Energirenovering af almene boliger en erfaringsudveksling hen over Øresundsbroen

Transkript

1 Energirenovering af almene boliger en erfaringsudveksling hen over Øresundsbroen Både i Danmark og i Sverige blev der i 60 erne og 70 erne bygget massevis af hurtige boliger, der i dag bliver kaldt henholdsvis kransporsbyggerier og millionprogrammet. Og i begge lande er der en stor udfordring med at få dem renoveret og energieffektiviseret. Kan vi mon lære noget af hinanden på tværs af Øresund? Det spørgsmål stod øverst på dagsordenen ved et seminar i Malmø i oktober 2015, hvor eksperter og interesserede aktører i branchen mødtes for at udveksle erfaringer. n Tekst: Anita Kurowska Larsen n Foto: Jens C. Hilner Den danske renoveringsmodel I Danmark udgør de almene boliger ca. 20 % af boligmassen, så det betyder noget for samfundets renoveringsaktivitet, når man tager fat her. I dag er der i Danmark stor fokus på helhedsorienteret tænkning, hvor det ud over selve renoveringen af boligerne også handler om at give et identitetsløft til hele området. Et vigtigt element i projekterne er ligeledes aktiv inddragelse af beboerne både før og under selve byggeprocessen. Et godt eksempel er Rosenhøjprojektet (se side 58) ved Århus. Men sådan har det bestemt ikke altid været. Bare for 15 år siden handlede det om at få udskiftet vinduer i de piv utætte bygninger, husker Henrik Mielke, der er administrerende direktør for Enemærke & Petersen a/s tilbage. For os handlede det dengang om hurtigt at finde den mest effektive og mindst nedslidende arbejdsproces netop til den type opgaver. Senere, omkring 2007/2008, flyttede fokus sig på bygningen, så også den krakelerende beton fik en ny indpakning og et nyt tag. Men det var stadig renovering på enkeltbygningsniveau. Det er først nu, at man tænker på at give hele området et løft både de enkelte bygninger, området imellem dem, indbindingen i det omkringliggende samfund og indretningen af boligerne. Og gevinsten er et betydeligt identitetsløft, fordi beboerne inddrages på en måde, så den negative Timeforbrug pr. opgang for et sjak Remisevænget Øst Facaderenovering Havesjak Timeforbrug pr. opgang Gennemsnit af blok 345 timer 34 % af 1. blok Blok nr. i rækkefølge efter udførelse alle 15 blokke Figur: NHBertelsen Helhedsperspektivet har gjort det muligt at udvikle nye Helhedsperspektivet har gjort det muligt at udvikle nye modeller, modeller, hvor renoveringsprisen takket være industrialisering hvor renoveringsprisen takket være industrialisering falder drastisk og besparelsen kommer bygherren til gode (Kilde: SBi; falder drastisk og besparelsen kommer bygherren til gode (Kilde: SBi; Facaderenovering af Urbanplanen, Amager) Facaderenovering af Urbanplanen, Amager) 54

2 Seminaret Energirenovering af boliger i det svenske millionprogram en udveksling af erfaringer og knowhow mellem svenske og danske aktører hen over Øresundsbroen blev afholdt den 8. oktober 2015 i Malmø i et samarbejde mellem Dansk Byggeri, Enemærke & 138 av de 2120 personer i arbetsför ålder Petersen a/s og Advokatfirman Wåhlin AB. Se program og præsentationer på i Lindängen som inte försörjer sig på eget arbete. 1 av av de 2120 personer i arbejdsför ålder i Lindängen som inte försörjer sig på eget arbete Et socialt investeringsperspektiv: Hvis det lykkedes inden for en tidsramme på otte år at få 138 af de 2120 langtidsarbejdsløse beboere i Lindängen over i fast beskæftigelse, ville man kunne tjene investeringen hjem. (Kilde: Stadskontoret i Malmö Stad) Illustration: abrahamsson-forth.se Jeg synes, at vi skal skifte fra problem til mulighed. Vi kan sagtens gøre de her områder attraktive at bo i. Per Ekelund omdømmespiral brydes, og det faktisk bliver attraktivt at flytte ind til området. Min vurdering er, at vi i fremtiden kommer til at bruge mere af den slags renoveringer til at fremme det arkitektoniske udtryk på mange af de triste betonfacader, vi har i Danmark, og som skal renoveres energimæssigt, udtalte Niels Haldor Bertelsen, seniorforsker ved Statens Byggeforskningsinstitut, og tilføjede: Så det bliver både et energimæssigt og et arkitektonisk løft, og ikke mindst et løft over for den måde, som beboerne bruger og oplever husene. Den svenske model I Sverige har man endnu ikke så mange erfaringer at trække på. Den svenske debat har i lang tid været præget af de nærmest uoverkommelige omkostninger, som en renovering af millionbyggeriet vil medføre. De omkring boliger, der blev bygget i perioden udgør mere end 30 % af den samlede svenske boligmasse. Alene i Malmø er der lejligheder fra dengang, så renoveringsbehovet er enormt. Samtidig kan Sverige ikke nå sine klimamål uden omfattende investeringer i energirenovering af millionprogrammet. Omkostningerne skønnes at ligge på mellem en halv og en hel million svenske kroner pr. lejlighed. I Sverige har man modsat Danmark ikke nogen Landsbyggefond til at finansiere renoveringen. De hidtidige projekter har derfor også båret præg af, at der kun blev renoveret få blokke ad gangen, så man ikke rigtig kunne høste industrialiseringsgevinsten. Rullende ROT En væsentlig forskel mellem Danmark og Sverige er, at de svenske almene boliger ejes dels af kommunale og dels af private boligselskaber. De sidstnævnte arbejder ud fra et markedsperspektiv. For eksempel det børsnoterede selskab Victoria Park AB, der ejer en række boligselskaber i Syd- og Midtsverige. Her opfordrede Per Ekelund, adm. direktør i Victoria Park, til at gå væk fra den pessimistiske retorik i Sverige. Jeg synes, at vi skal skifte fra problem til mulighed. Vi kan sagtens gøre de her områder attraktive at bo i ved at fremme den sociale udvikling i nærområdet, ansætte områdets beboere og bygge nye huse blandt de eksisterende bygninger, for der er god plads til det, sagde Per Ekelund. Finansieringen skaffes ved, hvad han kalder for rullende ROT: Man opgraderer boligerne, hvilket godt nok indebærer, at beboerne må flytte. Men så kan lejen stige, og det åbner mulighed for at låne kapital til at finansiere opgraderingen. Alternative beregningsmodeller Andre, som fx Malmø Kommune, har taget handsken op og forsøger at vende svaghed til styrke, uden at det skal medføre lejestigninger. 55

3 Fra venstre: Fra Danmark Henrik Mielke fra Enemærke & Petersen a/s, Signe Antvorskov Krag fra SAK Innovation & VE-Byg samt fra Sverige Lena Eriksson fra Stadskontoret i Malmö Stad, Per Ekelund fra Victoria Park, Madeleine Nobs fra NCC/Renoveringscentrum. For hvad sker der, hvis man tør tænke ud af boksen, og ser på de høje renoveringsomkostninger på en helt ny måde? Bjarne Stenquist, der arbejder i Malmøs kommunale enhed for Forskning og Udvikling og socialt bæredygtig udvikling, præsenterede en sådan alternativ måde ved projektet Bygga om dialogen. Her identificerede man Lindängen i Malmø som et egnet boligområde til tankeeksperimentet, og så inddrog man en række aktører, der har direkte eller indirekte berøring med ghettoen. Den nye tilgang var, at man kiggede på, hvad det koster samfundet at have så uforholdsmæssigt mange voksne uden for arbejdsmarkedet koncentreret på et lille sted. Vi regnede ud, at det ville koste svenske kroner pr. lejlighed at bringe de her boliger op til en god leve- og energistandard. Målet var at udføre en renovering, der kan holde i mindst 40 år og giver en reduktion af energiforbruget på mindst 50 %, og beboerne skulle have råd til at blive boende. Og så regnede vi på, hvor mange arbejdsløse i det her byggeri, vi skulle flytte over i fast beskæftigelse for at finansiere udgiften, sagde Bjarne Stenquist, og tilføjede: Resultatet fik de lokale politikere til nærmest at falde ned af stolen. Frugtbar udveksling af best practise Der blev præsenteret flere spændende projekter, og der blev disku- Inte bara byg jobb Ett brett anslag... Inre och yttre underhåll / urban odling etc Spårvagnar Ett attraktivt centrum Skolan Jobs ville ikke bare skulle skabes i selve byggeriet der kræves en bredere indsats (Kilde: Stadskontoret i Malmö Stad; Illustration: Jörgen Abrahamsson) Öppen förskola Äldreomsorg Sociala företag Energiproduktion 56

4 Der blev udvekslet viden, erfaringer og visitkort mellem de svenske og danske eksperter i pauserne. teret livligt under paneldebatten, hvis formål var at få belyst sagen fra flere mulige faglige vinkler. Én af paneldeltagerne var Signe Antvorskov Krag, stifter og ejer af SAK Innovation og formand for interessegruppen VE-Byg i Dansk Byggeri. Som ingeniør har hun specialiseret sig i integration af solenergi i bygninger og arbejdet med bæredygtig byplanlægning. Men de seneste år har Signe beskæftiget sig med brugerinvolvering. Én ting er at renovere en bygning til tip-top stand, men en anden er at få de mennesker, der skal bo der til at agere så besparelsen realiseres i virkeligheden i stedet for at forblive på papiret, pointerede Signe Antvorskov Krag. Som eksempel kan det nævnes, at hvis folk i årevis har frosset i utætte bygninger, og lige pludselig får lov til at flytte ind i noget tæt og lunt, så vil de ofte vælge ekstra komfort frem for energibesparelse og så ryger termostaten gerne et par grader højere op, end der reelt er behov for. Så her skal man arbejde med god kommunikation og synliggørelse af både energi og indeklima for at påvirke adfærden i bygningerne. Panelet var ligeledes optaget af, at det er ekstremt vigtigt at indsamle viden om og helt konkret dokumentation for, hvad der virker hvordan i de forskellige renoveringsprojekter rundt omkring. For hvad der spares i omkostninger, tjenes på bundlinjen. n Det mener Dansk Byggeri Der er i alt ca almene boliger i Danmark, hvilket svarer til ca. 20 % af den samlede boligmasse. De almene boligbyggerier dækker over familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger og spiller en helt central rolle i at sikre, at der er boliger til alle, både nu og i fremtiden. For at fremtidssikre kvaliteten og niveauet for de almene boliger, bør følgende tilpasses: n Det kommunale grundkapitalindskud skal sættes ned til 7 % af anskaffelsessummen mod de nuværende 10 % n Kommunerne får mulighed for at låne til grundkapitalindskuddet n Der skal afsættes flere midler til renovering, da Landsbyggefondens renoveringspulje er for lille n Landsbyggefonden bør kunne give støtte til nedrivning både med henblik på at rive ned og bygge nyt i stedet for kun renovering, når det totaløkonomisk er mest rentabelt n Landsbyggefonden bør kunne give støtte til nedrivning i yderområder, hvor fraflytning medfører, at antallet af boliger overstiger behovet for boliger 57

5 Rosenhøj en renovering, hvor helhedsplan, industrialisering og beboerinddragelse går op i en højere enhed Rosenhøjbebyggelsen i Viby Syd er bygget i årene , og var i starten af nullerne meget nedslidt. Der var utætte vinduer og tage, og betonen havde mange skader. Desuden kunne man mærke udfordringen med beboersammensætningen. Landsbyggefonden (LBF) var enig, men der var ingen midler. Først efter omfattende uroligheder i kølvandet på de danske Muhammed-tegninger i efteråret 2005 besluttede politikerne at gøre noget ved problemet og tilførte LBF ekstra midler. I 2007 kunne man starte dialogen med beboerne og Århus Kommune om en arkitektkonkurrence. Helt fra starten af var der tænkt på en masterplan for hele området, lokale arbejdspladser og et nyt torv og medborgerhus for beboerne. Beboerne har også fået mulighed for at vælge mellem forskellige nye vinduer og altantyper i deres boliger, og spritnye badeværelser og køkkener som tilkøb. Finansieringen er til dels indhentet via kommende energibesparelser og dels ved indtægter fra de 47 nyopførte boliger. Opførelsesperioden løber i perioden i to storentrepriser med henholdsvis Enemærke & Petersen og Wicotec Kirkebjerg. Beboerinddragelsen og det store engagement fra boligselskabet, rådgiverne og entreprenørerne har givet flotte resultater, allerede i slutningen af Leif Jensen, direktør i Boligforeningen Århus Omegn pegede blandt andet på følgende gevinster: n Øget beskæftigelse n 15 ordnære stillinger n 5 lærepladser n Adskillige praktikforløb (afklaring over 13 uger) n Herudover løntilskudsjobs, fritidsjobs og fleksjobs (beskyttede stillinger) n Øget tryghed n Hærværk i afdelingen er næsten ikke eksisterende længere, så udgiften til forsikringspræmie er reduceret med 50 %. De opnående besparelser herved udgør 1/3 af den huslejestigning, som beboerne får som følge af renoveringen. Pointen er derfor, at det ofte kan betale sig at renovere boligområderne, idet man opnår et betydeligt ejerskab, der igen betyder, at bl.a. hærværk forsvinder. Energirenovering 58

6 FACADETYPER Blok type P (Punkthuse). Puds Blok type X (Horizontal). Højstyrkefiberbeton og træbeklædning Blok type Y (Monolit). Skifer Blok type Z (Hor. + Mon.). Tyndplade: Zink, eller anodiseret alu og træbeklædning Blok PUDS Punkthuse PUDS Matildelundsvej Rosenhøj Vænge blokke TYNDPLADE Z Rosenhøj Allé blokke HØJSTYRKE X Rosenhøj Rosenhøj Bakke 6 blokke SKIFER Y Der var behov for at bryde med monotonien i de fuldstændige ens bygninger. Så man har revet lidt ned for at åbne det lukkede område op mod omegnen, og man har bygget lidt nyt og fortættet. Beboerne blev inddraget i, hvordan lige præcis deres blokke og gårdmiljøet imellem dem skulle se ud fremover. (Kilde: Boligforeningen Århus Omegn, Renovering af Rosenhøj) 59