SALGSOPSTILLING Investeringsejendom i Næstved centrum Kindhestegade 10, 4700 Næstved Sag ERH13038
. Mægler: Annelise Petersen Dato: 4. november 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Kindhestegade 10 4700 Næstved Matr.nr. 152 a Næstved Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Næstved Boligudlejningsejendom Blandet bolig- og erhvervsejendom. OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1939 AREALER Grundareal 365 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 241 m² Erhvervsareal u/afskrivning 236 m² Boligareal 746 m² Etageareal i alt 982 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 8.150.000 heraf grundværdi kr. 730.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Købstædernes Forsikringsagentur Kærgård & Voltzmann, police nr. 01-12B-0198919. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af 21.01.2013 med energiklassifikation E. BESKRIVELSE Velholdt investeringsejendom - beliggende i detailhandelsgade. Ejendommen indeholder 7 beboelseslejligheder i størrelser fra 57 m2 til 149 m2. Desuden 2 butikslejemål på hhv. 103 m2 og 133 m2. Opvarmes med fjernvarme. Ejendommen er løbende vedligeholdt og fremstår i god stand. Gode parkeringsmuligheder i umiddelbar nærhed. Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 2 af 10
SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 7.950.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 7.950.000 Handelsomkostninger anslået kr. 93.548 -Refusion depositum kr. 154.689 -Refusion forudbetalt leje kr. 102.289 Anslået kapitalbehov kr. 7.786.570 STARTFORRENTNING 6,30 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 655.156 Boliglejemål kr. 468.756 Erhvervslejemål kr. 186.400 I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. LOKALPLANER Ejendommen er beliggende i et område, der er omfattet af lokalplan C1.1-02 for Bymidten. Ejendommen er beliggende i en handelsgade, hvilket betyder at stueetagen skal anvendes til detailhandel. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Blandet bolig- og erhvervsejendom. Ejendommen er beliggende i et område, der er omfattet af lokalplan C1.1-02 for Bymidten. Ejendommen er beliggende i en handelsgade, hvilket betyder at stueetagen skal anvendes til detailhandel. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 09.02.2015. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 3 af 10
. EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Fælles Varme: Fjernvarme LØSØRE OG INVENTAR Ejendommen sælges uden inventar, dog medfølger hvidevarer i det omfang disse tilhører ejendommen. MILJØFORHOLD FORURENING V1/V2 NIVEAU På ejendommen er foretaget notering om jordforurening på vidensniveau 1 - kortlægningsnr. 373-00086. DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2015 kr. 13.188 Renovation / miljøafgifter kr. 11.285 Vand / vandafledning / el kr. 8.602 Renholdelse / vicevært kr. 31.094 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 38.360 Administration kr. 42.544 Forsikringer, præmie kr. 19.496 Driftsudgifter i alt anslået kr. 164.568 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD De nævnte driftsudgifter er anslåede og er uden ansvar for ErhvervsMægler Næstved. COPYRIGHT: Der gøres opmærksom på, at salgsopstillingen ikke uden ErhvervsMægler Næstveds medvirken, må benyttes som grundlag for handel med ejendommen. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4 4700 Næstved Att.: Annelise Petersen, Erhvervsmægler & Valuar, MDE Tlf.: 70228052, mobil: 20288053, e-mail: ape@erhvervsmaegler.com. Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 4 af 10
X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 241 m² Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kindhestegade 10 B (st.tv.) 103 m² Erhvervsareal Nej Kindhestegade 10 A (st.th.) 133 m² Erhvervsareal Nej Kindhestegade 10 1.tv. 149 m² Boligareal Nej Kindhestegade 10 1.th. 96 m² Boligareal Nej Kindhestegade 10 2.tv. 104 m² Boligareal Nej Kindhestegade 10 2.th. 92 m² Boligareal Nej Kindhestegade 10 3.tv. 158 m² Boligareal Nej Kindhestegade 10 3.th. 90 m² Boligareal Nej Kindhestegade 10 C 2. 57 m² Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 468.756 Erhvervslejemål kr. 186.400 I alt kr. 655.156 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 164.568 kr. 164.568 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 655.156 kr. 655.156 1. år før afskrivning / skat kr. 490.588 kr. 490.588 Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 5 af 10
Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 490.588 Likviditet 1. år før skat kr. 490.588 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 122.647 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 367.941 Driftsudgifter2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 13.188 RENOVATION Renovation kr. 11.057 Rottebekæmpelse kr. 227 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafledning / grønne afgifter kr. 461 Elforbrug kr. 8.140 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Saltning/snerydning kr. 7.476 Vicevært kr. 23.618 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 38.360 ADMINISTRATION Administration kr. 35.000 Måleraflæsning kr. 7.544 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 19.496 Driftsudgifter i alt anslået kr. 164.568 Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 7.950.000 Kontantomregnet købesum kr. 7.950.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 49.360 Advokatsalær skøde kr. 35.350 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.838 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 8.043.548 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 6 af 10
Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 7.400.000 Grundens værdi kr. 550.000 Kontantomregnet købesum kr. 7.950.000 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 49.360 Advokatsalær skøde kr. 35.350 Moms kr. 8.838 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 93.548 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 7.950.000 Handelsomkostninger anslået kr. 93.548 - Refusion deposita kr. 154.689 - Refusion forudbetalt leje kr. 102.289 Investeret kapital, omregnet kr. 7.786.570 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 655.156 - Driftsudgifter iht. budget kr. 164.568 Nettoleje til forrentning kr. 490.588 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 490.588 X 100 = 6,30 % (anslået) 7.786.570 Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 7 af 10
FOTO Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 8 af 10
ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4, 4700 Næstved Tlf.: 70228052 mail@erhvervsmaegler.com - www.erhvervsmaegler.com LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.04.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Kindhestegade 10, 2.th 2 Boliglejer Kindhestegade 10, 2.tv 3 Boliglejer Kindhestegade 10, 1. th 4 Erhvervslejer Kindhestegade 10 B (st.tv.) 5 Erhvervslejer Kindhestegade 10 A (st.th.) 6 Boliglejer Kindhestegade 10 1.tv. 7 Boliglejer Kindhestegade 10 3.tv. 8 Boliglejer Kindhestegade 10 3.th. 9 Boliglejer Kindhestegade 10 C 2. Bolig Beboelse 92 63.000 685 63.000 15.750 15.750 Bolig Beboelse 104 68.280 657 68.280 17.070 17.070 Bolig Beboelse 96 65.400 681 65.400 16.350 16.350 Erhverv Butik 103 82.400 800 82.400 18.000 Erhverv Butik 130 104.000 800 104.000 19.500 Bolig Beboelse 149 82.800 556 82.800 20.700 20.700 Bolig Beboelse 158 89.400 566 89.400 22.350 7.450 Bolig Beboelse 90 65.256 725 65.256 16.314 16.314 Bolig Beboelse 57 34.620 607 34.620 8.655 8.655 I ALT 979 655.156 154.689 102.289 0 Erhvervsdelens andel 233 186.400 37.500 0 0 Boligdelens andel 746 468.756 117.189 102.289 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 655.156 154.689 102.289 heraf faktisk 655.156 154.689 102.289 heraf anslået 0 0 0 Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 9 af 10
ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4, 4700 Næstved Tlf.: 70228052 mail@erhvervsmaegler.com - www.erhvervsmaegler.com REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Boliglejer 12.000 4.200 Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer 13.200 4.800 Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer 12.000 4.200 Nej Faktisk Nej 4 Erhvervslejer 3.600 Ja Faktisk Nettoprisindeks min.3% max 5% 5 Erhvervslejer 12.000 3.000 Ja Faktisk Nettoprisindeks min.3% max.5% 01.01.2016 01.01.2015 Nej 01.01.2017 01.01.2015 Nej 6 Boliglejer 16.200 5.100 Nej Faktisk Nej 7 Boliglejer 16.800 6.000 Nej Faktisk Nej 8 Boliglejer 12.000 4.800 Nej Faktisk Nej 9 Boliglejer 9.000 1.500 Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.03.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 01.10.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Erhvervslejer 0 01.10.2014 6 måneder 01.10.2024 01.10.2015 Lejer Udlejer Ja Nej Reduceret leje indtil 1/4-2015 5 Erhvervslejer 0 01.11.2014 6 måneder 01.11.2024 01.11.2015 Lejer Udlejer Ja Nej Reduceret leje indtil 1/5-2015 6 Boliglejer 0 15.06.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer 0 01.02.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 01.11.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 01.03.2014 Lejer Udlejer Nej Nej Sag ERH13038 - Kindhestegade 10, 4700 Næstved Side 10 af 10