Notat Forvaltning: Dato: 27. maj 2010 Dokumentnr.: Miljł & Teknik 10/002263-13 Afsender: Mona Andersen Vedrłrende: Notat om arbejdsplanen for grundsalg Notat sendes/sendt til: Form let med arbejdsplanen er, at sikre en 5 rig retning for Randers Kommunes bolig- og erhvervsgrundsalg. Dette głres ud fra en konkret strategi med tidsm ssige angivelser for de nłdvendige tiltag for grundudviklingen; prioritering af bolig- og erhvervsomr derne, opkłb af den fornłdne jord, lokalplanl gningen af omr derne og byggemodningen af omr derne. Planen er t nkt som v rende et arbejdsredskab til brug for en st ende arbejdsgruppe om udvikling af nye bolig- og erhvervsgrunde. Arbejdsgruppen młdes med flydende intervaller p mellem 3 mdr. og 1 r, alt efter hvor stor efterspłrgsel der opleves efter kommunens grunde. I forbindelse med hvert młde udarbejdes en ny revideret udgave af arbejdsplanen med tilhłrende tidsfokuserede bilag, s ledes alle gruppens medlemmer kan bruge de dele, der er relevante for dem, som opdaterede arbejdsredskaber. Sammenh ngen mellem de forskellige elementer Lokalplanen I udviklingen af nye kommunale boliggrunde er den fłrste foruds tning, at kommuneplanen har udlagt arealer til placeringen af nye boligomr der. For at omr det fysisk kan udvikles ved en byggemodning er det imidlertid ogs en betingelse, at der er udarbejdet en detaljeret plan for omr dets fysiske udtryk mm., hvilket głres i lokalplanen. En nyere lov ndring betyder, at det bl.a. er en foruds tning for ekspropriation og frivilligt opkłb med ekspropriationserkl ring, at der er udarbejdet en lokalplan for omr det forud for ekspropriationen. Fra det tidspunkt, der tr ffes beslutning om udarbejdelse af en lokalplan og til lokalplanen kan v re endeligt vedtaget g r der 10-14 m neder. Opkłbet Med hensyn til ejerskabet af udviklingsomr det, har kommunen i nogle tilf lde haft mulighed for at kłbe jorden l nge fłr udviklingen er blevet aktuel, men i en del tilf lde skal kommunen fłrst ud og erhverve jorden, fłr boliggrundene kan udvikles. I de mange tilf lde, hvor ejeren af landbrugsjorden betinger et frivilligt salg, at der afgives ekspropriationserkl ring, vil endelig aftale om kłb fłrst kunne indg s efter lokalplanens vedtagelse. Byggemodning Selve byggemodningen kan fłrst p begyndes, n r der er vedtaget en lokalplan for omr dets udformning og n r jorden er opkłbt af kommunen. Fra det tidspunkt byggemodningsfolkene i Vejafdelingen og Randers Spildevand A/S har grłnt lys for at begynde med at udarbejde udbudsmaterialet for byggemodningen, til grundene kan s lges g r der ca. 1 r. 1
Samlet set g r der s ledes i bedste fald 2 til 2 r fra ideen om nye grunde opst r og til grundene vil kunne s lges. Dette perspektiv nłdvendiggłr, at der lłbende fłlges op p, hvor der łnskes nye byggegrunde fremover. Beholdningen primo i perioden Boligomr der Oversigten over situationen p boliggrundene s pr. 1. januar 2010 s ledes ud: Omr de antal pr. 1.1.2010 Solgt i 2009 M ls tning ifłlge arbejdsprogram behandlet p U den 30. september 2008 Private boligenheder M ls tning opfyldt Kommuneplan for yderligere grunde Lokal-plan for yderligere grunde Uggelhuse 12 0 1-2 x.tłrslev 2 0 5-10 x Dalbyover 2 0 1-2 x lum 8 1-2 x 3 + 1 storparce >10 x Spentrup 2 l F rup 7 0 5-10 x. Bjerregrav 3 1 >10 x Asferg 9 1 1-2 x x Lang 13 0 50 xx x x Stevnstrup 4 2 >10 xx x x Gjerlev 1 1 2 1-2 K rby 0 1 1-2 Gassum 0 1-2 x x Harridslev 5 0 >10 x x Alb k 0 1-2 xx Hald 0 x Mellerup 0 x x Udbyhłj 0 1-2 x x Havndal 1 2 2 1-2 x x Paderup 3 0 3 20 x Dronningborg 20 x x x 4 85 1 Omr derne Gjerlev, K rby, Gassum, Mejlby og Hald er udpeget til OSD-omr der (omr der med s rlige drikkevandsinteresser) og der her vil der tidligst kunne indarbejdes nye boligomr der i kommuneplanen efter kortl gningen i 2012. 2 Grundene blev solgt ved udbud uden mindstepris og til en meget lav pris 3 Der er ikke vedtaget en m ls tning for grunde i Randers by, men de indsatte antal vurderes som den optimale minimumsbeholdning for de enkelte omr der. 4 Grundene er fłrst blevet klar til salg til rsskiftet. 2
Romalt 95 7 20 x x x Dybdalen og Fjorddalen, Assentoft 5 0 10 x Hornb k 0 20 x Erhvervsomr der Oversigten over situationen p de byggemodnede erhvervsomr der s pr. 1. januar 2010 s ledes ud: Omr de Beholdning m2 Primo 2010 Solgt 2009 - m2 Solgt 2009 - kr. Beholdning m2 Primo 2010 Gjerlev, centeromr de 2.800 2.800 F rup, butikstorvet 11.192 2.797 209.775 8.394 Purhus, Europavej 29.120 29.120 Lang 12.865 12.865 Neptunvej 74.419 74.419 Sdr. Borup, Engelholmsvej 11.319 11.319 Assentoft, Virkevangen 75.000 75.000 Mirabellevej 8.146 8.146 Blommevej 36.241 36.241 Viborgvej 82.874 82.874 Frederiksdalvej, etape 3 7.250 7.250 Frederiksdalvej, etape 4 118.500 3.990 598.500 118.500 Juventusvej inkl. Graceland 27.519 27.519 Sdr. Borup, Nord 15.530 6.730 1.209.400 8.800 Prioriteringen af de planlagte omr der Boligomr der I det der ses bort fra omr derne Mellerup og Gassum, der byggemodnes i 2010, og idet der tages hłjde for byggemodningsbudgettet og den m ls tning łkonomiudvalget tog til efterretning ved arbejdsprogrammet for boliggrundsag den 30. september 2008, foresl s det at udviklingen af boliggrunde i de boligomr der, der er udlagt i kommuneplanen prioriteres s ledes: 1. Assentoft, Drastrup 2. Spentrup 3. Stevnstrup 4. Harridslev-Basager 5.. Tłrslev 6. Munkdrup, boligomr de 11 7. Munkdrup, boligomr de 14 8.. Bjerregrav 9. Hornb k v/ golfbanen, boligomr de 18 10. Lang 11. Mejlby Herefter eller hvis der viser sig et stort salg i nogle af ovenn - Munkdrup, boligomr de 15 - Munkdrup, boligomr de 16 - Munkdrup, boligomr de 12 - Munkdrup, boligomr de 17 - Mejlby st vnte omr der indarbejdes omr derne: 3
Ud over denne prioritering af de kommuneplanlagte omr der vil der i henhold til m lene i arbejdsprogrammet vedtaget af łkonomiudvalget den 29. september 2008 blive arbejdet p mindre udstykninger p op til 5 grunde i Gjerlev, Hald og K rby. Da disse omr der er udpeget til OSDomr der (omr der med s rlige drikkevandsinteresser) og dermed tidligst kan udvikles med nye boliger efter grundvandskortl gningen i 2012, vil arbejdet med disse udstykninger fłrst kunne opstartes efter kortl gningen i 2012. Den til enhver tid g ldende tidsm ssige indikation for f rdigproducerede boliggrunde findes i bilag 1 łnsker til forventet tidspunkt for salg af nye grunde, der er knyttet til arbejdsplanen. Erhvervsomr der Af de erhvervsomr der, der er udlagt i kommuneplanen, og hvis omr de ikke er fuldt udnyttet foresl s det, at erhvervsgrundudviklingen prioriteres s ledes: 1. Frederiksdalvej, etape 4 2. Paderup, Neptunvej 3. Sdr. Borup 4. Assentoft, Drastrup 5. Viborgvej, Hornb k 6. F rup, erhvervsomr de 1 7. Spentrup, erhvervsomr de 1 8.. Bjerregrav, syd for erhvervsparken 9. Gjerlev, erhvervsomr de 1 10. Gjerlev, erhvervsomr de 3 11. Havndal, erhvervsomr de 1 Herefter eller hvis der viser sig et stort salg i nogle af ovenn vnte omr der indarbejdes omr derne: - Haslund, Frederiksdalvej, erhvervsomr de 11 - Paderup, nord for Paderup Boulevard, erhvervsomr de 3 - Hornb k, nord for Viborgvej, erhvervsomr de 3 - Hornb k, syd for Viborgvej, erhvervsomr de 5 - Hornb k, syd for Viborgvej, erhvervsomr de 2 - Hornb k, nord for Fladbrovej, erhvervsomr de 4 - Sdr. Borup, erhvervsomr de 9 Den til enhver tid g ldende tidsm ssige indikation for f rdigproducerede erhvervsarealer findes lige som ved boliggrundene i bilag 1 łnsker til forventet tidspunkt for salg af nye grunde, der er knyttet til arbejdsplanen. Nłdvendigt opkłb af jord For de arealer, der i ovenst ende tabel ikke er markeret som ejet af kommunen vil en kommunal udvikling af omr derne kr ve opkłb af den p g ldende jord. Der er i investeringsoversigten afsat henholdsvis 55, 59, 58 og 58 mio. kr. i rerne 2010 til 2013 til investering i jord med henblik p byudvikling. I budgetforslaget for budget 2011-2014 er belłbene til opkłb af jord reduceret til 50, 40, 40 og 40 mio. kr. Belłbene skal b de d kke opkłb til nye boliggrunde og til nye erhvervsarealer. Ud fra den valgte prioritering af omr derne vil udgangspunktet v re at forsłge at erhverve de nłdvendige arealer hertil inden for den tidshorisont, der fremg r af bilag 2 til arbejdsplanen prioritering af opkłb af arealer. 4
Nłdvendige lokalplaner Som n vnt i afsnit 2 om sammenh ngen mellem lokalplanl gningen og de praktiske muligheder for opkłb, vil de fleste opkłb v re afh ngige af en forudg ende vedtagelse af en lokalplan. Kłbsforhandlingerne kan sagtens foreg lłbende med lokalplanens udarbejdelse, men den endelige indg else af aftalen om kłb vil for de fleste tilf lde fłrst kunne ske efter lokalplanens vedtagelse. Det er en s rskilt problemstilling, om lokalplanen for at kunne anvendes i ekspropriationsłjemed skal v re s detaljeret, at det kan vise sig nłdvendigt at udarbejde en ny lokalplan i de tilf lde, hvor udviklingen kommer til at ligge stille i flere r efter opkłbet/ekspropriationen, og łnskerne omkring boligernes karakter ndrer sig i den mellemkommende periode. En lokalplan der inddrager landzonejord i byzone skal indeholde bestemmelser om 1) omr dets anvendelse ex. Boligomr de med b de ben/lav og t t/lav bebyggelse 2) ejendommenes stłrrelse og afgr nsning ex. min. og maks. stłrrelser p grundene 3) vej- og stiforhold for omr det Udover at der skal v re taget stilling til disse punkter i lokalplanen, skal bestemmelserne herom v re tilstr kkelig pr cise og entydige til, at en ejer af areal i omr det kan vurdere, om han overholder lokalplanen ved opfłrelse af et projekt, - eller om han skal słge dispensation fra lokalplanen. For det tilf lde, der efter overholdelse af disse betingelser, kan siges at v re en gr zone for at arbejde med lokalplaner, der ikke tager stilling til den mindste detalje, alts hvad man kunne kalde fremtidssikrede lokalplaner skal det overvejes, om s danne lokalplaner alligevel vil afstedkomme, at der skal udarbejdes nye lokalplaner, n r omr derne skal tages i anvendelse rent fysisk. Ud fra den ovenfor opstillede tidsplan for opkłb af arealer vil udgangspunktet v re, at lokalplanl gningen til brug for den kommunale jordforsyning gennemfłres i overensstemmelse med arbejdsplanens bilag 3 tidsplan for lokalplanl gning for jordforsyning. Byggemodningen af de nye omr der Det vil oftest v re mest hensigtsm ssigt for salgene af b de erhvervsarealer og boliggrunde, at omr derne n rmest er byggemodnet, n r de s lges. Dette skyldes, at der ved den praktiske gennemfłrelse af byggemodningen kan vise sig, at komme forskellige afvigelser fra projektmaterialet eksempelvis p rłrfłringer, hvilket kan f betydning for placering af byggeri p den enkelte grund. I nogle tilf lde kan der ogs stłdes p uforudsete forhold, der m tages hłjde for i byggemodningen, og som dermed głr, at det f rdige resultat afviger fra det projekterede. I disse tilf lde er det upraktisk, hvis grundene er solgt forud for byggemodningen, idet afvigelserne fra projektmaterialet vil kunne f betydning for en eventuel kłber, og hvor det s ledes bliver nłdvendigt at ndre p kłberens grund og dermed at forhandle med denne herom. Byggemodningens projektering kan fłrst fastl gges endeligt, n r der ligger en endelig vedtaget lokalplan. Fra tidspunktet for beslutningen om iv rks ttelse af byggemodning eller vedtagelse af lokalplanen m der p regnes, at der minimum g r 11 m neder, fłr grundene er byggemodnet og klar til salg. I denne periode f rdiggłres projekteringen og der udarbejdes udbudsmateriale til brug for udbuddet af entreprisen. Herefter v lges der entreprenłr og skrives kontrakt med vedkommende, der afholdes opstartsbyggemłde med de nłdvendige og de interesserede forsyningsselskaber, landinspektłren s tter veje, grunde og f llesarealer af i marken, selve entreprenłrarbejdet udfłres og den matrikul re udstykningssag gennemfłres. I estimatet p de 11 m neder er ikke medregnet eventuelle forsinkelser som fłlge af, at Kulturhistorisk Museum m tte finde historiske genstande, der nłdvendiggłr deciderede ark ologiske udgravninger i omr det. Her kan der opst forsinkelser p alt fra et par m neder og op til over et r. 5
Ud fra indikationen for f rdigproducerede grunde i bilag 1 vil tidsplanen for byggemodning af de omhandlede omr der fremg af arbejdsplanens bilag 4 tidsplan for nye byggemodninger. konomiske foruds tninger I denne plan er der taget udgangspunkt i nłgletal for arealerhvervelse, planl gningen af boligerne og for byggemodningsomkostningerne. Nłgletallene er endvidere indarbejdet i det udarbejdede paradigma til beregning og vurdering af kostprisen p grundene ved opkłb, beslutning om byggemodning og ved fasts ttelse af salgspriser. Der arbejdes s ledes ud fra en gennemsnitlig opkłbspris pr. hektar p 500.000 kr. Der foruds ttes at der kan indplaceres 8 boliggrunde pr, hektar, og at hver boliggrund koster 350.000 kr. i samlede byggemodningsomkostninger. Det vil sige at tanken om et nyt udstykningsomr de p 4 ha vil basere sig p 32 nye parcelhusgrunde til en gennemsnitlig kostpris p 412.500 kr. For erhvervsgrunde foruds ttes ligeledes en gennemsnitlig opkłbspris pr. hektar p 500.000 kr. Der foruds ttes en ikke-salgbar del af arealet p ca. 15 % til brug for veje m.v. Udgifterne for byggemodning af jorden foruds ttes at ligge p 83 kr. pr. m eksklusiv udstykning. En erhvervsgrund p 8.000 m vil derfor ud fra denne gennemsnitsbetragtning kr ve opkłb af 9.400 m jord, og komme til at koste 1.250.200 kr., svarende til en m - pris p 156 kr. eksklusiv tilslutningsafgifter og udstykningsomkostninger. Barrierer for udvikling af grunde i de mest salgbare omr der Tidsplanerne (bilag 1-4 i arbejdsplanen) for henholdsvis p begyndt lokalplanl gning, tilendebragt opkłb, p begyndt byggemodning og endelig p begyndt salg er udarbejdet p baggrund af den politiske prioritering af i byggemodningsbudgettet, der blev reduceret v sentligt i 2009. I denne forbindelse kan fastsl s at der fłrst vil kunne udvikles grunde i Hornb k til salg i 2014. Hornb k vurderes af forvaltningen som et af de mest salgbare omr der i kommunen. Vedrłrende de afsatte midler til opkłb til jordforsyning i budget rene 2010 til 2013 kan det konkluderes at disse gennemsnitligt set anses for at v re tilstr kkelige til at erhverve jord til udvikling i de łnskede omr der for perioden 2010 til 2014. Hvis der bliver foretaget opkłb af andre ejendomme end i de prioriterede omr der p jordforsyningsbudgettet vil dette imidlertid kunne f betydning for tidshorisonten for udviklingen af grundene. Sammenh ngen med de kommende kommuneplaner I dette samlede arbejde med udviklingen af de nye boligomr der og erhvervsomr der i Randers Kommune arbejdes naturligvis ogs med de mere langsigtede łnsker for, hvilke omr der der kan udvikles til bolig- eller erhvervsform l. Ved hver revision af denne arbejdsplan drłftes og overvejes s ledes s danne fremtidige omr der og oplistes i det kommende bilag 5 łnsker til fremtidige bolig- og erhvervsomr der i kommende kommuneplaner. Markedsfłring Markedsfłring af de boliggrunde, Randers Kommune udbyder, kan grundl ggende ske p to m der. N r der udbydes nye boliggrunde, kan markedsfłringen foreg gennem annoncering i relevante trykte og elektroniske medier. Ved valg af medier skal man huske p, at kommunen ved en tidligere undersłgelse i 2006 kunne konstatere, at mindst 85 % af boliggrundene kłbes af kunder, der i forvejen bor i kommunen. 6
Kłbt markedsfłring kan suppleres med historier i pressen om den/de nye udstykninger, historier der fremh ver det fordelagtige ved grundene (beliggenhed, pris, muligheder for anderledes boformer, f llesskab m.m.). Den anden mulighed er den generelle markedsfłring af Randers Kommune som bos tningsomr de. Selv om Randers Kommune endnu ikke har en overordnet kommunikations- og markedsfłringsstrategi, foreg r der lłbende en markedsfłring af kommunen. Den sker gennem flere kanaler: Annoncering, trykte og elektroniske medier og via mund-til-mund metoden. I forbindelse med Vision 2016 har byr det vedtaget en bos tningspolitik, der gennem forskellige indsatser arbejder p at łge kommunens folketal til 100.000 i 2016. Indsatserne retter sig mod forskellige m lgrupper, men de grupper, der is r satses p at f til at flytte til kommunen, er błrnefamilier, pendlere og udenlandsk arbejdskraft. I łjeblikket foreg r der en m lrettet kommunikativ markedsfłringsindsats, der bl.a. ved at f alle de gode Randers-historier omtalt i mange forskellige medier, skal medvirke til at f is r den fłrst-n vnte m lgruppe til at flytte til Randers Kommune. Senest er der planlagt en s rlig indsats over for de mange indpendlere, som skal bibringes viden om de mange tilbud, der er i kommunen. Det g lder bl.a. boliger (priser og beliggenhed), kulturtilbud, skole- og dagpasningstilbud, fritidstilbud og f.eks. ogs de mange naturtilbud, der findes rundt om. En indsats over for pendlerne skal naturligvis ogs sk rpe pendlerens bevidsthed om afstand i egen bil til Randers samt om mulighederne for transport med effektiv kollektiv trafik. Det vil v re naturligt og łnskv rdigt, at den kommende overordnede kommunikations- og markedsfłringsstrategi medtager afsnit, der detaljeret anviser, hvordan markedsfłringen af b de kommunens boliggrunde og erhvervsgrunde bedst mulig kan foretages. 7