Charmerende udlejningsejendom på Torvet i Sorø Attraktiv ejendom i historiske omgivelser Sag 10S5231 TIL SALG Sorø - Torvet 6 Attraktiv ledig lejlighed for køber 3 beboelseslejemål Sjældent udbudt ejendom i efterspurgt område Kontantpris kr. 4.995.000 1. års nettoafkast % 4,08 Etageareal m 2 264
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Attraktiv ledig lejlighed for køber. Denne ejendom er beliggende i særdeles eftertragtet område af Sorø - lige på Torvet, hvor det historiske vingesus præger området, med flotte og velholdte bygninger, lige op til Sorø Akademi, med sin flotte park ved Sorø Sø. Ejendommen består af 3 attraktive beboelseslejemål, alle med flot udsigt over Torvet, og alle pæne renoverede lejligheder, hvor man har haft respekt for den gamle stil i ejendommen. Hyggelig og lukket have med adgang fra lukket port med dørtelefon, fra Torvet. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 38 Sorø Bygrunde Sorø Opført / Ombygget Opførelsesår 1700 Ombygningsår 1999 Arealer Grundareal 324 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 118 m 2 Boligareal 264 m 2 Etageareal i alt 264 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1700/1999 Bebygget areal 118 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Stuen 82 m 2 Boligareal Nej 1.sal 98 m 2 Boligareal Nej 2.sal 84 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr. 2.800.000 heraf grundværdi kr. 331.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. 2
Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 26.05.2015 med energiklassifikation E. Parterne erklærer ved underskrift af nærværende købsaftale, at medvirkende ejendomsmægler har rådgivet parterne omkring "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". Øvrige forhold Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Benyttelse Anvendelsesmuligheder Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Udlejningsejendom Anvendelsesmuligheder, herunder evt. særlige begrænsninger, ifølge sælger: For området hvori ejendommen er beliggende gælder følgende: Lokalplan SK 46 samt kommunerammeplan So.B5 og So.B3 - boligområde. Anvendelse jf. lokalplanen: Område B (omkring Torvet) må bygningernes etager over stueplan anvendes til centerformål i bred forstand (bortset fra butikker), dvs. boligerne liberalt erhverv, klinikker, undervisningsformål mv. Ejendommen er bevaringsværdi jf. lokalplanens 6 og 8. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk har ejendommen bevaringsmæssig værd. Nærmere bestemmelser fremgår af lokalplan SK 46 8. Brandmæssige forhold Ejendommen er opført før år 1900, og er derfor omfattet af Brandsikringsloven for ældre ejendomme opført før år 1900. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Dok. 1 lyst 20.08.1992 Moms: Sælger oplyser at ejendommen ikke er momsregistreret. Tekniske installationer Der henvises til lejekontrakterne. 3
El, vand og varme Vand: Offentligt vandværk Varme: Fjernvarme El afregnes af lejer direkte til forsyningsselskabet. Lejerne betaler a'conto vand og varme til udlejer. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 4.995.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 153.600 I alt kr. 153.600 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 93.600 I alt kr. 93.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr. 6.716 Renovation Renovation kr. 6.991 Rottebekæmpelse kr. 120 Vand / Vandafledning El Ejendommens vand og el kr. 5.000 4
Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 13.200 Administration Administration kr. 6.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 3.200 Øvrige driftsudgifter Varme- og vandregnskab kr. 1.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 42.727 Bemærkninger Lejerne fungerer som egne viceværter mod at udlejer betaler for el og vand til lejers vaskemaskine/tumbler. Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 31.660 Advokatsalær - skøde kr. 32.980 Moms kr. 8.245 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 72.885 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 4.995.000 Handelsomkostninger anslået kr. 72.885 -Refusion depositum kr. 37.500 -Refusion forudbetalt leje kr. 18.700 Anslået kapitalbehov kr. 5.011.685 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 247.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 42.727 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 204.473 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 204.473 x 100 5.011.685 = 4,08% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 4.995.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.995.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 31.660 Advokatsalær skøde kr. 32.980 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.245 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.067.885 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 5
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr. 595.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.400.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.995.000 Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 42.727 kr. 42.727 Udgifter i alt kr. 42.727 kr. 42.727 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 153.600 kr. 153.600 Lejeindtægter, anslåede kr. 93.600 kr. 93.600 1. år før afskrivning / skat kr. 204.473 kr. 204.473 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 204.473 Likviditet 1. år før skat kr. 204.473 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 51.118 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 153.355 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Att.: Erling Jensen Tlf.: 5850 1212, mobil: 2067 9105, e-mail: erj@nybolig.dk Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT Kyndelmisse i Sorø 7
FOTOS OG KORT Historik foto af Torvet Luftfoto 8
FOTOS OG KORT Parti fra Sorø Sø Sorø Sø 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT Matrikeloversigt 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Torvet 6, st. Bolig Bolig 95 79.200 834 18.900 6.300 2 Boliglejer Torvet 6, 1. Bolig Bolig 100 93.600 936 3 Boliglejer Torvet 6, 2. Bolig Bolig 90 74.400 827 18.600 12.400 Refunderede driftsudgifter I ALT 285 247.200 37.500 18.700 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 285 247.200 37.500 18.700 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 247.200 37.500 18.700 heraf faktisk 153.600 37.500 18.700 heraf anslået 93.600 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer 9.600 4.800 Nej Faktisk Stigning 1.800 pr. år 01.01.2016 01.01.2017 Nej 2 Boliglejer Nej Anslået Nej 3 Boliglejer 9.600 2.400 Nej Faktisk NPI 01.01.2018 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.06.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Lejen forhøjes årligt pr. 1.1 med kr. 1.800. Lejer er sin egen vicevært mod at udlejer betaler for el og vand til tøjvaske/tumbler samt el og varme på fællesarealer. Lejemålet er tidsbegrænset til 1.6.2019 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.01.2017 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Lejer er sin egen vicevært mod at udlejer betaler for el og vand til lejers vaskemaskine/tumbler. 12