Søndre Ringvej 4, 5610 Assens Sjældent udbudt historisk investeringsejendom i Assens Bymidte. Indholdsfortegnelse:

Transkript

1 Søndre Ringvej 4, 5610 Assens Sjældent udbudt historisk investeringsejendom i Assens Bymidte Anskaffelsespris DKK For nærmere information kontakt: Nettostartafkast år 1 % 7,03 Peter Steen Madsen Nettostartafkast år 5 % 7,58 EP-INVEST Nettostartafkast år 10 % 8,32 Mob psm@epinvest.dk Investorindskud DKK ROI efter skat- 10 år % 112,73 u. opskrivning af ejendom ROI efter skat- 10 år % 190,88 m. opskrivning af ejendom Indholdsfortegnelse: Side 1 Side 2 Side 3 Side 4 Side 5 Side 6-7 Side 8 Side 9 Faktablad ejendom Beskrivelse og beliggenhed Lejeoversigt Rentabilitetsberegning Finansieringsoversigt og investorindskud Amortisationstabeller finansiering Drifts- og likviditetsbudget 10 år u. opskrivning Drifts- og likviditetsbudget 10 år m. opskrivning

2 Faktablad - ejendom Beliggenhed Søndre Ringvej 4, 5610 Assens Adkomshaver EP-INVEST I ApS Matrikel nr. Kommune 630c, Assens Bygrunde Assens Opført/Ombygget 1897 / 2010 Matrikulært areal 1726 m2 Beskrivelse 2 etagers fredet investeringsejendom udlejet til butikker og beboelse Areal BBR Bebygget areal 450 m2 Boligareal 141 m2 Erhvervsareal 484 m2 Etageareal i alt 625 m2 Tagetage uudnyttet - yderlige areal 245 m2 kælder - yderligere areal 108 m2 Offentlig vurdering DKK Grundværdi DKK Momsfradragsprocent 0,00 % Anskaffelsespris DKK Netto startafkast 7,03 % Anskaffelsespris pr. m kr. / m2 Restgæld før overtagelse kr. Restgæld ift. anskaffelsespris 116,21 % Side 1

3 Beskrivelse og beliggenhed. Det er Assens bys gamle historiske station, som i dag rummer en kæmpelejlighed med udsigt over havnen på den ene side og byen på den anden. I tilknytning til lejligheden er der adgang til øverste sal, som i dag er indrettet til atelier, da lejligheden er beboet af en af byens kendte kunstnere.i stue etagen er der indrettet antik og kræmmer butikker, ligesom en kendt smykkekunstner har værksted der. Der er stadige mange og smukke synlige tegn på ejendommens tidlige eksistens som stationsbygning, bl.a. er der et enestående og fredet klinkegulv. Der er tilsluttet fjernvarme, som sikrer en gunstig energi kilde. Ejendommen fremstår i pæn stand, da der løbende er renoveret, bl.a. er alle vinduer og døre blevet renoveret, så de i dag står i original stand. Der er to tårne samt meget loftsrum, som kunne indrettes af ny ejer, og derved gøre ejendommen yderligere attraktiv for lejere, eller øge ejendommes udlejningsareal. Der er også meget stort delvis istandsat kælderrum med bad og toilet, som kunne indrettes til værksted eller kontorer, da der er fuld ståhøjde og nem tilgang. Der er her tale om en første klasses beliggenhed, da ejendommen bland andet rummer byens bus station, og passeres stort set af alle der færdes i Assens, ligesom der er synsafstand til byens havn. Side 2

4 Lejeoversigt pr. 1. januar 2015 i DKK Adresse Nr. Lejer Type Anvendelse Areal m2 Lejeindtægter Vurderet Samlet Afskrivning Årlig moms pr. m2 Lejeniveau pr. m2 lejereserve *) SRV4 1 Assens Kommune Erhverv Busholdep-ventesal SRV4, st.1 2 Per Thomsen Erhverv Butik SRV4, 1. 3 John Hansen & Kirsten Washuus Bolig Beboelse SRV4, st.2 4 Lars Johansson Erhverv Butik SRV4, st.3 5 Freddy Pedersen Erhverv Butik i alt *) Lejereserver er udregnet efter lejemålet fuld ud renoveres efter fraflytning. Anslået kr pr. m2 incl. moms Assens Kommune anvender hele området bag byningen til busholdeplads. Dertil kommer en ventesal på 75 m2 Oversigt pr. 1. januar 2015 i DKK Etage Nr. Lejer Type Anvendelse Indflytnings Ophørs Årlig leje- Depositum forudbetalt dato dato regulering leje SRV4 1 Assens Kommune Erhverv Busholdep-ventesal NPI SRV4, st.1 2 Per Thomsen Erhverv Butik min2% max 4% 0 0 SRV4, 1. 3 John Hansen & Kirsten Washuus Bolig Beboelse ,00% SRV4, st.2 4 Lars Johansson Erhverv Butik min2% max 4% 0 0 SRV4, st.3 5 Freddy Pedersen Erhverv Butik min2% max 4% i alt Side 3

5 Rentabilitetsberegning pr. 1. januar 2015 i DKK Indtægter Areal m2 Lejeindtægter kr. pr. m2 Årlig Salgsmoms i alt incl. moms Bolig Erhverv Andre indtægter Indtægter i alt Udgifter ex. moms: Beregning Udgifter kr. pr. m2 Årlig Købsmoms i alt incl. moms Grundskyld , Dækningsafgift , Rottebekæmpelse , Renovation , Spildevandsafgift , Forsikring , Vedligeholdelse afsat anslået -24, Administration anslået -15, Vicevært udføres af lejer 0, GI 18+18b anslået 0 0 Udgifter i alt Nettoleje Kontantpris Afkastgrundlag Beregning kr. Due dilligence Lejeintægter Tinglysningsafgift skøde 0,60% Diftsudgifter incl. moms Tinglysningsgebyr skøde Fast i alt Ekspeditionsomk. skøde anslået 0 Depositum - refusion fradrag Startafkast - brutto 8,60% Beregningsgrundlag Startafkast - netto 7,03% Side 4

6 Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Grundlån, Fast rente 2%, 30 år med afdrag Toplån, Fast rente 2,5%, 30 år med afdrag Lånebeløb (hovedstol) Lånebeløb (hovedstol) Dagskurs 28/ ,52 Dagskurs 28/ ,60 Afdragsprofil med afdrag Afdragsprofil med afdrag Antal terminer pr. år 4 Antal terminer pr. år 4 Låbetid i år 20 Låbetid i år 20 Rentesats p.a. - fast 2,00% Rentesats p.a. - fast 2,50% Bidragssats p.a. 1,25% Bidragssats p.a. 1,50% Omkostninger låneoptagelse/ekspedition Omkostninger låneoptagelse/ekspedition Kurtage Kurtage 379 Tinglysningsafgift til staten Tinglysningsafgift til staten Stiftelsesprovision Stiftelsesprovision Omkostninger i alt Omkostninger i alt Låneprovenu anslået Låneprovenu anslået Ydelse pr. kvartal Ydelse pr. kvartal Ydelse pr.år Ydelse pr.år Investorindskud - anslået, i DKK Kontantpris Handelsomkostninger Fradrag af depositum Netto anskaffelsessum Låneprovenu samlet Kapitalbehov ved anskaffelse Likviditetsbuffer Investorindskud Side 5

7 Amortisationsplan Grundlån, Fastrente 2%, 30 år med afdrag Hovedstol Ydelse pr. termin m. afdrag kr ,18 Rente incl. bidrag p.a. 3,2500% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Side 6

8 Amortisationsplan toplån, Fastrente 2,5%, 30 år med afdrag Hovedstol Ydelse pr. termin m. afdrag kr ,59 Rente incl. bidrag p.a. 4,0000% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Side 7

9 Driftsbudget 10 år, i DKK *) Årlig stigning Lejeindtægter 2,00% Andre indtægter 0,00% Indtægter i alt Grundskyld 2,50% Dækningsafgift 2,50% Rottebekæmpelse 2,50% Renovation 2,50% Spildevandsafgift 2,50% Forsikring 2,50% Vedligeholdelse afsat 2,50% Administration 2,50% Vicevært 2,50% GI 18+18b 2,50% Driftsudgifter i alt Resultat før renter Forrentningsprocent ejendom - netto 7,00% 7,13% 7,27% 7,41% 7,55% 7,69% 7,83% 7,98% 8,13% 8,29% Renteudgifter, Grundlån Renteudgifter, Toplån Låneomkostninger i alt Finansieringsudgifter i alt Resultat før skat Skattepligtig indkomst Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% Resultat efter skat Likviditetsbudget 10 år, i DKK Pengestrøm fra drift Afdrag på grundlån og oplån Overskudslikviditet fra drift Netto anskaffelsessum Låneprovenu Investorindskud Årets likviditet Akkumuleret likviditet *) ingen årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 8

10 Driftsbudget 10 år, i DKK *) Årlig stigning Lejeindtægter 3,00% Andre indtægter 0,00% Opskrivning af ejendom Indtægter i alt Grundskyld 2,50% Dækningsafgift 2,50% Rottebekæmpelse 2,50% Renovation 2,50% Spildevandsafgift 2,50% Forsikring 2,50% Vedligeholdelse afsat 2,50% Administration 2,50% Vicevært 2,50% GI 18+18b 2,50% Driftsudgifter i alt Resultat før renter Forrentningsprocent ejendom - netto 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% Renteudgifter, Grundlån Renteudgifter, Toplån Låneomkostninger i alt Finansieringsudgifter i alt Resultat før skat Skattepligtig indkomst Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% Udskudt skat af opskrivning ejendom Resultat efter skat Likviditetsbudget 10 år, i DKK Pengestrøm fra drift Afdrag på grundlån og oplån Overskudslikviditet fra drift Netto anskaffelsessum Låneprovenu Investorindskud Årets likviditet Akkumuleret likviditet *) med årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 9