AlmenVejledning A C 1. AlmenVærktøj til boligmarkedsanalyse. ældre almene boligafdelinger

Transkript

1 AlmenVejledning A C 1 AlmenVærktøj til boligmarkedsanalyse af ældre almene boligafdelinger

2 Titel: AlmenVærktøj til boligmarkedsanalyse - i ældre almene boligafdelinger Udgave: 1. udgave Udgivelsesår: 2007 Udgiver: AlmenNet Studiestræde København V AlmenNet styregruppe: Erik D. Præstegaard Fællesadministrationen 3B Bjarne Krog Jensen Boligforeningen Fruehøjgaard Niels Haldor Bertelsen - AlmenNet Udviklet for AlmenNet: Kuben Byfornyelse Danmark Carina Wedell Andersen, Jette Søndergaard Jarmers Plads 2, 1551 Kbh V. T: / F: Direkte T: / Økonomisk støtte: Socialministeriet Rettigheder: Eftertryk i uddrag tilladt, men kun med kildeangivelsen: AlmenVærktøj til boligmarkedsanalyse - i ældre almene boligafdelinger (2007) 1

3 Indholdsfortegnelse Indledning Hvorfor boligmarkedsanalyse?...3 Sammenhæng mellem aktiviteter og værktøjer:...3 Aktivitet 1: Det kommunale boligmarked...3 Aktivitet 2: Det lokale boligmarked...3 Aktivitet 3: Afdelingens konkurrencesituation...3 Aktivitet 4: Økonomisk konkurrenceevne...3 Aktivitet 5: Sammenfatning af konkurrenceevnen Det kommunale boligmarked Værktøj 1.1: Kommunens boligstrategi...4 Værktøj 1.2: Kommuneplanen og lokalplanen...5 Værktøj 1.3: Kommunens boligmarked Det lokale boligmarked Værktøj 2.1: Det lokale boligområde...8 Værktøj 2.2: Statistiske oplysninger for området...9 Værktøj 2.3: Konkrete bebyggelser Afdelingens konkurrencesituation Værktøj 3.1: Udlejningssituation og ventelister...11 Værktøj 3.2: Flyttemønster...14 Værktøj 3.3: Spørgeskemaundersøgelse af til- og fraflyttere Økomonisk konkurrenceevne Værktøj 4.1: Sammenligning af boligøkonomi...19 Værktøj 4.2: Det økonomiske råderum Sammenfatning af konkurrenceevnen Værktøj 5.1: SWOT - Vurdering af afdelingens konkurrenceevne...23 Værktøj 5.2: Fremtidsscenarier

4 Indledning Hvorfor boligmarkedsanalyse? En boligmarkedsanalyse er relevant at udføre, når en almen boligafdeling står over for en større investering i fremtidssikring af afdelingen. Analysen kan være med til at sikre, at investeringen skaber den udvikling i boligafdelingen, som er nødvendig for at klare konkurrencen på fremtidens boligmarked, således at investeringens værdi bevares. I vejledningen om fremtidssikring er der en nærmere gennemgang af baggrunden for boligmarkedsanalysen og en præsentation af de forskellige aktiviteter, som kan indgå i analysen. Værktøjsdelen indeholder en beskrivelse af de konkrete værktøjer, som hører til aktiviteterne, og en nærmere forklaring til anvendelsen af værktøjerne. En boligmarkedsanalyse behøver ikke nødvendigvis at indeholde alle elementerne. Vejledningen indeholder en nærmere beskrivelse af hvorledes de forskellige delanalyser kan sammenfattes i en afsluttende SWOT-analyse og eventuelt opstilling af fremtidsscenarier. Sammenhæng mellem aktiviteter og værktøjer: Aktivitet 1: Det kommunale boligmarked 1.1 Kommunens boligstrategi 1.2 Kommuneplanen og lokalplanen 1.3 Kommunens boligmarked Aktivitet 2: Det lokale boligmarked 2.1 Det lokale boligområde 2.2 Statistiske oplysninger for området 2.3 Konkrete bebyggelser Aktivitet 3: Afdelingens konkurrencesituation 3.1 Udlejningssituationen og ventelister 3.2 Flyttemønster 3.3 Spørgeskemaundersøgelse af til- og fraflyttere Aktivitet 4: Økonomisk konkurrenceevne 4.1 Sammenligning af boligøkonomi 4.2 Det økonomiske råderum Aktivitet 5: Sammenfatning af konkurrenceevnen 5.1 SWOT-analyse 5.2 Fremtidsscenarier 3

5 1. Det kommunale boligmarked Værktøj 1.1: Kommunens boligstrategi Formål: Indsamling af relevante oplysninger om kommunens boligmarked, befolkning og politisk strategi for boligområdet. Metode: Mange kommuner har vedtaget en boligpolitisk strategi eller handlingsplan. Hvis det er tilfældet, kan man typisk heri finde grundlæggende viden om kommunens boligstruktur, om befolkningsudviklingen og om flyttemønstre i kommunen. Endvidere vil der ofte være opstillet målsætninger og handlingsplaner for politikken på boligområdet. Strategien kan muligvis også indeholde informationer og strategier på delområder i kommunen. Selv om kommunen ikke har en boligpolitisk strategi, kan der i andre sammenhænge være offentliggjort statistiske oplysninger om boligmarkedet eller om befolkningsudviklingen, som kan være relevant baggrundsviden for boligmarkedsanalysen. Har kommunen en boligpolitisk strategi? Angiv titel og dato samt relevante hovedkonklusioner Har kommunen offentliggjort statistiske oplysninger om boligmarkedet? Angiv kilde og hovedresultater Har kommunen offentliggjort en befolkningsfremskrivning? Angiv kilde og hovedresultater Samlet konklusion hvilken betydning har den boligpolitiske strategi for afdelingen? 4

6 Værktøj 1.2: Kommuneplanen og lokalplanen Formål: Formålet med dette værktøj er at skabe overblik over de planmæssige rammer for området. Kommuneplanens rammedel fastlægger rammerne for bebyggelsens art og anvendelse, arealanvendelse, bebyggelsesprocent mv. Hvis der er lavet lokalplan for området, vil denne indeholde de konkrete vilkår herfor. Metode: Få fat i kommuneplanen og lokalplanen, hvis en sådan findes. Disse kan normalt findes på kommunens hjemmeside, eller man kan få dem ved henvendelse til kommunens planafdeling, borgerservice el. lign. Kommuneplanen Hvilke rammer er gældende for det område, hvor afdelingen ligger? Lokalplanen Hvilke muligheder og begrænsninger fastlægger lokalplanen for området? 5

7 Værktøj 1.3: Kommunens boligmarked Formål: Overblik over kommunens samlede boligmarked fordelt på boligtyper og ejerformer. Bruges især hvis tilsvarende oplysninger ikke findes i kommuneplan, boligstrategi eller andre plandokumenter. Metode: Anvendelse af Danmarks Statistiks internetbaserede værktøj til udvælgelse og præsentation af statistiske oplysninger. Med dette værktøj kan man for eksempel lave tabeller over boligernes fordeling på ejerformer og på boligtyper. a. Udarbejdelse af tabel og cirkeldiagram, der illustrerer fordeling af boliger på ejerformer. 1. Gå ind på 2. Vælges kategorien Byggeri og boligforhold i emnerne til venstre. 3. Væg mappen boligforhold. 4. Vælg statistikken BOL3: boliger (samtlige) efter område, ejerforhold og opførelsesår. 5. Her er 2 relevante datakategorier: område, ejerforhold. Område: vælg kommune Ejerforhold: vælg: privatpersoner inkl. I/S (NB er overvejende ejerboliger) almene boligselskaber A/S, Aps og andre selskaber (NB svarer til privat udlejning) Private andelsboligforeninger Ejerlejligheder 6. klik på vis tabel 7. gem tabellen i Excel ved at trykke på den blå pil i åbn/gem som øverst i venstre hjørne af skærmen. Klik på gem og opret mappe. 8. Fra tabellen i Excel kan du oprette cirkeldiagram. Det kan fx se sådan ud: Fordeling af boliger på ejerformer i Nyborg 2% 9% 9% 21% 59% Parcel- og rækkehuse Almene boligselskaber Privat udlejning Private andelsboligforeninger Ejerlejligheder 6

8 2. Udarbejdelse af tabel og søjlediagram, der illustrerer både ejerformer og boligtyper. 1. gå ind på 2. Vælges kategorien Byggeri og boligforhold i emnerne til venstre. 3. Væg mappen boligforhold. 4. Vælg statistikken BOL3: boliger (samtlige) efter område, ejerforhold og opførelsesår. 5. Her er 3 relevante datakategorier: område, boligart, ejerforhold. Område: vælg kommune Boligart: vælg: stuehuse til landbrugsejendomme parcelhuse række-, kæde- og dobbelthuse etageboligbebyggelse ejerforhold: vælg: privatpersoner inkl. I/S (NB er overvejende ejerboliger) almene boligselskaber A/S, Aps og andre selskaber (NB svarer til privat udlejning) Private andelsboligforeninger Ejerlejligheder 6. klik på vis tabel 7. gem tabellen i Excel ved at trykke på den blå pil i åbn/gem som øverst i venstre hjørne af skærmen. Klik på gem og opret mappe. 8. Fra tabellen i Excel kan du oprette et søjlediagram. Det kan være en dog idé at tilrette tabellen så der ikke er meget små tal i tabellen. Søjlediagrammet kan fx se sådan ud: Boligtyper fordet på ejerformer Stuehuse til landbrugsejendomme Parcelhuse Række-,kæde- og dobbelthuse Etageboligbebyggelse Række-,kæde- og dobbelthuse Etageboligbebyggelse Række-,kæde- og dobbelthuse Etageboligbebyggelse Privatpersoner inkl I/S Almene boligselskaber Ejerlejligheder Resultat Tabellen/diagrammet giver et overblik over hovedstrukturen på kommunens boligmarked. 7

9 2. Det lokale boligmarked Værktøj 2.1: Det lokale boligområde Formål: Analysen af boligmarkedet vil i de fleste tilfælde omfatte et område, som kun udgør en del af den pågældende kommune, f.eks. en enkelt by eller bydel. Formålet med analysen er at definere det lokalområde, som analysen skal omfatte, og at belyse sammenhængen mellem afdelingen og lokalområdet. Metode: Området bør afgrænses, således at det udgør et naturligt sammenhængende lokalområde, vurderet ud fra historiske, geografiske, og/eller funktionelle forhold. Det valgte område bør altid mindst indeholde de boligområder, som enten indeholder boliger, der er i direkte konkurrence med afdelingen, eller som indeholder boliger, der er fødekæde til afdelingen eller aftager af beboere fra afdelingen. I det følgende beskrives en skematik, som kan anvendes til en delvis deskriptiv, delvis statistisk belysning af det lokale boligmarked. Afgrænsning af lokalområdet Angiv områdets afgrænsning af vejnavne eller lignende og tegn den evt. ind på et kort Historie Beskriv kort lokalområdets historie Geografi Beskriv kort lokalområdets geografi, fx infrastruktur, natur, bebyggelsestyper mv. Virksomheder og institutioner Beskriv kort lokalområdets virksomheder og institutioner, handel og service, kultur mv. 8

10 Værktøj 2.2: Statistiske oplysninger for området Formål: At få en kvantitativ belysning af det lokale boligområdes boliger, bygninger og beboere. Metode: Statistiske oplysninger om et afgrænset delområde af en kommune kan være vanskelige at få. Hvis det valgte delområde svarer til et delområde, som er defineret i kommuneplanen, kan der muligvis hentes statistiske oplysninger her. En anden mulighed kan være at indkøbe de standardiserede nøgletal, som Danmarks Statistik producerer til brug for ansøgninger om områdefornyelse. Afgrænsningen af området kan ske enten ved indberetning af de omfattede veje og husnumre i området, eller ved angivelse af et allerede eksisterende område i CPR s vejregister, eller ved en kombination af disse. De statistiske oplysninger omfatter: o o o o o o o o Beboere i området fordelt på alder og etnisk baggrund Beboere i området fordelt på alder og modtagere af indkomsterstattende ydelser Antal personer beskæftiget på virksomheder i området, fordelt på erhvervsgruppe og virksomhedsstørrelse Boliger fordelt på ejerform og opførelsesår Utidssvarende boliger i området med installationsmangler, fordelt på ejerform og opførelsesår Boliger i området fordelt på hustype og boligstørrelse Bygningsareal i området fordelt på anvendelse og opførelsesår Bygningsareal i området anvendt til erhvervsenheder, fordelt på anvendelse og opførelsesår Alle oplysningerne fås både for kommunen og for det valgte område. Yderligere oplysninger om nøgletallene kan fås på under Byfornyelse/Områdefornyelse. Link: De statistiske nøgletal koster kr. ekskl. moms pr. område (2006). 9

11 Værktøj 2.3: Konkrete bebyggelser Formål: At få overblik over de konkrete bebyggelser, som er konkurrenter til afdelingen og disses karakteristika. Metode: Oplistning af bebyggelser i lokalområdet, som er direkte konkurrenter til afdelingen, og en vurdering af konkurrenceforholdet. Hvis afdelingen indeholder særlige boligtyper til f.eks. unge eller ældre, specificeres hvilke konkurrerende bebyggelser, der indeholder boliger af disse typer. Almene bebyggelser i lokalområdet Navn Opførelsesår Antal boliger Boligstørrelser Vurdering Ejerboliger i lokalområdet Navn Opførelsesår Antal boliger Boligstørrelser Vurdering Andre bebyggelser i lokalområdet Navn Opførelsesår Antal boliger Boligstørrelser Vurdering Særlige boligtyper: Ungdomsboliger - konkurrenceforhold Ældreegnede boliger - konkurrenceforhold 10

12 3. Afdelingens konkurrencesituation Værktøj 3.1: Udlejningssituation og ventelister Formål: Formålet er at analysere afdelingens attraktivitet ved hjælp af oplysninger om ventelister, tilbudsudsendelse og eventuel tomgang. Hvor mange står på ventelisterne til de forskellige boligtyper i afdelingen og hvordan har det udviklet sig de sidste fem år? Der skelnes mellem tre typer af ventelister: Intern venteliste i afdeling, intern oprykning i boligorganisationen og ekstern venteliste. Metode: Udfyld skemaerne nedenfor Kilde: Udlejningsafdelingen A. Ventelister Intern venteliste i afdelingen Antal boliger i afdelingen i alt 1V 2V 3V 4V 5V Intern oprykning i boligorganisationen Antal boliger i afdelingen i alt 1V 2V 3V 4V 5V Ekstern venteliste til afdelingen Antal boliger i afdelingen i alt 1V 2V 3V 4V 5V 11

13 B. Fraflytning, tilbudsudsendelse og tomme boliger Hvor mange fraflytninger har der været det sidste år i afdelingen? Hvor mange tilbud er der sendt ud det sidste år for at udleje de ledige boliger? Har der været tomme boliger? Udsendte tilbud og eventuel tomgang Antal ledige boliger det sidste år 1V 2V 3V 4V 5V Antal tilbud udsendt i gennemsnit Antal boliger der har stået periodevis tomme det sidste år C. Generelt Afslutningsvis er der her nogle opsamlende spørgsmål til om og hvordan udlejningssituationen har ændret sig de sidste år. Sæt ring om eller overstreg det svar, der passer bedst til den pågældende afdeling. Har fraflytningen fra afdelingen ændret sig de sidste år? Den er steget Den er faldet Det er det samme. Er det generelt set for afdelingen blevet lettere eller sværere at udleje boliger de sidste år? Det er blevet lettere Det er blevet sværere Det er det samme som før Hvilke typer boliger er mest attraktive? Størrelse: Særlige blokke: Hvilke typer boliger er sværest at leje ud? Størrelse: Særlige blokke: 12

14 Hvis det er blevet vanskeligere at udleje boligerne, så skriv de tre årsager, I tror, der har påvirket situation mest: Hvilken andel af boligerne er der kommunal anvisningsret til? % Er der aftale med kommunen om fleksibel udlejning? Hvad er kriterierne? 13

15 Værktøj 3.2: Flyttemønster Formål At kortlægge flyttemønstret for den pågældende afdeling. Dvs. få et overblik over, hvem der flytter til og fra afdelingen, de til- og fraflyttendes økonomi mv. og hvorvidt dette mønster har ændret sig over tid. Flyttemønstret kan sige noget om afdelingens attraktivitet. Metode: Indhentning af statistiske oplysninger i udlejningsafdelingen, suppleret med indhentning af oplysninger hos til- og fraflyttere om flyttemotiver og boligpræferencer. Fraflytning A. Hvor stor har fraflytningen været de sidste fem år? i antal og i procent. Fraflytning i antal og procent boligtype Antal boliger i alt Antal fraflytninger Procent V 2V 3V 4V 5V 2002 i alt V 2V 3V 4V 5V 2003 i alt V 2V 3V 4V 5V 2004 i alt V 2V 3V 4V 5V 2005 i alt V 2V 3V 4V 5V 2006 i alt 14

16 B. Hvem flytter fra afdelingen? Kilde: Måske fører boligorganisationen statistik der kan bruges, evt. i forbindelse med interview af fraflyttere. Alternativt vil varmemesteren eller medlemmer af afdelingsbestyrelsen som regel have et indtryk af hvem der flytter fra afdelingen. Karakteristik af fraflyttere (sæt kryds) Ofte Sjældent Aldrig De afhængige 0-14 år De uafhængige år De frie I år Forældrene år De frie II år De ældre over 75 år Note. Grupperne er nærmere beskrevet i vejledningen til fremtidsanalyse C. Hvilken type bolig flytter fraflyttere til? Kilde: Måske fører boligorganisationen statistik, der kan bruges, evt. i forbindelse med interview af fraflyttere. Varmemesteren vil måske også kunne bidrage med informationer. Fraflytteres nye bopæl og boligtype (i forhold til ejerforhold) (sæt kryds) Ofte Sjældent Aldrig Til ny kommune Indenfor samme kommune: Anden bolig i samme afdeling Anden afd. i samme boligorg. Almen bolig i anden boligorganisation Ældrebolig Privat udlejning Andelsbolig Ejerbolig 15

17 D. Hvad er årsagerne til at folk flytter fra afdelingen? Kilde: Spørg varmemester, afdelingsbestyrelse eller andre med lokalkendskab. Lav eventuelt spørgeskemaundersøgelse som beskrevet i næste værktøj. Årsager til fraflytning (sæt kryds) Ofte Sjældent Aldrig Behov for større bolig Behov for mindre bolig Behov for lettere tilgængelighed Ønske om bolig i et andet kvarter/boligområde Ønske om billigere husleje Ønske om have/altan Køb af egen bolig Lejemål ophævet Mangler vi boligtilbud til de husstande, der flytter fra afdelingen? Tilflytning A. Hvem flytter til afdelingen? Kilde: Boligorganisationens administration har måske stamdata for tilflyttere der kan benyttes. Alternativt vil varmemesteren eller medlemmer af afdelingsbestyrelsen som regel have et indtryk af, hvem der flytter til afdelingen. Karakteristik af tilflyttere (sæt kryds) Ofte Sjældent Aldrig De afhængige 0-14 år De uafhængige år De frie I år Forældrene år De frie II år De ældre over 75 år 16

18 B. Hvilken type bolig flytter tilflyttere fra? Kilde: Varmemesteren vil typisk også kunne bidrage med informationer. Alternativt kan man søge i OIS på den adresse, som administrationen har sendt tilbud til. Tilflytteres tidligere boligtype (i forhold til ejerforhold) (sæt kryds) Ofte Sjældent Aldrig Anden bolig i samme afdeling Almen bolig i anden boligorganisation Privat udlejning Andelsbolig Ejerbolig C. Hvordan har tilflyttere fået tildelt boligen? Tildeling af bolig (sæt kryds) Ofte Sjældent aldrig Intern oprykning Intern venteliste Ekstern venteliste Kommunal anvisning Fleksibel udlejning Bytte Andet Mangler vi boligtilbud til de grupper der sjældent flytter til? Konklusion Sammenfat ovenstående tal i en konklusion om til- og fraflytningsmønsteret og ændringer heri i de seneste år. Vurder om det er sandsynligt at udviklingstendenserne fortsætter? 17

19 Værktøj 3.3: Spørgeskemaundersøgelse af til- og fraflyttere Formål At afdække boligpræferencerne systematisk hos til- og fraflyttere. Metode Udarbejde spørgeskema og anmode til- og fraflyttere om at besvare spørgsmålene i forbindelse med opsigelse eller underskrivelse af ny kontrakt. Over en periode kan man lave en simpel statistik, der kan være med til at belyse afdelingens konkurrenceevne. Eksempel på spørgeskema (skal tilpasses den konkrete situation i afdelingen) Fraflyttere Hvilken bolig flytter de/i til? Hvor længe har du boet i afdelingen? Hvad er årsagen til at du/i flytter? Hvad skulle der til for at du ville blive boende i afdelingen? Anden bolig i afdelingen Anden afdeling i boligorganisationen Anden almen boligorganisation Ejerbolig/andelsbolig antal år Ønsker anden lejlighedsstørrelse Ønsker billigere husleje Ændringer i familiestørrelse Ændring af arbejdssted Utilfredshed med boligen Andet Tilflyttere Hvilken type bolig flytter du fra? Hvor længe har du været skrevet op til boligen? Hvad er årsagen til at du/i flytter? Hvad er den væsentligste grund til at du flytter til netop denne afdeling? Har du overvejet at flytte til andre bebyggelser? Anden bolig i afdelingen Anden afdeling i boligorganisationen Anden almen boligorganisation Ejer/andelsbolig antal år Ønsker anden lejlighedsstørrelse Ønsker billigere husleje Ændringer i familiestørrelse Ændring af arbejdssted Utilfredshed med boligen Andet God beliggenhed God boligkvalitet Gode naboer Kunne ikke få andet Har fået lejligheden anvist Hvis ja, hvilke? 18

20 4. Økonomisk konkurrenceevne Værktøj 4.1: Sammenligning af boligøkonomi Formål: Boligudgifter er for mange almene boliger en meget vigtig konkurrenceparameter. Derfor bør man sammenligne afdelingens nuværende huslejeniveau med boligudgifterne i andre afdelinger og boligtyper. Metode: Der indhentes oplysninger om boligudgifter i de bebyggelser, der er udpeget som værende konkurrenter til afdelingen. Her er lokalkendskabet meget afgørende. Oplysning om huslejer i almene afdelinger kan findes i Landsbyggefondens nøgletal, der offentliggøres på eller på de pågældende boligorganisationers hjemmesider. Oplysning om priser og boligudgifter i ejerboliger og andelsboliger kan typisk findes i lokalavisen, på eller på ejendomsmæglernes hjemmesider. Med hensyn til private udlejningsboliger kan det være vanskeligere at finde oplysninger, og det kan være nødvendigt med en telefonisk henvendelse til ejeren eller evt. grundejerforeningen. På baggrund af disse oplysninger sammenlignes, hvor meget man kan få for pengene i de forskellige bebyggelser. Hvis huslejen i en typisk lejlighed i afdelingen er kr. om måneden, vil det være relevant at belyse, hvad man kan få for kr. om måneden andre steder. Ligeledes vil det være relevant at belyse hvad man kan få for f.eks. 25 % mere eller 50 % mere for at finde smertepunktet for huslejeforhøjelsen efter en modernisering. Priser kan opstilles i skema nedenfor med eksempler på forskellige prisniveauer. I skemaet er der fire kolonner: Type; her angives ejerform og bebyggelsestype, fx etage, tæt-lav/rækkehus, parcelhus etc. Husleje/månedlig ydelse; her angives hvad det koster at bo i boligen om måneden. OBS tag stilling til om det skal være inkl. eller ekskl. vand, varme, el etc. Indskud/udbetaling; Området; om et område er mere eller mindre attraktivt forudsætter naturligvis lokalkendskab, men beliggenhed er afgørende i forhold til pris og attraktivitet, så det er vigtigt i forhold til en sammenligning. (Evt. karakter a la Hammerslag) 19

21 Boligudgiftsniveau xxxx kr. pr. måned (nuværende niveau) Type Husleje/månedlig ydelse Indskud/udbetaling Område Boligudgiftsniveau xxxx kr. pr. måned (nuværende niveau +xx%) Type Husleje/månedlig ydelse Indskud/udbetaling Område Boligudgiftsniveau xxxx kr. pr. måned (Nuværende niveau +xx%) Type Husleje/månedlig ydelse Indskud/udbetaling Område Konklusion: Hvad er konklusionen med hensyn til afdelingens økonomiske konkurrenceevne i dag? Hvad er konklusionen med hensyn til afdelingens økonomiske konkurrenceevne i fremtiden? 20

22 Værktøj 4.2: Det økonomiske råderum Formål: Formålet med dette værktøj er at beregne en størrelsesorden for afdelingens økonomiske råderum, dvs. omfanget af investering i moderniseringer, som kan gennemføres inden for det mulige huslejeniveau efter modernisering. Metode: Der er udviklet et regneark, som på en enkel måde giver mulighed for at beregne råderummet under forskellige forudsætninger om investeringens størrelse, det mulige huslejeniveau og den eventuelle renoveringsstøtte. For at bruge regnearket skal man bruge følgende faktuelle oplysninger: o Antal boliger o Boligarealet o Nuværende husleje Derefter kan man i regnearket beregne det økonomiske råderum i forskellige scenarier, hvor man definerer følgende parametre: o Investeringens størrelse o Finansieringsandel med støttet lån, ustøttet lån, henlæggelser, trækningsret eller egenkapital. o Mulig driftsmæssig besparelse efter renovering (evt. nedsættelse af henlæggelser) o Behov for forhøjelse af driftsudgifter (som følge af nye bygningsdele fx elevatorer) o Det mulige huslejeniveau efter renoveringen (hvad kan huslejen bære?) Man kan f.eks. begynde med at beregne det økonomiske råderum i et scenarie, som man tager udgangspunkt i en ønsket investering, der er beskrevet og prissat. Med værktøjet kan man så simulere forskellige situationer, hvor man fx forudsætter renoveringsstøtte til projektet, foretager besparelser på investeringen, ændrer på de driftsmæssige forudsætninger, ændrer på den mulige husleje osv., indtil der er balance i regnestykket. Herefter er det anbefalelsesværdigt, at man foretager en vurdering af, om kombinationen af parametre i balancesituationen er realistisk. Bemærk at der ikke kun er et facit, der er rigtigt! Flere kombinationer af parametre vil kunne skabe balance, men det er ikke dem alle, der er realistiske. Hvis der ikke findes en kombination af parametre, der kan skabe balance i regnestykket og som vurderes som realistisk er det antagelig et udtryk for, at der er behov for en eller anden form for driftsstøtte. 21

23 Eksempel på brug af regnearket: Eksempel på beregning af økonomisk råderum: Eksempel : 100 boliger m2 boligareal Total investering kr. pr. m2 Nuværende husleje 500 kr. pr. m2 Mulig driftsmæssig besparelse -100 ʺ Forhøjelse af driftsudgifter 50 ʺ Grundhusleje 450 ʺ Muligt huslejeniveau efter modernisering 850 ʺ Til rådighed til kapitaludgifter 400 ʺ Finansieringsplan Investerings- Kapital- Lejeforhøjelse beløb faktor pr. m2 Henlæggelser % 0 Trækningsret % 0 Egenkapital % 0 Ustøttet finansiering ,5% 290 Støttet finansiering ,7% 166 I alt Manko 56 I eksemplet fremgår det, at en investering på 75 mio. kr. under de angivne forudsætninger om husleje, drift og finansieringssammensætning vil medføre en manko på 56 kr. pr. m2. Ved at ændre på forudsætningerne kan man søge en realistisk balancesituation. Der kan indsættes tal i de gule felter i regnearket ovenover. Der kan enten arbejde online i worddokumentet eller man kan hente værktøjet som et separat exceldokument på AlmenNets hjemmeside. 22

24 5. Sammenfatning af konkurrenceevnen Værktøj 5.1: SWOT - Vurdering af afdelingens konkurrenceevne Formål At sammenfatte alle de indsamlede oplysninger og vurdere afdelingens konkurrenceevne på det lokale boligmarked på grundlag af dem. Metode Begynd med at vurdere afdelingens konkurrenceevne på en række parametre i forhold til de nærmeste konkurrenter: Image Beliggenhed Trafik/støj Offentlig transport Grønne områder Butikker Institutioner Arkitektur Bebyggelsesplan Ydre bygningsdele Installationer Badeværelser Køkkener Altan/udestue Kælder Fælleslokaler Vaskeri Tilgængelighed Vedligeholdelse Isolering/energi Boliger for unge Boliger for ældre Boliger for familier Meget bedre Lidt bedre Det samme Lidt dårligere Meget dårligere SWOT-analyse er en velkendt metode til systematisering af kvalitative vurderinger af en fysisk eller organisatorisk enhed. SWOT-analysen udføres bedst i en gruppe. SWOT står for: S-styrker W-svagheder O-muligheder T-trusler 23

25 Styrker (image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter, økonomi) Svagheder (image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter, økonomi) Muligheder (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) Trusler (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk) Hvad er den samlede konklusion på SWOT-analysen? Konklusion: 24

26 Værktøj 5.2: Fremtidsscenarier I har nu et overblik over hvem der flytter til og fra afdelingen og hvordan det eventuelt har ændret sig gennem de sidste år. I har også et overblik over hvad andre boliger koster i lokalområdet. Med det in mente skal I nu forestille jer, hvordan afdelingen vil udvikle sig, hvis boligerne og afdelingen i øvrigt forbliver som de er i dag. Status Quo Hvordan vil udlejningssituationen se ud om 10 år? Drømmen/Visionen Hvordan vil I gerne have at udlejningssitua-tionen skulle se ud om 10 år? Er der tomme lejligheder? Hvordan vil beboersammensætningen se ud om 10 år? Hvordan ville I gerne have at beboersammen-sætningen skulle se ud om 10 år? Vil boligerne i afdelingen være attraktive? Vil boligerne i afdelingen være attraktive? Vil boligerne kunne konkurrere med de andre almene boliger i området? Vil boligerne kunne konkurrere med ejerboliger i området? Vil boligerne kunne konkurrere med de andre almene boliger i området? Vil boligerne kunne konkurrere med ejerboliger i området? 25