LOKALPLAN GE.B.2.2 For et boligområde ved Stenagergårdsvej - Bakkedraget i Gelsted

Transkript

1 SUSÅ KOMMUNE LOKALPLAN GE.B.2.2 For et boligområde ved Stenagergårdsvej - Bakkedraget i Gelsted Stenagergårdsvej 4cu 4cs 4cr 4cv 2r 4a 2a 4ct Bakkedraget 4bq 4br 4bp 4bs 4bt 4bu 33a 33e 40 3b 7000i 4bh 4bi 4bk 4bl 4bm Skrænten 4bo 4 Forslag til lokalplan vedtaget: Fremlæggelsesperiode: Lokalplan vedtaget endeligt: Vedtagelsen offentliggjort: Lokalplanen tinglyst: LOKALPLAN GE.B.2.2

2 INDHOLDSFORTEGNELSE OM KOMMUNE- OG LOKALPLANER... 2 KOMMUNEPLAN...2 LOKALPLAN...2 PLANLOVEN...2 REDEGØRELSE... 3 BAGGRUND OG FORMÅL...3 LOKALPLANENS OMRÅDE...3 PLANENS HOVEDTRÆK...3 VEJE OG STIER...3 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 4 REGIONPLAN KOMMUNEPLAN...4 SPILDEVANDSPLAN...4 VANDFORSYNING...4 VARMEPLAN...4 AGENDA 21 - BÆREDYGTIGHED...4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLANENS FORMÅL OMRÅDE- OG ZONESTATUS OMRÅDETS ANVENDELSE UDSTYKNING VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN UBEBYGGEDE AREALER TEKNISKE FORHOLD STØJFORHOLD FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING LEJERFORENING LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER SERVITUTTER...10 VEDTAGELSESPÅTEGNING KORTBILAG 01 - VEJLEDENDE BEBYGGELSESPLAN KORTBILAG 02 - OMRÅDEKORT MED LOKALPLANGRÆNSE

3 OM KOMMUNE- OG LOKALPLANER KOMMUNEPLAN Kommunplanen er den overordnede plan, som omfatter hele kommunen. Den fastlægger i grove træk, hvor der skal være boliger, erhverv, centerområder, offentlige arealer osv. Kommuneplanen (Susåplan Fysisk Planlægning ) for Suså Kommune blev godkendt af Byrådet den 16. september 1999 og efter høring i Storstrøms Amt og andre myndigheder endeligt vedtaget af Byrådet den 21. juni LOKALPLAN En Lokalplan gælder for hvert enkelt område og fastlægger mere detaljeret, hvordan området i fremtiden skal se ud. Lokalplanen skal overholde Susåplanens bestemmelser. En lokalplan består af en redegørelse i.h.t. planlægningslovens 16 samt selve lokalplanen. Redegørelsen har til formål at informere om, hvorledes lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Endvidere skal redegørelsen angive, om lokalplanenes virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end kommunen. Selve lokalplanen (LOKALPLANENS BESTEMMELSER s. 5-9) bliver efter Byrådets godkendelse tinglyst på de berørte ejendomme og har retsvirkning for disse. PLANLOVEN Planloven indeholder bestemmelser om Byrådets ret og pligt til at udarbejde lokalplaner. Disse bestemmelser skal sikre en sammenhæng med kommunens øvrige planlægning. Byrådet skal lægge alle lokalplaner frem til offentlig debat i mindst 8 uger, således at borgerne kan komme med kommentarer og ændringsforslag, inden lokalplanen endeligt vedtages i Byrådet. 2

4 REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Byrådet. Det egentlige bestemmelser findes under afsnittet "LOKALPLANENS BESTEMMELSER". For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. BAGGRUND OG FORMÅL I Susåplan Fysisk planlægning for Suså Kommune er området langs Stenagergård i den nordvestlige del af Gelsted udlagt til boligområde. Ca. halvdelen af dette område er ubebygget og rummer dermed mulighed for etablering af flere boliger. Formålet med lokalplanen er at skabe mulighed for en etapevis opførelse af almene boliger i forbindelse med Lejerbos eksisterende bebyggelse, der grænser op til arealets østlige skel. LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplan GE.B.2.2 omfatter matr. nr. 2r og del af matr. nr. 4ct, Gelsted By, Herlufmagle som vist på kortbilag 01 med markeret ramme. Lokalplanens område har et samlet grundareal på ca m 2. Øst for lokalplanens område ligger boligselskabet Lejerbos afd , syd for arealet ligger et boligområde med parcelhuse, øst for ligger Gelsteds centerområde (GE.C.1), der er udlagt til centerformål (butikker, liberale erhverv samt mindre - ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), boligbebyggelse og offentlige formål. Mod nord og vest grænser området op til arealer, der dyrkes landbrugsmæssigt. Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. PLANENS HOVEDTRÆK Lokalplanen åbner mulighed for at opføre boliger ( afhængig af jordbundens beskaffenhed) som "tæt-lav" boligbebyggelse, bestående af dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse samt beboerhus og tilhørende fællesfaciliteter som udhuse, cykel- og containerskure m.m. efter en af Byrådet godkendt samlet bebyggelsesplan, som skitse til bebyggelsesplan (kortbilag 02). VEJE OG STIER Vejadgangen til området sker ad de eksisterende veje Stenagergårdsvej og Bakkedraget. 3

5 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING REGIONPLAN Af Regionplan fremgår det, at arealet er disponeret til fremtidig byudvikling. Der er ikke landbrugs-, natur eller andre specialinteresser i lokalplanområdet. KOMMUNEPLAN Af Susåplan Fysisk planlægning for Suså Kommune fremgår det at;! Lokalplanområdet er beliggende i Gelsted, der sammen med Herlufmagle er udpeget som lokalcenter for den sydlige del af kommunens opland.! Lokalplanområdet er udlagt til boligformål og beliggende i byzone. SPILDEVANDSPLAN Lokalplanområdet er beliggende indenfor oplandet (oplandsnr. GE.17) til Gelsted Renseanlæg. Detailkloakeringen skal ved byggemodningen udføres som separatsystem. Spildevand tilledes de eksisterende ledningssystemer, der ligesom Gelsted renseanlæg har den fornødne kapacitet. Gældende udledningstilladelse for Gelsted Renseanlæg skal revideres og godkendes af Amtet. Regnvand fra området skal forberedes til afledning i separat afskærende ledning til mose ved Slettevej. Regnvand kan evt. efter tilladelse ledes til de i terrænet værende vandhuller eller til cisterner/faskiner med overløb til ovennævnte regnvandsledninger. VANDFORSYNING Lokalplanområdet indgår i Gelsted Vandværks forsyningsområde og tilsluttes dettes forsyningsnet. VARMEPLAN Området er i flg. kommunens varmeplan omfattet af naturgasforsyningsområdet. Der kan med Byrådets tilladelse fraviges fra kravet om naturgasforsyning for godkendte lavenergihuse, etablering af alternativ energiforsyning, såsom solvarme, jordvarme o.lign. suppleret med el-varme - som enkeltanlæg eller anlæg fælles for hele bebyggelsen. AGENDA 21 - BÆREDYGTIGHED Byrådet kan give tilladelse til tiltag og forsøg der sigter på øget genbrug, lavere energiforbrug og ressourceanvendelse, som f.eks.regnvandsopsamling til brug for toiletskyl m.v., solvarmeanlæg, begrønning, solcelleanlæg, kompostering af affald m.v. som fremme en bæredygtig udvikling og gavne miljøet. Byrådet kan stille krav om anvendelse af de på tidspunktet mest miljøvenlige og bæredygtige opførelses- og driftsformer. 4

6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN GE.B.2.2 For et boligområde ved Stenagergårdsvej og Bakkedraget i Gelsted. I henhold til lov om planlægning (Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2, pkt. 1 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål at:! fastlægge anvendelsen af området til almene boliger, udformet som tæt-lav boligbebyggelse, samt eventuelle tilhørende kollektive bygninger og anlæg.! sikre at bebyggelse opføres efter en samlet bebyggelsesplan for hele lokalplanområdet.! sikre, at ny bebyggelse opføres i harmoni med områdets øvrige bebyggelse og arkitektur i området.! fastlægge bestemmelser for områdets vej- og stibetjening. 5

7 2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter del af matr. nr. 2r og 4ct, Gelsted By, Herlufmagle. 2.2 Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til boliger i "tæt-lav" bebyggelsesform samt eventuelt tilhørende kollektive bygninger og anlæg. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstation o.lign til områdets forsyning, når anlægges størrelse, placering og udformning sker hensyntagen til den øvrige bebyggelse. 3.3 Der må inden for lokalplanområdet ikke udøves nogen art af virksomhed. Dog kan der i boligerne - med ejers og Byrådets godkendelse drives liberale erhverv, der ikke påfører de omkringboende gener og hvor virksomhedens indehaver er den samme som lejeren og hvor virksomheden kan drives fra en almindeligt bolig uden at denne ændrer karakter. Der må ikke være andre ansatte end boligens beboere. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning og matrikulære ændringer må kun finde sted med Byrådets godkendelse. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Vejadgang til området skal ske fra Stenagergårdsvej og Bakkedraget. Der skal sikres niveaufri adgang til bebyggelsen og til fælles fri- og opholdsarealer. 5.2 Der skal udlægges areal til 1½ P-plads pr. bolig. Heraf skal der være anlagt 1 P-plads pr. bolig ved ibrugtagning. 5.3 Ved udformning af den endelige bebyggelsesplan skal der sikres tilstrækkelig passage for brandvæsenet, redningskøretøjer, affaldshåndtering samt tilstræbes mulighed for nød- og servicekørsel frem til den enkelte bolig 6

8 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 40%. 6.2 Bygningerne placeres, inden for byggefelter fastlagt i en samlet bebyggelsesplan. Udenfor byggefeltet kan etableres udhuse, cykelskure, carporte og afskærmede depoter for affaldshåndtering efter Byrådets nærmere godkendelse. 6.3 Udestuer må kun etableres efter en samlet plan for udformning, placering og materialer som er godkendt af Byrådet. 6.4 Bygninger må ikke opføres med mere end 1½ etage evt. med trimpel, med en max højde til tagryg på 8,5 m fra det på grunden fastsatte niveauplan. Enkelte bygningselementer, som skorstene m.v. kan gives en større højde. 6.5 Bestemmelserne i bygningsreglementet om bygningers højde i forhold til veje og stier samt bygningers afstande til veje og stier finder ikke anvendelse indenfor lokalplanområdet. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Med mindre andet godkendes af Byrådet må udvendige bygningssider herunder tage og sokler, kun fremtræde i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarverne (okker, terre de sienna, umbra, engelsk rødt, dodenkop) eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. Til døre, vinduesrammer eller lignende mindre bygningsdele kan dog også anvendes andre farver. 7.2 Tage må kun udføres med på mellem 25 og 50 grader. På skure og udhuse kan tillades anden taghældning efter Byrådets godkendelse. 7.3 Tage må ikke udføres af blanke eller reflekterende tagmaterialer, blanke glaserede tegl e.lign. Det skal dog være tilladt at opsætte solfanger. 7.4 Antennemaster må ikke opsættes i området. Antenner må ikke opsættes på tage og skorstene. Antenner der placeres på bygninger skal anbringes under tagrendehøjde 7.5 Skiltning må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Reklamering i området tillades ikke. 7

9 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Beplantning, terrænregulering, befæstelse og indretning af friarealer, stier, vejarealer, parkering og belysning skal foretages i overensstemmelse med en særskilt beplantnings- og plejeplan, som skal godkendes af Byrådet inden ny bebyggelse kan iværksættes, herunder skal der udarbejdes en terrænplan med eksisterende og projekterede koter. 8.2 Langs lokalplanområdets afgrænsning, i nord og vest skel, mod det åben land udlægges, plantes og vedligeholdes et afskærmende beplantningsbælte i en bredde af mindst 10 m. 8.3 Hegn mod vej og sti og hegn som afgrænser selvstændige haver og bebyggelser skal udføres som levende hegn. 8.4 Belysning af færdselsarealer må kun udføres som parkbelysning med en maximal lyspunktshøjde på 4 m eller lavtsiddende lamper, pullertbelysning og lignende. Vej- og stibelysningen etableres og drives som privat anlæg. 8.5 Renovationsstativer, containere og transformerstationer m.v. skal afskærmes og placeres således, at de ikke virker skæmmende for omgivelserne. Der kan indrettes containerpladser i forbindelse med parkeringsanlæggene. 8.6 Langtidsparkering af last-, omnibus-, flytte-, rute- og fragtbiler og lignende samt henstilling af campingvogne, både og lignende er forbudt inden for lokalplanområdets vejarealer eller øvrige ubebyggede arealer. 9 TEKNISKE FORHOLD 9.1 Al ledningsføring, herunder el-ledninger til vejbelysning, skal udføres som installationer i jord. 9.2 Samtlige ejendomme skal ved skel kunne tilsluttes den stedlige antenneforening. 9.3 Samtlige ejendomme skal tilsluttes Gelsted private Vandværk. 9.4 Boligerne skal tilsluttes det eksisterende offentlige kloaksystem. 9.5 El-forsyningsanlægget udføres af SEAS, der pt. har forsyningspligten i området. Alle ledningsanlæg udføres som jordkabler. 8

10 9.6 Samtlige ejendomme skal tilsluttes til Naturgasforsyning. Fritagelse for Naturgastilslutning kan tillades, hvor huset kan dokumenteres klassificeret som "lavenergihus". 10 STØJFORHOLD 10.1 Områder der er udlagt til boligformål, må ved ibrugtagning ikke belastes med et støjniveau over 55 db (A) fra vejtrafik. Kan støjniveauet ikke sikres ved afstandsdæmpning, skal der tages særlige støjbeskyttelseshensyn ved bebyggelsens udformning jfr. gældende regler p.t. Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/ Bygninger skal opføres med en facadelydklasse, der reducerer trafikstøj til under 30 db(a) for opholdsrum. Udendørs opholdsarealer skal indrettes således, at trafikstøj ikke overstiger 55 db(a). 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 11.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de for den pågældende bebyggelse nødvendige parkerings- og opholdsarealer være etableret i overensstemmelse med en af byrådet godkendt plan Senest 1 år efter, at bebyggelsen er taget i brug, skal der være etableret beplantning og opholdsarealer i henhold til 8.1 og 8.2 samt belysning i henhold til LEJERFORENING 12.1 Der skal oprettes en lejerforening med medlemspligt for samtlige lejere af boliger i området Lejerforeningen skal oprettes når alle boliger er taget i brug, eller nårbyrådet kræver det. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der på ejendommen, ifølge planlovens 18, ikke retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der meddeles dispensation efter reglerne i 19 eller 40. 9

11 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Afvigelser fra lokalplanens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 14 SERVITUTTER 14.1 Ingen af de inden for lokalplanområdet hvilende privatretlige servi tutter vil være i strid med lokalplanens formål og derfor bortfalde i henhold til Planlovens 18. Måtte nogle af de af servitutterne omhandlende forhold senere vise sig at være til hinder for eller vanskeliggøre gennemførelsen af lokalplanens formål, må der forhandles med vedkommende påtaleberettiget om ændring af servitutforholdet, eller servitutterne må eksproprieres i henhold til Planlovens

12 VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget GE.B.2.2 er vedtaget til offentlig fremlæggelse, jvf. Planlovens 24, af byrådet d Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i perioden Poul Erik Sørensen Borgmester / Poul Nordhav Teknisk chef Lokalplanen er i henhold til Planlovens 27 vedtaget, med ændringer, endeligt d Poul Erik Sørensen Borgmester / Poul Nordhav Teknisk chef Lokalplanens retsvirkninger træder i kraft ved planens offentliggørelse d Nærværende eksemplar af lokalplan GE.B.2.2 begæres tinglyst på det i 2.1 anførte matr. nr. 2r og 4ct, Gelsted By, Herlufmagle, med de af planlovens 18 følgende retsvirkninger og med Suså kommune som påtaleberettiget. Med hensyn til de på matr. nr. 2r og 4ct hvilende servitutter og andre byrder henvises til ejendommenes blade i tingbogen. Glumsø d Poul Erik Sørensen Borgmester / Poul Nordhav 11

13 KORTBILAG 01 - VEJLEDENDE BEBYGGELSESPLAN 12

14 KORTBILAG 02 - OMRÅDEKORT MED LOKALPLANGRÆNSE 13