Indsæt billeder fra lokalplanområdet Lokalplan 23-1 Sommerhusområde ved Kelstrup Kystvej, Kelstrup Strand Maj 2010 FREMLAGT I OFFENTLIG HØRING I PERIODEN 19. MAJ TIL 13. JULI 2010 FORSLAG
Forslag til Lokalplan 23-1 Udarbejdet af Haderslev Kommune, Erhvervs- og Borgerservice. Offentliggjort d. 19. maj 2010. Tryk: Haderslev Kommune Kort: Copyright Haderslev Kommune - KMS - COWI Nærmere oplysninger kan i normale åbningstider fås ved henvendelse til: Haderslev Kommune Plan og Ejendomsservice Honnørkajen 1 6100 Haderslev. Tlf. 74 34 34 34 E-mail: planogejendomsudvikling@haderslev.dk
INDHOLD INDLEDNING 4 REDEGØRELSE Lokalplanens beliggenhed 5 Bagggrund og formål 6 Eksisterende forhold 7 Lokalplanens indhold 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning 9 Miljøvurdering 14 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 15 LOKALPLANBESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål 16 2. Område og zonestatus 16 3. Områdets anvendelse 16 4. Udstykninger 17 5. Vej-,sti og parkeringsforhold 17 6. Bebyggelsens omfang og placering 18 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 18 8. Ubebyggede arealer 19 9. Spor- og ledningsanlæg 20 10. Bevaring af bebyggelse og beplantning 20 11. Ophævelse af servitutter 20 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 21 Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelsespåtegning 22 BILAG Kortbilag 1 - Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 2 - Lokalplanområdets disponering Kortbilag 3 - Lokalplanområdets infrastruktur Bilag 4 Visualiseringer Kortbilag 5 - Terrænforhold BAGSIDE Om lokalplaner 3
INDLEDNING Dette hæfte indeholder forslag til lokalplan 23-1 for et sommerhusområde ved Kelstrup Kystvej, Kelstrup Strand i Haderslev Kommune. Hæftet er opdelt i følgende hovedafsnit: Redegørelsen Omfatter en beskrivelse af lokalplanområdets beliggenhed, lokalplanens baggrund og formål, lokalplanområdets eksisterende forhold og lokalplanens indhold. Herefter følger en redegørelse for lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning, en miljøvurdering af planen og en opsummering af de tilladelser og dispensationer, der er påkrævet fra andre myndigheder. Lokalplanbestemmelser Omfatter juridisk bindende bestemmelser om lokalplanens formål, områdets fremtidige anvendelse, bebyggelsens omfang, placeringen og ydre fremtræden samt bestemmelser for øvrige forhold, der reguleres af lokalplanen. Afsnittet afsluttes med lokalplanens retsvirkninger for ejere og brugere Kortbilag Kortbilag, hvortil der henvises i lokalplanbestemmelserne, viser lokalplanområdets afgræns-ning, områdets disponering og andre forhold der kan visualiseres. OFFENTLIGHEDSPERIODE Forslaget til lokalplan nr. 23-1 er offentliggjort den 19. maj 2010 og er i offentlig høring i 8 uger. Indsigelser, bemærkninger med videre skal være skriftlige og sendes senest den 13. juli 2010 til: Haderslev Kommune Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen 1 6100 Haderslev Eller som e-post til: planogejendomsudvikling@haderslev.dk 4
Lokalplan nr. 23-1 Redegørelse REDEGØRELSE Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanområdet ligger syd for Kelstrupvej ved Kelstrup Kystvej, Kelstrup Strand. HADERSLEV KELSTRUP STRAND Fig. 1. Områdets beliggenhed. Fig. 2. Områdets beliggenhed vist på luftfoto 5
Baggrund og Formål Lokalplanen omfatter et eksisterende sommerhusområde med ca. 20 sommerhuse og formålet med den nye lokalplan er at medvirke til at fastholde områdets særlige karakter ved fastlæggelse af bebyggelsesregulerende bestemmelser, der er tilrettet områdets bebyggelse. Dette vil bl.a. medføre en forenkling i forbindelse med udstykning og byggesagsbehandling. Fig. 3. Lokalplanområdets afgrænsning. Fig. 4. Flyfoto - Områdets placering ved Kelstrup Strand. 6
Lokalplan nr. 23-1 Redegørelse Eksisterende forhold Lokalplanområdet indeholder ca. 20 sommerhuse, som ligger syd for Kelstrupvej ved Kelstrup Kystvej, Kelstrup Strand. Området ligger højt over Lillebælt og grunde grænsende op til kysten afsluttes med en ca. 7 m sydøstvendt skråning mod stranden. På kortbilag 5 fremgår områdets terrænforhold. Områd et er ca. 2 ha. stort og lokalplanområdet består hovedsagelig af sommerhusgrunde mellem 500 m 2 og 1.000 m 2, og med enkelte grunde mellem ca. 1.000 m 2 op til ca. 1.800 m 2. Med et stort antal sommerhusgrunde på under 1.000 m 2 er det ofte vanskeligt at overholde bygningsreglementets almindelige bestemmelser om bebyggelsens omfang, placering, udformning og lignende. I området er der 9 sommerhuse, der er vurderet som bevaringsværdige og lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for disse huse med henblik på at fastholde deres bevaringsværdi. Fig. 5. Kig mod Lillebælt langs lokalplanens sydvestlige afgrænsning. Fig. 6 Vejforløb gennem området. 7
LOKALPLANENS INDHOLD Områdets afgrænsning, opdeling og zonestatus Områdets afgrænsning er som vist på fig.3 side 6 og kortbilag 1 Lokalplanområdet har jf. Planlovens 34 stk. 3 zonestatus som sommerhusområde. Området blev udlagt til sommerhusbebyggelse i Bygningsvedtægt for Vilstrup Kommune, godkendt i 1963 og Planlovens 34 stk. 4 fastlægger, at områder, der i en bygningsvedtægt er udlagt til sommerhusbebyggelse har zonestatus som sommerhusområde Områdets anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til sommerhusområde. Udstykninger Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at der ikke må foretages udstykninger, hvorved der fremkommer grundstørrelse på mindre end 800 m 2. Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanen indeholder bestemmelser om opretholdelse af eksisterende veje og stiforbindelser, samt at der ved ny bebyggelse skal etableres min. 2 parkeringspladser på hver grund. Fig. X Afgrænsning af rammeområde 23.50.SO.0 Bebyggelsens omfang, placering og udforming Med baggrund i sommerhusgrundenes størrelse og udformning er der i lokalplanen fastlagt bestemmelser om, at ny bebyggelse kan placeres nærmere skel end fastlagt i de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser. 8 Ny bebyggelse skal grundlæggende opføres med ydervægge i træ, der skal fremtræde med afdæmpede farver og der må generelt ikke anvendes materialer med reflekterende overflader. Bevaring af bebyggelse og beplantning Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at de bygninger, der i Kommuneplan 2009 er udpeget som bevaringsværdige også i lokalplanen udpeges som bevaringsværdige. Dette betyder, at bygningerne kun må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres med særskilt tilladelse for at bibeholde eller højne disse bygningers bevaringsværdi. Langs lokalplanområdets østlige afgrænsning er der 3 ældre markante og karaktergivende egetræer (3 stilkege i 20-25 m s højde) og lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om bevaring af disse træer. Ubebyggede arealer Lokalplanen indeholder bestemmelser for sommerhusgrunde grænsende op til kysten, hvor der fastlægges en byggelinje mod kysten. Udenfor denne byggelinje må der ikke opføres bygninger, anlæg, terrasser, faste hegn ol. I lokalplanen fastlægges desuden, at beplantning i området kun må foretages med egnstypiske træer og buske. Fig. X Afgrænsning af rammeområde 23.50.SO.0 Fig. X Afgrænsning af rammeområde 23.50.SO.0 Fig. X Afgrænsning af rammeområde 23.50.SO.0
Lokalplan nr. 23-1 Redegørelse FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Kommuneplan 2009 Lokalplanområdet er omfattet af bestemmelserne i Kommuneplan 2009 for Haderslev Kommune i rammer for lokalplanlægningen under plannummer 23.50.SO.01, Sommerhusområde Kelstrup Strand. Rammebestemmelserne for område 23.50.SO.01 fastlægger bestemmelser for et større område. Bestemmelserne for sommerhusbebyggelsen angiver en maksimal bebyggelsesprocent på 15, en maksimal bygningshøjde på 1,5 etage i max. 6,5 m s højde og bestemmelser om, at karakteristisk beplantning ikke må fjernes uden byrådets tilladelse. Kommuneplantillæg 1-2009 For at bringe overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser er der som grundlag for lokalplanen udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2009, hvor de overordnede bestemmelse for området er fastlagt. 5 Disse bestemmelser fastlægger områdets anvendelse til sommerhusbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 15, en maksimal bygningshøjde på 1,5 etage i max. 7,0 m s højde og bestemmelse for bevaringsværdige bygninger og træer. 148 383 356 353 210 352 194 659 440 355 5 7000e 657 658 660 292 382 325 294 295 296 206 171 231 661 663 662 423 271 293 232 251 252 242 162 153 145a 5 149 179 180 269 359 207 182 276 288 23.50.SO.05 165 144 143 152 630b 225 172 191 388 676 677 678 5 Fig. X Afgrænsning af rammeområde 23.50.SO.05 9
Servitutter Der er indenfor lokalplanområdet tinglyst servitutter om vejforhold, byggelinjer og bebyggelse. Der er forbindelse med lokalplaner mulighed for at aflyse servitutter, hvor servituttens bestemmelser vurderes ikke længere at være aktuel eller servituttens bestemmelser vurderes at være tilgodeset med lokalplanen. De eksisterende servitutter er af individuel karakter og det er individuelt vurderet, at servitutterne ikke søges ophævet i forbindelse med lokalplanen. Kystnærhedszone Kystnærhedszonen er et ca. tre kilometer bredt bælte langs kysterne. Lokalplanens område ligger i kystnærhedszonen og der skal ifølge planloven gøres rede for, hvordan planlagt bebyggelse og nye anlæg kan påvirke kystlandskabet visuelt. Lokalplanområdets beliggenhed ud til den åbne kyst gør, at en ny bebyggelse i et vist omfang vil kunne påvirke kystlandskabet visuelt. Lokalplanen omfatter et eksisterende udbygget sommerhusområde ud til den åbne kyst. I lokalplanen fastlægges bestemmelser om mindste grundstørrelse på 800 m2, der fastlægges byggelinje mod kysten. Der fastlægges i lokalplanen bestemmelser for omfanget af eventuel ny bebyggelse, der fastlægges bestemmelse om afdæmpede farver og forbud mod reflekterende overflader. Med baggrund i lokalplanbestemmelserne vurderes der ikke at ske en væsentlig visuel påvirkning af kystlandskaber ud over den eksisterende bebyggelse. Se visualisering på kortbilag 4. 10 Fig. X Afgrænsning af rammeområde 23.50.SO.05
Lokalplan nr. 23-1 Redegørelse Naturforhold Strandbeskyttelseslinje Generelt er der langs kyster fastlagt bestemmelse der har til formål at sikre en generel friholdelse af kystområderne imod indgreb, der ændrer den nuværende tilstand og anvendelse ved fastlæggelse af strandbeskyttelseslinjer. Hermed varetages en række hensyn: landskabelige, biologiske og rekreative. Bestemmelserne om strandbeskyttelseslinjer indgår i Naturbeskyttelsesloven. Lokalplanområdet er undtaget fra Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om strandbeskyttelseslinje, jf. bekendtgørelse nr. 460 af 15. maj 2003. Skovbyggelinjer Naturbeskyttelsesloven indeholder bestemmelser, at der ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 300 m fra skove. For lokalplanområdet er Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om skovbyggelinje ophævet. Offentlighedens adgang Lokalplanområdets afgrænsning mod kysten omfatter strand- og kystarealer. Disse arealer er derfor omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser om færdsel til fods, kortvarigt ophold og badning på strandarealer. På privatejede strandbredder og kyststrækninger må ophold og badning dog ikke finde sted inden for 50 m fra beboelsesbygninger. Grundvand og overfladevand Lokalplanområdet ligger inden for område med almindelige drikkevandsinteresser. Den vestlige del af lokalplanområdet ligger inden for Kelstrup Strand Vandværks indvindingsopland. Kulturmiljøer Fortidsminder Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev har foretaget en arkivalsk kontrol af lokaliteten. Det drejer sig om et eksisterende sommerhusområde med nogle bevaringsværdige bygninger. Nord på området er der registreret en sløjfet gravhøj fra stenalderen (matrikel 231, sb.121). Ved lokalplanforslaget er der ikke tale om indgreb i jorden således at der vil være fare for mulige og eksisterende jordfaste fortidsminder. Det er derfor museets samlede vurdering at der ikke er er nogen risiko for fortidsminder. Skulle dette alligevel være tilfældet, skal Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev i henhold til museumslovens 27 straks tilkaldes, og arbejdet indstilles i det omfang det berører fortidsmindet. 11
Bevaringsværdige bygninger I lokalplanområdet er der 9 sommerhuse der i en SAVE-registrering fra 1991 er udpeget som bevaringsværdige. Bygninger med bevaringsværdi fra 1 til og med 4 i SAVE-registreringen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdige bygninger. En bygning, der er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, må ikke nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort og Byrådet har besluttet, om der skal nedlægges forbud mod nedrivning. I lokalplanen er bygningerne registreret med bevaringsværdi fra 1 til og med 4 udpeget som bevaringsværdige. Dette betyder, at bygningerne kun må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres med særskilt tilladelse for at bibeholde eller højne disse bygningers bevaringsværdi. Miljø Jordforurening Der er inden for lokalplanområdet ikke registreret oplysninger om jordforureninger. Hvis der registreres jordforurening i området efter lokalplanens vedtagelse, kræver byggeri, terrænregulering eller ændret arealanvendelse særlig tilladelse fra Haderslev Kommune, der bl.a. vurderer om den ønskede anvendelse medfører øget risiko for sundhed eller miljø. 12
Lokalplan nr. 23-1 Redegørelse Tekniske sektorplaner Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Varme- og Energiplan for Haderslev Kommune 2005. Området er i planen beliggende i energidistrikt 94 uden for kollektiv forsyningsområde og med individuel opvarmningsform. Vandforsyning Området er omfattet af Haderslev Kommunes Vandforsyningsplan. Lokalplanområdet er beliggende i forsyningsområde for Kelstrup Strand Vandværk. Spildevand og overfladevand Området er omfattet af Haderslev Kommunes Spildevandsplan. Spildevand og overfladevand skal separeres. Den offentlige kloakering omfatter kun spildevand. Regnvand skal så vidt muligt bortledes på egen grund eller ledes til recipient efter kommunens anvisninger. Affald Affaldsstativer og containere mv. skal placeres, så de er tilgængelige for affaldsafhentning jf. kommunens affaldsregulativ. Antenneforhold Der må ikke opsættes udendørs antenner. Der må på hver parcel kun opsættes én parabolantenne. Parabolantenner må ikke opsættes i en større højde end 1,5 m over terræn og dens diameter må ikke overstige 0,85 m. Vej og trafik Trafikplan Der findes ingen trafikplan for området. Trafiksikkerhedsplan Området er ikke omfattet af indsatsområderne i trafiksikkerhedsplanen. Stiplan Der findes ingen stiplan for området. Kollektiv trafik Nærmeste busrute er på Kelsttrupvej. Byggelinier og adgangsforhold På ejendommene matr. nr. 295 og 296 af Kelstrup, Vilstrup ejerlav (Kelstrupvej 82 og 84) er der tinglyst byggelinje i forhold til Kelstrupvej servitut af 21.11.1932/3765-41. Indenfor en afstand af 17,50 meter fra Kelstrupvejs midte må der ikke opføres bebyggelse. Byggelinjen er ud for lokalplan 18.29-1 Sommerhusområde ved Kelstrupvej blevet ophævet i 1995. Haderslev Kommune ser ikke behov for opretholdelse af denne vejbyggelinje, hvorfor servitutten på matr. nr. 295 og 296 aflyses i forbindelse med lokalplanens vedtagelse. 13
MILJØVURDERING I henhold til 3 i lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der udarbejdes en miljøvurdering af: 1. Lokalplaner som fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. 2. Andre lokalplaner, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt. 3. Andre lokalplaner, som i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som kommunen vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanen 23-1 er ikke omfattet af pkt. 1 og 2. Planen er heller ikke omfattet af pkt. 3, idet det er vurderet, at planen ikke i øvrigt fastlægger rammer for projekter, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Vurderingen af planen i henhold til pkt. 3 er foretaget på baggrund af en screening af planen, der er udført i henhold til lovens 4, stk. 2, jf. bilag 2. Screeningen er beskrevet i et notat: Screeningsnotat - Miljøvurdering af lokalplan 23-1 for et sommerhusområde ved Kelstrup Kystvej, Kelstrup Strand og forslag til kommuneplantillæg 1-2009 til Kommuneplan 2009 for Haderslev Kommune 1. marts 2010. Screeningsresultat Haderslev Kommune vurderer ikke at lokalplanen får væsentlig indvirkning på miljøet, da der er tale om et udbygget sommerhusområde og planen fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan, jf. lovens 3 stk. 2. Byrådet har derfor besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplan 23-1. Beslutningen er offentliggjort den 19. maj 2010. 14
Lokalplan nr. 23-1 Redegørelse TILLADELSER OG DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Tilladelse efter museumsloven Findes der i forbindelse med anlægsarbejdet spor af fortidsminder, f.eks. stensamlinger eller mørke spor i undergrunden skal den del af arbejdet, der berører fortidsmindet straks indstilles, og Haderslev Museum kontaktes. Efter indstilling fra museet vurderer Kulturarvsstyrelsen, hvorvidt der skal foretages en arkæologisk undersøgelse, eller om byggeriet kan fortsætte. Udgiften til denne undersøgelse afholdes af bygherre. Udgifterne afholdes dog af Kulturarvsstyrelsen, hvis det lokale museum i en forud for projektet bestilt udtalelse har meddelt, at der ikke var fortidsminder af væsentlig interesse på arealet. I særlige tilfælde kan Kulturarvsstyrelsen yde tilskud til privates udgifter til større forundersøgelser og arkæologiske udgravninger. Meromkostninger i forbindelse med anlægsforsinkelser, som de arkæologiske undersøgelser kan påføre bygherre, dækkes ikke af museumslovens bestemmelser. Tilladelse fra Kystdirektoratet På strandbredder og andre kyststrækninger, hvor der ikke findes sammenhængende grønsvær eller anden sammenhængende landvegetation, samt på arealer, der ligger inden for en afstand af 100 m fra, hvor denne vegetation begynder, må der jf. kystbeskyttelsesloven kun etableres skråningsanlæg, kystsikringsmure el. med tilladelse fra kystdirektoratet 15
LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplan 23-1 Sommerhusområde ved Kelstrup Kystvej, Kelstrup Strand Med hjemmel i lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: at fastlægge områdets anvendelse til sommerhusområde. at sikre, at ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet opføres i proportioner og materialer, der harmonerer med og er tilpasset det kystnære landskab og den omgivende bebyggelse. at sikre, at bevaringsværdige bygninger bibeholdes og at bevaringsværdierne søges bibeholdt ved bygningsmæssige ændringer og /eller opførelse af tilbygninger. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kortbilag 1. Området omfatter følgende matrikler: Ejerlav: Kelstrup, Vilstrup Matrikel nr.: 143, 144, 145a, 152, 153, 162, 165, 171, 172, 182, 191, 206, 207, 225, 231, 232, 242, 251, 252, 271, 276, 288, 295, 296, 630b og del af 149. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 1. januar 2010 udstykkes fra nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet ligger i sommerhusområde. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til sommerhusbebyggelse med tilhørende opholds- og friarealer. 16
Lokalplan nr. 23-1 Bestemmelse 4. Udstykninger 4.1 Der må ikke udstykkes nye matrikler med et mindre grundareal end 800 m 2 eller foretages arealoverførsler, hvorved der opstår ejendomme med et mindre grundareal end 800 m 2. 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Kelstrupvej ad Kelstrup Kystvej - begge eksisterende veje. 5.2 Der er udlagt vej- og stiareal (Kelstrup Kystvej) til områdets betjening som vist på kortbilag 3. Udlæggene skal opretholdes. 5.3 Alle kørebanearealer i lokalplanområdet skal befæstes med stabil grusbelægning. Den resterende del af vejudlægget skal etableres og holdes som græsrabat. 5.4 Der må til hver parcel kun etableres én overkørsel fra Kelstrup Kystvej 5.5 Der er i lokalplanområdet udlagt areal til stiforbindelser som vist på kortbilag 3. Eksisterende arealudlæg til stiforbindelser skal opretholdes. 5.6 Kelstrup Kystvej er i den sydvestlige del tilsluttet stifor bindelse til strandarealerne. Tilslutningen til stiforbindel sen uden for lokalplanområdet skal opretholdes. 5.7 Der skal på hver ejendom etableres mindst 2 parkeringspladser. 5.8 Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af lastbiler og større varevogne (totalvægt over 3.500 kg). 5.9 Campingvogne må ikke parkeres på egen ejendom, vej eller fællesareal. Campingvogne kan dog i sommerhalvåret fra 1. april til 30. september parkeres kortvarigt på egen ejendom. 17
6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 15. 6.2 Ny bebyggelse må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage. 6.3 Intet punkt af en bygnings facade må gives en højde, der overstiger 3,0 meter over terræn eller et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Højden måles til skæring mellem ydervæg og tagflade. 6.4 Intet punkt af en bygning må gives en højde, der overstiger 7,0 meter over terræn eller et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. 6.5 Beboelsesbygningers højde må ikke overstige 1,4 m x afstand til skel. 6.6 Beboelsesbygninger må ikke placeres nærmere naboskel end 2,5 m. 6.7 Beboelsesbygninger må ikke placeres nærmere vejskel end 5,0 m. 6.8 Garager og carporte kan opføres i naboskel og skel mod vej. 6.9 Bygninger placeret nærmere naboskel end 2,5 m og vejskel end 5,0 meter må ikke gives en højde der over stiger 2,5 m. 6.10 På ejendommene Kelstrup Kystvej 7 og 9 (matr.nr. 207 og 271 af Kelstrup, Vilstrup ejerlav) må ny bebyggelse ikke placeres nærmere vejskel end 3,0 m. 6.11 Bygninger, anlæg, terrasser ol. må ikke opføres/etableres nærmere kysten end byggelinje som fastlagt og vist på kortbilag 2. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse, herunder garager, carporte, udhuse og skure skal opføres med ydervægge i træ. Mindre bygningsdele kan dog udføres i andre materialer. 7.2 Bygninger indenfor lokalplanområdet skal opføres med symmetriske saddeltage. 7.3 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer til tagdækning. Undtaget fra denne bestemmelse er solfangeranlæg og ovenlysvinduer. Blanke eller reflek terende materialer defineres som materialer med et glanstal over 22. 18
Lokalplan nr. 23-1 Bestemmelse 7.4 Facader og mindre bygningsdele der males, skal fremtræde i materialernes naturlige farver eller jordfarveskalaen. 7.5 Ved eksisterende bebyggelse, som er udpeget som bevaringsværdig (se kortbilag 2), kan tilbygninger tillades opført i materialer og farver svarende til den bevaringsværdige bebyggelse såfremt det af Haderslev kommune vurderes, at tilbygningen får en karakter der harmonerer med områdets bebyggelse og den bevaringsværdige bebyggelse. 7.6 Der må ikke opsættes udendørs antenner. Der må på hver ejendom kun opsættes én parabolantenne. Parabolantenner må ikke opsættes i en større højde end 1,5 m over terræn og dens diameter må ikke overstige 0,85 m. 7.7 Skiltning og reklamering må, bortset fra almindelig navne- og nummerskiltning, ikke finde sted. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Terrænreguleringer på mere end +/- 0,3 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med kommunens tilladelse. 8.2 Mod vej- og stiskel skal levende hegn holdes mindst 0,3 m inde på egen grund. Grundejeren har den fulde vedligeholdelse af disse hegn. 8.3 På arealer mellem kysten og byggelinjen vist på kortbilag 2 må der ikke etableres faste hegn. 8.4 I lokalplanområdet må der kun beplantes med egnstypiske træer og buske. Der må ikke plantes hybenrose (Rosa rugosa og Rosa kamtchatka) eller andre invasive arter. 8.5 Henstilling af større både, uindregistrerede køretøjer, lastvogne, busser og lignende må ikke finde sted i området og på områdets veje. Det er tilladt at have oplagt mindre både som kanoer, kajakker og små joller på maks. 14 fod på egen ejendom. 9. Spor- og ledningsanlæg 9.1 El-ledninger må kun etableres eller omlægges i form af jordkabler. 19
10. Bevaring af bebyggelse og beplantning 10.1 De på kortbilag 2 markerede bygninger er udpeget som bevaringsværdige. Bygningerne må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres med mindre Byrådet giver tilladelse hertil. 10.2 Ved renovering af bevaringsværdige bygningers ydre skal bygningernes oprindelige fremtræden med hensyn til proportioner, gesimser, opdelinger og materialer fastholdes eller genskabes. Nye vinduer og yderdøre skal i proportioner og udførelse fremstå lignende de oprindelige og i harmoni med bygningen som helhed. 10.3 Bevaringsværdige bygninger, der ødelægges ved brand eller anden hændelse, kan genopføres i samme omfang, placering og højde som den nuværende bygning. 11. Ophævelse af servitutter 11.1 Følgende servitutter ophæves i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse: Matr. nr.: 295 og 296 af Kelstrup, Vilstrup ejerlav Lysningsdato: 21.11.1932 / 3765-41. Emne: Vejbyggelinie Kelstrupvej Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger I perioden fra lokalplanforslagets er offentliggjort og indtil byrådet det har vedtaget lokalplanen endeligt må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan forgribe indholdet af den endelige plan. Der gælder i henhold til planlovens 17, stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der i henhold til planlovens 17, stk. 2 under visse forudsætninger opnås tilladelse til bebyggelse eller udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, såfremt det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen og der ikke er tale om påbegyndelse et større byggear-bejde m.v. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort dog højst et år efter forslagets offentliggørelse. 20
Lokalplan nr. 23-1 Bestemmelse Lokalplanens retsvirkninger 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 3. Lokalplanen indeholder i 10 bestemmelse om, at bebyggelse i lokalplanområdet ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse omstændigheder forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for lignende ejendomme. 4. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. 5. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. 21
VEDTAGELSESPÅTEGNING Forslag til lokalplan 23-1 er vedtaget af Haderslev Byråd den 29. april 2010. Pbv Jens Chr. Gjesing Poul Erik Graversen Borgmester / Kommunaldirektør Forslaget er offentliggjort den 19. maj 2010. 22
Lokalplan nr. 23-1 Bilag
Lokalplan nr. 23-1 Bilag N 425 211 543 148 385 426 383 297 356 353 210 352 194 158 535 659 440 349 355 7000e 657 658 660 380 229 292 382 325 294 295 296 206 171 231 661 663 662 187 423 293 271 232 251 252 242 162 153 145a 630a 178 179 149 207 276 288 144 165 225 177 180 269 359 182 152 143 630b 46 191 172 388 676 679 677 678 109 226 234 739 235 115 Kortbilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning Dato: 2. marts 2010 Målestok 1:1000 Områdeafgrænsning Matrikelgrænser
Lokalplan nr. 23-1 Bilag N B B B B B B B B B Kortbilag 2: Lokalplanområdets disponering Dato: 2. marts 2010 Målestok 1:1000 B Områdeafgrænsning Eksisterende bebyggelse Bevaringsværdig bebyggelse Bevaringsværdige træer Byggelinje Byggelinje lokalplan 18.29-1
Lokalplan nr. 23-1 Bilag N 12 23 21 10 97A 10 6 19 13 11 8 6 91 95 9 8 4 2 4 2 85 87 92 94 96 1 77 79 81 83 90 90A 90E 90F 90G 104 106 100 25 90D 90C 10 106A 76 82 84 23 30 90B 7 5 3 5 74 9 78 80 17 19 21 22 24 26 28 9 11 7 13 15 18 20 11 13 16 15 8 14 1 KOBLING TIL STIFORBINDELSE UDENFOR PLANOMRÅDET 12 10 4 3 8 6 6 Kortbilag 3: Lokalplanområdets infrastruktur Dato: 2. marts 2010 Målestok 1:2000 Områdeafgrænsning Matrikelgrænser Eksisterende bebyggelse Privat fællesvej Stiforbindelse Stiforbindelse udenfor lokalplanområdet
Lokalplan nr. 23-1 Bilag 3 1 2 1 2 3 Bilag 4: Visualiseringer Dato: 25. marts 2010
Lokalplan nr. 23-1 Bilag N Bilag 5: Terrænforhold Dato: 25. marts 2010
OM LOKALPLANER 34 Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om Planlægning fra 2004 med efterfølgende ændringer. Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres større anlægsopgaver, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt af andre hensyn. Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal forslaget fremlægges offentligt, lige som der skal sendes besked herom til alle ejere, lejere og brugere inden for det område, der berøres af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan bede om at få skriftlig underretning om de lokalplanforslag, som kommunen fremlægger. Lokalplanforslag og vedtagne lokalplaner skal tillige formidles via den statslige webside www.plansystem.dk. Kommunen holder under tiden et borgermøde om lokalplansagen, men har ikke pligt til det. Det påhviler byrådet at sende lokalplanforslaget til øvrige myndigheder, som kan have særlige interesser i planen. Statens Miljøcenter får forslaget tilsendt og skal påse, at det er i overensstemmelse med de statslige interesser i kommuneplanlægningen. Borgerne kan være med til at påvirke indholdet og kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kan beslutte at ændre planen som følge af de indsigelser og ændringsforslag, der fremkommer inden fristens udløb. Indsigelser og ændringsforslag kan medføre, at den endelige vedtagelse må udsættes indtil ændringerne er indarbejdet i planen. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået ændringen, kan byrådet ikke vedtage planen endeligt før de berørte er blevet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lokalplanen offentligt, samtidig med, at de foreninger, myndigheder og ejere, der har fremsendt indsigelser, får skriftlig underretning om vedtagelsen. HVAD SKAL EN LOKALPLAN INDEHOLDE? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der ingen lovmæssige bestemmelser for, hvordan de enkelte emner skal behandles. Loven nævner nogle emner, der kan beskrives i en lokalplan. F.eks. overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, områdets anvendelse, ejendommens størrelse Og afgrænsning, vej- og stiforhold, Bebyggelsers beliggenhed, omfang og udformning samt anvendelse, bevaring af bebyggelse og beplantning, fælles anlæg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbilag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvordan forslaget hænger sammen med de overordnede planer for området, samt en beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger. HVILKE RETSVIRKNINGER HAR LOKALPLANEN? Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør eventuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foretages udstykninger eller udføres bebyggel se i området, der foregriber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må herefter ikke foretages ændringer, som er i strid med planen. Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer, som kan hindres ved en lokalplan. Denne bestemmelse findes i Lov om planlægning 14. Forbudet kan gælde ét år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre betydende lempelser i forhold til lokalplanen og Planlovens bestemmelser om regulering af bebyggelsen. Haderslev Kommune Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen 1 6100 Haderslev Tlf.: 74 34 34 34 planogejendomsudvikling@haderslev.dk