Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger

Transkript

1 Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger Afgangsprojekt. HD-Finansiel rådgivning Udarbejdet af Jette Sønderby Forår Copenhagen Business School. Vejleder: Lisbeth Faurdal

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode og struktur Definition af begreberne rådgivning, rådgiveransvar, professionsansvar Rådgivning Rådgiveransvar Professionsansvar Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet Lov om finansiel virksomhed - LBK nr 885 af 08/08/ Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder - BEK nr 769 af 27/06/ Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber - LBK nr 1716 af 16/12/ Kreditaftaleloven - LBK nr 761 af 11/06/ Delkonklusion Andelsboliger de forskellige typer Traditionelle private andelsboliger Støttede private andelsboliger Nybyggede private andelsboliger Almene andelsboliger Værdiansættelse af andelsboliger Andelsboligforeningens økonomiske og juridiske struktur Andelsboligforeningens økonomiske konstruktion Andelsboligforeningens juridiske struktur Brugsret Generalforsamlingen Bestyrelse Hæftelse Vedtægter Skatteforhold Andelsboligforeningens juridiske status som privat kunde eller erhvervsdrivende i forhold til rådgivningen i pengeinstitutter Delkonklusion Finansiering til andelsboligforeningen Beskrivelse af renteswap og trappelån og deres indvirkning på foreningens økonomi Renteswap Trappelån Finansiering til den enkelte andelshaver Kundernes beslutningsgrundlag til brug for vurdering af de potentielle risici ved at købe en andelsbolig

3 9.1 Købsprocessen Vedtægter Regnskab Budget Værdiansættelse og specifikation af prisen Referater Salgsopstillingen Tegningsaftale/prospektmateriale Delkonklusion Roller i processen Pengeinstituttet Advokaten Andelsboligforeningen/bestyrelsen Ejendomsmægleren Kundernes retsstilling ved mangelfuld rådgivning om finansiering og de økonomiske konsekvenser Klager og afgørelser i pengeinstitutankenævnet indgivet af enkelte andelshavere Afgørelse 368/2010 Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med bevilling af andelsboligkredit Afgørelse 552/2009 Spørgsmål om ansvar ved beregning og etablering af andelsboliglån Afgørelse 608/2010 Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af fejl i beregning af andelskrone Afgørelse 70/2010 Spørgsmål om klageren har modtaget tilstrækkelig rådgivning i forbindelse med lånoptagelse samt om bankens deponering af andelsindskud var korrekt Afgørelse 1052/2010 Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af køb af andelsbolig og bil for et par, der senere gik fra hinanden Klager og afgørelser i pengeinstitutankenævnet indgivet af andelsboligforeninger Afgørelse 196/2010 Rådgivning ved indgåelse af renteswapaftale. Indsigelse om mangelfulde oplysninger om den fremtidige ydelse Afgørelse 148/2010 Spørgsmål om erstatning for merudgifter som følge af, at det ikke som forudsat ved indgåelsen af en renteswapaftale var muligt at optage et Cibor6 realkreditlån Afgørelse 42/2010 Spørgsmål om rentefastsættelse ved indgåelsen af renteswapaftale Afgørelse 74/2010 Rådgivning i forbindelse med indgåelse af renteswap. Omkostninger ved udtræden Afgørelse 300/2010 Rådgivning i forbindelse med indgåelse af renteswap aftale i Det erstatningsretlige spørgsmål Sanktioner overfor pengeinstituttet Konklusion Litteraturliste og kildehenvisninger

4 1. Indledning Andelsboligen som boligform i Danmark har eksisteret i mere end 100 år, og indtil for nogle få år siden var det at overdrage en andel præget af emner som at kende nogen, der kender nogen med en andelsbolig til salg og penge under bordet. I dag er det emner som renteswapaftaler, prissætningen af andelsboligen og i nogle tilfælde andelsboligforeningens risiko for konkurs der præger debatten. For de fleste vil det at købe en andelsbolig i dag forekomme noget mere kompliceret end for år tilbage. For den enkelte kunde kan det være svært at få et overblik over, hvilke potentielle økonomiske risici, der kan være ved at købe en andelsbolig. Andelsboligmarkedet har historisk set været præget af at være et stabilt reguleret marked. I dag er andelsboligmarkedet ramt af talrige negative historier særligt om nye andelsboligforeninger, der har optaget risikable lån. 1. februar 2005 trådte en lovændring til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i kraft. Lovændringen åbnede mulighed for, at andelshavere kan pantsætte deres andele i private andelsboligforeninger. Denne lovændring betød, at der kom større fokus på den enkelte andelshavers finansieringsmuligheder. Tilbud om lån fra pengeinstitutterne til den enkelte andelshaver blev mere favorable, men andelshaverne begyndte også at interessere sig mere for en optimering af værdien af deres andelsbolig, med henblik på bedre låne- og salgsmuligheder. Denne lovændring har haft stor betydning for, hvordan andelsboligmarkedet har udviklet sig. Det er dog stadig vigtigt at holde sig for øje, at en meget stor del af andelsboligmarkedet er præget af foreninger med ganske sund økonomi. Udfordringen for den enkelte er at få overblik over økonomien og konstruktionen i lige præcis den forening, man står overfor at skulle købe sig ind i. En billig andelsbolig kan virke som en sikker investering, men det er afgørende at forstå baggrunden for prisen og huske at tage alle parametre med i overvejelserne, inden købet gennemføres. Henrik Grave fra andelspris.dk udtrykker det på denne måde: Når det handler om en andelsbolig udtrykker prisen på andelen den del af isbjerget, der stikker over vandoverfladen. Og boligafgiften er et øjebliksbillede på, hvad foreningen mener, der skal til for at økonomien hænger sammen. Her er der brug for at undersøge alle data bag ved andelen, altså den store del af isbjerget, der ligger under vandoverfladen. Det vil sige alt omkring foreningens økonomi. I det lys er det positivt, at der nu synes at være større forståelse for, at man bør søge rådgivning, så man ikke risikerer at sætte familieformuen over styr. Derfor handler 3

5 rådgivning om køb af andelsbolig ikke bare om gennemlæsning af en købsaftale. Der er ingen vej uden om en tilbundsgående analyse af foreningens økonomi 1 For mange primært i hovedstadsområdet - er andelsboligen det første boligkøb.. Erhvervs- og Byggestyrelsen udarbejdede i 2006 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet. Heraf fremgår det, at: I andelsboligerne er den største gruppe beboere i alderen år, samtidig anføres det at: Den største koncentration af andelsboliger er placeret i København og på Frederiksberg, hvor andelsboligerne udgør ca. en tredjedel af boligmassen. Der er en tendens til, at de traditionelle andelsboliger koncentrerer sig i de store byer, især hovedstaden, mens de støttede og nye andelsboliger i højere grad findes uden for hovedstadsområdet. 2 Sammenfattende af disse uddrag fra Erhvervs- og Byggestyrelsens analyse viser det, at der blandt andelsboligkøberne er mange unge, og at udbredelsen af andelsboliger ikke er normalfordelt over hele landet, hvorfor kendskabet til boligtypen generelt må siges at være svingende. 1.1 Problemformulering Med udgangspunkt i et komplekst andelsboligmarked, undersøges: Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger. Problemformuleringen søges besvaret ved undersøgelse af: Hvad er de potentielle økonomiske risici ved at købe en andelsbolig? 1.2 Afgrænsning Når arbejdet i denne opgave koncentrerer sig om kundernes reststilling ved pengeinstitutternes mangelfulde og eventuelle fejlagtige rådgivning om risici, afgrænser jeg mig fra at arbejde med andre rådgiveres rolle direkte. Opgaven omhandler derfor ikke mangelfuld rådgivning fra ejendomsmæglere, advokater, revisorer m.v. Dog vil ejendomsmæglerens rolle blive berørt i afsnittet kundernes beslutningsgrundlag, i forhold til at levere beslutningsgrundlag i form af eksempelvis salgsopstillinger. 1 Artikel, Boligsiden.dk Ekspert: Andelsboligmarkedet har aldrig været bedre reguleret, interview med Henrik Grave fra andelspris.dk bemærk der er tale om en kommerciel virksomhed, der lever af uvildig rådgivning af andelsboligkøbere. 2 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Erhvervs- og Byggestyrelsen 2006, s.7 4

6 Mange andelsboligforeninger har en administrator. Administrators rolle er ikke behandlet i denne opgave. Lov om omsætning af fast ejendom (LBK nr 1717 af 16/12/2010) er ikke gældende for omsætning af andelsboliger, hvorfor den ikke indgår i afsnittet om Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet. Søgning i pengeinstitutankenævnsafgørelser er afgrænset til perioden Søgeperiodens start er valgt ud fra den betragtning, at lovændring til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber trådte i kraft i Lovændringen åbnede mulighed for, at andelshavere kan pantsætte deres andele i private andelsboligforeninger. Når der på søges på eksempelvis andelsbolig fremkommer der langt flere afgørelser end de fem, der er behandlet i opgaven, men jeg har udvalgt de afgørelser, der omhandler klager over selve rådgivningen, og behandlingen afgrænses til disse. Domstolsafgørelser inddrages kun i mindre grad. Praktiske forhold i købsprocessen som f.eks. godkendelse af køber af andelsboligforeningens bestyrelse, adkomsterklæring, tinglysning mv. er ikke behandlet i opgaven. 1.3 Metode og struktur Gældende lovgivning på området sammenstilles og inddrages i svaret på problemformuleringen. Her ud over inddrages relevant litteratur om hovedsageligt rådgiver- og professionsansvar og erstatningsret, der lægges til grund for opgavens besvarelse. Problemstillingerne er belyst med afsæt i traditionel juridisk metode. Pengeinstitutnævnsafgørelser (og i nogen grad retspraksis) indgår som en del af analysen af kundens retsstilling. Afgørelserne anvendes til at beskrive ankenævnspraksis. Derudover bygger opgaven på empiriske analyser. Strukturen i opgaven er bygget op om at give læseren en viden om selve andelsboligområdets konstruktion og struktur, inden selve problemstillingen behandles. Strukturen er visualiseret på den efterfølgende side. 5

7 Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode og struktur Definition af begreberne: Rådgivning, rådgiveransvar og professionsnorm/ansvar Sammenstilling og redegørelse for: Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet Andelsboligtyper og værdiansættelse af andelsboliger Andelsboligforeningens økonomiske og juridiske struktur Finansiering - i andelsboligforeningen - til den enkelte andelshaver Kundernes beslutningsgrundlag til brug for vurdering af de potentielle risici vokøbsprocessen og Kundernes retsstilling - analyse af pengeinstitutankenævnsafgørelser - klager indgiver af enkelte andelshavere - klager indgivet af andelsboligforeningen Det erstatningsretlige spørgsmål Sanktioner overfor pengeinstituttet Konklusion 6

8 2. Definition af begreberne rådgivning, rådgiveransvar, professionsansvar I dette afsnit vil jeg, med udgangspunkt i litteraturen og vejledningen til bekendtgørelsen om god skik, komme med bud på og en definition i forhold til opgavens besvarelse hvad der forstås ved rådgivning. Afsnittet indeholder også forklaring og definition på begreberne rådgiveransvar og professionsansvar/norm Rådgivning Hvad menes der konkret med rådgivning i finansielle virksomheder? Bekendtgørelsen om god skik 3, kapitel 3 indeholder bestemmelser, som har til formål at fastsætte generelle regler for finansielle virksomhederes rådgivning. Og 7, stk. 1, definerer begrebet rådgivning: Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder Formuleringen er meget bred. Af Henrik Juuls bog Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet 4 fremgår det også, at begrebet rådgivning i praksis ikke er præcist afgrænset. F.eks. refereres der til Peter Møgelvang-Hansens artikel 5, hvor han omtaler rådgiveren som en person, man kan støtte sig til i kraft af vedkommendes uddannelse og erfaring. Peter Møgelvang-Hansen tegner rådgivningsprocessen således: Rådgiveren må bistå med at: 1) Tilvejebringe fyldestgørende beslutningsgrundlag 2) Fremskaffe oplysninger 3) Opstille handlingsalternativer 4) Påpege konsekvenser af de givne valg og 5) Foretage en afvejning i forhold til den rådsøgendes præferencer. Henrik Juul refererer ligeledes til Peter Schmidts artikel fra Fagskrift for bankvæsen 1992, Pengeinstitutternes rådgivningsansvar, hvor denne opdeler rådgivningsprocessen på følgende måde: 1) Pengeinstituttet og kunden fremskaffer sammen de nødvendige oplysninger og bearbejder disse 2) Pengeinstituttet forelægger de forskellige beslutningsalternativer for kunden 3) Pengeinstituttet redegør for de forskellige beslutningsalternativer. 3 Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder BEK nr 769 af 27/06/ Henrik Juul Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, 2006, s Finansiel Bankvæsen,

9 Af rådgiverudvalgets betænkning nr fra 1998 blev begreberne rådgivning og finansiel rådgivning behandlet. Udvalget fastslog, at disse begreber ikke præcist var afgrænset, hverken i retspraksis eller i litteraturen. Udvalgets flertal konkluderede, at begrebet rådgivning måtte forstås bredt, således at rådgivning omhandler både specifikke anbefalinger, men også vejledninger, uanset om disse er givet skriftligt eller mundtligt. 6 Henrik Juul opstiller denne figur: Information Rådgivning Forbud Lovpligtig/Anden Frarådning/ Forbudt Data Fordele Beregninger og prognoser Vejledninger og anbefalinger Ulemper/Risici Valget træffes Fig.1 Kilde: Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, Henrik Juul Figuren illustrerer, at kernen i rådgivningen er at bearbejde kundens oplysninger, foretage de nødvendige beregninger, opstille fordele og ulemper/risici, og dermed give kunden et grundlag til at kunne træffe sin beslutning. I Vejledning til bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder 7, stk. 1 opstilles disse forventninger til et normalt rådgivningsforløb: 1) Kundens behov afdækkes 2) Kunden får tilstrækkelig information om de for kunden relevante produkter og ydelser, der kan dække kunden behov, herunder om priser og øvrige vilkår 3) Kunden modtager rådgiverens vejledninger og eventuelle anbefalinger 4) Kunden træffer sin beslutning 5) Der indgås evt. aftale mellem kunden og den finansielle virksomhed 6) Der sørges for fornøden skriftlig dokumentation af aftalen og eventuelle væsentlige forudsætninger herfor. 6 Henrik Juul Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, 2006, s

10 Sammenfatningen af de forskellige måder at beskrive rådgivningsforløbet på er, at det handler om at give kunden et beslutningsgrundlag. Udgangspunktet for rådgivningen og processen definerer jeg således her i opgaven som i bekendtgørelsens opstilling og i ovenstående fig Rådgiveransvar Rådgiveransvar er et ret nyt begreb i dansk ret og ordet anvendes sjældent i restpraksis. I stedet anvendes begrebet professionsansvar i erstatningsretten, som fællesbetegnelse for det ansvar udøvere af f.eks. klassiske rådgivningserhverv er underlagt. Klassiske rådgivningserhverv er advokater, revisorer og ejendomsmæglere. Rådgivning er en del af den ydelse den professionelle leverer, og rådgiveransvaret er en del af professionsansvaret. 7 Rådgivningsansvaret kan kortfattet beskrives som det erstatningsansvar en rådgiver ifalder, når rådgiveren ikke udviser rettidig omhu, og rådgiver ikke følger forskrifter og sædvaner Professionsansvar Det vil sige, at man typisk bruger professionsansvar som begreb. Dette begreb anvendes på flere forskellige måder. Snævert som beskrevet ovenfor, altså en betegnelse for det ansvar udøvere af visse liberale erhverv er underlagt. I bredere forstand anvendes også udtrykket om aktører i andre liberale erhverv hvor fællesnævneren er, at den professionelle via en teoretisk uddannelse inden for et bestemt fag, opnår en særlig viden, som kan danne grundlag for rådgivning. Særlig faglig viden kan opnås på andre måder end teoretisk uddannelse f.eks. gennem oplæring inden for en bestemt branche. I erstatningsretlig sammenhæng er det karakteristiske ved professionsansvaret, at der ved ansvarsvurderingen gælder en særlig professionsmålestok 9 også kaldet en professionsnorm. Det andet karakteristiske træk ved professionsansvaret er, at rådgivning på flere områder udgør det primære indhold eller dog et stadigt større indhold af den ydelse, som den professionelle leverer. 10 Som eksempel fra et pengeinstitut kan nævnes, at der ved rådgivning om køb af andelsbolig, relaterer sig produkter, som pengeinstituttet selv ønsker at yde/sælge. Rådgivningen kan derfor få en anden karakter end den uvildige rådgivning. Professionsansvaret bygger på det grundlag, at man som professionel skal bedømmes efter den norm (professionsmålestok) der gælder på dette område. Den professionelle bedømmes altså ud fra sine faglige forudsætninger og ud fra, hvordan den almindelige gode fornuftige professionsudøver 7 Lisbeth Faurdals undervisningsplancher fra faget Retlig regulering 2011/ Henrik Juul Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, 2006, s Vibeke Ulfbeck Erstatningsretlige grænseområder s Vibeke Ulfbeck Erstatningsretlige grænseområder s. 24 9

11 på det pågældende område ville have udført arbejdsopgaven i den konkrete situation, og ikke ud fra hvordan en almindelig fornuftig person ville have optrådt. Yder man f.eks. som bankrådgiver i et pengeinstitut juridisk rådgivning, vil man som hovedregel blive bedømt ud fra professionsmålestokken for en advokat, og ikke for en bankrådgiver. Yder man derimod rådgivning svarende til professionsnormen for en rådgiver i pengeinstitut, som må anses for at være udgangspunktet, foreligger der ikke et ansvarsgrundlag. Udfordringen ved professionsnormen er, at den er dynamisk. Det er selvfølgelig naturligt, da professionsnormen skal udvikle sig i takt med udviklingen i kompleksiteten i f.eks. produktudbud, samfundsudviklingen mv. Men da den er dynamisk, og der kommer nye rådgivningsområder til, hvor der ikke altid har dannet sig en standard for, hvilke krav der stilles til rådgivningen, kan der derfor være uskarpe konturer omkring, hvad den aktuelle professionsnorm er på området. 3. Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet I dette afsnit sammenstilles de love og bekendtgørelser, der er gældende for krav til rådgivningen, og uddrag af lovgivningen, der er gældende på andelsboligområdet. De finansielle virksomheder er i fuldt omfang omfattet af Lov om finansiel virksomhed og Bekendtgørelsen om god skik. I dette afsnit uddrages de dele af lovgivningen der er aktuel i forhold til denne opgave. Uddrag af lovgivningen suppleres med kommentarer fra vejledningen og i flere tilfælde med relevante eksempler. 3.1 Lov om finansiel virksomhed LBK nr 885 af 08/08/2011 Lov om Finansiel virksomhed (FIL), afsnit III, God skik mv., kapitel 6 God skik, prisoplysning og kontraktforhold, generelle regler. 43 Finansielle virksomheder og finansielle holdingvirksomheder skal drives i overensstemmelse med redelig forretningsskik og god praksis for virksomhedsområdet. Denne 43 er fundamentet for forventningerne til de finansielle virksomheder, nemlig at de opfører sig redeligt og følger god praksis. Reglerne i FIL 43 sammenholdt med bekendtgørelsen om god skik skal bidrage til et velfungerende finansielt marked og er en væsentlig forudsætning for tilliden til den finansielle sektor og dermed finansiel stabilitet. 3.2 Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder - BEK nr 769 af 27/06/2011 Med hjemmel i FIL 43, stk. 2 Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om redelig forretningsskik og god praksis for de finansielle virksomheder er bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder udstedt. 10

12 Bekendtgørelsen om god skik er, på samme måde som lov om finansiel virksomhed, en offentligretlig regulering af de finansielle virksomheder. Manglende overholdelse har ikke i sig selv civilretlige konsekvenser, men bekendtgørelsen vil dog have væsentlig indflydelse på, hvilken adfærd, der må anses for at opfylde god faglig standard, og derfor har regelsættet alligevel en indflydelse på ansvarsbedømmelsen. Det anføres indledningsvis i vejledningen til bekendtgørelsen. 11 Finanstilsynet har ansvaret for reglerne og at disse overholdes. God skik reglerne regulerer altså ikke direkte den finansielle virksomheds civilretlige forhold til de enkelte kunder. Her gennemgås uddrag af bekendtgørelsen om god skik, som har betydning for de krav, der stilles til de finansielle virksomheder i forhold til rådgivning af kunder: Bekendtgørelsens 3 En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder Uddrag af vejledningen til god skik bekendtgørelsens 3 lyder: Bekendtgørelsens 3 er et supplement til FIL 43 og pålægger de finansielle virksomheder at tilrettelægge deres virksomhed således, at kunden gives mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag. Netop den sidste del at kunden gives mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag synes vigtig i forhold til rådgivningen af kunderne. Når vi taler finansiering af andelsboliger er det meget relevant, fordi det for kunden handler om langt mere end blot at vide, hvor stort et lån vedkommende kan blive kreditgodkendt til i banken. Kunden har også brug for at vide, hvad de økonomiske konsekvenser af dispositionen er. Bekendtgørelsens 6 Bekendtgørelsens 6 handler om bekræftelsen og beskrivelsen af de aftaler, der indgås med kunderne og ikke mindst forudsætningerne herfor. En finansiel virksomhed skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirformat eller på andet varigt medium. En aftale skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen. Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller på andet varigt medium 11 Manglende overholdelse vil dog kunne have afsmittende virkning på visse civilretlige spørgsmål og vil efter omstændighederne kunne indgå i vurderingen af, om en finansiel virksomhed efter dansk rets almindelige erstatningsretlige regler har handlet ansvarspådragende, eller om en aftale helt eller delvist skal ændres eller tidesidesættes efter aftalelovens regler. Direkte citeret fra Vejledning til god skik bekendtgørelsen. Vejledningen er fra 13.oktober

13 Finanstilsynets tolkning i vejledningen af væsentlige forudsætninger er, at der er tale om forudsætninger, der normalt ikke vil foreligge hos en almindelig kunde. Og jo mere atypiske forudsætningerne er, jo større behov for skriftlig dokumentation. Tilsynet nævner som et eksempel i vejledningen, at hvis en 80-årig kunde indgår en aftale om en livsvarig livrente, vil der være behov for at tydeliggøre i dokumentationen, hvad den bagvedliggende årsag og forudsætning er for en sådan aftale. Men for at opnå, at kunden er klar over konsekvenserne af sit valg, og har forstået rådgivningen, finder jeg det relevant, at også forudsætninger som ikke nødvendigvis er afvigende og atypiske fremgår af dokumentationen, f.eks. et referat fra kundemødet. Forudsætninger som undervejs i rådgivningen bliver tydelige, at de er vigtige for kunden. Ved finansiering af andelsboliger, kan et relevant eksempel være: Lånet på kr. vi har ydet dig til finansiering af andelsboligkøb er, som det fremgår af lånedokumentet, variabelt forrentet. Det betyder for dig, at renten kan ændre sig i både op- og nedadgående retning. Det betyder, at din månedlige låneydelse stiger, hvis renten stiger. Hvis renten f.eks. stiger 1 % betyder det, at din ydelse stiger med ca kr. månedligt før skat. Det er jo ikke en atypisk forudsætning at vælge et lån med variabel rente. Men udbuddet af låntyper til den enkelte andelshaver er ikke så omfattende som til de kunder, der skal finansiere ejerbolig, så her er det ikke kundens forudsætninger, der er atypiske, men pengeinstitutternes udbud af lån til kunderne, da langt de fleste pengeinstitutter yder lån med variabel rente til den enkelte andelshaver. Da nogle andelsboliger har en høj andelsværdi, er der ofte tale om ikke ubetydelige beløb, der finansieres til kunderne med variabel rente. Af vejledningen fremgår det også, at såfremt væsentlige aftaler indgås mundtlig, skal de også bekræftes i skriftligt format. Det er et meget relevant punkt og ville kunne nedbringe den uklarhed der ofte ses i sager, hvor aftalen ikke fremgår af dokumenter eller mødereferat. Kunden har betragtet det som væsentligt for sin beslutning, men har det ikke dokumenteret. Det vil give en bedre kundebeskyttelse, da det er kunden, der som hovedregel har bevisbyrden ved påstand om mangelfuld rådgivning. Bekendtgørelsens 7 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder. Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning. Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og 12

14 fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Stk. 1 i 7 indeholder en indledende afgrænsning /definition af, hvad rådgivning er. At købe andelsbolig må defineres som en disposition. I pengeinstituttet er produktet af rådgivning et lån til finansiering af andelsboligen, men selve låneoptagelsen er måske ikke den disposition, der kan få størst betydning for kunden. Mere om det i afsnittet Kundernes beslutningsgrundlag til brug for vurdering af de potentielle risici ved at købe en andelsbolig. Når pengeinstituttet markedsfører, at de rådgiver om køb af bolig, er der for mig ingen tvivl om, at kunden har en berettiget forventning om at blive rådgivet om det at købe en andelsbolig og de risici, der er forbundet med den disposition. Men der bliver sjældent indgået en rådgivningsaftale, altså en tilskæring af opgaven. Det vil sige, at grænsen er uklar både for kunden og rådgiveren om, hvad der rådgives om, og hvad der er afgrænset fra rådgivningen. Stk. 2 i 7 siger, at de finansielle virksomheder skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, og at pengeinstituttet af egen drift skal yde rådgivning, hvor omstændighederne tilsiger, at der er et behov herfor. Her er det altså op til den finansielle virksomhed at vurdere, hvornår der er behov for rådgivning det kan tolkes som en forlængelse af kend-din-kunde-princippet 12. Her anføres det, at mange andelsboligkøbere er unge, for hvem boligkøbet er nyt og flere har ingen indsigt i låneoptagelse. Stk. 3 i 7 siger, at rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag to at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Af vejledningen fremgår det, at 1. og 2. led af stk. 3 i 7 er udtryk for, at rådgivningen skal opfylde den professionelle strandard. Vejledningen har ikke kommentarer til det sidste led af stk. 3, nemlig at den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Det fremgår således ikke eksempler i vejledningen på, hvor grænsen går for hvilke risici den finansielle virksomhed skal orientere om. På andelsboligområdet er der flere risici, som kræver en væsentlig indsigt og måske også yderligere undersøgelser af disse potentielle risici, som kan få indflydelse på den enkelte andelshavers økonomi. Af vejledningen fremgår det endvidere, at den finansielle virksomhed som alternativ til selv at rådgive kan henvise kunden til anden rådgivning. Det er ikke tilstrækkeligt, at virksomheden blot foreslår kunden at søge anden rådgivning. Virksomheden skal tilkendegive overfor kunden, hvilken slags rådgivning, der vil være relevant i den pågældende situation. Ved rådgivning om køb af andelsbolig, bør pengeinstituttet altid henvise kunden til juridisk rådgivning hos en advokat. Advokaten kan rådgive om de juridiske forhold der er gældende for lige præcis den forening, hvor kunden påtænker at købe en andelsbolig, herunder købsaftalens indhold og oplysninger fra eksempelvis prospektmateriale. Det vil være en god idé at komme med er en udmøntning af kend-din-kunde-princippet. Citeret direkte fra vejledningen til god skik bekendtgørelsen, kapitel 3, indledningsvis. 13

15 eksempler overfor kunden, hvilke områder der kan få betydning for kundens fremtid, så kunden på den måde kan se værdien i at søge supplerende rådgivning. Når pengeinstituttet anbefaler kunden at søge juridisk rådgivning, er jeg af den opfattelse, at det bør fremgå af eksempelvis mødereferatet. På den måde vil pengeinstituttet kunne dokumentere, at de har henvist til supplerende rådgivning. Kunden vil også blive gjort opmærksom på vigtigheden heraf, når kunden læser referatet efterfølgende. Bekendtgørelsens 8 8 Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed. Også her ser vi en forlængelse af kend-din-kunde-princippet. Her handler det om, at vurdere hvilket niveau kunden er på. Det vil sige om kunden f.eks. tidligere har handlet bolig, i hvilket omfang kunden kender til andelsboligen som boligtype, om kunden tidligere har optaget lån m.v. Risikovilligheden er også et tema i rådgivningen ved finansiering af andelsboligkøb. Men hvis kunden f.eks. oplyser at han har en høj risikovillighed, er det relevant at drøfte i, hvilket omfang kunden har økonomi til at påtage sig en risiko, og hvilke muligheder kunden har, hvis renten stiger, og det månedlige rådighedsbeløb dermed falder. Den gode rådgivning bør indeholde en dialog om dette, og konklusionerne bekræftes i et referat fra rådgivningsmødet. Bekendtgørelsens 10, stk. 3 10, stk. 3 En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser. Dette afsnit finder jeg relevant i det tilfælde, hvor en kunde eksempelvis giver udtryk for at have en lav risikovillighed og efterspørger en fast rente på lån til køb af andelsbolig, og det pågældende pengeinstitut ikke udbyder det, men har kendskab til, at andre udbyder produkt med fast rente på markedet. Jeg tvivler på, at det sker i praksis. Det er her problematikken om den uvildige rådgivning kommer ind i billedet, da produktet af rådgivningen i pengeinstitutterne i sidste ende, udmønter sig i afsætning af egne produkter. 3.3 Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber - LBK nr 1716 af 16/12/2010 Også lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber er relevant at inddrage. Loven omtales også som andelsboligloven. 14

16 Med udgangspunkt i kapitel 1, 1 finder denne lov anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end 2 beboelseslejligheder. I andelsboliglovens kapitel 1 A finder vi reglerne om oplysningspligt og fortrydelsesret ved salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse 1 b. Ved salg af en andel i en andelsboligforening, som er under stiftelse, skal sælgeren eller dennes repræsentant give erhververen fyldestgørende oplysninger om økonomi, hæftelsesforhold og øvrigt væsentlige forhold, som kan have betydning for erhververens beslutning om at købe en andel i den pågældende andelsboligforening under stiftelse Sælgeren eller dennes repræsentant har endvidere pligt til i fornødent omfang at foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger efter 1. pkt. Oplysningerne skal gives, inden erhververen afgiver bindende købstilbud. Stk. 2. Erhververen har ret til inden for en fortrydelsesfrist på 6 hverdage, der regnes fra det tidspunkt, hvor der foreligger et bindende købstilbud, at træde tilbage fra en aftale eller et bindende tilbud om køb af en andel i andelsboligforening, som er under stiftelse (fortrydelsesret). Stk. 3. Fortrydelsesretten er betinget af, 1) at erhververen har givet skriftlig underretning til sælgeren eller dennes repræsentant om, at erhververen ønsker at udnytte sin fortrydelsesret, og 2) at denne underretning er kommet frem inden udløbet af fortrydelsesfristen. Stk. 4. Erhververen skal i et særskilt dokument have oplysning om fortrydelsesretten og om fortrydelsesfristens begyndelsestidspunkt og varighed. Erhververen skal desuden have oplysning om, til hvilken adresse underretning om fortrydelse skal sendes. Oplysningerne skal gives senest samtidig med de øvrige oplysninger, som skal gives efter stk. 1. Stk. 5. Har erhververen betalt en del af købesummen, skal sælgeren eller dennes repræsentant straks tilbagebetale det modtagne. Det er værd at bemærke, at dette kun omfatter de situationer, hvor der er tale om salg af andele i en andelsboligforening under stiftelse. Her bliver det bl.a. tydeliggjort, at det er sælgeren af andelen (typisk en erhvervsdrivende entreprenør, ejendomsformidler el.lign.) der har ansvaret for, at der bliver afgivet fyldestgørende oplysninger til den potentielle køber. Det er også sælgerens eller dennes repræsentants ansvar at kontrollere oplysningerne. Når reglerne alene gælder salg af andel i en forening under stiftelse, betyder det at når andelen sælges 2.gang altså når køberen videresælger andelen efter et tidsrum så er reglerne ikke gældende. Stk. 2-5 omhandler fortrydelsesretten for køber af andel i en andelsbolig, der endnu ikke er stiftet. 15

17 Reglerne om maksimalpris finder vi i 5: 5. Ved overdragelse af andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsestilstand med rimelig kan betinge. Denne paragraf gør, at andelsboliger adskiller sig væsentligt fra ejerboliger. Ejerboliger omsættes til markedsværdi, mens andelsboliger maksimalt må handles til værdien af andelen i foreningens formue tillagt forbedringer. Der er forskellige metoder til at værdiansætte andelsboligen. Disse metoder behandles i afsnittet Værdiansættelse af andelsboliger. 6. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar. Overdrageren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af 5, 15, stk. 1, og 16, stk. 1 og 3. Køber har altså krav på at modtage en stor del af beslutningsgrundlaget inden købsaftalens indgåelse. Rådgiveren i banken bør kræve at dette materiale indleveres, så det kan indgå i rådgivningen. Bemærk, at der ikke er pligt til at udlevere referat fra generalforsamlinger. Referater er vigtige. De kan indeholde information om mulige fremtidige projekter i andelsboligforeningen, dvs. udskiftning af vinduer eller større vedligeholdelsesprojekter, der indebærer en udgift af en størrelsesorden, hvor den må formodes at have væsentlig indflydelse på den enkelte andelshavers økonomi. Referatet kan også indeholde beslutning om omprioritering af lån i andelsboligforeningen. Det vil sige, at man som køber bør orientere sig om, hvilket lån der aktuelt er optaget i foreningen. Andelsboligforeningens årsregnskab indeholder nemlig alene oplysning om det lån, der var aktuelt på statusdagen for regnskabsårets afslutning, f.eks Samfatttende kan referatet indeholde oplysninger, der kan få væsentlig indflydelse på andelsboligkøberens økonomi. 3.4 Kreditaftaleloven LBK nr 761 af 11/06/2011 I kreditaftalelovens 7 finder vi regler om vurdering af forbrugerens/kundens kreditværdighed 7 c. Kreditgiveren skal inden kreditaftalens indgåelse vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger, der, hvor det er relevant, indhentes hos forbrugeren og, hvor det er nødvendigt, ved søgning i relevante databaser. 16

18 Dette punkt i kreditaftaleloven blev indført ved seneste lovændring, som følge af implementering af Forbrugerkreditdirektivet og er baseret på betænkning om gennemførelse af Forbrugerkreditdirektivet (betænkning 1509) der blev afgivet i september 2009 Lennart Lynge Andersen deltog i arbejdsgruppen der skulle implementere EU-direktivet i Kreditaftaleloven, og han skriver: Begrebet kreditvurdering er ikke defineret i kreditaftaleloven C er kommet med i kreditaftaleloven af 2010 af én eneste grund, nemlig at direktivet på dette punkt er tvingende. Bestemmelsen skal ses som et kompromis; i EU-kommissionens første forslag var der medtaget bestemmelser om ansvarlig långivning og noget, der kunne ligne en rådgivningspligt og vistnok fra EU-kommissionen blev opfattet som en rådgivningspligt. I det næste forslag var det modificeret, men det udgik i den endelige udgave. Det er derfor vigtigt ved fortolkningen af 7 C at notere sig, at bestemmelsen ikke giver kreditgiverne nogen pligt til at rådgive kunderne, hverken i traditionel forstand eller i den forstand begrebet anvendes i den finansielle verden. 14 Der er altså med andre ord en pligt til at foretage en kreditvurdering uden at definere, hvad der ligger i ordets betydning. Men efter min opfattelse, så er denne del af kreditaftaleloven væsentlig, når vi taler rådgivning af kunder, da det jo bl.a. er konsekvenserne for kundens økonomi ved at foretage en disposition, der er udgangspunktet for kundens beslutningsgrundlag, og den finansielle virksomheds mulighed for at leve op til bekendtgørelsen om god skik 7 i sin helhed. 3.5 Delkonklusion Lov om finansiel virksomhed og bekendtgørelsen om god skik stiller krav, til at de finansielle virksomheder, herunder pengeinstitutterne, handler redeligt og loyalt. De skal tilrettelægge deres virksomhed således, at kunden gives mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Kreditaftaleloven siger, at pengeinstituttet som kreditgiver inden kreditaftalens indgåelse skal vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger. Der er således ingen tvivl om, at reguleringen har til hensigt, at rådgivningen skal varetage kundens interesser, og at kunderne på baggrund af rådgivningen skal være i stand til at træffe sin beslutning på et velinformeret grundlag, der tydelig viser kunden, hvad de økonomiske konsekvenser ved en beslutning/disposition er. 13 Lennart Lynge Andersen Kreditaftaleloven 2010 med kommentarer, 2011, s Lennart Lynge Andersen Kreditaftaleloven 2010 med kommentarer, 2011, s

19 Også formuleringen i bekendtgørelsen om god skik 6, stk. 3 Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller på andet varigt medium vil være værdifuld for kunden. Denne del af bekendtgørelsen ( 6) er et eksempel på et fint formål fra Økonomi- og Erhvervsministeren om at varetage kundens interesse. Problemet opstår i Finanstilsynets tolkning i vejledningen hvor der står anført, at der her tænkes på atypiske forudsætninger (den 80-årige, der tegner en livsvarig livrente). Her virker det mere som en beskyttelse af pengeinstituttet. Det optimale ville være, hvis det var de forudsætninger som var væsentlige for kundens beslutning, der blev nedfældet. Ikke atypiske forudsætninger, men for kunden væsentlige forudsætninger. Som bekendtgørelsen om god skik i dag er fortolket i vejledningen, tillige med ankenævnspraksis, lægges der op til at kunderne skal sætte sig grundigt ind i dokumenter og aftaler, inden de indgås, da de med deres underskrift bekræfter at de har fået oplysningerne. Om kunderne har forstået indholdet og de væsentligste konsekvenser ved deres beslutning virker mindre vægtet. 4. Andelsboliger de forskellige typer Dette afsnit har til formål, at læseren får en beskrivelse af de forskellige typer af andelsboliger der findes, og som anvendes som begreber i opgaven. Der er i dag ca andelsboliger i Danmark, svarende til 7,5 pct. af det samlede antal boliger. Andelsboligsektoren har historisk set været en succes og har bidraget til et mere alsidigt boligudbud, bl.a. i form af et økonomisk attraktivt alternativ til ejerboligen. Der er tale om en ti-dobling af antallet af andelsboliger siden Den største koncentration af andelsboliger er placeret i København og på Frederiksberg, hvor andelsboligerne udgør ca. en tredjedel af boligmassen. Der en tendens til, at de traditionelle andelsboliger koncentrerer sig i de store byer, især hovedstaden, mens de støttede og nye andelsboliger i højere grad findes uden for hovedstadsområdet. 16 Andelsboligerne kan deles op i fire typer - Traditionelle private andelsboliger - Støttede private andelsboliger - Nybyggede private andelsboliger - Almene andelsboliger 15 Andelsboliger i fremtiden, Institut for fremtidsforskning, sept.2008, s.4 16 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Erhvervs og Byggestyrelsen 2006, s. 7 18

20 4.1 Traditionelle private andelsboliger Det er den mest udbredte form for andelsbolig og findes hovedsageligt i ældre ejendomme. Typisk er der tale om, at lejerne i en udlejningsejendom har overtaget ejendommen på andelsbasis. 4.2 Støttede private andelsboliger De støttede andelsboligforeningen er bygget med offentlig støtte i form af ydelsesstøtte efter almenlovens kapital 11 a. Muligheden for støtte blev indført i 1981 og ophørte med nedtrapning i årene op til ved udgangen af Nybyggede private andelsboliger De nybyggede private andelsboliger er andelsboligforeninger, som står for opførelsen eller overtagelsen af en ny opført ejendom, som er bygget uden nogen form for offentlig støtte. 4.4 Almene andelsboliger De almene andelsboliger er direkte udtaget af andelsboliglovens 1, stk. 2. Almene andelsboliger adskiller sig ved at - Indskuddet svaret til boligindskuddet i andet alment byggeri, og overdragelsen sker efter reglerne om udlejning af almene boliger - Andelshaveren ikke ejer en andel af foreningens formue Derfor har de almene andelsboliger mere lighed med en lejebolig end en andelsbolig. 5. Værdiansættelse af andelsboliger For at beregne værdien af den ejendom som er ejet af andelsboligforeningen, skal vi se på reglen om maksimalpris for andelsboliger, som findes i Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber 5, stk. 1: Ved overdragelsen af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge. Det betyder, at der er lagt et loft over, hvad den enkelte andelshaver med rette kan forlange i pris for andelen. Maksimalprisen opfattes af mange, som den pris en andelsbolig skal sælges til. Dette er ikke rigtigt, da maksimalprisen udelukkende er et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges 17 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Erhvervs og Byggestyrelsen 2006, s