Indsigelser og bemærkninger

Transkript

1 1 Grundejerforeningen Svaneparken, Fælleshusforeningen og Vejlauget i Ebberød 1-3 Der er ønske om, at anvendelsen indsnævres, så kun bolig og formål svarende til de nuværende anvendelser tillades. Beboelsen opleves, at være presset pga. den høje koncentration af udefrakommende behandlings- og botilbud i børnebyen, matr.nr. 1an og område A og B. Der spørges ligeledes til om, der med lokalplanen kan lægges restriktioner på matrikel 1an samt børnebyen. Desuden er der bekymring for at en anvendelse til liberale erhverv kan medføre lager i eksempelvis gymnastiksalen. 1-3 Anvendelsesbestemmelsen i lokalplanforslaget forholder sig til anvendelsesbestemmelsen, der er fastlagt i Lokalplan 64, den gældende lokalplan for området. Den nuværende anvendelse af området indbefatter også offentlige botilbud, hvorfor dette ikke er en ændring i forhold til det eksisterende plangrundlag i området. I Lokalplan 64 er der et krav om, at anvendelse til boliger min. skal udgøre 60% af etagearealet i bebyggelsen. Det har vist sig uhensigtsmæssigt i forbindelse med sagsbehandlingen, og er derfor undladt i Lokalplan Det er ikke muligt, at regulere anvendelsen i et område, som ikke indgår i lokalplanområdet og matr.nr 1an ligger uden for lokalplanens område. Selvom vi kunne regulere anvendelsen, er det væsentligt at understrege, at den eksisterende anvendelse af området fortsat vil være lovlig. Inddelingen i delområde A og B baserer 1

2 sig på en inddeling i eksisterende og overvejende bevaringsværdig bebyggelse samt ny bebyggelse. forholder inddelingen sig til, at delområde A og B indgår i to forskellige rammeområder i Kommuneplanen, henholdsvis Bi.BE7 og Bi.D17. Begrænsning af erhverv Med hensyn til erhverv giver den nuværende lokalplan mulighed for liberale erhverv, håndværks- og service virksomhed og andre virksomheder, der efter byrådets skøn kan indpasses i området. I lokalplanforslaget indsnævres erhverv til liberale erhverv. Det vurderes hensigtsmæssigt at muliggøre liberale erhverv i området. Liberale erhverv er defineret som selvstændig, ofte rådgivende virksomhed, som i reglen forudsætter teoretisk uddannelse, fx. Advokat, læge ejendomsmægler, revisor eller arkitekt. Det vil derfor ikke være muligt f.eks. at etablere lagervirksomhed i gymnastiksalen. Nye anvendelsesmuligheder Det vurderes, at en café eller en butik på maksimal 200 m 2 vil understøtte den 2

3 særlige landsby stemning i Ebberød, samt styrke fællesskabet. Med lokalplanen muliggøres der for opsætning af mobilantennemaster, sådan at området kan leve op til de nutidige krav til mobildækning. 5 Vej, sti og park Det ønskes præciseret, at der skal etableres hæk rundt om parkeringspladser hvor muligt. 5 Vej, sti og park En lokalplan kan ikke medføre handlepligt. Det betyder, at vi med en lokalplan ikke kan kræve etablering af hæk omkring eksisterende parkeringsarealer. Det vil ikke være hensigtsmæssigt at etablere hæk omkring alle parkeringsarealer. Dette gælder eksempelvis ved parallelparkeringspladser og andre parkeringsarealer, der grænser op mod en bebyggelse. Beplantning af hæk omkring de parkeringspladser, som vender op mod fællesarealet indgår i planerne for delområde B, og det vurderes, at give tilføre en fin afgrænsning af parkeringsarealet mod fællesarealet. 5 Vej, sti og park 3

4 6 Bebyggelsens omfang og placering Det skal præciseres, at område B er fuldt udbygget, når byggefelterne beskrevet i lokalpalen er udtømte 6.2 I område A kan loftsrum udnyttes og villaerne kan foretage en tilbygning, ligesom der kan opføres sekundære bygninger som nævnt i 6.7. Bortset herfra bør det ikke være muligt at etablere yderligere m 2. 6 Bebyggelsens omfang og placering I Kommuneplan 2013 er bebyggelsesprocenten for delområde B fastlagt til 30 %, og lokalplanen giver med 6.8 mulighed for at bygge m 2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 17,5 %. Det vil sige, at lokalplanen begrænser byggemulighederne i forhold til delområde B. Område B er desuden fuldt udbygget jf. lokalplanen, når byggefelterne er udtømte. Det skyldes, at lokalplanen foreskriver, at bebyggelse skal placeres indenfor de udlagte byggefelter. Ligeledes må der ikke opføres bebyggelse indenfor skovbyggelinjen og det fælles friareal, hvilket begrænser nybyggeri til de udlagte byggefelter. 6.2 I område A er der ikke udlagt nye byggefelter, og ligeledes er ledige matrikler udpeget som fælles friareal. Desuden er området reguleret af en maksimal befæstelsesgrad på 50 %, hvilket vil begrænse nyt byggeri markant. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.2 Eksisterende bestemmelse: I delområde A må der maksimalt opføres m 2 etageareal. 4

5 For at sikre en tydelighed i lokalplanen kan det være hensigtsmæssig at imødekomme en præcisering. Lokalplanen bør udover skure og udhuse muliggøre opførsel af nødvendige tekniske anlæg. Desuden bør der gives mulighed for opførsel af carporte i området. 6.2 Forslag til ny bestemmelse: I delområde A må der maksimalt opføres m 2 etageareal. I området kan der ikke opføres ny selvstændig bebyggelse med undtagelse af skure og udhuse jf. 6.7, carporte jf samt nødvendige tekniske anlæg 6.4 Såfremt ikke bevaringsværdig bebyggelse nedrives og nyt ønskes opført, som nævnt +/- 1 m inden for soklen af den eksisterende bebyggelse, Højden på ny bebyggelse bør maksimalt være 2 etager eksklusiv kælderetage. 6.4 Det vurderes, at den eksisterende bebyggelse har en højde og drøjde, der vil kunne muliggøre en ny bebyggelse i tre etager. Samtidig er bebyggelsen i Ebberød kendetegnet ved en bymæssig tæthed, der modsvarer det omkringliggende skovbryn. Arkitektkonkurrencen for det nye botilbud i delområde B, indeholdt ligeledes mulighed for en bebyggelse i 3 etager. Villaerne beliggende på matr. nr. 1c og matr.nr 1ag er beliggende henholdsvis tæt op ad skovbrynet samt op ad bevaringsværdig bebyggelse Det kan tale for at reducere antallet af etager for disse matrikler fra 3 til Eksisterende bestemmelse: Ny bebyggelse i delområde A må maksimalt opføres i 3 etager eksklusiv kælderetage. 6.4 Forslag til ny bestemmelse: Ny bebyggelse i delområde A må maksimal opføres i 3 etager eksklusiv kælderetage med undtagelse af bebyggelse på matr. nr. 1 c og 1 ag, der maksimalt må opføres i 2 etager eksklusiv kælderetage. 5

6 7.5 De forslår at 7.5 bortfalder. 7.6 og 7.14 Farver beskrevet i 7.6 og 7.14 skal inkludere NCS-8000 (gråsort) for udhæng. 7.5 Bestemmelsen 7.5 er medtaget i lokalplanen, idet et karakteristisk træk ved den eksisterende bebyggelse er, at den er beliggende i enklaver, og at bygningerne indenfor enklaverne henvender sig til hinanden, ofte ved en symmetrisk arkitektur. Den nye bebyggelse i delområde B er udformet efter samme princip med enklaver af bebyggelse, der henvender sig mod hinanden i form af en næsten symmetrisk arkitektur. Såfremt den ikke bevaringsværdige bebyggelse på matr.nr. 1ah nedrives, vurderes det, at ny bebyggelse med en symmetrisk arkitektur, vil understøtte bebyggelsesstrukturen i området. 7.6 og 7.14 Farverne beskrevet i 7.6 og 7.14 tager udgangspunkt i oplysninger fra grundejerforeningen, som har fremsendt de farvekoder, som er anvendt i bebyggelsen. Farven NCS bliver i dag også anvendt til udhæng og bør derfor indgå i lokalplanen Eksisterende bestemmelse: Sekundære bygninger, som skure og udhuse skal opføres med fladt tag og facader i vandret træbeklædning samt fremstå i mørk grå som NCS S7500N eller som S7502B. 7.6 Forslag til ny bestemmelse: Sekundære bygninger, som skure og 6

7 udhuse skal opføres med fladt tag og med facader i vandret træbeklædning, samt fremstå i mørk grå som NCS S7500N, S7502B eller som NCS Eksisterende bestemmelse: Såfremt sekundære bygninger, som skure og udhuse ikke sammenbygges med bebyggelsen skal de opføres med fladt tag og facader i vandret træbeklædning samt fremstå i mørk grå som NCS S7500N eller som S7502B Forslag til ny bestemmelse: Såfremt sekundære bygninger, som skure og udhuse ikke sammenbygges med bebyggelsen skal de opføres med fladt tag og med facader i vandret træbeklædning samt fremstå i mørk grå som NCS S7500N, S7502B eller som NCS Bebyggelsen på 1m og 1n bør løftes i bevaringsværdi til samme niveau som øvrige bebyggelser i det centrale Ebberød. 8.1 Bebyggelsen på 1m og 1n er udpeget i lokalplanforslaget som bevaringsværdige bygninger

8 8.5 Farver beskrevet i 8.5 skal inkludere NCS-8000 (gråsort) for udhæng. 8.5 Farverne beskrevet i 8.5 tager udgangspunkt i oplysninger fra grundejerforeningen, som har fremsendt de farvekoder, som der anvendes ved renovering. Farven NCS bliver i dag også anvendt til udhæng og bør derfor indgå i lokalplanen. 8.5 Eksisterende bestemmelse: Farven på vinduesrammer på etagebyggeri opført i 1890 erne skal være lys grå som NCS S1000N og mørk grå som NCS S5500N. Farven på øvrigt træværk f.eks. udhæng eller lignende skal være mørk grå som NCS S7500N eller som NCS S7502B. 8.8 Størrelse på ovenlysvinduer ændres til 140x80 og farve ændres til leverandørens standard farve sort eller mørke grå 8.8 Det vurderes, at bebyggelsen godt kan bære ovenlysvinduer på 140x80 i stedet for 120x80, som fastlagt i lokalplanforslaget. Farven sort eller mørke grå er også fint afstemt med tagenes udtryk. 8.5 Forslag til ny bestemmelse: Farven på vinduesrammer på etagebyggeri opført i 1890 erne skal være lys grå som NCS S1000N og mørk grå som NCS S5500N. Farven på øvrigt træværk f.eks. udhæng eller lignende skal være mørk grå som NCS S7500N, NCS S7502B eller som NCS Eksisterende bestemmelse: Ovenlys vinduer må maksimalt have en bredde på 80 cm og en højde på 120 cm, og må kun placeres i én række på tagfladen. Overkanten på ovenlys vinduer skal på hvert tag etableres med samme afstand fra tagryggen og med 8

9 respekt for husets symmetri. Farven på vinduesrammer skal være mørk grå som NCS S5500N. 8.8 Forslag til ny bestemmelse Ovenlys vinduer må maksimalt have en bredde på 80 cm og en højde på 140 cm, og må kun placeres i én række på tagfladen. Overkanten på ovenlys vinduer skal på hver tagflade etableres med samme afstand fra tagryggen og med respekt for husets symmetri. Farven på vinduesrammer skal være sort eller mørk grå. 9.5 Der kan etableres levende hegn omkring villa matrikler med en højde på max 180 cm med et bagvedliggende trådhegn på max 120 cm I område A kan der etableres levende hegn i skel omkring ejerforenings- /etagebyggeri med en max højde på 140 cm og med bagvedliggende trådhegn på 120 cm 9.5 Det vurderes hensigtsmæssigt, at indarbejde en bestemmelse omkring, at hegn skal være levende hegn evt. med et bagvedliggende trådhegn på maksimalt 120 cm. Omkring villamatrikler kan der opføres levende hegn i skel. Såfremt ejendommens udeareal indgår i det fælles friareal, må der maksimalt etableres levende hegn 5 m fra de facader, der orienterer sig mod det fælles friareal. Herved fastholdes oplevelsen af et samlet parkareal omkring bebyggelsen. Det vurderes 9.5 Eksisterende bestemmelse I de på tegningsbilag 3 angivne fælles friarealer må der ikke opsættes hegn. Dog kan der i en zone på 5 m fra facader etableres levende hegn af bøg eller avnbøg. Der kan opsættes trådhegn bag hækken med en maksimal højde på 1,20m. 9.5 Forslag til ny bestemmelse Hegn i området skal være levende hegn af bøg eller avnbøg, evt. med et 9

10 Tegningsbilag 4: Mulighederne for placering af parkeringspladser begrænses, og anlæg af parkeringspladser op ad pileallén til Ebberødvej udelukkes generelt ikke hensigtsmæssigt at begrænse højden på hække i lokalplanen, idet en overtrædelse af dette forhold vil være vanskeligt at håndhæve. Tegningsbilag 4: Det er ift. krav om udlæg til parkeringspladser ikke muligt, at udelukke parkeringspladser op ad pilealléen til Ebberødvej helt. Det er vigtigt, at understrege, at det viste areal til parkeringspladser er et udlæg. Det vil sige, at langt fra hele arealet vil blive anlagt med parkeringspladser. Parkeringsprincippet, der ligger til grund for konkurrenceprojektet er etablering af flere, men mindre parkeringspladser fremfor 2 store. Dette princip forholder sig til den øvrige del af Ebberød, og vurderes derfor at være en styrke ift. bebyggelsen. Det vurderes, at parkeringsudlægget helt op ad pilealléen til Ebberødvej kan indsnævres, sådan at der ikke kommer parkering op mod vejen. bagvedliggende trådhegn med en højde på maksimalt 120 cm. Der må ikke opsættes hegn på de på tegningsbilag 3 angivne fælles friarealer, dog må der opsættes levende hegn i en zone på 5 m fra etagebebyggelsens facader, selvom dette areal er udpeget som en del af det fælles friareal. Tegningsbilag 4: På tegningsbilag 4 indsnævres parkeringsudlægget op mod pileallén til Ebberødvej. Se tegningsbilag 4. 10

11 Park: Der ønskes en fælles plan mellem foreningerne og kommunen omkring revitalisering af kommunens arealer, parken og den løbende vedligeholdelse. Trafik: Der gøres indsigelse mod den manglende håndtering af trafik i lokalplanen. Park: En lokalplan kan ikke kræve, at der udarbejdes en vedligeholdelsesplan for området eller at parken revitaliseres. Lokalplanen er omvendt heller ikke til hindrer for, at der sker en revitalisering af parken eller det fælles friareal. Det vurderes, at dette arbejde må bero på foreningernes eget initiativ. Trafik: Lokalplanen giver mulighed for de ønskede trafiktiltag inden for lokalplanafgrænsningen. En lokalplan kan ikke medføre handlepligt, og kan derfor heller ikke i sig selv håndtere trafikale udfordringer. Miljø- og Teknikudvalget har den 3. december 2014 behandlet et forslag vedr. trafikale tiltag i Ebberød. Af dagsordenen fremgår det at, forvaltningen anbefaler, at bevillige økonomi til at ændre det eksisterende vejanlæg, for fremadrettet at sikre en god trafikafvikling i området samt for at sikre, at den gennemkørende trafik i området minimeres. Her forslås det, at tydeliggøre Tyrringevej som hovedretning for den fremtidige trafik til området i stedet for Biskop Svanes Vej. Park: Trafik: 11

12 I udbudsmaterialet vil der blive taget hensyn til at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling i området i byggeperioden. 2 Mette Haugaard Jeppesen, Biskop Svanes Vej 58 s, Foreningssammenlægning: Det ønskes at sammenlægge foreningerne i området, Vejlauget, Fælleshusforeningen og Grundejerforeningen, samt at alle bygninger i delområde A og B skal være gyldige medlemmer af, og som sammen ejer område C. Helhedsplan for Ebberød: Der ønskes en samlet lokalplan for hele Ebberødområdet inklusiv regionens ejendom på Tyrringevej. Generelt Fine beskrivelser og gode intentioner i lokalplanforslagets redegørelse, men lokalplanens bestemmelser opleves Foreningssammenlægning: Lokalplanen kan ikke kræve, at delområde A, B og C alle er medlem af den samme grundejerforening, idet størstedelen af bebyggelsen i området er etableret. Samtidig er der intet til hinder for en sammenlægning af de eksisterende foreninger i området. Det vil kræve vedtagelse af nye vedtægter samt aflysning af de eksisterende. En foreningssammenlægning vil bero på et frivilligt initiativ fra grundejerne i området. Helhedsplan for Ebberød: Det anerkendes, at foreningerne i Ebberød har behov for en dialog omkring en helhedsplanlægning for området. Denne dialog kan fortsættes i kontaktudvalget. Generelt Lokalplanen ville blive meget detaljeret og meget omfattende, hvis den skulle indeholde præcise bestemmelser for Foreningssammenlægning: Helhedsplan for Ebberød: Generelt 12

13 3460 Birkerød som for upræcise. Enten bør lokalplanen indeholde flere bestemmelser tilknyttet hver enkelt bebyggelse i området eller alternativt bør der udarbejdes flere kompetencenormer. 3.1 Der stilles spørgsmål til om det er hensigtsmæssigt med en udvalgsvarebutik i Ebberød. Det stilles spørgsmål til om lokalplanen muliggør for uddannelsesinstitution. hver enkel bebyggelse i området. Lokalplanens bevaringsbestemmelser tager udgangspunkt i den eksisterende bevaringsdeklaration for området, som hidtil har reguleret den bevaringsværdige bebyggelse. Desuden er der for villaerne suppleret med kompetencenormer, idet de adskiller sig fra etagebebyggelsen ved et selvstændigt arkitektonisk udtryk. Kompetencenormer er så vidt muligt undgået, idet Natur- og Miljøklagenævnet i højere grad end tidligere hjemviser afgørelser truffet på baggrund af kompetencenormer i lokalplaner. 3.1 Det vurderes, at en butik med udvalgsvare fint vil kunne indpasses i det særlige bymiljø i Ebberød. Det kan eksempelvis være et galleri, som også vil kunne tilføre bebyggelsen et værdifuldt liv og være i tråd med kulturmiljøet. Lokalplanen giver i anvendelsesbestemmelsen mulighed for institution og offenlig institution. Det omfatter også børneinstitution,

14 uddannelsesinstitution m.v., som også er en del af den eksisterende anvendelse i området. 5.2 Der bør fastlægges præcise bestemmelser for vejenes udformning. Lokalplanen bør sikre imod etablering af fortov og parkeringspladser, som ikke respekterer områdets karakter. 5.4 Udformning af parkeringspladser bør fastlægges i lokalplanen og parkeringspladser skal omkranses af hække. 5.2 Bestemmelsen 5.2 fastlægger, at veje og cykelstier så vidt muligt skal fastholdes med eksisterende bredde og vejprofil. Hensigten med bestemmelsen er, at fastholde det nuværende vejprofil med de tilpasninger, som man har fundet nødvendige for færdslen i området. Samtidig giver bestemmelsen mulighed for etablering af trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger, som blandt andet kontaktudvalget har ytret ønske om. 5.4 Parkeringspladserne i området fremstår med en varieret udformning. Generelt kan man sige, at parkeringspladserne er indpasset, der hvor der er plads i bebyggelsen. Se i øvrigt ovenstående behandling af indsigelse nr. 1 vedr

15 5.5 Placering af parkeringspladser bør fastlægges i lokalplanen. 6 Der bør fastsættes bestemmelser, der sikrer at der ikke placeres ny bebyggelse, hvor der er kig til landskabet fra veje, stier og fællesarealer. 5.5 Placering af parkeringspladser i delområde B er fastlagt i lokalplanen 5.7 jf. tegningsbilag 4. Parkeringsudlægget indsnævres for at imødekomme indsigelse 1. Se ovenstående behandling af tegningsbilag 4. 6 Bestemmelsen 6.1 fastlægger, at der ikke må opføres bebyggelse på det fælles friareal. Samtidig sikrer de udlagte byggefelter i delområde B kig til landskabet. Nyt forslag til 6.2 fastlægger desuden, at der ikke kan etableres nye selvstændige bygninger i delområde A med undtagelse af skure, carporte samt nødvendige tekniske anlæg. 5.5 Se ovenstående behandling af tegningsbilag Det bør fastlægges, på hvilke ejendomme, der kan opføres nyt etageareal og hvor meget. Det vurderes, at der med lokalplanen kan opføres en bygning på 6-8 boliger på Biskop Svanes Vej På ejendommen Biskop Svanes Vej 58 vil det med bestemmelserne i forslag til Lokalplan 233 ikke være muligt at opføre ny bebyggelse, idet det vil overskride befæstelsesgraden på 50 % fastlagt i bestemmelse.9.1. For at sikre en tydelighed i bestemmelserne 6.2 Se ovenstående ændring til

16 vedr. bebygget etageareal er det tilføjet til bestemmelse 6.2, at der ikke kan opføres nye selvstændige bygninger med undtagelse af udhuse, skure, nødvendige tekniske anlæg samt carporte. 6.5 Der bør fastsættes en maksimal størrelse for tilbygninger til villaer. 6.6 Det bør fremgå klart at spidslofter ikke må udnyttes eller også bør der gives mulighed for at etablere vinduer i spidslofter. 6.5 Villaerne er udformet med en selvstændig arkitektur og med varierende størrelse samt forskellig placering på grunden. Villaerne indgår næsten alle i SAVE registreringen som bevaringsværdige bygninger, og det i sig selv stiller visse krav til fremtidige tilbygninger. Det har derfor ikke været et ønske, at begrænse størrelsen på tilbygninger, idet det vil varierer fra bygning til bygning, hvad arkitekturen kan bære. 6.6 Spidslofter kan jf. lokalplanen udnyttes, men vil ifølge lokalplanens bestemmelser indgå som en del af det uudnyttede loftrum. Det vil sige, at der kan skabes loft til kip, men det vil ikke være muligt, at etablere en ekstra vinduesrække, og herved en ekstra

17 etage. Det vurderes, at arkitekturen på den bevaringsværdige bebyggelse vil forringes væsentligt af tagvinduer i 2 rækker. 6.7 En maksimal størrelse på udhuse på 20 m 2 vurderes at være for småt til etagebebyggelsen. 6.7 Det vurderes, at skure på maksimal 20 m 2 vil kunne opføres uden at forrringe oplevelsen af området. Skure større end 20 m 2 skal indpasses mere nænsomt i forhold til bebyggelsen. Det kan derfor være hensigtsmæssigt at indarbejde en kompetencenorm i forhold til skure til den øvrige bebyggelse. Det kan derfor være fornuftigt, at indarbejde i bestemmelsen at skure og udhuse til den øvrige bebyggelse skal ske efter en samlet plan godkendt af kommunalbestyrelsen. 6.7 Eksisterende bestemmelse I delområde A må sekundære bygninger, som skure, udhuse m.v. maksimalt være 20 m 2 og maksimalt have en højde på 3 m. Sekundære bygninger skal minimum placeres en meter fra skel. 6.7 Forslag til ny bestemmelse I delområde A må sekundære bygninger til villaer, som skure og udhuse m.v. maksimalt være 20 m 2 og maksimalt have en højde på 3 m. Sekundære bygninger skal placeres en meter fra skel. Skure og udhuse til den øvrige bebyggelse skal ske efter en samlet plan godkendt af kommunalbestyrelsen. 7.1 Bestemmelsen er for upræcis. 7.1 Ny selvstændig bebyggelse i delområde A forudsætter en nedrivning af

18 eksisterende ikke bevaringsværdig bebyggelse jf Det er ikke muligt, at fastlægge en klar arkitektur for en fremtidig ny bebyggelse, idet det afhænger af den specifikke placering af bebyggelsen samt størrelsen af huset. Desuden kan det være svært at forudsætte, hvilke projekter der kan komme i fremtiden. Derfor er der udarbejdet en generel kompetencenorm, der skal sikre, at evt. fremtidig bebyggelse opføres med respekt for den eksisterende bebyggelse. Det er korrekt, at denne hjemmel rent juridisk er svag, og derfor er den understøttet af bestemmelser i 7.2, 7.3, 7.4, 7.5 samt 7.6, der blandt andet omhandler bestemmelser omkring materialer samt tagudformning. 7.2 Tegl kan være mange ting, og sikrer ikke god arkitektur. 7.3 Bestemmelsen bør suppleres med at, der ikke må anvendes engoberede tegl 7.2 Den eksisterende bebyggelse i området er opført i tegl, hvorfor det giver god mening, at fremtidig bebyggelse også opføres i tegl. 7.3 Engoberede tegl kan give en vis refleksion, men det vurderes at

19 eller tegl som på anden måde er overfladebehandlet. Desuden bør tegl være røde. Mange bygninger har tage med eternitskifer og det bør være muligt, men disse må ikke lægges diagonalt. bestemmelse 7.3 tager hensyn til dette, idet den foreskriver at tage ikke må være reflekterende. Den eksisterende bebyggelse i området er opført i røde og gule tegl. Den fremtidige bebyggelse i delområde B vil blive opført i sorte, mørke grå eller mørke brune tegl. Det vurderes derfor, for restriktivt, at fastlægge at fremtidig bebyggelse skal opføres i røde tegl. 7.5 Der er opført ny bebyggelse på matr. nr. 1ah og bestemmelsen bør derfor udgå. Eternitskifer er et billigere alternativ til naturskifer, og er mere påvirkeligt i forhold til vind og vejr end naturskifer. Samtidig patinerer naturskifer pænere end eternitskifer. Det vurderes, at må bero på et konkret fremtidigt projekt, om der skal gives mulighed for eternitskifer til ny bebyggelse i delområde A. 7.5 Bestemmelserne omkring bebyggelsens ydre fremtræden i delområde A omfatter en fremtidig ny bebyggelse til eventuelt erstatning for ikke bevaringsværdige bygninger. Derfor er den nye bebyggelse på matr. nr. 1ah også medtaget. Se i øvrigt behandling af indsigelse nr

20 Mange af de eksisterende udhuse er udført med facader i krydsfiner med lodrette lister og med tagudhæng. Dette bør også fremadrettet være muligt Rød er mange farver, og der bør også være specifik farvekode for kolonihavehusene og præcise bestemmelser for vindskeder, vinduer og indfatninger. 8.2, 8.3 og 8.4 Bestemmelsen om, at det er tilladt at føre bebyggelsen tilbage til oprindeligt udseende giver kun mening, hvis der findes oprindelige tegninger af bygningerne. 7.6 Det er et ønske, at udhuse fremadrettet vil fremstå med samme formsprog, for at understøtte en harmonisk bebyggelse. I dag har udhuse et varieret arkitektonisk udtryk, men mange af dem er udformet som nævnt i 7.6. Det vurderes, at dette formsprog på sigt vil bidrage til en god helhedsvirkning i området Det vurderes ikke hensigtsmæssigt, at der reguleres for restriktivt i forhold til kolonihavehusenes udformning. I lokalplanen reguleres for størrelsen samt for materiale og farve, hvilket vurderes tilstrækkeligt til, at fastholde det overordnede indtryk af kolonihavebebyggelsen. 8.2, 8.3 og 8.4 Bestemmelsen om, at det er tilladt, at føre bebyggelsen tilbage til oprindeligt er medtaget som en mulighed, idet det kan tilføre bebyggelsen en værdi. Der er i denne bestemmelse ikke taget højde for, at oprindelige tegninger for , 8.3 og

21 enkelte bygninger muligvis ikke længere eksisterer. 8.7 En bestemmelse om, at tagmaterialer ikke må ændres, giver kun mening, hvis bygningerne fremstår med oprindeligt tagmateriale. Det bør derfor være muligt, at føre taget tilbage til oprindeligt. Mange tage har oprindeligt haft tag af naturskifer og har i dag eternitskifer. På Biskop Svanes Vej 58, har man i forbindelse med tagrenovering konstateret tagpap bag det eksisterende tag. 8.7 I forhold til opdagelsen af tagpap under det eksisterende tag, er det væsentligt at tilføje, at et undertag af tagpap ikke er ualmindeligt, og derfor ikke nødvendigvis indikerer, at det oprindelige tag har været udført som tagpap. Det vurderes, at det kan give god mening, at give mulighed for at tilbageføre bygningens tagmateriale til det oprindelige. 8.7 Eksisterende formulering Tagmaterialer må ikke ændres. Hvor tagrender og nedløbsrør udskiftes, skal nye udføres i zink. 8.7 Forslag til ny bestemmelse Tagmaterialer må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket ændringer, er det tilladt at føre disse ændringer tilbage til det oprindelige. Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink. 8.8 Det bør være muligt, at isætte Velux vinduer på 140x80 i stedet for 120 x 80. Farven bør være NCS S7500N. Bestemmelsen om at overkanten skal placeres med respekt for husets symmetri er upræcis. 8.8 Se ovenstående behandling af 8.8. Bestemmelsen fastlægger at overkanten på ovenlysvinduer på hvert tag etableres med samme afstand fra tagryggen og med respekt for husets symmetri. Ved at fastlægge, at ovenlysvinduer skal placeres med 8.8 Se ovenstående forslag til ny

22 samme afstand fra tagryggen sikres, at ovenlysvinduerne får en rolig placering på tagfladen. Hovedparten af bebyggelsen i området er karakteriseret ved en symmetrisk opbygning, og derfor bør tagvinduer respektere denne symmetri. Det er ikke muligt, at præcisere bestemmelsen yderligere, idet det vil kræve en skitse for hver tagflade i bebyggelsen, hvilket vurderes at være uhensigtsmæssigt. 8.9 Bestemmelsen om maksimal 4 kviste pr. tagflade forekommer meningsløs. 8.9 Bestemmelsen tager udgangspunkt i den bebyggelse, hvorpå der endnu ikke er opført kviste eller kun få kviste, og hvor det vurderes, at der ved at begrænse muligheden for kviste til 4 pr. tagflade kan sikres en arkitektonisk indpasning til bebyggelsen. Det er korrekt, at der enkelte steder er opført flere kviste, og disse vil fortsat være lovlige med lokalplanens vedtagelse Der mangler en bestemmelse om, hvordan tilbygninger til den resterende bebyggelse må udformes Bebyggelsen er reguleret af en maksimal befæstelsesgrad på 50%, 6.2, 6.5, 6.6 samt udpegningen som bevaringsværdig bebyggelse med

23 bevaringsbestemmelser. Dette begrænser og stiller krav til tilbygninger. På Biskop Svanes Vej 58 vil det eksempelvis ikke være muligt at opføre tilbygninger pga. befæstelsesgraden på 50% Bestemmelsen synes primært at være tiltænkt villaer Bestemmelsen er en del af bevaringsdeklarationen, der gælder for området i dag. Helt overordnet vurderes den hensigtsmæssig, idet den begrænser størrelsen på carporte. Store carporte vil være meget dominerende i bebyggelsen, og bør derfor placering og udformning bør derfor bero på et konkret projekt Eksisterende bestemmelse: Carporte til bebyggelsen markeret på tegningsbilag 2 skal opføres minimum 5 m fra vejskel. Carporte opføres med saddeltag med hældning grader og med tegldækning eller alternativt tagdækning som hovedhus. Udhuse mv. skal integreres i en eventuel carport. Carporte kan kun opføres som enkeltcarporte i en maksimal størrelse 3 x8 m. Hvor det er muligt, kan opføres dobbelte carporte over skel. Sådanne må maksimalt have en størrelse på 6 x 8.5 m Forslag til ny bestemmelse: Carporte til bebyggelsen, markeret på tegningsbilag 1, som villaer skal opføres minimum 5 m fra vejskel. Carporte kan opføres med saddeltag med hældning på grader og med tegldækning 23

24 eller alternativt tagdækning som hovedhus. Udhuse mv. skal integreres i en eventuel carport. Carporte kan kun opføres som enkeltcarporte i en maksimal størrelse på 3 x8 m. Hvor det er muligt, kan opføres dobbelte carporte over skel. Sådanne må maksimal have en størrelse på 6 x 8,5 m. Carporte til den øvrige bebyggelse skal ske efter en samlet plan for de enkelte ejendomme. Planen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 9.5 Der mangler bestemmelser om hegn og hække på de ejendomme, som ikke er fælles friarealer. 9.6 Bestemmelsen bør ændres, så der skal og ikke kan etableres hæk om parkering. 9.5 Se ovenstående behandling af En lokalplan indebærer ikke handlepligt, hvilket vil sige, at vi ikke kan kræve, at der skal etableres hæk omkring eksisterende parkeringspladser. Det vil ligeledes ikke være hensigtsmæssigt, at etablere hække omkring alle parkeringspladser, idet flere er etableret som parallelparkeringspladser. 9.5 Se ovenstående forslag til ny bestemmelse

25 3 Handicaprådet Rudersdal Kommune v. Anne Anbo Indkomne indsigelser efter høringsfristens udløb. 4 Morten Sandorff, Biskop Svanes Vej Birkerød 9.8 Bestemmelse omkring terrænregulering giver ikke mening uden et kortbilag med det eksisterende terræn. Handicaprådet tilslutter sig lokalplanens intentioner om at bevare det værdifulde kulturmiljø i Ebberød og attraktive bomiljø. Rådet finder, at der bør gøres en indsats for at tiltrække flere almindelige boliger til området, samtidig anerkender rådet at udviklingen af områdets botilbud muliggøres. Der gøres indsigelse mod lokalplanens afgrænsning, idet formålet med lokalplanen er at understøtte og udvikle det kulturhistoriske miljø og de værdifulde landskaber i Ebberød. Af den grund bør lokalplanafgrænsningen omfatte hele Ebberødgaard. Ses lokalplanområdet i sammenhæng med 9.8 Det er i overensstemmelse med almindelig praksis, at der reguleres med en terrænregulering på +/- 0,5 m. Det tilgængelige kortmateriale i kommunen indeholder ½ m koter, men er ikke detaljeret målt op. Ønskes der en terrænregulering på mere end +/- 0,5 m, vil der jf. lokalplanens bestemmelse skulle redegøres konkret for denne terrænregulering. - Se behandling af indsigelse nr. 1 vedr. 1-3 samt punktet vedr. en helhedsplan for Ebberød

26 den øvrige del af Ebberødgaard bliver koncentrationen af offentlige boliger til borgere med særlige behov meget stor i forhold til andelen af almindelige boliger. Dette fremføres som endnu et argument for at ændre lokalplanafgrænsningen til at omfatte hele Ebberødgaard. Der gøres indsigelse mod, at lokalplanen ikke understøtter udvikling af de værdifulde landskaber, end det som allerede gælder for området. Det skyldes, at de værdifulde landskaber og parkdele vedligeholdes med et budget på under 20% af niveauet i amtets tid. Der gøres indsigelse mod en manglende borgerinddragelse i udarbejdelsen af lokalplanforsalget, idet alle borgeres forslag er blevet fejet af bordet. Lokalplanen kan ikke medføre handlepligt i forhold til en vedligeholdelse af de fælles friarealer i området. Dette bør derfor drøftes med foreningerne i området. I forbindelse med udviklingen af psykiatri- og handicaps botilbud i Ebberød har der været nedsat et kontaktudvalg med repræsentanter for beboerne i området. Desuden har der i forbindelse med offentliggørelse af lokalplanen været afholdt et borgermøde. I forbindelse med høringsperioden er der fremkommet indsigelser fra beboerne i området, og disse vil medfører ændringer til lokalplanen. Det vurderes, derfor ikke korrekt, at der ikke er blevet lyttet til 26

27 beboerne i området i forbindelse med lokalplanarbejdet. 5 Rudersdal Museer Jon Voss og Steen Nielsson Museet kan i store træk billige ovenstående forslag til lokalplanen for området. - - Der gøres indsigelse mod opførsel af tilbygninger til eksisterende villaer, idet det vurderes, at ville forstyrre oplevelsen af delområde A. Det er væsentligt at fastslå, at tilbygninger skal opføres med respekt for villaens arkitektoniske udtryk. Derfor vil tilbygninger forholde sig til villaens arkitektur og derfor ikke forringe oplevelsen af villaen. Samtidig vurderes det at villaernes placering i området samt placering på de enkelte grunde, vil betyde at mange af tilbygninger vil opføres på villaernes haveside, eller at villaerne er beliggende således, at de ikke opleves særligt synlige fra vejen pga. beplantning. Det vurderes ligeledes hensigtsmæssigt, at lokalplanen giver mulighed for en vis udvikling i området. Der gøres indsigelse mod, at der kan opføres carporte i området. Se ovenstående behandling af indsigelse Se ovenstående forslag til ny formulering af