Århus Kommune Lokalplan nr. 694 Erhvervsområde mellem Ceres Alle, Århus Å og Silkeborgvej, Århus Midtby KONGSBAK INFORMATIK December 2005
Århus Kommune Lokalplan nr.: Erhvervsområde mellem Ceres Alle, 694 Århus Å og Silkeborgvej, Århus Midtby. Indeholder tillæg nr. 62 til Kommuneplan 2001 kkeve Vestre Ringgade Viborgvej Silkeborgvej Thorvaldsensgade Daugbjergvej Carl Blochs Gade Frederiks Allé Statistikområde/distrikt nr.: 01.60 Registreringskortblad nr.: 56 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor December 2005
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Klinges Tegnestue Arkitekter M.A.A. Søren Frichs Vej 38 D 8230 Åbyhøj Tlf. 86 15 47 77
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 694 Erhvervsområde mellem Ceres Allé, Århus Å og Silkeborgvej. Århus Midtby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 4 2. Område... 4 3. Anvendelse og opdeling... 4 4. Udstykning... 5 5. Trafikforhold... 5 6. Bebyggelsens omfang og placering m.m... 6 7. Bevaringsværdige bygninger... 6 8. Bebyggelsens ydre fremtræden... 6 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 7 10. Støjforhold... 7 11. Teknisk forsyning... 8 12. Ophævelse af lokalplan... 8 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v... 9 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 15 TILLÆG NR. 62 TIL KOMMUNEPLAN 2001... 16 LOKALPLANKORT... Bilag Vedtagelsespåtegninger... 17 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 694 1
2 LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område beliggende mellem Silkeborgvej, Dollerupvej, Ceres Allé, Thorvaldsensgade og Århus Å. Lokalplanområdet, der udgør ca. 7,1 ha, er privatejet (Bryggerigruppen A/S) og ligger i byzone. Beskrivelse af området Bryggeriets område er i dag omfattet af lokalplan nr. 235. Denne indeholder en opdeling for produktion og lager som ikke længere er tidssvarende, da disse funktioner i dag er integreret med hinanden på tværs af områderne. Med nærværende lokalplan ændres områdets opdeling og bestemmelser, men anvendelsen fastholdes. De bebyggelsesregulerende bestemmelser med hensyn til bygningshøjder i lokalplanen, maksimalt 10 m, opfylder ikke længere behovene, og lokalplanen er heller ikke i overensstemmelse med kommuneplanen med hensyn til bebyggelsesregulerende bestemmelser, der fastlægger en byggehøjde på 15 m. Lokalplanen er udarbejdet for at sikre mulighed for bryggeriets fortsatte drift og udvikling. Bryggeriet har erhvervet flere tilstødende arealer, som vil blive inddraget til bryggeriets benyttelse. Arealerne, Dollerupvej 3, 5, 7 og 9, er omfattet af lokalplan nr. 510, der omhandler området vest for bryggeriet. Arealet Ceres Allé 9 har ikke tidligere været lokalplanlagt. Se vejledende illustrationsplan. Ved vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan nr. 235 i sin helhed og lokalplan nr. 510 for de forannævnte arealer. Planens hovedtræk Lokalplanen udlægger området til erhvervsformål, specielt levnedsmiddelvirksomhed som bryggeri med afledede aktiviteter indenfor virksomhedsklasse 1-6. I forhold til lokalplan nr. 235 er dette uændret. De delområder, der var omfattet af lokalplan nr. 510, var udlagt til erhverv indenfor virksomhedsklasserne 1-2. Dette er uændret i nærværende lokalplan. Arealet kan bebygges op til 110 % svarende til ca. 78.000 m 2 i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Planen indeholder bestemmelser om, hvordan bebyggelsen i hovedtræk skal udformes med hensyn til bevaringsværdige bygninger, udformning af nye bebyggelser m.m. Planen indeholder bestemmelser, der sikrer, at de arkitektonisk værdifulde bygninger og parken langs Århus Å bevares. Den nye bebyggelse placeres indenfor byggefelterne, der er udlagt i tilknytning til den eksisterende bebyggelse. Fremtidig bebyggelse skal fremstå med facader i en kombination af materialer som tegl, beton og let facadebeklædning. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 694
3 Bryggeriets ældste og bevaringsværdige bygninger skal bevares med den nuværende karakter og homogenitet, idet samspillet mellem den ældre og den nye bebyggelse samt bryggeriets park ønskes fastholdt. Området er opdelt i 3 delområder til henholdsvis: Område I: produktion, lager, værksteder og administration m.v., Område II: lager, værksteder og administration m.v., og Område III: park. I forhold til gældende lokalplan nr. 235 er delområde I udvidet, delområde II omfatter de nye arealer ved Dollerupvej og delområde III, parken, er udvidet med et areal op mod administrationsbygningen. Området langs åen, der i dag er park, skal bevares som grønt område i visuel sammenhæng med de grønne arealer på den anden side af åen. I parken ligger en ældre bevaringsværdig pavillon til repræsentative formål. Områdets randbeplantning langs Silkeborgvej skal bevares, og langs områdets afgrænsning mod nabobebyggelsen på hjørnet af Silkeborgvej og Dollerupvej udlægges et areal med beplantning. Størstedelen af lokalplanområdet skal vejbetjenes fra tilslutninger til Ceres Allé. Fra Ceres Allé er der via en primær forbindelse ad Dollerupvej forbindelse til Silkeborgvej og det overordnede vejnet. Der er derudover fra Ceres Allé, via en sekundær forbindelse ad Daugbjergvej, adgang til Vestre Ringgade. Krydset Dollerupvej / Silkeborgvej forventes på sigt ombygget til et signalreguleret kryds. En mindre del af lokalplanområdet vejbetjenes fra den eksisterende tilslutning til Thorvaldsensgade. Lokalplanområdet disponeres således, at der ikke er kørende forbindelse mellem tilslutningen til Thorvaldsensgade og tilslutningerne til Ceres Allé. Langs Ceres Allé sikres der indenfor lokalplanområdet areal til etablering af en stiforbindelse, der har forbindelse til den i lokalplan nr. 510 udlagte stiforbindelse langs Dollerupvej. Herved sikres der et stiforløb fra Scandinavian Center til Botanisk Have. Langs Dollerupvej skal der mellem bebyggelsen og vejen sikres areal til et beplantningsbælte. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 694
4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til formål at sikre: at at at området kan anvendes til erhvervsvirksomhed i form af bryggeri der fastlægges bestemmelser for bebyggelsens omfang, placering og udformning med størst mulig hensyntagen til områdets fremtidige karakter og med henblik på at opnå en god arkitektonisk helhedsvirkning med omgivelserne lokalplan nr. 235 ophæves samt at lokalplan nr. 510 ophæves for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. 2. Område Stk. 1. Lokalplanen afgrænses, som vist på lokalplankortet, og omfatter matriklerne nr. 1276, Århus Bygrunde og 4z, 1h, 1p, 1aæ og 1bb Århus Markjorder, samt alle parceller, der efter 02.02.2004 måtte blive udmatrikuleret herfra. Se fodnote 1. 3. Anvendelse og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er udlagt til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til erhverv som følgende: Område I Produktionsvirksomhed i form af bryggeri med dertil knyttede funktioner indenfor virksomhedsklasse 1-6. Område II Lager, værksteder og administration, indenfor virksomhedsklasse 1-2. Område III Området udlægges som park. Der kan i området - bortset fra den på bilag 1 viste 20 m zone fra Århus Å - etableres underjordiske kældre i forbindelse med den eksisterende installationsgang. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 694
5 Matrikelkortudsnit Lokalplanområde 4. Udstykning Eventuel udstykning indenfor området må kun finde sted efter godkendelse fra Magistratens 2. Afdeling. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4 Stk. 5 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra tilslutning A, B, C og D til Ceres Allé, i princippet som vist på lokalplankortet. Tilslutning A må alene fungere som udkørsel til Ceres Allé. En mindre del af lokalplanområdet vejbetjenes fra den eksisterende tilslutning E til Thorvaldsensgade. Den eksisterende adgang F må alene anvendes i forbindelse med vedligeholdelse af Område III. Ved vejtilslutninger skal der sikres tilstrækkelige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der udlægges areal til en 5 m bred sti a-b langs Ceres Allé, som vist med raster på lokalplankortet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 694
6 Stk. 6. Der skal indenfor lokalplanområdet sikres areal til parkeringsformål i henhold til gældende Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Fremtidig bebyggelse placeres i princippet som vist på illustrationsplanen og indenfor de på lokalplankortet viste byggefelter. Langs skel mod vej kan der opføres sluttet bebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent må ikke overstige 110 % af grundarealet. Bebyggelsen må ikke opføres med en større højde end 15 m over terræn eller et i henhold til bygningsreglementet fastsat niveauplan, dog må der i et mindre område, jvnf. Lokalplankortet, bygges op til 20 m. Maksimale byggehøjder er angivet ved koter på lokalplankortet. Større bygningshøjder kan dog tillades på dele af en bygning, såfremt særlige behov til virksomhedens indretning, miljøkrav eller driftsmæssige forhold nødvendiggør dette. Terrænregulering må kun foretages efter tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Stk. 4. Mod matrikel 1n og 4v, Århus Markjorder, må ingen del af bebyggelsen have en højde, der overstiger 3 m+ 0,5 x afstanden til skel. 7. Bevaringsværdige bygninger Stk. 1. De bevaringsværdige bygninger, der er angivet på lokalplankortet, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, herunder ved udskiftning af vinduer eller tagbeklædning, opsætning af skilte, markiser, baldakiner, maling eller beklædning af facader og lignende, eller gives en ændret ydre fremtræden uden Magistratens 2. Afdelings nærmere tilladelse. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1. Stk. 2. Ny bebyggelse i facadelinien mod Silkeborgvej, Ceres Allé og Dollerupvej udføres med facade af gule teglsten som bryggeriets eksisterende bebyggelse. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, materialer, farvevalg, proportioner og detaljer udformes i overens- Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 694
7 stemmelse med karakteren af den eksisterende bebyggelse, således at der efter Magistratens 2. Afdelings skøn opnås en arkitektonisk og miljømæssigt tilfredsstillende helhedskarakter i det samlede bygningskompleks. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Facaden langs Dollerupvej skal gives en arkitektonisk bearbejdning således, at den tilpasses omgivelsernes skala og industrielt hal-præg undgås. Facaden skal fremtræde med en modulær feltopdeling, som udføres i takt med trærækken langs Dollerupvej jf. 9 stk.3 Ventilationsanlæg og andre installationer på tagene skal afskærmes og indpasses således, at de ikke virker skæmmende. Til udvendige bygningssider og skorsten samt tagflade må ikke anvendes materialer, som virker reflekterende. Evt. skiltning og reklamering mod omgivelserne skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ceres park skal bevares og vedligeholdes med det nuværende præg som landskabelig park med store gamle træer og åbne græsflader. Parken fungerer som virksomhedens udendørs opholdsareal. Langs Århus Å skal de eksisterende trægrupper bevares og vedligeholdes således, at det visuelle samspil med de rekreative arealer på den modsatte side af åen bevares. Langs Silkeborgvej skal områdets beplantning og hegn bevares. Langs Dollerupvej udlægges et beplantningsbælte med en bredde af 4 m beplantet med allétræer som kastanietræer og et bunddække. Langs Ceres Allé afsluttes rækken af allétræer, når der er mulighed herfor. Mod naboarealerne, matr. nr. 1n og 4v udlægges et ubebygget areal på 5 m s bredde, og der etableres begrønning af facaden. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lign. skal overholdes. 10. Støjforhold Stk.1 Trafikstøj. Ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra trafikstøj på mindst en facade ikke overstiger 60dB(A) på døgnbasis. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 694
8 Stk. 2. Ved opførelse af ny erhvervsbebyggelse og ved større samlede vinduesudskiftninger i eksisterende erhvervsbebyggelse skal det sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører støjfølsomme arbejds- og opholdsrum i erhvervsbebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 55 db (A) på døgnbasis. Stk. 3. Virksomhedsstøj. Virksomheder i området må ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til virksomhedens gældende miljøgodkendelse og til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Teknisk forsyning Stk.1. Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Se fodnote 2. 12. Ophævelse af lokalplan Den under den 28.11.1984 vedtagne lokalplan nr. 235 ophæves, idet lokalplan nr. 235 s område er omfattet af nærværende lokalplan. Den under den 25.10.1995 vedtagne lokalplan nr. 510 ophæves for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. 2 I henhold til varmeforsyningsloven kan der dispenseres fra tilslutningspligten til en kollektiv varmeforsyning, såfremt mindst 50% af varmebehovet kan dækkes af procesvarme. Dispensationsansøgning skal indsendes til Århus Kommunale Værker. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 694
9 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den gældende kommuneplan for Århus Kommune, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 03.03.06 ER og 03.03.07 BL, der er dels erhvervsområde og dels blandet område med erhverv, undervisning og boliger med erhverv som det primære. I kommuneplanen er delområdets anvendelse fastlagt til erhvervsformål i virksomhedsklasse 1-6, dog klasse1-2 for de områder, der har hørt under lokalplan nr. 510. Bygningshøjden er i kommuneplanen fastsat til maksimalt 15 m, og bebyggelsesprocenten er fastsat til 110 % for området under et. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet lokalplanen indeholder en mulighed for bygningshøjde i et begrænset område på op til 20 m. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 62 til Kommuneplan 2001. Tillægget er gengivet på side 16. Udsnit af kommuneplankort Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 694
10 Anden fysisk planlægning og hidtidig lokalplanlægning i området. Hidtidig lokalplanlægning i området. Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves den ældre lokalplan nr. 235 for Ceres Allé 1 i sin helhed, og for Dollerupvej 3, 5, 7 og 9 ophæves lokalplan nr. 510 for dette område. Lokalplan nr. 235 udlægger området til erhvervsformål, specielt levnedsmiddelvirksomhed som bryggeri med afledede aktiviteter. I nærværende lokalplan nr. 694 er dette uændret. De delområder, der var omfattet af lokalplan nr. 510, var udlagt til erhverv indenfor virksomhedsklasserne 1-2 samt til offentlige formål og boligformål. Dette ændres nu til kun at omfatte erhverv i virksomhedsklasse 1-2. Trafikforhold. Størstedelen af lokalplanområdet skal vejbetjenes fra tilslutninger til Ceres Allé. Fra Ceres Allé er der via en primær forbindelse ad Dollerupvej forbindelse til Silkeborgvej og det overordnede vejnet. Der er derudover fra Ceres Allé, via en sekundær forbindelse ad Daugbjergvej, adgang til Vester Ringgade. For på sigt at opnå en bedre afvikling af trafikken til hele Ceres-kilen kan det blive nødvendigt at udbygge krydset Dollerupvej / Silkeborgvej til et signalreguleret kryds. Der er i lokalplanen sikret areal langs Ceres Allé til en stiforbindelse, der kan indgå i et samlet stiforløb mellem Scandinavian Center og Botanisk Have. Stiforbindelsen fra Ceres Allé til Silkeborgvej forløber langs Dollerupvej. Det kan på sigt blive nødvendigt at omdisponere parkeringen langs Dollerupvej for at give plads til stiforbindelsen. Stien langs Ceres Allé forventes anlagt af Århus Kommune. Arealet til brug for stien forventes stillet vederlagsfrit til rådighed for Kommunen, når stien skal anlægges. Miljøbeskyttelse. Bryggeriet er miljøgodkendt i 1996 til en produktion på 2,5 mill. hl., og de udvidelser, nærværende lokalplan giver mulighed for, vil være indenfor denne produktionsramme. I det omfang, der skal ske udvidelser, der afviger fra den gældende miljøgodkendelse, skal disse godkendes af miljømyndighederne. Trafikstøj. De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Silkeborgvej, Dollerupvej og Thorvaldsensgade. På baggrund af den Nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet i skel mod Silkeborgvej beregnet til ca. 64 db(a) på døgnbasis, i skel mod Dollerupvej til ca. 58 db(a) og i skel mod Thorvaldsensgade beregnet til ca. 66 db(a) på døgnbasis. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 694
11 Der er i lokalplanen optaget bestemmelse om, at det konstante udendørs støjniveau ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse på mindst en facade ikke må overstige 60 db(a) på døgnbasis, samt at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører støjfølsomme opholds- og arbejdsrum i erhvervsbebyggelse, ikke må overstige 30dB(A) på døgnbasis. Desuden er medtaget en bestemmelse om, at støjniveauet fra vejtrafik på udendørs opholdsarealer ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Hverdage: kl.7-18 Lørdage: kl. 7-14 Hverdage: Alle dage: Alle dage: kl. 18-22 kl. 22-7 Spidsværdier Lørdage: om kl. 14-22 natten Søn- & helligdage: kl. 22-7 kl. 7-22 Lokalplanområdet 60 60 60 - Blandede bolig- og erhvervsområder nord og vest for lokalplanområdet Etageboligområder nord, øst og syd for lokalplanområdet samt i det offentlige og det rekreative område syd for lokalplanområdet 55 45 40 55 50 45 40 55 Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 694
12 Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition af dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra virksomheder. I den gældende miljøgodkendelse af 29. januar 1996 af Ceres Bryggeriet er dagperioden på hverdage fastsat fra kl. 06.00 til kl. 18.00. Forureningsforhold jord Affaldskontoret har pr. 5. august 2003 registreret, at der er et stort olieoplag på Bryggeriet, matr.nr. 1276, Århus Bygrunde. På matriklen er der i 1997, i forbindelse med opgravning af en olietank syd for kedelhuset, konstateret en olieforurening. Forureningen er ikke endeligt afgrænset. Vandindvindingsinteresser Århus Kommune har ikke drikkevandsinteresser i området. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Vandforsyning Området forsynes fra Århus Kommunale Værker efter det til enhver tid gældende regulativ og gældende vilkår i øvrigt. Varmeforsyning Bryggeriet er i dag, på nær Ceres Alle 9, ikke tilsluttet fjernvarmenettet som forbruger, men som leverandør af overskudsvarme fra produktion af damp til brygprocessen. Afløbsforhold Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, v/ Miljøkontoret, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Spildevand afledes via eksisterende spildevandsledninger i området til pumpestation ved Carl Blochs Gade. Regnvand afledes via eksisterende regnvandsledninger i området til Århus Å. Kollektiv trafik Området er kollektivt busbetjent med linierne 10, 16, 17, 57 og 113 på Silkeborgvej samt linierne 3, 10, 14, 17, 18, 55, 57, 111, 112, 113, 114 og 116 i Thorvaldsensgade. Århus Kommuneatlas I kommuneatlasset er der foretaget to slags vurderinger af bevaringsværdier. Den ene vurdering vedrører bevaringsmæssige sammenhænge i form af udvalgte arki- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 694
13 tektoniske kvaliteter i byen og omfatter et samlet bymiljø eller forhold i en bebyggelse. Den anden vurdering vedrører de enkelte bygningers bevaringsværdi. Denne vurdering omfatter alene bygninger opført før 1940. Lokalplanområdet indgår i et ældre industriområde, der er under udvikling til mere blandet anvendelse med bl.a. undervisningsinstitutioner og boliger. Der er i området ikke andre bevaringsværdige bygninger eller bebyggelser end de, som er registreret på Ceres, herudover ønskes Ceresparken bevaret. Lokalplanen sikrer de udpegede bygninger og indeholder desuden bestemmelser om bygningernes facadevirkning langs Silkeborgvej og Dollerup vej således, at lokalplanområdet vil fremtræde som et velafgrænset område med en præcis arkitektonisk facade mod naboområderne. 7 bygninger i lokalplanområdet er registreret med hensyn til deres bevaringsværdi. Heraf er 2 bygninger registreret med middelværdi, idet disse bygninger ikke er omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. De øvrige 5 bygninger, der er omtalt nedenfor, er alle registreret med en høj bevaringsværdi og er omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Alle bygninger er beliggende på Ceres Alle 1. Bygning nr. 407742-1, Kedelhus er beliggende på hjørnet af Thorvaldsensgade og Silkeborgvej og er opført ca. år 1905. Markant bygning der i 2002 er istandsat og har fået en mindre udvidelse med et oprindeligt udtryk. Omgivelserne er samtidigt sat i stand. Bygningen har bevaringsværdi 3. Bygning nr. 407742 2 & 3, benævnt Jyske Palæ, beliggende markant på bryggeriets bakke er opført i 1856/1900. Bygningen rummede oprindelig kornlagre, øltanke og bryghus, men er efter en omfattende brand i 1983 indrettet til administration m.m. Bygningen blev efter branden vandskuret for at skjule ar efter tilstødende nedbrændte bygninger og bygningsdele. Bygningen har bevaringsværdi 3. Bygning nr. 407742-5, Besøgsmodtagelsen er beliggende ud mod Silkeborgvej og er opført ca. år 1900. Bygningen har skiftet anvendelse flere gange, og anvendes i dag til repræsentation. Bygningens pinacler har været nedtaget, men blev genopført i 1998. Bygningen har fået bevaringsværdi 3. Bygning nr. 407742-8, Administrationsbygning er beliggende ud mod parken og er opført ca. år 1860/1880. Markant bygning med murværksdetaljer, der i 2001 er udvendigt restaureret. Bygningen er opført som bolig og kontor for bryggeren, men anvendes i dag til administration og repræsentation. Bygningens sammenhæng med parken er værdifuld for miljøet ved åen. Bygningen har bevaringsværdi 3. I overensstemmelse med kommuneplanen indeholder lokalplanen bestemmelse om, at de forannævnte bygninger forudsættes bevaret og ikke må nedrives, ombygges eller ændres uden tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 694
14 Fortidsminder Moesgård Museum har oplyst, at der i forbindelse med etablering af bassiner til vandværk omkring år 1900 på arealet blev registreret fund fra stenalderboplads. Museet skal derfor spørges i forbindelse med nybyggeri. Der er senere sket en betydelig opfyldning på arealerne, og den skitserede bebyggelse berører ikke det tidligere bassinområde. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kultur lag m.v.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Tilladelse til byggeri Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Århus C. Såfremt fremtidigt byggeri afviger fra gældende miljøgodkendelse, skal der gives tilladelse hertil fra Miljøkontoret, Grøndalsvej 1, 8260 Viby Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensation fra andre myndigheder. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 694
15 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 694
16 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 62 til kommuneplan 2001. Delområde 03.03.06 ER opdeles således, at der i et mindre område gives tilladelse til at bygge i op til 20 m højde af produktionsmæssige hensyn. Delområde 03.03.06 ER Generelle rammebestemmelser for anvendelsestypen: Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. I området kan der desuden etableres offentlige funktioner i det omfang, disse offentlige funktioner med hensyn til miljøfølsomhed- og belastning ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervsvirksomhed i det konkrete område - og forudsat, at der ikke er tale om specielle anlæg, hvis placering normalt vil nødvendiggøre en særskilt planlægning. Bortset fra butikker til lokal forsyning (maks. 100 m 2 ) må der ikke etableres detailhandel i området. For de maksimale bygningshøjder gælder, at en større højde punktvis kan tillades, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Rammebestemmelser for delområdet: Bygningshøjden må ikke overstige 15 m. I en mindre del af området kan der efter en lokalplan opføres bebyggelse med en højde på 20 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110 for delområdet under ét. Området kan anvendes til virksomheder indenfor virksomhedsklasse 1-6. Cereshaven skal som parkanlæg indgå i visuel sammenhæng med de rekreative arealer langs åen. Det med særlig signatur markerede areal må således ikke bebygges. (Udsnit af kommuneplanens rammekort er gengivet på side 9.) Tillæg til Kommuneplanen Lokalplan nr. 694