Spørgsmål: Vil bygherren tydeligt og udtrykkeligt angive på hvilke punkter, der sker afvigelser fra ABR 89?

Transkript

1 Arkitekt MAA Bent Kolind Arkitektforeningens Konkurrencerådgivning Strandgade 27 A 1401 København K DANSKE ARK Danske Arkitektvirksomheder Kr. Bernikowsgade 6, 3. sal 1105 København K Tlf Fax FRI Foreningen af Rådgivende Ingeniører Sundkrogskaj København Ø Tlf Fax Dok.nr.: Projektkonkurrence om ny anstalt i Nuuk DANSKE ARK og FRI er af medlemskredsen blevet anmodet om at fremsende følgende bemærkninger og spørgsmål til ovennævnte projektkonkurrences aftalevilkår. Aftalen Ad pkt Aftalegrundlaget, generelt. Her slås det fast, at følgende indgår i aftalegrundlaget: Almindelige Betingelser for teknisk Rådgivning og bistand, ABR 89, med de fravigelser, tilføjelser, ændringer og præciseringer, som fremgår af nærværende aftale. Imidlertid har det ved en nærmere gennemgang af aftaleudkastet vist sig, at de foretagne afvigelser fra ABR 89 kun i enkelte tilfælde er fremhævet, så de fremstår tydeligt og udtrykkeligt. ABR 89 regulerer forholdet mellem klient og rådgiver og fastlægger de principper, som skal lægges til grund for aftaleforholdet. Hvor der måtte forekomme behov for afvigelser fra ABR 89, bør disse være velbegrundede. Fravigelser fra de almindelige bestemmelserne er ifølge ABR 89 pkt og standardforbeholdet kun gældende, når det tydeligt og udtrykkeligt angives, på hvilke punkter fravigelse skal ske. Spørgsmål: Vil bygherren tydeligt og udtrykkeligt angive på hvilke punkter, der sker afvigelser fra ABR 89? Ad. 4: Generelt se nedenfor om ydelsesbeskrivelsen. Ad : Bestemmelsen er meget bredt formuleret for så vidt angår omfanget af møder. Da omfanget af mødedeltagelsen er af væsentlig betydning for beregningen af honoraret, og da

2 f.eks. formuleringen efter behov baserer sig på bygherrens skøn, er det svært at prissætte denne risiko. Da en del af møderne endvidere må forventes at finde sted i Nuuk, er det uanset at organisationen forventes at etablere kontor i Nuuk væsentligt at have klarhed om omfanget af møderne. Det foreslås, at møder ud over de månedlige bygherremøder betales i regning, således at risikoen ikke skal bæres af rådgiveren alene. Betaling efter regning vil givetvis også medføre en større tilbageholdenhed med hensyn til anmodning om møder med entreprenører, brugergrupper m.m. Sådan som formuleringen er nu, vil det være den enkelte tilbudsgivers risikovillighed, der influerer på kapitaliseringen af risikoen, og det kan bygherren næppe være tjent med særligt ikke, hvis der efterfølgende viser sig at være uoverensstemmelser i forventningsafstemningen. Spørgsmål: Vil bygherren ændre formuleringen af pkt , således at alene de månedlige bygherremøder og/eller et nærmere defineret antal møder, herunder hvor de afholdes og med angivelse af en given varighed, skal indregnes i honorarprocenten, og at øvrige møder betales i regning efter medgået tid? Ad 4.1.1, 3. afsnit: I bestemmelsen om sekretariatsfunktioner er grænsefladen mellem bygherrerådgiver og totalrådgiverens ansvars- og arbejdsopgaver uklar. Spørgsmål: Vil bygherren præcisere grænsefladerne mellem bygherrerådgiverens og totalrådgiverens arbejdsopgaver? Ad 4.1.2: Det bør oplyses, hvilke andre rådgivere totalrådgiveren skal samarbejde med. Rådgiverne forudsættes at stå til rådighed i enhver given situation, hvor det måtte være nødvendigt for bygherren. En sådan helgardering bør præciseres, da den ellers er umulig at prissætte. Spørgsmål: Vil bygherren oplyse, hvilke andre rådgivere af relevans for denne bestemmelse totalrådgiveren forventes at arbejde sammen med, samt hvad formuleringen enhver given situation indebærer? Ad 4.1.3: Bistand ved orientering af offentligheden ikke mindst besvarelser til det politiske system er igen en helt diffus størrelse at skulle indkalkulere i en honorarprocent. Denne type bistand bør derfor honoreres i regning. Spørgsmål: Vil bygherren honorere bistand i forbindelse med besvarelse af det politiske system, herunder ministerbesvarelser i regning? Alternativt bekræfte, at det alene er faktuelle oplysninger, som rådgiverne skal bidrage med? Ad 6: 9 måneder er meget lang tids udsættelse at skulle acceptere uden kompensation. Denne tekst er uacceptabel og en voldsom forringelse af ABR 89, da det kan betyde gratisarbejde i 9 måneder for byggeledelse og tilsyn. Samt afholdelse af kontoromkostninger til projektkontoret i Nuuk. Rådgiveren er ikke herre over disse forhold, hvorfor det er urimeligt, at han skal bære risikoen alene for forsinkelser, der beror på bygherrens forhold. Rådgiveren kan have folk ansat til netop denne opgave, og der kan derfor komme ekstraordinære udgifter i form af over-

3 flødiggjort arbejdskraft. En udsættelse af denne længde kan rent faktisk også resultere i nye overenskomster for rådgiverens medarbejdere. Hvis udsættelsen ender i standsning, jf. pkt. 14, bør rådgiveren endvidere rimeligvis kompenseres for hans tabte fortjeneste. I modsat fald er der tale om en klar fravigelse fra ABR 89, kap. 7. Spørgsmål: Kan perioden for tidsfristforlængelse uden godtgørelse nedsættes fra 9 til 3 måneder? Spørgsmål: Vil bygherren følge reglerne i ABR 89, kap.7? Ad 7.2: En mindre overskridelse bør ikke kunne føre til vederlagsfri omprojektering. Endvidere er det ikke rimeligt, at rådgivere uden vederlag skal yde bistand til klienten i forbindelse med håndteringen af en indsigelse af entreprenøren om, at projektet er mangelfuldt. Hvad hvis det bare er et middel til at vinde tid? Og det viser sig, at entreprenøren ikke har ret? Entreprenøren er ansat af bygherren, og eventuelle indsigelser må håndteres af bygherren/bygherrerådgiveren og i sidste ende af rådgiveren, men rådgiveren skal kompenseres, hvis indsigelsen viser sig at være uberettiget. Omprojektering bør endvidere altid være efter rådgiverens forslag i modsat fald kan bygherren blive ved med at komme med ikke-realiserbare idéer. Spørgsmål: Vil bygherren indføre en bagatelgrænse for overskridelse af budgettet på 5-10 %? Spørgsmål: Vil bygherren kompensere rådgiveren for rådgivning i forbindelse med håndteringen af en indsigelse af entreprenøren om, at projektet er mangelfuldt, hvis indsigelsen viser sig at være uberettiget? Spørgsmål: Vil bygherren ændre pkt. 7.2 sidste afsnit, således at evt. fjernes, og der står: Omprojektering foregår således, at klienten efter rådgiverens forslag anviser områder? Ad 8.1: Der er absolut ikke noget incitament for at være innovativ, da besparelse medfører honorarfortabelse, og det kan bygherren vist ikke være tjent med. Spørgsmål: Er det korrekt forstået, at rådgiveren på ingen måde skal beskæftige sig med bygherreleverancer (løst inventar og udstyr)? Spørgsmål: Hvordan hænger den manglende honorering sammen med, at udbyder forudsætter, at totalrådgiveren står for planer for indretningen samt kunstnerisk udsmykning (ydelsesbeskrivelsen 8.40)? Spørgsmål: Kunne man i stedet formulere det således: Honorar beregnes af den realiserede byggeudgift, der har en margin på +/-10 procent af projektforslagets budget. Ad 8.4: En incitamentsaftale bør basere sig på bonus, altså et tillæg og ikke et fradrag. Når så incitamentet, der medfører honorarfortabelse, knytter sig til forhold, som rådgiveren ikke har indflydelse på, er det helt urimeligt. Man kan tvinge hesten til truget, men ikke til at drikke. Incitamentet bør altid knytte sig til rådgiverens egne forhold.

4 For så vidt angår den økonomiske bonus er det nærmest en straf, idet bonussen først effektueres efter endeligt byggeregnskab. Rådgiveren forventes at holde 10 % tilbage af de løbende opkrævninger og kan så først forventes at få disse udbetalt op til 2 år efter aflevering, når det endelige byggeregnskab foreligger. Det er meget lidt interessant for rådgiveren. Spørgsmål: Vil bygherren lade afsnittet udgå og indføre et positivt incitamentssystem, der vedrører rådgiverens forhold, fx: Der udbetales en samlet bonus på 5 % af honoraret, når rådgiveren afleverer projektmaterialet til aftalte tider hen igennem faserne. Nærmere fordeling på faserne præciseres? Spørgsmål: Kan afsnittet erstattes med: Der udbetales en samlet bonus på +5 % af honoraret til rådgiver, hvis den samlede byggeudgift overholder projektforslagets overslag? Ad 9: At alle rejseomkostninger skal være indeholdt i honorarprocenten er urimeligt, når dette sammenholdes med det uklare omfang af mødeaktiviteter m.m. Herudover fraviges ABR 89, pkt tilsyneladende. Det er meget besynderligt, at rådgiver ikke tilbydes nogen form for kompensation, når rådgiveren forventes at afholde udlægget, have administrationsomkostningerne samt bære likviditetsbyrden i forbindelse hermed i et par måneder. Da likviditetsflow er et af de største problemer for branchen, må resultatet nødvendigvis blive, at rådgiverne undlader at afholde udlæg for bygherren. Det er upraktisk for alle, men rådgiveren kan ikke agere bank for sin kunde. Spørgsmål: Vil bygherren følge ABR 89-bestemmelserne om udlæg? Ad 9.1: Udlæg generelt: Udgifter til reproduktion, til gensidig orientering, mangfoldiggørelse af referater, beskrivelser m.m. er IKKE beskrevet. Udgifter til modeller m.m. mangler. Helt afsnit i ABR 89 (afsnit 3.2) er ændret. Fravigelsen bør præciseres. Ad 10: Igen bliver likviditetsflowet belastet, i og med at honoraret, der opkræves løbende, skal fratrækkes 10 % til incitamentet. Det er åbenlyst urimeligt, at rådgiver skal mellemfinanciere 10 % af honoraret i projekterings- og udførelsesperioden til incitamentsaftalen (pkt. 8.4). Iflg. aftalen skal 40 % betales i forbindelse med udførelsen. Dette er urimeligt, da honoreringen skal hænge sammen med de ydelser, der leveres. Ifølge oversigten over honorarfordelingerne på faser i den kommenterede ABR 89 p. 98, skal de første faser afregnes med 45 %, hovedprojektet med 25 % og udførelsesfasen med 15%. Det harmonerer dårligt med den skitserede udbetalingsplan, særligt når der forudsættes digital projektering, der er endnu mere byrdefuld i de indledende faser. Hertil kommer, at der tilbageholdes en større procentdel af honoraret: 3 % til 1 års gennemsyn og 1 % til endelig projektafslutning når byggeregnskab er afsluttet, hvilket kan ske i op til 2 år efter afleveringen. Dette er uacceptabelt. Kontrakten oplyser, at såfremt tidsplanen forskydes, forskydes betalingsplanen tilsvarende, dvs. at rådgiver straffes for andres synder. Dette er uacceptabelt. Efter det fra medlemskredsen oplyste, at det beskrevne udgangspunkt for fasehonorering en stramning af honorering for projekteringen med min. 5 % i forhold til andre tilsvarende statsbyggeopgaver. Sammenholdt med tilbageholdet for incitamentsaftalen er der således isoleret set tale om en 15 % reduktion af ratebetalingen.

5 Spørgsmål: Vil bygherren ændre udbetalingsplanen, så den følger praksis for udbetaling som ovenfor skitseret? Spørgsmål: Vil bygherren slette punkt 10, 2. og 3. afsnit? Ad 13.2: Hvis bygherren ønsker at håndtere alle de spørgsmål/uoverensstemmelser, som denne aftale kan risikere at give anledning til, så vil det muligvis være en bedre idé at indføre en aftale om mediation/konfliktløsningsmodel. Det foreslås derfor, at der oprettes et udvalg bestående af deltagere fra totalrådgiver og fra bygherren for at afklare tvister både af personalemæssig karakter, men også af honoreringsmæssig karakter. Spørgsmål: Kan bygherren tilslutte sig, at der beskrives et sådant udvalg? Ad 14: Særlige bestemmelser: Fuldmagt det forudsættes, at rådgiveren ikke har bemyndigelse til at indgå aftaler på klientens vegne, med mindre andet aftales. Rent praktisk er denne formulering uhensigtsmæssig, såfremt byggeledelsen og tilsynet skal have råderet på byggepladsen for at sikre en smidig sagsgang. Standsning og udskydelse: Afsnittet er en forringelse af ABR 89, afsnit 7.1. Rådgiver kan komme i en situation, at der er stor bemanding på sagen (funktionæransatte med lang opsigelsesperiode), herunder løn til overflødiggjort arbejdskraft samt lokaler. Endelig bør rådgiveren kompenseres rimeligt for det tab, rådgiveren lider som følge af opsigelse af kontrakten, når det ikke beror på hans forhold. Spørgsmål: Vil bygherren afgrænse totalrådgiverens fuldmagt på første byggemøde, således at der er klarhed om fuldmagtens grænser hos byggesagens parter, men også mulighed for en smidig håndtering af sagsforløbet? Spørgsmål: Er det klientens hensigt at forringe vilkårene i ABR 89, afsnit 7.1? Spørgsmål: Vil bygherre fastsætte en procentvis godtgørelse af honoraret i tilfælde af standsning f.eks. 100 % af den igangværende fase + 20 % af det resterende honorar? Spørgsmål: Vil bygherre indsætte et varsel på 4 uger i forbindelse med udskydelse og standsning? Ydelsesbeskrivelse Nuuk : Generelt mangler der en ydelsesbeskrivelse af, hvad bygherrerådgivers ydelser består i. Dette er pt. uklart og skal oplyses, så der ikke efterfølgende opstår problemer med grænseflader. 1.2 Byggeprogram. Rådgiverydelsen anføres som delvist indeholdt i honorar? Spørgsmål: Hvorledes skal dette forstås?

6 8.18 Særlige visualiseringer: Rådgiverydelse er indeholdt i honorar. Klienten skal fastlægge antallet og omfanget af renderinger. Spørgsmål: Er der revitprojektering på dette projekt? 8.41, 8.43, 8.44: Spørgsmål: Det forventes, at bygherre har advokatbistand til rådighed i forbindelse med udbudsmaterialet. Er det korrekt forstået? 8.48: Spørgsmål: Hvor foregår mødeaktivitet i forbindelse med bygherremøder etc.? I Nuuk? Spørgsmål: Vil bygherren levere juridisk bistand i forbindelse med prækvalifikation, EUudbud, forhandling m.m.? ooo000ooo Som det fremgår, har udbudsmaterialet givet anledning til mange spørgsmål, så vi håber, at I kan besvare spørgsmålene hurtigt, samt at bygherren vil imødekomme rådgivernes betænkeligheder om de mere risikotunge aftaleforhold, da dette har stor indflydelse på vores medlemmers vurdering af projektet. På vegne DANSKE ARK På vegne FRI Sait Siftci Juridisk konsulent Ulla Sassarsson Vicedirektør, advokat (L)