Forretningsplan - projekt kondemnering og boligsocial indsats i private udlejningsboliger.

Transkript

1 Forretningsplan - projekt kondemnering og boligsocial indsats i private udlejningsboliger. Forretningsplanen tager udgangspunkt i erfaringerne fra dette projekt. Det antages at beboersammensætningen i de dårlige boliger er den samme i Mariagerfjord og i Guldborgsund. A. Baggrund: Siden 2010 har nedrivning af forfaldne ejendomme været en vigtig del af kommunens politik for forskønnelse, forbedring af levevilkår i lokalområder og bosætning. Med de nye midler til Landsbyfornyelse er og vil indsatsen blive væsentlig forstærket i Denne indsats retter sig stort set udelukkende på tomme ejendomme. Der sker i disse år en betydelig tilflytning til af borgere, der står udenfor arbejdsmarkedet. Der har været en betydelig stigning i denne tilflytning inden for de seneste år. Antallet af tilflyttere, der ansøgte om kontanthjælp var i 2012 på 216, i 2013 var antallet steget til 335 og i 2014 (pr. ultimo december) skønnes antallet at være 287. Det vurderes, at hovedårsagen er, at der er et stort udbud af billige og dårlige udlejningsboliger i kommunen. Denne tendens økonomisk og social migration - ses også i andre landkommune, også fordi huslejeniveauet i privat og alment boligbyggeri i større byer er steget meget. Dårlige boliger udlejes eksempelvis uden indskud og med 1. måneds husleje gratis. De er derfor tit en nødvendig nødløsning for borgere uden midler og med et akut boligbehov. A.1. Konsekvenser af dårlige boliger. De dårlige boliger har samtidig andre negative konsekvenser, herunder for lokalsamfundene, og der er store kommunale udgifter og andet ressourceforbrug forbundet med de dårlige udlejningsboliger. I få men alvorlige tilfælde - kan blot en enkelt husstand være skyld i at et lokalsamfund trives dårligt. Det vurderes, at en systematisk indsats for at lukke dårlige udlejningsboliger med hjemmel i byfornyelsesloven vil være udgiftsreducerende for, samtidig med at det i høj grad vil styrke vilkårene for bosætning. Herudover vil det kunne hjælpe mange udsatte borgere til bedre boligforhold. A.2. Referenceprojekt Projektet tager udgangspunkt i et tilsvarende projekt fra Mariagerfjord Kommune, der siden starten af 2012 har arbejdet proaktivt og systematisk med kondemnering og genhusning i dårlige udlejningsboliger med meget gode resultater. Her er kondemneret knap 180 boliger og genhuset 70 husstande indtil juni Erfaringen er, at det er muligt at komme spekulationsudlejning til livs og samtidig give beboerne i de dårlige boliger en væsentlig bedre livskvalitet. De borgere, der er blevet genhuset har generelt tilkendegivet meget stor tilfredshed med at få en bedre bolig. Kommunens lovpligtige indsats i forhold til klager over fugt og skimmelsvamp er samtidig organiseret således at den indgår i projektet. Erfaringerne hermed har også været gode. Ved at kombinere tekniske og socialfaglige kompetencer løses opgaverne bedre både for borgere og for forvaltningen. Der lægges op til, at modellen fra Mariagerfjord Kommune anvendes i sin helhed.

2 A.3. Boligsocial medarbejder. Omdrejningspunktet i Mariagerfjord Kommunes projekt har været en boligsocial medarbejder på fuld tid, der har varetaget beboerkontakter og stået for genhusningerne. Den boligsociale medarbejder har tillige koordineret indsatsen mellem de kommunale afdelinger. Den boligsociale medarbejder indgår tillige i forebyggende indsatser, og er kommunens vigtigste aktør i forhold til de egentlige nomadefamilier. Den boligsociale medarbejder bistår også i flyttesituationer med udsatte borgere, selv om der ikke er tale om genhusning efter byfornyelsesloven. A.4. Beboerprofilen i de dårlige boliger erfaringstal fra Mariagerfjord. Det skønnes at ca. halvdelen af de borgere, der findes i de dårlige boliger er tilflyttere inden for de sidste 5 år. Mange har flyttet rundt mellem flere dårlige boliger Det skønnes at minimum 75% af beboerne mellem 18 og 60 år er udenfor arbejdsmarkedet. Det skønnes, at der er børn i ca. 25% af husstandene. B. Projektet. B.1. Grundlæggende holdning: Borgere, der vælger at flytte til, fordi de ønsker det, er velkomne uanset husstandens indkomst og øvrige forhold. Der vil fortsat være boliger nok i alle prisklasser. B.2. Formålet med projektet: Forskønnelse i mindre byer og landdistrikter Sunde og gode boliger til udsatte familier Forebyggelse af social og økonomisk tilflytning Reduktion af sociale udgifter Bedre udnyttelse af kommunens ressourcer Bekæmpelse af boligspekulation B.3. Systematisk boligtilsyn På baggrund af en kortlægning af dårlige boliger iværksættes der et tilsyn på udlejningsboliger med mulig sundhedsfare efter byfornyelseslovens kap. 9. Hvor der er sundhedsfarlige forhold kondemneres boligen og beboerne genhuses. Kondemneringen kan kun ophæves, hvis boligen renoveres til en god og tidssvarende stand, og de fleste af de kondemnerede ejendom vil formentlig skulle nedrives. Ejere af kondemnerede udlejningsboliger har ikke krav på erstatning eller støtte til at udbedre mangler jf. byfornyelseslovens 77 stk. 4. B.4. Konkrete mål for indsatsen. Projektet foreslås at løbe i 2 år. Det forventede omfang er: Besigtigelser 120 boliger Kondemneringer 90 boliger Genhusninger 60 boliger

3 B.5 Kommunale udgifter (estimeret): 1 år 2 år!alt Byfornyelse bygningsgennemgang og genhusning kr. Statsrefusionen udgør kr. Kommunal andel udgør kr. Konsulenthonorar kr Lønudgift til boligsocial medarbejder på fuld tid kr. Kommunal projektudgift i alt kr. 95% af kommunens andel af de 2,7 mill. kr. kan lånefinansieres via lavrentelån i 20 år. Lånefinancieringen af de kr. vil følgelig løbe ud over projektperioden. Såfremt kommunens andel lånefinansieres, vil udgiften i den 2-årige projektperiode være på ca.: (2 x ) + (2 x ) + (2 x ) kr. Desuden skal der tillægges kr, i rådgiverhonorar, forbrugt i forundersøgelserne i Dertil kommer det eksisterende ressourcetræk på min. 2 x 1 årsværk på specialmedarbejdere i de enkelte situationer. Dette ressourcetræk vurderes dog at blive mere ligeligt fordelt med en klar rollefordeling hos de enkelte centre ved indførsel af den boligsociale medarbejder, jr. Mariager Fjord modellen. C. Resultaterne C.1. Virkning på sociale udgifter: Tages der direkte afsæt i Mariagerfjord Kommunes erfaringer kan der tages udgangspunkt i, at der som en konsekvens af den nævnte økonomiske og sociale migration vil være følgende konsekvenser. Erfaringstal fra Mariager Fjord Kommune: 20 personer på kontanthjælp ville have flyttet til kommunen, heraf 5 par og 10 enlige. Den kommunale andel af kontanthjælp ca kr. årligt. Hertil kommer enkeltydelser. 20 kontanthjælpsmodtagere, heraf 15 forsørgere og 5 u/30 år uden uddannelse: forsørgere: kr. årligt x15 = kr. årligt refusion = årligt unge ej forsørgere u/30 år uden uddannelse: kr. årligt x 5 = kr. årligt refusion = kr. årligt I alt: kr kr. = kr. årligt

4 Erfaringstal fra Mariager Fjord Kommune: Der ville være udbetalt boligstøtte til 5 husstande og boligydelse til 10 husstande. Den kommunale andel vil være ca kr. om året. Boligstøtte: 2 enlige mødre, 3 par 7 unge u/ 30 år. - 2 enlige mødre: kr. årligt x 2 = kr. refusion = kr. årligt - 7 unge: kr. x 7 = kr. årligt refusion = kr. årligt - 3 par: kr. x 3 = kr. årligt refusion = kr. årligt I alt: kr kr kr. = kr.årligt Bemærkning: Boligerne kan være så dårlige, at borgerne har behov for hjælp til indskud i ny bolig af de årige vil have behov for bostøtte, hjælp fra psykiatrien ( 85 timer) eller misbrugsteam. Ofte ses det at der er behov for flere samtidige foranstaltninger f.eks. både misbrugsbehandling og et socialpsykiatrisk tilbud. - 5 personer der modtager 7 85 støttetimer pr. uge, samt f.eks alkoholbehandling i 1 år = kr. årligt - 4 personer modtager et tilbud om forsorgshjem i 1-6 mdr. Den kommunale udgift til ophold på forsorgshjem er 650,- pr døgn. 650,- x 30 dage x 4 personer = pr. mdr. Bemærkning: Antallet af borgere der vil have behov for bostøtte, hjælp fra socialpsykiatrien, Misbrugsbehandling, eller forsorgshjem må siges at være et meget forsigtigt skøn. Det er administrationens skøn, at antallet kan være mindst det dobbelte. Erfaringstal fra Mariager Fjord Kommune: 4-6 børnefamilier med behov for hjælp ville være tilflyttet, heraf 1-2 med behov for omfattende støtte, alternativt anbringelse udenfor hjemmet. Familier med anbragte børn (1-2 familier): 2 anbragte på opholdssted fratrukket statsrefusion = årligt. 2 i familiepleje = kr. årligt. Forebyggende foranstaltninger (4 familier): Støtte i hjemmet v/ PFI (familiesupplering) = kr årligt I alt: kr. + = kr. = kr årligt. Bemærkning: Foreløbige erfaringstal for 7 nyligt behandlede skimmelsvampsager viser, at udgiftsberegningen der ligger i dette oplæg, sandsynligvis vil være markant højere end først antaget. Projektets midtvejsevaluering vil vise, hvorvidt samtlige ovennævnte estimater er et udtryk for de reelle udgifter/besparelser eller om der skal ske en efterfølgende regulering og forventningsafklaring hvad angår projektets positive påvirkning på bl.a. kommunens økonomi.

5 C.2. Kommunale ressourcer i øvrigt. Erfaringerne fra Mariagerfjord er, at der dels sker en aflastning af afdelingerne og at den kommunale indsats i meget høj grad bliver målrettet. Det er dog næppe muligt at sætte tid/ressourcer på de enkelte afdelingers aflastning. C,3, Andre forventede resultater. Der vil kunne nedrives ca. 40 af de kondemnerede bygninger som led i indsatsen for forskønnelse i landsbyer og landdistrikter. D. Forslag til proces og organisering: Projektet igangsættes hurtigst muligt i overensstemmelse med de ovenstående for en periode på 2 år. Projektforslaget forelægges til politisk godkendelse, herunder frigivelse af midler til projektets gennemførelse. Der nedsættes en styregruppe, bestående af centercheferne for de relevante centre: Miljø & Plan, Arbejdsmarked,, Familie & Forebyggelse og Social samt Direktør Ole Jakobsen og Leder af Plan & Byggeri, Pernille M. Nielsen (projektleder). Der nedsættes en arbejdsgruppe, bestående af relevante repræsentanter fra de ovennævnte centre til varetagelse af projektopgaverne. Der udarbejdes og vedtages en handlingsplan på tværs af relevante centre for dårlige udlejningsboliger, herunder proces- og rollefordeling. Gennem tilknyttet GIS projekt foretages 0-punktsmåling, midtvejsevaluering og slutevaluering af projektet. Der igangsættes en kortlægning af de dårlige udlejningsboliger i samarbejde mellem de forskellige afdelinger/centre og GIS afd.. Der ansættes en boligsocial medarbejder på fuld tid. Der sker halvvejsevaluering i april/maj Projektet sendes i høring i følgende udvalg: Teknik og Miljøudvalget Arbejdsmarkedsudvalget Børn, Familie og Uddannelsesudvalget Handicap og Psykiatriudvalget Kultur. Turisme og Bosætningsudvalget Projektet foreslås finansieret via den centrale projektpuljekonto under Økonomiudvalget. Revideret sidst den PMN