Grant Thornton Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Stockholmsgade 45 2100 København Ø CVR-nr. 34209936 T (+45) 33 110 220 F (+45) 33 110 520 www.grantthornton.dk Andelsboligforeningen Vejrøgade / Manøgade Årsrapport for 2014 Godkendt på foreningens ordinære generalforsamling, den 29. april 2015 Dirigent Medlem af Grant Thornton International Ltd Medlem af RevisorGruppen Danmark
Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Årsrapportens godkendelse 2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2014 7 Balance pr. 31. december 2014 8 Note, andelskroneberegning 10 Noter til årsrapporten 11 Lejlighedsspecikation over andelsværdier 20 Ikke revideret drifts- og likviditetsbudget for 2015 21
Foreningsoplysninger Andelsboligforening: Andelsboligforeningen Vejrøgade / Manøgade CVR-nr. 17 69 45 88 Adresse: Vejrøgade 7-9 Manøgade 14 2100 København Ø Bestyrelse: Christian Dietz (Formand) Jette Bille Jensen Kristian Sylvester-Hvid Mikkel Andreasen Christian Kierulff Revisor Grant Thornton Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Stockholmsgade 45 2100 København Ø Tlf.nr. 33 110 220 1
Årsrapportens godkendelse Administrator- og bestyrelsespåtegning Undertegnede har aflagt årsrapporten for 2014 for andelsboligforeningen Vejrøgade / Manøgade. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 9. april 2015 Bestyrelse Christian Dietz (formand) Jette Bille Jensen Kristian Sylvester-Hvid Christian Kierulff Mikkel Andreasen 2
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i andelsboligforeningen Vejrøgade / Manøgade Vi har revideret årsregnskabet for andelsboligforeningen Vejrøgade / Manøgade for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på baggrund af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. København, den 9. april 2015 Grant Thornton Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Anders Holmgaard Christiansen statsautoriseret revisor 3
Anvendt regnskabspraksis Generelt Årsrapporten for andelsboligforeningen Vejrøgade / Manøgade er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give krævede nøgleoplysninger, at give oplysning om andelenes værdi og at give oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelse Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Der foretages periodisering af alle væsentlige indtægter. Periodiseringen indebærer, at boligafgift, lejeindtægter og andre indtægter, der vedrører regnskabsperioden er indtægtsført i resultatopgørelsen, uanset om beløbet er indbetalt til foreningen på statusdagen. Indtægter fra vaskeri, gebyrer mv. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Der foretages periodisering af alle væsentlige omkostninger. Alle omkostninger, der vedrører regnskabsperioden, er udgiftsført i resultatopgørelsen, uanset om omkostningen er betalt af foreningen på statusdagen. Til vedligeholdelse betragtes omkostninger, der er afholdt for at holde ejendommen vedlige, uden at ejendommen derved er bragt i væsentlig bedre stand end ved foreningens køb i 1994. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. 4
Anvendt regnskabspraksis Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab / kursgevinst og låneomkostninger fra optagelse af lån samt renter af bankgæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. Balance Materielle anlægsaktiver: Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på ejendommen. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kun kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen af en valuar. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Passiver: Egenkapital Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi. Under Andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgæld er medtaget til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld korrigeret for afskrivning af lånets kurstab/kursgevinst og låneomkostninger over afdragstiden. 5
Anvendt regnskabspraksis Andelsværdi: Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 1. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 15. Vedtægterne bestemmer desuden i 15, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Den af generalforsamlingen vedtagne andelskroneberegning kan således anvendes indtil næste generalforsamling medmindre der er sket værdireguleringer i nedadgående retning. Værdireguleringen opgøres ved en midtvejsregulering af andelskronen. Nøgletal og nøgleoplysninger Nøgleoplysninger De i note 23 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. 6
Resultatopgørelse for perioden 1. januar - 31. december 2014 Ikke revideret budget Note Indtægter 2014 2014 2013 Boligafgifter 441.136 440.028 399.553 Lejeindtægter 91.303 91.303 91.303 Tomgang lejebolig -41.323-20.126 0 2 Andre indtægter 54.824 64.700 64.875 Omkostninger 545.940 575.905 555.731 Ejendomsskatter 90.090 90.090 84.752 Elforbrug incl. ledig lejebolig (kr. 3.204) 2.489 5.000-2.760 Vandforbrug 45.664 50.000 51.625 Renovation 52.126 52.126 44.952 3 Forsikringer og abonnementer 33.565 29.000 28.691 4 Anden renholdelse 59.804 63.000 53.421 5 Antenneregnskab 7.418 7.450 15.386 6 Netværksregnskab -3.629 0-1.055 7 Foreningsomkostninger og administration 118.981 100.000 89.936 8 Vedligeholdelse 112.382 100.000 81.415 Asfaltering af Manøgade 0 0 22.911 Gårdlaug 32.089 32.089 32.089 12 Afskrivning 11.373 11.373 15.699 562.352 540.128 517.062 Resultat før finansielle poster -16.412 35.777 38.669 Omprioriteringsomkostninger -65.975 0 0 9 Finansielle indtægter 340.656 341.700 341.958 10 Finansielle omkostninger -404.036-404.036-404.036 Resultat før skat -145.767-26.559-23.409 11 Skat af årets resultat 0 0 0 Årets resultat -145.767-26.559-23.409 Forslag til resultatdisponering: Overført til "vedligeholdelsesfond" 34.200 34.200 2.288 Overført til "imødegåelse værdiforringelse ejendom" 992.447 0 214.470 Betalte prioritetsafdrag 0 0 0 Regnskabsmæssige afskrivninger -11.373-11.373-15.699 Overført restandel af årets resultat -1.161.041-49.386-224.468 Disponeret i alt -145.767-26.559-23.409 7
Balance pr. 31. december 2014 Note Aktiver 2014 2013 Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Ejendommen matr. nr. 4422 Udenbys Klædebo Kvarter 12 Dagsværdi pr. 31. december 2014 31.900.000 29.000.000 Installationer 35.250 46.623 Ejendommen i alt 31.935.250 29.046.623 Tilgodehavende gældsbreve 7.247.481 8.245.728 Finansielle anlægsaktiver i alt 7.247.481 8.245.728 Anlægsaktiver i alt 39.182.731 37.292.351 Omsætningsaktiver Tilgodehavender 20 Varmeregnskab 46.214 23.998 13 Tilgodehavender 8.096 0 Forudbetalte omkostninger 21.148 22.187 75.458 46.185 14 Likvide beholdninger 1.074.548 1.124.263 Omsætningsaktiver i alt 1.150.006 1.170.448 Aktiver i alt 40.332.737 38.462.799 8
Balance pr. 31. december 2014 Note Passiver 2014 2013 Egenkapital 15 Andelskapital 8.056.981 9.055.229 Reserver 16 Reserve for opskrivning af foreningens ejendom 22.969.714 20.069.714 17 Overført resultat mv. -1.842.695-670.281 29.184.000 28.454.662 Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) 18 Reserveret til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom 1.206.917 214.470 18 Reserveret til vedligeholdelsesfond 26.738 15.938 1.233.655 230.408 Egenkapital i alt 30.417.655 28.685.070 Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser 19 Prioritetsgæld 9.300.000 9.300.000 Henlæggelser til afdrag på gældsbreve 525.365 418.512 Depositum og forudbetalt leje 4.500 14.153 9.829.865 9.732.665 Kortfristede gældsforpligtelser 21 Skyldige omkostninger 85.217 45.064 85.217 45.064 Gældsforpligtelser i alt 9.915.082 9.777.729 Passiver i alt 40.332.737 38.462.799 1 Andelskroneberegning 22 Eventualforpligtelse 23 Nøgleoplysninger og nøgletal 9
Noter til årsrapporten 1. Andelskroneberegning pr. 31. december 2014 Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andelsboliger tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendommen: a) Anskaffelsessummen 8.956.433 b) Handelsværdi som udlejningsejendom pr. 30. juni 2014 31.900.000 c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober 2013 29.000.000 Egenkapital jf. regnskabet 30.417.655 Gældsbrevene fratrukket -7.247.481 Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) -1.233.655 Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt B ovenfor 31.900.000 Bogført værdi 31.900.000 0 21.936.519 Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld jf. årsrapporten 9.300.000 Kursværdi prioritetsgæld 9.323.263-23.263 Merværdi til fordeling på solgte andele 21.913.256 Andelshavere antal kvm 1.619 Kontant andelskroneværdi pr. 31. december 2014 pr. m2 13.535 Overtagelse af gældsbrev pr. m ² 5.093 Andelskroneværdi pr. 31. december 2014 pr. m 2 18.628 Bestyrelsen foreslår andelskronen fastsat til, incl. gældsbrev 18.628 Andelskronen har udviklet sig således: Værdi pr. 31. december 2014 kr. 18.628 Midtvejsregulering pr. 4. september 2014 kr. 18.628 Værdi pr. 31. december 2013 kr. 17.393 Midtvejsregulering pr. 2. maj 2013 kr. 17.397 Værdi pr. 31. december 2012 kr. 15.544 10
Noter til årsrapporten Ikke revideret budget 2014 2014 2013 2. Andre indtægter Vaskeriindtægter 20.424 30.500 30.675 Rykkergebyr 200 0 0 Vedligeholdelsesfond 34.200 34.200 34.200 54.824 64.700 64.875 3. Forsikringer og abonnementer Ejendomsforsikring 28.463 24.000 23.691 Arbejdsskade 1.751 2.000 1.747 Glasforsikring 3.351 3.000 3.253 33.565 29.000 28.691 4. Anden renholdelse Trappevask 53.559 48.000 44.447 Snebekæmpelse 6.245 15.000 8.974 59.804 63.000 53.421 5. Antenneregnskab Indgået antennebidrag -25.263 0-14.766 Betalt You-See Kabel-TV 32.681 0 30.152 7.418 7.450 15.386 6. Netværksregnskab Indgået netværksbidrag -7.200 0-7.200 Betalt Telenor 3.571 0 6.145-3.629 0-1.055 11
Noter til årsrapporten Ikke revideret budget 2014 2014 2013 7. Foreningsomkostninger Generalforsamling og møder 1.529 1.500 1.237 Forplejning arbejdsdag 3.199 2.500 2.454 Kontorhold, porto og gebyrer 5.334 4.000 3.636 Telefonhold 2.000 2.000 2.000 Omkostninger PBS 2.047 2.750 2.078 Abonnement ABF 3.544 4.000 4.101 Revision og regnskab 45.250 38.000 38.125 Anden assistance revisor, rentefradrag 22.250 35.250 10.625 Anden assistance revisor, midtvejsregulering 19.063 0 0 Vurdering nr. 9, 3.th. 0 0 3.750 Rådgiverhonorar 0 0 12.500 Valuarvurdering 9.313 0 0 Varmeregnskab 5.452 10.000 9.430 118.981 100.000 89.936 8. Vedligeholdelse Murer, altaner og stilladsopsætning 21.018 0 Glarmester 0 765 Tømrer og snedker 3.804 9.938 Maler 5.218 8.509 Elektriker 21.887 50.992 VVS-sanitet, vandrør mv. 0 2.954 VVS-varmeinstallationer 7.389 4.614 Opsætning af nye målere 17.544 0 Skift solcellepanel mv. 21.791 0 Ingeniør, altaner 3.543 0 Låsesmed 5.670 200 Kloak, gård og gade 3.908 0 Haveanlæg 610 3.443 Vejvedligeholdelse 0 0 Budgetteret vedligeholdelse 0 100.000 0 112.382 100.000 81.415 12
Noter til årsrapporten Ikke revideret budget 2014 2014 2013 9. Finansielle indtægter Renteindtægter, andelshavere 340.634 341.700 341.742 Renteindtægter, diverse 22 0 216 340.656 341.700 341.958 10. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag 404.036 404.036 404.036 404.036 404.036 404.036 11. Skat af årets resultat Skat af årets resultat 0 0 0 Regulering af udskudt skat 0 0 0 0 0 0 Foreningen er skattepligtig efter selskabsskattelovens 1, stk. 1, nr. 6 af resultatet fra erhvervsmæssig udlejning. Den skattepligtige indkomst er negativ, hvorfor der ingen skat er at betale. 13
Noter til årsrapporten 12. Ejendommen matr. nr. 4422 Udenbys Klædebo Kvarter, dagsværdi pr. 31. december 2014 Ejendom Købspris Forbedringer Installationer i alt Kostpris primo 2.429.580 7.901.332 98.044 10.428.956 Tilgang 0 0 0 0 Afgang 0 0 0 0 Kostpris ultimo 2.429.580 7.901.332 98.044 10.428.956 Afskrivninger primo 0 1.400.626 51.421 1.452.047 Årets afskrivninger 0 0 11.373 11.373 Afskrivninger ultimo 0 1.400.626 62.794 1.463.420 Opskrivninger primo 0 0 0 20.069.714 Årets opskrivninger 0 0 0 2.900.000 Tilbageført opskrivning 0 0 0 0 Opskrivninger ultimo 0 0 0 22.969.714 Regnskabsmæssig værdi 2.429.580 6.500.706 35.250 31.935.250 Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr. 31. december 2014 i henhold til vurdering af 29. august 2014 af valuaren.dk. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013 udgør kr. 29.000.000. Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på et afkast på 2,55%. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber vil stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. Det må antages, at valuarvurderingen er følsom over for renteudsving. Valuarvurderingen er maksimalt gældende i 18 måneder i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b. Vurderingen skal være gældende på handelstidspunktet. 2014 2013 13. Tilgodehavender Udlæg vurderinger 7.313 0 Restance 783 0 8.096 0 14. Likvide beholdninger Kasse 18.017 16.129 Danske Bank 51.159 34.014 Nordea, indskudskonto 15.280 15.272 Nordea, driftskonto 990.092 1.058.848 1.074.548 1.124.263 14
Noter til årsrapporten 15. Andelsindskud Antal kvm Pris 2014 2013 Saldo primo 1.619 500 809.500 809.500 Solgt i årets løb 0 500 0 0 Usolgte andele 207 0 0 Forhøjet indskud 1.619 5.093 8.245.729 8.245.729 Afgang forhøjet indskud -196 5.093-998.248 0 1.826 8.056.981 9.055.229 16. Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Opskrivning primo 20.069.714 17.105.889 Årets opskrivning 2.900.000 2.963.825 Årets nedskrivning 0 0 22.969.714 20.069.714 17. Overført resultat mv. Tidligere års resultat -670.281-430.114 Regnskabsmæssige afskrivninger -11.373-15.699 Overført restandel af årets resultat -1.161.041-224.468-1.842.695-670.281 18. Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Reserveret til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom Saldo primo 214.470 0 Årets hensættelse 992.447 214.470 Anvendt af årets hensættelse 0 0 1.206.917 214.470 Reserveret til vedligeholdelsesfond Saldo pr. 1. januar 2014 15.938 35.250 Årets hensættelse 34.200 34.200 Anvendt af årets hensættelse -23.400-53.512 26.738 15.938 15
Noter til årsrapporten 19. Prioritetsgæld Obligations- Nr. Restgæld restgæld kurs Kursværdi 1 Nykredit, tilpas.lån, restløbetid 26 år 0 0 0 2 RD, F3 - restløbetid 29,3 år 9.300.000 8.981.949 103,8000 9.323.263 9.300.000 8.981.949 9.323.263 Nr. Renter og bidrag Resterende afdragsfrihed Rentetilpasning 1 Nykredit, tilpas.lån, restløbetid 26 år 404.036 indfriet - 2 RD, F3 - restløbetid 29,3 år 0 8,75 år 01.04.2017 404.036 20. Varmeregnskab 2014 2013 Varme indbetalt aconto 92.640 92.964 Køb af varme -138.854-119.110 Uafregnet varmeregnskab tidligere år 0 2.148-46.214-23.998 21. Skyldige omkostninger Grant Thornton 80.031 21.094 Diverse regninger 5.186 23.970 85.217 45.064 22. Eventualforpligtelser Sikkerhedsstillelser Ejerpantebreve i ejendommen matr. nr. 4422 Udenbys Klædebo Kvarter, kr. 250.000 til sikkerhed for lån og kautioner over for Nordea for andelshavernes lån til indskud. Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter jf. foreningens vedtægter 5, stk. 1 alene for foreningens forpligtelser med deres indskud, jf. dog stk. 2. Jf. stk. 2 hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Kreditor har ikke taget forbehold, andelshaverne hæfter således kun med deres indskud. Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for lån i Nykredit. Hæftelsesforholdene er ligeledes oplyst i note 23 om nøgleoplysninger, feltnr. E1 og E2. 16
Noter til årsrapporten Ophørsbeskatning Ifølge kendelse fra Østre Landsret og bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet vil andelsboligforeninger blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven i det indkomstår, hvor foreningen ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed. Ejendomsavancen vil blive opgjort på grundlag af ejendommens handelsværdi på tidspunktet, hvor andelsboligforeningen ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, jfr. selskabsskattelovens 5, stk. 6, og vil omfatte alle lejligheder, der siden 1994 er overgået fra udleje til et ikke-medlem og til benyttelse af et medlem på andelsbasis. Foreningen driver fortsat erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed for boliglejemål. Såfremt udlejningsaktiviteten ophører vil det medføre, at eventualskatten udløses, hvilket vil nedbringe foreningens formue og andelskrone. Eventualforpligtelsen er ikke opgjort og er således ikke medtaget i rapporten, eftersom der fortsat er udlejningsaktivitet i ejendommen og at det er besluttet at bevare disse udlejningsaktiviteter. 17
Noter til årsrapporten 23 Ref. Nøgleoplysninger og nøgletal Nøgleoplysninger er udarbejdet i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber 6, stk. 2 og 4 iht. bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015. Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er udregnet på baggrund af arealer. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger: Antal Areal kvm B1 Andelsboliger 19 1.619 B2 Erhvervsandele 0 0 B3 Boliglejemål 2 207 B4 Erhvervslejemål 0 0 21 1.826 B5 Øvrige lejemål, kældre, garage mm. 0 0 B6 I alt 21 1.826 Fordelingstal BBR Opmålt areal Indskud Andet C1 Fordelingstal benyttet opgørelse andelsværdi x C2 Fordelingstal benyttet ved opgørelse boligafgiften x C3 D1 Stiftelsesår 1994 D2 Ejendommens opførelsesår 1914 Hæftelser E1 Hæfter andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen nej E2 F1 Anvendt vurderingsprincip Offentlig vurdering pr. 1. oktober 2013 Kr. Gns. kr. pr. kvm F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 29.000.000 15.882 F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 1.233.655 676 F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 4,25% G1 G2 G3 Eventualforpligtelser Foreningen har ikke modtaget offentlige tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens ophør. Foreningens ejendom er ikke pålagt tilskudsbestemmelser, jf. bekendtgørelse nr. 978 af 19/10 2009. Der er ikke tinglyst hjemfaldspligt på foreningens ejendom. 18
Noter til årsrapporten 23 Ref. Nøgleoplysninger og nøgletal Andelsboligforeningens driftsoplysninger og nøgletal Gns. kr. / pr. andels kvm kr. / kvm H1 Boligafgift i gennemsnit pr. andelskvm / andelskvm, incl. renter 483 483 Boligafgift erhvervsandel i gns. pr. andelskvm / erhvervsandelskvm H2 Erhvervslejeindtægt i gennemsnit pr. andelskvm / erhvervslejekvm H3 Boliglejeindtægt i gennemsnit pr. andelskvm / boligelejekvm 56 441 Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): Kr. I pct. Vedligeholdelsesomkostninger 112.382 18% Øvrige omkostninger 449.970 72% Finansielle poster, netto 63.380 10% Afdrag 0 0% I alt 625.732 100% Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 81% Forrige år Sidste år I år J Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andel kvm -14-14 -90 Beregnede nøgletal for foreningen: Kr. pr. kvm andel Kr. pr. kvm total Offentlig ejendomsvurdering 17.912 15.882 Valuarvurdering 19.704 17.470 Anskaffelsessum (kostpris) 5.532 4.905 K1 Foreslået andelsværdi (Vær opmærksom på rentefradragsmodel) 18.628 K2 Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver 5.414 K3 Teknisk andelsværdi 24.042 Reserver uden for andelsværdi 762 Forrige år Sidste år I år M1 Vedligeholdelse løbende, gns. kr. pr. andel kvm 49 50 69 M2 Vedligeholdelse, genopretning, renovering gns. kr. pr. andel kvm (Særlig vedligeholdelse) 179 22 0 M3 Vedligeholdelse i alt, kr. pr. andel kvm 228 73 69 P Friværdi (ejendommens rgn. værdi fratrukket gældsforpligtelse) i % 69% (gæld defineres som samlet gældsforpligtelse) Forrige år Sidste år I år R Årets afdrag, gns. kr. pr. andel kvm 0 0 0 19
Lejlighedsspecikation for A/B Vejrøgade 7-9/Manøgade 14 Lejl.nr. & Værdi Kontant Andelsværdi etage/side Areal m 2 Navn på beboerne gældsbrev andelsværdi i alt Vejrøgade 7 1. st.th. 128 Torsten Espegaard 651.918 1.732.487 2.384.405 3. 1.th. 130 Jette Jensen/Michael Friis 662.103 1.759.557 2.421.660 4. 1.tv. 65 Mads-Emil S. Poulsen 0 879.779 879.779 6. 2.tv. 65 Jesper Hvidtfeldt Olsen 331.051 879.779 1.210.830 7. 3.th. 65 Claus Jacobsen 331.051 879.779 1.210.830 8. 3.tv. 65 M.T. Notkin & S.N. Madsen 331.051 879.779 1.210.830 Vejrøgade 9 9. st.th. 118 K. Sylvester-Hvid & T. Thybo 600.986 1.597.137 2.198.123 10. st.tv. 62 Jan Christensen 315.772 839.173 1.154.945 11. 1.th. 121 Grethe Bekker 616.265 1.637.742 2.254.007 12. 1.tv. 65 Anne Wikke Vester 0 879.779 879.779 13. 2.th. 121 Casper Engmark 616.265 1.637.742 2.254.007 14. 2.tv. 65 Mikkel Andreasen 331.051 879.779 1.210.830 15. 3.th. 121 Torsten Espegaard 0 0 0 16. 3.tv. 65 Andreas B. Finsen 331.051 879.779 1.210.830 Manøgade 14 17. st.th. 114 Nina Bay Nielsen 580.613 1.542.996 2.123.609 19. 1.th 86 Lis Rasmussen 0 0 0 20. 1.tv. 66 Birte og Christian Kierulff 0 893.314 893.314 21. 2.th. 86 Hanne Schierup 438.007 1.164.015 1.602.022 22. 2.tv. 66 Kyrie Jean Hale 336.145 893.314 1.229.459 23. 3.th. 86 Anne Olsen 438.007 1.164.015 1.602.022 24. 3.tv. 66 Karin Sørensen 336.145 893.314 1.229.459 1.826 I alt 7.247.481 21.913.256 29.160.737 20
Ikke revideret drifts- og likviditetsbudget for 2015 Driftsbudget Budget Resultat Budget 2014 2014 2015 Indtægter Boligafgift 440.028 441.136 743.062 Nedsættelse af boligafgift kr. 4 pr. m2 pr. 1.7.15 0 0-43.824 Lejeindtægter 91.303 91.303 47.025 Lejetab -20.126-41.323-4.025 Andre indtægter 64.700 54.824 59.200 Indtægter i alt 575.905 545.940 801.438 Udgifter Ejendomsskatter 90.090 90.090 95.856 El-forbrug 5.000 2.489 5.000 Vandforbrug 50.000 45.664 50.000 Renovation 52.126 52.126 52.911 Forsikringer og abonnementer 29.000 33.565 35.000 Anden renholdelse 63.000 59.804 60.000 Antenneregnskab 7.450 7.418 0 Netværksregnskab 0-3.629 0 Foreningsomkostninger 100.000 118.981 125.000 Administration af foreningen 0 0 0 Vedligeholdelse 100.000 112.382 150.000 Gårdlaug 32.089 32.089 32.730 Hensættelse til vedligeholdelse 0 0 0 Afskrivninger 11.373 11.373 7.051 540.128 562.352 613.548 Renteudgifter, prioritetslån 404.036 404.036 118.405 Omprioriteringsomkostninger 0 65.975 0 Renteindtægter, diverse 0-22 0 Renteindtægter, andelshavere -341.700-340.634-92.272 Udgifter i alt 602.464 691.707 639.681 Årets resultat -26.559-145.767 161.757 Likviditetsbudget (arbejdskapital) Andre ind- og udbetalinger Afskrivninger retur 11.373 11.373 7.051 Salg af andel 0 0 1.622.735 Anvendt vedligeholdelsesfond -25.000-23.400-25.000 Depositum 0-9.653 0 Afdrag prioritetsgæld 0 0 0 Ændring i arbejdskapitalen -40.186-167.447 1.766.543 Henlæggelse til afdrag/rentesikring 106.900 106.853 13.293 66.714-60.594 1.779.836 Arbejdskapital primo 1.125.000 1.125.383 1.065.000 Arbejdskapital ultimo 1.191.714 1.064.789 2.844.836 21
Budget Budget Budget Budget 2016 2017 2018 2019 660.283 660.283 660.283 660.283 0 0 0 0 43.000 43.000 43.000 43.000 0 0 0 0 59.200 59.200 59.200 59.200 762.483 762.483 762.483 762.483 100.649 105.681 110.965 116.513 5.100 5.202 5.306 5.412 51.000 52.020 53.060 54.122 53.969 55.049 56.150 57.273 35.700 36.414 37.142 37.885 60.000 60.000 60.000 60.000 0 0 0 0 0 0 0 0 75.000 76.500 78.030 79.591 100.000 102.000 104.040 106.121 150.000 150.000 150.000 150.000 33.385 34.052 34.733 35.428 0 0 0 0 7.051 7.051 7.051 7.046 671.854 683.969 696.477 709.390 118.259 121.281 122.602 123.169 0 0 0 0 0 0 0 0-92.272-92.272-92.272-92.272 697.841 712.978 726.807 740.287 64.642 49.505 35.676 22.196 7.051 7.051 7.051 7.046 0 0 0 0-25.000-25.000-25.000-25.000 0 0 0 0 0 0 0 0 46.693 31.556 17.727 4.242 0 0 0 0 46.693 31.556 17.727 4.242 2.845.000 2.892.000 2.924.000 2.942.000 2.891.693 2.923.556 2.941.727 2.946.242 22