Flot gennemrenoveret investeringsejendom

Transkript

1 Flot gennemrenoveret investeringsejendom Sag MH TIL SALG Aarhus C - Rosenkrantzgade 18A og 18C Opdelt i 3 ejerlejligheder - sat i stand fra A-Z 2 parkeringspladser Fri lejefastsættelse - fuldt udlejet Kontantprisen er ved køb af selskab - for yderligere oplysninger kontakt erhvervsmægler, Marc H. Hansen Kontantpris kr års nettoafkast % 4,91 Etageareal m 2 230

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende kun 100 meter fra Strøget, Ryesgade og med kort afstand til busterminalen samt Bruuns Galleri. Beskrivelse Hele ejendommen er i 2015/2016 renoveret fra A-Z med bl.a. nyere vand-, varme- og elinstallationer, nye vinduer og døre, nyt tag m.v. Ejendommen er beliggende i fredelig baggård. Adgang til gården sker igennem aflåst port ud til Rosenkrantzgade. Lejlighederne indeholder Vordingborg køkken med grebsfri låger. Herudover er der opvaskemaskine, indbygningsovn og keramisk kogeplade. Flotte badeværelser med store bruseniche og vaskesøjle. Der er gulvvarme i alle lejligheder og stor fælles tagterrasse. Da hele ejendommen er blevet komplet renoveret, skal der ikke afsættes meget til vedligeholdelse de næste mange år. Tidligere anvendelse har været til erhverv, og der er derfor fri markedsleje i alle lejlighederne. Alle lejligheder er fuldt udlejet. Ejendommen har brugsret til 2 parkeringspladser i gården. Der vil være mulighed for at overtage udskudt skat ved at køber overtager selskabet "Ejendomsselskabet Rosenkrantzgade 18B ApS", der er stiftet i januar 2015 med det ene formål at købe og renovere de 3 ejerlejligheder. I anpartsoverdragelsesaftalen overtages anparterne til en værdiansættelse af ejerlejlighederne til kr og udskudt skat, der udgør ca. kr Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Rosenkrantzgade 18A og 18C, 8000 Aarhus C Matr.nr V Århus Bygrunde Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3 Kommune Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1900 Ombygningsår

3 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Tinglyst areal 72 m 2 Tinglyst fordelingstal 34/100 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1900/2016 Etageareal 72 m 2 BBR areal 72 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 72 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 2 Tinglyst areal 72 m 2 Tinglyst fordelingstal 33/100 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1900/2016 Etageareal 72 m 2 BBR areal 80 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 80 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 3 Tinglyst areal 70 m 2 Tinglyst fordelingstal 33/100 Opført / ombygget år 1900/2016 Etageareal 70 m 2 BBR areal 78 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 78 m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Ejerlejligheder Tinglyst areal 214 m 2 BBR areal 230 m 2 Anvendelser: Erhvervsareal u/afskrivning 78 m 2 Boligareal 152 m 2 Etageareal i alt 230 m 2 Tinglyst fordelingstal 100 / 100 Divergens i arealer Der gøres opmærksom på, at der er divergens mellem arealerne som fremgår af ejendommens BBR-arealer, og de arealer som fremgår af lejekontrakterne. I nærværende salgsopstilling, er arealerne fra ejendommens BBR-meddelelse lagt til grund for de tekniske beregninger. Arealerne fra lejekontrakterne er lagt til grund for beregninger vedrørende leje pr. m² m.v. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Ejerlejlighederne er vurderet samlet, jf. oplysninger fra ois.dk af på hovedejendommen. Køber er bekendt med, at ejerlejlighederne senere vil blive vurderet særskilt, men at hverken sælger eller ejendomsmægler har ansvar herfor. 3

4 Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation B. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende er i henhold til Kommuneplan for Aarhus Kommune, planramme CY, udlagt til cityformål, idet planen bestemmer følgende for området: Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål. Cityformål omfatter funktioner til handel, kultur og service, (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer, udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i stueetagen. Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne, kan der i forhold til en samlet ramme for butiksarealtilvækst i City etableres dagligvarebutikker på indtil m² bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil m² i området. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper efter planlovens definition er der mulighed for, at der kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal. I perioden kan der endvidere planlægges for 2 udvalgsvarebutikker med et butiksareal på over m² i Cityområderne. Butikkerne kan etableres med en maksimal størrelse på hver max m² eller udvidelse af op til to eksisterende butikker med max m². Dette butiksareal på i alt max m² indgår i den samlede ramme for udvidelse af City. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. På arealer langs Havnebanen fra Århus Hovedbanegård til Syd- og Østhavnen, hvor den fremtidige belastning med støj og vibrationer overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj og vibrationer fra jernbanetrafik, kan der ikke tillades bebyggelse m.m. til støjfølsomme formål, herunder hotel- og kontorformål, med mindre der ved støjafskærmning eller bygningskonstruktion sikres et tilfredsstillende støjniveau ved udendørs opholdsarealer og et tilfredsstillende støj- og vibrationsniveau i sove- og opholdsrum, herunder kontorlokaler o.l. Endvidere er ejendommen omfattet af Lokalplan nr Temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplan/kommuneplan. Kulturarv Der findes ingen SAVE-registrering på ejendommen ifølge oplysninger indhentet den på gis.aarhus.dk. Ifølge oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside er ejendommen ikke registreret med fredningsstatus. 4

5 Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok. ang. et plankeværk Dok. om fælles brandmur/gavl m.v Deklaration om pulterrum, parkering og tagterrasser Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit energiforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra AarhusVand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den har regionen vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 5

6 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr Renovation Renovation kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr Øvrige driftsudgifter Fælles el kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 4,91% (anslået) 6

7 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Marc H. Hansen, Erhvervsmægler, MDE, DiplomValuar Tlf.: , mobil: , [email protected] 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 FOTOS OG KORT 13

14 FOTOS OG KORT 14

15 FOTOS OG KORT 15

16 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Rosenkrantzgade 18A og 18C, 8000 Aarhus C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer 18A, stuen Bolig Boliglejer 18C, 1.th Bolig Boliglejer 18C, 1.tv Bolig Sekundært areal Gården Andet 2 p-pladser Refunderede driftsudgifter I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

17 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Nej 4 Sekundært areal Nej Faktisk Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Sekundært areal 2 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 17