1 Deltagere Københavns Kommune Morten Boje (Teknik og Miljøforvaltningen) Jørgen Stein (Teknik og Miljøforvaltningen) Pia Lund (Teknik og Miljøforvaltningen) Tine Engelbrechtsen (Teknik og Miljøforvaltningen) DUAB organisationsbestyrelsen Karina Heuer Bach, formand Martin Jensen, næstformand Ungesboligservice.dk Iben Koch (DUAB) Gregers Andersen (DUAB) Jan Hansen (DUAB) Martin Staal (DUAB) DAGSORDEN 1. Opfølgning på styringsdialog og aftaler fra 2011 a. Status på sidste års aftaler Der arbejdes videre med forvaltningsrevision nye målsætninger for DUAB herunder på miljøområdet. DUAB er dog nødt til forlods at prioritere indsatser, der kan bidrage til at vende udviklingen i nødlidende afdelinger, jf. pkt. 2 nedenfor. DUAB mener at have leveret alle puljeboliger. Socialforvaltningen gør status primo 2013. Tilstandsrapport for Åboulevarden mangler fortsat. 2. Organisationens og afdelingernes ledelse og drift
2 a. Afdelinger i DUAB med væsentlige problemer, herunder spørgsmål om fortsat drift evt. afvikling. Nødlidende afdelinger blev drøftet med udgangspunkt i revisionsprotokollatet: Afdeling 4, Kolding Ungdomsboliger Revisor har taget forbehold for afdelingens fortsatte drift (Revisionsprotokollatet side 971 og 987). DUAB har indgået aftaler med et par uddannelsesinstitutioner for at fremme udlejningen. Aftalerne indebærer ikke garanti for udlejningstab, men har betydet, at alle boliger (bortset fra en enkelt familiebolig) p.t. er udlejet. DUAB imødeser med en vis spænding udlejningssituationen i februar/marts. På længere sigt er der behov for en kapitaltilførsel til dækning af opsamlede underskud. Hverken LBF eller Kolding Kommune har på nuværende tidspunkt forholdt sig til denne løsningsmulighed. LBF har afholdt besigtigelse. DUAB arbejder også på frasalg af fire familieboliger. Kommunen skitserede en alternativ løsningsmulighed gående ud på, at en lokal boligorganisation i Kolding overtager afdelingen. DUAB opfordredes til også at være opmærksom på denne mulighed. Afdeling 9, Birkebjerg Kollegiet i Næstved Revisor har taget forbehold for afdelingens fortsatte drift (revisionsprotokollatet side 971 og 1000). Birkebjerg Kollegiet består af en tæt lav bebyggelse, som DUAB foreslår ombygget til familieboliger. LBF afholder besigtigelse primo 2013. Den foreslåede omdannelse af Birkebjerg Kollegiet vil samtidig forbedre udlejningssituationen for DUAB s andet kollegium i Næstved Sct. Jørgens Kollegium og samlet set imødegå risikoen for tomgangstab. Om Sct. Jørgens Kollegium udtaler revisor bl.a., at en væsentlig forbedring af likviditeten er en forudsætning for at afdelingen kan fortsætte sin drift på længere sigt (revisionsprotokollatet side 1019). Kommunen spurgte til mulighederne for alternativt at ombygge Birkebjerg Kollegiet til ældreboliger, så der opnås huslejegaranti. DUAB vil undersøge om Næstved kommune evt. vil være interesseret i ældreboliger. Afdeling 13, Kronborg Kollegiet i Helsingør
3 Revisor vurderer, at afdelingens muligheder for at fortsætte driften i mere end få år fremover er betinget af en væsentlig forbedring af driften og af økonomisk støtte fra boligorganisationen (revisionsprotokollatet side 1011). Afdelingen repræsenterer en stor herlighedsværdi, og beliggenheden vil være attraktiv for familier. DUAB har indsendt skema A ansøgning m.h.p. ombygning af 25 ungdomsboliger til 7 8 familieboliger og håber på byggestart i efteråret 2013. Der skal fortsat være ungdomsboliger (75). DUAB har søgt Helsingør Kommune om etablering af startboliger. Helsingør Kommune har ikke fulgt op på sagen. Der er behov for kapitaltilførsel. Afdeling 15, Industri og Håndværker Kollegiet i Hillerød Revisor vurderer, at afdelingens muligheder for at fortsætte driften i mere end få år fremover er betinget af en væsentlig forbedring af driften og af økonomisk støtte fra boligorganisationen (revisionsprotokollatet side 1015). DUAB har indledt et samarbejde med Landsorganisationen Ung & Aktiv for at fremme udlejningen. DUAB har søgt Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om etablering af startboliger. Ansøgningen er blåstemplet af kommunen og forventes imødekommet af ministeriet (tilbagemelding inden jul). Der er aftalt besigtigelse med Landsbyggefonden. Kollegiet er udfordret af, at Hillerød Kommune har givet tilsagn til opførelse af 70 nye ungdomsboliger, som kommer til at ligge mere centralt i.f.t. Hillerød Station, og dermed kan påvirke efterspørgslen på Industri og Håndværker Kollegiets boliger i negativ retning. DUAB vurderer dog, at et mindre antal ungdomsboliger på Industri og Håndværker Kollegiet fortsat vil kunne lejes ud. Kollegiet foreslås ombygget til en blanding af familie, ungdoms og seniorboliger. DUAB forventer, at indsende skema A ansøgning primo 2013. Afdeling 6, Trekroner Kollegiet i Roskilde Revisor vurderer, at en forbedring af driften og en positiv likviditet er en forudsætning for, at afdelingen kan fortsætte sin drift på længere sigt uden tilskud fra boligorganisationen (revisionsprotokollatet side 992). Udlejningsproblemerne tilskrives udelukkende, at der er tale om fælles 4 ere. DUAB forbereder skema A ansøgning, som indebærer ombygning af hver fælles 4 er til 3 individuelle lejemål med eget køkken, så de unge kan få boligsikring. Området er ved at være fuldt udbygget herunder med butikker og med præg af Campus område, hvorfor boligerne fortsat skal være ungdomsboliger. Nye uddannelsesinstitutioner er
4 kommet til, så DUAB vurderer ikke, at det vil blive svært at leje boligerne ud efter ombygning. Afdeling 12, Birkerød Kollegiet Revisor vurderer, at en væsentlig forbedring af driften er nødvendig for at sikre, at afdelingen kan fortsætte sin drift på forsvarlig vis i mere end nogle få år (revisionsprotokollatet side 1008). I 2010 var der megen tomgang. Der er siden gennemført et solcelleprojekt og huslejen er sat ned med tilskud fra boligorganisationen. I 2011 og 2012 har kollegiet stort set været fuldt udlejet. Der er altså ikke aktuelt udlejnings problemer. Afdeling 25, Sportskollegiet i Ballerup DUAB oplyser, at kollegiet er afsides beliggende uden busforbindelse. DUAB har været i dialog med Ballerup kommune herom. Kommunen har taget anvisningsretten tilbage og alt er p.t. lejet ud, men der var tomgang i foråret. DUAB er opmærksom på udlejningssituationen.
5 DUAB s vurdering: DUAB vurderer en tomgang på 5 % som værende kritisk. I 2012 har der samlet set været en tomgang svarende til tab af 983 måneders leje eller 4,3 %. Det er værre end i 2011, hvor der manglede 726 måneders leje, men der er stadig tale om en forbedring i forhold til 2010, hvor tallet nåede helt op på 1.700 måneders lejetab. Det er primært kollegierne i Næstved og Helsingør, der i perioder har overskredet grænsen på 5 %, men også Kolding Ungdomsboliger og Trekroner Kollegiet. DUAB prioriterer kapitaltilførsel mest muligt. Der er i første omgang afsat midler til Kronborg Kollegiet. Det er nødvendigt at prioritere, da boligorganisationen ikke har midler til femtedelsløsninger i alle afdelinger på én gang. Kommunens vurdering og opfølgning: Københavns Kommune ser som tilsynsmyndighed alvorligt på situationen og finder det nødvendig at informere beliggenhedskommunerne herom ved fremsendelse af referatet. Det blev aftalt, at DUAB kontakter revisor og beder ham belyse følgende forhold: hvor længe de 6 nødlidende afdelinger hver især vil kunne fortsætte uden de hidtidige tilskud fra boligorganisationen. hvor længe boligorganisationen kan fortsætte, hvis den yder tilskud som i de senere år, jf. pkt. b nedenfor. Sammen med revisors beregninger fremsender DUAB snarest: en oversigt over lån og kommunegarantier afdeling for afdeling - de 6 nødlidende er de vigtigste. En råbalance for regnskabsåret 2012 Forslag til proces for inddragelse af relevante parter (hjemstedskommuner, Realkreditinstititioner, Landsbyggefond m.v.). Parterne mødes igen den 5. marts 2013 kl. 10.30. Det nævnte materiale skal foreligge i god tid inden mødet, hvor også DUAB s revisor deltager.
6 b. Boligorganisationen DUAB Dispensation fra almenboliglovens 20 stk. 2 Kommunen gav den ansøgte dispensation for årene 2011 og 2012 - for alle afdelinger. Fælles forvaltning og ikke-solvente afdelinger, jf. revisionsprotokollatet s. 979. Kommunen gjorde opmærksom på reglen i driftsbekendtgørelsens 47 stk. 3 om forbud mod, at afdelinger, der ikke er solvente, indgår i en fælles forvaltning. DUAB tager spørgsmålet op med revisoren og får snarest vurderet om afdelingerne og boligorganisationen er solvente. Hvis det ikke er tilfældet skal reglen i 47 stk.3 følges. Tilbagemelding på kommunens regnskabsgennemgang Kommunen havde noteret sig et underskud i flere afdelinger og spurgte, om DUAB var for optimistisk i sin budgetlægning. DUAB henviste til udlejningssituationen og bemærkede, at det kan være svært at få en budgetforhøjelse igennem afdelingsmødet. Kommunen bemærkede, at det er organisationsbestyrelsens ansvar at tage den kamp - evt. via en budgettvist, der vil kunne indbringes for beliggenhedskommunen. Kommunen spurgte hvornår boligorganisationens egenkapital vil være brugt op hvis boligorganisationen fortsætter med at give tilskud som hidtil. Revisor redegør herfor, jf. pkt. a. ovenfor 3. Øvrige punkter a. Anvendelse af sociale klausuler i renoveringsprojekter Punktet blev ikke behandlet. b. Energi i nybyggeri og renovering Hvilke erfaringer har DUAB gjort sig ift. energirigtige løsninger? Punktet blev ikke behandlet. c. Særligt for københavnske afdelinger - nye renoveringer på vej? DUAB har kun overvejelser om mindre energiforbedringsprojekter 4. Aftaler og mål for det kommende år (Se pkt. 2) 5. Eventuelt
7 Der var ikke yderligere bemærkninger Aftale mellem De Unges Almene Boligselskab og Københavns Kommune for driftsåret 2013. Aftalen er udarbejdet i forlængelse af styringsdialogmødet den 6. december 2012. 1. Socialforvaltningen gør status over leverede puljeboliger primo 2013. Ansvarlig for aftalen: Socialforvaltningen Deadline: primo januar. 2. Referatet udsendes til de kommuner, hvori de 6 nødlidende afdelinger er beliggende. Ansvarlig for aftalen: Kommunen. Deadline: primo januar. 3. Der afholdes opfølgende møde igen den 5. marts 2013 kl. 10.30 med deltagelse af revisor. 4. Inden mødet fremsender DUAB følgende materiale: Revisors beregning af hvor længe de 6 nødlidende afdelinger hver især vil kunne fortsætte uden de hidtidige tilskud fra boligorganisationen. Revisors beregning af hvor længe boligorganisationen kan fortsætte, hvis den yder tilskud som i de senere år en oversigt over lån og kommunegarantier afdeling for afdeling - de 6 nødlidende er de vigtigste. En råbalance for regnskabsåret 2012 Forslag til proces for inddragelse af relevante parter (hjemstedskommuner, Realkreditinstititioner, Landsbyggefond m.v.). Ansvarlig for aftalen: DUAB. Deadline: 25. februar 2013 5. Der meddeles dispensation fra reglen om dækning af tab som følge af ledige boliger i 20, stk. 4 i lov om almene boliger omfattende alle afdelinger i regnskabsårene 2011 og 2012.
8 Ansvarlig for aftalen: DUAB. 6. På grundlag af revisors vurdering sørger DUAB for, at boligafdelinger, der ikke er solvente, snarest udgår af fælles forvaltning. Det samme gælder for boligorganisationen, hvis den ikke er solvent. DUAB orienterer kommunen om revisors vurdering. Ansvarlig for aftalen: DUAB i samarbejde med revisor. Deadline for orientering: Snarest og senest på mødet den 5. marts 2013. 7. Der arbejdes videre med forvaltningsrevision herunder med at få flere målsætninger for DUAB, særligt på miljøområdet (punktet er overført fra styringsdialog 2011). Ansvarlig for aftalen: DUAB. Deadline: Til næste styringsdialogmøde. 8. Der udarbejdes tilstandsrapport for Åboulevarden 44 (punktet er overført fra styringsdialog 2011). Ansvarlig for aftalen: DUAB. Deadline for aftalen: Til næste styringsdialogmøde.