til kommuneplantillæg nr. 62 og lokalplan nr. 14.B14.1 Boligområde ved Trøstrupsgade i Herning. INDSIGELSESNOTAT SBSYS sagsnr.:

Transkript

1 INDSIGELSESNOTAT til kommuneplantillæg nr. 62 og lokalplan nr. 14.B14.1 Boligområde ved Trøstrupsgade i Herning. SBSYS sagsnr.: P

2 Indsigelsesnotat Indsigelser/bemærkninger samt afgørelse til: Kommuneplantillæg nr. 62 Rammeområde 14.B14 Boligområde ved Trøstrupsgade i Herning til Herning Kommuneplan og Lokalplan 14.B14.1 Boligområde ved Trøstrupsgade i Herning. Bilag 1 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 31. maj fra Agnete og Frank Nørgaard Agnete og Frank Nørgaard gør indsigelse mod at der opføres ny bebyggelse med en afstand fra skel på 5 meter, da det betyder at 9 bevaringsværdige/meget bevaringsværdige træer dermed skal fældes. Hvis bebyggelsen i stedet opføres meter fra skel vil 7 af træerne kunne bevares. Samtidig skaber en større afstand til skel også mere luft mellem de to byggerier. Endvidere gør de indsigelse mod højden på 3 etager eller 12 meter, da ingen af de øvrige bebyggelser omkring dem er opført i 3 etager eller 12 meter. De mener at en 3 etagers bygning vil virke dominerende. Herudover mener de, at 3 etager kun 5 meter fra skel vil frarøve 12 ud af 24 lejligheder i Trøstrupshave dagslys. Endvidere kan de ikke forestille sig et byggeri uden vinduer mod øst, hvorfor lejligheder i Trøstrupshave vil blive generet af indkig, hvorfor de mener at naboerne vil være bedre tjent med at kigge på grønne, gamle træer end en mur på 12 eller 8,5 meter med vinduer og dermed indkig til deres haver, altaner og boliger. Med 23 lejligheder i det kommende byggeri forventer de også en øget trafikmængde. Særligt den vestlige ende af Trøstrupsgade er rolig, hvilket indsiger er bekymret for ændre sig. Indsigers ønske om at bevare en række bevaringsværdig træer ved at rykke bebyggelsen længere mod vest, vurderes ikke at kunne imødekommes, da der i forbindelse med byggeriet skal flyttes en række kabler skal flyttes et kabel som i dag ligger under det kommende byggefelt, hvilket bygherren ønsker at flytte til langs med østligt skel, hvorfor træerne fældes, da der ikke både er plads til byggeri, kabel og træer på den begrænsende plads. I forhold til bygningshøjde og etageantal har forvaltningen af bygherre fået oplyst at højden på 12 meter ikke bliver udnyttet, men det er alene nødvendigt at bygge i 10,5 meter, dog ønsker bygherren fortsat at bygge i 3 etager. Mht. indbliksgener, vurderes det at området er beliggende i bymæssig bebyggelse og at indblik fra naboer er at betragte som normalt forekommende når man bor i byen. Afstanden til boligerne i Trøstrupshave er ca. 4,5 5 meter fra eksisterende skel. Dermed er afstanden til den kommende bebyggelse på ca. 9,5 10 meter. I forhold til indsigers vurdering af at det kommende byggeri vil frarøve 12 ud af 24 lejligheder deres dagslys, er det forvaltnings vurdering at træerne i området, som har en højde på ca.15 meter i forvejen giver en del skygge og dermed bliver skyggevirkningen mindre i forbindelse med det kommende byggeri.

3 De nye boliger i området der kan opføres i henhold til lokalplanen vil efter almindelige normer give ca. to nye bilkørsler dagligt pr. bolig, hvilket ikke vurderes at være en gene eller en belastning af vejsystemet som der ikke er kapacitet til. Bilag 2 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 11. juni 2016 fra Henrik Sandberg. Henrik Sandberg gør indsigelse mod højden på det kommende byggeri, da han ikke mener, at det passer ind i områdets karakter som parcelhusområde. Endvidere mener han, at byggeriets højde giver indbliksgener for nærmeste naboerne samt tager deres udsigt. Han ønsker derfor at byggeriet begrænses til to etager og at der sker en yderligere tilbagerykning fra skel/vej. Samtidig ønsker han at beplantningen mellem byggeriet og naboerne bliver bevaret. Endvidere gør han indsigelse over den øgede trafikmængde på Trøstrupsgade, som efter hans opfattelse er belastet af høj fart og mange biler, da det er en bred gade og der er mange besøgende til danseskolen. Iflg. indsiger er Trøstrupsgade gået fra at være et kvarter med mange ældre beboer til at område med mange børnefamilier og børnene skal kunne færdes sikkert på vejene. Hvorfor han gerne ser Trøstrupsgade trafikdæmpet med fartbump, skiltning m.v. så vejen får karakter af stillevej eller legegade. Slutteligt ser Henrik Sandberg positivt på at der kommer nye beboere til området. Indsigelsens første del, som omhandler det kommende byggeri og de gener som indsigeren mener, at den nye bebyggelse bl.a. pga. antallet af etager, giver de nuværende beboere, samt ønsket om tilbagetrækningen fra skel og vej og fjernelse af de nuværende træer, har forvaltningen af bygherre fået oplyst at højden på 12 meter ikke bliver udnyttet, men det er alene nødvendigt at bygge i 10,5 meter, dog ønsker bygherren fortsat at bygge i 3 etager. I forhold til indbliksgener, kan disse mindskes hvis byggeriet trækkes længere ind på grunden således at træerne kan bibeholdes. Træerne skal dog beskæres kraftigt og nogle vil gå tabt på ved en kraftige beskæring. Der bør derfor efterfølgende plantes nye træer. Samtidig skal der flyttes et kabel som ligger under det kommende byggefelt, hvilket bygherren ønsker at flytte til langs med østligt skel, hvorfor træerne fældes, da der ikke både er plads til byggeri, kabel og træer på den begrænsende plads. Anden del af indsigelsen omhandler trafikmængden og hastigheden på Trøstrupsgade Trøstrupsgade er en boligvej og trafikken på gaden udgøres næsten udelukkende af beboerne eller nogen med ærinde i området. Trafikanter der benytter gaden som smutvej vurderes at være meget lille. De nye boliger i området der kan opføres i henhold til lokalplanen vil efter almindelige normer give ca. to nye bilkørsler dagligt pr. bolig, hvilket ikke vurderes at være en gene eller en belastning af vejsystemet som der ikke er kapacitet til. Bilag 3 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 12. juni 2016 fra Ejerforeningen Trøstrupshave (24 adresser).

4 Ejerforeningen Trøstrupshave, som består af 24 boliger, gør indsigelse mod lokalplansforslaget, da de mener, at beslutningen om at bygge inden for lokalplanområdet ødelægger et stykke af Hernings kulturhistorie. De begrunder indsigelsen med følgende emner: Masterplan for området Byggetæthed Bevaringsværdige træer Byggehøjde Specifikke gener, herunder manglende skyggemålinger og indbliksvurdering Forslag om besøg og møde Indsigerne mener, at Herning Kommune udvider området, som er dækket af Masterplan for Tietgensgade-området til at dække området ved Museumsgade og Trøstrupsgade. Samtidig medsender indsiger et kort, som beskriver at området omkring den kommende lokalplan består af 1-2 etages bygninger. Indsiger spørger, hvad er årsagen til, at Herning Kommune mener, at masterplanen for det tidligere store industriområde omring Tietgensgade og H.N. Andersensvej også skal omfatte Museumsmarken og et ældre villakvarter, Trøstrupsgade-området? Indsiger mener ikke at principgodkendelsen svarer til lokalplanen, i det der bygges meget intensivt og det dermed går ud over den eksisterende beplantning som er bevaringsværdig. Det fjerner, ifølge indsiger, områdets karakter som del af Hernings grønne bystruktur og særlige værdifulde kulturmiljø. Endvidere påpeger indsiger at der i andre lokalplaner i området tages større hensyn til konteksten og naboerne end der gøres i nærværende lokalplan. Ejerforeningen Trøstrupshave ønsker, at invitere Byplanudvalget på en gåtur i området, så de kan få mulighed for at vise udvalget værdierne ved at bevare området som et villakvarter med lav bebyggelse og dermed sikre det eksisterede kulturmiljø. Masterplanen for Tietgensgade udvides ikke til at dække området ved Museumsgade. Lokalplanen beskriver blot, at der ligger en masterplan syd for lokalplanområdet og at udviklingen af det aktuelle lokalplanområde som sådan, ligger i tråd med den udvikling der er foregået indenfor den omtalte masterplan. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen kom det frem at der under terræn ligger flere store kabler til områdets forsyning. For at kunne udvikle området optimalt var det nødvendigt at indarbejde en flytning af kablerne i planen. Det viser sig derfor svært at beholde alle de bevaringsværdige træer og samtidig ønsker bygherre også at skabe gode lysforhold til bebyggelsen, hvorfor det ikke er muligt at beholde træerne i den udstrækning som det oprindelig var tænkt i forbindelse med principgodkendelsen. Det er byplanudvalget der afgør om man ønsker at imødekommen Ejerforeningens ønske om yderligere dialog og gåtur i området. Bilag 4 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 13. juni 2016 fra Annie Jeppesen.

5 Indsigelsen går på at der bygges på museumsgrunden/marken, da det er en væsentlig del af Hernings DNA. Indsiger mener at Herning Kommune bør gå forrest i at bevare dette unikke område, som fortæller Hernings historie om hvordan Herning voksede frem af den flad jord og udviklede sig til den by, den er i dag. Endvidere gøres indsigelse mod at der ikke er foretaget en vurdering af skyggevirkninger eller taget hensyn til naboerne, som det gøres i andre lokalplaner, hvor hensynet til naboerne medtages i lokalplanen. Indsiger anbefaler at der udarbejdes en ny lokalplan, hvor der i stedet for bebyggelse fokuseres på at skabe et kunstnerisk værk som binder fortiden og nutiden sammen og som kan skabe sammenhæng til TimeWorld. Det er korrekt, at der ikke er udarbejdet en konkret vurdering af skyggevirkninger. Dette er ikke gjort, da det er vurderet at træerne i området som har en højde på ca.15 meter i forvejen giver en del skygge. Af hensyn til naboerne er bygningerne trukket så langt tilbage som det kunne lade sig gøre i forhold til at få den ønskede bebyggelsesplan til at gå op. Bygherre har endvidere meddelt at bebyggelseshøjden mod øst kan begrænses til 10,5 meter og at der kun bygges i én etage langs skel mod vest. Bilag 5 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 8. juni 2016 fra bygherre. Bemærkning om at bygherren i sin gennemgang af lokalplanen er stødt på formuleringer der hindre realiseringen af det ønskede projekt i den vestlige del af området. Bygherren ønsker at opfører boliger med tilhørende carport, i princippet som vist på et vedhæftet bilag. Lokalplanens bestemmelser forhindre at der kan bygges uden for byggefeltet i de konkrete delområder. Derfor ønsker bygherren formuleringen af bestemmelsen 7.4 ændret fra Inden for byggefelt A og B skal alt bebyggelse etableres inden for byggefeltet, herunder carport, garage, skur til opbevaring af cykler m.v ændret til Ved byggefelterne A og B må der uden for byggefelterne opføres mindre bebyggelse som drivhuse, legehuse og lignende. I direkte tilknytning til bebyggelsen i byggefelterne A og B må der også mellem bebyggelsen og vej opføres carport, skure til opbevaring af cykler m.v. Begrundelsen for at lokalplanen medtager bestemmelser om at bl.a. carporte, garager og skur til opbevaring af cykler skal placeres inden for byggefeltet er for at sikre at byggefeltet udnyttes optimalt, således at der friholdes størst mulige opholds- og fællesarealer i området. Derfor anbefaler forvaltningen, at bestemmelsen bibeholdes som den er skrevet i lokalplanforsalget. Bebyggelsesfeltet varierer i bredde fra ca. 14 meter på smalleste sted til 23 meter på bredeste sted, hvorfor det efter forvaltningens vurdering burde være muligt at placere skure og carporte inden for byggefeltet. Bilag 6 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 15. juni 2016 fra Else Jensen. Indsigelse fra bebor i Trøstrupshave som ligger umiddelbart øst for lokalplanområdet.

6 Indsiger gør indsigelse mod at der bygges i 3 etager vest for dennes ejendom. Og stiller spørgsmål til hvorvidt der er foretaget beregninger for de skygge og indbliksgener som den kommende bebyggelse medfører naboerne. Herudover stiller indsiger sig uforstående overfor byplanudvalgets beslutning om at bygge 3 etager i et villakvarter og gør derfor indsigelse mod: byggeri i 3 etager (12 meter), byggeri i 2 etager (8,5 meter), manglende skygge og indbliksvurdering samt byggeri af 23 lejligheder i et villakvarter. Bygherre oplyser, at det ikke er hensigten at udnytte lokalplanens bestemmelser om at måtte opføre bebyggelse op til 12 meter, men at man højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inde for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. Der er ikke foretaget indbliks- og skyggevurderinger af det kommende byggeri, da byggeriet ligger med en afstand til eksisterende byggeri i Trøstrupshave på ca. 9,5 meter. Træerne som i dag står i og langs skel mod Trøstrupshave har en højde på ca. 15 meter, så skyggevirkningerne er allerede tilstede, i hvert fald det meste af året, når træerne står med blade. Mht. indbliksgener, vurderes det at området er beliggende i bymæssig bebyggelse og at der derfor kan forekomme indbliksgener, som kan forekomme i bymæssig bebyggelse. En intensiv udnyttelse af området med op til 23 lejligheder er i tråd med Byrådets ønske om fortætning af byen. Bilag 7 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 15. juni 2016 fra Museumsgade 44F (4 adresser). Beboerne i Museumsgade 44F gør indsigelse mod: Byggehøjden på 12 meter, byggehøjden på 8,5 meter, såfremt afstanden fra skel på 5 meter bibeholdes, manglende vurdering af påvirkning af naboerne til det foreslåede byggeri (både hvad angår skyggevirkning og indblik) samt planerne om at udvide byfortætningen på de tidligere erhvervsarealer i område. Endvidere nævner indsiger muligheden for at overskride byggefeltet i facadebyggelinjen med 1,2 meter. Bygherren oplyser, at man ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opfører bebyggelse til 12 meter, men højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inde for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. Der er ikke foretaget indbliks- og skyggevurderinger af det kommende byggeri, da byggeriet ligger med en afstand til eksisterende byggeri i Trøstrupshave på ca. 9,5 meter. Træerne som i dag står i og langs skel mod Trøstrupshave har en gennemsnitshøjde på ca. 15 meter, så skyggevirkningerne er allerede tilstede, i en del af året, når træerne står med blade. Mht. indbliksgener, vurderes det at området er beliggende i bymæssig bebyggelse og at indblik fra naboer er at betragte som normalt forekommende når man bor i byen. Afstanden til boligerne i Trøstrupshave er ca. 4,5 5 meter fra eksisterende skel. Dermed er afstanden til den kommende bebyggelse på ca. 9,5 10 meter. Lokalplanens bestemmelse om at facadebyggelinjen kan overskrides gælder ikke mod øst og syd, men gør sig alene gældende mod nord og vest, som vist på kortbilag 2 i lokalplanen.

7 Bilag 8 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 20. juni 2016 fra Birgit Jensen. Indsiger ønsker at Herning Kommune skal udarbejde en ny lokalplan, da hun mener at området kunne bruges til at skabe større sammenhæng mellem kunst og kultur særligt i forlængelse af at museet er blevet til Historiens Hus. Indsiger mener endvidere, at hvis der fortsat er et ønske om at udvikle museumsmarken bør byggeriet tage hensyn til den omkringliggende kontekst med nænsom behandling af naturen. Lokalplansforslaget er udarbejdet ud fra et principgodkendt projekt, som er et udtryk for et ønske om at der ikke skal opretholdes museumsfunktioner i området i samme omfang som hidtil. Museet vurderer heller ikke selv at et sådant behov er aktuelt. Bestemmelserne i lokalplansforslaget har netop til hensigt at forene de stedlige kvaliteter med ønsket om en anden anvendelse. Imødekommelse af indsigers synspunkter vil betyde at der ikke kan realiseres byggeri på grunden. Bilag 9 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 20. juni 2016 fra Linda Thorkildsen. Indsigelse mod at der bygges højt 5 meter fra skel, da indsiger mener at det fjerner hendes adgang til dagslys. Begrundelsen er at hun bor i stueetage og at de høje træer i dag tager en del af dagslyset. Det hævder hun ikke længere få når først bygningen er opført. Samtidig mener indsiger at det planlagte byggeri skæmmer Frilandsmuseet samt at byggeri kun bør opføres i et plan og minimum 8 meter fra skel. Træerne som i dag står i og langs skel mod Trøstrupshave har en gennemsnitshøjde på ca. 15 meter, så skyggevirkningerne er allerede tilstede, i hvert fald det meste af året, når træerne står med blade, som også indsiger selv bemærker. Den planlagte bebyggelse vil give en permanent skyggevirkning, dog bør der være dagslys i de timer hvor solen står i syd. Det planlagte byggeris placering 5 meter fra skel er ganske normalt. Trøstrupshave er også bygget ca. 5 meter fra skel. Bilag 10 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 21. juni 2016 fra Karen Nielsen. Indsiger gør påpeger at der kan bebygges i 12 meter højde i op til 3 etager i et område præget af etplansbebyggelse. Indsiger mener det ødelægger områdets karakter og den seværdighed Frilandsmuseet er. Bygherre oplyser, at man ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opfører bebyggelse til 12 meter, men højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inde for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. Bilag 11 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 22. juni 2016 fra Kirsten Ellegaard. Indsiger gør indsigelse mod planerne om at bygge 23 boliger på Museumsmarken, som indsiger mener vil ødelægge miljøet omkring Frilandsmuseet.

8 Endvidere mener indsiger at placeringen af bebyggelsen kun 5 meter fra skel vil ødelægge deres udsigt til blå himmel og grønne trækroner. Trøstrupshave har gentagende gange fået af vide at træerne er bevaringsværdige og derfor ikke må fjernes. Bygherre oplyser, at de ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opfører bebyggelse til 12 meter, men højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inde for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. I gennemsnit er træerne omkring 15 meter høje. Bilag 12 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 22. juni 2016 fra Lotte Fredsø Pedersen. Indsigelse mod at Herning Kommune sælger ud af kulturhistorien og giver mulighed for et byggeri der strider mod al fornuft og logik på Museumsmarken. Indsiger mener, at naboerne har krav på en ordentligt behandling og at lokalplanen bør indeholde skygge- og genevirkninger for naboerne. Bygherre oplyser, at de ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opføre bebyggelse til 12 meter, men højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inden for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. I gennemsnit er træerne omkring 15 meter høje. Bilag 13 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 22. juni 2016 fra Peter A. Christensen. Indsigelse mod placeringen af 23 boliger på Museumsmarken. Indsiger finder det planlagte byggeri ude af proportioner med Trøstrupshave-området, som er præget af etplansbebyggelse, rækkehuse samt et to etagers byggeri i 7 meter. Indsiger har svært ved at se hvordan en 12 meters bebyggelse kan passe ind i konteksten. Indsiger kan ikke forstå hvordan Herning Kommune kan tillade et sådan byggeri op ad Frilandsmuseet. Indsiger citerer Byplanudvalgets formand Ulrik Hyldgaard for at have sagt Byggeriet skal respekterer nærområdets udtryk, og må ikke føles som et fremmedlegeme. Hvilket indsiger ikke kan genkende i den aktuelle situation. Bygherre oplyser, at de ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opfører bebyggelse til 12 meter, men højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inde for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. I gennemsnit er træerne omkring 15 meter høje. Bilag 14 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 21. juni 2016 fra Lene Pedersen og Kim Mortensen. Indsigelse mod lokalplanen i forhold til bebyggelsesprocent, -højde og at der opføres etagebyggeri, samt at træerne fjernes. Endvidere mener indsiger, at lokalplanen har karakter af en rammelokalplan som giver bygherre størst mulig frihed i forhold til bebyggelsens udformning og at naboerne dermed ikke kan danne sig et indtryk af hvad der vil blive opført. Endvidere har indsiger oplistet forslag til en række ændringer til lokalplanens bestemmelser.

9 Bygherre oplyser, at man ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opfører bebyggelse til 12 meter, men højest bygger i 10,5 meter, dog stadig i 3 etager inde for byggefelt C og 8,5 meter inden for byggefelt D. I gennemsnit er træerne omkring 15 meter høje. Bilag 15 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 22. juni 2016 fra Museumsgade Grundejerforening af 2004 (cirka 170 adresser) Indsigelse mod at det kommende byggeri ikke forholder sig til den omgivende kontekst, og at der ikke er vist hvordan byggeriet kommer til at se ud. Endvidere vil indsiger gerne vide om kommunen har en langsigtet plan med udviklingen af området. Grundejerforeningen ønsker at kommunen skal genoverveje planerne for udviklingen af museumsgrunden. Den kommende udvikling af museumsgrunden tager udgangspunkt i forene de stedlige kvaliteter med ønsket om byggeri på grunden, således at der tages hensyn til konteksten og den optimale udnyttelse af grunden, også i forhold til naboer mod øst og vest samt Frilandsmuseet. Kommuneplanens rammer er gældende for området, og derfor er der er ikke udarbejdet en helhedsplan for Museumsgade-/Trøstrupsgadekvarteret. Bilag 16 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 23. juni 2016 fra Rikke og Sten Laursen. Indsigelse mod at der bygges boligkompleks og etagebyggeri i et eksisterende ældre villakvarter, som beboerne i mange år har arbejdet for at sikre beholder sin karakter af villakvarter. Der gøres endvidere indsigelse mod at der opføres byggeri med en højde på 12 meter, da de mener det ødelægger villakvarterets karakter. Indsiger mener endvidere at Herning Kommune bør sikre det der bygges spejler det område det bygge i og at materialer og byggestil forholder sig til området karakter. Bygherre oplyser, at de ikke udnytter lokalplanens bestemmelser om at måtte opfører bebyggelse til 12 meter, men kan nøjes med 10,5 meter, dog stadig i 3 etager. Bilag 17 - Indsigelse/bemærkning til plangrundlag af 16. juni 2016 fra Kirsten og Frank Mikkelsen m.fl. (10 adresser). Indsigelse mod at der bygges i mere end én etage i tæt-lav bebyggelsen mod vest samt at der skal tages hensyn til den eksisterende rækkehusbebyggelse således at der ikke bygges tættere på skel end 7 meter, da indsiger mener at herlighedsværdien forsvinder samt at der vil være indkig fra de kommende boliger til de eksisterende boliger. Lokalplanens bestemmelser anfører at der kan bygges i maksimalt to etager og med en højde på maksimalt 8,5 meter. Bygherre forventer at bygge én etage med maksimal højde på 7 meter. I forbindelse med lokalplansforslagets udarbejdelse er det vurderet at afstanden fra bebyggelse til ske er fornuftig. Der vil næppe forekomme indblikgenér som ikke er normalt forekommende i et tættere byområde.