Borgermøde: 2 boligområder ved Oldvejen

Transkript

1 Notat Dato: 6. april 2018 Sagsb.: Malene Høyer Pedersen Maja Matzen Lysgaard Sagsnr.: 17/19408 og 17/19382 Dir.tlf.: Borgermøde: 2 boligområder ved Oldvejen På mødet blev 2 lokalplanforslag og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg drøftet: Lokalplan 3.80 Boligområdet Oldhøjen, lokalplan 3.81 Boligområdet Olden og kommuneplantillæg nr. 42. Da de to lokalplanforslag er udarbejdet sideløbende med et fælles tilhørende kommuneplantillæg, er det forventeligt, at der vil være en del fællesinteressenter og spørgsmål til de 2 planer. For overskuelighedens skyld blev der derfor afholdt ét samlet borgermøde. Nedenstående notat fra mødet skal betragtes som en opsummering og der opfordres generelt til at formulere og indsende egne høringssvar til planforslagne. Høringssvar skal være administrationen i hænde senest d. 30. april Sted Kantinen på rådhuset, Kanalstræde 2. Fremmødte Deltagere fra Udvalget fra Klima og Miljø: John Harpøth, Ole Brockdorff, Karen Thestrup og Carsten Andersen Ca. antal borgere: 15 Herudover bygherrer og bygherrernes rådgivere fra de forskellige udstykninger. Fra Holbæk Kommune: Malene Høyer Pedersen (MHP) planafdelingen, Maja Lysgaard (ML) planafdelingen, Rasmus Damkjær-Ohlsen (RD) byggesag, Kirsten Sornum (KS) byggesag. Mødet startede fælles for, derefter at blive brudt op i 2 grupper med hovedfokus på hver sin lokalplan. MHP og ML præsenterede fælles baggrunden for planernes udarbejdelse, herunder: - Planområdernes beliggenhed syd for Munkholmvej og øst for Oldvejen med Sommerfuglekvarteret som nabo. - Områdernes nuværende anvendelse landbrugsejendom m. landbrugsareal. - Planforslagene er udarbejdet på baggrund af grundejeres anmodning. - Der er høj efterspørgsel på byggegrunde i Holbæk Øst. - Kommunalbestyrelse vedtog d. 21. februar at sende planerne ud i offentlig høring. - Samlet åbner de to lokalplaner muligheden for ca. 100 boliger. Plan og Åben Land Side 1 af 5

2 - Fællestræk for de to lokalplaner: Boliger i maks. 2 etager med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Sammenhængende stisystemer i området. Lokal håndtering af regnvand. Generelt er der vide rammer for materialevalg og arkitektur. Der sigtes mod at skabe en god sammenhæng i området med åbne forhaver og indførslen af byggelinjer. - Gennemgang af hvad det vil sige, kommuneplantillæget udlægger en ny boligramme. - Den kommende boligramme udfylder et hul mellem to eksisterende boligrammer. Omfangsbestemmelserne i den nye boligramme fastsættes som i de omkringliggende rammer. - Udviklingen af området er en naturlig udvidelse af Holbæk by mod øst. - Opridsning af borgerinddragelse i processen indkald af ideer og forslag i forbindelse med for-debatten. Der indkom 6 høringssvar i perioden primært vedrørende støj og trafik. - Planernes forløb. Lokalplanforslagene er i offentlig høring frem til d. 30. april. Herefter blev drøftelserne flyttet ud i de 2 grupper: Gruppe 1: Lokalplanforslag 3.80 Boligområdet Oldhøjen Med i drøftelsen var primært medarbejdere fra kommunen, bygherrer og disses rådgivere. Dertil var der to borgere med i gruppen. ML startede med en gennemgang af lokalplanens indhold og principper, herunder anvendelse, delområder, vej- og stistruktur, terræn og regnvandshåndtering samt principper for placering af boligbebyggelse på grundene. Hovedpunkter for gruppens drøftelse: Eksisterende og ny vejstruktur: Der blev spurgt til om Oldvejen fortsat skulle være åben for gennemkørende trafik og om man evt. kunne sætte hastigheden ned. I øjeblikket er hastigheden 60 km/t, som er den laveste hastighed uden for byzone. Når boligområderne udbygges kan byzonen evt. flyttes og dermed kan hastigheden sættes ned. Dette kræver dog politiets vurdering og tilladelse. Vi drøftede også vejprojektet for forlængelsen af Skagerakvej, som længe har været på tegnebrættet. Det springende punkt anlægsmidler. Stier og sikker skolevej: Det nye boligområde bliver bundet op på den eksisterende stistruktur, herunder en belyst cykelsti gennem sommerfuglekvarteret og videre til skoler. Der var tilfredshed med, at cyklister ikke nødvendigvis skal op på Munkholmvej, men har en mere stille skolevej. Fortætning i boligområder: Der blev efterlyst en større tæthed når vi planlægger for nye boligområder. Gerne op til 3 etager fx i lavningerne i det kuperede terræn. Ønsket imødekommes delvist da det er muligt med op til 2 etager i lokalplanen. 3 etager og evt. et minimumskrav på to etager er et element vi vil tage op i de næste etaper. Der var enighed om, at det er et bæredygtigt tiltag i forhold til at have mindre arealforbrug. Side 2 af 5

3 Grønne kiler: Vi drøftede vigtigheden af at have nogle gode grønne kiler, som kan give mulighed for både natur- og dyreliv. Vi har arbejdet med et princip om at etaperne skal adskilles af grønne kiler. De grønne kiler placeres, hvor der er en koncentration af 3-områder og lavninger /vådområder. I lokalplanen er delområde IV en del af en af disse grønne kiler. Regnvandshåndtering: Vi drøftede kort principperne for regnvandshåndtering - både hverdagsregnen og skybrudshændelser. Der blev udtrykt bekymring fra grundejeren syd for lokalplanområdet om hvorvidt det ville medføre en større belastning af markdræn i forhold til de nuværende forhold. Lokalplanen sikrer at der anlægges et regnvandsbassin med volumen, som er stort nok til at tilbageholde regnvandet fra lokalplanområdet også ved skybrudshændelser. Der gives en udledningstilladelse på 0,3 L/s/ha, som er meget restriktiv da Kalvemose Å i forvejen er belastet. Gruppe 2: Lokalplanforslag 3.81 Boligområdet Olden Med i drøftelsen var et flertal, som har indgået forhåndsaftale om køb af grund indenfor området. Hovedpunkter for gruppens drøftelse: Regnvandshåndtering: Lokalplanforslaget foreskriver at alt regnvand skal håndteres indenfor lokalplanområdet. Der skal etableres regnvandsbassiner til opsamling og forsinkelse af vand fra veje og fællesarealer. Der etableres en regnvandssti til at styre vandets færden mod lavere områder i tilfælde af ekstremregn. Hver enkelt byggegrund skal håndtere nedsivning af regnvand indenfor egen matrikel. Der er i løbet af lokalplansprocessen udført 7 boringer i lokalplanområdet, herfra er det vurderet, at der er tilstrækkelig mulighed for, at den enkelte matrikel kan håndtere nedsivning af regnvand. Generelt var der skepsis rundt om bordet over, at skulle håndtere regnvand på egen grund. Der var bekymring over prisen på faskiner eller andre regnvandsanlæg. Der blev givet eksempler på egne boreprøver, som viser en stor forskel i nedsivningsmulighederne indenfor den specifikke grund. Der blev herefter argumenteret for, at der således også kan være meget stor forskel på nedsivningsmulighederne indenfor lokalplanområdet. Der blev generelt udtrykt et ønske om en løsning magen til den i Sommerfuglekvarteret, hvor der er separatkloakeret. Byggelinjer: Lokalplan udlægger en byggelinje 5m fra vejskel for de fleste af byggegrundene i området. Boligbebyggelsen skal placeres i byggelinjen. Byggelinjerne er udlagt ud fra et princip om, at sikre en god sammenhæng i området og vejforløbet. Formålet er desuden at styrke tilhørsforholdet til gaden, at skabe en god overgang mellem det private og nabofællesskabet. Rundt om bordet blev der udtrykt, at man føler det meget restriktivt med en byggelinje, der forhindrer at man frit kan placere bebyggelse på grunden, særligt når grundene er meget kuperede. RD: fortalte om den karakter som byggelinjer giver. På spørgsmål om mulighed for dispensation, vil der umiddelbart ikke gives dispensationer, da det er essentielt for områdets udtryk. Mod skel reguleres Side 3 af 5

4 der efter bygningsreglementet, og her er kravet 2,5 m. Disse skal man heller ikke forvente at få tilladelse til. RD fortalte at man altid kunne søge dispensation fra lokalplanen eller ansøge om at bygge udover byggeretten. Hvis man søger dispensation fra lokalplanen vil ens ansøgning sendes i naboorientering til alle i lokalplanområdet, og hvis man søger om byggeri udover byggeretten vil ansøgningen sendes i partshøring til de berørte naboer. Der vil dog kun sendes ud til naboer såfremt kommunen er indstillet på tilladelse. Terrænregulering: Lokalplanen giver lov til en terrænregulering på +/- 0,5 m inde på de enkelte grunde. Landskabet i terrænet er bakket og bølger meget. Bestemmelsen er indført for at fastholde det naturlige terræn i videst muligt omfang. Der bliver rundt om bordet givet udtryk for, at det ville være godt og mindre restriktivt med større muligheder for terrænregulering. Der blev givet udtryk for, at terrænets kupering og byggelinjen kunne medføre, at husene kommer til at ligge meget forskelligt i højderne. Byggemuligheder generelt: MHP: Der er vide muligheder for materialevalg og udformning af boligerne. RD: tegnede og fortalte om mulige tagformer i området. Der er mulighed for stort set alle tagformer. Helvalmtag er specifikt udelukket i lokalplanen. Som det står skrevet i lokalplanforslaget er det desuden muligt med en bygningshøjde op til 3,5m for garager småbygninger og lignende, hvilket medfører at disse kan placeres i skel jf. byggeretten i Bygningsreglementet, som RD gjorde rede for.. Derudover er der stort set ingen krav til bebyggelsens udformning og materialevalg, og der er derfor næsten mulighed for at bygge som man vil. Bjælkehuse er dog ikke tilladt. Vej og trafik: Vejene i lokalplanområdet skal udlægges som private fælles veje. Der etableres en skolesti/cykelsti med belysning gennem området. Oldvejen er for nylig udvidet med 1 meter i bredden. I lokalplanen udlægges en arealreservation på 5 meter langs Oldvejen til mulig fremtidig etablering af fortov og cykelsti langs Oldvejen. Der blev spurgt til planerne for Oldvejen og evt. ny Oldvej. Planen for en ny Oldvej/omfartsvej til aflastning af området ligger stadig i kommuneplanen, men der ingen tidshorisont på at projektet gennemføres, da det kræver en stor portion anlægsmidler. Ligheder med lokalplan 3.42 for sommerfuglekvarteret: I de salgsaftaler der er indgået på byggegrunde i området før lokalplanforslagets vedtagelse henvises der til lokalplan 3.42 for sommerfuglekvarteret. Det gør der desuden også i ejendomsmæglerens projektbeskrivelse. Der er spredt diskussion omkring bordet om, hvorvidt det skal fortolkes som om man kan forvente en lokalplan ordret magen til. MHP: Det er ikke Holbæk kommune som har indgået, eller står til ansvar for aftalerne i området. Det er korrekt at der i udarbejdelsen af lokalplanforslag 3.81 er taget udgangspunkt i de overordnede principper fra 3.42 mht. byggelinjer, åbne forhaver osv. Det drejer sig imidlertid om et andet område med andre bindinger, og det er et separat lokalplanforslag der udarbejdes. Side 4 af 5

5 De største bemærkninger til, at der er forskel på lokalplanerne går på udledning af regnvand. Dette blev der stort set enstemmigt fra køberne givet udtryk for, var en forringelse. RD gjorde opmærksom på, at byggelinjen er 1 m tættere på vej i lokalplanforslaget, og at der ikke er krav om at al bebyggelse skal placeres i denne, som der er for sommerfuglekvarteret. Ligeledes er der flere muligheder for bygningernes udformning og materialevalg, end der er i lokalplanen for sommerfuglekvarteret. Side 5 af 5