ikke dokumenteres Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/

20 på anden vis, kan metoden med udviklingen i det danske prisindeks anvendes. EU og udlandet I SKM SKAT sondres der ikke mellem ejendomme i EU-lande og andre lande uden for EU. Ifølge meddelelsen kan ejendomme i alle fremmede lande, som er anskaffet efter 1. januar 2001, således beskattes, som om de havde været beliggende i Danmark. Dette er ikke en følge af EF-dommen eller andre regler, men er en gunstig og praktisk løsning, som ejerne af ejendomme uden for EU kan følge. SKM SKAT SKAT har meddelt at der pt. undersøges muligheden for at kunne bruge internationale indekstal for ejendomspriser. Meddelelsen fastslår endvidere at der vil komme en genoptagelsesmeddelelse når dette forhold som SKAT er blevet opmærksomme på efter udsendelsen af SKM SKAT er blevet afklaret. Genoptagelse Der kan anmodes om enten ordinær eller ekstraordinær genoptagelse af betalt ejendomsværdiskat af ejendomme beliggende i udlandet, med henblik på at få tilbagebetalt evt. for meget betalt ejendomsværdiskat. Ordinær genoptagelse Efter reglerne i skatteforvaltningsloven kan der ske ordinær genoptagelse ved henvendelse til SKAT senest den 1. maj i det 4. år efter indkomstårets udløb. Dette betyder, at anmodning om ordinær genoptagelse indsendt senest den 1. maj 2008 har virkning for indkomståret 2004 og senere. Ekstraordinær genoptagelse Der kan endvidere ske ekstraordinær genoptagelse, hvis hidtidig dansk praksis er endeligt underkendt ved en dom eller en praksisændring offentliggjort af Skatteministeriet. I disse tilfælde kan genoptagelse foretages fra og med det indkomstår, der har været til prøvelse i den første sag, der resulterede i en underkendelse af praksis. SKAT har i SKM SKAT anerkendt, at der vil kunne anmodes om ekstraordinær genoptagelse fra og med det indkomstår, der har været til prøvelse i den underkendende afgørelse, eller fra og med et indkomstår, der er påbegyndt, men endnu ikke udløbet 3 år forud for underkendelsen af praksis. I dette tilfælde vil der således kunne anmodes om ekstraordinær genoptagelse beskatningen af udenlandske ejendomme erhvervet efter 1. januar Genoptagelsesmeddelelse - fristen for at anmode om genoptagelse SKAT har i SKM SKAT meddelt, at der snarest vil blive udsendt et egentligt genoptagelsescirkulære. Fristen for anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsværdiskatten vil blive på 6 måneder fra offentliggørelsen af genoptagelsescirkulæret. SKM SR Skatterådet bekræfter, at en lejlighed er erhvervet som sommerbolig. Den faktiske anvendelse af lejligheden som sommerbolig afgøres, når lejligheden afstås. Skattehjørnet redigeres af revisionsfirmaet KPMG C. Jespersen, som har nedsat en redaktionsgruppe bestående af: SKM BR En ejendomsmæglers salg af eget sommerhus blev anset for at være sket som et led i næringsvirksomhed og salget var derfor ikke omfattet af fritagelse for ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk.2. Director Kristian Nørskov Stidsen VAT Manager Dorthe Lassen Senior VAT Manager Heidi Lundsgaard Tax Partner Hans Henrik Bonde Eriksen 20 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2008