Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger"

Transkript

1 Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger Afgangsprojekt. HD-Finansiel rådgivning Udarbejdet af Jette Sønderby Forår Copenhagen Business School. Vejleder: Lisbeth Faurdal

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode og struktur Definition af begreberne rådgivning, rådgiveransvar, professionsansvar Rådgivning Rådgiveransvar Professionsansvar Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet Lov om finansiel virksomhed - LBK nr 885 af 08/08/ Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder - BEK nr 769 af 27/06/ Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber - LBK nr 1716 af 16/12/ Kreditaftaleloven - LBK nr 761 af 11/06/ Delkonklusion Andelsboliger de forskellige typer Traditionelle private andelsboliger Støttede private andelsboliger Nybyggede private andelsboliger Almene andelsboliger Værdiansættelse af andelsboliger Andelsboligforeningens økonomiske og juridiske struktur Andelsboligforeningens økonomiske konstruktion Andelsboligforeningens juridiske struktur Brugsret Generalforsamlingen Bestyrelse Hæftelse Vedtægter Skatteforhold Andelsboligforeningens juridiske status som privat kunde eller erhvervsdrivende i forhold til rådgivningen i pengeinstitutter Delkonklusion Finansiering til andelsboligforeningen Beskrivelse af renteswap og trappelån og deres indvirkning på foreningens økonomi Renteswap Trappelån Finansiering til den enkelte andelshaver Kundernes beslutningsgrundlag til brug for vurdering af de potentielle risici ved at købe en andelsbolig

3 9.1 Købsprocessen Vedtægter Regnskab Budget Værdiansættelse og specifikation af prisen Referater Salgsopstillingen Tegningsaftale/prospektmateriale Delkonklusion Roller i processen Pengeinstituttet Advokaten Andelsboligforeningen/bestyrelsen Ejendomsmægleren Kundernes retsstilling ved mangelfuld rådgivning om finansiering og de økonomiske konsekvenser Klager og afgørelser i pengeinstitutankenævnet indgivet af enkelte andelshavere Afgørelse 368/2010 Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med bevilling af andelsboligkredit Afgørelse 552/2009 Spørgsmål om ansvar ved beregning og etablering af andelsboliglån Afgørelse 608/2010 Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af fejl i beregning af andelskrone Afgørelse 70/2010 Spørgsmål om klageren har modtaget tilstrækkelig rådgivning i forbindelse med lånoptagelse samt om bankens deponering af andelsindskud var korrekt Afgørelse 1052/2010 Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af køb af andelsbolig og bil for et par, der senere gik fra hinanden Klager og afgørelser i pengeinstitutankenævnet indgivet af andelsboligforeninger Afgørelse 196/2010 Rådgivning ved indgåelse af renteswapaftale. Indsigelse om mangelfulde oplysninger om den fremtidige ydelse Afgørelse 148/2010 Spørgsmål om erstatning for merudgifter som følge af, at det ikke som forudsat ved indgåelsen af en renteswapaftale var muligt at optage et Cibor6 realkreditlån Afgørelse 42/2010 Spørgsmål om rentefastsættelse ved indgåelsen af renteswapaftale Afgørelse 74/2010 Rådgivning i forbindelse med indgåelse af renteswap. Omkostninger ved udtræden Afgørelse 300/2010 Rådgivning i forbindelse med indgåelse af renteswap aftale i Det erstatningsretlige spørgsmål Sanktioner overfor pengeinstituttet Konklusion Litteraturliste og kildehenvisninger

4 1. Indledning Andelsboligen som boligform i Danmark har eksisteret i mere end 100 år, og indtil for nogle få år siden var det at overdrage en andel præget af emner som at kende nogen, der kender nogen med en andelsbolig til salg og penge under bordet. I dag er det emner som renteswapaftaler, prissætningen af andelsboligen og i nogle tilfælde andelsboligforeningens risiko for konkurs der præger debatten. For de fleste vil det at købe en andelsbolig i dag forekomme noget mere kompliceret end for år tilbage. For den enkelte kunde kan det være svært at få et overblik over, hvilke potentielle økonomiske risici, der kan være ved at købe en andelsbolig. Andelsboligmarkedet har historisk set været præget af at være et stabilt reguleret marked. I dag er andelsboligmarkedet ramt af talrige negative historier særligt om nye andelsboligforeninger, der har optaget risikable lån. 1. februar 2005 trådte en lovændring til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i kraft. Lovændringen åbnede mulighed for, at andelshavere kan pantsætte deres andele i private andelsboligforeninger. Denne lovændring betød, at der kom større fokus på den enkelte andelshavers finansieringsmuligheder. Tilbud om lån fra pengeinstitutterne til den enkelte andelshaver blev mere favorable, men andelshaverne begyndte også at interessere sig mere for en optimering af værdien af deres andelsbolig, med henblik på bedre låne- og salgsmuligheder. Denne lovændring har haft stor betydning for, hvordan andelsboligmarkedet har udviklet sig. Det er dog stadig vigtigt at holde sig for øje, at en meget stor del af andelsboligmarkedet er præget af foreninger med ganske sund økonomi. Udfordringen for den enkelte er at få overblik over økonomien og konstruktionen i lige præcis den forening, man står overfor at skulle købe sig ind i. En billig andelsbolig kan virke som en sikker investering, men det er afgørende at forstå baggrunden for prisen og huske at tage alle parametre med i overvejelserne, inden købet gennemføres. Henrik Grave fra andelspris.dk udtrykker det på denne måde: Når det handler om en andelsbolig udtrykker prisen på andelen den del af isbjerget, der stikker over vandoverfladen. Og boligafgiften er et øjebliksbillede på, hvad foreningen mener, der skal til for at økonomien hænger sammen. Her er der brug for at undersøge alle data bag ved andelen, altså den store del af isbjerget, der ligger under vandoverfladen. Det vil sige alt omkring foreningens økonomi. I det lys er det positivt, at der nu synes at være større forståelse for, at man bør søge rådgivning, så man ikke risikerer at sætte familieformuen over styr. Derfor handler 3

5 rådgivning om køb af andelsbolig ikke bare om gennemlæsning af en købsaftale. Der er ingen vej uden om en tilbundsgående analyse af foreningens økonomi 1 For mange primært i hovedstadsområdet - er andelsboligen det første boligkøb.. Erhvervs- og Byggestyrelsen udarbejdede i 2006 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet. Heraf fremgår det, at: I andelsboligerne er den største gruppe beboere i alderen år, samtidig anføres det at: Den største koncentration af andelsboliger er placeret i København og på Frederiksberg, hvor andelsboligerne udgør ca. en tredjedel af boligmassen. Der er en tendens til, at de traditionelle andelsboliger koncentrerer sig i de store byer, især hovedstaden, mens de støttede og nye andelsboliger i højere grad findes uden for hovedstadsområdet. 2 Sammenfattende af disse uddrag fra Erhvervs- og Byggestyrelsens analyse viser det, at der blandt andelsboligkøberne er mange unge, og at udbredelsen af andelsboliger ikke er normalfordelt over hele landet, hvorfor kendskabet til boligtypen generelt må siges at være svingende. 1.1 Problemformulering Med udgangspunkt i et komplekst andelsboligmarked, undersøges: Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger. Problemformuleringen søges besvaret ved undersøgelse af: Hvad er de potentielle økonomiske risici ved at købe en andelsbolig? 1.2 Afgrænsning Når arbejdet i denne opgave koncentrerer sig om kundernes reststilling ved pengeinstitutternes mangelfulde og eventuelle fejlagtige rådgivning om risici, afgrænser jeg mig fra at arbejde med andre rådgiveres rolle direkte. Opgaven omhandler derfor ikke mangelfuld rådgivning fra ejendomsmæglere, advokater, revisorer m.v. Dog vil ejendomsmæglerens rolle blive berørt i afsnittet kundernes beslutningsgrundlag, i forhold til at levere beslutningsgrundlag i form af eksempelvis salgsopstillinger. 1 Artikel, Boligsiden.dk Ekspert: Andelsboligmarkedet har aldrig været bedre reguleret, interview med Henrik Grave fra andelspris.dk bemærk der er tale om en kommerciel virksomhed, der lever af uvildig rådgivning af andelsboligkøbere. 2 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Erhvervs- og Byggestyrelsen 2006, s.7 4

6 Mange andelsboligforeninger har en administrator. Administrators rolle er ikke behandlet i denne opgave. Lov om omsætning af fast ejendom (LBK nr 1717 af 16/12/2010) er ikke gældende for omsætning af andelsboliger, hvorfor den ikke indgår i afsnittet om Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet. Søgning i pengeinstitutankenævnsafgørelser er afgrænset til perioden Søgeperiodens start er valgt ud fra den betragtning, at lovændring til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber trådte i kraft i Lovændringen åbnede mulighed for, at andelshavere kan pantsætte deres andele i private andelsboligforeninger. Når der på søges på eksempelvis andelsbolig fremkommer der langt flere afgørelser end de fem, der er behandlet i opgaven, men jeg har udvalgt de afgørelser, der omhandler klager over selve rådgivningen, og behandlingen afgrænses til disse. Domstolsafgørelser inddrages kun i mindre grad. Praktiske forhold i købsprocessen som f.eks. godkendelse af køber af andelsboligforeningens bestyrelse, adkomsterklæring, tinglysning mv. er ikke behandlet i opgaven. 1.3 Metode og struktur Gældende lovgivning på området sammenstilles og inddrages i svaret på problemformuleringen. Her ud over inddrages relevant litteratur om hovedsageligt rådgiver- og professionsansvar og erstatningsret, der lægges til grund for opgavens besvarelse. Problemstillingerne er belyst med afsæt i traditionel juridisk metode. Pengeinstitutnævnsafgørelser (og i nogen grad retspraksis) indgår som en del af analysen af kundens retsstilling. Afgørelserne anvendes til at beskrive ankenævnspraksis. Derudover bygger opgaven på empiriske analyser. Strukturen i opgaven er bygget op om at give læseren en viden om selve andelsboligområdets konstruktion og struktur, inden selve problemstillingen behandles. Strukturen er visualiseret på den efterfølgende side. 5

7 Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode og struktur Definition af begreberne: Rådgivning, rådgiveransvar og professionsnorm/ansvar Sammenstilling og redegørelse for: Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet Andelsboligtyper og værdiansættelse af andelsboliger Andelsboligforeningens økonomiske og juridiske struktur Finansiering - i andelsboligforeningen - til den enkelte andelshaver Kundernes beslutningsgrundlag til brug for vurdering af de potentielle risici vokøbsprocessen og Kundernes retsstilling - analyse af pengeinstitutankenævnsafgørelser - klager indgiver af enkelte andelshavere - klager indgivet af andelsboligforeningen Det erstatningsretlige spørgsmål Sanktioner overfor pengeinstituttet Konklusion 6

8 2. Definition af begreberne rådgivning, rådgiveransvar, professionsansvar I dette afsnit vil jeg, med udgangspunkt i litteraturen og vejledningen til bekendtgørelsen om god skik, komme med bud på og en definition i forhold til opgavens besvarelse hvad der forstås ved rådgivning. Afsnittet indeholder også forklaring og definition på begreberne rådgiveransvar og professionsansvar/norm Rådgivning Hvad menes der konkret med rådgivning i finansielle virksomheder? Bekendtgørelsen om god skik 3, kapitel 3 indeholder bestemmelser, som har til formål at fastsætte generelle regler for finansielle virksomhederes rådgivning. Og 7, stk. 1, definerer begrebet rådgivning: Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder Formuleringen er meget bred. Af Henrik Juuls bog Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet 4 fremgår det også, at begrebet rådgivning i praksis ikke er præcist afgrænset. F.eks. refereres der til Peter Møgelvang-Hansens artikel 5, hvor han omtaler rådgiveren som en person, man kan støtte sig til i kraft af vedkommendes uddannelse og erfaring. Peter Møgelvang-Hansen tegner rådgivningsprocessen således: Rådgiveren må bistå med at: 1) Tilvejebringe fyldestgørende beslutningsgrundlag 2) Fremskaffe oplysninger 3) Opstille handlingsalternativer 4) Påpege konsekvenser af de givne valg og 5) Foretage en afvejning i forhold til den rådsøgendes præferencer. Henrik Juul refererer ligeledes til Peter Schmidts artikel fra Fagskrift for bankvæsen 1992, Pengeinstitutternes rådgivningsansvar, hvor denne opdeler rådgivningsprocessen på følgende måde: 1) Pengeinstituttet og kunden fremskaffer sammen de nødvendige oplysninger og bearbejder disse 2) Pengeinstituttet forelægger de forskellige beslutningsalternativer for kunden 3) Pengeinstituttet redegør for de forskellige beslutningsalternativer. 3 Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder BEK nr 769 af 27/06/ Henrik Juul Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, 2006, s Finansiel Bankvæsen,

9 Af rådgiverudvalgets betænkning nr fra 1998 blev begreberne rådgivning og finansiel rådgivning behandlet. Udvalget fastslog, at disse begreber ikke præcist var afgrænset, hverken i retspraksis eller i litteraturen. Udvalgets flertal konkluderede, at begrebet rådgivning måtte forstås bredt, således at rådgivning omhandler både specifikke anbefalinger, men også vejledninger, uanset om disse er givet skriftligt eller mundtligt. 6 Henrik Juul opstiller denne figur: Information Rådgivning Forbud Lovpligtig/Anden Frarådning/ Forbudt Data Fordele Beregninger og prognoser Vejledninger og anbefalinger Ulemper/Risici Valget træffes Fig.1 Kilde: Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, Henrik Juul Figuren illustrerer, at kernen i rådgivningen er at bearbejde kundens oplysninger, foretage de nødvendige beregninger, opstille fordele og ulemper/risici, og dermed give kunden et grundlag til at kunne træffe sin beslutning. I Vejledning til bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder 7, stk. 1 opstilles disse forventninger til et normalt rådgivningsforløb: 1) Kundens behov afdækkes 2) Kunden får tilstrækkelig information om de for kunden relevante produkter og ydelser, der kan dække kunden behov, herunder om priser og øvrige vilkår 3) Kunden modtager rådgiverens vejledninger og eventuelle anbefalinger 4) Kunden træffer sin beslutning 5) Der indgås evt. aftale mellem kunden og den finansielle virksomhed 6) Der sørges for fornøden skriftlig dokumentation af aftalen og eventuelle væsentlige forudsætninger herfor. 6 Henrik Juul Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, 2006, s

10 Sammenfatningen af de forskellige måder at beskrive rådgivningsforløbet på er, at det handler om at give kunden et beslutningsgrundlag. Udgangspunktet for rådgivningen og processen definerer jeg således her i opgaven som i bekendtgørelsens opstilling og i ovenstående fig Rådgiveransvar Rådgiveransvar er et ret nyt begreb i dansk ret og ordet anvendes sjældent i restpraksis. I stedet anvendes begrebet professionsansvar i erstatningsretten, som fællesbetegnelse for det ansvar udøvere af f.eks. klassiske rådgivningserhverv er underlagt. Klassiske rådgivningserhverv er advokater, revisorer og ejendomsmæglere. Rådgivning er en del af den ydelse den professionelle leverer, og rådgiveransvaret er en del af professionsansvaret. 7 Rådgivningsansvaret kan kortfattet beskrives som det erstatningsansvar en rådgiver ifalder, når rådgiveren ikke udviser rettidig omhu, og rådgiver ikke følger forskrifter og sædvaner Professionsansvar Det vil sige, at man typisk bruger professionsansvar som begreb. Dette begreb anvendes på flere forskellige måder. Snævert som beskrevet ovenfor, altså en betegnelse for det ansvar udøvere af visse liberale erhverv er underlagt. I bredere forstand anvendes også udtrykket om aktører i andre liberale erhverv hvor fællesnævneren er, at den professionelle via en teoretisk uddannelse inden for et bestemt fag, opnår en særlig viden, som kan danne grundlag for rådgivning. Særlig faglig viden kan opnås på andre måder end teoretisk uddannelse f.eks. gennem oplæring inden for en bestemt branche. I erstatningsretlig sammenhæng er det karakteristiske ved professionsansvaret, at der ved ansvarsvurderingen gælder en særlig professionsmålestok 9 også kaldet en professionsnorm. Det andet karakteristiske træk ved professionsansvaret er, at rådgivning på flere områder udgør det primære indhold eller dog et stadigt større indhold af den ydelse, som den professionelle leverer. 10 Som eksempel fra et pengeinstitut kan nævnes, at der ved rådgivning om køb af andelsbolig, relaterer sig produkter, som pengeinstituttet selv ønsker at yde/sælge. Rådgivningen kan derfor få en anden karakter end den uvildige rådgivning. Professionsansvaret bygger på det grundlag, at man som professionel skal bedømmes efter den norm (professionsmålestok) der gælder på dette område. Den professionelle bedømmes altså ud fra sine faglige forudsætninger og ud fra, hvordan den almindelige gode fornuftige professionsudøver 7 Lisbeth Faurdals undervisningsplancher fra faget Retlig regulering 2011/ Henrik Juul Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet, 2006, s Vibeke Ulfbeck Erstatningsretlige grænseområder s Vibeke Ulfbeck Erstatningsretlige grænseområder s. 24 9

11 på det pågældende område ville have udført arbejdsopgaven i den konkrete situation, og ikke ud fra hvordan en almindelig fornuftig person ville have optrådt. Yder man f.eks. som bankrådgiver i et pengeinstitut juridisk rådgivning, vil man som hovedregel blive bedømt ud fra professionsmålestokken for en advokat, og ikke for en bankrådgiver. Yder man derimod rådgivning svarende til professionsnormen for en rådgiver i pengeinstitut, som må anses for at være udgangspunktet, foreligger der ikke et ansvarsgrundlag. Udfordringen ved professionsnormen er, at den er dynamisk. Det er selvfølgelig naturligt, da professionsnormen skal udvikle sig i takt med udviklingen i kompleksiteten i f.eks. produktudbud, samfundsudviklingen mv. Men da den er dynamisk, og der kommer nye rådgivningsområder til, hvor der ikke altid har dannet sig en standard for, hvilke krav der stilles til rådgivningen, kan der derfor være uskarpe konturer omkring, hvad den aktuelle professionsnorm er på området. 3. Hvilke love er gældende for krav til rådgivningen og på andelsboligområdet I dette afsnit sammenstilles de love og bekendtgørelser, der er gældende for krav til rådgivningen, og uddrag af lovgivningen, der er gældende på andelsboligområdet. De finansielle virksomheder er i fuldt omfang omfattet af Lov om finansiel virksomhed og Bekendtgørelsen om god skik. I dette afsnit uddrages de dele af lovgivningen der er aktuel i forhold til denne opgave. Uddrag af lovgivningen suppleres med kommentarer fra vejledningen og i flere tilfælde med relevante eksempler. 3.1 Lov om finansiel virksomhed LBK nr 885 af 08/08/2011 Lov om Finansiel virksomhed (FIL), afsnit III, God skik mv., kapitel 6 God skik, prisoplysning og kontraktforhold, generelle regler. 43 Finansielle virksomheder og finansielle holdingvirksomheder skal drives i overensstemmelse med redelig forretningsskik og god praksis for virksomhedsområdet. Denne 43 er fundamentet for forventningerne til de finansielle virksomheder, nemlig at de opfører sig redeligt og følger god praksis. Reglerne i FIL 43 sammenholdt med bekendtgørelsen om god skik skal bidrage til et velfungerende finansielt marked og er en væsentlig forudsætning for tilliden til den finansielle sektor og dermed finansiel stabilitet. 3.2 Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder - BEK nr 769 af 27/06/2011 Med hjemmel i FIL 43, stk. 2 Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om redelig forretningsskik og god praksis for de finansielle virksomheder er bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder udstedt. 10

12 Bekendtgørelsen om god skik er, på samme måde som lov om finansiel virksomhed, en offentligretlig regulering af de finansielle virksomheder. Manglende overholdelse har ikke i sig selv civilretlige konsekvenser, men bekendtgørelsen vil dog have væsentlig indflydelse på, hvilken adfærd, der må anses for at opfylde god faglig standard, og derfor har regelsættet alligevel en indflydelse på ansvarsbedømmelsen. Det anføres indledningsvis i vejledningen til bekendtgørelsen. 11 Finanstilsynet har ansvaret for reglerne og at disse overholdes. God skik reglerne regulerer altså ikke direkte den finansielle virksomheds civilretlige forhold til de enkelte kunder. Her gennemgås uddrag af bekendtgørelsen om god skik, som har betydning for de krav, der stilles til de finansielle virksomheder i forhold til rådgivning af kunder: Bekendtgørelsens 3 En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder Uddrag af vejledningen til god skik bekendtgørelsens 3 lyder: Bekendtgørelsens 3 er et supplement til FIL 43 og pålægger de finansielle virksomheder at tilrettelægge deres virksomhed således, at kunden gives mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag. Netop den sidste del at kunden gives mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag synes vigtig i forhold til rådgivningen af kunderne. Når vi taler finansiering af andelsboliger er det meget relevant, fordi det for kunden handler om langt mere end blot at vide, hvor stort et lån vedkommende kan blive kreditgodkendt til i banken. Kunden har også brug for at vide, hvad de økonomiske konsekvenser af dispositionen er. Bekendtgørelsens 6 Bekendtgørelsens 6 handler om bekræftelsen og beskrivelsen af de aftaler, der indgås med kunderne og ikke mindst forudsætningerne herfor. En finansiel virksomhed skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirformat eller på andet varigt medium. En aftale skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen. Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller på andet varigt medium 11 Manglende overholdelse vil dog kunne have afsmittende virkning på visse civilretlige spørgsmål og vil efter omstændighederne kunne indgå i vurderingen af, om en finansiel virksomhed efter dansk rets almindelige erstatningsretlige regler har handlet ansvarspådragende, eller om en aftale helt eller delvist skal ændres eller tidesidesættes efter aftalelovens regler. Direkte citeret fra Vejledning til god skik bekendtgørelsen. Vejledningen er fra 13.oktober

13 Finanstilsynets tolkning i vejledningen af væsentlige forudsætninger er, at der er tale om forudsætninger, der normalt ikke vil foreligge hos en almindelig kunde. Og jo mere atypiske forudsætningerne er, jo større behov for skriftlig dokumentation. Tilsynet nævner som et eksempel i vejledningen, at hvis en 80-årig kunde indgår en aftale om en livsvarig livrente, vil der være behov for at tydeliggøre i dokumentationen, hvad den bagvedliggende årsag og forudsætning er for en sådan aftale. Men for at opnå, at kunden er klar over konsekvenserne af sit valg, og har forstået rådgivningen, finder jeg det relevant, at også forudsætninger som ikke nødvendigvis er afvigende og atypiske fremgår af dokumentationen, f.eks. et referat fra kundemødet. Forudsætninger som undervejs i rådgivningen bliver tydelige, at de er vigtige for kunden. Ved finansiering af andelsboliger, kan et relevant eksempel være: Lånet på kr. vi har ydet dig til finansiering af andelsboligkøb er, som det fremgår af lånedokumentet, variabelt forrentet. Det betyder for dig, at renten kan ændre sig i både op- og nedadgående retning. Det betyder, at din månedlige låneydelse stiger, hvis renten stiger. Hvis renten f.eks. stiger 1 % betyder det, at din ydelse stiger med ca kr. månedligt før skat. Det er jo ikke en atypisk forudsætning at vælge et lån med variabel rente. Men udbuddet af låntyper til den enkelte andelshaver er ikke så omfattende som til de kunder, der skal finansiere ejerbolig, så her er det ikke kundens forudsætninger, der er atypiske, men pengeinstitutternes udbud af lån til kunderne, da langt de fleste pengeinstitutter yder lån med variabel rente til den enkelte andelshaver. Da nogle andelsboliger har en høj andelsværdi, er der ofte tale om ikke ubetydelige beløb, der finansieres til kunderne med variabel rente. Af vejledningen fremgår det også, at såfremt væsentlige aftaler indgås mundtlig, skal de også bekræftes i skriftligt format. Det er et meget relevant punkt og ville kunne nedbringe den uklarhed der ofte ses i sager, hvor aftalen ikke fremgår af dokumenter eller mødereferat. Kunden har betragtet det som væsentligt for sin beslutning, men har det ikke dokumenteret. Det vil give en bedre kundebeskyttelse, da det er kunden, der som hovedregel har bevisbyrden ved påstand om mangelfuld rådgivning. Bekendtgørelsens 7 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder. Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning. Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og 12

14 fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Stk. 1 i 7 indeholder en indledende afgrænsning /definition af, hvad rådgivning er. At købe andelsbolig må defineres som en disposition. I pengeinstituttet er produktet af rådgivning et lån til finansiering af andelsboligen, men selve låneoptagelsen er måske ikke den disposition, der kan få størst betydning for kunden. Mere om det i afsnittet Kundernes beslutningsgrundlag til brug for vurdering af de potentielle risici ved at købe en andelsbolig. Når pengeinstituttet markedsfører, at de rådgiver om køb af bolig, er der for mig ingen tvivl om, at kunden har en berettiget forventning om at blive rådgivet om det at købe en andelsbolig og de risici, der er forbundet med den disposition. Men der bliver sjældent indgået en rådgivningsaftale, altså en tilskæring af opgaven. Det vil sige, at grænsen er uklar både for kunden og rådgiveren om, hvad der rådgives om, og hvad der er afgrænset fra rådgivningen. Stk. 2 i 7 siger, at de finansielle virksomheder skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, og at pengeinstituttet af egen drift skal yde rådgivning, hvor omstændighederne tilsiger, at der er et behov herfor. Her er det altså op til den finansielle virksomhed at vurdere, hvornår der er behov for rådgivning det kan tolkes som en forlængelse af kend-din-kunde-princippet 12. Her anføres det, at mange andelsboligkøbere er unge, for hvem boligkøbet er nyt og flere har ingen indsigt i låneoptagelse. Stk. 3 i 7 siger, at rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag to at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Af vejledningen fremgår det, at 1. og 2. led af stk. 3 i 7 er udtryk for, at rådgivningen skal opfylde den professionelle strandard. Vejledningen har ikke kommentarer til det sidste led af stk. 3, nemlig at den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Det fremgår således ikke eksempler i vejledningen på, hvor grænsen går for hvilke risici den finansielle virksomhed skal orientere om. På andelsboligområdet er der flere risici, som kræver en væsentlig indsigt og måske også yderligere undersøgelser af disse potentielle risici, som kan få indflydelse på den enkelte andelshavers økonomi. Af vejledningen fremgår det endvidere, at den finansielle virksomhed som alternativ til selv at rådgive kan henvise kunden til anden rådgivning. Det er ikke tilstrækkeligt, at virksomheden blot foreslår kunden at søge anden rådgivning. Virksomheden skal tilkendegive overfor kunden, hvilken slags rådgivning, der vil være relevant i den pågældende situation. Ved rådgivning om køb af andelsbolig, bør pengeinstituttet altid henvise kunden til juridisk rådgivning hos en advokat. Advokaten kan rådgive om de juridiske forhold der er gældende for lige præcis den forening, hvor kunden påtænker at købe en andelsbolig, herunder købsaftalens indhold og oplysninger fra eksempelvis prospektmateriale. Det vil være en god idé at komme med er en udmøntning af kend-din-kunde-princippet. Citeret direkte fra vejledningen til god skik bekendtgørelsen, kapitel 3, indledningsvis. 13

15 eksempler overfor kunden, hvilke områder der kan få betydning for kundens fremtid, så kunden på den måde kan se værdien i at søge supplerende rådgivning. Når pengeinstituttet anbefaler kunden at søge juridisk rådgivning, er jeg af den opfattelse, at det bør fremgå af eksempelvis mødereferatet. På den måde vil pengeinstituttet kunne dokumentere, at de har henvist til supplerende rådgivning. Kunden vil også blive gjort opmærksom på vigtigheden heraf, når kunden læser referatet efterfølgende. Bekendtgørelsens 8 8 Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed. Også her ser vi en forlængelse af kend-din-kunde-princippet. Her handler det om, at vurdere hvilket niveau kunden er på. Det vil sige om kunden f.eks. tidligere har handlet bolig, i hvilket omfang kunden kender til andelsboligen som boligtype, om kunden tidligere har optaget lån m.v. Risikovilligheden er også et tema i rådgivningen ved finansiering af andelsboligkøb. Men hvis kunden f.eks. oplyser at han har en høj risikovillighed, er det relevant at drøfte i, hvilket omfang kunden har økonomi til at påtage sig en risiko, og hvilke muligheder kunden har, hvis renten stiger, og det månedlige rådighedsbeløb dermed falder. Den gode rådgivning bør indeholde en dialog om dette, og konklusionerne bekræftes i et referat fra rådgivningsmødet. Bekendtgørelsens 10, stk. 3 10, stk. 3 En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser. Dette afsnit finder jeg relevant i det tilfælde, hvor en kunde eksempelvis giver udtryk for at have en lav risikovillighed og efterspørger en fast rente på lån til køb af andelsbolig, og det pågældende pengeinstitut ikke udbyder det, men har kendskab til, at andre udbyder produkt med fast rente på markedet. Jeg tvivler på, at det sker i praksis. Det er her problematikken om den uvildige rådgivning kommer ind i billedet, da produktet af rådgivningen i pengeinstitutterne i sidste ende, udmønter sig i afsætning af egne produkter. 3.3 Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber - LBK nr 1716 af 16/12/2010 Også lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber er relevant at inddrage. Loven omtales også som andelsboligloven. 14

16 Med udgangspunkt i kapitel 1, 1 finder denne lov anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end 2 beboelseslejligheder. I andelsboliglovens kapitel 1 A finder vi reglerne om oplysningspligt og fortrydelsesret ved salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse 1 b. Ved salg af en andel i en andelsboligforening, som er under stiftelse, skal sælgeren eller dennes repræsentant give erhververen fyldestgørende oplysninger om økonomi, hæftelsesforhold og øvrigt væsentlige forhold, som kan have betydning for erhververens beslutning om at købe en andel i den pågældende andelsboligforening under stiftelse Sælgeren eller dennes repræsentant har endvidere pligt til i fornødent omfang at foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger efter 1. pkt. Oplysningerne skal gives, inden erhververen afgiver bindende købstilbud. Stk. 2. Erhververen har ret til inden for en fortrydelsesfrist på 6 hverdage, der regnes fra det tidspunkt, hvor der foreligger et bindende købstilbud, at træde tilbage fra en aftale eller et bindende tilbud om køb af en andel i andelsboligforening, som er under stiftelse (fortrydelsesret). Stk. 3. Fortrydelsesretten er betinget af, 1) at erhververen har givet skriftlig underretning til sælgeren eller dennes repræsentant om, at erhververen ønsker at udnytte sin fortrydelsesret, og 2) at denne underretning er kommet frem inden udløbet af fortrydelsesfristen. Stk. 4. Erhververen skal i et særskilt dokument have oplysning om fortrydelsesretten og om fortrydelsesfristens begyndelsestidspunkt og varighed. Erhververen skal desuden have oplysning om, til hvilken adresse underretning om fortrydelse skal sendes. Oplysningerne skal gives senest samtidig med de øvrige oplysninger, som skal gives efter stk. 1. Stk. 5. Har erhververen betalt en del af købesummen, skal sælgeren eller dennes repræsentant straks tilbagebetale det modtagne. Det er værd at bemærke, at dette kun omfatter de situationer, hvor der er tale om salg af andele i en andelsboligforening under stiftelse. Her bliver det bl.a. tydeliggjort, at det er sælgeren af andelen (typisk en erhvervsdrivende entreprenør, ejendomsformidler el.lign.) der har ansvaret for, at der bliver afgivet fyldestgørende oplysninger til den potentielle køber. Det er også sælgerens eller dennes repræsentants ansvar at kontrollere oplysningerne. Når reglerne alene gælder salg af andel i en forening under stiftelse, betyder det at når andelen sælges 2.gang altså når køberen videresælger andelen efter et tidsrum så er reglerne ikke gældende. Stk. 2-5 omhandler fortrydelsesretten for køber af andel i en andelsbolig, der endnu ikke er stiftet. 15

17 Reglerne om maksimalpris finder vi i 5: 5. Ved overdragelse af andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsestilstand med rimelig kan betinge. Denne paragraf gør, at andelsboliger adskiller sig væsentligt fra ejerboliger. Ejerboliger omsættes til markedsværdi, mens andelsboliger maksimalt må handles til værdien af andelen i foreningens formue tillagt forbedringer. Der er forskellige metoder til at værdiansætte andelsboligen. Disse metoder behandles i afsnittet Værdiansættelse af andelsboliger. 6. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar. Overdrageren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af 5, 15, stk. 1, og 16, stk. 1 og 3. Køber har altså krav på at modtage en stor del af beslutningsgrundlaget inden købsaftalens indgåelse. Rådgiveren i banken bør kræve at dette materiale indleveres, så det kan indgå i rådgivningen. Bemærk, at der ikke er pligt til at udlevere referat fra generalforsamlinger. Referater er vigtige. De kan indeholde information om mulige fremtidige projekter i andelsboligforeningen, dvs. udskiftning af vinduer eller større vedligeholdelsesprojekter, der indebærer en udgift af en størrelsesorden, hvor den må formodes at have væsentlig indflydelse på den enkelte andelshavers økonomi. Referatet kan også indeholde beslutning om omprioritering af lån i andelsboligforeningen. Det vil sige, at man som køber bør orientere sig om, hvilket lån der aktuelt er optaget i foreningen. Andelsboligforeningens årsregnskab indeholder nemlig alene oplysning om det lån, der var aktuelt på statusdagen for regnskabsårets afslutning, f.eks Samfatttende kan referatet indeholde oplysninger, der kan få væsentlig indflydelse på andelsboligkøberens økonomi. 3.4 Kreditaftaleloven LBK nr 761 af 11/06/2011 I kreditaftalelovens 7 finder vi regler om vurdering af forbrugerens/kundens kreditværdighed 7 c. Kreditgiveren skal inden kreditaftalens indgåelse vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger, der, hvor det er relevant, indhentes hos forbrugeren og, hvor det er nødvendigt, ved søgning i relevante databaser. 16

18 Dette punkt i kreditaftaleloven blev indført ved seneste lovændring, som følge af implementering af Forbrugerkreditdirektivet og er baseret på betænkning om gennemførelse af Forbrugerkreditdirektivet (betænkning 1509) der blev afgivet i september 2009 Lennart Lynge Andersen deltog i arbejdsgruppen der skulle implementere EU-direktivet i Kreditaftaleloven, og han skriver: Begrebet kreditvurdering er ikke defineret i kreditaftaleloven C er kommet med i kreditaftaleloven af 2010 af én eneste grund, nemlig at direktivet på dette punkt er tvingende. Bestemmelsen skal ses som et kompromis; i EU-kommissionens første forslag var der medtaget bestemmelser om ansvarlig långivning og noget, der kunne ligne en rådgivningspligt og vistnok fra EU-kommissionen blev opfattet som en rådgivningspligt. I det næste forslag var det modificeret, men det udgik i den endelige udgave. Det er derfor vigtigt ved fortolkningen af 7 C at notere sig, at bestemmelsen ikke giver kreditgiverne nogen pligt til at rådgive kunderne, hverken i traditionel forstand eller i den forstand begrebet anvendes i den finansielle verden. 14 Der er altså med andre ord en pligt til at foretage en kreditvurdering uden at definere, hvad der ligger i ordets betydning. Men efter min opfattelse, så er denne del af kreditaftaleloven væsentlig, når vi taler rådgivning af kunder, da det jo bl.a. er konsekvenserne for kundens økonomi ved at foretage en disposition, der er udgangspunktet for kundens beslutningsgrundlag, og den finansielle virksomheds mulighed for at leve op til bekendtgørelsen om god skik 7 i sin helhed. 3.5 Delkonklusion Lov om finansiel virksomhed og bekendtgørelsen om god skik stiller krav, til at de finansielle virksomheder, herunder pengeinstitutterne, handler redeligt og loyalt. De skal tilrettelægge deres virksomhed således, at kunden gives mulighed for at træffe sit valg på et velinformeret grundlag. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden. Kreditaftaleloven siger, at pengeinstituttet som kreditgiver inden kreditaftalens indgåelse skal vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger. Der er således ingen tvivl om, at reguleringen har til hensigt, at rådgivningen skal varetage kundens interesser, og at kunderne på baggrund af rådgivningen skal være i stand til at træffe sin beslutning på et velinformeret grundlag, der tydelig viser kunden, hvad de økonomiske konsekvenser ved en beslutning/disposition er. 13 Lennart Lynge Andersen Kreditaftaleloven 2010 med kommentarer, 2011, s Lennart Lynge Andersen Kreditaftaleloven 2010 med kommentarer, 2011, s

19 Også formuleringen i bekendtgørelsen om god skik 6, stk. 3 Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller på andet varigt medium vil være værdifuld for kunden. Denne del af bekendtgørelsen ( 6) er et eksempel på et fint formål fra Økonomi- og Erhvervsministeren om at varetage kundens interesse. Problemet opstår i Finanstilsynets tolkning i vejledningen hvor der står anført, at der her tænkes på atypiske forudsætninger (den 80-årige, der tegner en livsvarig livrente). Her virker det mere som en beskyttelse af pengeinstituttet. Det optimale ville være, hvis det var de forudsætninger som var væsentlige for kundens beslutning, der blev nedfældet. Ikke atypiske forudsætninger, men for kunden væsentlige forudsætninger. Som bekendtgørelsen om god skik i dag er fortolket i vejledningen, tillige med ankenævnspraksis, lægges der op til at kunderne skal sætte sig grundigt ind i dokumenter og aftaler, inden de indgås, da de med deres underskrift bekræfter at de har fået oplysningerne. Om kunderne har forstået indholdet og de væsentligste konsekvenser ved deres beslutning virker mindre vægtet. 4. Andelsboliger de forskellige typer Dette afsnit har til formål, at læseren får en beskrivelse af de forskellige typer af andelsboliger der findes, og som anvendes som begreber i opgaven. Der er i dag ca andelsboliger i Danmark, svarende til 7,5 pct. af det samlede antal boliger. Andelsboligsektoren har historisk set været en succes og har bidraget til et mere alsidigt boligudbud, bl.a. i form af et økonomisk attraktivt alternativ til ejerboligen. Der er tale om en ti-dobling af antallet af andelsboliger siden Den største koncentration af andelsboliger er placeret i København og på Frederiksberg, hvor andelsboligerne udgør ca. en tredjedel af boligmassen. Der en tendens til, at de traditionelle andelsboliger koncentrerer sig i de store byer, især hovedstaden, mens de støttede og nye andelsboliger i højere grad findes uden for hovedstadsområdet. 16 Andelsboligerne kan deles op i fire typer - Traditionelle private andelsboliger - Støttede private andelsboliger - Nybyggede private andelsboliger - Almene andelsboliger 15 Andelsboliger i fremtiden, Institut for fremtidsforskning, sept.2008, s.4 16 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Erhvervs og Byggestyrelsen 2006, s. 7 18

20 4.1 Traditionelle private andelsboliger Det er den mest udbredte form for andelsbolig og findes hovedsageligt i ældre ejendomme. Typisk er der tale om, at lejerne i en udlejningsejendom har overtaget ejendommen på andelsbasis. 4.2 Støttede private andelsboliger De støttede andelsboligforeningen er bygget med offentlig støtte i form af ydelsesstøtte efter almenlovens kapital 11 a. Muligheden for støtte blev indført i 1981 og ophørte med nedtrapning i årene op til ved udgangen af Nybyggede private andelsboliger De nybyggede private andelsboliger er andelsboligforeninger, som står for opførelsen eller overtagelsen af en ny opført ejendom, som er bygget uden nogen form for offentlig støtte. 4.4 Almene andelsboliger De almene andelsboliger er direkte udtaget af andelsboliglovens 1, stk. 2. Almene andelsboliger adskiller sig ved at - Indskuddet svaret til boligindskuddet i andet alment byggeri, og overdragelsen sker efter reglerne om udlejning af almene boliger - Andelshaveren ikke ejer en andel af foreningens formue Derfor har de almene andelsboliger mere lighed med en lejebolig end en andelsbolig. 5. Værdiansættelse af andelsboliger For at beregne værdien af den ejendom som er ejet af andelsboligforeningen, skal vi se på reglen om maksimalpris for andelsboliger, som findes i Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber 5, stk. 1: Ved overdragelsen af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge. Det betyder, at der er lagt et loft over, hvad den enkelte andelshaver med rette kan forlange i pris for andelen. Maksimalprisen opfattes af mange, som den pris en andelsbolig skal sælges til. Dette er ikke rigtigt, da maksimalprisen udelukkende er et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges 17 Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Erhvervs og Byggestyrelsen 2006, s

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010 Sag 09/04071 /EBST Renteswapaftaler i andelsboligforeninger Beskrivelse af den generelle problemstilling Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG I dette faktaark kan du læse meget mere om, hvad en andelsbolig er for noget. Hvis du mangler svar på spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Hvad er en andelsbolig?

Læs mere

Købsaftale (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1)

Købsaftale (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1) (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1) Undersevne køber: Navn: Adresse: Postnr./by: Tlf/fax/mail: Ventelistenr.: køber herved af undersevne sælger: Navn: Ny adresse: Postnr./by: Ny Tlf/fax/mail: en

Læs mere

Aftale om overdragelse af andel

Aftale om overdragelse af andel Aftale om overdragelse af andel Undertegnede (sælger) Udtræder af andelsboligforeningen AB Rørmosen 2. Og overdrager min andel til medunderskrevne (køber) Samtidig opsiger jeg brugsretten til min bolig

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej 76 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

AFTALE OM SALG AF ANDEL - ANDELSBOLIGFORENINGEN POPPELVÆNGET

AFTALE OM SALG AF ANDEL - ANDELSBOLIGFORENINGEN POPPELVÆNGET Side 1 af 5 AFTALE OM SALG AF ANDEL - ANDELSBOLIGFORENINGEN POPPELVÆNGET Undertegnede opsiger hermed min andelsbolig beliggende POPPELVÆNGT nr., 5700 Svendborg til fraflytning den / 20, og sælger min andel

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

KØB OG SALG AF FAST EJENDOM

KØB OG SALG AF FAST EJENDOM KØB OG SALG AF FAST EJENDOM I. KØB OG SALG AF FAST EJENDOM 1. Indledning Køb og salg af fast ejendom finder ofte sted. Ved køb og salg af den faste ejendom sker der en overdragelse til eje. Dette kan ske

Læs mere

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb 3 Hvad er en andelsbolig? Mange bruger betegnelsen at købe en andelsbolig, men reelt

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013 Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00 Højesteretsdom sag 365/2011

Læs mere

Vedtægter. for. Andelsboligforeningen Moesbakken. Navn og hjemsted: Formål:

Vedtægter. for. Andelsboligforeningen Moesbakken. Navn og hjemsted: Formål: 1. Vedtægter for Andelsboligforeningen Moesbakken 1. Navn og hjemsted: Foreningens navn er Andelsforeningen Moesbakken. Foreningens hjemsted er i Syddjurs Kommune. Stk. 1. 2. Formål: Foreningens formål

Læs mere

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 OVERDRAGELSESAFTALE

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 OVERDRAGELSESAFTALE PETER EGEMAR Advokat L CLAUS CLAUSEN Advokat L Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 Bolig nr. 0490-0223-05 OVERDRAGELSESAFTALE Undertegnede Navn: Louise Risager Christensen

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Standardprocedure ved overdragelse af andelsbolig

Standardprocedure ved overdragelse af andelsbolig Standardprocedure ved overdragelse af andelsbolig Når en andelsbolig skal overdrages, gælder denne standardprocedure for andelsboligforeninger, som er administreret af DEAS A/S. Proceduren er en del af

Læs mere

2014 Skriftlig beretning

2014 Skriftlig beretning 2014 Skriftlig beretning Større gennemsigtighed ABF s hovedbestyrelse har også i denne landsmødeperiode arbejdet aktivt for at øge gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Den massive presseomtale af

Læs mere

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R.

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R. Side 1 af 8 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 19. november 2007 (sag nr. 72-2006-S) K mod Statsautoriseret revisor R Ved brev af 15. november 2006 har advokat

Læs mere

FORSLAG. Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling. 2. april 2009

FORSLAG. Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling. 2. april 2009 FORSLAG Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling 2. april 2009 A. Bekræftelse af midlertidige vedtægtændringer B. Parknet Individuel eller kollektiv aftale C. Beslutningsforslag vedr. begrænsning

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A.

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A. Den 13. maj 2008 blev i sag nr. 53/2007-S B og C mod Statsautoriseret revisor A afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægler Niels Hald City A/S v/advokat Thomas Dall Jensen Dronningens Tværgade 7 1302 København K Nævnet har modtaget klagen den 24. januar

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 Sag 97/2012 (1. afdeling) Troels Grum-Schwensen (advokat Rasmus Juvik, beskikket) mod Ruth Olesen (advokat Thomas Højlund, beskikket) og CEJ Ejendomsadministration

Læs mere

Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg

Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg 1 København, den 1. juni 2010 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har ydet mangelfuld rådgivning af klagerne

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 ANDELSBOLIG- OPLÆG 2014 BILLIGERE LÅN OG MERE GENNEM- SIGTIGHED Alle danskere skal have mulighed for at bo i en bolig, der er egnet til deres særlige situation.

Læs mere

Andelshaveren. Køb Indskud Tilvalg. Boligydelser Fællesudgifter. Muligheder for offentligt tilskud. Vedtægter Lovgivning

Andelshaveren. Køb Indskud Tilvalg. Boligydelser Fællesudgifter. Muligheder for offentligt tilskud. Vedtægter Lovgivning Andelshaveren Hvad betyder det at købe andelsbolig og hvilke regler gælder for andelshaver? Køb Indskud Tilvalg Boligydelser Fællesudgifter Muligheder for offentligt tilskud Vedtægter Lovgivning Hvad er

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede

Læs mere

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M B312500D - HJS UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 5. december 2011 af Østre Landsrets 2. afdeling (landsdommerne Anne Thalbitzer, Hedegaard Madsen og Anette Voigt Arnsted (kst.)). 2. afd.

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Hermed følger Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 3 i 2013. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan man henvende sig til ens sædvanlige kontaktperson

Læs mere

Vedtægter for A/B Østre Ringvej 11-21, cvr.nr. 28239688

Vedtægter for A/B Østre Ringvej 11-21, cvr.nr. 28239688 Vedtægter for A/B Østre Ringvej 11-21, cvr.nr. 28239688 Navn, hjemsted og formål: 1 Foreningens navn er A/B Østre Ringvej 11-21. Foreningens hjemsted er den til enhver tid værende administrators hjemkommune.

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. BEK nr 2 af 06/01/2015 (Gældende) Udskriftsdato: 2. august 2015 Ministerium: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Journalnummer: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2014-3305 Senere

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Hermed følger Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 2 i 2013. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan I henvende jer til jeres kontaktperson hos

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2012

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2012 Andelsboligforeningen Wagnsborg Årsrapport for 2012 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2013 Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige

Læs mere

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2011

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2011 Andelsboligforeningen Wagnsborg Årsrapport for 2011 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2012 Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige

Læs mere

Boligforeningen Frederiksberg Arbejderhjem Indkaldelse til ordinær generalforsamling

Boligforeningen Frederiksberg Arbejderhjem Indkaldelse til ordinær generalforsamling PETER EGEMAR CLAUS CLAUSEN Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 32 83 66 København, den 27. april 2015 J.nr. 50-000-5 Til Andelshaverne i Frederiksberg Arbejderhjem Boligforeningen

Læs mere

Justitsministeriet Civil- og Politiafdelingen

Justitsministeriet Civil- og Politiafdelingen Retsudvalget L 65 - Svar på Spørgsmål 7 Offentligt Justitsministeriet Civil- og Politiafdelingen Kontor: Civilkontoret Sagsnr.: 2006-156-0041 Dok.: HTR40329 Besvarelse af spørgsmål nr. 7 af 12. januar

Læs mere

Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg

Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg 1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om boligydelsen

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0261 UL/bib. København, den 30. juni 2011 KENDELSE. ctr. Danbolig Odense A/S Skibhusvej 66 5000 Odense C

Klager. J.nr. 2010-0261 UL/bib. København, den 30. juni 2011 KENDELSE. ctr. Danbolig Odense A/S Skibhusvej 66 5000 Odense C 1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Odense A/S Skibhusvej 66 5000 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 26. oktober 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget og som følge heraf skal betale erstatning til klagerne.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget og som følge heraf skal betale erstatning til klagerne. 1 København, den 10. juli 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Jan Rasmussen Skomagergade 21 4000 Roskilde Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget

Læs mere

V E D T Æ G T E R F O R A N D E L S B O L I G F O R E N I N G E N S U N D B Y V E S T E R

V E D T Æ G T E R F O R A N D E L S B O L I G F O R E N I N G E N S U N D B Y V E S T E R V E D T Æ G T E R F O R A N D E L S B O L I G F O R E N I N G E N S U N D B Y V E S T E R 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen "SUNDBYVESTER". 2. Formål Foreningens formål er at erhverve,

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Andelsboligforeningen Sølvgade 93

Andelsboligforeningen Sølvgade 93 Andelsboligforeningen Sølvgade 93 CVR-nr. 81 83 29 19 Årsrapport for 2011 Godkendt på generalforsamling, den / 2012 (Dirigent) Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige

Læs mere

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Udkast til Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder, karensperiode

Læs mere

Page 1 of 6 BEK nr 1539 af 16/12/2013 Gældende Offentliggørelsesdato: 20-12-2013 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Oversigt (indholdsfortegnelse) Kapitel 1 Kapitel 2 Kapitel 3 Kapitel 4 Udlevering

Læs mere

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Indhold 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme 2 Moms på salg af byggegrunde 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Af advokat Jette

Læs mere

Justitsministeriet Civil- og Politiafdelingen

Justitsministeriet Civil- og Politiafdelingen Retsudvalget L 65 - Svar på Spørgsmål 13 Offentligt Justitsministeriet Civil- og Politiafdelingen Kontor: Civilkontoret Sagsnr.: 2006-156-0047 Dok.: JKA40191 Besvarelse af spørgsmål nr. 13 af 24. februar

Læs mere

V E D T Æ G T E R FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN DANNEBO III. Kirkeleddet 324-358, 370-374, 3480 Fredensborg.

V E D T Æ G T E R FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN DANNEBO III. Kirkeleddet 324-358, 370-374, 3480 Fredensborg. V E D T Æ G T E R FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN DANNEBO III Kirkeleddet 324-358, 370-374, 3480 Fredensborg. Side 1 af 18 Navn, hjemsted og formål. Foreningens navn er Andelsboligforeningen Dannebo III. Foreningens

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/ Chartis Europe SA Kalvebod Brygge 45, 5. 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 7. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

Andelsboligforeningen Kyndby Huse

Andelsboligforeningen Kyndby Huse Referat af ekstraordinær generalforsamling søndag den 9. maj 2010 kl. 13:00 i personalekantinen på Kyndbyværket Repræsenteret på ekstraordinær generalforsamling var 64 stemmeberettigede ud af i alt 140

Læs mere

LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271

LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271 Ny Østergade 7, 3600 Frederikssund Tlf.: 47360025 / 31120700, Fax.: 47360039 bolig@vtc.dk - www.vtc.dk LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271 Ålekistevej 220B, 1.th. 2720 Vanløse Advokatens

Læs mere

Andelsboligforeningen Lundingsgade 10

Andelsboligforeningen Lundingsgade 10 Lundingsgade 10, 8000 Århus C Årsrapport for 2009 (4. regnskabsår) Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2010 dirigent INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige

Læs mere

Granskningstema for ebh-fonden, CVR-nr. 15 63 60 84. 18. marts 2009 Sag 08-331.558 /cdp. Kampmannsgade 1 1780 København V

Granskningstema for ebh-fonden, CVR-nr. 15 63 60 84. 18. marts 2009 Sag 08-331.558 /cdp. Kampmannsgade 1 1780 København V Granskningstema for ebh-fonden, CVR-nr. 15 63 60 84 18. marts 2009 Sag 08-331.558 /cdp Baggrund Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har som fondsmyndighed for ebhfonden, CVR-nr. 15 63 60 84 foretaget undersøgelser

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Lovtidende A. 2013 Udgivet den 20. december 2013. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. 16. december 2013. Nr. 1539.

Lovtidende A. 2013 Udgivet den 20. december 2013. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. 16. december 2013. Nr. 1539. Lovtidende A 2013 Udgivet den 20. december 2013 16. december 2013. Nr. 1539. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre

Læs mere

UDKAST. til. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger

UDKAST. til. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger UDKAST til Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december 2010,

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Lovtidende A 2010 Udgivet den 4. januar 2011

Lovtidende A 2010 Udgivet den 4. januar 2011 Lovtidende A 2010 Udgivet den 4. januar 2011 16. december 2010. Nr. 1716. Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Herved bekendtgøres lov om andelsboligforeninger og andre

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 47 Bilag 1 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 47 Bilag 1 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 47 Bilag 1 Offentligt NOTAT Dato: 20. oktober 2014 Kontor: Boliglov Sagsnr.: 2013-3181 Sagsbeh.: PML Dok id: 466043 Høringsnotat vedrørende Forslag til Lov om ændring af

Læs mere

Vedtægter for. 2.1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr. nr. 3 bo Foldby by, Foldby, med 12 andelsboliger.

Vedtægter for. 2.1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr. nr. 3 bo Foldby by, Foldby, med 12 andelsboliger. 1 Navn og Hjemsted Vedtægter for 1.1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Mølager. 1.2 Foreningens hjemsted er i Hinnerup kommune. 2 Formål 2.1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere

Læs mere

Andelsboligforeningen Poppelvænget. Årsrapport for 2007 19. regnskabsår

Andelsboligforeningen Poppelvænget. Årsrapport for 2007 19. regnskabsår Andelsboligforeningen Poppelvænget Årsrapport for 2007 19. regnskabsår INDHOLDSFORTEGNELSE Foreningsoplysninger... 3 Ledelsespåtegning... 4 Revisionspåtegning... 5 Anvendt regnskabspraksis... 6 Resultatopgørelse...

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

VEDTÆGTER ANDELSBOLIGFORENINGEN TOMSGÅRDSHUSE

VEDTÆGTER ANDELSBOLIGFORENINGEN TOMSGÅRDSHUSE VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN TOMSGÅRDSHUSE 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen Tomsgårdshuse. 2. Formål Foreningens formål er at eje og administrere ejendommen matr. Nr. 1240 og 1241

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN BIRKESVINGET

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN BIRKESVINGET VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN BIRKESVINGET Navn, hjemsted og formål 1. Foreningens navn er Andelsboligforeningen Birkesvinget. Foreningens hjemsted er i Københavns kommune. 2. Foreningens formal

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr. 1.900.000,00 med en udbetaling på kr. 95.000,00.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr. 1.900.000,00 med en udbetaling på kr. 95.000,00. 1 København, den 15. april 2009 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Horsens A/S Bredgade 14 7160 Tørring Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at disse ikke

Læs mere

Andelsboliglovens maksimalprisregler... 12 Andelskronen... 13 Beregning af max værdi... 13 Værdifastsættelse... 14

Andelsboliglovens maksimalprisregler... 12 Andelskronen... 13 Beregning af max værdi... 13 Værdifastsættelse... 14 Indholdsfortegnelse Problemformulering:...3 Problemstilling:...4 Metode...5 Definitionenpåenandelsboligforening...7 Andelsboligmarkedet...8 Bestemmelsesforholdienandelsboligforening... 10 Typerafandelsboliger...

Læs mere

Bo billigt i Fjelstrup

Bo billigt i Fjelstrup Bo billigt i Fjelstrup Langtoften 14 Fjelstrup 6100 Haderslev Sags nr. 13144 Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut,

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag. 1 København, den 1. juni 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Steen Brastrup Clasen Langelandsvej 25 st. 7400 Herning Nævnet har modtaget klagen den 23. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

Vedtægter for Grundejerforeningen Tofteengen

Vedtægter for Grundejerforeningen Tofteengen Vedtægter for Grundejerforeningen Tofteengen Kap. 1. Foreningens navn og hjemsted 1. Foreningens navn er»grundejerforeningen Tofteengen«2. Foreningens hjemsted er Roskilde Kommune under Roskilde retskreds,

Læs mere

Fra lejebolig til andelsbolig. - gode råd ved stiftelse af en andelsboligforening

Fra lejebolig til andelsbolig. - gode råd ved stiftelse af en andelsboligforening Fra lejebolig til andelsbolig - gode råd ved stiftelse af en andelsboligforening Hvad er en privat andelsboligforening? En privat andelsboligforening er en forening, som har til formål at eje og drive

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Lovforslag nr. L 191 Folketinget 2012-13

Forslag. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Lovforslag nr. L 191 Folketinget 2012-13 Lovforslag nr. L 191 Folketinget 2012-13 Fremsat den 20. marts 2013 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Høje Hasseris Andelsboligforening

Høje Hasseris Andelsboligforening Vedtægter for Høje Hasseris Andelsboligforening (Boligstyrelsens normalvedtægt for en privat andelsboligforening 1988 med ændringer) Navn, hjemsted og formål 1. Foreningens navn er Høje Hasseris Andelsboligforening.

Læs mere

Andelsboligforeningen Digesvalen. Digesvalevej 2-6, 10-12, 16-22, 26-28, 34 Studstrup, 8541 Skødstrup. Årsrapport for 2008/2009. (4.

Andelsboligforeningen Digesvalen. Digesvalevej 2-6, 10-12, 16-22, 26-28, 34 Studstrup, 8541 Skødstrup. Årsrapport for 2008/2009. (4. Digesvalevej 2-6, 10-12, 16-22, 26-28, 34 Studstrup, 8541 Skødstrup Årsrapport for 2008/2009 (4. regnskabsår) Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2009 dirigent INDHOLDSFORTEGNELSE

Læs mere

Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr.

Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr. 1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Lisa Bentsen v/ advokat Martin Steen Andersen Trianglen 4660 Store Heddinge Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har vurderet

Læs mere

4.2. Tilvalgte ydelser Indhentelse af tilbud på ejerskifteforsikring 100 125

4.2. Tilvalgte ydelser Indhentelse af tilbud på ejerskifteforsikring 100 125 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Jesper Hardahl ApS Bredgade 107 9700 Brønderslev Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et mangelfuldt arbejde og derfor skal

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0288 UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2010-0288 UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup v/chartis Insurance Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Nævnet har modtaget klagen den 24. november 2010.

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0254 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby

Klager. J.nr. 2011-0254 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klager ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby Nævnet har modtaget klagen den 28. november 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Fra lejebolig til andelsbolig - gode råd ved stiftelse af en andelsboligforening

Fra lejebolig til andelsbolig - gode råd ved stiftelse af en andelsboligforening Fra lejebolig til andelsbolig - gode råd ved stiftelse af en andelsboligforening Når en større udlejningsejendom sættes til salg, skal lejerne tilbydes at købe ejendommen med henblik på at etablere en

Læs mere

ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2013. (19. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2014

ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2013. (19. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2014 Robert Krogsgaard registreret revisor ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2013. (19. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2014 OG LIKVIDITETSBUDGET 2014 H P Hansensvej 19 * 4500 Nykøbing Sjælland

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Adresse: Thorshammer 191, 7500 Holstebro Sagsnr.: R1067 Dato: 04-06-2015 Beskrivelse af andelsboligen: Nyere velholdt

Læs mere

Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet

Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet 2006 2 Kapitel 1. Indledning 5 1.1 Baggrunden for analysen 5 1.2 Analysens indhold 5 1.3 Arbejdets tilrettelæggelse 5 Kapitel 2. Resumé af rapporten

Læs mere

ADVOKATFIRMAET JØRGEN JACOBSEN & ANDERS BOELSKIFTE

ADVOKATFIRMAET JØRGEN JACOBSEN & ANDERS BOELSKIFTE ADVOKATFIRMAET JØRGEN JACOBSEN & ANDERS BOELSKIFTE ANDERS BOELSKIFTE (H) MARTIN LETH HANSEN (L) KRISTIAN MØLGAARD (H) JØRGEN JACOBSEN (H) ESKE HALD (L) ANNE TRANKJÆR Beslutningsreferat År 2011, torsdag

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Jeanne Sørensen Ejendomsmægler MDE & Valuar Kløverprisvej 101-2650 Hvidovre Tlf. 40 98 29 58 - Fax 33 91 27 77 js@robinhus.dk

Læs mere

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN MALTAHUS I. 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen "Maltahus I".

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN MALTAHUS I. 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen Maltahus I. VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN MALTAHUS I 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen "Maltahus I". 2. Formål Foreningens formål er at eje og administrere ejendommen matr. nr. 3585, 3658, 3659

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

Vedtægter For Andelsboligforeningen Nysprog.

Vedtægter For Andelsboligforeningen Nysprog. Vedtægter For Andelsboligforeningen Nysprog. AB Nysprog Nyelandsvej 37 2000 Frederiksberg 18-05-2010 Indholdsfortegnelse: 1. Navn og hjemsted: 3 2. Formål: 3 3. Medlemmer: 3 4. Indskud: 3 5. Hæftelse:

Læs mere

KENDELSE. De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at erhverve.

KENDELSE. De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at erhverve. 1 København, den 8. marts 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Henrik Ejby ApS og statsaut. ejendomsmægler MDE Per E. Hansen v/advokat Annette With Sørensen Københavnsvej 13 B 4760 Vordingborg Sagen angår spørgsmålet,

Læs mere

ANDELSBOLIGFORENINGEN GADEKÆRET. c/o AC Administration I/S. 4760 Vordingborg ÅRSRAPPORT FOR ÅRET 2012

ANDELSBOLIGFORENINGEN GADEKÆRET. c/o AC Administration I/S. 4760 Vordingborg ÅRSRAPPORT FOR ÅRET 2012 ANDELSBOLIGFORENINGEN GADEKÆRET c/o AC Administration I/S 4760 Vordingborg ÅRSRAPPORT FOR ÅRET 2012 Godkendt på foreningens ordinære generalforsamling / 2013 dirigent Navn: 1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger...

Læs mere

Ejendomsmæglere & valuarer MDE Tornegade 1-3 DK-3700 Rønne Tel: 56955683 Fax: 56955684 post@bornholmerbo.dk www.bornholmerbo.dk.

Ejendomsmæglere & valuarer MDE Tornegade 1-3 DK-3700 Rønne Tel: 56955683 Fax: 56955684 post@bornholmerbo.dk www.bornholmerbo.dk. Salgsopstilling Købspris 75.000 Boligydelse pr. md. 4.000 Anvendelsesudgifter pr. md. 1.531 Inventar og løsøre Følgende særligt tilpasset inventar medfølger og er inkluderet i købsprisen (fabrikat): Blomberg

Læs mere

VEDTÆGTER for Andelsboligforeningen Fanøgade 34-36

VEDTÆGTER for Andelsboligforeningen Fanøgade 34-36 VEDTÆGTER for Andelsboligforeningen Fanøgade 34-36 Navn, hjemsted og formål 1 1.01. Foreningens navn er Andelsboligforeningen Fanøgade 34-36. 1.02. Foreningens hjemsted er Københavns Kommune. 2 2.01. Foreningens

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0089 aq. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2010-0089 aq. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Åløkken ApS v/ advokat Lars Høj Andersson Hunderupvej 71, Boks 1311 5100 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 14. april 2010. Klagen

Læs mere

Vedtægter for. Danske FjernvarmeForsyningers EDB-Selskab A.m.b.a.

Vedtægter for. Danske FjernvarmeForsyningers EDB-Selskab A.m.b.a. Vedtægter for Danske FjernvarmeForsyningers EDB-Selskab A.m.b.a. SELSKABETS NAVN, HJEMSTED OG FORMÅL: 1 Selskabets navn er Danske FjernvarmeForsyningers EDB-Selskab A.m.b.a. Selskabet driver endvidere

Læs mere

Andelsboligforeningen Nivå Bypark I

Andelsboligforeningen Nivå Bypark I SALGSPROCEDURE 1. Beboeren indleverer vedlagte skema (ANMODNING OM UDTRÆDEN AF ANDELSBOLIGFORENINGEN) til bestyrelsens salgskoordinator. (Se adresse i beboermappens side 1.1). Hvis man vil gøre brug af

Læs mere

S A M E J E O V E R E N S K O M S T

S A M E J E O V E R E N S K O M S T S A M E J E O V E R E N S K O M S T Undertegnede Louise Bxxxx-Jensen, cpr.nr. xxxxxx-1800 og medundertegnede Jesper xxxx, cpr. nr. xxxxxx-2455, begge boende Falkevej 1, 8000 Xkøbing, har d.d. indgået følgende

Læs mere

1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Irmingersgade 9 11 13. Foreningens hjemsted er Københavns Kommune.

1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Irmingersgade 9 11 13. Foreningens hjemsted er Københavns Kommune. VEDTÆGT Andelsboligforeningen Irmingersgade 9 11 13 Navn, hjemsted og formål 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Irmingersgade 9 11 13. Foreningens hjemsted er Københavns Kommune. 2 Foreningens

Læs mere