Skat og fast ejendom. Ved partner Thomas Frøbert. Uddannelsesdagen 2014

Transkript

1 Skat og fast ejendom Ved partner Thomas Frøbert Uddannelsesdagen 2014

2 2 Agenda 1. Investering i fast ejendom - strukturovervejelser 2. Drift af fast ejendom - skattepligtige indtægter og fradrag, underskud 3. Salg af fast ejendom

3 3 Investering i fast ejendom - strukturovervejelser Direkte kontra indirekte ejerskab Etablering af selskabsstruktur

4 4 Indledende overvejelser Selskaber mv. kontra individer vi forudsætter selskabsejerskab Direkte kontra indirekte ejerskab - Kommercielle overvejelser - Skattemæssige overvejelser (køb og salg) - Momsmæssige overvejelser Særlige investortyper Fordelingen af upside/downside Planlæg exit allerede ved opkøb (ikke kun kommercielt, også ift. skat og moms)

5 5 Direkte ejerskab De væsentligste skatteforhold Indkomstskat Ejeren betaler selskabsskat (24,5 % - reduceres gradvist til 22 % i 2016) af nettolejeindtægterne. Ejer A/S Finansieringsudgifter Nettofinansieringsudgifter er fradragsberettiget, dog med visse begrænsninger som følge af reglerne om tynd kapitalisering (kontrolleret gæld) og loftet for nettofinansieringsudgifter. Underskudsfremførsel Avancebeskatning, tinglysningsafgift og moms ved salg Ejeren kan fremføre eventuelle driftsunderskud og tab til efterfølgende år, dog med et årligt loft over anvendelse af de fremførte underskud. Ejeren bliver beskattet (24,5 % - reduceres gradvist til 22 % i 2016) af ejendomsavancer og genvundne afskriver ved salg af ejendom (medmindre den skattepligtige gevinst kan genplaceres efter Ejendomsavancebeskatningslovens regler). Derudover tinglysningsafgift (0,6% / 1,5%) og risiko for moms (25%). Fradragsret for transaktions-omkostninger ved salg Udbytteskat Omkostninger i forbindelse med salg kan fratrækkes fuldt ud både moms- og skattemæssigt. Når overskud og avancer skal udloddes til aktionær(er), skal der som udgangspunkt indeholdes udbytteskat (15 / 27 / 42 %)

6 6 Separat ejendomsselskab De væsentligste skatteforhold Ejer A/S Datter ApS Indkomstskat Finansieringsudgifter Underskudsfremførsel Ejeren betaler selskabsskat (24,5 % - reduceres gradvist til 22 % i 2016) af nettolejeindtægterne. Beskatningen sker i praksis i form af sambeskatning, og de to selskaber hæfter for hinandens skatter mv. Tab på ejendomme indgår som udgangspunkt ikke i sambeskatningen. Nettofinansieringsudgifter er fradragsberettiget, dog med visse begrænsninger som følge af reglerne om tynd kapitalisering (kontrolleret gæld) og loftet for nettofinansieringsudgifter. Reglerne finder samlet anvendelse på sambeskatningskredsen. De af Datter ApS fremførte underskud og tab kan efter et evt. salg af selskabet stadig fremføres og benyttes til modregning i nettolejeindtægter eller andre former for ikke-finansielle indkomster, dog med et årligt loft over anvendelse af de fremførte underskud. Ingen avancebeskatning, tinglysningsafgift og moms ved salg Begrænset fradragsret for transaktions-omkostninger Udbytteskat Ved salg af aktier/anparter i Datter ApS skal der ikke betales avanceskatter, tinglysningsafgifter eller moms. Der er som udgangspunkt ikke skatte- og momsfradragsret for transaktionsomkostninger (fx. rådgiveromkostninger). Når overskud og avancer skal udloddes til Ejeren, skal der ikke indeholdes udbytteskat (hvis Ejer er et dansk selskab). Ved videreudlodning til aktionær(er), skal der som udgangspunkt indeholdes udbytteskat (15 / 27 / 42 %) hvis Ejer er et dansk selskab.

7 7 Hvad med K/S er, P/S er, etc? De væsentligste skatteforhold Ejer A/S Indkomstskat Finansieringsudgifter Ejeren betaler og hæfter for selskabsskat (24,5 % - reduceres gradvist til 22 % i 2016) af nettolejeindtægterne i Datter P/S. Nettofinansieringsudgifter er fradragsberettiget, dog med visse begrænsninger som følge af reglerne om tynd kapitalisering (kontrolleret gæld) og loftet for nettofinansieringsudgifter. Datter P/S Komplementar ApS Underskudsfremførsel Avancebeskatning, men ikke tinglysningsafgift og moms ved salg De fremførte underskud og tab kan efter et evt. salg af P/S et fremføres af Ejeren, dog med et årligt loft over anvendelse af de fremførte underskud. Ejeren bliver beskattet (24,5 % - reduceres gradvist til 22 % i 2016) af ejendomsavancer og genvundne afskriver ved salg af ejendom eller P/S. Ved salg af Datter P/S skal der ikke betales tinglysningsafgifter eller moms. Skattefradrag for transaktions-omkostninger ved salg Omkostninger i forbindelse med salg kan fratrækkes fuldt ud skattemæssigt, men ikke momsmæssigt. Udbytteskat Når overskud og avancer skal udloddes til Ejeren, skal der ikke indeholdes udbytteskat (uanset om Ejer er et dansk selskab). Ved videreudlodning til aktionær(er), skal der som udgangspunkt indeholdes udbytteskat (15 / 27 / 42 %) hvis Ejer er et dansk selskab.

8 8 Væsentligste fordele og ulemper Fordele Ulemper Direkte ejerskab Simpel struktur Tab på én ejendom kan modregnes i gevinst på en anden ejendom Fremførbare underskud og tab bliver hos ejeren ved et salg Fuldt fradrag for transaktionsomkostninger Ingen risikoafgrænsning Ejendomsavancebeskatning Tinglysningsafgift Evt. moms Ejendomsselskab Risikoafgrænsning Ingen skat, tinglysningsafgift eller moms ved salg Fremførbare underskud og tab bliver overdraget sammen med ejendomsselskabet ved et salg P/S eller K/S Risikoafgrænsning Ingen skat, tinglysningsafgift eller moms ved salg Tab på én ejendom kan modregnes i gevinst på en anden Fremførbare underskud og tab bliver hos ejeren ved et salg Skattefradrag for transaktionsomkostninger Risiko for danske kildeskatter på bl.a. udbytte, hvis udenlandsk investor/ejer Ingen fradragsret for transaktionsomkostninger Kompleks struktur Fradragskonto-reglerne Ingen momsfradragsret for transaktionsomkostninger Kompleks struktur

9 9 Kort om etablering af selskabsstruktur Typer af omstruktureringer: Fusion Spaltning Aktieombytning (holdingstruktur) Tilførsel af aktiver (holdingstruktur) Omdannelse til kapitalselskab (fx fra P/S til A/S) Vær opmærksom på - Skattefrit eller skattepligtigt? (3 års ejertidskrav + diverse betingelser og værnsregler) - Med eller uden tilladelse fra SKAT? - Tab af fremførbare underskud/tab? - Step up / step down? - Tinglysningsafgift? - P/S er og K/S er?

10 10 Skattepligtige indtægter og fradrag Drift og afskrivninger Rentefradragsbegrænsning Underskudsfremførsel Sambeskatning

11 11 Drift af fast ejendom Alle lejeindtægter er skattepligtige - 24,5% ,5% % 2016 Fradrag for udgifter, som er gået til at erhverve, sikre og vedligeholde lejeindtægterne, samt finansieringsudgifter - typisk administration Hvad med udgifter til ejendommen? - Sondring mellem vedligeholdelse, forbedringer og ombygninger - Fradrag, afskrivning eller tillæg til anskaffelsessum

12 12 Vedligeholdelse, forbedringer og ombygninger Vedligeholdelse - Fuldt fradrag i samme år som udgiften er afholdt - Omfatter udgifter, som holder bygningen i samme stand, som da den blev erhvervet - Opsat vedligeholdelse - Vedligeholdelsesfradrag ved køb af udlejningsejendomme (25 % af årlig husleje de første 3 år) Nybyggeri - Ny bygning som kan/skal afskrives særskilt, hvis bygningen i øvrigt selvstændigt opfylder betingelserne herfor - Kan afskrives når (i) udgiften er afholdt og (ii) den erhvervsmæssige benyttelse er påbegyndt Forbedringer - Kan ikke fradrages, men føres på en særskilt konto - Omfatter udgifter, som bringer bygningen i bedre stand, end da den blev erhvervet - Udgiften kan afskrives under samme betingelser og vilkår som selve bygningen - Mulighed for straksfradrag, hvis vedligehold, forbedring og ombygning ikke overstiger 5% af afskrivningsgrundlaget - Kan afskrives, når (i) udgiften er afholdt og (ii) den erhvervsmæssige benyttelse er påbegyndt og (iii) bygningen er afskrivningsberettiget Ombygninger - Behandles på samme måde som forbedringer

13 13 Afskrivninger Som udgangspunkt kan der afskrives på erhvervsmæssigt benyttede bygninger - Afskrives med op til 4 % pr. år. kan konkret forhøjes, hvis bygningen har en kortere levetid - Udlejede bygninger benyttes erhvervsmæssigt - Følgende er undtaget afskrivningsretten: Kontorer & beboelse (med visse begrænsede undtagelser) Hoteller og plejehjem, der er opdelt i ejerlejligheder Pengeinstitutter og lign. inden for den finansielle sektor Postvirksomhed (med visse begrænsede undtagelser) Hospitaler og klinikker inden for sundhedssektoren - Bygninger mv. (herunder udgravninger, veje, gårdspladser, parkeringspladser, hegn eller lignende), som er tilknyttet driften af en anden bygning, kan afskrives hvis hovedbygningen kan afskrives

14 14 Afskrivninger Installationer (fx varmeanlæg, elevatorer, ventilationsanlæg og varmtvandsanlæg) kan afskrives på følgende måde: - Tjener afskrivningsberettigede bygninger; afskrives som bygningen - Benyttes udelukkende erhvervsmæssigt; afskrives særskilt med op til 4 % pr. år - Benyttes både til både erhvervsmæssige og private formål (afskrives forholdsmæssigt) - Afskrives som driftsmiddel (op til 25 %), hvis installationen tjener en produktionsproces - Installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- eller tofamilieshus). - Installationer i bygninger med ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, kan ikke afskrives. OBS: Hvis en beboelsesudlejningsejendom opdeles i ejerlejligheder, bortfalder afskrivningsretten for installation

15 15 Rentefradrag Udgangspunkt, fuld fradrag for renter, men Fradragsbegrænsning ved væsentlig koncernintern finansiering ( tynd kapitalisering ) 1. Koncernintern finansiering (eller sikkerhedsstillelse fx moderselskabskaution overfor bank/realkredit!) 2. Den koncerninterne finansiering udgør mindst DKK 10 mio. 3. Forholdet mellem gæld og egenkapital ved indkomstårets slutning overstiger 4:1 - Opgøres på koncern -niveau Eksempel: - H har koncernintern gæld på DKK 20 mio. til M og en egenkapital på DKK 1 mio. Der er betalt DKK 0.5 mio. i renter på den koncerninterne gæld. - DKK 3.2 mio. af gælden vil skulle omkvalificeres til egenkapital for at opfylde forholdet 4:1 (samlet passivside på DKK 21 mio., hvoraf DKK 4.2 mio. skal være egenkapital) - Fradragsbeskæring: DKK 0.5 mio. (faktisk betalt rente) * DKK 3.2 mio. / DKK 20 mio. = DKK Fradrag hos H for DKK 0.5 mio. minus = Ikke fradrag for renter af koncernintern gæld, der skal omkvalificeres til egenkapital for at opfylde forholdet 4:1 5. Ikke korrektion, hvis dokumentation for, at tilsvarende eksternt lån kunne være opnået (uden koncernintern sikkerhedsstillelse)

16 16 Fradrag for finansieringsudgifter Baggrund: TDC og ISS Alle nettofinansieringsudgifter - ikke bare renter - ikke bare koncerninternt Kun aktuel, hvis koncernens samlede nettofinansieringsudgifter udgør mere end DKK 21,3 mio. Fradragsbegrænsning baseret på aktivværdi: - Max 4,2 % (2014) af skatteværdien af koncernens aktiver - Særlige modifikationer, herunder for udenlandske datterselskabsaktier Fradragsbegrænsning baseret på EBIT - Max nedbringelse af EBIT med 80 %

17 17 Fradrag for finansieringsudgifter Selskab X har følgende simple regnskab: - Resultatopgørelse (DKK): Lejeindtægter: 80 mio. Skattefrie udbytter/kursgevinster: 10 mio. Administrationsomkostninger: 30 mio. Renteudgifter: 60 mio. Resultat: 0 - Balance (DKK) Aktiver Fast ejendom: 950 mio. Aktier og fordringer: 50 mio. Passiver Egenkapital: 100 mio. Gæld 900 mio. - Udgangspunkt 0 i skat, MEN Nettofinansieringsudgifter (DKK): - Udbytte: 10 mio. - Renteudgifter 60 mio. - I alt: 50 mio. Aktivbaseret begrænsning (DKK): - Fast ejendom: 950 mio. * 3% - Max 28,5 mio. EBIT-baseret begrænsning (DKK) - EBIT: 50 mio. - Max nedbringelse med 80%, d.v.s.: - Max 40 mio. Effekt: Skat af fortjeneste på 31,5 mio: 7.88 mio.

18 18 Underskud Særligt om skattemæssige underskud nyere regler - Underskud på over 7,635 mio. kr. kan kun fratrækkes, i det omfang det kan rummes inden for 60 % af fremtidigt overskud - Eksempel: Ny opført ejendom sælges i år 3 overskud 20 mio. kr. Underskud i år 1 og 2 er på 20 mio. kr. Maksimal tilladt udnyttelse af fremførbare underskud i år 3: 20 7,635 = 12,365 x 60 % = 7,419 Skattepligtig indkomst i år 3: 20 (7, ,419) = 5,162 mio. kr. Skat til betaling: 5 mio. kr. x 24,5 % = 1,265 mio. kr. Samme problemstilling omkring swaps - OBS: Begrænsningen gælder ikke kildeartsbegrænsede tab (dvs. fx tab på ejendomme, herunder ikkeafskrivningsberettigede bygninger, medmindre sælger er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom)

19 19 Sambeskatning Der opgøres en sædvanlig skattepligtig indkomst for hvert enkelt selskab i sambeskatning. Herefter puljes de skattepligtige indkomster i en samlet sambeskatningsindkomst, som der skal betales skat af. Derudover skal der foretages interne skattebetalinger Underskud i ét selskab kan anvendes i overskud i et andet selskab. Dette gælder også fremførte underskud - hvis underskuddet er opstået mens sambeskatningen/subsambeskatningen har eksisteret! Tab på salg af fast ejendom indgår ikke i sambeskatningen (undtagelse for afskrivningsberettigede bygninger og for selskaber, som er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom).

20 20 Salg af fast ejendom Finansiering af køb/salg Begrænsninger i fradragsretten for finansieringsomkostninger SWAPS Gældsnedskrivninger og -eftergivelser

21 21 Salg af ejendom Beskatning af gevinst - Indtræder ved salget af ejendommen - Gevinster kontra genvundne afskrivninger - Løbende ydelse, hvis mere end én efterfølgende regulering - Genplacering af ejendomsavance, jf. EBL 6A 6C Erhvervsmæssigt anvendt (ikke udlejning, dog muligt ved koncernintern udlejning og anvendt i erhvervsmæssig drift) - gælder på den solgte og erhvervede ejendom Den erhvervede ejendom (som fortjenesten genplaceres i) skal erhverves i året forud for, samme år eller året efter salgsåret - Standardfradrag efter EBL ( kr. pr. år pr. ejendom)

22 22 Salg af ejendom Fradrag for tab - Tab er som udgangspunkt kildebegrænset => kun udnyttes i sælgerselskabets egne gevinster på fast ejendom ikke modregnes i sambeskattede selskabers gevinster - Dog ikke kildebegrænsning, hvis næringsdrivende (hele ejendommen) eller tab efter afskrivningsloven (afskrivningsberettiget bygning eller installation) => indgår i skattemæssigt underskud og kan derfor modregnes i sambeskattede selskabers skattemæssige overskud eller fremføres til efterfølgende år (med begrænsninger i adgangen til at udnytte det fremførte underskud).

23 23 Særligt om fordeling af købesum Udgangspunktet er, at sælger og køber laver fordeling SKAT kan korrigere, hvis fordeling af åbenbart urigtig (hovedsageligt båret af skattemæssige hensigter) Betydning for afskrivningsmuligheder hos køber, da alene bygninger kan afskrives Har betydning for sælger, da tab på afskrivningsberettiget bygning kan fratrækkes i skattepligtig indkomst => ikke kildeartsbegrænset, men derimod beløbsmæssige begrænsninger i muligheden for at udnytte underskuddet i efterfølgende år Hvis blandet benyttet ejendom (bolig og erhverv) kan boligdel være skattefri (fx stuehus) Vær opmærksom på transfer pricing-reglerne ved handler mellem koncernforbudne/relaterede parter

24 24 Køb og salg Aktieoverdragelse Aktivoverdragelse Underskudsfremførsel Udskudt skat (værdiansættelse) Sambeskatning etableres Køber Afskrivningsgrundlag - købesumsfordeling Tinglysningsafgifter Ofte ingen realisationsbeskatning Sambeskatning ophører Sælger Realisationsbeskatning købesumsfordeling Sambeskatning bevares

25 25 Rådgiveromkostninger Skat - Advokathonorar, mæglerhonorar, tinglysningsafgift fragår sælgers afståelsesvederlag og tillægges købers anskaffelsessum Afgørende for, om der reelt opnås et skattefradrag for omkostningen - Honorar til finansiering (banker, realkredit) kan ikke fratrækkes direkte, men som et kurstab i forbindelse med indfrielse af gæld Moms - Momsfradrag ved direkte salg, men ikke indirekte

26 26 Særligt om swaps Gevinst og tab indgår i den skattepligtige indkomst Lagerprincip (primo/ultimo indkomståret) Ingen kildeartstabsbegrænsning Renter af swap en er ikke renter i skattemæssig forstand og betragtes i stedet for afkast/omkostninger ved swap en Vær opmærksom på begrænsningerne i at benytte fremførte underskud!

27 27 Kontakt Thomas Frøbert Partner København Skat T M E thf@bechbruun.com København Langelinie Allé København Ø Danmark Aarhus Frue Kirkeplads Aarhus C Danmark Shanghai, rep.kontor 83 Loushanguan Road, Suite 2635, 26/F Shanghai, Kina T F E info@bechbruun.com