Tillægsnotat til områdeanalyse af 10. november 2009 Bagsværd Park 2880 Bagsværd

Transkript

1 Tillægsnotat til områdeanalyse af 10. november 2009 Bagsværd Park 2880 Bagsværd Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, 1067 København K Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web:

2 1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af byplanlægger Astrid Viskum på vegne Gladsaxe Kommune, By- og Miljøforvaltningen, Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, 2860 Søborg, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige et tillægsnotat til områdeanalyse af 10. november 2009 vedr.: Adresse: Postnr./by: Matr.nr.: Bagsværd Park 2880 Bagsværd 105 matrikler beliggende i Bagsværd (herefter også benævnt Udviklingsområdet). 2 Formål Formålet med udarbejdelsen af tillægget er følgende: A) At illustrere sammenhængen mellem de fundne break-even bebyggelsesprocenter for de enkelte områder i analysens afsnit og de anbefalede bebyggelsesprocenter for de enkelte områder i analysens afsnit 6.2. B) At foretage en analyse af ændringen i den anbefalede bebyggelsesprocent for udviklingsområdet som helhed, såfremt område 4, Håndværkerbyen, ændrer anvendelse til udelukkende at bestå af kontor, at detailarealet ændres til ca m 2 samt at andelen af boliger ansættes til ca. 25% af Udviklingsområdets samlede etageareal. Der vil i afsnit (C) og (D) blive henvist til dette scenarie som base case scenariet. C) På baggrund af den fundne konklusion i (B), at foretage en analyse af, hvilken betydning det vil have for den anbefalede bebyggelsesprocent, såfremt man sætter boligandelen op fra 30% til 40%. D) På baggrund af den fundne konklusion i (B), at foretage en analyse af, hvilken betydning det vil have for den anbefalede bebyggelsesprocent, såfremt man sætter værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, op til 10%. 3 Tema og forudsætninger Der henvises til den oprindelige områdeanalyse for specifikation af analysetema og forudsætninger. 4 Analyse 4.1 (A) Forholdet mellem breakeven og anbefalede bebyggelsesprocenter Formålet med områdeanalysen udført i den oprindelige rapport var bl.a. at bestemme, hvor høj en bebyggelsesprocent man bør vedtage, før det kan betale sig at omdanne området i tråd med Vandkunstens forslag. Med henvisning til s. 33 i rapporten blev følgende markedsværdi for området estimeret: 1

3 Markedsleje p.a., i alt Omkostninger p.a., i alt NOI Markedsværd i inden justeringer og deposita Deposita, 3/6 mdr. Markedsværdi efter justeringer og deposita Område 1 - Købmandsbyen Område 2 - Forskerbyen Område 3 - Kontorbyen Område 4 - Håndværkerbyen Område 5 - NovoExpo I alt På baggrund af de fundne værdier udviklede Sadolin & Albæk en model over området, hvor break-even bebyggelsesprocenterne for de enkelte områder kunne bestemmes. Som det fremgår af rapportens afsnit blev følgende bebyggelsesprocenter fundet for de enkelte delområder: Break-even bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen 99% Område 2 - Forskerbyen 216% Område 3 - Kontorbyen 93% Område 4 - Håndværkerbyen 207% Område 5 - NovoExpo 125% Gennemsnitlig bebyggelsesprocent 144% Note: bemærk at den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for hele udviklingsområdet på 144% er fremkommet ved at dividere udviklingsområdets maksimale bygningsareal, ved de fundne break-even bebyggelsesprocenter, med udviklingsområdets grundareal ( / *100 = 144%). Der henvises også til rapportens afsnit Som det fremgår af de fundne break-even bebyggelsesprocenter, så er nogle af udviklingsområdets delområder, ud fra et kommercielt perspektiv, nemmere at omdanne end andre. F.eks. fremstår både Købmandsbyen og Kontorbyen som relativt nemme at omdanne, idet markedsværdien af delområderne efter udvikling, selv med en relativ lav bebyggelsesprocent, er mere værd end delområderne i dag. Omvendt fremstår delområderne Forskerbyen og Håndværkerbyen som sværere at omdanne, idet der her kræves en højere bebyggelsesprocent før områdets fremtidige værdi er lig områdets nuværende værdi. Rapportens anbefalede bebyggelsesprocenter er direkte afledt af de i rapporten fundne break-even bebyggelsesprocenter. Som det fremgår af ovenstående, vil en vedtagen bebyggelsesprocent på 150% i område 1, Købmandsbyen, nemlig betyde, at der skabes mere værdi i dette område end nødvendigt, set i forhold til break-even bebyggelsesprocenten på 99%. Den ekstra værdi der skabes i område 1, Købmandsbyen, er derefter forudsat at kunne overføres til et mere sværtomdanneligt område, som f.eks. område 2, Forskerbyen. 2

4 På den måde er de anbefalede bebyggelsesprocenter i rapportens afsnit 6.2 således udtryk for, hvad der ud fra et kommercielt perspektiv bør vedtages, før området som helhed breaker-even, hvorefter det kan betale sig at påbegynde omdannelsen. Med henvisning til rapportens forudsætninger skal det bemærkes, at områdets evne til at absorbere de mange nye etagemeter samt påvirkningen af udviklingshorisonten ikke er taget med i betragtning. Der henvises også til rapportens afsnit (B) Alternativ udvikling af Udviklingsområdet Gladsaxe Kommune har ligeledes ønsket en analyse af, i hvilket omfang den anbefalede bebyggelsesprocent for Udviklingsområdet som helhed ændrer sig, såfremt område 4, Håndværkerbyen, ændrer anvendelse til udelukkende at bestå af kontor, at detailarealet nedsættes til ca m 2 samt at andelen af boliger ansættes til ca. 30% af Udviklingsområdets samlede etageareal. Samtidig har Sadolin & Albæk, for at lette overskueligheden af ændringernes effekt, valgt at ensarte bebyggelsesprocenten, således at den er ens i de fem delområder. Som det fremstår af nedenstående tabel har de ovenstående ændringer af den oprindelige analyse følgende effekt for den anbefalede bebyggelsesprocent: 3

5 Arealfordeling Breakeven bebyggelsesprocent Andel af delområdets grundareal Maksimalt bygningsareal Byggeretsværdi efter byggemodning, m2 Byggeretsværdi efter byggemodning, i alt Nedrivningsomk. i alt Byggeretsværdi i alt ved breakeven bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl Kontor 29% 141% Detail 11% 141% Beboelse 60% 141% I alt 100% Markedsværdi i dag (målobjekt) Område 2 - Forskerbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl Kontor 58% 141% Detail 2% 141% Beboelse 40% 141% I alt 100% Område 3 - Kontorbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl Kontor 80% 141% Detail 0% 141% Beboelse 20% 141% I alt 100% Område 4 - Håndværkerbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl Kontor 100% 141% Detail 0% 141% Beboelse 0% 141% Værksted 0% 141% I alt 100% Område 5 - NovoExpo Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl Kontor 65% 141% Detail 0% 141% Beboelse 35% 141% I alt 100% Hele udviklingsområdet Som det fremgår af ovenstående tabel, vil man med de foreslået ændringer realisere en anbefalet bebyggelsesprocent på 141% for Udviklingsområdet som helhed. Arealfordelingen mellem de forskellige typer anvendelser er herefter som følger: Anvendelse Grundareal, m 2 Maksimalt bygningsareal, m 2 Arealfordeling, % Kontor ,6% Detail ,5% Beboelse ,9% Værksted - - 0,0% % Jævnfør ovenstående model anbefales en bebyggelsesprocent på min. 141%, såfremt man ønsker at vedtage den ovenstående arealfordeling for området. Det skal i den forbindelse tillige bemærkes, at Sadolin & Albæk ikke har taget højde for stationnærheds-princippet. 4

6 Dette scenarie vil i de følgende afsnit være omtalt som base case scenariet. 4.3 (C) Analyse af ændring i boligandelen i base case scenariet Gladsaxe Kommune ønsker en analyse af, i hvilket omfang den anbefalede bebyggelsesprocent ændrer sig i base case scenariet, såfremt man ændrer andelen af boliger i Udviklingsområdet fra 30% til 40%. Det skal bemærkes, at opførelsen af de ekstra 10% boliger primært sker på bekostning af Udviklingsområdets kontordel og at boligandelen er øget i alle 5 delområder. Ændringer har følgende effekt på base case scenariet: Arealfordeling Breakeven bebyggelsesprocent Andel af delområdets grundareal Maksimalt bygningsareal Byggeretsværdi efter byggemodning, m2 Byggeretsværdi efter byggemodning, i alt Nedrivningsomk. i alt Byggeretsværdi i alt ved breakeven bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl Kontor 32% 149% Detail 11% 149% Beboelse 57% 149% I alt 100% Markedsværdi i dag (målobjekt) Område 2 - Forskerbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl Kontor 50% 149% Detail 1% 149% Beboelse 49% 149% I alt 100% Område 3 - Kontorbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl Kontor 50% 149% Detail 0% 149% Beboelse 50% 149% I alt 100% Område 4 - Håndværkerbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl Kontor 100% 149% Detail 0% 149% Beboelse 0% 149% Værksted 0% 149% I alt 100% Område 5 - NovoExpo Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl Kontor 50% 149% Detail 0% 149% Beboelse 50% 149% I alt 100% Hele udviklingsområdet Ved en ændring fra 30% til 40% i boligandelen kommer Udviklingsområdets arealfordeling til at se ud som følger: 5

7 Anvendelse Grundareal, m 2 Maksimalt bygningsareal, m 2 Arealfordeling, % Kontor ,3% Detail ,3% Beboelse ,3% Værksted - - 0,0% % Som det fremgår af ovenstående tabel, så medfører en forøgelse af boligandelen fra 30% til 40%, en forøgelse af den anbefalede bebyggelsesprocent på 8% til 149%, set i forhold til base case scenariet. 4.4 (D) Analyse af ændring i værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, i base case scenariet Gladsaxe Kommune ønsker tillige en analyse af, i hvilket omfang den anbefalede bebyggelsesprocent for Udviklingsområdet som helhed ændrer sig, såfremt man ændrer værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, fra 0% i base case scenariet til 10% værksted. De resterende 90% af delområdet er fortsat udlagt til kontor. Ændringen har følgende effekt på den anbefalede bebyggelsesprocent: Arealfordeling Breakeven bebyggelsesprocent Andel af delområdets grundareal Maksimalt bygningsareal Byggeretsværdi efter byggemodning, m2 Byggeretsværdi efter byggemodning, i alt Nedrivningsomk. i alt Byggeretsværdi i alt ved breakeven bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl Kontor 29% 142% Detail 11% 142% Beboelse 60% 142% I alt 100% Markedsværdi i dag (målobjekt) Område 2 - Forskerbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl Kontor 58% 142% Detail 2% 142% Beboelse 40% 142% I alt 100% Område 3 - Kontorbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl Kontor 80% 142% Detail 0% 142% Beboelse 20% 142% I alt 100% Område 4 - Håndværkerbyen Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl Kontor 90% 142% Detail 0% 142% Beboelse 0% 142% Værksted 10% 142% I alt 100% Område 5 - NovoExpo Eksisterende byggeri (kontor) bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl Kontor 65% 142% Detail 0% 142% Beboelse 35% 142% I alt 100% Hele udviklingsområdet

8 Ved en ændring i værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, kommer Udviklingsområdets arealfordeling til at være som følger: Anvendelse Grundareal, m 2 Maksimalt bygningsareal, m 2 Arealfordeling, % Kontor ,0% Detail ,5% Beboelse ,9% Værksted ,6% % Som det fremgår af ovenstående tabel, så medfører en forøgelse af værkstedsandelen fra 0% til 10% i område 4, Håndværkerbyen, en forøgelse af den anbefalede bebyggelsesprocent på 1% til 142%, set i forhold til base case scenariet. 5 Begrænsninger i opdrag og ansvar Det skal igen bemærkes, at de fundne resultater i nærværende tillæg er baseret sig på det tema og de forudsætninger, som fremgår af den oprindelige områdeanalyse af 10. november Offentliggørelse Tillægget skal betragtes som et arbejdsdokument og skal udelukkende anvendes til klientens interne brug i forbindelse med overvejelser vedr. indholdet af den reviderede områdeanalyse. Det er således ikke tilladt klienten at offentliggøre eller videregive denne til tredjepart uden skriftligt samtykke fra Sadolin & Albæk. Sadolin & Albæk er opmærksomme på, at Gladsaxe Kommune har behov for, at kunne videregive de fundne resultater af områdeanalysen til sine øvrige samarbejdspartnere. Afsnit 8 i områdeanalysen af d. 10 november vil derfor blive revideret i forbindelse med en revidering af rapporten, når den endelige ønskede arealfordeling er meddelt Sadolin & Albæk. 7 Eventuelle interessekonflikter Undertegnede, Kurt Albæk og Kenneth Efdal Tronier, Sadolin & Albæk A/S, Nikolaj Plads 26, 1067 København K, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende tillæg til analyse af Udviklingsområdet. København, den 4. januar 2009 Sadolin & Albæk A/S Kurt Albæk Direktør, bestyrelsesformand Kenneth Efdal Tronier Konsulent 7