Boligudlejningsejendom Sag 25479 TIL SALG Odense C - Dronningensgade 82 Centralt beliggende 6 lejligheder Fuldt udlejet Kontantpris kr. 6.650.000 1. års nettoafkast % 4,69 Etageareal m 2 386
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Boligudlejningsejendom med 6 lejemål i Odense C udbydes til salg. Ejendommens beliggenhed centralt i Odense medfører meget lav tomgangsrisiko. Området er yderst attraktivt. Ejendommen er opført i 1897 i røde mursten, og med røde termovinduer. Ejendommen indeholder 6 lejligheder fra 45 m² til 103 m². Der er parkering foran ejendommen og kort afstand til offentlig transport. Ejendommen er fuldt udlejet. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 847 A Odense Bygrunde Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1897-2000 Arealer Grundareal 348 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 122 m 2 Boligareal 386 m 2 Etageareal i alt 386 m 2 Sekundære arealer 122 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1897 Bebygget areal 104 m 2 Sekundære arealer 104 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning 6 boliger 386 m 2 Boligareal Nej Kælder 104 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 2000 Bebygget areal 12 m 2 Sekundære arealer 12 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 12 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 2000 Bebygget areal 6 m 2 Sekundære arealer 6 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 6 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 3.400.000 heraf grundværdi kr. 354.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 14.12.2014 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 0.D1, der bestemmer følgende: Anvendelse: Området skal anvendes til boligformål, især etageboliger. Der kan udlægges areal til boligformål, beboerhuse, offentlige formål og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne. Det skal tilstræbes, at boliger ikke alene orienteres ensidigt mod nord. Byggemulighed: Højst 35% af den enkelte ejendom må bebygges. Max. etager 2 1/2. Ejendommen har bevaringsværdi 5. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 25.08.2015 1892: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1893: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 3
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Der er opsat vandmålere i lejlighederne, og lejerne betaler for vand ud over lejen. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 6.650.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 375.300 I alt kr. 375.300 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 7.690 Renovation Renovation kr. 8.500 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 2.500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 9.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 19.300 Administration Administration kr. 12.000 Varmeregnskab kr. 2.000 Vandregnskab kr. 2.000 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 5.000 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 119 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 68.109 Bemærkninger: Lejeren af 1. sal har viceværtforpligtelser mod nedslag i lejen. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 20.780 Advokatsalær - skøde kr. 25.300 Moms kr. 6.325 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 52.405 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 6.650.000 Handelsomkostninger anslået kr. 52.405 -Refusion depositum kr. 91.375 -Refusion forudbetalt leje kr. 60.325 Anslået kapitalbehov kr. 6.550.705 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 375.300 - Driftsudgifter iht. budget kr. 68.109 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 307.191 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 307.191 x 100 6.550.705 = 4,69% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 6.650.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.650.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 20.780 Advokatsalær skøde kr. 25.300 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.325 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 6.702.405 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 5.344.700 Særlige installationer kr. 593.800 Grundens værdi kr. 711.500 Kontantomregnet købesum kr. 6.650.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 598.479 = kr. 23.939 Afskrivninger 1. år kr. 23.939 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 68.109 kr. 68.109 Udgifter i alt kr. 68.109 kr. 68.109 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 375.300 kr. 375.300 1. år før afskrivning / skat kr. 307.191 kr. 307.191 Afskrivning 1. år, anslået kr. 23.939 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 283.252 Likviditet 1. år før skat kr. 307.191 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 62.315 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 244.876 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Chan Hue Huynh Dronningensgade 82, st. tv. 2 Simon Østergaard Dronningensgade 82, st. th. 3 Sanne Wagner Dronningensgade 82, 1. sal 4 Jonas Straagaard Tønder 5 Louise Østergaard Villumsen Dronningensgade 82, 2. tv. Dronningensgade 82, 2. th. 6 Katrine Bøje Dronningensgade 82, 3. sal Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Bolig 56 55.800 996 11.950 12.150 Bolig Bolig 45 46.800 1.040 11.250 11.250 Bolig Bolig 103 91.200 885 22.800 7.600 Bolig Bolig 45 47.400 1.053 11.850 11.850 Bolig Bolig 62 58.500 944 14.625 4.875 Bolig Bolig 75 75.600 1.008 18.900 12.600 Refunderede driftsudgifter I ALT 386 375.300 91.375 60.325 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 386 375.300 91.375 60.325 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 375.300 91.375 60.325 heraf faktisk 375.300 91.375 60.325 heraf anslået 0 0 0 9
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Chan Hue Huynh Nej Faktisk Lejen reguleres hvert år d. 01.03 med kr. 100 pr.. md. 2 Simon Østergaard Nej Faktisk Lejen reguleres hvert år d. 01.09 med kr. 75 pr. md. Regulering for skatter og afgifter 01.03.2015 01.03.2016 Nej 01.09.2015 Nej 3 Sanne Wagner Nej Faktisk Nej 4 Jonas Straagaard Tønder 5 Louise Østergaard Villumsen Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2016 Nej Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2016 Nej 6 Katrine Bøje Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2016 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Chan Hue Huynh 0 15.02.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Simon Østergaard 0 01.07.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Sanne Wagner 0 01.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Jonas Straagaard Tønder 5 Louise Østergaard Villumsen 0 01.12.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.12.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Katrine Bøje 0 01.12.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 10