Bilag 2: Redegørelse for styringsdialog 2014 mellem Fredensborg Kommune og de almene boligorganisationer. NOTAT Center for Kultur Idræt og Sundhed

Transkript

1 Bilag 2: Redegørelse for styringsdialog 2014 mellem Fredensborg Kommune og de almene boligorganisationer. 1. Indledning Denne redegørelse omhandler Fredensborg Kommunes styringsdialog med de almene boligorganisationer i efteråret Redegørelsen gennemgår: NOTAT Center for Kultur Idræt og Sundhed Fra: Sille Annette Larsen Sagsnr.: 14/ Væsentlige konklusioner fra dialogmøderne Den gennemførte proces Den videre proces Der gøres opmærksom på, at Lejerbo har bedt om at få udskudt mødet indtil videre, idet de tidligst kan have deres materiale klar førend ultimo november 2014, og administrationen ikke har modtaget dette materiale ved udarbejdelse af dette notat. 2. Væsentlige konklusioner fra dialogmøderne Nedenfor gennemgås de væsentligste konklusioner fra dialogmøderne indenfor følgende fem hovedtemaer: Økonomi Udlejning Beboersammensætning De fysiske rammer og renovering Boligsociale indsatser 2.1 Økonomi Hovedparten af boligorganisationerne har en relativ sund og robust økonomi. De boligorganisationer, der oplever økonomiske udfordringer har lagt planer herfor. Ved de afdelinger, hvor Fredensborg Kommune bemærkede beskedne henlæggelser til vedligeholdelse og fraflytning, blev der opfordret til at disse øges. Fredensborg Kommune bemærkede et stor udsving i huslejeniveauerne blandt boligorganisationerne og de enkelte afdelinger. De billigste familieboliger har således en årsleje på ca. 650 kr./m2, mens de dyreste ligger på ca kr./m2. Det er ikke entydigt, at de dyreste boliger også er de kvalitetsmæssigt bedste. Humlebæk Boligselskab oplyste, at seks af otte afdelinger har behov for at styrke økonomien. Styrkelsen vil bl.a. ske gennem huslejestigninger, og har primært til hensigt at øge henlæggelser til vedligeholdelse. Rådhuset Egevangen 3 B DK-2980 Kokkedal Telefon fredensborg@fredensborg.dk

2 To af ti selskaber har en forskudt regnskabsperiode. Det er aftalt med Boligselskabet Domea Fredensborg, at de fremsender regnskabet 2013/2014 til Fredensborg Kommune, når dette er godkendt. Med KAB er det aftalt, at afholde et nyt møde ultimo februar 2015 for at drøfte regnskabet 2013/2014. Der er behov for at styrke økonomien i fem af selskabets seks afdelinger i Boligselskabet Domea Fredensborg. Boligselskabet har fokus på øgede henlæggelser til vedligehold og har lagt planer for afvikling af de respektive underskudssaldi. Egenkapitalen i Fredensborg Boligselskab er begrænset. Det skyldes primært lovændring omkring dækning af tab ved fraflytning samt fritagelse for indbetaling af udamortiserede lån til dispositionsfonden. Dertil tilkendegav Tilsynet bekymring for fraflytnings- og administrationsudgifterne. Boligselskabet arbejder på en handleplan, der skal hjælpe til at styrke selskabets økonomi. Endvidere oplyste Fredensborg Boligselskab, at der er fundet en positiv løsning til de beboere, der i Bofællesskabet Byvejen havde svært ved at få økonomien til at hænge sammen efter ændrede regler for udbetaling af ydelser til unge under 30 år. Administrationen bemærkede, at revisionen har vurderet, at Toftegårdsvænge B i Asminderød Boligselskab ikke har den påkrævede balance i økonomien. Dette forventes dog at ændre sig positivt i forbindelse med renoveringssagens gennemførelse og de støttetilsagn, som bl.a. Landsbyggefonden har stillet i udsigt i den forbindelse. Der er i den nugældende leje plads til lejeforhøjelser. Efter renoveringen vil afdelingens boliger fremstå attraktive. Den Almene Boligforening Jellerød oplyste, at erhvervslokalet er udfordret ift. at sikre en omsætning, der for lejer er til at leve af. Fredensborg Boligselskab oplyste, at der for Niverødgården arbejdes på en kapitaltilførselssag, hvor tre boliger ombygges, et udlagt fællesrum indrettes til en bolig mv. Endvidere vil der blive ansøgt om støtte til lavere husleje og et lavere beboerindskud. Det blev desuden oplyst, at der arbejdes på et projekt med køb af hovedhuset af kommunen med henblik på at indrette dette til fire almen+ boliger og tilbygge nye boliger. Selskabets dispositionsfond er udfordret af betydelige tab på fraflyttede lejere og boligselskabet har fået dispensation af Byrådet til ikke at afholde tab på fraflyttede lejere af dispositionsfonden. 2.2 Udlejning Fredensborg Kommune bemærkede, at i langt de fleste boligorganisationer er der en relativ lav fraflytningsprocent, som udtryk for en stabil udlejningssituation i afdelingerne. I de tilfælde, hvor fraflytningsprocenten er højere end forventet, har emnet været Side 2 af 9

3 drøftet ift. hvilke overvejelser boligselskaberne gør sig i den sammenhæng. Tomgang og fraflytningsprocent Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal oplyste, at afdelingsbestyrelsen i afdeling 7 Skovengen gør et stort arbejde for at genudleje boligerne. Boligforeningen oplyste, at der er i 2013 var 21 tomgangshuslejemål, men at der pt. ikke er tomgangsboliger, og at den gennemsnitlige liggetid for en tomgangsbolig er omkring et par måneder. Boligforeningen arbejder strategisk med udviklingen af foreningens image. Statsbanepersonalets Andelsboligforening oplever en positiv udvikling i udlejningssituationen, hvorfor der ikke været behov for at indgå yderligere dialog omkring udlejningsaftaler. Det har tidligere været et problem med antallet af fraflytninger. Fredensborg Boligselskab oplyste, at Niverødgården har en høj fraflytningsprocent, og at det samtidigt er blevet sværere at udleje boliger i Niverødgården. Huslejen i afdelingen er høj og afdelingen slås stadig med fejl og mangler fra ombygningen. I alt er fire forhold anmeldt til Byggeskadefonden. Anvisningsaftaler Byrådet godkendte den 24. juni 2014 en ny udlejningsaftale med Asminderød Boligselskab, løbende til den 1. maj Den 27. oktober 2014 godkendte Byrådet en ny udlejningsaftale med 3B, løbende til den 1. januar Asminderød Boligselskab oplyste, at ungdomsboligerne i afdeling 4 Lillevang er velfungerende, og at gældende aftale er udvidet til at gælde flere lejemål. Humlebæk Boligselskab ønsker at ændre anvisningsret på afdelingerne 401 Torpevangen, 405 Båstrupvej og 409 Stejlepladsen II, og vil fremsende konkret ansøgning for disse. 2.3 Beboersammensætning Boligorganisationerne og de enkelte afdelinger har stor fokus på beboerdemokratiet og de afdelinger, hvor der aktuelt ikke er en afdelingsbestyrelse. Det er typisk i ældreboliger, at der ikke er etableret en afdelingsbestyrelse. Boligkontoret Danmark har på landsplan iværksat et projekt for at rekruttere nye beboere til afdelingsbestyrelsesarbejdet, Men desværre var tilslutningen ikke stor. Udfordringen ved at rekruttere nye medlemmer til afdelingsbestyrelserne er et generelt opmærksomhedspunkt hos alle selskaber, bl.a. Hejrevangens Boligselskab. Side 3 af 9

4 I Boligforeningen 3B er der iværksat tiltag for at genskabe kendskabet til beboerdemokratiet. Aktuelt arbejdes der på etablering af forskellige udvalg, herunder et fraflytnings- og et tvudvalg, og på en strategiplan for beboerdemokratiet. 2.4 De fysiske rammer og renovering Fredensborg Kommune har til boligorganisationer med aktuelle eller påbegyndende renoveringer, refereret til Byrådets opfordring om at overholde renoveringsbudgetter, som er godkendt af Byrådet. Humlebæk Boligselskab nævnte, at renoveringsprocessen i afdeling 426 Langebjergparken har haft en svær start med flere byggetekniske overraskelser. Der er indkaldt til ekstraordinært afdelingsbestyrelsesmøde, som led i en indsats på at øge informationen til beboere i processen. Boligselskabet oplyste endvidere, at renoveringen af afdeling 410 Enebærhaven skrider planmæssigt frem og forventes færdig til tiden i maj Hejrevangens Boligselskab oplyste, at det ved urafstemning er besluttet at udskifte tagene i afdeling 5 Boserup. Boligselskabet oplyste, at boligselskabet mht. udskiftning af tag i afdeling 6 Boserupvej, har fulgt kommunens anvisning mht. at inddrage beboere i byggeudvalget. I afdeling 6 drøftes valg af tag. Asminderød Boligselskab oplyste, at tidsplanen for renoveringen af afdeling 2 Toftegårdsvænget B er revideret. Økonomiudvalget besluttede den 16. juni 2014 at ændre den generelle fraflytningsfrist for de boliger i Toftegårdsvænget afd. B, som fortsat er beboede. Fraflytningsfristen udskydes til renoveringen er gennemført, som er forventet august Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal oplyste, at renoveringen i Byengen/Nordengen forventes igangsat primo Der etableres grønne stier, oaser og grønne tage på skure. Der sammenlægges boliger, hvilket kræver nedlæggelse af seks boliger og medfører en permanent genhusning. Ansøgning til Landsbyggefonden Boligselskabet Borgerbo oplyste, at der for afdeling IV pt. arbejdes på en ansøgning til Landsbyggefonden om midler til renovering af tag og facader. Boligorganisationen forventer, at renoveringsprojektet påbegyndes om 4-6 år. Boligselskabet Domea Fredensborg oplyste, at de forventer, at der i de kommende år vil være behov for at se på udvalgte afdelinger i forhold til eventuelt behov for renoveringer og mulige ansøgninger til Landsbyggefonden. Humlebæk Boligselskab oplyste, at Landsbyggefonden aktuelt revurderer helhedsplanen for afdeling 401 Torpevangen, og at der Side 4 af 9

5 arbejdes på helhedsplaner for afdeling 405 Båstrupvej, 406 Baunebjerghuse og 409 Stejlepladsen II. Derudover nævnte boligselskabet, at der bør opprioriteres ift. en helhedsplan for afdeling 407 Rosenvænget. VIBO oplyste, at afdelingerne Nivåhøj I (Islandshøjparken), Nivåhøj II og Nivåhøj III har infrastrukturelle udfordringer. Der er indsendt en ansøgning om et infrastrukturprojekt på knap 25 mio. kr. til Landsbyggefonden. Projektet har fokus på tryghed, sammenhæng med den øvrige by og forbedring at stier, pladser og øvrige udearealer. Fredensborg Kommune indgår i projektansøgningen med medfinansiering. Tillige er der søgt midler fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til udvikling af mobilt udekøkken, som kan bruges på tværs af afdelingerne. Formålet er at understøtte udeaktiviteter er et sundt liv og fællesskab. Asminderød Boligselskab oplyste, at tagrenoveringen i afdeling 1 Toftegårdsvænget er urealistisk dyr, hvis revisionsprotokollatets anbefalinger vedrørende klimaskærm skal realiseres. Boligselskabet er derfor i dialog med Landsbyggefonden og ser samtidig på alternativer til rapportens anbefalinger om renovering af tagene. I afdeling 004 Lillevang er der udarbejdet oplæg til renovering af udearealer med støtte fra Landsbyggefonden. Det endelige tilsagn fra Landsbyggefonden afventes, inden projektet sættes i gang. I afdeling IV Fredensborg Boligselskab foregår der renovering af stier og pladser. Boligforeningen 3B oplyste, at den fysiske del af renoveringsprojektet skrider planmæssigt frem, men at der pågår dialog med entreprenør om niveauet for uforudsete udgifter til f.eks. miljøforanstaltninger. Der er netop foretaget en syns og skønsforretning på uforudsete ekstraudgifter ved byggeriet. Boligforeningen 3B varslede, at de forventer at fremsende et revideret skema B. Den potentielle budgetoverskridelse skyldes primært miljøforanstaltninger, herunder bortskaffelse af PCB. I lyset af den generelle information til boligselskaber om byrådets opfordring til at overholde budgetter jf. afsnit 2.4 tilkendegav kommunen, at såfremt der fremsendes revideret skema B skal det følges af en grundig redegørelse for baggrunden for budgetoverskridelsen til Byrådet. 2.5 Boligsociale indsatser Kokkedal på Vej, Nivå Nu og den boligpolitiske rapport for Kokkedal indeholder alle beskæftigelsesrettede tiltag. Disse tiltag får yderligere relevans, når der ses nærmere på andel beskæftigede hos de enkelte boligorganisationer. Side 5 af 9

6 Fredensborg Kommune bemærkede tendensen om, at pct. af lejerne i den arbejdsdygtige alder er uden for arbejdsmarkedet. Kun i få afdelinger ligger andelen nede på omkring pct. Disse forhold aktualiserer Økonomiudvalgets beslutning om at igangsætte en tilsvarende boligpolitisk rapport for Nivå. Statsbanepersonalets Andelsboligforening oplyste, at den høje andel af lejere uden for arbejdsmarkedet skyldes, at der bor mange socialt sårbare beboere. På trods heraf er boligforeningen velfungerende. Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal oplyste, at de har godt samarbejde med Boligkontoret Danmark omkring Stop Udsættelser ; projekt for beboere der er udsættelsestruede pga. huslejerestancer. Endvidere oplyste andelsboligforeningen, at de sammen med 3B har taget initiativ til at undersøge mulighederne for at etablere en form for paraplyorganisation jf. anbefalinger i den boligpolitiske handleplan for Kokkedal. Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal oplyste yderligere, at afdeling 7 Skovengen og 9 Byengen/Nordengen oplever hærværk og trusler, og at en del kernelejere grundet utryghed er fraflyttet afdelingerne. Fredensborg Kommune bemærkede, at i afdeling 101 Islandshøjparken står pct. af de årige uden for arbejdsmarkedet. VIBO oplyste, at der er foretaget analyse af boligområdets sociale liv og ressourcer i forbindelse med udarbejdelsen af den boligsociale helhedsplan for perioden med udgangspunkt i afdelingerne 101, 102, 103. VIBO nævnte endvidere, at det toårige lommepengeprojekt get2business i år er igangsat med støtte fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Projektet blev søgt af Fredensborg Kommune i samarbejde med VIBO. Yderligere VIBO oplyste, at de ser positivt på samarbejdet med politiet ifm. tryghed omkring værkstedet for unge over 18 år ved Nivåcenteret. Endvidere ses en målrettet beskæftigelsesindsats som afgørende initiativ for at få afdelingerne Nivåhøj I, II og III af listen over socialt udsatte boligområder. Fredensborg Kommune nævnte, at VIBO har indgået partnerskabsaftale med Fredensborg Kommune og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter omkring udvikling af boligområdet Nivåhøj. Projektet indeholder konkrete indsatser, der samlet kan medvirke til at skabe et attraktivt, trygt og socialt sammenhængende Nivåhøj. Fredensborg Kommune orienterede VIBO og KAB om Byrådets beslutning om at udarbejde en boligpolitisk handleplan for Nivå og Side 6 af 9

7 den kommende udpegning af repræsentanter fra VIBO og KAB til at indgå i projektet. Boligforeningen 3B oplyste, at erfaringer med ét samlet boligområde er begrænsede. Deres erfaring med etablering af en samarbejdsplatform mellem 3B og AB Hørsholm Kokkedal, som en del af de boligpolitiske handlemuligheder, er tilsvarende begrænset. 2.5 Andre væsentlige konklusioner Den Almene Boligforening Jellerød og Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal informerede om en eventuel fremtidig fusion mellem de to selskaber. 3. Den gennemførte proces I Fredensborg Kommune er der otte boligorganisationer, som har hjemsted i kommunen: Fredensborg Boligselskab Lejerbo, Fredensborg Boligselskabet Domea Fredensborg Humlebæk Boligselskab Asminderød Boligselskab Hejrevangens Boligselskab Den Almene Boligforening Jellerødparken Boligselskabet Borgerbo, Humlebæk Derudover er der fire boligorganisationer, der har afdelinger med beliggenhed i Fredensborg Kommune: Boligforeningen VIBO Boligforeningen 3B Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal Statsbanepersonalets Andelsboligforening Det er et lovkrav (jf. 109 stk. 3 i Bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v. ), at alle boligorganisationer skal indsende en dokumentationspakke til kommunen, som skal danne grundlag for styringsdialogen. Dokumentationspakken har som minimum indeholdt styringsrapport, regnskab, årsberetning og revisionsprotokol. Det er et lovkrav, at kommunen skal afholde dialogmøde med de boligorganisationer, der har hjemsted i kommunen (jf. 109, stk. 2 i Bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v. ). Det er ikke et lovkrav, at kommunen skal afholde styringsdialog med de boligorganisationer, der kun har afdelinger beliggende i kommunen, Side 7 af 9

8 men kommunen kan indkalde boligorganisationen til dialogmøde, hvis kommunen vurderer, at der er behov for det. Fredensborg Kommune har valgt at indkalde alle 12 boligorganisationer til styringsdialogmøde i 2014 for driftsåret 2013/2014. Fredensborg Kommune når at gennemføre ti af 12 styringsdialoger inden orientering i Udvalget for Byrum og Boligsocial Indsats den 12. november 2014, og når at gennemføre styringsdialogmøder med 11 af 12 boligorganisationer inden orientering i Social- og Seniorudvalget den 8.december 2014 samt Byrådet den 22. december Det boligselskab der mangler, er Lejerbo. De oplyser, at de ikke har været i stand til at færdiggøre materialet til styringsdialogmødet, idet man mangler at få godkendt regnskabet på grund af regnskabstekniske udfordringer. Fra Fredensborg kommunes side har det været administrative ledelsesrepræsentanter, der har deltaget i styringsdialogen. På baggrund af de indsendte dokumentationspakker har administrationen vurderet, hvilke dele af kommunens administration der skulle deltage i mødet. Fra boligorganisationernes side har det for hovedpartens vedkommende både været administrative ledelsesrepræsentanter fra administrationsorganisationernes og politiske ledelsesrepræsentanter fra boligafdelings- og boligorganisationsbestyrelserne, som har deltaget. Fredensborg Kommunes politiske involvering i styringsdialogen sker gennem orientering af Udvalget for Byrum og Boligsocial indsats, Social- og Seniorudvalget samt Byrådet og de planlagte halvårsmøder mellem borgmesteren og boligorganisationernes organisations- og afdelingsformænd to gange om året (forår og efterår). 4. Fælles aftaledokumenter Som afslutning på hvert dialogmøde er der formuleret et fælles aftaledokument for styringsdialogen. Aftaledokumentet beskriver en række fælles konklusioner og målsætninger for boligområdet. De væsentlige af disse konklusioner fremgår i afsnit 2: Væsentlige konklusioner fra dialogmøderne. Aftaledokumenterne skal jf. 109, stk. 7 i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. offentliggøres på Fredensborg Kommunes hjemmeside inden årets udgang. Det vil de blive umiddelbart efter Byrådsmødet den 22. december I de tilfælde, hvor der på dialogmøderne er drøftet indgåelse af aftaler, som kræver Byrådets godkendelse, fremlægges disse særskilt for Byrådet. Det drejer sig bl.a. om udlejningsaftaler. Side 8 af 9

9 Administrationen i Fredensborg Kommune vil på førstkommende møde med forretningsførerne i første halvår af 2015 evaluere den gennemførte styringsdialog med henblik på at kvalitetssikre styringsdialogen for driftsåret 2015/2016. Styringsdialogen vil også blive drøftet på halvårsmødet mellem Fredensborg Kommunes borgmester og boligorganisationernes afdelings- og organisationsformænd i marts Side 9 af 9