K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg Udbud af minimum 23 brugte anparter

Transkript

1 K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg Udbud af minimum 23 brugte anparter Frem til og med 2008 blev der etableret en række 10mands K/S projekter i investeringsejendomme. Mange af disse projekter har haft et meget godt økonomisk forløb. De bedste af disse projekter har typisk haft en central beliggenhed i København, solide lejeindtægter og en finansiering i dansk realkreditinstitut og evt. 2. prioritet i solide danske banker. Investorernes motiver: Investorernes motiver har typiske været et langsigtet positivt investeringsafkast i form af værditilvækst og likviditet. I dette projekt, der her udbydesm, er det brugte anparter med en værditilvækst frembragt ved en positiv værdistigning på ejendommen samt et prositivt driftsresultat efter betaling af finansielle udgifter. Hertil kommer, at da de indkøbte ejendomme har været afskrivningsberettigede har investorerne opnået meget store skattemæssige besparelser igennem årene. Resultaterne har været langt bedre end forventet. Lejeindtægterne har overgået budgetterne og drifts og renteudgifterne har været lavere end budgetteret. Igennem årene har der været gentagne udlodninger til Kommanditisterne. Der forventes solide udlodninger i årene fremover. Realiserede resultater og budgetter: KS Falkoner Allé 90, Frederiksberg Udbud af anparter 23 Antal anparter i alt: 320 årultimo balance tal (B) 2013(B) Ejendomsværdi kr kr kr kr kr Andre aktiver kr. kr kr kr kr. Samlet gæld kr kr kr kr kr Egenkapital kr kr kr kr Årlige lejeindtægter kr kr kr kr kr nettoleje kr kr kr kr kr KS administrationsudgifter kr kr kr kr kr Årlig finansieringsudgifter kr kr kr kr kr Nettodrift efter finansiering kr kr kr kr kr Udloddet i året kr. kr. kr kr kr Investeringsresultat kr. kr kr kr kr Investeringsresultat pr. anpart kr. kr kr kr kr Udloddet i året pr. anpart kr. kr. kr kr kr Egenkapital/anpart kr kr kr kr kr *udlodningerne i 2011 og 2012 er sket. De i 2013 er foreslået af bestyrelsen til udlodning. ** udlodningerne i 2013 forudsætter at lejesagen er afsluttet uden lejereduktion

2 Betydningen af beliggenheden: Frederiksberg er et af de mest eftertragtede og tættest bebyggede boligområder i Stor København. Kommunen er beliggende som en ø omkranset af Københavns Kommune. Derfor bor man på Frederiksberg. Området er kendetegnet ved brogader med butikker, caféer og restauranter. Udover Falkoner Allé taler vi her om Rolighedsvej og Godthåbsvej. De aktuelle lejepriser for vel indrettede butikker kr /m2 for butikker i gadeniveau. De seneste nyudlejninger af dagligvarebutikker REMA 1000 f.eks. på Ålekistevej i Vanløse sniger sig op til kr /m2. Da lukkeloven blev liberaliseret i oktober 2012 er der nu mulighed for væsentlig flere åbningstimer samt søndagsåbent. Samtidig er der kommet forslag om ny planlovning der forbyder nye butikker over m2 i byområder Lejekontrakten: Ankerlejekontrakten Coop DK er fra december 2002 med uopsigelighed til Lejen reguleres årligt med udviklingen i nettoprisindekset min. 3%. Hertil reguleres lejen med ændringen i den beregnede grundskyld og dækningsafgift der tilfalder udlejer da ejendommen er fredet. Lejerspecifikation (i valuta, tusinder) ADRESSE AFSKR. M² I h.t. LEJE/ LEJE KONTRAKT ÅRSLEJE LEJER /ETAGE PCT. kontrakt M² FRA TIL Kvickly kld./stue 5% 1.147, , ,500 2 Kvickly kld./stue 5% 1.296, , ,800 3 Kvickly stuen 5% 1.896, , ,483 4 Kvickly 1. sal 5% 1.373, , , pladser Kvickly øvre kld. 5% , ,000 6 Fakta st. 5% mdr. 113,768 7 Fakta kld. 5% mdr. 118, Ppladser nedre kld. 5% 750 4,74 individuelt 3 mdr. 355, Ppladser øvre kld. 0% mdr. 85, Ppladser terræn 0% mdr. 0, Purebaby nedre kælde 0% 24 ### mdr. 96,717 TOTAL ,871 heraf m² der ikke afsættes vedligeh. til (fx. kælder) 0 Areal jf. offentlige myndigheder Grundareal i m Lejen var ved projektets begyndelse pr kr for Projektets dominerende ankerlejer er Coop Danmark, der oprindelige havde en 15 årig uopsigelig lejekontrakt. Denne er efterfølgende forlænget til og med Finansiering: Ejendommen er finansieret hos Nykredit. Der er ydet 3 realkreditlån, hvoraf det største er på kr pr Dette lån bliver renterullet i december 2012 med en ny F5 rente budgetteret til 1,30% p.a. Der afvikles på lånet efter en 20 årig annuitet. Dertil er der optaget 2 mindre Nykredit lån på hhv. kr og kr hvoraf det afvikles på det mindste. Begge disse lån har p.t. F1 rente.

3 Bidragssatsen for alle 3 lån er netop varslet forhøjet med 0,15% til 1,00% pr I de af Wismann Property Consult A/S udførte budgetberegninger er alle 3 lån indlagt med en samlet rente på 1,30%, en bidragssats på 1,00% og en annuitetsafvikling over 80 kvartårlige terminer svarende til 20 år. Budgetberegninger tager udgangspunkt i de aflagte regnskaber, indgåede aftaler og rapportering fra selskabet. Hertil kommer en kassekredit på kr. 2 mio. for hvilken, der p.t. betales en provision på 1,5%, samt en rente på ca. 5%. Hidtil har der ikke været træk på kassekreditten. Det forventes at der fremover alene vil være meget kortvarige træk i forbindelse med terminsskift. Herudover har kommanditselskabet ingen lån udover de kontante deposita som pr er budgetteret til kr Udbudsvilkår af brugte anparter: Køber skal være en person med en høj kreditværdighed, der overfor finansier skal dokumenteres med fuld indsigt i købers indtægter og formue. Køber forpligter sig til at fremlægge disse oplysninger samtidig med fremsendelsen af en underskrevet købsblanket. Wismann Property Consult A/S vil herefter sørge for at køber bliver kreditmæssigt godkendt som køber. Såfremt køber ikke kan godkendes bortfalder handelen. Køber er forpligtet til, at deponere købesummen kontant på en spærret deponeringskonto i Nykredit Bank samtidig med købers fremsendelse af den underskrevne købsaftale. Køber er forpligtet til som minimum, at købe 23 brugte anparter. Såfremt at køber på de udbudte vilkår ønsker at købe flere end 23 anparter skal køber meddele dette til Wismann Property Consult A/S. Udbyder Wismann Property Consult A/S er berettiget til at afvise køber uden angivelse af grund. Køber er berettiget til at få indsigt i samtlige relevante dokumenter til vurdering af handelen. Disse vil enten blive fremvist på udbyders kontor eller fremsendt. Følsomme investoroplysninger vil alene blive fremvist på vores kontor. Udbudsprisen pr. anpart er udfra en ejendomsværdi på kr. 98 mio. med et startafkast yield på 5,50%. Da der er tale om brugte anparter er der ingen omkostninger til skødestempel, berigtigelse, stempel af pantebreve m.m. Aktiver Passiver Nykredit 1 kr ,85 Nykredit 2 kr ,14 Grund: kr ,31 Nykredit 3 kr ,88 Bygninger: kr ,22 Kort gæld kr Installationer: kr ,47 Komplementarlån pr * kr 508,77 Likvider ultimo 2012 * kr 870,85 Deposita pr * kr 9.468,75 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,85 Egenkapital/kontant vederlag kr ,47 Summa passiver kr ,85 * Budgettal ifølge budgetberegninger pr. andel! Udbudsprisen pr. anpart er kr /anpart plus kr. 508/anpart for den medfølgende andel af komplementarselskabet.

4 Prisen er beregnet på basis af budgetter udarbejdet af Wismann Property Consult A/S. Køber og sælger må acceptere at de realiserede driftsresultater og balancetal pr. ultimo 2012 kan afvige med op til 2% af de anførte tal uden at der af denne grund skal ske en regulering på købesummen af anparterne. Denne 2% afvigelsestolerance gælder ikke for ansættelsen af ejendomsværdien der vil blive fastlagt af den ordinære generalforsamling i foråret Det skal oplyses, at de 23 anparter, der udbydes muligvis vil være anparter der på udbudstidspunktet ejes af Lars Wismann, der er eneejer af Wismann Property Consult A/S. Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann var i 2002 projektchef på udbuddet af K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg, i hans egenskab af ansat projektchef i Keops Investor Partner. Andre forhold: Lars Wismann erklærer, at han ikke har kendskab til, at lejen ligger over den markedsmæssige leje for tilsvarende ejendomme, eller at finansier er ved at stramme kreditvilkårene. Lars Wismann erklærer, at han kender K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg som et af de mest succesfulde K/S projekter han kender til samt at han forventer at den gode udvikling vil forsætte i årene fremover. Når Lars Wismann muligvis kunne være interesseret i at sælge nogle eller alle sine anparter i projektet skyldes det et ønske om at blive frigjort fra andre lån, som han har i danske pengeinstitutter som ønsket om at nedbringe sin balance. Lars Wismann ejer anparter i tilsammen 10 tilsvarende projekter indkøbt i perioden Efterfølgende vedlægges en købsaftale samt budgetberegninger. Investorbudgettet er for køb af en andel. Enhver er velkommen til at kontakte os for en uddybning af investeringsvilkårene. København d Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. & valuar Købsaftale for anparter i K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg og Komplementarselskabet Falkoner Allé 90, 1998 Aps.

5 Navn: Cpr. nr.: Bopæl: køber herved 23 kommanditandele á kr i K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg og en forholdsmæssig andel af anparterne i det medhørende komplementarselskab Falkoner Allé 90, Frederiksberg, 1998 Aps. af sælger: Købesummens fordeling pr. andel pr der er fastsat til overtagelsesdagen: Aktiver Passiver Nykredit 1 kr ,85 Nykredit 2 kr ,14 Grund: kr ,31 Nykredit 3 kr ,88 Bygninger: kr ,22 Kort gæld kr Installationer: kr ,47 Komplementarlån pr * kr 508,77 Likvider ultimo 2012 * kr 870,85 Deposita pr * kr 9.468,75 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,85 Egenkapital/kontant vederlag kr ,47 Summa passiver kr ,85 * Budgettal ifølge budgetberegninger pr. andel! Jeg har inden min underskrift på købsaftalen læst det oprindelige prospekt fra udbudet i 2002 og gjort mig bekendt med forudsætningerne og foreliggende budgetter. Jeg har tillige modtaget kopi af årsrapport for 2011 og budget for Jeg tiltræder vedtægterne for kommanditselskabet samt for komplementarselskabet i hvilket jeg deltager med samme andel som i kommanditselskabet. Ved købet indtræder jeg i sælgers hæftelse overfor kommanditselskabet på kr pr. andel pr. handelsdagen d Købesummen udgør kr ,47 pr. andel i kommanditselskabet hertil kommer kr. 508,77 pr. andel i komplementarselskabet svarende til 100% af det tilsvarende nominelle køb af ejerandele i komplementarselskabet. Den samlede købesum for 23 anparter er derfor kr ,52. Mit køb udgør 23 andele á nom. kr med en kontant købspris kr ,47+kr. 508,77 pr. andel, der forfalder kontant til betaling, når købsaftalen er underskrevet af såvel køber som sælger men først torsdag d. 27. december Ved indbetaling efter forfaldsdagen d beregnes 1,5% i morarente pr. påbegyndt måned af det forfaldne beløb beregnet fra forfaldsdagen. Wismann Property Consult anviser en deponeringskonto i anerkendt pengeinstitut, hvorfra købesummen alene kan frigøres til sælger og i øvrigt betinget af, at køber registreres som ny ejer i kommanditselskabets ejerregister. Køber er bekendt med prospektets beskrivelser om krav til investordokumentation for at bevise kreditværdigheden i mine indkomst og formueforhold. Ved mit køb forpligter jeg mig til at dokumentere mine indkomst/formueforhold overfor projektets kreditorer til opfyldelse af investor kreditgodkendelseskrav overfor disse. Køber er ligeledes bekendt med de særlige deponerings og reguleringsregler vedrørende lejesagen. Denne handel forudsætter, at der inden overdragelsen ikke er sket en udlodninger der forringer købers erhvervelse. Køber er bekendt med, at årsregnskabet 2012 kan aflægges med en anden ejendomsværdi end kr idet værdien pr var kr Ejendomsværdien er i handelsgrundlaget sat til kr De andre balanceposter er beregnet udfra givne oplysninger fra financier og årsrapport Dato og sted Køber: Dato og sted Sælger: Dato og sted Kommanditselskabets godkendelse af Køber som ny ejer

6 K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg Budget d Lars Wismann Selskabsbudget Driftsbudget i kr Dansk Realkredit kr. 51,7 mio. budget 1 år fast rente p.t. 1,30%, bidrag 1,0% , Udløb Lejeindtægter Driftsomkostninger Adm./revisor Resultat før renter Renteudgift, 1. Prioritet Renteudgift, 2. Prioritet Nettorente, kassekredit Nettorente, øvrige og aps Driftsmæssigt resultat Værdiregulering Samlet resultat Investeringsresultat i % af køb 0,00% 14,50% 15,06% 15,67% 16,30% 16,94% 17,59% 18,25% 18,93% 19,63% 20,34% 21,07% 21,81% 22,57% 23,35% 24,15% 24,96% 25,80% 26,65% 27,52% 28,41% Likviditetsbudget i kr Udløb Likviditet fra drift Investering Købsomkostninger Investorbetaling / udlodning Komplementarselskab Prioritet prioritet Depositum Aps. Lån Udløb af fast renteperiode Årets likviditet Kassekredit * Negativ likviditet stammer fra Negativ kursværdi fastrenteperiode 1. prio lån kr. 37 mio. ultimo 2010 udløber ! Ca. 3% af kr. 37 mio. i 2 år eller kr. 2,2 mio. Balancebudget i kr Udløb Ejendom incl. værdistigning Udløb af fast renteperiode Indestående på kassekredit Prioritet prioritet Kassekredit Aps. Lån Depositum Egenkapital Ejd. afkastprocent 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,7% 5,7% 5,5% 5,5% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% Soliditetsgrad 44,2% 46,4% 49,9% 53,2% 56,5% 59,7% 62,7% 65,7% 68,5% 71,4% 74,1% 76,7% 79,3% 81,8% 84,2% 86,5% 88,7% 90,9% 93,0% 95,0% 96,9%

7 K/S Falkoner Allé 90, Frederiksberg Investorbudget Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorbudget Investorandel i pct. 7,2% Investorandel i tyr / Budget d Lars Wismann Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 52,0% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Likviditet i % af købesum 4,18% 6,28% 3,12% 3,32% 3,28% 3,47% 3,88% 3,83% 4,00% 3,97% 4,13% 4,30% 4,47% 4,64% 4,82% 5,01% 5,20% 5,39% 5,59% 5,80% 6,01% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Købsomkostninger Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst Erstatning fra forlig 1.078