I efteråret 2013 har Lolland Kommune haft styringsdialogmøder med de almene boligorganisationer i kommunen.

Transkript

1 Side 1/16

2 1. Styringsdialog 2013 I efteråret 2013 har Lolland Kommune haft styringsdialogmøder med de almene boligorganisationer i kommunen. Alle boligorganisationer har forud for mødet sendt en dokumentationspakke til kommunen. Denne pakke har dannet grundlag for styringsdialogen. Følgende centrale temaer været drøftet på dialogmøderne: Økonomi Udlejning Beboersammensætning Fysiske rammer og renovering Boligsociale indsatser Der er ikke som vanligt udarbejdet egentlige aftaledokumenter for møderne, men en kort opsamling for de enkelte møder er bilagt i kap. 4 De væsentligste konklusioner fra styringsdialogmøderne: At alle boligorganisationerne i kommunen oplever udfordringer omkring udlejningssituationen i form af enten korte/ingen ventelister eller ledige boliger. At lejeledigheden er særligt udtalt i afdelinger beliggende i yderområder og i afdelinger i etagebyggeri, der kæmper med imageproblemer. At der fortsat er behov for boligreduktion. At på det lollandske boligmarked med et overskud af boliger, er den almene sektor ikke konkurrencedygtig på pris, hvorfor det er exceptionelt vigtigt, at huslejerne holdes nede. At det er en svær balancegang at holde huslejeniveauet nede og stadig have et rimeligt vedligeholdelsesniveau. At opnå en mere blandet beboersammensætning og bedre samarbejde om psykisk syge i boligafdelingerne. At flere boligorganisationer har indsendt ansøgninger til Landsbyggefonden om støtte til renovering. Side 2/16

3 2. Generelle udfordringer på tværs af boligorganisationerne Økonomi Det generelle billede efter styringsdialogen er, at hovedparten af boligorganisationerne har økonomiske udfordringer. Der er fire afdelinger, der gennem kortere eller længere tid har været ude af stand til at betale terminer. For så vidt, at der er igangsat en proces omkring genopretning af den pågældende afdeling, vil terminsbetalingerne indgå i den eventuelle byggesag. Hvis ikke det er tilfældet, kan kommunen overtage terminsbetalingerne eller afdelingen vil ultimativt komme på tvang. Desuden er der flere boligorganisationer, der er delvist fritaget for at organisations dispositionsfond dækker tab som følge af lejeledighed. Dermed er der kun en ringe økonomisk buffer i særligt problemramte afdelinger, hvilket på den korte bane er et problem for de udsatte afdelinger men, som på den lange bane også kan blive et kommunalt økonomisk problem, da kommunen i første omgang vil blive nødsaget til at medvirke med kapitaltilførsel til nødlidende afdelinger og ultimativt med aktivering af lånegarantier. Arbejdskapital og henlæggelserne til vedligeholdelse er i flere organisationer presset. Det er en konstant balancegang at afstemme huslejetryk og vedligeholdelsesgrad for kontinuerligt at sikre sektorens attraktivitet, og ved årets dialogmøde har der for første gang været meldinger om decideret vedligeholdelsesefterslæb. Udlejning Det samlede indtryk fra dialogmøderne er, at der i flere boligområder er udfordringer i forhold til udlejning af især ungdomsboliger og små 1-værelses og 2-værelses lejligheder. Andre steder er det især de helt store 4- og 5-værelses lejligheder, der er svære at få udlejet. De mange ledige lejligheder er en økonomisk udfordring for de boligorganisationer, der er berørt af det. I nogle afdelinger er det helt op imod 50% af boligerne, der står tomme. Boligorganisationerne tænker i flere strategier for at tiltrække og fastholde beboere bl.a. i udvikling af attraktive boligområder gennem bygningsvedligeholdelse og egentlige renoveringer. For at tiltrække nye beboere arbejder nogle af organisationerne med egentlige markedsføringsstrategier som fx åbent hus arrangementer og annoncekampagner. Udlejningsvanskelighederne er størst i landdistrikterne og i etagebyggerierne. Geografi og arkitektur er væsentlige faktorer for lejeledigheden, men også den kollektive trafikforsyning og den strukturelle infrastruktur i øvrigt har betydning for bosætningen. Andre afdelinger slås med en uhensigtsmæssig beboersammensætning og som følge heraf kriminalitet, hærværk og dårligt image. Den generelle negative vækst i kommunens befolkningstal vil i sig selv også betyde et stigende antal overskudsboliger. Beboersammensætning Der er en tendens til at beboermassen i sektoren bliver svagere og svagere Boligorganisationerne oplever at de psykisk syge borgere er mere syge og ustabile end tidligere, når de bliver placeret i en bolig. Det betyder at de vanskeligt evner at bo sammen med andre og generer medbeboere. Boligorganisationerne oplever at der kommer flere og flere lejere af den slags, og det er med til at skabe utryghed i de pågældende afdelinger. Desuden efterlades Boligorganisationerne har fået et nummer på en kontaktperson i Lolland Kommune. Side 3/16

4 De fysiske rammer og renovering Der er flere boligorganisationer, der ønsker at nedrive hele boligblokke (Kongeleddet, Riddersborgparken, Birkevænget og Kløvervænget) og der er flere renoveringsarbejder i gang eller på bedding. Konkret gør det sig gældende for: Riddersborgparken omdannelse til rækkehuse med nedrivning af 2 etager, i alt 222 boliger. Fjordgården sætningsrevner, skimmelsvamp, kuldebroer og dårlig tilgængelighed Rosenparken skimmelsvamp, kuldebroer og tilgængelighed Sognefogedvænget nedrivning af et antal boliger og tilgængelighed. Birketlunden nedrivning af et antal ældreboliger. Nødebjergparken slå mindre boliger sammen til større. Birkevænget nedrivning af en blok (12 lejemål), sammenlægning af de store lejemål til mindre og etablering af fællesvaskeri i nyt beboerhus. Østre Park sammenlægning af store lejligheder til mindre Sandby/Provstelunden - huslejestøtte, nye udvendige døre og vinduer, udskiftning af trægavle og alternativt varmeanlæg. Holmeager huslejestøtte, nye udvendige døre og vinduer og evt. modernisering af køkkener og toiletter. Rudbjerg boligreduktion og huslejestøtte. Horslunde afd. - boligreduktion. Kongeleddet nedrivning af en blok. Margrethevænget nedregulering af et antal lejemål og sammenlægning af de største lejligheder til mindre. Boligsociale indsatser Forud for en forlængelse af helhedsplaner har Landsbyggefonden stillet som krav, at der etableres et fællessekretariat på tværs af Lolland og Guldborgsund Kommuner. Der er tre boligsociale helhedsplaner i Lolland Kommune: Boligforeningen Lolland og Lolland Almennyttige Boligselskab arbejder på en fælles indsats i Østre Park og Margrethevænget i Maribo. Det er forventningen at helhedsplanen løber til ultimo Boligselskabet Sognefogedvænget og Lolland Almennyttige Boligselskab har i år opstartet en fælles helhedsplan i Rødbyhavn i Kongeleddet, Syltholmsparken og Sognefogedvænget. Nakskov Almene Boligselskab har en helhedsplan for de tre afdelinger Riddersborgparken, Nørrevænget II og Nørrevold. Helhedsplanen er besluttet forlænget til ultimo 2015, hvorefter der planlægges ny helhedsplan mellem Birkevænget (Lejerbo) og Nørrevænget II (NAB). Side 4/16

5 Formålet med planerne er overordnet at fremme trivslen i boligområderne, øge attraktiviteten for tilflyttere og fastholdelse af nuværende beboere. De boligorganisationer, der medvirker i de boligsociale helhedsplaner ser planerne som et godt middel til at styrke udviklingen i boligområderne. Derudover er der projekt HUB ud! i Riddersborgparken, Birkevænget og Nørrevænget II i Nakskov for udsatte unge. Side 5/16

6 3. De lovmæssige rammer og den videre proces Den 1. januar 2010 trådte styringsreformen af den almene boligsektor i kraft. Styringsreformen har medført en række lovændringer og regelforenklinger, som betyder en ændring fra detailstyring til aftalestyring mellem kommuner og boligorganisationer. En af de vigtigste konsekvenser af styringsreformen er, at grundstenen i samarbejdet mellem kommune og boligorganisation fra 2010 er en styringsdialog i form af et årligt dialogmøde. Dialogmøderne skal være udgangspunktet for formulering af aftaler og kontrakter mellem kommunen og boligorganisationen, der sikrer kontinuitet og en målrettet indsats i boligområderne. Det er kommunen, der sørger for, at der holdes ét årligt dialogmøde med hver boligorganisation, som har hjemsted i kommunen. Det er dermed kommunen, der har ansvaret for at planlægge og organisere processen omkring styringsdialogen. Boligorganisationerne indsender en dokumentationspakke forud for dialogmødet, og det er denne pakke mødet skal tage udgangspunkt i. Dokumentationspakken skal som minimum indeholde styringsrapport, regnskab, årsberetning og revisionsprotokol. Følgende forhold indgår i styringsrapporten: Evaluering af boligorganisationens og dens afdelingers virksomhed inden for nærmere angivne områder, herunder oplysninger om større udfordringer og initiativer. En redegørelse for centrale regnskabstal og andre nøgletal, hvis de afviger væsentligt fra det normale niveau. Angivelse af et eventuelt behov for at indgå aftaler med byrådet. Side 6/16

7 4. Opsamling på styringsdialog Lejerbo Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 8. august 2014 Brevid: Sagsnr.: Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk 1) Boligsocial indsats omkring Birkevænget efter genhusning fra Riddersborgparken 2) Ombygning og nedrivning i Birkevænget, er igangsættes, projektering og udbud pågår 3) Organisationens og afdelingens økonomi i forbindelse med tommelejemål i Birkevænget i forbindelse med ombygningen og lejeniveauet i afdelingen. Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Ovennævnte 3 udfordringer. Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Boligsocial indsats omkring Birkevænget og Nørrevænget Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) Udlejningssituation Side 7/16

8 Boligselskabet af 1944 i Nakskov Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 1) Psykisk syge i afdelingerne 2) Mulighed for at få kommunalt indskud til boliger opført før ) Mulighed for at få 59 anvisninger i genhusningssituationer 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Ovenstående Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Afklaring af indhold i projekt Kløvervænger, herunder antal boliger der skal nedrives, omfanget af renovering af resterende boliger, antallet af ny handicapvenlige boliger i et plan mv. Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) Ovenstående 3 udfordringer + boligpolitik generelt Side 8/16

9 Lolland Almennyttige Boligselskab 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 1) Tomgangsboliger og deraf lejetab.. 2) Manglende midler i dispositionsfond og deraf 4 afdelinger fritaget for at få dækket tab på fraflytninger og lejetab.. Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk 3)Økonomi generelt og flere store landsbyggefondssager... Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Der er behov for tæt dialog omkring LBF sager, de fysiske forandringer og økonomiske løsninger/støtte Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Økonomi ifht. LBF støttesager Fleksibel udlejning Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) Side 9/16

10 Nakskov Almene Boligselskab 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 1) Fjordgårdens renoveringssag 2) Rosenparkens renoveringssag Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk 3) Selskabets økonomi herunder administrationsbidrag Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Der er behov for en afklaring af renoveringssagerne og i hvilket omfang LK vil deltage. Der er aftalt møde ultimo august omkring Fjordgården. Der skal ske en afklaring af, om ungdomsboligerne i Nørrevold kan være startboliger eller om der skal arbejdes med en ommærkning til familieboliger og en deraf følgende udgift til ombygning. Selskabets økonomi på sigt skal sikres. Der har været overvejelser om salg af administrationsbygning, men den kan ikke afhændes uden tab, hvilket selskabet ikke har økonomi til. Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Startboliger i Nørrevold eventuelt Drøftelse af og sikring af selskabets økonomi fremover Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) Nedenstående er fra referat boligorganisationerne imellem Boligorganisationerne ønskede først og fremmest en bedre planlægning af dialogmødet, indkaldelse i god tid og nødvendig tid til drøftelser. Fleksible udlejningsregler. Hvilke regler er gældende? Er der særlige regler i forbindelse med de individuelle renoveringssager? Kommunen bedes orientere om de fremtidige planer for ældreboligområdet. Genhusningsaftalerne i forbindelse med renoverings/ boligreduktionssager ønskes gennemført efter lovens 59 og ikke

11 Er der opdateringer på den boligpolitiske plan? Referater fra møderne? 11

12 Boligselskabet Sognefogedvænget Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 1) m2 pris i forhold til private udlejere 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk 2) flere tomme boliger og næsten tomme ventelister 3) tilpasning af boliger i forhold til efterspørgsel Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Samarbejde i forhold til den ansøgte LBF sag, således at vi sammen kan gøre en indsats. Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) 12

13 Selskabet Domea Holeby 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 1) m2 pris i forhold til private udlejere Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk 2) flere tomme boliger og næsten tomme ventelister 3) tilpasning af boliger i forhold til efterspørgsel Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Der ansøges i LBF om nedlæggelse af flere boliger rundt omkring i Fuglse, Holeby og Errindlev Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Samarbejde i forhold til den ansøgte LBF sag, således at vi sammen kan gøre en indsats. Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) 13

14 Ravnsborg Ældreboligselskab 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 1) Borgerne bliver svagere og svagere før de visiteres til en bolig Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk 2) Nedlægning af den gule bygning i Birket 3) Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Samarbejde i forhold til den ansøgte LBF sag, således at vi sammen kan gøre en indsats. Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) 14

15 Opsamling på styringsdialog 2013 Hvad er de 3 væsentligste udfordringer for selskabet? 9. juli 2014 Brevid: Sagsnr.: Lolland Kommune Udvikling- og Erhverv 1) Ledige boliger 2) Manglende økonomi i dispositionsfonden 3) Markedsføring Kontaktperson Cecilie Bjørn Udvikling og Erhverv Tlf.: cebjo@lolland.dk Hvad er der behov for at der bliver arbejdet med og - om muligt - hvordan? Reduktion af eksisterende boliger og en fremadrettet samlet strategi for almene boliger i Lolland Kommune. Pt. er det ikke vores opfattelse at kommunen samarbejder, men blot orienterer, når de har truffet beslutninger. Markedsføring af boliger på Lolland, der kan tiltrække stabile og ressourcestærke beboere. Psykisksyge i almene boliger Der er forsat mange problemer og der bør etableres et tæt samarbejde omkring disse, således at der opnås tilfredsstillende løsninger for de syge såvel som de omkringboende. Hvad er der behov for at indgå aftale med kommunen om? Det er ikke vores opfattelse at kommunen har nogen planer for fremtidens bosætninger: Hvad skal de almene boliger bruges til? Hvor mange almene boliger skal der være? Lever de almene familieboliger op til de behov, det kan forventes de fremtidige beboere vil have? Hvor mange ældreboliger skal der være? Lever de almene ældreboliger op til de behov, det kan forventes til disse i fremtiden? Hvordan sikres en god balance mellem beboerne i boligbebyggelserne hvor mange ikke etniske i samme område, hvor mange socialt tunge 15

16 Ønsker til temadrøftelser på det kommende fælles politiske dialogmøde (efterår 14) Her henvises til referatet fra det seneste fællesmøde for boligorganisationerne den 10. april d.å., hvor der var enighed om at følgende punkter ønskes drøftet: Boligorganisationerne ønskede først og fremmest en bedre planlægning af dialogmødet, indkaldelse i god tid og nødvendig tid til drøftelser. Fleksible udlejningsregler. Hvilke regler er gældende? Er der særlige regler i forbindelse med de individuelle renoveringssager? Kommunen bedes orientere om de fremtidige planer for ældreboligområdet. Genhusningsaftalerne i forbindelse med renoverings/ boligreduktionssager ønskes gennemført efter lovens 59 og ikke 51. Er der opdateringer på den boligpolitiske plan? Referater fra møderne? 16