1 Forord 3. 2 Styring og roller Baggrund Den almene sektor Udfordringer i den almene boligsektor 9

Transkript

1

2 1 Forord 3 2 Styring og roller Baggrund Den almene sektor. 6 4 Udfordringer i den almene boligsektor Overordnet økonomi Udlejning Beboersammensætning De fysiske rammer og renovering Boligsociale indsatser Almene ældreboliger Ungdomsboliger og selvejende institutioner 11 5 Strategiske indsatser i den almene sektor Nedregulering Nybyggeri og moderniseringer Boligudbud Udlejning og beboersammensætning Boligsociale helhedsplaner Sammenlægning af afdelinger Ældreboliger Ungdomsboliger Revidering af politikken.. 17

3 1 Forord I forlængelse af den planstrategiske proces, der har løbet i efteråret 2011, har Lolland Kommune udarbejdet en boligpolitik for den almene sektor. Boligpolitikken skal sikre et alsidigt udvalg af attraktive boliger og boligområder for alle gennem alle faser af livet. Det er kommunens overordnede politiske vision, at den almene sektor til stadighed udgør et kvalitativt godt boligtilbud. Og at sektoren fremtidssikres, således at den afspejler borgernes præferencer og at antallet af boliger er tilpasset antallet af borgere i kommunen. Den almene bolig er for alle, men sektoren spiller en selvstændig rolle på boligmarkedet som et tilbud til de boligsøgende, hvis behov og økonomiske situation ikke matcher de øvrige boligtyper. Sektoren skal således også tilvejebringe gode og sunde boliger til en overkommelig pris, for den dårligere stillede del af befolkningen. Sektoren har desuden i mange år været en væsentlig aktør i det boligsociale arbejde ved at tage del i et velfærdsmæssigt ansvar over for samfundets socialt udsatte og svage grupper. De seneste årtier er der sket en koncentration af mange svage, udsatte og marginaliserede beboergrupper i den almene boligsektor, hvorfor den boligsociale opgave er ændret og vokset. tæller mere ressourcestærke husstande for herved at modvirke tendenser til opsplitning og ghettoisering. De spirende udfordringer, der allerede i dag præger dele af sektoren, må med kommunens faldende befolkningstal ventes at eskalere. Udlejningssituationen er i dag særdeles presset i etagebyggeri og i landdistrikterne, men ventelisterne er alle steder vigende. Omdrejningspunktet for Lolland Kommunes politik for det almene boligområde er derfor indsatser rettet mod: En nedjustering af det samlede antal boliger En kvalitetssikring af boligudbuddet Politikken tager udgangspunkt i de seneste års udvikling i den almene boligsektor samt i erfaringer draget med baggrund i den løbende styringsdialog med sektoren. Politikken skal tjene som ledetråd i kommunens samarbejde med den almene sektor og udstikker rammerne for indsatser i sektoren. Tidshorisonten for boligpolitikken er 4 år. Det er desuden en væsentlig del af den boligsociale opgave at sikre en alsidig beboersammensætningen i den enkelte bebyggelse, således at boligområderne også 3

4 2 Styring og roller Styringen af den almene boligsektor sker med udgangspunkt i almenboligloven og almenlejeloven samt tilhørende bekendtgørelser, der regulerer forhold omkring nybyggeri, udlejning, beboerdemokrati, organisation, finansielle forhold, øvrig drift og tilsyn på sektorens område. Styringen indebærer et samspil mellem en række aktører: Staten fastsætter generelle regler for sektorens virke, dvs. regler rettet mod kommuner, Landsbyggefonden, boligorganisationer og lejere. Staten fastsætter herunder regler for finansiering af nybyggeriet. Staten udøver et overordnet ulovbestemt tilsyn, og har desuden godkendelseskompetence i enkelte spørgsmål fx vedr. salg af boliger og nedrivning. Kommunerne tilrettelægger den lokale boligpolitik, og giver herunder efter en behovsvurdering tilsagn til alment nybyggeri. Kommunen indgår efter behov aftale med boligorganisationerne om udlejningen. Herudover fører kommunen tilsyn med opførelse og drift. Landsbyggefonden er en selvejende fond, som er oprettet og reguleret ved lov, og som yder finansiel støtte til en række aktiviteter efter regler. Fonden kan således støtte større renoveringsarbejder, handicaptilgængelighed, nødlidende boligafdelinger, ghettoindsatsen mv., ligesom fonden refunderer en del af den statslige støtte til nybyggeri. Fondens midler beror dels på ældre afdelingers indbetaling af såkaldte pligtmæssige bidrag, og dels på en delvis indbetaling af ydelser på udamortiserede lån. Fonden ledes af en bestyrelse bestående af repræsentanter for Boligselskabernes Landsforening, lejerne og kommunerne. Almene boligorganisationers primære opgave er at løse boligsociale opgaver ved at opføre og drive alment boligbyggeri inden for de rammer, som er fastsat i lovgivningen og ved kommunens beslutninger. Afdelingerne er selvstændige økonomiske og demokratiske enheder, hvor beboerne har mulighed for væsentlig indflydelse på egne forhold. Lejerne har mulighed for demokratisk indflydelse på deres boligvilkår gennem deltagelse i beboerdemokratiet både på afdelingsniveau og på organisationsniveau. Lejernes rettigheder er beskyttet i lovgivningen. Blandt de redskaber som kommunerne har til rådighed i boligpolitikken er kommunernes indflydelse på nybyggeri af almene boliger. Kommunen giver, med udgangspunkt i en lokal vurdering af boligbehovet, tilsagn til nyt alment byggeri på statens vegne. Kommunen skal betale et grundkapitalindskud til nybyggeriet, og kan, i forbindelse med at de giver den almene boligorganisation tilladelse til at bygge, stille krav til boligstørrelser, anskaffelsessum, huslejeniveau, foruden til materialeanvendelse, miljøforhold mm. Kommunen kan endvidere mærke byggeriet som familie-, ældre- eller ungdomsboliger. Denne mærkning har betydning for udlejningen af boligerne. Kommunen skal som tilsynsmyndighed generelt påse, at boligorganisationerne overholder gældende regler. Derudover skal kommunalbestyrelsen godkende en række enkeltdispositioner, som boligorganisationerne ønsker at foretage. 4

5 Styringen af den almene boligsektor blev reformeret ved årsskiftet Omlægningen betyder at kommunen og boligorganisationerne årligt skal føre styringsdialog og gennem aftalestyring sikre en mere effektiv og fremadrettet opgaveløsning i kommune og boligorganisation, samt forbedre det lokale samarbejde om at finde løsninger på lokale udfordringer. Det betyder bl.a., at dialog og samarbejde mellem kommunen og boligorganisationerne bliver et af de bærende elementer, og at kommunen som tilsynsmyndighed skal indtage en mere proaktiv rolle i relation til at forebygge og løse problemer i de almene boligområder. Almene boligorganisationer har som formål at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse på egne boforhold[ ]Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremme. (Lov om almene boliger mv. 5b stk. 1 samt 6d stk. 1). Ved almene ældreboliger forstås boliger, som med hensyn til udstyr og udformning er særligt indrettet til brug for ældre og personer med handicap, herunder kørestolsbrugere. Almene ældreboliger opføres og drives af almene boligorganisationer, selvejende institutioner og kommuner. Herudover kan regionerne opføre/drive almene ældreboliger, der indrettes med henblik på at betjene personer med betydelig og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. De fleste ungdomsboliger er opført med offentlig støtte - enten som almene ungdomsboliger eller som selvejende ungdomsboliginstitutioner. De almene ungdomsboliger er typisk en del af et større alment byggeri, hvor der også er familieboliger mv. Ungdomsboligerne udlejes efter en vurdering af ansøgerens boligbehov. Boligen skal udlejes til unge under uddannelse eller andre unge med et særligt boligsocialt behov. Det betyder, at man skal tage hensyn til fx økonomiske, uddannelsesmæssige og sociale forhold. 5

6 Baggrund Befolkningstilbagegangen over de kommende 20 år vil have betydning for boligmarkedet på Lolland. Befolkningsudviklingen indikerer et fald i antal børn & unge og borgere i den erhvervsaktive alder, men en stigning i aldersgruppen årige Befolkningsprognose Det faldende befolkningstal bevirker, at der er et overskud af boliger. Desuden er en stor andel af boligerne utidssvarende, og mange boliger har en placering, der ikke matcher borgernes ønsker. 3.1 Den almene sektor Der er 9 boligorganisationer i kommunen, hvoraf de 6 administreres af store administrationsselskaber med hovedsæde i København og omegn (DAB, Boligkontoret Danmark, Lejerbo og Domea). Boligorganisationerne spænder i størrelse. Det største selskab har knapt 1200 boliger og det mindste består af 12 boliger, men gennemsnittet er på godt 700 boliger pr. selskab Kommunens befolkningstal falder, men ikke lige meget alle steder. Over de sidste 30 år ses en tydelig tendens til, at befolkningen samles omkring aksen Maribo- Nakskov, mens landdistrikter og byer på Nord- og Sydlolland går tilbage. Der er således en klar tendens til urbanisering i borgernes flyttemønstre Boligorganisation Boligforeningen Lolland (LF Bo) Boligselskabet af 1944 i Nakskov Nakskov Almene Boligselskab (BDK) Lolland Almennyttige Boligselskab (DAB) Lejerbo, Lolland Boligselskabet Sognefogedvænget (Domea) Ravnsborg Ældreboligselskab (Domea) Boligselskabet Domea Holeby (Domea) Torrig Boligselskab Lolland Kommune I alt Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Boliger i alt 6

7 De almene familieboliger udgør langt størsteparten af den almene boligmasse. Fordeling på boligtyper i den almene sektor 2% 10% Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Til sammenligning udgjorde den almene sektor i ,8% af den samlede boligmasse i Danmark og 14,6 i det geografiske område, der i dag udgør Guldborgsund Kommune. Geografisk er koncentrationen af almene boliger højest i og omkring de store byer Nakskov, Maribo og Rødbyhavn. 88% Nakskov Almene Boligselskab og Boligselskabet af 1944 i Nakskov og Lejerbo har således alene boliger i Nakskov. De almene boliger udgør en relativt stor andel af boligerne i kommunen, nemlig omtrentligt 17 % af den samlede boligmasse. Boligmarkedet på Lolland Lolland Almennyttige Boligselskab har hovedsagligt boliger i Maribo, Bandholm og Rødbyhavn. Domea administrerer boliger i Rødbyhavn, Holeby, Horslunde og Errindlev. Boligforeningen Lolland har boliger spredt over det meste af Lolland. 18% Ejerboliger Privat udlejning Knapt 10 % af det almene byggeri ligger uden for byerne eller i små landsbyer. Udlejningsproblemerne er størst i landdistrikterne samt i etagebyggeriet i Nakskov, Rødby og Maribo. 17% 2% 11% 52% Andelsboliger Almene Boliger Andre (plejeboliger mv. samt ubeboede ejerboliger) I 2009 var 19 % af beboerne i de almene boliger i arbejde og knapt en tredjedel modtog indkomsterstattende ydelse. Indkomstniveauet er generelt meget lavt og knapt 80 % af beboerne havde en bruttoindkomst på under kr. 7

8 Den almene sektor har en overrepræsentation af indvandrere og efterkommere i forhold til kommunen som helhed. Beboersammensætningen i den almene sektor er karakteriseret ved en stor andel af ældre over 60 år (ca. 40 %), en del unge under 25 år, og ved at knapt to tredjedele af beboerne er enlige. 8

9 4 Udfordringer i den almene boligsektor På baggrund af det løbende tilsyn, styringsdialogen og den løbende dialog med sektoren er nedenfor skitseret en række generelle udfordringer. 4.1 Overordnet økonomi Foruden den generelle befolkningstilbagegang i Lolland Kommune, der betyder kortere ventelister og flere ledige lejemål, er den overordnede udfordring for sektoren det konkurrenceforhold den indgår i med dels ejerboligen og dels det private udlejningsmarked. Huslejeniveauet i en privat udlejningsbolig er generelt lavere end i den almene sektor, til gengæld er boligstandarden af meget varierende kvalitet. Et parcelhus kan i Lolland Kommune erhverves for stort set samme månedlige ydelse som huslejen for en almen bolig. Hovedparten af boligorganisationerne har økonomiske udfordringer. Der er flere boligselskaber, der er delvist fritaget for at selskabets dispositionsfond dækker tab som følge af lejeledighed. Dermed er der kun en ringe økonomisk buffer i særligt problemramte afdelinger. Det er på den korte bane et problem for de udsatte afdelinger. På den længere bane kan det også blive et kommunalt økonomisk problem, da kommunen i første omgang vil blive nødsaget til at medvirke med kapitaltilførsel til nødlidende afdelinger og ultimativt med aktivering af lånegarantier. Flere selskaber er presset på arbejdskapital og henlæggelserne til vedligeholdelse er i flere selskaber presset. Det kræver en konstant balancegang at afstemme huslejetryk og vedligeholdelsesgrad for kontinuerligt at sikre sektorens attraktivitet. Boligorganisationerne har forskellige strategier for at tackle det. Der er selskaber der vælger at indsætte nye køkkener ved lejerskifte mod et tillæg (i størrelsesordenen 400 kr./mdr.) og andre boligselskaber, der fravælger det for at holde lejeniveauet nede. Der er desuden forskel på størrelsen på indskuddet, der i nogle selskaber holdes nede, for at sikre en udlejning og som i andre sættes højt for at modvirke højt beboergennemtræk, samt for at have en bufferkapital i forbindelse med misligholdelse af lejemål. Boligorganisationernes egenkapital er opdelt i en dispositionsfond og en arbejdskapital. Dispositionsfond: Dispositionsfondens midler udgør en særlig sikkerhedskapital, der skal kunne anvendes som stødpude over for eventuelle uforudsete begivenheder, som i væsentlig grad vil kunne påvirke boligorganisationen eller dens afdelingers økonomiske stilling. Det er som led heri en væsentlig opgave for dispositionsfonden at sikre afdelingernes fortsatte eksistens gennem støtte til renovering mv. Arbejdskapital: Arbejdskapitalen står til rådighed for boligorganisationen som likvid pengebeholdning til håndtering af udlæg, opstart af projekter, imødegåelse af tab, tilskud til afdelingerne mv. Arbejdskapitalen opbygges ved overførsel af overskud fra boligorganisationens drift, som ikke går til dækning af tidligere års underskud. 9

10 4.2 Udlejning I flere boligområder er der udfordringer i forhold til udlejning af især ungdomsboliger og små 1-værelses og 2-værelses lejligheder. Andre steder er det især de helt store 4- og 5-værelses lejligheder, der er svære at leje ud. De mange ledige lejligheder er en økonomisk udfordring for de boligorganisationer, der er berørt af det. I nogle afdelinger er det helt op imod 25% af boligerne, der står tomme. Boligorganisationerne arbejder med flere strategier for at tiltrække og fastholde beboere bl.a. i udvikling af attraktive boligområder gennem bygningsvedligeholdelse og renoveringsprojekter. For at tiltrække nye beboere arbejder nogle af organisationerne med egentlige markedsføringskampagner. Boligselskaberne oplever en faldende efterspørgsel på boliger i landdistrikter, hvorfor udlejningsproblemerne her ventes at være voksende i omfang. 4.3 Beboersammensætning Flere afdelinger slås med en uhensigtsmæssig beboersammensætning og som følge heraf kriminalitet, hærværk og dårligt image. Det er boligselskabernes oplevelse, at den kommunale anvisningsret ikke er med til positivt at understøtte en hensigtsmæssig beboersammensætning, da den kun anvendes i ringe omfang. Der sker således en stadig opkoncentration af ressourcesvage borgere i visse afdelinger. 4.4 De fysiske rammer og renovering Boligselskaberne oplever en faldende efterspørgsel på boliger i etagebyggeri. Der er en klar tendens mod at borgerne foretrækker byggeri af tæt-lav-typen med tilhørende havestykke. Der er flere boligorganisationer, der ønsker at nedrive hele boligblokke og der er flere renoveringsarbejder i gang eller planlagt. Flere byggerier er ved at nå en sådan alder, at der må forventes et øget vedligeholdelsesbehov af blandt andet tage, kuldebroer og faldstammer. For at fremstå tidssvarende har flere afdelinger brug for en modernisering af køkkener og badeværelser, der i flere afdelingers tilfælde kan dateres tilbage til afdelingens opførsel. 4.5 Boligsociale indsatser I de afdelinger der er mest belastet af sociale problemer er de boligsociale helhedsplaner med til at øge trivslen i udsatte boligområder. Gennem forskellige indsatser så som lektiecafé, fællesspisning og lommepengeprojekter, tages der hånd om aktuelle problemstillinger i forbindelse med blandt andet arbejdsløshed, unge mødre, ensomhed og hærværk. Ved optræk til grupperinger internt i de enkelte boligområder, hvor der udvikles afvigende adfærdskodekser, er de socialpædagogiske indsatser uvurderlige. 10

11 De boligsociale helhedsplaner er med til at styrke udviklingen i boligområderne. På lang sigt er det målet, at planerne er medvirkende til at øge attraktiviteten for tilflyttere og fastholde de nuværende beboere i de udsatte boligområder. De boligsociale helhedsplaner løber parallelt med de kommunale indsatser og et godt samspil herimellem er en nødvendighed for at sikre helhedsplanerne fodfæste og succes. 4.6 Almene ældreboliger Almene ældreboliger er boliger, der er indrettet med henblik på at betjene personer med betydelig og varig nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Det er kommunen, der visiterer borgere til de almene ældreboliger. 4.7 Ungdomsboliger og selvejende institutioner Boligselskaberne oplever faldende efterspørgsel på de helt små 1-værelses begynderboliger og deciderede ungdomsboliger. H.N. Andersen Kollegiet har på det nærmeste fuld belægning og til tider venteliste på kollegieværelser. Udlejningssituationen og beboersammensætningen på kollegiet er afhængigt af uddannelsessituationen i kommunen, og bør derfor følges nøje. Kollegiets bestyrelse er interesseret i en mentorordning, hvor svage studerende kan får hjælp til blandt andet at disponere hverdagen for derved at fastholde dem i uddannelsestilbuddet. Antallet af borgere, der opfylder kriterierne til en almen ældrebolig, er således bestemt af kommunens visitationskriterier. Det er generelt ikke alle ældreboliger, der opfylder kravene til moderne ældreboliger, og flere af ældreboligerne har en uhensigtsmæssig lokalisering i forhold til efterspørgslen. Der er mange ledige lejemål i ældreboligerne og det er en stor månedlig post i kommunens økonomi, da kommunen hæfter 100 procent for tomgangslejen. 11

12 5 Strategiske indsatser i den almene sektor Lolland Kommunes boligpolitik for den almene sektor vil udgøre referencerammen for konkrete prioriteringer og indsatser i sektoren. Boligpolitikken for den almene sektor i Lolland Kommune vil i overvejende grad udkrystallisere sig i strategiske indsatser på følgende områder: 5.1 Nedregulering For at imødegå et faldende befolkningsvolumen i Lolland Kommune, vil et af de væsentligste strategiske indsatsområder i boligpolitikken være arbejdet mod en løbende nedregulering i sektoren, således at kapaciteten tilpasses efterspørgslen. Det vil derfor være et mål for kommunen, at det samlede antal af almene boliger nedbringes. Nedreguleringen vil ske på baggrund af følgende kriterier: Utidssvarende boliger Boliger med uhensigtsmæssig placering i forhold til boligefterspørgslen Boliger beliggende i sårbare afdelinger Den endelige prioritering af nedrivningsprojekter vil ske på baggrund af en vurdering af hvor udsatte de enkelte afdelinger er økonomisk såvel som fysisk. For at hindre at boligspekulanter opkøber tomme boliger med henblik på privat udlejning hvor borgere til tider bor under dårlige boligforhold er kommunen mere stemt for en nedrivning af overskydende boliger i den almene sektor, frem for et frasalg. Kommunen ser positivt på et salg af boliger til lejere, der ønsker at købe deres egen bolig. 5.2 Nybyggeri og moderniseringer På baggrund af kommunens faldende befolkningstal forventes der ikke opført nye almene familieboliger, da der ikke er det fornødne befolkningsgrundlag herfor. Desuden kan kommunen ikke give tilladelse til nybyggeri, når andelen af ledige lejemål for nuværende udgør mere end 2 % af samtlige almene boliger i drift. Det er kommunens politik, at den almene sektor vedvarende skal tilbyde boliger af en høj boligmæssig standard. Kommunen ser således gerne, at boligmassen er af en sådan beskaffenhed, at den tilbyder tidssvarende boliger. Dog skal moderniseringer af de eksisterende almene familieboliger ske under hensyntagen til den samlede m 2 -pris for lejemålene. Ved godkendelse af moderniseringsprojekter, vil kommunen således vurdere den gennemsnitlige m 2 -pris for lejemålene, således at de til stadighed vil korrespondere med m 2 -priser for tilsvarende boliger i den private udlejningssektor. 12

13 Kommunen ønsker også fremtidigt at kautionere for nødvendige vedligeholdelsesprojekter i sektoren. Kautionering vil ske efter en vurdering af boligernes: Huslejeniveau Geografiske placering (jf. kommuneplanens bystruktur og befolkningsudviklingen) Efterspørgslen på boligerne 5.3 Boligudbud Den almene boligsektor udfylder en væsentlig rolle og er en vigtig aktør på det lollandske boligmarked. Sektoren løfter en lang række boligsociale opgaver og er med til at huse en del af kommunens allersvageste borgere. Med baggrund i kommunens befolkningssammensætning og socioøkonomiske profil er den almene sektor en vigtig aktør på det lollandske boligmarked. For at sikre et velafbalanceret boligmarked, er det kommunens politik, at andelen af den almene sektor til stadighed udgør i omegnen af 15 % af den samlede boligmasse. Det er kommunens mål, at sektorens boligudbud skal afspejle borgernes præferencer. Kommunen oplever således en generel vandring fra land til by. Kommunen har derfor en forventning om, at der i sektoren med tiden vil vise sig et tilsvarende mønster, der skal ske inden for rammerne af den gældende kommuneplan og dens bystruktur. 5.4 Udlejning og beboersammensætning Boligorganisationerne indgår i et samarbejde med forvaltningen således at kommunen har anvisningsret til hver fjerde ledige bolig. Med det store boligudbud og det faldende befolkningstal, er der ikke grundlag for at indgå en udlejningsaftale om udvidelse af kommunens anvisningsret. Der er indgået aftale med kommunens boligselskaber om fleksible udlejningsregler, der giver ressourcestærke lejere fortrinsret til en tredjedel af boligerne. Den fleksible udlejning kan bruges som et værktøj i problemramte områder eller som led i en forebyggende indsats. Det er kommunens mål, at velfungerende afdelinger inddrages i løsningen af boligsociale opgaver. Som en del af kommunens boligpolitik er det vigtigt løbende at vurdere behovet for at tage forskellige værktøjer i brug i et aktivt samarbejde med boligorganisationerne. En vej til at sikre en bredere sammensætning af beboermassen kunne desuden være gennem en huludfyldning, hvor udsatte boligområder tilføres nye bolig- og ejerformer. Der kan være behov for at anvende kvarterets boliger til nye boligformål, f.eks. pleje-, studie- eller seniorboliger. 5.5 Boligsociale helhedsplaner I særligt sårbare boligområder med en uhensigtsmæssig beboersammensætning og et højt 13

14 beboergennemtræk er boligsociale helhedsplaner et middel til at fremme en positiv udvikling. Det er kommunens mål at modvirke en ghettoisering af sårbare områder gennem fastholdelse og etablering af en blandet beboersammensætning i boligafdelinger. Kommunen er således interesseret i at indgå samarbejde om boligsociale helhedsplaner med de almene boligorganisationer i sårbare boligområder. Det er et mål for kommunen at de boligsociale helhedsplaner også arbejder med borgernes sundhed. De boligsociale indsatser kan bidrage til at fremme trivslen i boligområderne, øge attraktiviteten for tilflyttere og fastholdelse af nuværende beboere. Desuden kan der gennem den boligsociale indsats arbejdes koncentreret med et områdes image. 5.6 Sammenlægning af afdelinger Det vigende befolkningsgrundlag betyder udlejningsvanskeligheder i den almene boligsektor med deraf følgende udgifter til tomgangsleje. Det er kommunens mål, at der sker sammenlægninger af mindre afdelinger for at de enkelte afdelinger bliver mere robuste. Sammenlægninger vil formentligt gøre det lettere for kommunens boligorganisationer at rekruttere til afdelingsbestyrelser. En sammenlægning af boligorganisationer vil også være ønskværdig. 5.7 Ældreboliger Ældreboliger tildeles borgere, som har en sådan funktionsnedsættelse, at det påkræver en særlig indretning af boligen. Kommunen visiterer borgere til almene ældreboliger. Antallet af ledige ældreboliger er dels et resultat af at en del af boligerne er fejlplacerede og dels kommunens visitationskriterier. Det er kommunens mål at nedbringe antallet af almene ældreboliger. For at skabe kontinuitet i borgernes liv, er det kommunens ønske, at den øvrige almene boligmasse gøres mere ældre- og handicapvenlig, således at borgeren kan blive længst tid i eget hjem. Kommunen ser således positivt på en opgradering af almene familieboliger, hvor der arbejdes med blandt andet bedre adgangsforhold, karmbredder og hævesænkefunktioner i hjemmet. Udmøntning af politikken for almene ældreboliger vil være en udløber af dels en dialog med de almene boligorganisationer og dels en masterplan for området på baggrund af analyser af fremtidigt kapacitets- og lokaliseringsbehov. 5.8 Ungdomsboliger Det vigende befolkningsgrundlag vil betyde en reduceret efterspørgsel på deciderede ungdomsboliger. Allerede i dag stiller de unge højere krav til boligens størrelse. Der er således flere og flere afdelinger, der 14

15 har vanskeligt ved at udleje deres 1-værelses lejligheder. Det er et mål for kommunen at det samlede antal af ungdomsboliger samt 1-værelses lejligheder nedbringes. Trods mindre ungdomsårgange og til trods for at mange unge vælger at fraflytte kommunen i forbindelse med uddannelse, er der fortsat et behov for små begynderboliger til en lav husleje. Således at der fortsat er et tilbud til de unge, der vælger at blive i kommunen. 15

16 Boligpolitikken for den almene sektor i Lolland Kommune vil koncentrere sig om følgende indsatser: Nedregulering for at tilpasse kapaciteten i den almene boligsektor til det faldende befolkningstal i kommunen Moderniseringer ikke flere nye almene familieboliger, men opgradering af eksisterende boliger med høj boligmæssig standard Boligudbud sektoren skal matche borgernes præferencer og afspejle bystrukturen i gældende kommuneplan Udlejning og beboersammensætning velfungerende afdelinger skal være med til at løfte de boligsociale udfordringer Boligsociale helhedsplaner som middel til at modvirke ghettoisering og fremme trivsel i udsatte boligområder Sammenlægning af mindre afdelinger for at gøre dem mere robuste. Ældreboliger nedbringelse af antallet af almene ældreboliger Ungdomsboliger - nedbringelse af antallet af almene ungdomsboliger Boligpolitikken for den almene boligsektor i Lolland Kommune giver sig udslag i dels en Tilpasningsstrategi, hvor det samlede antal boliger reduceres, og dels en Strategi for sikring af kvalitet i boligudbuddet, herunder fx at udbuddet af familieboliger matcher efterspørgslen, at byggeriet er af en tilfredsstillende kvalitet og at lokalitet og moderniseringsgrad gør boligerne attraktive. Det stiller krav til kommunen og til boligorganisationerne og løbende dialog for at følge udsving i borgernes boligpræferencer i dag såvel som i fremtiden. Ved at være på forkant med disse strømninger kan vi sikre at den almene boligsektor til stadighed udgør et kvalitativt godt boligtilbud i Lolland Kommune.

17 6 Revidering af politikken Det indstilles at politikken revideres hvert 4. år i sammenhæng med planstrategien, således at der sikres en overordnet helhed og sammenhæng mellem udviklingen i sektoren og de forskellige politikker og indsatser. 17