TILSTANDSVURDERING VIBORGVEJ 73 - SILKEBORG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE

Transkript

1 OBH Rådg. Ingeniører A/S Agerhatten Odense SØ Tel: CVR: DK Kontaktperson Ole Danielsen Salgschef, Souschef Mail: VIBORGVEJ 73 - SILKEBORG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE SAGS NR: DATO: REV.:

2 TIDSPUNKT Bygningsgennemgangen er udført af Ole Danielsen fra OBH Rådg. Ingeniører A/S og er gennemført torsdag den BESIGTIGELSENS FORMÅL Silkeborg kommune afdeling Ejendomme har anmodet OBH Rådg. Ingeniører A/S om et uvildigt bygningssyn af bebyggelsen, beliggende på adressen Viborgvej 73, Silkeborg. Besigtigelsen har til formål at belyse de enkelte bygningers tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, er det aftalt med ovennævnte, at OBH Rådg. Ingeniører A/S udfærdiger en besigtigelsesrapport, i form af foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. MODTAGNE OPLYSNINGER Energimærkning af , modtaget pr. mail den BYGNINGSOPLYSNINGER BBR-Meddelelse nr matr.nr. 17a, Balle By, Balle Bygningerne er jf. BBR-meddelelsen opført år Bygningen har et bebygget areal på 156 m 2 og er i 1½ plan. 1.sal fremstår uudnyttet, med tegn på forsøg på udnyttelse. Længer ses opført år 1925 og 1954 og har et samlet bebygget areal på 483 m 2. AFGRÆNSNING Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i denne rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og evt. særlige produkter. Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til evt. energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i energimærket, samt alm. vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling og slid/striber på gulve og lignende. ØVIRGE BETRAGTNINGER I kommentarer til nogle af billederne vil der blive henvist til facadeorientering samt etage. Vandinstallationer ses afkoblet og vand- og varmeinstallationer vurderes generelt under middel. Ejendommen var opvarmet ved besigtigelsen, med enkelte kolde rum. Huset opvarmes med oliefyr og der forefindes nedgravet olietanke på matriklen jf. BBR meddelelse. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 2

3 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig): 1.0 Facade mod Nord Stuehus mod nord ses i facade med partielt større og mindre afskallinger, udfaldet mørtelfuger samt begyndende tegn på murbiangreb.(forholdet er generelt) Der ses afslået kanter på pudset sokkel samt revner flere steder. Veluxvindue i tagflade ses ødelagt og med manglende afslutning i bund. Tagbeklædning er udført i skiffer (vurderes naturskiffer) og fremstår intakt men med manglende rygninger mod østgavl. Tag ses med mos- og algebegroning og enkelte udbedringer. Der må forventes løbende vedligehold for opretholdelse af tæt tag samt restlevetid. Tagrender er udført i zink og ses med rustne rendejern og fremstår fyldt med skidt. Begrænset restlevetid. Tagnedløb ses med overløb som er interimistisk udført og ses utæt. Murværk ses opfugtet og med udfaldet fuger - kraftig algebegroning. Kraftig algebegroning Der er mørteludfald generelt omkring sålbænke. Vinduer ses årgang 94 jf. termorude og fremstår beskidte med algebegroning i bund. Der er begyndende malingsafskallinger i bund af vindue inkl. glaslister. Restlevetid ved løbende vedligehold ca. 10 år. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 3

4 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade mod Nord Riste til kælder ses meget rustne generelt og anbefales udskiftet i forbindelse med facaderenovering. Pudsafskallinger samt revner på muret sokkel flere steder grundet fugtpåvirkning/- frostsprængninger. Afløb fra køkkenhåndvask er ført igennem facade og fremstår meget rustangrebet. (det anbefales omlægning af afløbsinstall.) Lyskasser ses fyldt med skidt og vinduer til kælder ses nedslidt/ødelagt med pladeafdækning flere steder. Tagnedløb ses udført med overgang i PVC til tagbrønd som er ødelagt. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 4

5 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade mod Nord Der ses revner i sålbænke under vinduer samt malingafskallinger generelt. Skorstene ses med mørteludfald i fuger samt revner i skorstensafdækning udført i beton. Skorstenspibe ses indvendig med kraftig løbesod. Hoveddør mod øst v. karnap ses nedslidt og kan ikke åbnes. Dør fremstår med kraftig malingsafskallinger og ses opfugtet og med begyndende trænedbrydning. Greb og cylinder sidder løst. Blotlagt rusten armering på betonplade over karnap flere steder som skyldes utæt membran/tagpap på tag. Tagrende i PVC ses mos- og algebegroet og fremstår fyldt med skidt. Der var ikke adgang til tag over karnap men tagpap vurderes utæt steder pga. synlig betonafskallinger. Tagpap er dækket med blade/skidt. Gelænder på karnap er kraftig rustangrebet. Revner i fliser på trappe flere steder. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 5

6 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade/gavl mod Vest Stuehus i gavl mod vest ses med partielt større og mindre afskallinger, udfaldet mørtelfuger samt begyndende tegn på murbiangreb.(forholdet er generelt). Ligeledes ses gavl i område opfugtet. Der ses større pudsafskallinger samt revner i sokkel flere steder. Der er monteret flere installationer på langs og lodret i gavl og det anbefales at installationer undersøges ved aut. El installatør. Sålbænke på 1.sal ses ødelagt/nedbrudt og er ej funktionsdygtig. Vinduer på 1.sal ses meget nedslidt og med ødelagt glas. (udtjent) Belysning i gavl sidder løst og vurderes ude af funktion. Stern ses udført med træbeklædning som fremstår vind og vejrbidt med begyndende trænedbrydning. Generelt trænger træværk til vedligehold. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 6

7 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade mod Syd Stuehus i facade mod syd ses med partielt større og mindre afskallinger, udfaldet mørtelfuger samt begyndende tegn på murbiangreb.(forholdet er generelt) Revner i murværk omkring sålbænke og flere steder ses sålbænke ødelagt. Der ses større pudsafskallinger samt revner i sokkel flere steder. Der mangler ventilationsriste i murværk hvorved der er risiko for indtrængen af skadedyr. Interimistisk lyskasse til kælder ses meget nedslidt og gl. kældervindue ses med ødelagt glas. Risiko for indtrængen af skadedyr. Mekanisk ventilation i facade er ej afprøvet. Sålbænke ses flere steder ødelagt. Vinduer i facaden ses med kraftige malingsafskallinger og flere steder er der konstateret trænedbrydning i større og mindre grad. Stærkt begrænset restlevetid på mange vinduer i facaden. Vinduer på 1.sal ses meget nedslidt og med ødelagt glas. (udtjent) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 7

8 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade mod Syd Vinduer på 1.sal i kvist ses stærkt nedslidt og med trænedbrydning. Meget begrænset restlevetid. Stern/vindskade ses vind og vejrbidt og med malingsafskallinger og begyndende trænedbrydning. (trænger generelt til vedligehold) Tagrende v. skotrende v. kvist er bøjet/ødelagt. Note: Indvendige skotrendebrædder ses med fugtaftegninger som må henføres til utætheder i skotrender. Overdækning i trapezplader i PVC ses nedbrudt og med kraftig mos/algebegroning. Lægter ses med trænedbrydning og stolper i facade ses tætsluttende mod terræn som medfører accelereret nedbrydning. (begrænset restlevetid på overdækning) Vinduesparti inkl. terrassedør v. overdækning fremstår gammel og nedslidt anbefales udskiftet. Vinduesparti samt inddækninger i karnap fremstår med meget trænedbrydning og der ses kraftige fugtaftegninger indvendig under og omkring vinduer. Der må påregnes større renovering/udskiftning heraf. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 8

9 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade mod Syd Terrassedør ses opfugtet og med trænedbrydning i bund. Dør kan ej åbnes og vurderes med stærkt begrænset restlevetid. Kraftig trænedbrydning omkring hjørne ved facadeparti samt i facadepartier generelt. Ingen restlevetid. Note: Der ses større fugtpåvirket indvendige vægge langs ydervægge som kan henføres til fugtpåvirkning fra utætheder mv. Ødelagt sålbænk med risiko for indtrængen af vand. Interimistisk overløb fra overdækning som ikke er tætsluttende. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 9

10 Besigtigelse af klimaskærme Stuehus (udvendig fortsat): 1.0 Facade/gavl mod Øst Gavl på karnap mod øst ses med muret gavl med mek. ventation. (2 stk) Ventilation er ej afprøvet. Betonplade over karnap ses med blotlagt armering og afskallinger. Værn ses rustangrebet. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 10

11 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Stuehus (indvendig): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Loft ses meget interimistisk indrettet og hvor der ses aftegninger fra tidligere rumdeling mv. Isoleringsmateriale samt gl. opmagasinering ligger partielt i større områder sammen med byggematerialer. Gavl mod øst ses med vindue og dør som er nedbrudt /afblændet. Ingen adgang til tag over karnap med tagpaptag. Der er få synlige utætheder i blotlagt uisoleret tagflade (dagslys) men indvendigt ses lægter/træværk/bærende konstruktioner med fugtskjolder. Partielt begyndende trænedbrydning i områder. Veluxvindue og vinduer generelt ses kraftig fugtpåvirket og med nedbrydning og mangler generelt. Ingen restlevetid. Skotrendebrædder ses med kraftig fugtaftegninger som vurderes at være fra lokale utætheder. Trægulv på loft ses i områder nedbrudt af råd fra tidligere utætheder/udbederinger. Der er kraftig løbesod på skorstene som vurderes at være fra utætte inddækninger. Generelt trænger loftrum til større oprydning/renovering og der kan med fordel efterisoleres. Gulve i tagrum ses skal efterses for trænedbrydning i områder. Interimistisk loftadgang til tagrum er ikke tætsluttende hvorved der er kraftig kuldenedfald. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 11

12 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Stuehus (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Interimistisk koldt bryggers uden varmekilde og hvor der er direkte kuldeadgang fra interimistisk kælderlem samt loftrum. Inventar er meget interimistisk uden håndvask. Der er gl. støbejernskomfur. Der er fugtaftegninger på gavlydervæg mod vest. Terrazzogulv ses intakt og meget koldt - vurderes uisoleret. EL - installation ses af nyere og ældre dato ej afprøvet. Det anbefales at der udføres EL tjek ved aut. el-installatør. EL installationer er ej afprøvet. Lem til kælderrum (depot) fremstår uisoleret og er meget interimistisk. Kælderrum fremstår med afskallinger på ydervægge og der ses fugtaftegninger generelt. Kældervindue (smedejerns) med 1-lags glas ses ødelagt og med risiko for indtrængen af skadedyr mv. Kælderrum ses fyldt med blade/skidt og gl. inventar. Nedfaldet isolering i områder. (ingen værdi) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 12

13 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Stuehus (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Nedslidt køkken med ødelagte og manglende låger flere steder. Emhætte er meget nedslidt og vurderes ej funktionsdygtig. Håndvask i køkken har afløb igennem facade som bør omlægges i forbindelse med renovering. Linoleumsgulv ses nedslidt og med tydelige spor fra underliggende trægulv. Generelt er der gl. smedejernsradiatorer i ejendommen som fremstår nedslidt og med begyndende rustangreb i større og mindre grad. Indvendige døre samt paneler mv. ses meget nedslidt. Der er fugtaftegninger på ydervæg ved nedgang til kælder/fyrrum. Interimistisk trådhegn ved nedgang til kælder. Bad/toilet i stue ses med afbrudt vand. Der er ikke etableret aftræk/ventilation fra bad/toilet. Toilet/bad ses med nyere og ældre installationer. Der er rust på afløb fra toilet mod gulv. Der er mange hultlydende klinker/fliser i bad/toilet pga. mgl. vedhæftning til underlag. Vinylgulv ses enkelte steder med mgl. svejsetråd. Gulv ses slidt. Radiator fremstår med rust. Toilet ses delvist afbrudt. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 13

14 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Stuehus (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Hoveddør fra karnap/entre kan ej åbnes pga. trænedbrydning og fugt. Ingen restlevetid. Linoleumsgulve ses med kraftige buler i underliggende gulvopbygning i områder som vurderes at være fra indtrængen fugt. Note: Skadeomfang på gulvkonstruktioner bør undersøges nærmere ved demontage af linoleum i områder. Ydervægge langs facade ses meget fugtpåvirket i overfladen specielt mod gulv mange steder. Fugtaftegninger på indvendigt træværk mod gulv/brystning v. ydervægge. Større pudsafskallinger på indv. brystning under vindue v. overdækning Radiator sidder løst u. vindue. Vinduer og terrassedør er meget medtaget og terrassedør kan ej åbnes se udv. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 14

15 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Stuehus (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Værelse ses med større aftegninger på vægge og gulv og trægulv ses generelt nedslidt. Oliefyr type SIME ses årgang 1990 og har begrænset restlevetid. Der er installeret nyere og ældre varmtvandsbeholder med en blanding af nyere og ældre tilslutninger. Generelt er der rørføringer for vand, varme og kloak med kraftig rust i kælder. Kraftige pudsafskallinger på kælderydervægge med meget synlige fugtaftegninger. Fugtaftegninger på betongulve som ses meget interimistisk. Kældervinduer ses nedbrudt/ødelagt og med ingen restlevetid. Vinduer ses afblændet flere steder pga. ødelagt glas. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 15

16 Besigtigelse af klimaskærme Længer (udvendig): 2.0 Facade og gavle generelt Facader mod gård ses flere steder uden tagnedløb og der er ikke etableret tagbrønd/afvanding. Der ses mørteludfald fra skorsten samt utæt inddækning. Murværk omkring bygninger ses generelt i områder med større/mindre udfaldet mørtelfuger, mindre revnedannelser, angreb af murbier, ødelagte facadesten samt huller fra tidligere gennemføringer. Stern/vindskede ses flere steder med kraftige malingsafskallinger og trænedbrydning flere steder. Over skydeport ses der større vandret revne i mørtelfuge som vurderes af være fra ødelagt overligger. Tagbeklædning i bølgeeternit mod nordøst ses af ældre dato og fremstår kraftig mos-og algebegroet begrænset restlevetid. Der ses gl. rusten ovenlys i smedejern i tagflade med begrænset restlevetid. Der ses lodret revne i hjørne (sammenbygning) v. murværk i gård. Tagrender ses udført i PVC og fremstår flere steder med skidt og er meget algebegroet og er nedslidt. Begrænset restlevetid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 16

17 Besigtigelse af klimaskærme Længer (udvendig): 3.0 Facade og gavle generelt Port ved indkørsel samt døre ses nedslidt i overfladen og med begyndende trænedbrydning. Port ej afprøvet. Gl. originale smedejernsvinduer ses generelt med udfaldet kit flere steder og rammer er rustangrebet i større/mindre grad. Buet træport ses meget nedslidt og med kraftig trænedbrydning. Tagnedløb er kun ført til terræn. Længe mod nord ses med nyere stålpladetag. Note: Der er kun udført tagrende mod gårdside (syd) Gavl af længe ses med kraftige pudsafskallinger samt fugtaftegninger. Murværk ses blotlagt i mange områder. Gavltrekant er beklædt med stålplader for beskyttelse (ny klimaskærm) Terrassedør ses med trænedbrydning mod terræn og malingsafskallinger. Dør ej afprøvet. Vinduer i gavl trænger kraftigt til vedligehold for opretholdelse af restlevetid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 17

18 Besigtigelse af klimaskærme Længer (udvendig): 4.0 Facade og gavle generelt Facade mod nord ses kraftig fugtpåvirket flere steder op med algebegroning. Der er ikke monteret tagrende i facaden. Der er i områder forhøjet terræn som fugtpåvirker facadesten/murværk. Murværk omkring bygninger ses generelt i områder med udfaldet mørtelfuger, mindre revnedannelser, angreb af murbier, ødelagte facadesten samt huller fra tidligere gennemføringer. Vinduer i træ ses meget nedslidt og er med stærkt begrænset restlevetid. Skorsten/aftræk i facade ses meget nedslidt og rustangrebet. Porthul ses lukket med facadeparti i træ som er meget beskidt mod terræn. Facadeparti ses ligeledes med malingsafskallinger og trænedbrydning mod terræn. Dør er ikke afprøvet. Porthul/inddækninger mod buet stik er ikke lavet færdigt. Gavl mod indkørsel (syd) ses med stærkt nedbrudt facadedør i træ. Repo foran dør ses med ødelagt overflade. Vindue ovenover ses med kraftige malingsafskallinger. Sålbænk under vindue ses med ødelagte klinker. Bygningerne indvendigt ses ryddet og fremstår som tomme haller med potentiale. Note: Stabilitet i længer er ikke vurderet. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 18

19 3.0 Generelt til ejendommen: Ejendommen er en ældre ubeboet landbrugsejendom som ses meget nedslidt i klimaskærm og installationer. Der vurderes at der er stærkt begrænset isolering i bygningsdele hvorved bygningen fremstår kold og fugtig ved manglende opvarmning. En ejendom af denne type kræver god ventilation og kontinuerlig opvarmning for opretholdelse af et godt indeklima. Ejendommen bærer generelt præg af manglende vedligeholdelse, slitage og der ses tydelige tegn på fugtskader af nyere og ældre dato. Såfremt ejendommen skal anvendes til boligformål i fremtiden kræves der en større renovering af klimaskærm, installationer, indretning inkl. bryggers, køkken, bad/toilet samt efterisolering. Der er konstateret større fugtaftegninger på ydervægge samt træværk i ejendommen som udgør en sundhedsrisiko ved længere ophold. Det anbefales at der udarbejdes en handlingsplan for renoveringen af ejendommen som ligeledes løser fugt- og skimmelproblemer. Evt. analyse for skimmel samt handlingsplan for udbedring tilbydes udført efter nærmere aftale. Udvendig fremstår ejendommen generelt ryddet og med gode adgangsforhold og udenomsarealer. Længerne fremstår uudnyttet men ryddet for opmagasinering. Der er foretaget forbedringer i form af delvis renovering af længe med nyt stålpladetag og gavlbeklædning. Længer fremstår delvist nedslidt i klimaskærm generelt og ses med flere ombygninger/projekter indvendig som ej er afsluttet. Der er loftrum over den ene længe som ses udført i områder med buet teglstensloft. Nedenfor er oplistet hovedpunkter i forbindelse med gennemgang. 1) Udvendig anlæg fremstår ryddet og der er fin adgang til bygningerne. 2) Tagbeklædning på stuehus (beboelse) vurderes udført med naturskiffer af ældre dato og ses med mos- og algebegroning. Tagbeklædning har begrænset restlevetid og der anbefales udskiftning heraf i forbindelse med renovering inkl. afvanding hvor der ligeledes efterisoleres. Der er risiko for fugtindtrængning i områder med manglende rygning. Der må forventes udskiftning/forstærkning af bærende spærkonstruktion i områder hvor der er begyndende trænedbrydning. Tag over karnap bør ryddes for løv/blade og utætheder tætnes med ny tagpapdækning. 3) Loftrum ses forsøgt indrettet med rum men fremstår stærkt nedslidt og ej anvendelig. Der må forventes større oprydningsarbejder samt renovering i loftrum inkl. efterisolering. 4) Muret facader fremstår med udfaldet fuger, revner og begyndende murbiangreb generelt. Sokkel fremstår mange steder med revnedannelser samt større og mindre afskallinger til bagvedliggende murværk. Lyskasser ses meget nedslidte og vurderes af begrænset værdi. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 19

20 5) Vinduer, døre, partier og terrassedøre ses generelt meget nedslidt og der må forventes større omkostninger til udskiftning samt reparation/malerbehandling af resterende. 6) Grundet blanding af nyere og ældre el installationer anbefales det at få udarbejdet et EL tjek på ejendommen. 7) Opvarmning af ejendommen ses udført med oliefyr med nedgravet tankanlæg (se BBR meddelelse) Opmærksomhed omkring nedgravet tankanlæg. Oliefyr ses af ældre årgang og med begrænset restlevetid. Vand- og varmeinstallationen er en blanding af nyere og ældre installationer og der må forventes større renovering. 8) Bad/toiletter/køkken/bryggers ses af ældre årgang og fremstår nedslidt. Der må forventes større renoveringsarbejder inden for nærmeste fremtid. 9) Der tages generelt forbehold for flere punkteret termoruder i vinduer af nyere og ældre dato grundet skidt/snavs. 10) Længer ses nedslidt i facader og der anbefales renovering heraf inkl. etablering af afvanding af tagflader med tagrender og nedløb inkl. kloak. (evt. faskine). 11) Der er ikke udført kapitalisering af skader, fejl og mangler på ejendommen. Kapitalisering tilbydes udført efter særskilt aftale. 12) Supplerende billeder som dokumentation af skader mv. kan fremsendes efter aftale. Odense den Ole Danielsen Salgschef/projektleder OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 20

21 Fotodokumentation: OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ.

22 Fotodokumentation (fortsat): OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 22